Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Cederborgen Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2013. Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1987-05-13. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2006-01-12 och nuvarande stadgar registrerades 2006-12-14 hos Bolagsverket. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Johanneberg 14:4 2006 Göteborg Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1932 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1962. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 276 kvadratmeter, varav 1 955 kvadratmeter utgör lägenhetsyta och 321 kvadratmeter utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 25 lägenheter med bostadsrätt samt 3 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 19 6 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 1 av 13
Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Affär 145 kvm 2014-09-30 Restaurang 115 kvm 2012-04-30 Affär 260 kvm 2014-12-31 Byggnadens tekniska status Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Nya vindsförråd 2013 Nya förråd med nätväggar monterade av Troax Renovering yttertak 2013 Astor har lagt nytt tak på huset, tegel/plåt. Hela gesimsrännan byttes. Flytt expansionskärl 2013 Flytt av expensionskärl från vind till källare Byte vattenmätare 2013 Två nya vattenmätare mer passande för föreningens storlek Nya brandvarnare 2013 Nya brandvarnare i trapphus och vinden Ny torktumlare 2013 Ny torktumlare i tvättstugan Renovering Balkonger 2013 Rotskadade smidesräcken lagade och målade. Stomme upprustade och målade undersida Ny vindsbelysning 2012 utbyte av all vindsbelysning samt rörelsedetektorer Nyinstallation porttelefoner 2012 Nya porttelefoner samt svarstelefoner Spolning av stammar 2012 Uppdateringar tvättstugan 2012 Kopplat varmvatten till tvättmaskiner, ny golvbrunnspump, luddfilter Sophus på gården 2010 Installation av fastighetsboxar 2010 Trapphusrenovering 2008 Målat om trapphus + taket Omputsning av fasad 2008 Lagat och målat puts upp till tegel Nyinstallation hiss 2008-2009 Kone Hiss totalrenoverat hissarna. Renovering av innegård 2006 bl.a Bytt staketet Grundbevarande åtgärd 2006 Borinfiltration Renovering av badrum 2006-2007 Injustering av ventilation 2005-2006 Utfört av YIT Rörstambyte 1982 Elstambyte 1982 Sida 2 av 13
Planerat underhåll År Kommentar Åtgärda vattenskada tvättstugan 2014 Läckan lagas samt skadade väggen åtgärdas Renovera/byta portdörrar 2014 Renovera alla portdörrar samt balkongdörrar från trappuppgång Södra vägen Genomgång värmesystemet 2014 Byta ut gamla ventiler samt försöka optimera värmesystemet ytterligare Grundbevarande åtgärd 2014 Garantikontroll borrinfiltration Ny utsugsfläkt tvättstuga 2014 Gammal fläkt har gått sönder. Kanal behöver rengöras samt ny fläkt monteras Måla ovansida balkongstommar 2014 Pga väder gick det inte måla ovansidan av balkonger under 2013, görs under våren 2014 Asbetssanera källaren Södra vägen 2014 Låta Astor sanera gammal asbetsisolering av rör injustering ventilation 2014 Måla linjer P-platser 2014 Linjer på P-platser behöver målas Förvaltning Avtal Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Trappstädning Leverantör Halléns Fastighetsservice AB SBC Sveriges Bostadsrätts Centrum AB SBC Sveriges Bostadsrätts Centrum AB Städpojkarna Medlemmar Medlemslägenheter: 25 st. Överlåtelser under året: 4 st. Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Styrelsen Martin Karlsson Niklas Berglund Jörgen Nilsson Maria Steiring Peter Löfström Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 6 protokollförda sammanträden. Revisor Jörgen Nilsson Ordinarie Extern KPMG Valberedning Susanne Grill Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-06-12. Extra föreningsstämma hölls 2013-06-12. Extra stämma med anledning av godkänna KPMG att göra föreningens revision för 2012. Sida 3 av 13
Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten: Det har varit ett intensivt och givande år för BRF Cederborgen. Styrelsen har arbetat mycket med att fortsätta underhålla fastigheten, hyresförhandlingar samtidigt som vi tyvärr haft en omfattande vattenläcka. Vi har under 2013 Lagt nytt tak samt åtgärdat skorstenar. Ny gesimsränna samt stuprör. Renoverat balkonger. Monterat nya vindsförråd. Sålt ut vindsutrymme till två medlemmar. Bytt ut torktumlare i tvättstugan då den gamla gick sönder. Flyttat expansionskärl från vinden till källaren för "få loss yta" samt minska risk för vattenläckage. Då elkedjan sagt upp sitt avtal förhandlat fram nytt avtal för ny hyresgäst (Restaurang Cyrano). Satt in två nya vattenmätare som passar föreningens storlek samt monterat tryckreduceringsventil. Åtgärdat vattenläckan som var i 5 lägenheter samt hos en hyresgäst. Orsaken var den nu bytta gesimsrännan. Upprättat ett p-avtal med en medlem för att öka inkomster till föreningen. Skrivit kontrakt för trappstädning med städpojkarna Tecknat nytt lån för att finansiera takrenovering Lagt om ett lån till mer fördelaktig ränta. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade större underhållsarbeten: Även under 2014 kommer det att göras en hel del jobb. Även om det inte är lika stora som föregående år kommer det bli ett händelserikt år för Brf Cederborgen. Planeringen för dessa arbeten är redan i full gång och de arbeten som skall utfärdas är: Skriva ytterligare ett P-kontrakt med medlem Hitta ny hyresgäst för Nessims Fair Support som sagt upp sitt kontrakt Renovera portdörrar Nytt serviceavtal för hissarna Måla linjer P-platser Följa upp Cyranos renoveringar av lokalen Måla ovansida balkongstommar Åtgärda vattenskada ner till tvättstuga samt fixa den skadade väggen Byta ut gamla ventiler i värmesystemet Vi planerar även att under 2014 få till en ordentlig underhållsplan vilket blir lite lättare nu när många större och behövliga arbeten är utförda, så vi ser positivt fram emot 2014 och framtiden. Föreningens ekonomi Även om vi under 2013 haft höga utgifter med nytt tak samt vattenskada så är föreningens ekonomi fortfarande god. Höjningen av hyran var för alla utgifter 2013 samt för framtida underhåll. Enligt styrelsens beslut höjdes avgifterna 2013-12-31 med 8 %. Sida 4 av 13
Fördelning intäkter och kostnader: Intäktsfördelning 2013 Ränta och utdelning 1% Hyror 33% Avskrivningar 14% Kostnadsfördelning 2013 Kapitalkostnader 13% Reparationer 19% Periodiskt underhåll 12% Årsavgifter 66% Övrig drift 23% Fastighetsavgift 2% Taxebundna kostnader 17% Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 1 955 kvm bostäder och 321 kvm lokaler. Nyckeltal 2013 2012 2011 2010 Årsavgift/kvm bostadsrättsyta 451 451 444 451 Hyror/kvm hyresrättsyta 737 749 739 745 Lån/kvm bostadsrättsyta 4 558 3 550 3 565 5 103 Elkostnad/kvm totalyta 14 16 15 15 Värmekostnad/ totalyta 97 95 98 108 Vattenkostnad/m² totalyta 23 26 26 22 Kapitalkostnader/m² totalyta 118 116 133 154 Skatter och avgifter För hyreshus blir avgiften 1 210 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark och för lokaler så beskattas fastigheten med 1 procent på lokalernas taxeringsvärde. Skatteverket har återkallat sitt tidigare ställningstagande, daterat 2007-11-07, angående ränteintäkter i privatbostadsföretag. Därav utgår ingen skatt på ränteinkomster som kan anses vara hänförlig till föreningens fastighet från och med 2011 års taxering. Dispositionsförslag Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -489 906 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -877 710 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -117 693 summa ansamlad förlust -1 485 309 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: av fond för yttre underhåll ianspråktas 94 925 att i ny räkning överförs -1 390 384 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 13
RESULTATRÄKNING 2013 2012 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 322 548 1 289 367 Övriga rörelseintäkter 6 970 11 331 1 329 518 1 300 698 RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader -70 177-76 204 Reparationer -407 445-152 393 Periodiskt underhåll -94 925-16 250 Taxebundna kostnader -347 588-381 843 Övriga driftskostnader -70 424-51 458 Fastighetsskatt/Fastighetsavgift -52 560-58 935 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -168 830-123 357 Personalkostnader -65 075-67 332 Avskrivningar -290 966-290 966-1 567 990-1 218 738 RÖRELSERESULTAT -238 471 81 960 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 16 038 8 025 Räntekostnader -267 473-264 061-251 435-256 036 ÅRETS RESULTAT -489 906-174 076 Sida 6 av 13
BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 3 34 461 910 34 752 876 Pågående byggnation Not 4 2 956 740 0 37 418 649 34 752 876 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 37 418 649 34 752 876 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 70 150 Övriga fordringar 63 315 60 783 Förutbetalda kostnader Not 5 40 409 30 467 103 794 91 400 KASSA OCH BANK Kassa, PlusGiro och bank 471 803 706 538 SBC klientmedel i SHB 508 108 526 556 979 911 1 233 094 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 083 705 1 324 494 SUMMA TILLGÅNGAR 38 502 354 36 077 370 Sida 7 av 13
BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 6 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 25 696 434 25 696 434 Upplåtelseavgifter 3 745 699 3 346 699 Fond för yttre underhåll Not 7 659 301 557 858 30 101 434 29 600 991 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -995 403-719 884 Årets resultat -489 906-174 076-1 485 309-893 960 SUMMA EGET KAPITAL 28 616 125 28 707 031 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 8 8 880 000 6 910 000 8 880 000 6 910 000 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 8 30 000 30 000 Leverantörsskulder 633 342 73 277 Skatteskulder 111 495 116 295 Upplupna kostnader Not 9 156 322 180 088 Förutbetalda avgifter och hyror 75 071 60 679 1 006 230 460 339 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 38 502 354 36 077 370 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 8 12 624 000 12 624 000 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 13
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3, intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Från årsskiftet gäller nya redovisningsregler för de räkenskapsår som startar från 1/1-2014 eller senare. Det är ett så kallat K-regelverk. Det kan komma att påverka redovisningen och årsboksluten avseende avskrivningar, investeringar och underhåll. Kraven på periodiseringar förändras också. Detta kan medföra att framtida resultat och nyckeltal kommer att skilja sig från årsredovisningen 2013 och budget för 2014. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Avskrivningarna på byggnaden följer en progressiv avskrivningsplan och är fullt avskriven år 2093. Följande avskrivningar uttryckt i procent tillämpas. 2013 2012 AVSKRIVNINGAR Byggnader 0,58% 0,58% Fastighetsförbättringar 5,00% 5,00% Hissanläggning 5,00% 5,00% Soprum/sophus 5,00% 5,00% Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 2013 2012 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter 881 778 881 795 Hyresintäkter 440 770 407 573 1 322 548 1 289 367 Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 19 250 17 813 Fastighetsskötsel beställning 4 193 11 550 Snöröjning/sandning 594 0 Städning entreprenad 12 203 0 Städning enligt beställning 2 265 0 Mattvätt/Hyrmattor 12 480 11 539 OVK Obl. Ventilationskontroll 0 11 250 Hissbesiktning 2 618 1 739 Bevakning 2 580 2 475 Gård 649 899 Serviceavtal 8 989 10 815 Förbrukningsmateriel 4 356 4 787 Störningsjour och larm 0 2 740 Brandskydd 0 597 70 177 76 204 Sida 9 av 13
Not 2, fortsättning 2013 2012 Reparationer Brf Lägenheter 4 630 0 Tvättstuga 3 631 26 653 Sophantering/återvinning 0 1 000 Lås 10 660 756 VVS 97 265 36 000 Ventilation 37 596 0 Elinstallationer 0 32 625 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0 55 359 Vattenskada 253 663 0 407 445 152 393 Periodiskt underhåll Byggnad 94 925 0 Tak 0 16 250 94 925 16 250 Taxebundna kostnader El 32 725 37 361 Värme 221 238 216 039 Vatten 52 956 59 332 Sophämtning/renhållning 40 669 69 111 347 588 381 843 Övriga driftskostnader Försäkring 23 209 20 614 Kabel-TV 47 215 30 844 70 424 51 458 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 52 560 58 935 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning 1 438 2 025 Juridiska åtgärder 75 168 6 408 Inkassering avgift/hyra 600 0 Hyresförluster 0 3 665 Revisionsarvode extern revisor 13 300 14 000 Föreningskostnader 5 336 4 000 Förvaltningsarvode 45 620 45 110 Förvaltningsarvoden övriga 1 375 41 139 Administration 2 504 2 660 Korttidsinventarier 19 139 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 4 350 4 350 168 830 123 357 Anställda och personalkostnader Föreningen har haft anställd personal Sida 10 av 13
Not 2, fortsättning 2013 2012 Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 45 828 37 500 Löner 4 200 14 810 Sociala kostnader 15 047 15 022 65 075 67 332 Avskrivningar Byggnad 109 766 109 766 Förbättringar 181 200 181 200 290 966 290 966 TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER 1 567 990 1 218 738 Not 3 2013-12-31 2012-12-31 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 36 271 995 36 271 995 Utgående anskaffningsvärde 36 271 995 36 271 995 Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början -1 519 119-1 228 153 Årets avskrivningar enligt plan -290 966-290 966 Utgående avskrivning enligt plan -1 810 086-1 519 119 Planenligt restvärde vid årets slut 34 461 910 34 752 876 I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med 13 594 823 13 594 823 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 19 601 000 18 490 000 Taxeringsvärde mark 19 630 000 16 591 000 39 231 000 35 081 000 Taxeringsvärdets uppdelning Bostäder 37 000 000 32 600 000 Lokaler 2 231 000 2 481 000 39 231 000 35 081 000 Not 4 2013-12-31 2012-12-31 PÅGÅENDE BYGGNATION Pågående om- och tillbyggnad 2 956 740 0 2 956 740 0 Not 5 2013-12-31 2012-12-31 FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring 25 901 23 209 Kabel-TV 11 808 4 678 Bevakning 2 700 2 580 40 409 30 467 Sida 11 av 13
Not 6 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 25 696 434 0 0 25 696 434 Upplåtelseavgifter 3 745 699 399 000 0 3 346 699 Fond för yttre underhåll 659 301 117 693-16 250 557 858 Summa bundet eget kapital 30 101 434 516 693-16 250 29 600 991 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -995 403-516 693 241 174-719 884 Årets resultat -489 906-489 906 174 076-174 076 Summa ansamlad förlust -1 485 309-1 006 599 415 250-893 960 Summa eget kapital 28 616 125-489 906 399 000 28 707 031 Not 7 2013 2012 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början 557 858 473 865 Reservering enligt stadgar 117 693 105 243 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -16 250-21 250 Vid årets slut 659 301 557 858 Not 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2013-12-31 Belopp 2013-12-31 Belopp 2012-12-31 Villkorsändringsdag Stadshypotek 4,040 % 2 910 000 2 940 000 2015-12-01 Stadshypotek 2,410 % 4 000 000 4 000 000 2013-12-01 Stadshypotek 2,440 % 2 000 000 0 2014-01-28 Summa skulder till kreditinstitut 8 910 000 6 940 000 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -30 000-30 000 8 880 000 6 910 000 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 8 760 000 kr. Sida 12 av 13
Not 9 2013-12-31 2012-12-31 UPPLUPNA KOSTNADER El 6 274 4 488 Värme 27 915 35 960 Vatten 8 740 10 142 Sophämtning 5 849 6 303 Extern revisor 13 300 13 000 Löner 0 4 160 Arvoden 44 500 37 500 Sociala avgifter 13 980 12 427 Ränta 35 764 43 796 Mattvätt/Hyrmattor 0 1 062 OVK Ventilationskontroll 0 11 250 156 322 180 088 GÖTEBORG den / 2014 Niklas Berglund Ledamot Martin Karlsson Ledamot Jörgen Nilsson Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2014 KPMG AB Jörgen Nilsson Auktoriserad revisor Sida 13 av 13