D AN D E RY D MIDGÅRD 18 Sveavägen 18 B Överlåtelsebesiktning 2017-05-04 Adress Telefon Org nr E-post Bivägen 4 B 08-351222 556610-0169 info@husbesiktningsgruppen.se 19163 Sollentuna
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3 RISKANALYS...8 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING...8 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Midgård 18 Adress Sveavägen 18B Postnummer/Ort 18260 Djursholm Kommun Danderyd Fastighetsägare Esbjörn och Malin Nordesjö Beställare fastighetsägaren Telefon: E-post: Beställningsnummer 2017-78527 Besiktningsman Philip Orrenius av SITAC certifierad besiktningsman SBR av SBR godkänd besiktningsman Certifieringsnummer 0239/07 Telefon: 073-9605963 E-post: info@husbesiktningsgruppen.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag 2017-05-04 Med början kl: 13:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Beställaren och fastighetsmäklare Johan Reuterling, Bjurfors (del av tiden) 2017-04-24 mailades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar: huvudbyggnaden. 1
BESIKTNING 1. G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E N Tillhandahållna handlingar Information från säljaren - Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av säljaren. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren har bott på fastigheten sedan 2009. - Huset har byggts till mot nordväst 1959. - Plåttaket på den äldre husdelen är från 2004 och taket på tillbyggnaden renoverades 2005 och 2016. - Fasaden renoverades 2007. - Dräneringen runt huset är från 2006 och 2016 (västra sidan). (Min notering: vi räknar med en livslängd för dränering på 30-40 år men den varierar mycket beroende på ursprungligt utförande, byggnadstyp, markförhållanden mm). - Grovtvätt, WC (2st), tvättstuga, badrum och duschrum på övre plan renoverades av fackman 2007 enligt uppgift från den tidigare ägaren. Våtrumsintyg finns inte. (Min notering: vi räknar med en livslängd för yt- och tätskikt i våtrum på ca 20 år då material åldras och konstruktioner rör sig). - Alla maskiner och installationer på fastigheten fungerar. - Uppvärmningen av huset fungerar bra. Bergvärmepumpen är från 2007. Då byttes också större delen av radiatorsystemet. Oljetanken som nyttjades tidigare är bortforslad. - Sotning har utförts normalt och utan anmärkning. Två av kakelugnarna har utförande som öppen spis dvs. bara en utgående rökkanal (dvs. inga extra kanaler som normalt finns i en kakelugn). - Avlopp fungerar bra. Stora delar har bytts 1999 och 2007. Utgående avlopp och inkommande vattenledning (den s.k. VA-servisen) byttes 2005. Dagvatten leds ut i slänten på tomten. - Kall- och varmvattenförsörjning fungerar normalt. Större delen av ledningarna har bytts. - Ingen avvikande eller dålig lukt har noterats i huset. 2
- Ingen imma eller fläckar har noterats mellan rutor i isolerglasfönster. (Min notering: det är ett känt fenomen som man får räkna med kan inträffa). - Radon har mätts och protokoll finns. Radonsug finns installerad. - Elinstallationen fungerar utan anmärkning. Installationen är i huvudsak från 2005 och elcentralen byttes 2007. Utvändig el drogs om 2014. - Energideklaration har beställts. 2. O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad, förråd utnyttjade etc. Besiktningsmannen flyttar inte på förvaring, möbler, mattor, växter, maskinell utrustning etc. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar, in- och utvändigt, som inte varit besiktningsbara har besiktningsmannen inget ansvar. Ej besiktningsbara byggdelar (av andra skäl än förvaring, möbler etc.): - vind i tillbyggnadsdel bara avsynad från öppning (låg höjd) - ytor under och bakom duschkabin Byggdelar som inte varit besiktningsbara kan (beroende på omständigheterna) ingå i köparens undersökningsplikt. Besiktningsmannen utför vissa kontroller som stickprov. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten är att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast 3
och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som, enligt beställarens uppfattning, skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Byggnad Ca +10ºC, klart väder Byggnaden är en villa i 2 plan med källare under en del av huset. Grundläggning: grundsulor och betongplatta på mark Grundmur: betong Stomme, överbyggnad: tegel Bjälklag: betong och trä Tak: valmat tak klätt med falsad plåt Fasad: slammat tegel Fönster: 2-glas fönster med kopplade bågar och några isolerglasfönster Ventilation: självdrag och/eller mekanisk frånluftsventilation (ur funktion vid besiktningen) Uppvärmning: vattenburen värme genom bergvärme Byggår 1948 och 1959 Noteringar Utvändigt Mark och växtlighet ----- Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar - Färgsläpp vid trappan upp till terrassen. - Lucka vid vattenanslutning saknas. - Liten spalt nedtill vid sidan av ena altandörren. Tätning behövs. - List nedtill på källardörr har släppt. 4
Yttertak och avvattning Balkong Övrigt - Glidskydd saknas för stege. Sotaren kan begära att det ska monteras. - Sarger saknas vid takluckor. Plåten böjs vid användning. - Rör till gamla expansionkärlet har inte pluggats. Lite vatten kan regna in i röret. - Delar av taket har inte skrapats rent vid ommålning. Om vidhäftningen ändå är god så saknar det praktisk betydelse. - Någon stuprörsinfästning sitter inte fast helt. - Glesare spjälor i räcket än dagens standard. - Kalkurlakning i muren vid källartrappan. Invändigt Allmänt Vind - Huset har troligen mekanisk frånluftsventilation men den var ur funktion vid besiktningen. - Gammal isolering (koks och spån) i del av bjälklaget (ger högre energiförbrukning). - En del missfärgningar (dvs. mögel) och fuktränder på några ställen. Det är vanligt i äldre hus men bör hållas under uppsikt. - Öppen ventilationskanal finns som måste stängas (så att inte varm och fuktig luft läcker upp mot vinden). Övre plan Allrum - Mindre spricka i pelare för limträbalk. Enligt säljaren så har den inte ändrat sig genom åren. - Lite bredare spjälbredd i trappräcket än dagens standard. Kontor ----- Sovrum 1 (t.v. om trappa, medsols) ----- Klädkammare ----- Sovrum 2 ----- Klädkammare ----- 5
Sovrum 3 ----- Duschrum - Rörgenomföring i golvet var tillåtet till 2005. - Klämringen i golvbrunnen sitter snett. Klämringens funktion är att låsa tätskiktet mot brunnen så att vatten inte kryper in under tätskiktet. - Glipa under tröskeln bör tätas. WC Hall Sovrum 4 - Det är inte känt om det finns tätskikt i golvet (krav från 2007). - Svikt i golv på något ställe. - Glesare spjälbredd i balkongräcke än dagens standard. Badrum ----- Walk-in-closet ----- Entréplan Entré ----- WC ----- Inre hall ----- Kök - Droppskydd saknas under kyl/frys/diskmaskin. Droppskyddet ska leda fram vatten som ev. läcker under maskinen så att det kan uppmärksammas. - Tät botten rekommenderas i skåpet under diskbänken för att fånga upp ev. läckage.. - Kant saknas mot fönster vid diskbänken. Risk för att vatten sprids i samband med diskning t.ex. Matsal ----- Vardagsrum ----- Allrum - Mindre lutning i innertak/bjälklag mot gaveln. Även golvet har en viss lutning närmast väggen. 6
Tvättstuga ----- Linneförråd ----- Förråd - Tät botten finns ej under vattenfördelning/rörslits. Tät botten görs för att fånga upp och upptäcka ev. läckage. Källarplan Nedre hall Gym/pannrum/ duschhörna Bastu Grovtvätt - Trappan saknar sidoskydd (spaljé el. dyl.). - Puts med dålig vidhäftning till underlaget (s.k. bom-puts) och lite färgsläpp på väggen. - Inget tätskikt i golv/vägg men utrymmet omges av oorganiskt material och det är ingen spolning av vatten på golv eller vägg. - Berg i dagen i del av rummet. Man får räkna med att vatten kan krypa in efter berget. Enligt säljaren så har det skett någon gång per år. - Frånluftskanal för luftföring ut ur huset saknas. - Inget synligt tätskikt. Förråd ----- Mat-/vinkällare - Missfärgning nedtill mot yttergrundmur och färgsläpp på några ställen (enligt säljaren så kan det ha målats med fel typ av färg på väggar i källaren). Lite puts med dålig vidhäftning på vägg (bom-puts). 7
3. R I S K A N A LY S Grundläggning med betongplatta på mark och grundmur av betong under jord. Betong i kontakt med mark tar upp fukt från marken som kan ledas vidare till annat material som står i kontakt med betongen som t.ex. väggar och golv. Skador som mögel, röta, lukt, deformationer, missfärgningar, ytskikt som lossnar från underlaget mm kan uppstå. Det finns en risk för befintliga och/eller framtida skador av denna typ. 4. F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G - Sollentuna Svenska Philip Orrenius av SBR godkänd besiktningsman av SITAC certifierad besiktningsman SBR Bilaga: Villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget 8
9
10
11
12