Peter Wågström Affärsområdeschef NCC Property Development
NCC Property Development utvecklar och säljer kommersiella fastigheter på utvalda tillväxtmarknader i Norden och Baltikum NCC AB 2008-05-27 2
Agenda Den globala fastighetsmarknaden Den nordiska fastighetsmarknaden NCC Property Development Marktillgångar Projekt Uthyrning Försäljning Future Solutions by NCC GreenBuilding Kommande projekt NCC AB 2008-05-27 3
Den globala fastighetsmarknaden och investorernas drivkrafter NCC AB 2008-05-27 4
Olika typer av investorer vår kund är core/core+ Potential Return Core/Core+ IRR: <12% Leverage: <50% Value Added IRR: 13-15% Leverage: 50-70% Opportunistisc IRR: 18-20% Leverage: 70% + Core/Core+ är PDs normala kund Value added och Opportunistic normalt ej kund till PD Value added och Opportunistic möjliga samverkansparter vid behov Risk NCC AB 2008-05-27 5
De nordiska länderna är transparenta vid en global jämförelse Sverige hör till de tre mest transparenta fastighetsmarknaderna i Europa De övriga nordiska länderna ligger i nivå med övriga Västeuropa Källa: Jones Lang Lasalle NCC AB 2008-05-27 6
Avkastning och volatilitet per marknad i Europa European Office Market Volatility and Yield Marseille High Yield Low Volatility Lille Lyons Brussels Prague Helsinki Cologne Oslo London Docklands London City Paris: La Defense Copenhagen Low Yield High Volatility Stockholm London WE Barcelona Madrid Källa: RREEF Research; PMA NCC AB 2008-05-27 7
Den nordiska fastighetsmarknaden NCC AB 2008-05-27 8
Kontorsstock och vakanser 2007 Stockholm Copenhagen Helsinki Källa: PMA NCC AB 2008-05-27 9
Samtliga nordiska huvudstäder förutom Helsingfors har nu negativa yieldgap Yieldgap kontor, 5-årig SWAP, lokal valuta 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% Helsingfors Köpenhamn Oslo Stockholm -2,00% -3,00% London West End 2005 06 2005 12 2006 06 2006 12 2007 06 Källa: CBRE, OMX, Xignite, Colliers NCC AB 2008-05-27 10
Framtidsutsikter för den nordiska fastighetsmarknaden Den nordiska fastighetsmarknaderna är i en internationell jämförelse transparenta, likvida och har låga transaktionskostnader Antalet internationella investerare som ser norden som en av deras portföljmaknader har ökat över tiden och fortsätter att göra det Antalet investerare med eget kontor och personal i norden ökar Allt fler nordiska orter ses som intressanta för investeringar NCC AB 2008-05-27 11
Marknad NCC AB 2008-05-27 12
Fastighetsmarknaden i Norden Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors Hyrestillväxten avtar Accelererande hyror Hyrorna faller Hyrorna planar ut Källa: Jones Lang LaSalle NCC AB 2008-05-27 13
Fastighetsmarknaden i Norden Hyror- CBD EUR/ sqm 600 500 400 300 200 Oslo Stockholm Helsingfors Köpenhamn 100 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 NCC AB 2008-05-27 14
Fastighetsmarknaden i Norden Vakansgrad 20,0% 16,0% 12,0% 8,0% 4,0% Stockholm Helsingfors Oslo Köpenhamn 0,0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 NCC AB 2008-05-27 15
Fastighetsmarknaden i Norden Prime Yield - CBD 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% Köpenhamn Oslo Helsingfors Stockholm 4,0% 3,5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 NCC AB 2008-05-27 16
Marknader och kontor 120 medarbetare på 10 platser Oslo Stavanger Göteborg Århus Köpenhamn Tampere Helsingfors Stockholm Riga Malmö Danmark Finland Norge Sverige Baltikum 18% 25% 16% 40% 1% NCC AB 2008-05-27 17
Värdeskapande i fastighetsutveckling Mark/projektvärde Bygglov Uthyrning Byggnation Ägarens förvaltning Översiktsplan Detaljplan Analys Analys Markförvärv Koncept Uthyrning Produktion Försäljning NCC AB 2008-05-27 18
Vår värdekedja Analys Förvärv Komposition Transaktion Förmågan att utveckla idéer som kan förvandlas till produkter med rätt läge Förmågan att förvärva den rätta marken till rätt pris vid rätt tidpunkt Förmågan att anpassa till kundbehoven och koordinera med Construction för att möta och överträffa förväntningarna Kontakt med och kunskap om de rätta investerarna för den aktuella produkten NCC AB 2008-05-27 19
Kalkylprincip för ett fiktivt projekt Förutsättningar Area uthyrningsbar area (LOA) Driftnetto = hyra driftkostnader 5 procent avkastning på investerarens kapital NCC AB 2008-05-27 20
Kalkylprincip för ett fiktivt projekt Försäljningsvärde: Drifnetto Yield 1 700 kr/m 2 x 5 000 m 2 5,00% + 170 mkr Byggkostnad: 20 000 kr/m 2 x 5 000 m 2 100 mkr Markkostnad: 5 000 kr/m 2 x 5 000 m 2 25 mkr Byggherrekostnad: 2 000 kr/m 2 x 5 000 m 2 10 mkr Försäljningsvinst: Försäljningsmarginal: 35 mkr 170 mkr + 35 mkr 21 % NCC AB 2008-05-27 21
Affärsupplägg Tre risker som skall hanteras Hyresrisk Investerarrisk Entreprenadrisk Att arbeta med finansiellt effektiva upplägg Markanvisningar och optioner Forward funding Tidiga försäljningar och extern finansiering NCC AB 2008-05-27 22
Marktillgång NCC AB 2008-05-27 23
Land bank Fördelning efter ägandeform, m 2 Option 623 210 I egen balans 1 072 622 Huvuddelen av marktillgångarna finns i egen balans Merparten av de optioner som NCC har återfinns i Danmark NCC AB 2008-05-27 24
Land bank Fördelning per land och per segment, m 2 Per segment Kontor, per delmarknad Logistik 513 382 Övrigt 61 354 Sverige 86 300 Norge 24590 Kontor 646 205 Finland 135 964 Danmark 399 351 Handel 577 878 NCC AB 2008-05-27 25
Pågående projekt 2008-03-31 Land Antal Färdigställda och byggstartade projekt Uthyrningsbar area, m 2 Antal Sålda men ännu inte färdigställda projekt Uthyrningsbar area, m 2 Danmark 8 29 616 1 6 700 Finland 8 37 372 7 33 550 Norge 0 0 3 37 561 Sverige 4 30 524 5 64 594 Totalt 20 97 512 16 142 405 NCC AB 2008-05-27 26
Sålda men ej färdigställda projekt Projekt Plats Färdigställande Uthyrningsbar yta, m 2 Aalborg city syd (IdeMøber) Aalborg 2008 6 700 Opus 1 Helsinki 2008 6 781 Falcon Hali (fas1) Espoo 2007 6 083 Tulli 1 Tampere 2008 4 804 Tulli 2 Tampere 2008 4 214 Polaris 1 (50 %) Vega Espoo 2008 2 922 Plaza Vivace Vantaa 2008 5 695 Joensuu Retail fas 1 Joensuu 2008 3 051 Lysaker Torg, Bygg E Lysaker /Oslo 2008 16 543 Akerselva Atrium Oslo Sentrum 2009 16 143 Arnstein Arnebergsvei Lysaker /Oslo 2008 4 875 Kungsbron Garage / Mentorn 3 Stockholm 2009 3 500 Kungsbron Kontor / Mentron 1 Stockholm 2009 17 849 Nordstaden / Nordstaden 33:3 Göteborg 2008 14 612 Västerport / Lustgården 10 Stockholm 2008 21 511 Tingsrätten / Samuel 2 Västerås 2008 7 122 Summa färdigställda projekt 142 405 NCC AB 2008-05-27 27
Färdigställda och byggstartade projekt Projekt Plats Färdigst ällande Uthyrningsbar yta, m 2 Viborg Retailpark (Sengespecialisten) Viborg 2007 712 Kolding Retailpark II Kolding 2008 5 634 Grani II Kauniainen 2008 1 304 Viborg Retail III Viborg 2008 2 444 Aalborg city syd II Aalborg 2008 2 090 Company House Skejby Århus 2008 7 205 Company House II Kolding Kolding 2008 6 352 Euromaster - Herredscentret Hillerød 2008 1 178 Roskildevej (retail) Taastrup 2008 4 001 Tulli BP 3 Tampere 2008 5 850 Tulli BP 4 Tampere 2009 5 091 Tiiriö Retail Hämeenlinna 2008 5 457 Falcon Tinnu (fas 2) Espoo 2008 5 765 Plaza Largo Vantaa 2008 4 727 Lohja fas1: Hardware store Lohja 2008 6 181 Polaris 2 (50%) Capella Espoo 2009 2 997 Coop - Kungsbacka 4:62-64 Kungsbacka 2008 10 118 Tingsrätten / Heden 46:1 (50%) Göteborg 2009 8 228 EFAB / Säby 6:2 Uppsala 2008 2 678 Vildrosen / Rosersberg 11:93 Sigtuna 2008 9 500 Summa byggstartade 97 512 NCC AB 2008-05-27 28
Company House II, Kolding, Danmark Kontor 6 300 m 2 Färdigställande: 2008 SÅLD NCC AB 2008-05-27 29
NCC AB 2008-05-27 30 Company House Skejby Århus, Danmark Kontor 7 300 m 2. Planerat färdigställande: 2008
Akerselva Atrium, Oslo, Norge Kontor och handel 16 000 m 2 Planerat färdigställande: 2009 SÅLD NCC AB 2008-05-27 31
Lysaker Torg 45, Oslo/Lysaker, Norge Offices 16 000 m 2 Planerat färdigställande: 2008 SÅLD ARCHITECT: ARCASA ARKITEKTER AS NCC AB 2008-05-27 32
Kungsbron, Stockholm, Sverige Kontor 18 000 m2 Planerat färdigställande: 2009 NCC AB 2008-05-27 33 SÅLD
NCC AB 2008-05-27 34 Ullevi, Göteborg, Sverige Kontor 40 000 m 2 Planerat färdigställande: 2009 2012 I samarbete med Vasakronan
Airport Plaza Buisiness Park, Helsingfors, Finland Etapp Largo and Rondo Kontor Plaza Largo & plaza rondo Largo 5 500 m 2 Rondo 5 500 m 2 Planerat färdigställande: 2008-2009 NCC AB 2008-05-27 35
Kungsbacka, Sverige Handel 16 900 m 2 Planerat färdigställande: 2008 2009 NCC AB 2008-05-27 36
Näckrosen/Vildrosen, Rosersberg, Sverige Logistik ETAPP 1-2 SÅLDA Etapp 3 8 9 000 m 2 per etapp Planerat färdigsatällande: 2007 2012 ARCHITECT: ARKITEKTERNA KROOK & TJÄDER NCC AB 2008-05-27 37
Uthyrning NCC AB 2008-05-27 38
Uthyrningar Q1 2008 Uthyrning per segment, m 2 Uthyrning per land, andel av total yta Handel 1 220 Logistik 170 Kontor 19 776 Norge 14% Danmark 19% 34% Finland 33% Sverige NCC AB 2008-05-27 39
Uthyrningar Jan april 2008 Uthyrning per segment, m 2 Uthyrning per land, andel av total yta Handel 3 426 Logistik 170 Norge 8% 29% Finland Danmark 34% Kontor 34 922 30% Sverige NCC AB 2008-05-27 40
Uthyrningar 2005 t o m april 2008 m 2 70 000 60 000 50 000 Övrigt Logistik Handel Kontor 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 April 2005 2006 2007 2008 NCC AB 2008-05-27 41
Sålda fastigheter Transaktionsvolym, MSEK 4 196 3 726 3 569 2 115 Antal fastigheter (exkl. såld mark) 24 15 15 16 NCC AB 2008-05-27 42
Marknadsfokus segment Kontor Kontor utgör huvudsakligt fokus Kontor i tillväxtområden Stockholm, Göteborg, Malmö Köpenhamn, Århus Helsingfors, Tammerfors Oslo, Stavanger Handel Handelsmöjligheter är ej geografiskt bundna NCC PD söker handelslägen där upptagningsområdet överstiger 40.000 invånare Logistik Logistikmöjligheter söks i första hand i anslutning till tillväxtregioner NCC PD skall söka unika områden med möjlighet till kontroll av utvecklingen NCC AB 2008-05-27 43
Future Solutions by NCC Future Office by NCC Future Retail by NCC Future Logistics by NCC NCC AB 2008-05-27 44
NCC AB 2008-05-27 45
NCC AB 2008-05-27 46
Framgångsfaktorer Future Retail Affärsupplägg Trender Kunskap om konsumenten Koncept Genomförande Problemet med butiksunika koncept är att snabbt blir det unika lika! NCC AB 2008-05-27 47
NCC AB 2008-05-27 48
Framgångsfaktorer Future Logistic Lägesberoende (infrastruktur) Kund/helhets lösningar Flexibel teknisk plattform Kort produktionstid Kundstruktur NCC AB 2008-05-27 49
NCC:s Tekniska plattformar Svenskt Kontorshus NCC AB 2008-05-27 50
Ta fram en produkt som kan produceras till 30% lägre kostnad Standardiserad plattform Förändrat inköp Målet Förkorta totala projekttiden 30% Intern värdekedja Intern partnering Kvalitet och miljö skall vara centrala frågor Green Building Green Light NCC AB 2008-05-27 51
DAGS ATT DRA NED TEMPERATUREN Varma hälsningar, Jorden NCC AB 2008-05-27 52
Arktisk is 2005 1979-2000 16 sept 2007 Bjerknes Centre for Climate Researh, Carbonequity.info swc.se NASA Earthobservatory 16 september 2007 NCC AB 2008-05-27 53
Det påverkar oss alla En världsomspännande klimatförändring är här Hur ska vi hantera den? Vilket är vårt bidrag? Vad betyder detta för vår verksamhet? NCC AB 2008-05-27 54
Klimatförändringen vad innebär det för NCC Property Development Förändrad efterfrågan Kunderna väntar sig handling Nya risker i verksamheten Arbeta för ett hållbart samhälle NCC AB 2008-05-27 55
NCC AB 2008-05-27 56
Vad fokuserar vi på? Energieffektivitet och förnybar energi Effektiv materialanvändning God arbetsmiljö NCC AB 2008-05-27 57
GreenBuilding EU-system för att kvalitetsmärka energieffektiva byggnader. > 25% lägre energianvändning Våra första GreenBuildingprojekt Kaggen i Malmö Västerport i Stockholm NCC AB 2008-05-27 58
GreenBuilding Klara för GreenBuilding i Finland och Danmark Deltar i EU-initiativet GreenLight Nya kontorsprojekt skall uppfylla GreenBuilding-kriterierna Nästa steg - gröna handelsprojekt NCC AB 2008-05-27 59
Västerports energiförbrukning kwh/m 2 x år Västerport Normal kontorsbyggnad Fjärrvärme 42 70 Fjärrkyla 27 40 Fastighetsel 20 30 Totalt 89 140 Besparing 45% NCC AB 2008-05-27 60
Kristineberg, Stockholm Energi: Vindturbiner Solpaneler 60 000 m 2 kontor Byggstart 2010 NCC AB 2008-05-27 61
NCC AB 2008-05-27 62
Exempel kommande projekt NCC AB 2008-05-27 63
Värtahamnen, Stockholm NCC AB 2008-05-27 64
Värtahamnen,, Stockholm Inledande diskussioner 2001 Analys med Stockholms hamn och Silja Line 2004 Parallella uppdrag 2005 Markanvisning 2006 Detaljplanearbete pågår Beräknat färdigställande 2015? NCC AB 2008-05-27 65
Våra Örestadprojekt NCC AB 2008-05-27 66
Ørestad Down Town, Köpenhamn, Danmark Kontor, hotell och bostäder 190 000 m 2 Planerat färdigställande: 2009-2013 STUDIO DANIEL LIBESKIND NCC AB 2008-05-27 67
Ørestad Business Center, Köpenhamn, Danmark Kontor 120,000 m 2 Planerat färdigställande: 2008 2012 NCC AB 2008-05-27 68
Company House III, Kolding, Danmark Kontor 4,300 sq.m. Planerat färdigställande: 2009 NCC AB 2008-05-27 69
NCC Building no 4, Helsingfors, Finland Kontor 10 000 m 2 Planerat färdigställande: 2010 NCC AB 2008-05-27 70
NCC AB 2008-05-27 71 Hämeenlinna Shopping Center, Hämeenlinna, Finland Handel och bostäder 50 000 m 2 Planerat färdigställande: 2011 2013
Birsta Handelsgård, Sundsvall, Sverige Handel 30 000 m 2 Planerat färdigställande: 2010 NCC AB 2008-05-27 72
Vestby Logistikkpark, Vestby, Norge Logistik Ca 60 000 m 2 Planerat färdigställande: 2009 2011 ARCHITECT: PLUS ARKITEKTUR AS NCC AB 2008-05-27 73
Lielahti Retail Center Tampere, Finland Handel 17 000 m 2 Planerat färdigställande: 2009 NCC AB 2008-05-27 74
NCC AB 2008-05-27 75 Triangeln Malmö, Sverige Handel, kontor och bostäder 30 000 m 2 Planerat färdigställande: 2010 2011
Summering NCC Property Development Marknadsförändringar Affärsupplägg Kund och marknadsfokuserade Väl positionerade NCC AB 2008-05-27 76