N EJLIKEGATAN 26 Mantorp Överlåtelsebesiktning Februari 2015 Adress Telefon Org nr E-post Box 1105 0705 496670 556832-7273 joakim.vrethem@ftoab.se 581 11Linköping
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3 RISKANALYS...6 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING...6 BILAGOR BILAGA 1 Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 2 Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR-MODELLEN OBJEKT Fastighetsbeteckning Vasa 1:145 Adress Nejlikegatan 26 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare 590 19 Mantorp Mjölby Annica Engström Beställare Annica Engström Beställningsnummer 8026 Besiktningsman Joakim Vrethem Telefon: 0705 49 66 70 E-post: joakim.vrethem@ftoab.se Besiktningsdag 2015-02-25 Med början kl. 13:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Annica Engström Vid besiktningen överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnad samt garage.
BESIKTNING 1 G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N U P P D R A G S G I VA R E N Tillhandahållna Handlingar Information från uppdragsgivaren -- Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Annica Engström upplyste om följande: - Förvärvade fastigeten 2001. - Mellan 2003 och 2010 utfördes följande på huset - Nya 3glas isolerfönster. - Nya köksluckor samt vitvaror - Fasadpanel ersatt. - Dusch på övre plan renoverad. - Badrum i markplan 2009. - Braskamin installerad 2005. - Tvätt renoverad 2006. - Genomgång av ytskikt.
2 O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Byggnadsbeskrivning Ca 3 ºC och halvklart 1,5plans hus med betongplatta på mark. Stomme: Stomme i trä. Ventilation: självdragsventilation Byggnadsår 1975 Ombyggnadsår --
Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. - Kraftig tuja mellan garage och hus, vilket ger en ökad fuktbelastning på husets grundkonstruktion. Sockel ----- Fasad ----- Fönster/dörrar ----- Yttertak - Mossa på takpannor. Information: Mossa på taket kan innebära en extra fuktbelastning på underlagstaket. Mossa binder fukt och pannorna torkar ej ur på samma sätt som om dom varit rena. Hängrännor & stuprör ----- Garagetak - Låglutande papptak av äldre datum. Pappen är i sämre skick med blåsor samt begynnande sprickbildning. Garage - Träregelstomme mot mark, se riskanalys. - Röta i underkant av garageport samt punktvis i underkant av fasadpanel. - Garagefönster mot baksida rötskadat. Altan - Anslutningsbleck saknas mellan altantak och fasadpanel. Vind - Lättare spår av konvektionsproblem i form av missfärgningar på underlagstak och takstolar. Se riskanalys vind samt bilaga vind. Grundläggning - Betongplatta på mark. Ovan platta en träregelstomme. Se riskanalys samt bilaga fuktmätning.
Invändigt Entréhall - Fuktmätning utförd i ytterväggsyll, se bilaga fuktmätning. Sovrum 1 ----- Sovrum 2 ----- Vardagsrum - Naturlig rörelsespricka i parkettgolv. Kök - Avlastning saknas för avloppsslang diskmaskin. - Fuktskydd saknas under diskmaskin, kyl/frys. Sovrum 3 ----- Tvätt ----- Badrum ----- Övre plan Hall ----- Sovrum 1 ----- Garderob ----- Dusch - Frånluftsventil placerad relativt lågt på vägg i dusch. Detta medför att ventilen får en nedsatt funktion då den bör placeras i taket. Tecken på bristfällig frånluftsventilation i innertak i form av missfärgningar. Se bilaga vindar. Sidovindar -----
3 R I S K A N A LY S Syllar : Väggar med träregelstomme har en syll som kan stå direkt på betongplattan. Kravet på att trä ska avskiljas från betong med en fuktspärr kom i byggnadsreglerna SBN 1980 och gäller från 81. I tidigare norm fanns ett allmänt krav på erforderligt skydd mot fukt för att ett lämpligt inomhusklimat skulle uppnås men en del av de vedertagna metoderna gav ej en fuktsäker konstruktion. Den känsliga delen av konstruktionen är trä/organiskt material, träklossar, reglar och väggsyllar som kommer i direktkontakt eller i nära anslutning till betongen. Marken under ett betonggolv har alltid en hög fuktighet (90-100% relativ fuktighet). Lägger man en värmeisolering eller en tät golvbeläggning på plattan får betongen i princip samma fuktnivå som marken och då mögel/bakterier kan växa ner till 70% relativ fuktighet blir konstruktionen utsatt vilket kan leda till mikrobiella skador (mögel/bakterier). Vind: Då fastigheten inte har dagens krav på lufttäthet(plastfolie). Varm och fuktig inomhusluft som via konvektion läcker upp på vinden riskerar att kondensera mot det kalla yttertaket med mikrobiell påväxt som följd. Risk finns för mikrobiell påväxt i underlagstaket vid hög fuktbelastning i bostaden vintertid. Garagepapptak: Denna typ av papptak har en beräknad livslängd på ca 15 år. Med hänsyn till ålder samt dess skick finns risk för läckage. 4 F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G -- Linköping 2015-02-25 Fastighetsteknik Östgöta AB Joakim Vrethem
BILAGA 2 Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion Beskrivning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet. Syfte Besiktningen och fuktkontrollen syftar till att kontrollera utförande, konstruktion och material i byggnaden och dess riskkonstruktioner som underlag för tecknande av Länsförsäkringar Fastighetsförmedlings säljaransvarsförsäkring Plus. Besiktningen och fuktkontrollen utförs på uppdrag av fastighetsägaren som separat uppdrag. Utförande Besiktningen och fuktkontrollen utförs genom besiktning av byggnad och avser huvudbyggnad och fuktmätning i provhål som stickprovskontroll i byggnadens riskkonstruktioner av tekniker som erhållit godkännande genom prov. Provhålen tas upp i golv och väggar efter godkännande av fastighetsägaren och återlagas endast provisoriskt vid fuktkontrollen. Fuktmätningen utförs med mätinstrument med kallibreringscertifikat samt genom egenkontroll av instrumenten före varje mätning. Uppmätta mätvärden kan variera på olika ställen i byggnaden och konstruktionen och vid olika årstider och är endast en stickprovskontroll. Riskkonstruktion Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och mögelskador. Exempel på sådana konstruktioner är betongplatta på mark med uppreglat eller flytande golv, krypgrund, inredd källare, vind, fasader/syllar och våtutrymmen. Resultat Resultat från besiktningen av byggnaden och fuktkontrollen i aktuell byggnads riskkonstruktioner redovisas i rapport med planskiss samt i mätprotokoll. Redovisningen innehåller en kort beskrivning av byggnaden och dess riskkonstruktioner samt resultat från besiktningen och fuktkontrollen såsom byggfel, skadesignaler, förhöjda fuktvärden och skador med utvärdering av resultat och ev. rekommendation till fortsatt utredning. Besiktningen och fuktkontrollen är ej tillräcklig som underlag för utarbetande av förslag till åtgärder och kostnadsbedömningar. I dessa fall kan fortsatt utredning utföras. I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för byggnaden som helhet. Följande noteras i rapporten: N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler. S (skada) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i konstruktion tex. fukt, mögel, röta och lukt. Fu (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning inte kan fastställas. Vid bedömningen S (skada) och Fu (fortsatt utredning) i byggnad och riskkonstruktion rekommenderas fastighetsägaren att gå vidare med undersökning av skada
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion Redovisning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet Datum: 2015-02-25 Utförd av Joakim Vrethem Mätinstrument Vaisala samt Protimeter Surveymaster Uteklimat RF 75 % temp 3 ºC ånghalt 4,4 g/m³ Väder: halvklart Inneklimat RF 39 % temp 20 ºC ånghalt 6,7 g/m³ Fukttillskott ånghalt 2,3 g/m³ Mät-plats Risk konstruktion Skadesignal Fuktkontroll i riskkonstruktion RF %,ºC, ånghalt g/m³,fk % Kök -- -- Normala värden vid kontroll med fuktindikator Badrum -- -- Normala värden vid kontroll med fuktindikator Dusch -- -- Normala värden vid kontroll med fuktindikator Tvätt -- -- Normala värden vid kontroll med fuktindikator Utvärdering Normalt (N) Skada (S) Fortsatt utredning Rekomme nderas (Fu) (N) -- (N) -- (N) -- (N) -- Vind Missfärgningar underlagstak samt takstolar FK 12% (N) Hall, ytterväggssyll Vardagsrum mot framsida, ytterväggssyll Trä mot betong Trä mot betong -- FK 10,2% (N) -- -- FK 10,3% (N) -- Risk för mögelpåväxt föreligger då den relativa luftfuktigheten (RF) överstiger 70-75% vilket motsvarar cirka 15-17% fuktkvot i trämaterial.
Information om vindsutrymmen I äldre hus utgörs ofta vindsutrymments ventilation av ventiler i gavlarna och i vissa fall även av ett öppningsbart fönster. De äldre vindarna har därtill ett bjälklag med en fyllning av sågspån som i sin tur ligger ovanpå ett lager av gamla tidningar eller papp. Trots att dessa äldre vindsutrymmen får ett fukttillskott från bostaden via konvektion (luftstrycksskillnader) så skapar detta sällan några problem på vinden (om inte fuktbelastningen inomhus är ovanligt hög). Dessa äldre vindars konstruktion gör att de mer sällan drabbas av mikrobiella påväxter eller liknande skador, bland annat för att deras isolering tillåter att värme släpps upp från bostaden. När det gäller vindar på nyare hus eller ett tilläggsisolerat äldre hus är skador i vindsutrymmen mer vanliga. Problemen består ofta av att det uppstår mikrobiella påväxter på yttertakspanelen, detta beror i många fall på att varm och fuktig luft från bostaden läcker upp på vinden och kondenserar mot det kalla yttertaket (varm luft kan bära mera fukt och när sedan luften kyls av övergår luftens fukt till vätskefas). Det är främst under den kallare tiden på året som risken för kondens (och ibland också isbildning på yttertakets insida) är som störst, vilket beror på att det är så pass stor temperaturskillnad mellan bostaden och vinden. Många hushåll tenderar också att ha en högre fuktproduktion under vinterhalvåret. Tidigare rekommendationer om att vindens ventilation bör ökas för att man ska få bort fukttillskottet är tveksamt som åtgärd då det är sannolikt att det istället medför att vinden blir ännu kallare vintertid. Istället är en god bostadsventilation (bland annat frånluftsventilation i badrum) att rekommendera liksaså bör vindsbjälklaget vara lufttätt för att förhindra konvektion. Springor vid till exempel rörgenomföringar eller öppna luckor bör också undvikas. Mer information finns bland annat i Fuktsäkrare byggnadsdelar som ges ut av Sveriges Tekniska Provnings- och forskningsintitut (SP), på www.sp.se och på www.indoorair.se