Delårsrapport januari september 2006

Transkript

1 Delårsrapport januari september 2006

2

3 Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 572 (584) MSEK. Minskningen gentemot föregående år beror främst på in- lösen av ett hyreskontrakt under första kvartalet Finansiella poster uppgick till -111 MSEK (-148 MSEK). Den lägre kostnaden förklaras av lägre räntenivåer och lägre nettolåneskuld genom fastighetsförsäljningar. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, var något högre än föregående år och uppgick till 144 (137) MSEK. I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget i Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 88 MSEK. I juni avyttrades en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Köpeskillingen uppgick till 100 MSEK. I juli slutfördes avyttringen av två fastigheter som ligger i Stockholm/ Solna. Köpeskillingen uppgick till 91 MSEK. I mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att utreda förutsättningarna för att bygga en ny Nationalarena i Solna Stationsområde på Jernhusens mark. Periodens resultat uppgick till 301 (366) MSEK. Minskningen gentemot föregående år beror främst på högre positiva värdeförändringar under motsvarande period Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 30 september till (7 175 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd vid årsskiftet har värdet ökat med 3,1 (3,7) %. Investeringarna uppgick till 417 (335) MSEK. De två största pågående projekten är ombyggnaden av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i centrala Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Regeringen presenterade sin transportpolitiska proposition i mars. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll vilket stödjer Jernhusens affärsidé och uppdrag från ägaren. I maj antogs propositionen av Riksdagen. Under september tecknade Jernhusen ett nytt låneavtal om MSEK. Finansieringen innebär att Jernhusen uppnår en självständig finansiering och med betydligt bättre lånevillkor. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för 2006 vara i nivå med föregående år. Ekonomisk data Jan-sep Jan-sep Juli-sep Juli-sep Okt Helår MSEK sep Hyresintäkter Driftöverskott Resultat efter finansiella poster Periodens resultat Investeringar Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 6,6 8,3 6,6 8,3 7,7 9,4 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 0,7 29,4 0,7 29,4 0,7 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 2,5 2,3 2,1 1,9 Avkastning på eget kapital % 11,1 25,1 11,1 25,1 11,1 16,2 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

4 Jernhusen i korthet Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärer. Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd som består av stationer, kontor och verkstäder längs den svenska järnvägen. Jernhusen är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur ägs av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatör- ers och andra kunders förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i två affärsområden Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre Stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. Jernhusen skall ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för Jernhusen är en soliditet på mellan %, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 % under den närmaste 3-5 årsperioden. Kommentarer MARKNAD Fastighetsmarknaden Per den 30 september ägde Jernhusen 382 (394 vid årsskiftet) fastigheter i 144 kommuner. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till (7 175 vid årsskiftet) MSEK. Den uthyrbara lokalarean uppgick till ( vid årsskiftet) m 2. Värdet på fastigheterna är koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive förorter), Göteborg och Malmö uppgick till 81 %. Hyresvärdet uppgick till 667 (679) MSEK per den 30 september. Affärsområde Stationer förvaltar 78 fastigheter, affärsområde Verkstäder 66 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre stationer förvaltar tillsammans 238 fastigheter. Skövde 1% Gävle 1% Västerås 2% Örebro 2% Sundbyberg 3% Malmö 6% Marknadsvärde fördelat på kommun Solna 10% Övriga 12% Göteborg 13% Stockholm 49% Väntsal 13% Restaurang 4% Hyresvärde fördelat på användning Butik 11% Godsterminal 4% Lager 6% Kontor 20% Verkstad 25% Arrende 5% Övriga 12% Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet. Handeln med fastigheter har slagit rekord under 2006 och fortsätter i samma höga takt. Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö var mycket lågt under För Stockholm och Göteborg har dock nyproduktionen tagit fart. I Malmö är nyproduktionen fortfarande låg. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige ökar kraftigt. Investeringarna kommer att öka enligt Banverkets framtidsplan. Totalt kommer 108 miljarder kronor att investeras fram till år Utvecklingen av järnvägsnätet kommer att fortsätta i stora delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/ Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa 4 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

5 områden kommer efterfrågan av lokaler för tågunderhåll samt stationer vara mycket god. JÄRNVÄGSSEKTORN Marknaden för stationer Hyresvärdet i Jernhusens stationer består till 85% av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. Det som skapar attraktivitet hos stationsfastigheter är primärt kontorshyresgäster behov av närhet till kommunikationer samt de resandeströmmar som passerar butiker och restauranger. Stora resandeströmmar är alltså mycket viktigt för hyresnivån i stationsfastigheter. Detta innebär att stora stationer förväntas nå högre hyresnivåer medan motsatsen gäller för de mindre stationer som upplever ett vikande resande. Generellt finns problemet att stationsfastigheter är äldre fastigheter, vilket minskar möjligheten att etablera de öppna, flexibla och effektiva kontorslokaler som efterfrågas för närvarande. Väntsalarna hyrs ut till Jernhusens dottebolag SRAB, som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Nyttjarna av väntsalsfunktionen betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd. Denna avgift täcker kostnaderna för väntsalarna. Marknaden för verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir modernare. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av underhållet sker genom byte av komponenter, som sedan kan repareras på annan plats. Läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bl a genom ökad regional tågtrafik. I de områden där Jernhusen är etablerat ligger den marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan kr/m 2. För verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på mellan kr/m 2 och i mindre orter på mellan kr/m 2. Hyresnivåerna för verkstäder i landet är stabila. Hyresnivåerna i moderna trafiknära verkstäder ligger hyresnivåerna betydligt högre ( kr/m 2 ). HYRESMARKNADEN Kontor I Stockholm, Göteborg och Malmö är de hittills höga vakanserna på väg nedåt. Detta till följd av ökade anställningar och låg nivå på nyproduktionen. Hyrorna i Stockholm och Göteborg har i stort varit oförändrade, medan de ökat något i Malmö. I Stockholm har en viss ökning av hyrorna ägt rum för högkvalitativa kontor i centrala lägen. Bakom ökningen står bl a finans- och konsultsektorerna. Hyrorna för detta segment ligger på nivån kr/m 2. I Göteborg har motsvarande utveckling inte ägt rum, vilket delvis kan förklaras med höga vakanser för högkvalitativa kontor utanför de mest centrala lägena. Hyrorna i Göteborg är i stort sett stabila. Hyrorna för högkvalitativa kontor i centrala lägen ligger på nivån kr/m 2 I Malmö kan man se en generell ökning av hyrorna i såväl Västra hamnen, centrala lägen som i övriga innerstaden. Hyrorna för högkvalitativa kontor i centrala lägen ligger på nivån kr/m 2. 5 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

6 Handeln Hyrorna för centrala butikslägen fortsätter uppåt. För sådana lägen i Stockholm ligger hyrorna i nivån kr/m 2. I Göteborg och Malmö ligger hyrorna för likartade lägen i nivån kr /m 2 respektive kr/m 2. I dessa båda städer rör det sig dock om avsevärt mindre marknader där dessa topphyror är möjliga, jämfört med Stockholm. Hyresnivån drivs uppåt av efterfrågan på butikslokaler till följd av den starkt ökande privata konsumtionen. Denna har ökat med 3,2 % hittills i år. Detaljhandeln har under samma period ökat med 7,5 %. VIKTIGA AFFÄRSHÄNDELSER Under perioden har Jernhusen genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla och renodla verksamheten. I februari togs första spadtaget för nya lokaler åt Green Cargo i Gävle. Jernhusen uppför en modern kontorsbyggnad om cirka m 2 där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Färdigställande har skett under det tredje kvartalet. Sedan 2004 pågår en omfattande renovering av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i Stockholm. Under 2005 tecknades ett kontorshyreskontrakt med bwin Games AB (tidigare Ongame E-solutions AB) om ca m 2. Under första kvartalet har bolaget utnyttjat en option att hyra ytterligare ca m 2 i fastigheten. I juni skedde en större uthyrning till Vägverket om ca m 2 i fastigheten, med inflyttning 1 januari Under september månad skedde en uthyrning till Swedbank om 700 m 2 med inflyttning i april Färdigställande av hela Blekholmen 3 (Klarabergshuset) beräknas ske under maj Fastighetens uthyrningsbara yta är ca m 2 varav ca m 2 är outhyrt. Sedan 2006 pågår en nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca m 2. Banverket, Östra banregionen har tecknat hyreskontrakt om ca m 2. Färdigsställande beräknas ske under maj I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget strax norr om Centralstation Stockholm om drygt m 2. Byggrätten utgör en del av den pågående utvecklingen av Västra City, där Centralstation Stockholm utgör motorn. Köpeskillingen uppgick till 88 MSEK. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att bygga en ny Nationalarena Solna Stationsområde på Jernhusens mark. Sedan tidigare har Jernhusen ett långtgående exploateringssamarbete med Solna kommun i området. Riksdagen godkände i maj den trafikpolitiska propositionen som presenterades i mars. Regeringen har därmed gett i uppdrag till Banverket och Vägverket att gemensamt ta fram ett Nationellt handlingsprogram för kollektivtrafikens långsiktiga utveckling. I propositionen beskrivs olika aktörers roller och ansvar att driva frågor och hur dessa bör organisera sig. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll. Detta stödjer Jernhusens affärsidé och är i linje med uppdraget från ägaren. Jernhusen avyttrade i juni en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Fastigheten som uppfördes år 1912 är ett av de första renodlade kontorshusen i Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 100 MSEK. I juli slutfördes en försäljning som kontrakterats under Jernhusen avyttrade två fastigheter som ligger i Campus Karolinska Solna. Köpeskillingen uppgick till 91 MSEK. Sedan 2005 pågår en nybyggnation av en underhållsverkstad i Sävenäs, Göteborg. Under 6 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

7 september invigdes verkstaden som hyrs av Västtrafik. Under september tecknade Jernhusen ett nytt låneavtal om MSEK. Upplägget innebär att låneramen i Riksgälden inte längre behövs. Jernhusen uppnår därmed en självständig finansiering och erhåller dessutom betydligt bättre lånevillkor. KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 572 (584) MSEK. Minskning med 8 MSEK beror till övervägande del på inlösen av ett hyresavtal inom affärsområde Verkstäder under första kvartalet Hyresvärdet i fastigheterna uppgick per den 30 september till 667 (679) MSEK och den genomsnittliga återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,7 (3,0) år. Vakansgraden Vakansgrad hyra per den 30 september uppgick till 6,6 (8,3) %. Den förändrade vakansgraden beror till stor del på avyttring av en kontorsfastighet i Stockholm/Solna med hög vakansgrad. Driftsöverskott Driftöverskottet för perioden minskade med 26 MSEK jämfört med motsvarande period 2005 och uppgick till 278 (304) MSEK. Minskningen beror främst på lägre hyresintäkter enligt ovan. Överskottsgraden var 49 (52) %. Finansiella poster Finansnettot uppgick till -111 (-148) MSEK, en förbättring med 37 MSEK. Förbättringen beror på lägre ränta, lägre låneskuld efter fastighetsförsäljningar samt engångskostnader vid lösen av lån under första kvartalet Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 (1,9) gånger. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster uppgick till 144 (137) MSEK. Värdeförändringar För fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring på -2 (29) MSEK och en orealiserad värdeförändring på 212 (241) MSEK, vilket beror på lägre avkastningskrav på fastighetsbeståndet. För finansiella instrument redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeförändring på 35 (18) MSEK som främst beror på en positiv förändring av räntederivatkontrakt med 27 MSEK. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 389 (425) MSEK, i resultatet ingår värdeförändringar med totalt 245 (288) MSEK. Skatt Periodens skatt är -88 (-59) MSEK vilket motsvarar 23 (14) %. Under perioden har avyttring av en fastighet i Jernhusen skett i bolagsform, vilket förklarar den låga skattekostnaden. Av periodens skatt är 86 MSEK aktuell skatt och MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag är 250 MSEK. FINANSIELL STÄLLNING Koncernens eget kapital per den 30 september var (2 149) MSEK. Detta motsvarar en soliditet på 30,7 (29,4) procent. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital uppgick för perioden till 145 (208) MSEK. Periodens totala kassaflöde uppgick till -5 (-8) MSEK, varav hänförligt till investeringsverksamheten -112 (201) MSEK, kassaflöde från investeringsverksamheten -38 (-416) MSEK och Hyresvakansgrad och hyresbortfall Vakansgrad, 2004 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2006 Hyresbortfall kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv3 0 7 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

8 koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten var 125 (125) MSEK. FASTIGHETSBESTÅND Värderingar Från och med 2005 görs kvartalsvis en intern värdering av Jernhusens fastighetsbestånd där genomgång av värdet görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade kontrakt, underhållsinsatser samt investeringar. Dessutom har information inhämtats från externa värderingsföretag avseende marknadsförändringar på de orter där Jernhusen har betydande fastighetsbestånd. Marknadsvärdet på Jernhusens totala fastighetsbestånd per den 30 september har bedömts uppgå till (7 175 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,1 (3,7) %. Det innebär en orealiserad värdeförändring på 212 (241) MSEK för perioden. Det högre marknadsvärdet beror primärt på sänkta avkastningskrav. Avyttringar Renodlingen av verksamheten i Jernhusen har fortsatt och under årets första nio månader har avtal om försäljning tecknats för 14 (16) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 118 (537) MSEK. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Under perioden har 21 (17) fastigheter, eller delar av fastigheter, frånträtts med totalt realiserad värdeförändring på -2 (29) MSEK och med en kontrakterad köpeskilling om 302 (537) MSEK. Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång. Investeringar Investeringar i fastighetsbeståndet uppgick till 417 (328) MSEK. Det två största pågående projekten är ombyggnad av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Båda projekten planeras att vara genomförda under första halvåret Under tredje kvartalet har en större nybyggnation av en tågverkstad för Bombardiers underhåll av Västtrafiks Regina-tåg färdigställts. Jernhusen har även färdigställt en modern kontorsbyggnad i Gävle om m 2 där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Jämförbart bestånd Jernhusens fortsatta renodling av verksamheten innebär även att det är svårt att jämföra resultaträkningarna mellan de olika perioderna. För att kunna göra en jämförelse mellan de olika perioderna redovisas en resultaträkning för jämförbart bestånd. Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas och där alla transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna och förvärvade är exkluderade. Fastighetsägande affärsområden Stationer Verkstäder Projektfastigheter 1) Mindre Stationer Totalt Antal fastigheter Hyresvärde (MSEK) Marknadsvärde (MSEK) Lokalarea(m 2 ) Vakant lokalarea (m 2 ) Återstående kontraktstid 2,0,5 8,7 1,2 2,7 Vakansgrad hyra(%) 4% 9% 0% 20% 7% 1) I lokalarea ingår ombyggnadsytor om ca m 2. Dessa är inte inräknade i övriga uppgifter Jämförbart bestånd MSEK Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

9 Totalt ,0 100% Förändring av fastighetsbeståndet MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar ) Orealiserad värdeförändring 212 Realiserad värdeförändring -2 Fastighetsbestånd 30 september ) 21 fastigheter har frånträtts och nio nya fastigheter har skapats genom fastighetsdelning. Förfallostruktur på hyreskontrakten Förlängt tom år Antal avtal Objektsarea Årshyra Andel av m 2 MSEK årshyra ,4 6% ,1 26% ,4 21% ,7 21% ,3 14% ,9 2% > ,2 10% Pågående investeringar Total Periodens Återstående investering investering investering Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet MSEK MSEK MSEK m 2 färdigställande area, % Stockholm Blekholmen 3 650,0 236,7 197, maj Sundbyberg Sundbyberg 2:81 280,0 103,0 145, maj Malmö Citytunneln 192,5 8,5 167,9 0 dec Gävle Näringen 4:20 18,0 16, sep Göteborg Sävenäs 747:208 46,0 6,0 1, sep Göteborg Gullbergsvass 703:55 5,0 1,0,8 353 okt Summa 1 221,5 401,2 545,4 Övriga investeringar 136,4 16,5 51,5 Totalt 1 357,9 417,7 596,9 9 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

10 Investeringar och förvärv med rullande årsvärden Investeringar, 2004 Investeringar, 2005 Investeringar, 2006 Förvärv Rullande årsvärde kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv3 0 Periodens frånträden Kommun Fastighet Försäljningspris Realiserad värde- Frånträdes- MSEK förändring MSEK datum Gävle Nortull 36:9 6-0, Stockholm Stockholm Norrmalm 5:3 88-0, Solna Haga 4: , Stockholm Valpariso 2 5 0, Stockholm Norra Djurgården 2: Solna Haga 4: Övriga (15 stycken) 12 2,6 Summa 302-1,6 Avyttringar (MSEK) Avyttringar, 2004 Avyttringar, 2005 Avyttringar, kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv3 0 FINANSIERING Under tredje kvartalet har Jernhusen tecknat ett nytt kreditavtal om MSEK. Detta avtal ersätter Jernhusens tidigare kreditlöften. Den nya faciliteten innebär att Jernhusens finansiering nu fullt ut är frånskiljd från staten. Jernhusen har idag bindande kreditlöften om totalt (6 700 vid årsskiftet) MSEK varav (4 500 vid årsskiftet) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea, (2 000 vid årsskiftet) MSEK är en låneram hos Riksgäldskontoret och 200 (200 MSEK vid årsskiftet) är en checkräkningskredit i Nordea. Låneramen hos Riksgäldskontoret löper ut vid årsskiftet 2006 och kommer inte att förlängas. Låneramen hos Nordea löper ut december Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (4 854 vid årsskiftet) MSEK varav (4 500 vid årsskiftet) MSEK avsåg drag- 10 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

11 ningar i kreditfaciliteten och 0 (100 vid årsskiftet) MSEK upplåning i Riksgäldskontoret. Av checkräkningskrediten var vid periodens utgång 113 (159 vid årsskiftet) MSEK utnyttjad. Förändringen av nettolåneskulden om -46 MSEK beror bl a på ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten om 125 MSEK, ett negativt kassaflöde från investeringsverksamheten om -112 MSEK samt kassaflödet från investeringsverksamheten -38 MSEK. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,1 (3,7) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen var 22 (21) månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 950 (950 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om (1 700 vid årsskiftet). Marknadsvärderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 september 2006 var 12 (-23 vid årsskiftet) MSEK. Förändringen under perioden om 35 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring och avser en positiv förändring om 8 MSEK för elhandelskontrakt på Nordpool och en positiv förändring på 27 MSEK för räntederivatkontrakt. Ränteförfallostruktur MSEK Belopp Effektiv ränta -1 år 1) ,37% 1-2 år ,71% 2-3 år ,95% 3-4 år 0 0,00% 4- år ,76% Totalt ,63% 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4-5% och en förfallotid på mellan 1-5 år. ORGANISATION Från och med årsskiftet 2005/2006 är Jernhusen organiserat i fem affärsområden; Stationer, Mindre Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter och SRAB. Under perioden tillträdde Björn Boestad som Affärsområdeschef för Projektfastigheter, Ola Orsmark som Affärsområdeschef för Stationer och Jonas Jalkander som Affärsområdeschef för Mindre stationer. Jernhusen har även genomfört ett flertal andra nyckelrekyteringar under första halvåret. Per den 30 september var antalet anställda i moderbolaget, tillika koncernen, 81 (71). PROGNOS 2006 Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för 2006 vara i nivå med föregående år. MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 106 (65) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -144 (-87) MSEK. I resultatet efter finansiella poster för år 2005 ingår reavinst i samband med avyttring av Norra Stationsområdet till Stockholms Stad, vilket förklarar förändringen jämfört med föregående år. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 113 (159 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 0,7 (0,9) MSEK. Räntebärande skulder var (4 600 vid årsskiftet) MSEK. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser som behöver rapporteras har skett efter periodens utgång. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Årsstämma kommer att hållas den 18 april 2007 i Stockholm och planeras vara öppen för allmänheten. Bokslutskommunikén kommer att publiceras den 31 januari 2007 på Stockholm den 9 november 2006 Per Berggren, Verkställande direktör Delårsrapporten har ej varit föremål varit föremål för granskning av bolagets revisor. 11 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

12 12 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

13 Resultaträkning KONCERNEN Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Helår MSEK Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 571,6 583,5 186,2 180,2 781,6 Fastighetskostnader Driftkostnader -167,5-163,3-40,6-34,6-221,9 Underhåll -21,6-25,7-4,9-10,1-47,9 Fastighetsadministration -52,7-49,6-15,2-16,2-68,2 Övriga förvaltningskostnader -52,2-40,8-15,7-17,3-59,1 Summa fastighetskostnader -294,0-279,4-76,4-78,2-397,1 Driftöverskott 277,6 304,1 109,8 102,0 384,5 Central administration och marknadsföring -22,9-22,8-7,0-5,6-34,1 Resultat övriga verksamheter 0,5,3 0,1 0,0 4,0 Rörelseresultat 255,2 284,6 102,9 96,4 354,4 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag,8 1,0 2,4 0,4 1,8 Ränteintäkter och liknande resultatposter,7,7 1,5 2,2 5,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -118,7-152,6-42,8-42,8-189,9 Summa finansiella poster -111,2-147,9-38,9-40,2-182,5 Resultat efter finansiella poster 144,0 136,7 64,0 56,2 171,9 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -1,6 28,7 1,3 0,9 28,7 Fastigheter, orealiserade 211,2 241,4 1,9-21,3 174,5 Finansiella instrument, orealiserade 5,1 18,2-6,4 13,9,5 Resultat före skatt 388,7 425,0 60,8 49,7 408,6 Skatt -88,2-58,7-34,7-11,7-90,2 Periodens resultat 300,5 366,3 26,1 38,0 318,4 Moderbolagets aktieägares andel 00, 66,3 25,9 8,0 18,2 Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,0 0,2 0,0 0,2 Resultat per aktie (SEK) 75,1 91,6 6,5 9,5 79,6 Genomsnittligt antal aktier Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

14 Driftöverskott per affärsområde 1) STATIONER Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter 262,3 252,3 88,3 85,9 8,2 Fastighetskostnader -138,8-131,2-36,9-34,9-195,8 Driftöverskott 123,5 121,1 51,4 51,0 142,4 VERKSTÄDER Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter 188,5 197,7 58,9 54,4 256,0 Fastighetskostnader -86,6-87,8-21,1-24,0-112,6 Driftöverskott 101,9 109,9 7,8 0,4 143,5 Projektfastigheter Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter 88,5 100,9 27,9 1,2 139,5 Fastighetskostnader -38,1-40,6-9,6-13,8-46,2 Driftöverskott 50,4 60,3 18,3 17,4 93,3 Mindre Stationer Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter 8,1 7,5 11,3 12,1 48,1 Fastighetskostnader -34,7-29,5-8,7-7,2-42,0 Driftöverskott,4 8,0 2,6 4,9 6,1 Koncernjusteringar Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter -5,8-4,9-0,2-3,4-0,2 Fastighetskostnader 4,2 9,7-0,1 1,7-0,5 Driftöverskott -1,6 4,8-0,3-1,7-0,7 Koncernen totalt Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK Hyresintäkter 571,6 583,5 186,2 180,2 781,6 Fastighetskostnader -294,0-279,4-76,4-78,2-397,1 Driftöverskott 277,6 04,1 109,8 102,0 84,5 1) Endast fastighetsägande affärsområden redovisas. 14 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

15 Balansräkning KONCERNEN MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 873, , ,0 Pågående nyanläggningar 626,7 264,7 295,0 Maskiner och inventarier 2,7 4,4,5 Summa materiella anläggningstillgångar 7 502, , ,5 Finansiella anläggningstillgångar 124,9 95,4 95,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 195,9 63,4 95,2 Likvida medel 2,6-7,8 Summa omsättningstillgångar 198,5 63,4 103,0 SUMMA TILLGÅNGAR 7 826, , ,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 394, , ,9 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,2 6,8 7,1 Summa eget kapital 2 401, , ,0 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2,4 138,8 172,1 Övriga avsättningar - 11,0 - Räntebärande låneskulder 4 671, , ,7 Summa avsättningar och långfristiga skulder 5 003, , ,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 131,6 69,1 159,3 Ej räntebärande skulder 289,5 203,5 250,3 Summa kortfristiga skulder 421,1 272,6 409,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 826, , ,4 15 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

16 Kassaflödesanalys KONCERNEN Jan - sept Jan - sept Helår MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat 255,2 284,6 54,4 Avskrivningar 1,5 2,2 2,8 Finansnetto -118,2-150,9-187,4 Övriga ej likviditetspåverkande poster -14,0-10,7-18,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 124,5 125,2 151,5 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar -96,4 4,8 7,6 Ökning/minskning av leverantörsskulder -1,7-15,2 12,9 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 118,1 62,9 20,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 144,5 207,7 192,7 Investeringar Årets investeringar i materiella anläggningstillgångar -416,5-335,5-460,7 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 01,8 552,0 574,2 Förskottslikvid ännu ej avyttrade materiella anläggningstillgångar - -- Avyttring av dotterbolag Uttag ur intresseföretag,0,0,0 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0,1-19,0-19,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -111,6 200,5 97,4 Finansiering Upptagna lån/ amortering av lån -9,0-413,4-433,4 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -29,1-2,6 143,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -38,1-416,0-290,1 PERIODENS KASSAFLÖDE -5,2-7,8 0,0 Likvida medel vid periodens början 7,8 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 2,6 0,0 7,8 16 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

17 Förändring i eget kapital KONCERNEN MSEK Jan- sep Jan-sep Jan-sep Eget kapital vid periodens ingång 2 101, , ,7 Effekt av byte av redovisningsprincip 1) -41,1-41,1 Justerad ingående balans 2 101, , ,6 Periodens resultat 00, 66, 18,2 Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,0 0,2 Eget kapital vid periodens slut 2 401, , ,0 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 394, , ,9 Minoritetsintresse 7,2 6,8 7,1 1) Effekt av byte av redovisningsprincip avser 72 % av marknadsvärdet för räntecapskontrakt, ränteswapkontrakt och elhandelskontrakt på Nordpool per Värdet fördelar sig på: Ränteswapskontrakt -40,9 Räntecapskontrakt 2,4 Elhandelskontrakt -2,6 Summa -41,1 Nyckeltal KONCERNEN Jan-sept Jan-sept Helår MSEK Fastighetssrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, kvm Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 48,6 52,1 49,2 Direktavkastning, % 5,2 5,7 5,6 Totalavkastning, % 8,3 12,3 8,5 Vakansgrad area, % 17,5 2) 17,4 2) 18,9 2) Vakansgrad hyra, % 6,6 2) 8,3 2) 9,4 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 0,7 29,4 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 1,9 Avkastning på eget kapital, % 11,1 25,1 16,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,3 Belåningsgrad, % 64,0 66,7 67,7 Räntebärande låneskuld netto Räntebindningstid, mån Genomsnittlig ränta, %,1 3),7 3),5 3) 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 30 september finns på 2) Projektfastigheten Blekholmen 3 och 4 samt Sundbyberg 2:78 ingår inte i värdena. 3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare 17 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

18 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. HYRESBORTFALL Bedömda marknadshyror för vakanta ytor. IFRS International Financial Reporting Standards ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspremier, utredningskostnader, förgävesprojektering, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) 18 Jernhusen Delårsrapport januari-september 2006

19

20 Stockholm Göteborg Malmö Sundsvall Växjö Västerås Norrköping Kiruna Gävle Örebro Luleå Solna Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Box Malmö Besök: Malmö Centralstation Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Sigurdsgatan 33 B Västerås N. Promenaden Norrköping Bangårdsvägen Kiruna Muréngatan Gävle Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Kontorsgatan Luleå Växlarevägen Solna Telefon växel: Här hittar du alla medarbetare.