datum 2014-02-04 diarienummer 2013-00146 Dp 5345 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten HAMNEN 22:186 i Hamnen i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt för befintliga verksamheter att finnas kvar inom fastigheten Hamnen 22:186. Byggnaden inrymmer idag kontor för logistikföretaget Schenker AB och en lunchrestaurang. Det tidsbegränsade bygglovet avseende ändring av industrikontor till kontor går snart ut, varför fastighetsägaren har ansökt om en ny detaljplan som skulle tillåta även annan än hamnrelaterad kontorsverksamhet i de befintliga byggnaderna. Motiveringen är att nuvarande hamnverksamhets behov av kontorslokaler har minskat drastiskt sedan den gällande detaljplanen författades. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Detaljplanen medger kontorsbebyggelse (K) med högsta byggnadshöjd om 12 meter. Gällande byggrätt i fastigheten avses inte utökas och användning inte ändras från dagens situation. Planförslaget är upprättat i enlighet med gällande översiktsplan, i vilken anges service (butiker, vård, hantverk, kontor mm) för området. Planförslaget avviker dock från den pågående översiktsplanen ÖP2012, i vilken föreslås park för aktuellt planområde. Arbetet med en fördjupad översiktsplan för Nyhamnen påbörjades vinter 2013. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och denna planbeskrivning. V 130712 1 (10)
PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 27 plan- och bygglagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenligt med översiktsplanen samt Länsstyrelsen granskningsyttrande över översiktsplanen. Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande. PLANDATA Planområdet ligger i Frihamnen i Centrum, norr om bangården till Malmö Central. Området begränsas i norr av Kinagatan, i väster av fastighet Hamnen 22:185, i öster av fastighet Hamnen 22:198 och i söder av Grimsbygatan. Planområdets area är 3575 m 2. Marken omfattas av fastigheten Hamnen 22:186. Fastigheten ägs av KB Malmö Hamnen 22. Inom området finns ledningsrätter för vatten och avlopp samt starkström. 2 (10)
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Detaljplanen berör område av riksintresse för kustzonen. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset. Gränsen för riksintresseområdet för Malmö hamn går precis norr om planområdet. Vid omvandling av mark i riksintressets närhet ska hänsyn tas till hamnens funktionalitet, buller, vibrationer, säkerhetskrav med mera. ÖVERSIKTSPLAN Området redovisas i den gällande översiktsplanen 2005 som område för service (butiker, vård, hantverk, kontor mm). I den nya översiktsplanen ÖP2012, som är under arbete och i nuläget godkänd i kommunstyrelsen, föreslås markanvändningen park. Till södra sidan av parken föreslås blandad stadsbebyggelse och till norra sidan verksamhetsområde. Parken skulle fungera som en stadsdelspark och vara minst 5 ha stor. Parkens exakta placering har dock inte fastställts. Därmed har bedömningen gjorts att så länge det inte finns några konkreta planer för området måste verksamheterna kunna fungera i fastigheten. Området ingår även i utredningsområdet för kustskydd samt i utredningsområdet för Nyhamnen. Arbetet med en fördjupad översiktsplan för Nyhamnen påbörjades vinter 2013. Målet är att omvandla området till en integrerad stadsdel där bostäder, arbetsplatser, utbildning, service, kultur, fritid, grönska och rekreation blandas. Hamnfunktioner och industriella verksamheter i Nyhamnen har delvis redan avvecklats till förmån för en utbyggnad med blandad stadsbebyggelse. Ny bebyggelse, gator, parker och stråk ska tillsammans kunna skapa en tät innerstadsmiljö med stor variation av bl. a. mötesplatser och publika rum. Plats för samhällservice av olika slag ska säkerställas tidigt i planeringsprocessen. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Gällande detaljplan är Pl 1657, upprättad 1986. Den gällande detaljplan anger användningen Hamn (Th). Gällande detaljplan upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BAKGRUND/HISTORIK Planområdet ligger i Frihamnen, som öppnade 1922 som en tullfri enklav inom hamnväsendet. I samband med inrättandet av Frihamnen uppfördes magasinsbyggnaden M1, kontorsbyggnaden vid Frihamnsallén och andra mindre verksamhetsbyggnader. Verksamheten ökades sedan successivt och ytterligare magasin tillkom. Frihamnen expanderade under 1960-talet med områden norr om Frihamnskajen och flera byggnader tillkom. Dessa lagerhus och magasin uppfördes i 3 (10)
egen regi och har därefter hyrts ut. Flera kallmagasin för uppställning av bilar anlades på detta sätt och hyrdes ut till olika bilimportörer. Den formella frihamnsstatusen avvecklades under 1980-talet. Frihamnen i Malmö var då en av tre i Sverige, de båda andra fanns i Stockholm och Göteborg. Frihamnen BEFINTLIG BEBYGGELSE På fastigheten Hamnen 22:186 ligger en kontorsbyggnad, byggd 1988 för transportföretaget Scansped AB. Fasaderna är utförda i rött tegel med inslag av plåt i ljus terracotta färg. År 2008 tillkom en påbyggnad på en del av takvåningen (våning 4). Byggnaden inrymmer idag kontorslokaler för logistikföretaget Schenker AB samt lunchrestaurangen Hamn och peppar i bottenvåningen. Byggnaden ligger i gatulinje vid fastighetens norra gräns. På östra, södra och västra delar av fastigheten finns asfalterade ytor för parkering, angöring och planteringar. Byggnaden är en av fem kontorsbyggnader som idag ligger runt om Frihamnsplatsen. Den äldsta kontorsbyggnaden, Frihamnskontoret, tillkom 1922 och ligger vid infarten till den tidigare Frihamnen, väster om aktuellt planområde. Frihamnskontoret är på tre våningar och har röda tegelfasader samt ett svart valmat sadeltak. De senare tillkomna kontorsbyggnaderna följer Frihamnskontorets utformning och utseende med tegelfasader i rött eller brunt, strikt placerade fönster och ett svart valmat sadeltak. 4 (10)
Bebyggelse i planområdet sett från Kinagatan, från öster (t.v.) och från väster (t.h.). TOPOGRAFI OCH LANDSKAP Planområdet är beläget lägre än +3,0 m över havsnivån och hör till utredningsområdet för kustskydd. För att i framtiden skydda Malmös bebyggelse från höga havsnivåer kommer någon form av kustskydd att behövas. En övergripande strategi ska tas fram för att skapa ett långsiktigt skydd för befintlig bebyggelse. +3,0 meter över havet är miniminivå för färdigt golv vid ny bebyggelse, såvida inte andra lämpliga åtgärder vidtas till skydd mot översvämning och grundvatten. Golvet i den befintliga byggnaden ligger på +2,85 m. Planområdet är så gott som platt och hårdgjort nästan i sin helhet, med undantag för små gräsytor, buskar och träd mest på byggnadens södra sida. Söder om planområdet, utmed Grimsbygatan finns större buskar och medelstora träd. Grimsbygatan ligger högre upp än marknivån inom planområdet. Landskapet runtom planområdet domineras av relativt låg och gles kontors- och lagerbebyggelse samt asfalterade kör- och parkeringsytor med inslag av träd- och buskplanteringar. Fastigheten öster om planområdet är till största delen obebyggd och gräsbevuxen. Nordväster om planområdet finns en liten gröning, Frihamnsplan, med en rad av större träd utmed Kinagatan. KOLLEKTIVTRAFIK Närmaste busshållplatserna för stadsbusslinje 35 finns på Jörgen Kocksgatan ca. 300 m sydväst om planområdet. Busslinjen trafikeras mellan Östra Hamnen och Kvarnby via Centralen. Även linje 31stannar vid samma hållplats och trafikeras vardagar från Centralen till Mellersta Hamnen på morgnar och från Mellersta Hamnen till Centralen på eftermiddagar. Malmö Central ligger drygt 1 km sydväst om planområdet och Värnhems bussknutpunkt drygt 1 km sydost om planområdet. BILTRAFIK, GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Planområdet ligger i närheten av Västkustvägen, som är huvudvägen till Norra och Mellersta hamnen. Även Grimsbygatan söder om planområdet är en högt trafikerad gata med stor andel tung trafik. Trafiken i de andra närliggande gatorna är inte lika hög men det finns mycket tung trafik på grund av funktioner som lager och godshantering som finns i området. Kinagatan är en återvändsgata som saknar en ordentlig vändplats i öster. 5 (10)
Det finns inga cykelvägar i närliggande gator förutom på Grimsbygatan. Gångbanor finns på båda sidor av närliggande gator. TEKNISK INFRASTRUKTUR Fastigheten är ansluten till va-ledningar och till elnätet. VA Syd har en stor befintlig vattenledning inom planområdet som ligger under parkeringsytan i planområdets södra del. Under parkeringsytan finns även en starkströmskabel. Ledningarna är säkrade med en ledningsrätt. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Inom Frihamnen finns ingen kommunal service. De närmaste skolorna, förskolorna, vårdcentral etc. finns i centrum eller i Västra Hamnen. Utöver lunchrestaurang inom planområdet finns det ingen kommersiell service i Frihamnen. PLANFÖRSLAG BEBYGGELSESTRUKTUR Bebyggelse i kvarteret avses inte utökas och användning inte ändras från dagens situation. Den befintliga byggnaden innehåller kontorslokaler i fyra våningsplan och en lunchrestaurang/catering i bottenvåningen. I den aktuella detaljplanen förses kvarterets byggnader med användningsbestämmelsen K (kontor) för att medge även annan än hamnrelaterad kontorsverksamhet inom fastigheten. Lunchrestaurangen utgör ett komplement till kontorsverksamhet och inryms i användningen kontor. Högsta byggnadshöjd är som i den tidigare detaljplanen 12,0 m. De södra och västra delarna av planområdet förses med prickmark och de befintliga vatten- och starkströmledningarna säkras med ett u-område. LANDSKAP OCH VEGETATION Mer än hälften av planområdets areal är obebyggd och används i huvudsak för angöring och parkering. Det är viktigt att bevara befintlig vegetation och inte öka hårdgjorda ytor inom fastigheten. FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbestämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen. TRAFIK KOLLEKTIVTRAFIK Planförslaget innebär ingen förändring till kollektivtrafiken. BILTRAFIK, GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Befintligt gatunät och infarter till planområdet påverkas inte av planförslaget. PARKERING Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel ska följas och exploatören ansvarar för att antalet bil och cykelplatser är i enlighet med den. 6 (10)
Fastigheten omfattar totalt ca 3150 kvm BTA kontor. Idag finns totalt ca 35 parkeringsplatser inom fastigheten. Utöver dessa använder anställda i Hamnen 22:186 även parkeringsplatser i fastigheten Hamnen 22:181 som har samma fastighetsägare som Hamnen 22:186. Därmed bedöms de parkeringsplatserna för bilar som finns till förfogande idag täcka behovet enligt parkeringsnorm för kontor som är ca. 12 bpl/1000 m 2 kontorsyta eller 0,3 bpl/anställd (zon 2). För besökande gäller 2 bpl/1000 m 2. Totalt blir behovet av bilplatser därmed ca. 44 bpl. Verksamheternas parkeringsbehov ska redovisas i bygglovsskedet. Om det visar sig att det finns underskott av parkeringsplatser får underskott i parkeringsbehovet lösas genom p- avtal eller p-köp. Parkeringsnorm för cykel är 13 cpl/1000 m 2 kontorsyta eller 0,3 cpl/anställd och besökande (zon 2). De parkeringsplatserna för cyklar som finns idag, ca. 15 stycken, täcker inte behovet enligt parkeringsnorm för kontor, som ger ett behov av ca. 40 cpl. Det finns dock möjligheter att anordna fler platser inom fastigheten, exempelvis vid den västra fastighetsgränsen genom att använda flera och mer yteffektiva cykelställ. Verksamheternas cykelparkeringsbehov ska redovisas i bygglovsskedet. Behovet av bil- och cykelparkeringsplatser är beräknat på 40 anställda/1000 m 2. ANGÖRING Angöring och varumottagning sker inom egen fastighet. Varuintag till restaurangen finns på byggnadens södra sida. Det är möjligt att köra runt byggnaden utan att behöva backa. TEKNISK FÖRSÖRJNING Byggnaderna är befintliga och har därmed anslutningar till teknisk försörjning. Ledningar för vatten och avlopp samt starkström, som ligger inom fastigheten under parkeringsytan, säkras med ett u-område. DAGVATTEN Dagvattenhantering ska ske till det befintliga nätet i området. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun. Avfallshantering utformas i samråd med VA Syds avfallsavdelning. Utrymmena för avfallshanteringen ska ha erforderlig dimensionering så att avfallet kan sorteras. Hämtningsplatsen bör vara belägen så nära uppställningsplats för hämtningsfordon som möjligt och backning ska undvikas. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planområdet är redan utbyggt. Exploatören ansvarar för de ombyggnader som kan krävas för eventuell ny verksamhet i byggnaderna. TIDPLAN Detaljplanen beräknas bli antagen av stadsbyggnadsnämnden under maj 2014. Normalt vinner planen laga kraft fem veckor efter antagandet. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planområdet är beläget inom normal insatstid (10 min) för räddningstjänsten. 7 (10)
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR FASTIGHETSBILDNING Nya fastigheter inom området kan bildas genom avstyckning. Övriga förändringar av fastighetsindelningen kan ske genom fastighetsreglering. Om kvartersmarken delas in i ett antal fastigheter kan gemensamhetsanläggningar för fastigheternas gemensamma behov bildas inom kvartersmark, t.ex. körytor. Fastighetsägare ansöker om fastighetsbildning och anläggningsförrättning. Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för dess ändamål. Initiativ till bildande av ledningsrätt tas av berörd ledningshavare. Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD Planen medför inga förändringar i stadsbilden. RISKER OCH SÄKERHET Planområdet är beläget i närheten av godsbangården till Malmö Centralen som har klassats av länsstyrelsen som farlig verksamhet enligt lag (2003:778) om skydd mot olyckor samt av Västkustvägen som är en rekommenderad farled för farligt gods. Avståndet till både godsbangården och Västkustvägen överstiger dock i översiktsplanen definierade uppmärksamhetsavståndet och riskerna behöver därmed inte utredas vidare. Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker. LUFTKVALITET Enligt Malmö stads översiktliga kartering är de befintliga luftföroreningarna inom området måttliga. Planförslaget förväntas inte bidra till förändring av luftkvaliteten. 8 (10)
VATTENKVALITET Denna detaljplan medför ingen ökad byggrätt och ingen ökad andel hårdgjord yta, i förhållande till dagsläget. Därav påverkas inte miljökvalitetsnormen (MKN) för vatten, av denna detaljplaneändring. MARKFÖRORENINGAR Enligt en inventering utifrån MIFO-metodiken, utförd av Länsstyrelsen, antas marken inom planområdet inte vara förorenad. TRAFIKBULLER Enligt Malmö stads översiktliga mätning är bullernivåerna från vägtrafik vid fasader mot norr, väster och söder mellan 60-65 db. Vid fasaden mot öster ligger bullernivåerna mellan 55-60 db. Bullervärden från tågtrafik ligger mellan 50-55 db vid fasader mot öster, söder och väster och mellan 45-50 db vid fasad mot norr. Riktvärdet 40 dba ekvivalentljudnivå inomhus, ska hållas vid nybyggnad av kontor och verksamheter. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Detaljplanen innebär inga konsekvenser för fastigheten Hamnen 22:186 förutom förändrad markanvändning. Byggrätten är densamma. Det finns möjlighet att stycka av fastigheten till mindre fastigheter. SAMHÄLLSKONSEKVENSER TILLGÄNGLIGHET Planområdet ligger i en central del av Malmö och är relativt väl försörjt med kollektivtrafik. Planområdet är platt och huvudentrén till byggnaden är handikappanpassad, inga nivåskillnader finns. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären Verksamhetsområden och närmare sagt Hamnar enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska värdefulla byggnader, anläggningar och andra minnen från tidigare epoker bevaras och vittna om områdets historia. Karaktärsdanande platser, skala och anläggningar bör tas som utgångspunkt vid gestaltning av ny bebyggelse. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020 Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. 9 (10)
ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter. TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017 Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Josephine Nellerup Planchef Kati Søndergaard Planhandläggare 10 (10)