ÅRSREDOVISNING 2015 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad
ÅRSREDOVISNING 2015 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad 2015-01-01-2015-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01 2015-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt K2 regelverket. Allmänt om verksamheten Styrelse: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Fårholmen 2, som stod färdigställd år 2010/2011. Fastigheten består av 30 bostäder på totalt 2 559 m 2 i 2 hus med adress Råtorpsporten 1 A-D. Under hus C finns ett parkeringsgarage med plats för 30 bilar. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar : Föreningen antog nya stadgar 2014. Föreningsstämma mm: Ordinarie föreningsstämma hölls den 21 maj 2015. Under verksamhetsåret har 13 st protokollförda styrelsemöten hållits. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Ann-Christine Harnesk ordförande Olle Johannesson vice ordförande Kjell Skog sekreterare Henrik Wallinder ledamot Henrik Sinter ledamot Rolf Thörnqvist suppleant Hans-Göran Lundgren suppleant Helene Lysander Skog suppleant Ledamöter och suppleanter väljs från stämma till nästa ordinarie stämma. Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Ann-Christine Harnesk och Olle Johannesson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Gerd Mattsson och Roger Vedemar. Revisor: Revisor har varit Urban Johansson, Wint AB. 1
Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln utförs av Råum s maskin. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bl a avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Råum s maskin Fastighetsskötsel Karlstads Energi El och nät samt fjärrvärme Karlstads kommun Vatten Sappa Tv Kone Hissar Hisservice Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Fastighetsbesiktning: Fastighetsbesiktning kommer att ske när allt garantiarbete är klart. Underhåll: De flesta underhållsåtgärderna ligger fortfarande i "garantiarbetena". Div mindre löpande underhåll/reparationer har utförts, bl a dörrar och hissar. Ett garantiavtal är upprättat mellan brf och Byggbolaget för tiden 2015-12-31-2025-12-31. Underhållsplan: Föreningen har upprättat en underhållsplan 2016-01-27 som sträcker sig 50 år framåt. Inga större underhållsåtgärder är planerade de närmaste 5 åren. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 660 kr/m 2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för år 2016. I månadsavgiften ingår inte hushållsel. Avskrivningar: Föreningens avskrivning av byggnader ökade kraftigt från 2014 pga nya avskrivningsregler och medför att årets resultat och balanserat resultat är negativt. Föreningen har ett positivt kassaflöde och budget för 2016 visar på positivt resultat fram förallt p g a minskade räntekostnader framöver. Lån: Föreningens banklån uppgår på balansdagen till 24 273 tkr. Under 2016 kommer 189 tkr att amorteras och därefter ca 164 tkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 147 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 1 bostadsrätt överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var totala antalet medlemmar 48 st, varav röstberättigade medlemmar 30 st. 2
Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 1 841 1 839 1 849 1 833 Resultat efter finansiella poster, tkr -157-214 43 102 Soliditet, % 69% 69% 69% 69% Årsavgift/kvm bostadsrättsyta 660 660 660 660 Låneskuld/kvm totalyta bostad och lok 9 485 9 569 9 634 9 695 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 295 274 287 258 Resultatdisposition Avsättning till underhållsfond skulle ha skett med 72 000 kr enl stadgarna men kan ej ske pga negativt balanserat resultat. Balanserat resultat -210 477 Årets resultat -156 841-367 318 Styrelsen föreslår följande disposition: Balanseras i ny räkning -367 318-367 318 3
RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 1 840 585 1 839 246 Summa rörelseintäkter 1 840 585 1 839 246 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 2-691 893-667 651 Övrig externa kostnader -13 857-14 832 Underhåll enligt plan 0-11 250 Personalkostnader och arvoden 3-62 846-32 555 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -464 460-464 460 Summa rörelsekostnader -1 233 056-1 190 747 Rörelseresultat 607 529 648 499 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter 4-764 370-862 450 Summa finansiella poster -764 370-862 450 Resultat efter finansiella poster -156 841-213 951 Resultat före skatt -156 841-213 951 Årets resultat -156 841-213 951 4
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 78 687 407 79 137 790 Inventarier, verktyg och installationer 6 30 554 44 631 Summa materiella anläggningstillgångar 78 717 961 79 182 421 Summa anläggningstillgångar 78 717 961 79 182 421 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 1 558 1 110 Övriga fordringar 7 54 54 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 21 629 20 718 Summa kortfristiga fordringar 23 241 21 882 Kassa och bank 9 773 759 681 023 Summa omsättningstillgångar 797 000 702 905 SUMMA TILLGÅNGAR 79 514 961 79 885 326 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 55 095 700 55 095 700 Fond för yttre underhåll 242 800 242 800 Summa bundet eget kapital 55 338 500 55 338 500 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat -210 477 3 474 Årets resultat -156 841-213 951 Summa fritt eget kapital/ansamlad förlust -367 318-210 477 Summa eget kapital 54 971 182 55 128 023 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 24 084 348 24 321 069 Summa långfristiga skulder 24 084 348 24 321 069 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 188 721 166 596 Leverantörsskulder 89 566 111 172 Övriga skulder 12 15 000 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 166 144 158 466 Summa kortfristiga skulder 459 431 436 234 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 79 514 961 79 885 326 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 14 Fastighetsinteckningar 25 030 000 25 030 000 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder Ansvarsförbindelser Inga Inga 6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en rak plan på 120 år. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,8 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition beräknat på 0,3% av föreningens byggnadstaxeringsvärde. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har inget taxerat skattemässigt över/underskott. NOTER 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 1 688 892 1 688 892 Hyror 148 800 148 800 Överlåtelse- och pantavgifter 2 893 1 554 Summa nettoomsättning 1 840 585 1 839 246 7
2 Drift- och fastighetskostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel -103 156-87 870 Löpande underhåll/reparationer -48 215-31 709 Uppvärmning -211 345-217 512 El -63 098-77 212 Vatten -62 853-61 821 Sophämtning -30 236-29 210 Övriga avgifter -45 390-45 016 Förvaltningskostnader -43 019-41 138 Försäkringspremier -31 965-30 456 Övrigt -52 617-45 707 Summa drift- och fastighetskostnader -691 893-667 651 3 Personalkostnader och arvoden 2015 2014 Styrelsearvoden -50 000-28 000 Sociala avgifter -12 846-4 555 Summa personalkostnader och arvoden -62 846-32 555 Föreningen har ingen anställd personal. 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2015 2014 Räntekostnader -764 370-862 450 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -764 370-862 450 5 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 Föreningen äger fastigheten Fårholmen 2 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Ingående ackumulerade avskrivningar 837 210 386 827 Årets avskrivningar 450 383 450 383 Utgående ackumulerade avskrivningar 1 287 593 837 210 Anskaffningsvärde mark 26 443 000 26 443 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 78 687 407 79 137 790 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde avskrivning avskrivning tid 2015-12-31 Ursprunglig byggnad 53 532 000 837 210 450 383 2011-2131 52 244 407 Byggnader 53 532 000 837 210 450 383 52 244 407 Mark 26 443 000 Summa byggnader och mark 78 687 407 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 28 158 000 kr (fg år 28 158 000 kr). Värdeår 2011. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 24 000 000 4 158 000 28 158 000 8
6 Inventarier, verktyg och installationer 2015-12-31 2014-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 70 386 58 391 Årets anskaffningar 0 11 995 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 70 386 70 386 Ingående ackumulerade avskrivningar 25 755 11 678 Årets avskrivningar 14 077 14 077 Utgående ackumulerade avskrivningar 39 832 25 755 Utgående redovisat värde 30 554 44 631 7 Övriga fordringar 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 54 54 Summa övriga fordringar 54 54 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Försäkring 10 830 10 304 TV-avg 10 056 9 831 Porttelefon 743 583 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 629 20 718 9 Kassa och bank 2015-12-31 2014-12-31 Handelsbanken 773 759 681 023 Summa kassa och bank 773 759 681 023 10 Eget kapital Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital/An. förlust Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 44 270 700 10 825 000 242 800 3 474-213 951 Resultatdisposition enligt stämmobeslut -213 951 213 951 Avsättning framtida underhåll enl stadgar Disposition av yttre fond Årets resultat -156 841 Belopp vid årets utgång 44 270 700 10 825 000 242 800-210 477-156 841 9
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsre- dovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- fond ska disponeras. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt Kortfristiga skulder De skulder som föreningen ska betala inom ett år. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkningsamt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnads- förs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år. skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.