Fabege AB Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef 1
2 Historik 2
3 Wihlborgs huvudmarknader Fakta per 2000-12-31 Antal fastigheter: 644 Total yta: 2,7 miljoner kvm Hyresvärde: 2,2 miljarder kr Stockholmsregionen Stockholm 46 % Öresund 46 % Övrigt 8 % Öresundsregionen
Fabeges affärsmodell 4 Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal snabbväxande delmarknader i stockholmsområdet. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som köp. Fabege strävar ständigt efter att öka potentialen i portföljen.
Portföljstrategi: Koncentration 5 Koncentration av fastighetsbeståndet till A-lägen. Från 22 kommuner till 2 sedan 2005. Fastighetsförvärv 2005-2008 Fastighetsförsäljningar 2005-2008
6 Fabege i korthet 152 fastigheter Fastighetsvärde: 29,4 Mdr Uthyrbar yta: 1,4 miljoner kvm 135 anställda Hyresvärde: 2,4 Mdr Kontor 89% Handel 7% Bostad 4% Solna Hammarby Sjöstad Stockholms innersstad (30 Sep 2009)
7 Portföljstrategi Förvaltning Bra hus i bra lägen ger låga vakanser Koncentrationen (allt inom en radie om 5 km) grund för hög effektivitet i förvaltningen Koncentration också bästa förutsättningen för god marknadskännedom Projekt Att vara i attraktiva lägen på marknader med tillväxt och besitta den bästa marknadskännedomen är optimalt Transaktion Fabege agerar i symbios med institutioner - De söker stabila förvaltningsfastigheter i bra lägen - Vakanser och utvecklingsprojekt i bra lägen är säljobjekt för dem Befinner oss på Sveriges mest likvida marknad Attraktiva lägen med hög tillväxt
8 2009 i sammandrag Överskottsgrad ökade till 67% (65%) Bra hus i bra lägen! Förvaltningsresultatet ökade med 47% Nettouthyrning 112 Mkr (-6 Mkr) Stärkt balansräkning Totalavkastning 4,2% (-1,7%) 8
9 Resultaträkningar i sammandrag (Mkr) Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Hyresintäkter 2 194 2 214 Fastighetskostnader -729-776 Driftsöverskott Överskottsgrad 67 % (65) 1 465 1 438 Central administration och marknadsföring -62-60 Finansnetto (exkl. värdeförändringar) -565-804 Förvaltningsresultat 838 568 Realiserade värdeförändr. fastigheter 57 143 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -310-1 545 Värdeförändringar derivat och aktier 95-506 Resultat före skatt 680-1 340 Skatt -255 829 Periodens resultat 425-511 9
10 Nyckeltal Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Avkastning på eget kapital, % 4,3-4,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 1,9 Soliditet, % 32 32 Resultat per aktie, kr 2,59-3,07 Eget kapital per aktie, kr 61 60 Substansvärde per aktie, kr 67 67 Överskottsgrad, % 67 65 10
11 Refinansiering Långa ramar som täcker kapitalbehovet 3,2 Mdr outnyttjat efter neddragningar Mkr 25000 20000 Korta låneramar 15000 Långa låneramar 10000 Kapitalbehov 5000 0 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 11
12 Aktuella frågeställningar Skattemål Förväntad ränteuppgång 12
13 Förväntad ränteuppgång Sannolikt får vi både: - högre ränta och - högre BNP Värdeutvecklingen för kontor Stockholm CBD vid Svensk BNP-utveckling över 2,5% 50% 5,00 45% 4,50 40% 4,00 35% 30% 3,50 3,00 25% 2,50 20% 15% 10% 2,00 1,50 5% 1,00 0% -5% 1984 1986 1987 1988 1989 1994 1995 1998 1999 2000 2004 2005 2006 2007 0,50 0,00 Värdeutveckling Sthlm CBD (LHS) "BNP Utveckling Sverige (RHS) Källa: Catella 13
14 Förväntad ränteuppgång och tillväxt För Fabege bedömer vi den samlade effekten som klart positiv. Attraktiva lägen med hög tillväxt 14
15 15
16 Värdeförändring åren 2005 till 2009 Nedskrivningar (08-09) i nivå med uppskrivningar (05-07) Förbättringar i vår kontraktsportfölj och överskottsgrad Projektvinster har bidragit positivt Genomförda försäljningar bekräftar våra värden Mkr Regressionsanalys Nedskrivningar Orealiserad värdeförändring (05-07) Orealiserad värdeförändring (08-09Q3) Källa: Öhmans 16
Kr/kvm 17 Medelhyresnivåer samt vakansgrad Lugn hyresutveckling sedan 2003 på grund av hög vakans Fortsatt hög vakans innebär låg nyproduktion 6000 Medelhyra Stockholm, CBD* Vakansgrad 18 % 5000 16 % 14 % 4000 12 % 3000 10 % 8 % 2000 6 % 1000 4 % 2 % 0 0 *(KPI-justerade) Källa: DTZ Sweden
Antal 18 Stockholms hyresmarknad - efterfrågetillväxt Utveckling av antalet kontorsanställda Kontorssysselsättning StorStockholm Trendkurva, beräknad på 1,87% tillväxt 400 000 380 000 360 000 340 000 320 000 300 000 Beräknad tillväxt 1,87% Motsvarar 130 000 kvm kontorsyta/år 280 000 260 000 240 000 220 000 200 000 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB, Konjunkturinstitutet, Catella
Tusen kvm Nyproduktion av kontorslokaler 19 Nyproduktion under genomsnitt Nya kontor i rätt lägen - 70% av kontorslokalerna för uthyrda Ny produktion Stockholm 1986-2010 Genomsnitt 500 400 300 200 100 0 Källa: DTZ Sweden
20 Kontorssysselsättningen i Stockholm mot Svensk BNP-utveckling 5,00 5,0 4,00 4,0 3,00 3,0 2,00 1,00 0,00-1,00-2,00 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-3,00-4,0-4,00-5,0-5,00-6,0 BNP Utveckling, Sverige (LHS) Sysselsättningsförändring, Sthlm Kontor (RHS) Källa: Catella
21 Kontorssysselsättningen i Stockholm vid en Svensk BNP-tillväxt över 2,5% 4,0 5,00 3,5 4,50 4,00 3,0 3,50 2,5 3,00 2,0 2,50 1,5 2,00 1,50 1,0 1,00 0,5 0,50 0,0 1984 1986 1987 1988 1989 1994 1995 1998 1999 2000 2004 2005 2006 2007 0,00 Sysselsättningsförändring, Sthlm Kontor (RHS) BNP Utveckling, Sverige (LHS) Källa: Catella
22 Värdeutvecklingen för kontor Stockholm CBD vid Svensk BNP-utveckling över 2,5% 50% 5,00 45% 4,50 40% 4,00 35% 30% 25% 20% 15% 10% 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 5% 1,00 0% -5% 1984 1986 1987 1988 1989 1994 1995 1998 1999 2000 2004 2005 2006 2007 0,50 0,00 Värdeutveckling Sthlm CBD (LHS) "BNP Utveckling Sverige (RHS) Källa: Catella
23 Den svensk transaktionsvolymen ökar igen Tkr 18 000 Transaktionsvolym per kvartal, Sverige 2009 160 Mkr 16 000 140 14 000 120 12 000 100 10 000 8 000 80 6 000 60 4 000 40 2 000 20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 0 Transaktions volym, kvartal Genomsnittlig affärsstorlek Källa: Catella
24 Globalt - några ljuspunkter Global transaktionsvolym och initial direktavkastning Transaktionsvolymerna vänder upp och direktavkastningskraven pressas globalt 300 250 200 150 7,60 7,40 7,20 7,00 6,80 100 6,60 6,40 50 6,20 Source: 0 2007 kv 1 2007 kv 2 2007 kv 3 2007 kv 4 2008 kv 1 2008 kv 2 2008 kv 3 2008 kv 4 2009 kv 1 2009 kv 2 2009 kv 3 6,00 Global transaktionsvolym Genomsnittlig initial direktavkastning Källa: RCA
Yta, kvm 25 Uthyrningsstatistik Stockholm totalt * Fabege 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 21% 32% 38% 17% 20% 34% 25% 19% 25% 42% 0 Q1-2007 Q3-2007 Q1-2008 Q3-2008 Q1-2009 * Källa: JLL
26 Kassaflöde: Överskottsgraden ökar 65% per 31 december 2008 % 69 68 67 66 65 64 63 62 61 60 Fabege Genomsnitt Castellum,Hufvudstaden och Kungsleden 65% per 31 dec 2008 59 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: Bolagens årsredovisningar
27 Kassaflöde: Vakansgraden fortsatt lägre än Stockholm Fabege Stockholm % 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: Newsec
28 Kundbasens stabilitet De 15 största kunderna står för ca 29% av kontrakterad årshyra, vilket utgör 634 Mkr. (634 / 2 167). OMX ICA Bonnierföretagen Skatteverket COOP Carnegie EDB Försäkringskassan Sveriges utbildningsradio Svenska Spel Migrationsverket Lantbrukarnas Ekonomi AB Cybergymnasiet Nacka AB Peab Finansinspektionen (30 Sep 2009)
29 Kvartalet i korthet Förvaltningsresultat ökade med 60% till 214 Mkr Resultat före skatt 271 Mkr Överskottsgrad 65 % Positiv nettouthyrning Högre aktivitet på transaktionsmarknaden Positiva orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter X 29
30 Fabeges hyresmarknad Q4 Nettouthyrning 13 Mkr Omförhandlingarna är få och med fortsatt positivt utfall Bra hus i bra lägen! Få kunder flyttar Uthyrningsgraden minskade till 90% Kundförluster på fortsatt låg nivå 30
31 Fabeges transaktionsmarknad Q4 Allt bättre Fler och mer beslutsamma aktörer Sveriges mest likvida marknad Starkast efterfrågan på attraktiva fastigheter i bra lägen Flera affärer i slutet av året 31
32 Fabeges projektportfölj Q4 Nuläge 2 stora projekt färdigställdes och överfördes till förvaltning. Bidrar positivt till löpande kassaflödet Investeringsåtaganden Uarda 2 (Vattenfall) Fräsaren 10 (Vectura) Arenastadsprojektet Kommer att bidra till värdetillväxt 2010 32
33 Fördelning resultat på Förvaltning/Förädling Förvaltning jan-dec 2009 Förädling jan-dec 2009 Utfall jan-dec 2009 Hyresintäkter 1 852 342 2 194 Fastighetskostnader -578-151 -729 Driftsöverskott 1 274 191 1 465 Central administration och marknadsföring -50-12 -62 Finansnetto -445-120 -565 Förvaltningsresultat 779 59 838 Realiserade värdeförändringar fastigheter 36 21 57 Överskottsgrad Förvaltning 69% Förädling 56% Aktiverad ränta projekt 20 Mkr Värdetillväxt i projektportföljen Orealiserade värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat och aktier -327 17-310 76 22 98 Resultat före skatt 561 119 680 Skatt -213-42 -255 Periodens resultat 348 77 425 33
34 Balansräkningar i sammandrag (Mkr) 2009-12-31 2008-12-31 Tillgångar Fastigheter 29 193 29 511 Övriga tillgångar 1 326 977 Likvida medel 173 54 Summa tillgångar 30 692 30 542 Eget kapital och skulder Eget kapital 9 969 9 873 Räntebärande skulder 19 109 18 902 Derivatinstrument 373 471 Övriga skulder/avsättningar 1 241 1 296 Summa eget kapital och skulder 30 692 30 542 34
Ränteförfallostruktur per 31 december 35 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 11 259 1,49 59 1-2 år 300 4,43 1 2-3 år 0 0,00 0 3-4 år 4 550 3,84 24 4-5 år 0 0,00 0 > 5 år 3 000 3,97 16 Totalt 19 109 2,48 100 35
36 Värdering fastigheter Ökad spread mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen Förbättringar i vår kontraktsportfölj och överskottsgrad Projektvinster har bidragit positivt Genomförda försäljningar bekräftar våra värden 36