Vårt år i korthet Hyresintäkterna uppgick till 770 (778) MSEK, en minskning med 8 MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 15 MSEK, främst beroende på högre intäkter för kringtjänster. Utdelning föreslås uppgå till 100 (0) MSEK. Resultat efter finansiella poster för 2008 förväntas bli i nivå med 2007. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 174 (200) MSEK, en minskning med 26 MSEK. Årets resultat uppgick till 677 (373) MSEK motsvarande 169,0 (93,3) kronor per aktie. Ökningen beror på värde förändringar i fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 december till 6 698 (7 645) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd har värdet ökat med 3,7 (3,2) procent under perioden. Den totala värdeförändringen uppgick till 6,9 procent. Två större fastigheter i Göteborg, med en köpeskilling om 273 MSEK, frånträddes i mars. I maj frånträddes det färdig ställda Klarabergshuset med en köpeskilling om 1 300 MSEK och i december frånträddes marken för Arenastaden i Solna med en köpeskilling om 341 MSEK. I december påbörjades rivningen av fastigheten på Klara bergsviadukten 78, för att i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm under 2008 påbörja byggandet av det miljö smarta Kungsbrohuset. Ekonomisk data MSEK Helår 2007 Helår 2006 Hyresintäkter 770 778 Driftöverskott 363 381 Rörelseresultat 326 356 Resultat efter finansiella poster 174 200 Värdeförändringar 559 258 Periodens resultat 677 373 Investeringar i fastigheter 476 551 Fastighetsförsäljningar 1 966 309 Vakansgrad hyra, % 5,6 6,3 Marknadsvärde fastigheter 6 698 7 645 Soliditet, % 43,1 30,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 Avkastning på eget kapital, % 24,1 16,3 Årsredovisning 2007 Jernhusen 3
Affärsområden Det här är våra affärsområden Jernhusen är organiserat i fem affärsområden. Nedan visar vi en sammanfattning av verksamheten. stationer verkstäder projektfastigheter Utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn för både eget och annans ägande. Förvaltar och äger kommersiella stationer på tillväxtorter och vid strategiska järnvägsknutpunkter. Utvecklar, förvaltar och äger verktadsområden samt gods- och kombiterminaler inom järnvägssektorn. Utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden samt utveckling, projektledning och annan specialistkompetens inom stationsoch verkstadsområden. stora kunder Scandinavian Service Partner, SJ, Reitan Servicehandel (Pressbyrån/7Eleven) stora kunder EuroMaint Rail, SJ, ISS Trafficare, Green Cargo stora kunder Banverket, Borätt/Seniorgården, Botniabanan, EuroMaint, Bwin, Vägverket erbjudanden erbjudanden erbjudanden 25 % Verkstad 25 % 4 % hyresvärde fördelat på användning Godsterminal 4 % Arrende 1 % % Restaurang 4 % Lager 3 % Arrende 1 % Restaurang 9 % Lager 6 % Kontor Butik 11 27 % % Övriga 13 % Övriga 13 % % Väntsal 14 % 18 % Kontor 18 % hyresvärde fördelat på användning Övriga 6 % Arrende 7 % Kontor 7 % Godsterminal och lager 11 % Verkstad 25 % Godsterminal 4 % Arrende 1 % Restaurang 4 % Restaurang, butik 1 % Lager 6 % Butik 11 % Övriga 13 % Väntsal 14 % Kontor 18 % hyresvärde fördelat på användning Verkstad 23 % Arrende 2 % Lager 2 % Kontor 35 % Butik 23 % Väntsal 24 % Verkstad 68 % Övriga 38 % Hyresvärde: 308 MSEK Hyresvärde: 219 MSEK Hyresvärde: 63 MSEK Lager Restaurang och butik Lager Driftöverskott Restaurang Övriga Driftöverskott Övriga Arrende Driftöverskott Arrende Verkstad MSEK 2007 2006 Hyresintäkter 376,2 361,8 Fastighetskostnader -196,2-183,7 Driftöverskott 180,0 178,1 Butik Väntsal Kontor Arrende MSEK 2007 2006 Hyresintäkter 260,9 251,1 Fastighetskostnader -115,5-115,2 Driftöverskott 145,4 135,9 Konor Lager Verkstad MSEK 2007 2006 Hyresintäkter 87,2 119,1 Fastighetskostnader -34,9-48,0 Driftöverskott 52,3 71,1 Övriga Kontor
Affärsområden SRAB Svenska reseterminaler AB mindre stationer Jernhusen totalt Erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer längs den svenska järnvägen till trafikbolag/operatörer för tåg och buss. Erbjudandet ska ske på ett konkurrensneutralt och icke diskriminerande sätt. Utvecklar, förvaltar, äger och avyttrar mindre stationer samt andra fastigheter. Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stations- och verkstadsområden med den svenska järnvägen som utgångspunkt. stora kunder stora kunder stora kunder 18 tåg- och bussoperatörer 20 länstrafikhuvudmän Kommuner, Banverket, Green Cargo SJ, EuroMaint, ISS Trafficare erbjudanden erbjudanden erbjudanden Verkstad 25 % Godsterminal 4 % Arrende 1 % Restaurang 4 % Lager 6 % Butik 11 % Övriga 13 % Väntsal 14 % Verkstad 25 % Stationsavgifter fördelat på olika tjänster Godsterminal 4 % Arrende 1 % Restaurang 4 % Kringtjänster 40 % Lager 6 % Butik 11 % Övriga 13 % Väntsal 14 % Verkstad 25 % hyresvärde fördelat Godsterminal 4 % på användning Arrende 1 % Restaurang 4 % Verkstad 3 % Restaurang 1 % Butik 7 % Lager 6 % Kontor 28 % Butik 11 % Arrende 10 % Övriga 13 % Väntsal 14 % hyresvärde fördelat på användning Restaurang 5 % Godsterminal, lager 6 % Butik 11 % Arrende 5 % Verkstad 26 % Kontor 18 % Kontor 18 % Lager 10 % Kontor 18 % Fastighetstjänster 60 % Väntsal 20 % Övriga 21 % Väntsal 13 % Övriga 13 % Kontor 21 % Stationsavgift: 83 MSEK Hyresvärde: 50 MSEK Hyresvärde: 641 MSEK Inhyrning Restaurang Arrende Driftöverskott Kringtjänster Driftöverskott Verkstad Butik Driftöverskott 1) Restaurang Godsterminal, lager MSEK 2007 2006 MSEK 2007 2006 Arrende MSEK 2007 2006 Butik Hyresintäkter 83,3 86,5 Fastighetskostnader -92,3-91,5 Driftöverskott -9,0-5,0 Hyresintäkter 50,0 51,4 Fastighetskostnader -45,6-48,7 Driftöverskott 4,4 2,7 Lager Väntsal Övriga Hyresintäkter 769,9 778 Fastighetskostnader -407,4-396,9 Driftöverskott 362,5 381,1 Väntsal Övriga Kontor Kontor 1) Driftöverskottet från affärsområden summerar ej till totalen p.g.a koncernjusteringar. Verkstad
vd inleder Vi rustar för ett fortsatt ökat tågresande 2007 blev året då klimatdebatten i samhället tog fart på allvar. Ett år då vi förstärkte vårt fokus inom miljö och utveckling. Vi har inlett ett allt mer intensivt samarbete med kommuner runt om i Sverige där vi gemensamt ser över hur staden kan utvecklas kring stationerna. När det gäller godstransporterna, som idag till stor del genomförs på vägarna, har den aktuella klimatdebatten höjt röster för att godstransporterna i en större omfattning ska flyttas till järnvägen. Med Banverket och övriga aktörer inom tåg- och kollektivtrafikbranschen arbetar vi aktivt med frågor som rör vår gemensamma vision om ökade transporter på järnvägen och ett fortsatt ökat tågresande. Genom ett ökat fokus på framtids- och utvecklingsfrågor skapar vi långsiktiga värden både för oss och våra kunder. För att lyckas med detta är det viktigt att vara med i ett tidigt skede och att arbeta med ett helhetsperspektiv. Under 2007 justerade vi därför vår affärsidé till att omfatta hela stations- och verkstadsområden. Ett bra resultat gjorde utdelning möjlig Vi uppnådde ett gott rörelseresultat 2007 och lyckades mycket väl i vår finansförvaltning. En positiv utveckling av vårt driftnetto tillsammans med en stark värdeutveckling gör att vår finansiella ställning har stärkts. Bakom siffrorna ligger även ett nära och hårt arbete med att utveckla nya affärer tillsammans med våra kunder. Därför är det glädjande att vi nu kan dela ut 100 MSEK till vår ägare. Arbetet under året innehöll även en fortsatt renodling där sammanlagt 22 mindre stationer sålts till nya ägare. De annars största avyttringarna var kontorsfastigheten i Stockholm, Klarabergshuset, som såldes för 1 300 MSEK, två fastigheter i Göteborg för 273 MSEK samt Arenastaden för 341 MSEK. Ett nära samarbete med Våra kunder Under 2007 reste jag runt i landet och träffade alla medarbetare i mindre grupper för att diskutera vision, strategi och värderingar. Vår vision och ambition gör att vi har stärkt vår organisation under året, både med ny kompetens och genom vidareutbildning. Vi genomförde över 1000 kundbesök under året där besöken har haft karak tären av utvecklingssamtal. Vi ville klargöra vad vi gör bra och vad vi kan göra bättre. Några av våra största kunder har tilldelats en egen kundansvarig, vars primära uppgift är att lära sig kundens marknad. Det allt mer nära arbetet med våra kunder tror jag är en förklaring till den fortsatt positiva utvecklingen av vårt NKI-resultat, där vi inom vissa segment ligger klart över branschsnittet. Miljöarbetet har fått ökat utrymme Inom Jernhusen tar vi klimatfrågan och problematiken med koldioxidutsläpp på stort allvar. Under 2007 inrättade vi en ny miljöorganisation. Ett omfattande arbete har slutförts under året med att kartlägga våra fastig heter där över 2 300 energimätare märktes upp och registrerades. Målet är att vi systematiskt ska kunna arbeta med energi effektivisering, konvertering och ombyggnader för att minska miljö belastningen. Vid utgången av 2008 ska vi kunna redovisa en väsentlig energieffektivisering där vi har satt 5 procent som mål i förhållande till basåret 2006. Många enkla lösningar kan ibland förbises. Ett exempel är hur länge en stor verkstadsport står öppen eller om två öppnas samtidigt på var sin sida av en lång tågverkstad. Vintertid kan det leda till betydande skillnader i energiförbrukningen. Det 6 Jernhusen Årsredovisning 2007
vd inleder är också sporrande med den stora uppmärksamhet som omvärlden har visat oss för vårt arbete med att återanvända överskottsvärmen från de ca 200 000 människor som dagligen besöker central stationen i Stockholm. Under 2008 kommer miljöfrågorna att lyftas fram ytterligare så att de får genomslag i alla delar av vår verksamhet. Tre viktiga frågor inför 2008 I våra samtal med tåg- och kollektivtrafikbranschen har vi sett vikten av att fokusera och tydliggöra följande punkter inför 2008. 1. Vi vill utveckla kombiterminalerna i Sverige till att bli mer konkurrenskraftiga. Vi tycker att det bör skapas större incitament för alla parter som använder terminalerna. Vi anser att det är fullt möjligt att åstadkomma hög funktionalitet, konkurrensneutralitet och en icke diskriminerande prissättning. 2. En viktig fråga är att ta fram en modell för hur utvecklingen av väntsalar i framtiden ska finansieras. Ett affärs upplägg, som omfattar fastighetsägaren, trafikföretagen och statliga anslag är en lösning vi tror på. Idag saknas finansiering för icke kommersiella utrymmen, exempelvis väntsalar. 3. Eftersom det är många aktörer som agerar på och kring en station är det viktigt att det finns en övergripande och samordnande funktion för stationen, en stationsförvaltare (Station Manager). Denna uppfattning delar vi med EU och det handlar bland annat om koordinering av rese information, service för funktionshindrade men också om en samordnad driftförvaltning i form av städning och bevakning. Vi ser Jernhusen som en naturlig aktör där vi kan samordna allas intressen kring en effektiv stationsförvaltning med utgångspunkt från resenärens behov. Jag vill avslutningsvis passa på tacka alla medarbetare för mycket goda insatser under det gångna året. Mars 2008 Per Berggren Vd Årsredovisning 2007 Jernhusen 7
marknad, omvärld, kunder 8 Jernhusen Årsredovisning 2007
marknad, omvärld, kunder Jernhusens marknadsvillkor Gemensamt för efterfrågan på flera av Jernhusens kunderbjudanden är utvecklingen av transportvolymerna och resandet på järnväg. Ett ökat resande innebär att fler besöker stationerna men också att efterfrågan på tågunderhåll ökas. En stor del av transporterna avser godstransporter som i sin tur kräver terminaler för av- och omlastning. Marknadspositionen för de kommunikationsnära kontoren gynnas också av ett ökat resande. Järnvägen byggs ut Både person- och godstransporterna på järnväg nådde nya rekordnivåer under 2006. Det visar analyser publicerade av Statens institut för kommunikationsanalys (SIKA). Transportarbetet, som mäter passagerare och gods samt den transporterade sträckan, ökade med 8 procent inom persontrafiken och med 3 procent inom godstrafiken. Kvartalsdata för 2007 tyder på att den starka utvecklingen höll i sig även under förra året. De prognoser som genomförts av SIKA visar på att både person- och godstransporterna i Sverige beräknas öka kraftigt fram till år 2020. Marknadsvillkoren för Jernhusen påverkas också av de nya bansträckningar och resecentrum som planeras. Nya bansträckningar, ibland i kombination med nya typer av järnvägsfordon, ställer också krav på nya typer av verkstadslösningar. Den allt starkare debatten i klimatfrågan leder också till förväntningar om ökad efterfrågan på transporter på järnväg. Kompletta verkstadslösningar och trafiknära verkstäder Den tekniska utvecklingen och en förändrad marknadslogik för trafikoperatörer ställer krav på nya och effektiva verkstadslösningar eftersom tågunderhåll blir en allt mer konkurrensutsatt bransch. Det blir vanligare att Jernhusen hyr ut trafiknära verkstäder till länstrafikhuvudmännen som sedan genom fri upphandling väljer underhållsoperatör. Detta har skapat en större efterfrågan på nya och utvecklade verkstadslösningar, framförallt i storstadsregionerna med stora volymer regional- och pendeltrafik. Den nya efter frågebilden innebär att verk staden hyrs ut komplett utrustad med bl a kontakt ledningar, fordons lyftar, traverser, maskiner, arbetsramper, avisningsutrustning och oljeavskiljare. Stationsområdet som besöksmål och arbetsplats Men det är inte bara transporterna som påverkar Jernhusen. I flera av Sveriges tillväxtregioner är stationer och markinnehav centralt belägna. Det betyder att butiker, caféer och restauranger också vänder sig till besökare som inte reser utan som ser stationen som en intressant mötes- och handelsplats. Kontorsytor i stationen eller i angränsande fastigheter lockar hyresgäster som värdesätter centrala och kommunikationsnära lägen, vilket också möjliggör ett mer miljövänligt resande till och från arbetet. Stationens läge i staden, utbudets kvalitet och sammansättning i stationerna, hushållens köpkraft och efterfrågan på kontors hyresmarknaden är därför viktiga faktorer i beskrivningen av Jern husens marknadsvillkor. Beroende av den svenska ekonomins utveckling Såväl efterfrågan på stationstjänster och verkstäder som efterfrågan på kontor och handel är beroende av utvecklingen av den svenska ekonomin. I fjol bedöms BNP-tillväxten ha uppgått till 2,7 procent enligt Konjunkturinstitutet. Detta är klart lägre än 2006. Stämningsläget i svensk ekonomi har dämpats successivt sedan de första nedrevideringarna kom under hösten 2007. Flera prognosmakare förutser nu en ekonomisk tillväxt som under de närmaste åren kan komma att ligga nära, eller till och med under, en långsiktig trend. Detta sätter givetvis avtryck på t ex arbetsmarknaden. Fastighetsmarknaden, hittills främst transaktionsmarknaden, har också mattats av. Direktavkastningskraven planade ut under andra halvåret 2007. Direktavkastningskraven ökade något på äldre fastig heter i ytterstadslägen samt utanför storstadsregionerna. Utvecklingen bedöms fortsätta i samma riktning under hela 2008. Fastighetspriserna på butiksfastigheter i CBD, Central Business District, och moderna kontorsfastigheter i storstäderna är fortsatt stabila. Den svenska detaljhandeln har utvecklats mycket starkt under de senaste åren. Under en rad år har branschen fortsatt att leverera starka tillväxttal. Den samlade konjunkturbilden bidrar emellertid till att konsumtionstillväxten nu mattas. För 2008 är prognosen för den privata konsumtionstillväxten 2,6 procent, vilket är strax över den faktiska nivån för 2006. För Jernhusens kunderbjudanden i stationerna är det positivt att Hotell, caféer och restauranger var en av sektorerna inom den privata konsumtionen som ökade mest under 2007. Våra största hyres Årsredovisning 2007 Jernhusen 9
marknad, omvärld, kunder Under de närmsta åren ökar antalet resenärer i Skåne, vilket medför utökade möjligheter för Centralstation Malmö. 3 850 MSEK 4 755 MSEK 600 900 1200 1500 gäster i denna kategori ökade sin omsättning med mer än 10 procent under 2007. Även om den ekonomiska konjunkturen har försvagats det senaste året utvecklas fortfarande sysselsättning och hushållens disponibla inkomster positivt. En positiv, om än dämpad, utveckling av den svenska ekonomin förväntas för Jernhusens vidkommande innebära en fortsatt positiv utveckling på efterfrågan på kommuni kationsnära kontorsytor i landets storstadsregioner, en växande handel och långsiktigt ökande person- och godstransporter på järnväg. Hyresvärde fördelat på användning Arrende 5 % Restaurang 5 % Lager, förråd 6 % Handel, butik 11 % Väntsal 13 % Industri, verkstad 26 % Övriga utrymmen 13 % Kontor 21 % storlek och tillväxt för jernhusens största marknader Befolkning i regionen För landet som helhet svarar Jernhusens kunderbjudanden i stationerna, dvs hyresintäkter från butiker, kiosker, kaféer och restauranger för en knapp tredjedel av hyresintäkterna. I denna del ingår även intäkter i form av stationsavgifter från tåg- och bussoperatörerna. Därefter kommer hyresintäkter från verkstäder (25 procent) och hyresintäkter från kommunikationsnära kontor (21 procent). Varken Jernhusens hyresintäkter eller Sveriges ekonomiska tillväxt är emellertid jämnt fördelad över landet. Det är framförallt till storstadsregionerna som tillväxten koncentreras. Jernhusens största marknader I de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö bor idag närmare hälften av landets befolkning. Stockholm, Göteborg och Malmö är redan idag Jernhusens största marknader och svarar för mer än 60 procent av bolagets totala hyresintäkter. Enbart Stockholm svarar för en Befolkningsökning Snitt per år 1995-2006 Sysselsättning Snitt per år 1995-2006 Stockholm 2 281 000 +0,9 % +1,3 % Göteborg 981 000 +0,7 % +1,2 % Malmö 956 000 +0,7 % +1,6 % dryg fjärdedel av hyresintäkterna och lägger man till Solna och Sundbyberg blir andelen nästan 40 procent. Stockholm Stockholm är landets största arbetsmarknadsregion och omfattar 36 kommuner med ca 2,3 miljoner invånare, inklusive Uppsala. Stockholms stad är den största kommunen med ca 800 000 invånare. Regionen har haft en kraftig befolkningsökning både på lång och på kort sikt. Befolkningstillväxten var 0,9 procent per år under perioden 1995 till 2006. På lång sikt har Stockholmsregionen haft en snabb sysselsättningstillväxt med ett genomsnitt på 1,3 procent per år mellan år 1995 och 2006. Under åren 2000 till 2005 begränsades emellertid tillväxten påtagligt på grund av nedgången i branscher såsom IT, tele kom och finans. Under år 2006 och 2007 har sysselsättningen dock åter ökat kraftigt på bred front. På lång sikt, 1995-2006, har den ekonomiska tillväxten mätt med total lönesumma vuxit med 4,3 procent per år i regionen, att jämföra med hela landets årliga tillväxt om 3,7 procent per år. Snabbast tillväxt i lönesumma redovisar privata tjänste företag. Efter svackan i början av 2000-talet växte lönesumman i privata tjänsteföretag med hela 7 procent år 2006. Motsvarande siffra för hela landet var drygt 5 procent. 10 Jernhusen Årsredovisning 2007
marknad, omvärld, kunder Under 2007 var uthyrningsvolymen för kontor i Stockholm rekord höga 588 000 kvm vilket är en uppgång med 32 procent jämfört med 2006. Efter frågan har bidragit till en positiv utveckling av hyrorna på framförallt lokaler med bästa läge och hög standard som ökade med cirka 10 procent under 2007. Hyresuppgången för kontor med lägre standard i CBD har ökat i snabbare takt och uppgick till 20 procent under 2007. Stockholmsmarknaden karaktäriseras av stora variationer av hyres nivån även om de minskade, beroende på lokalens standard och läge. Malmö Malmöregionen är landets näst största arbetsmarknadsregion sedan Helsing borgsregionen integrerades år 2003 och omfattar 25 kommuner. Regionen har totalt ca 981 000 invånare. Malmö stad är den största kommunen med ca 276 000 invånare. Regionen har haft en kraftig befolkningsökning både på lång och på kort sikt. Befolkningstillväxten var 0,7 procent per år under perioden 1995 till 2006. Under år 2006 var befolkningstillväxten hela 1,4 procent dvs högre tillväxttakt än vad både Stockholmsoch Göteborgsregionerna redovisar. På lång sikt har Malmöregionen haft en sysselsättningstillväxt med ett genomsnitt på 1,2 procent per år mellan 1995 och 2006. Under perioden 2000-2005 redovisar Malmöregionen en tillväxt i sysselsättning på 0,6 procent per år att jämföra med Stockholms nolltillväxt under samma period. Tillväxten har varit snabbare i Malmö än i Stockholm under de senaste åren. På lång sikt, 1995-2006, har den totala lönesumman vuxit med 4,1 procent per år i regionen, vilket är ungefär på samma nivå som Stockholm (4,3) och betydligt högre än för hela landet (3,7). Snabbast tillväxt i lönesumma redovisar privata tjänsteföretag. Tillväxten har varit mycket hög de senaste åren med en tillväxt i lönesumma från privata tjänsteföretag på hela 8 procent under Hyresvakansgrad 1) år 2006. Detta är en högre tillväxt än vad både Stockholm och Göteborg redovisar. Även i Malmö är tendensen en ökad hyra. Störst är ökningen i Västra Hamnen där hyran på högkvalitativa kontor ligger något över nivån i CBD, Central Business District. Hyres nivåerna är något lägre jämfört med år 2000. Orsaken är att standarden på de äldre kontorsfastigheterna har försämrats jämfört med för sju år sedan och att antalet nyproducerade kontors lokaler varit lågt under många år. De relativt höga vakanserna har medfört mindre förändringar i hyresnivåerna. Göteborg Göteborgsregionen är landets tredje största arbetsmarknadsregion, efter Stockholm och Malmö. Regionen har totalt ca 956 000 invånare. Göteborgs stad är den största kommunen med ca 490 000 invånare. Regionen har haft en kraftig befolkningsökning både på lång och på kort sikt. Befolkningstillväxten var 0,7 procent per år under perioden 1995 till 2006. Motsvarande % Stockholm Göteborg Malmö Kontor CBD 2) 9 9 8 Kontor innerstan 9 10 13 Butik 1,5 1 4 Hyresnivå 1) SEK/kvm Stockholm Göteborg Malmö Hög standard Kontor CBD 2) 3 600-4 300 2 000-2 300 1 500-2 050 Lägre standard Kontor CBD 2) 2 300-3 000 1 300-1 900 1 200-1 750 Butik CBD 2) 14 000 10 000 5 800 1) Avser marknadsnivåer 2) Central Business District Årsredovisning 2007 Jernhusen 11
marknad, omvärld, kunder tal för hela landet var 0,3 procent per år Göteborgsregionen har således vuxit dubbelt så snabbt som genomsnittet för hela landet. På lång sikt har Göteborgsregionen haft en snabb sysselsättningstillväxt med ett genomsnitt på 1,6 procent per år mellan år 1995 och 2006. Medan Några av Jernhusens större projekt- och affärssatsningar Typ Omfattning Tid Investeringar MSEK Stationsområden Stockholm, Västra City, inkl ny station Malmö Göteborg Utveckling av stationsområdet Utveckling av stationsområdet Utveckling av stationsområdet 2015 2010 2013- Total 3 500-7 000 Befintliga stationer Centralstation Stockholm / Citybanan Utveckling och anpassning 2008-2015 Centralstation Malmö Utveckling och anpassning 2007-2011 Resecentrum Uppsala Ny station 2009-2011 Väntsalar Allmänna väntutrymmen Ledsagning, väntsalsfunktioner, tillgänglighet etc. Total ca 2 500 Nya stationer Nya bansträckningar (Götalandsbanan, Ostlänken) Verkstäder Nya stationslägen 2010-2015 1 500-3 000 Skåne Järnvägstekniskt Centrum 2010 1 000 exempelvis Stockholmsregionen drabbades hårt av lågkonjunkturen åren 2002-2004 redovisar Göteborgsregionen betydligt högre tillväxttakt. I likhet med övriga stora tillväxtregioner i Sverige drivs tillväxten av tjänstesektorn. På lång sikt, 1995-2006, har den totala lönesumman vuxit med 4,5 procent per år i hela regionen, vilket är högre än både Stockholm (4,3) och hela landet (3,7). Förklaringen är att Göteborgs tillväxt inte påverkades lika negativt som andra marknaders tillväxt under perioden 2002-2005. Snabbast tillväxt i löne summa redovisar även i Göteborgsregionen privata tjänsteföretag. I Göteborg har antal nyproducerade kontor och därmed tillgången på moderna ytor varit begränsad. Där för har avtal för äldre kontorslokaler tecknats på samma nivåer som nyrenoverade. Stadskärnans betydelse Moderna storstadsregioner domineras nästan alltid av en stor och tät kärna. Denna sk monocentriska struktur är inte någon tillfällighet. En tät regionkärna med ett större omland är ofta den effektivaste strukturen för att uppnå en resurssnål mångfald, korta och effektiva resor samt tillväxt. I en mono centrisk storstadsregion blir kärnan den mest tillgängliga platsen för arbete och offentligt liv. Och ju större denna plats blir desto fler kan dra fördel av den. Omlandet kan då också förstoras. Hur stor kärnan och omlandet blir beror samtidigt på regionens trafiksystem. Urban tillväxt handlar om ett starkt ömsesidigt samspel mellan kärna, omland och trafiksystem. Ett koncentrerat resecentrum blir 12 Jernhusen Årsredovisning 2007
1 3 A 6 2 4 5 8 7 därför betydelsefullt utifrån flera aspekter. Det bidrar till att skapa kortare restidsavstånd och samtidigt större under lag för kommersiell service. En stadskärnelik bytespunkt med bra koppling till befintliga stråk och en hög integrering med stadskärnan har också större chans att bli en bra målpunkt i sig. Enklare att resa Genom att utveckla väldesignade och förtätade kommersiella närmiljöer i fastigheterna runt stationerna kan Jernhusen bidra till att förbättra förutsättningarna för ett ökat kollektivt resande. Och vice versa; fler resenärer på stationerna bidrar till ett starkare underlag för utvecklad kommersiell service. Utvecklingen av stationen och närområdet stödjer därmed varandra. Det är i detta sammanhang som Jernhusens investeringar i de tre storstadsregionerna ska ses. Jernhusen har ett betydande markinnehav runt centralstationerna i såväl Stockholm, Göteborg som Malmö. I alla tre storstadsregionerna har Jernhusens stora utvecklingsprojekt i områdena runt centralstationerna. l i n ge n komm e r innebära ett kraftigt tillskott av kontor, handel och bostäder. Omkring 2020 beräknas hela den cirka 110 000 kvm stora ytan vara färdigutvecklad. I Malmö byggs just nu Citytunneln som ska stå klar 2011. En ny glasbyggnad integrerar den gamla och nya stationsdelen. Här skapas plats för ett brett kommersiellt utbud och en attraktiv mötesplats för såväl resenärer och besökare som för arbetande, boende och studerande. Jernhusen äger också mark i anslutning till bangården. Mark som kan förädlas för andra ändamål i samband med att området Nyhamnen utvecklas. Även i Göteborg planeras för stora utvecklingsprojekt i samband med att Västlänken och Götalandsbanan byggs. Jernhusens roll är att utveckla centralstationsområdet och skapa förutsättningar för nya attraktiva verksamheter inom bangårdsområdet som kan dra fördel av västsveriges bästa kommunikationsläge. Projektet beräknas vara färdigt kring 2020. A 1 2 3 4 5 6 7 8 Flöde av resenärer och besökare till stationen som resecentrum och handelsplats Utveckling av kommunikationsnära verksamhet som kontor, handel, hotell mm Utveckling av resenärs- och serviceutbudet Utveckling av erbjudande till kunder som inte är resande Exploatering av annan mark Utveckling av ny verkstad eller avveckling av befintlig Utbyggnad/förändring av befintlig station Ny station på egen mark Ny station som Jernhusen inte äger UTVECKLING I STORSTÄDERNA I Stockholm utvecklas just nu den nya stadsdelen Västra City. Jernhusen äger en stor del av marken och planen är att däcka över och bebygga spårområdet med tät innerstadsbebyggelse. Utveck Årsredovisning 2007 Jernhusen 13
Våra erbjudanden Våra erbjudanden Erbjudande Efterfrågade väntsalar Vi erbjuder attraktiva väntsalar och kringtjänster till tåg- och bussoperatörer. Vi värnar om resenärernas behov av trivsel, trygghet och service på stationerna, även på järnvägsstationer vi inte äger. Vi bidrar därigenom till ett ökat kollektivt resande med tåg och buss. Verksamheten är kostnadstäckande och trafikföretagen betalar en stationsavgift utifrån hur mycket de använder stationen samt vilka kringtjänster som efterfrågas. Vidare är erbjudandet konkurrensneutralt, dvs ingen operatör ska kunna dra fördel av sin storlek före en mindre aktör. Attraktiva affärs- och servicelägen på stationer Jernhusen erbjuder attraktiva lägen för butiker, restauranger, kaféer och serviceföretag på stationerna. Våra större stationer utvecklas i riktning mot att bli en ny form av mötesplats för resor, möten, mat och handel för de ca 500 000 personer som dagligen besöker stationerna. Ett varierat och spännande utbud bidrar till ett ökat resande. kommunikationsnära kontor Vi erbjuder nya och flexibla kontor samt kontor i stationer där den gamla atmosfären attraherar. Gemensamt för kontoren är det kommunikationsnära läget. Företag med kontoret på eller invid centralstationen får flera konkurrensfördelar. Personliga möten underlättas och närheten till kommunikationer, butiker, restauranger, kaféer och annan service gör arbetsplatsen mer attraktiv. trafiknära verkstäder Jernhusen erbjuder järnvägsbranschen moderna, trafiknära och funktionella verkstadslösningar. Genom vårt affärsupplägg där vi hyr ut verkstäder direkt till trafikhuvudmannen eller tågoperatören öppnar vi upp verkstäderna så att tågunderhållet kan upphandlas i konkurrens. Våra verkstäder ligger strategiskt placerade för ett nära och effektivt underhåll. Vi erbjuder även infrastrukturförvaltning, dvs förvaltning och underhåll av spår och kontaktledningar samt andra kringtjänster. Strategiskt placerade kombiterminaler Jernhusen erbjuder idag transportföretag strategiskt placerade gods- och kombiterminaler för effektiv omlastning. Med fokus på konkurrensneutralitet och tydliga mervärden och incitament för alla aktörer arbetar Jernhusen för att öka marknadsandelarna för transporter på järnväg. Utveckling I Jernhusens uppdrag ingår att skapa mervärden genom att fastigheter längs den svenska järnvägen utvecklas där de affärsmässiga värdena tas till vara. Som en del av alla våra erbjudanden ingår därför utvecklingsarbete. Det kan innebära utveckling för att nå en lönsammare egen förvaltning eller försäljning till ett bättre värde. Något som skett med t ex Klarabergshuset i Stockholm och många av de mindre stationerna där vi samarbetat med kommuner och lokala aktörer.