Bokslutskommuniké 2006

Transkript

1 Bokslutskommuniké 2006

2

3 Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 778 (782) MSEK. Minskningen gentemot föregående år beror främst på inlösen av ett hyreskontrakt under första kvartalet Finansiella poster uppgick till -156 (-182) MSEK. Den lägre kostnaden förklaras av lägre räntenivåer och lägre genomsnittlig nettolåneskuld genom fastighetsförsäljningar. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, var högre än föregående år och uppgick till 200 (172) MSEK. I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget i Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 88 MSEK. I juni avyttrades en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Köpeskillingen uppgick till 100 MSEK. I juli slutfördes avyttringen av två fastigheter som ligger i Campus Karolinska Solna. Köpeskillingen uppgick till 91 MSEK. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att utreda förutsättningarna för att bygga en ny Nationalarena i Solna (Solna Stationsområde) på Jernhusens mark. Årets resultat uppgick till 373 (318) MSEK. Ökningen gentemot föregående år beror på högre positiva värdeförändringar än föregående år och lägre räntekostnader. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 december 2006 till (7 175) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd vid årsskiftet har värdet ökat med 3,2 (2,9) %. Investeringarna i fastigheter uppgick till 551 (461) MSEK. De två största pågående projekten är ombyggnad av fastigheten Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) i centrala Stockholm och nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg. Under september tecknade Jernhusen ett nytt låneavtal om MSEK. Upplägget innebär att låneramen i Riksgälden avslutas. Jernhusen uppnår därmed en självständig finansiering och erhåller dessutom betydligt bättre lånevillkor. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för 2007 bli något lägre än 2006 pga fastighetsförsäljningar. Ekonomisk data Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter Driftöverskott Finansiella poster Resultat efter finansiella poster före värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 6,3 9,4 6,3 9,4 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 0,8 28,5 0,8 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 2,2 1,9 Avkastning på eget kapital % 16,3 16,2 16,3 16,2 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

4 Jernhusen i korthet Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäderåt våra hyresgäster och för resenärer Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd som består av stationer, kontor, och verkstäder längs den svenska järnvägen. Jernhusen är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörers och andra kunders förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i två affärsområden Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre Stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. Jernhusen skall ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för Jernhusen är en soliditet på mellan procent, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 % under den närmaste 3-5 årsperioden. 4 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

5 Kommentarer FASTIGHETSBESTÅNDET Per den 31 december ägde Jernhusen 373 (394) fastigheter i 142 kommuner. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till (7 175) MSEK. Den uthyrbara lokalarean uppgick till ( ) m 2. Värdet på fastigheterna är koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 82 %. Hyresvärdet uppgår till 683 (671) MSEK per den 31 december. Affärsområde Stationer förvaltar 78 fastigheter, affärsområde Verkstäder 66 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre Stationer förvaltar tillsammans 229 fastigheter. Marknadsvärde fördelat på kommun Övriga 13% Gävle 1% Västerås 2% Örebro 2% Malmö 6% Göteborg 14% Väntsal 14% Restaurang 4% Butik 11% Hyresvärde fördelat på användning Godsterminal 4% Lager 6% Kontor 18% Stockholm 62% Verkstad 25% Arrende 5% Övriga 12% FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet. Handeln med fastigheter slog rekord under 2005 och har under 2006 fortsatt i samma höga takt. Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö var mycket lågt under För Stockholm och Göteborg har dock nyproduktionen tagit fart. I Malmö är nyproduktionen fortfarande låg, men förväntas ta fart Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt. Investeringarna kommer att fortsätta att öka under år 2007, enligt Banverkets framtidsplan. Totalt kommer 108 GSEK att investeras fram till år Utvecklingen av järnvägsnätet kommer att fortsätta i stora delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa områden kommer efterfrågan på lokaler för tågunderhåll samt stationer vara mycket god. HYRESMARKNADEN Kontor I Stockholm, Göteborg och Malmö är de hittills höga vakanserna på väg nedåt. Detta till följd av ökade anställningar och låg nivå på nyproduktionen. Hyrorna i Stockholm och Göteborg har i stort varit oförändrade, medan de ökat något i Malmö. I Stockholm har dock en viss ökning av hyrorna ägt rum för högkvalitativa kontor i centrala lägen. Bakom ökningen står bl a finans- och konsultsektorerna. Hyrorna för detta segment ligger på nivån kr/m 2. I Göteborg har motsvarande utveckling inte ägt rum, vilket delvis kan förklaras med höga vakanser för högkvalitativa kontor utanför de mest centrala lägena. Hyrorna i Göteborg är i stort sett stabila. Hyrorna för högkvalitativa kontor i centrala lägen ligger på nivån kr/m 2. I Malmö kan man se en generell ökning av hyrorna i såväl Västra hamnen, centrala lägen som i övriga innerstaden. Hyrorna för högkvalitativa kontor i centrala lägen ligger på nivån kr/m 2. Detaljhandeln Hyrorna för centrala butikslägen fortsätter uppåt. För sådana lägen i Stockholm ligger hyrorna i nivån kr/m 2. I den mån likartade lägen i Göteborg och Malmö kan förekomma ligger hyrorna för dessa i nivån kr/m 2 5 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

6 respektive kr/m 2. I dessa båda städer rör det sig dock om avsevärt mindre marknader där dessa topphyror är möjliga, jämfört med Stockholm. Hyresnivån drivs uppåt av efterfrågan på butikslokaler till följd av den starkt ökande detaljhandeln. Detaljhandeln har under året ökat med 7,6 %. JÄRNVÄGSSEKTORN Marknaden för stationer Hyresvärdet i Jernhusens stationer består till 85 % av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. De sistnämnda agerar på samma hyresmarknad som butiker. Det som skapar attraktivitet hos stationsfastigheter är primärt kontorshyresgästernas behov av närhet till kommunikationer samt de resandeströmmar som passerar butiker och restauranger. Stora resandeströmmar är därmed mycket viktigt för hyresnivån i stationsfastigheter. Detta innebär att stora stationer förväntas nå högre hyresnivåer medan motsatsen gäller för de mindre stationer som upplever ett vikande resande. Generellt finns problemet att stationsfastigheter är äldre fastigheter, vilket minskar möjligheten att etablera de öppna, flexibla och effektiva kontorslokaler som efterfrågas för närvarande. En fördel med de äldre fastigheterna som ofta är k-märkta är att de är attraktiva för en kundgrupp som vill förknippas med historiska byggnader. Atmosfären tillsammans med läget bidrar till en positiv efterfrågan. Väntsalarna hyrs ut till Jernhusens dotterbolag SRAB, som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Fokusområdet för SRAB är att tillsammans med lokala aktörer, skapa attraktiva och välkomnande stationsmiljöer och mötesplatser. Det leder i sin tur vidare till att butiker, restauranger och kaféer ser möjligheter att etablera sig på stationen. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd. Denna avgift ska täcka kostnaderna för väntsalarna. Marknaden för verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir modernare. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av underhållet sker genom byte av komponenter, som sedan kan repareras på annan plats. Sammantaget innebär detta att det geografiska läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bl a genom ökad regional tågtrafik. Denna utveckling leder även till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. I de områden där Jernhusen är etablerat ligger den marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan kr/m 2. För verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på mellan kr/m 2 och i mindre orter på mellan kr/m 2. Hyresnivåerna för verkstäder i landet är stabila. För nya kontrakt i moderna trafiknära verkstäder ligger hyresnivåerna betydligt högre ( kr/m 2 ). VIKTIGA AFFÄRSHÄNDELSER Under året har Jernhusen genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla och renodla verksamheten. Projektfastigheter Sedan 2004 pågår en omfattande renovering av fastigheten Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) i Stockholm. Under 2005 tecknades ett hyreskontrakt med bwin Games AB om ca m 2. Under andra kvartalet skedde en större uthyrning till Vägverket om ca m 2 i fastigheten, med inflyttning 1 januari Under det tredje kvartalet tecknades ett hyreskontrakt med Vetenskapsrådet som hyr ca m 2 kontor och ca 300 m 2 lager med inflyttning den 1 januari Färdigställande av hela Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) beräknas ske under första kvartalet Fastighetens totala uthyrningsbara yta om ca m 2 är fullt uthyrd. I januari 2007 har Jernhusen inlett en försäljningsprocess avseende Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) som ett led i att renodla verksamheten. Sedan 2006 pågår en nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca m 2. Banverket, Östra banregionen har tecknat hyreskontrakt om ca m 2. Färdigsställande beräknas ske under första kvartalet I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget strax norr om Centralstation Stockholm om drygt m 2. Byggrätten utgör en del av den pågående utvecklingen av Västra City, där Centralstation Stockholm utgör motorn. Köpeskillingen som fastställdes 2003 uppgick till 88 MSEK. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att bygga en ny Nationalarena i Solna på Jernhusens mark. Sedan tidigare har Jernhusen ett långtgående exploateringssamarbete med Solna kommun i området. Jernhusen avyttrade i juni en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Fastigheten (Haga 4:28) som uppfördes år 6 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

7 Hyresgrad och hyresbortfall 12 % 10 % 8 % Vakansgrad, 2004 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2006 Hyresbortfall 6 % 60 4 % 40 2 % kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv är ett av de första renodlade kontorshusen i Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 100 MSEK. I juli slutfördes en försäljning som kontrakterats under Jernhusen avyttrade två fastigheter som ligger i Campus Karolinska Solna. Köpeskillingen uppgick till 91 MSEK. Kärnverksamheten I februari togs första spadtaget för nya lokaler åt Green Cargo i Gävle. Jernhusen uppför en modern kontorsbyggnad om cirka m 2 där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Färdigställande har skett under det tredje kvartalet. Riksdagen antog i maj den trafikpolitiska propositionen som presenterades i mars. Regeringen kommer därmed att ge i uppdrag till Banverket och Vägverket att gemensamt ta fram ett Nationellt handlingsprogram för kollektivtrafikens långsiktiga utveckling. I propositionen beskrivs olika aktörers roller och ansvar att driva frågor och hur dessa bör organisera sig. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll. Detta stödjer Jernhusens affärsidé och är i linje med uppdraget från ägaren. En nybyggnation av en underhållsverkstad i Sävenäs, Göteborg, som påbörjades 2005 har under det tredje kvartalet invigts. Underhållsverkstaden i Sävenäs hyrs av Västtrafik. Bombardier bedriver underhåll för Västtrafiks räkning i underhållsverkstaden. Under september tecknade Jernhusen ett nytt låneavtal om 5,5 GSEK. Lånet ersätter tidigare låneramar och ger betydligt lägre räntekostnader för Jernhusen. Upplägget innebär att låneramen i Riksgälden avslutas. Jernhusen uppnår därmed en självständig finansiering. Under det fjärde kvartalet har SJ skrivit avtal med Jernhusen om att hyra ca m 2 kontor i Centralstation Stockholm. Avtalet gäller under fem år med inflyttning september RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 778 (782) MSEK, inklusive utdebiterade kostnader för energi etc, en minskning med 4 MSEK. Minskningen beror till övervägande på inlösen av ett hyresavtal inom affärsområde Verkstäder med motsvarande tre årshyror under första kvartalet Om inlösen av hyresavtalet exkluderas är hyresintäkterna högre I kvartal 4 är hyresintäkterna betydligt högre än motsvarande period föregående år. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 december 2006 uppgick till 683 (671) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,5 (2,9) år. Vakansgraden Vakansgraden per den 31 december uppgick till 6,3 (9,4) %. Den förändrade vakansgraden beror till stor del på avyttring av en kontorsfastighet i Stockholm/Solna (Haga 4:28) som hade en hög vakansgrad. Driftsöverskott Årets driftsöverskott var i nivå med föregående år och uppgick till 381 (385) MSEK. Förändringen beror på lägre hyresintäkter medan driftskostnaderna är oförändrade, vilket medför att driftsöverskottet är något lägre än föregående år. Överskottsgraden var 49 (49) procent. Finansnetto Finansnettot uppgick till -156 (-182) MSEK, en förbättring med 26 MSEK. Förbättringen beror på lägre genomsnittlig ränta, lägre låneskuld efter fastighetsförsäljningar samt engångskostnader vid lösen av lån under första kvartalet Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 (1,9) gånger. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,2 (3,7) %. 7 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

8 Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster uppgick till 200 (172) MSEK. Värdeförändringar För fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring på 5 (29) MSEK och en orealiserad värdeförändring på 223 (175) MSEK, vilket beror på sänkta avkastningskrav och högre driftnetto på fastigheterna. För finansiella instrument redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeförändring på 30 (34) MSEK som främst beror på en positiv förändring av räntederivatkontrakt med 38 MSEK. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 458 (409) MSEK, i resultatet ingår värdeförändringar med totalt 258 (237) MSEK. Skatt Årets skatt är -85 (-90) MSEK vilket motsvarar 19 (22) %. Under åren har avyttring av fastigheter i Jernhusen skett i bolagsform, vilket påverkar skattekostnaden. Av årets skatt är -2 MSEK aktuell skatt och -83 MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag är 348 MSEK. Kvartal 4 Hyresintäkterna för perioden uppgick till 206 (198) MSEK. Driftsöverskottet uppgick till 104 (80) MSEK. Överskottsgraden var 50 (41) %. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, uppgick till 56 (35) MSEK. Ökningen av resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar beror främst på lägre driftskostnader samt högre hyresintäkter. Periodens resultat efter skatt uppgick till 73 (-48) MSEK. Skillnaden förklaras främst av positiva orealiserade värdeförändringar på fastigheter under perioden och negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter under motsvarande period föregående år. FINANSIELL STÄLLNING Koncernens eget kapital per den 31 december var (2 101) MSEK. Det motsvarar en soliditet på 30,8 (28,5) procent. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 157 (152) MSEK. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändring av rörelsekapitalet uppgick till 184 (193) MSEK. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -408 (97) MSEK och ökningen av räntebärande skulder var 225 (-290) MSEK. Totalt blev därmed årets totala kassaflöde 0 (0) MSEK. FASTIGHETSBESTÅND Värderingar Från och med 2005 görs kvartalsvis en intern värdering av Jernhusens fastighetsbestånd där genomgång av värdet görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade kontrakt, underhållsinsatser samt investeringar. För att säkerställa värderingen har externa värderingar utförts av ett värderingsföretag. Urvalet av fastigheterna Fastighetsägande affärsområden Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter Hyresvärde (MSEK) Marknadsvärde (MSEK) Lokalarea (m 2 ) Vakant lokalarea (m 2 ) Återstående kontraktstid 1,8,2 2,6 0,9 2,5 Vakansgrad hyra (%) % 8% 0% 23% 6% Förändringar av fastighetsbeståndet Verkligt värde, MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari Investeringar i fastigheter 550,9 Försäljningar -309,2-32 1) Orealiserad värdeförändring 222,8 Realiserad värdeförändring 5,3 Fastighetsbestånd 31 december ,8 73 1) 32 fastigheter har frånträtts varav 25 i sin helhet och 11 nya fastigheter har bildats genom fastighetsbildning. Av de nya fastigheterna har 7 frånträtts 8 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

9 Förfallostruktur på hyreskontrakten Förläng tom år Antal avtal Objektsarea Årshyra Andel av m 2 MSEK årshyra ,0 1) 32% ,6 22% ,2 15% ,9 14% ,4 6% > ,3 12% 1) I beloppet ingår trafikoperatörer som löper på ett år med 84,9 MSEK. Jämförbart bestånd Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Pågående investeringar och avslutade under 2006 Total Årets Återstående investering investering investering Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet MSEK MSEK MSEK m2 färdigställande area, % Stockholm Blekholmen 3 och maj Sundbyberg Sundbyberg 2: maj Malmö Citytunneln dec Gävle Näringen 4: sep Göteborg Sävenäs 747: sep Göteborg Gullbergsvass 703: okt Summa Övriga mindre projekt Totalt har gjorts efter fastigheterna med högst fastighetsvärde upp till cirka 80 procent av internt bedömt marknadsvärde. Marknadsvärdet på Jernhusens totala fastighetsbestånd per den 31 december har bedömts uppgå till (7 175) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under året, har marknadsvärdet stigit med 3,2 (2,9) %. Det innebär en orealiserad värdeförändring på 223 MSEK för året. Det högre marknadsvärdet beror primärt på sänkta avkastningskrav och högre intäkter. Avyttringar Renodlingen av verksamheten i Jernhusen har fortsatt och under året har avtal om försäljning tecknats för 34 (23) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 128 (542) MSEK. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Under det gångna året har 32 (25) fastigheter, eller delar av fastigheter, frånträtts med totalt realiserad värdeförändring på 5 (29) MSEK och med kontrakterad köpeskilling om 309 (574) MSEK. Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång. Investeringar Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 551 (461) MSEK. Det två största pågående projekten är ombyggnad av fastigheten Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Båda projekten planeras att vara genomförda under första kvartalet En större nybyggnation av en tågverkstad för Bombardiers underhåll av Västtrafiks Regina-tåg har färdigställts under det tredje kvartalet. Jernhusen har under det tredje kvartalet även färdigställt en modern kontorsbyggnad om m 2 där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Jämförbart bestånd Jernhusens fortsatta renodling av verksamheten innebär även att det är svårt att jämföra resultaträkningarna 9 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

10 Investeringar och förvärv med rullande årsvärden Investeringar, 2004 Investeringar, 2005 Investeringar, 2006 Förvärv Rullande årsvärde kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv4 0 Årets frånträden Kommun Fastighet Försäljningspris Realiserad värde- Frånträdes- MSEK MSEK förändring datum Gävle Norrtull 36:9 6-0, Stockholm Stockholm Norrmalm 5:3 88-0, Solna Haga 4: , Stockholm Valpariso 2 5 0, Stockholm Norra Djurgården 2: Solna Haga 4: Övriga (26 stycken) 19 7,5 Summa 309 5,3 Frånträden (MSEK) Avyttringar, 2004 Avyttringar, 2005 Avyttringar, kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv4 0 mellan de olika perioderna. För att kunna göra en jämförelse mellan de olika perioderna redovisas en resultaträkning för jämförbart bestånd i en separat tabell (sid 9). Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas och där alla transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Driftsöverskottet är nivå med föregående år, 394 (397) MSEK. De ökade fastighetskostnaderna 374 (353) MSEK är främst hänförliga till ökade kostnader för media, vilket även har påverkat hyresintäkterna då en stor del av mediakostnaderna vidaredebiteras. FINANSIERING Under tredje kvartalet tecknade Jernhusen ett nytt kreditavtal om MSEK med Nordea. Detta avtal ersätter Jernhusens tidigare kreditlöften med Nordea och Riksgäldskontoret. Den nya faciliteten innebär att Jernhusens 10 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

11 finansiering nu fullt ut är frånskiljd från staten. Jernhusen hade årskiftet bindande kreditlöften om totalt (6 700) MSEK varav (4 500) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea, (2 000) MSEK är en låneram hos Riksgäldskontoret och 200 (200) MSEK är en checkräkningskredit i Nordea. Låneramen hos Riksgäldskontoret löpte ut vid årsskiftet 2006 och kommer inte att förlängas. Låneramen hos Nordea löper till och med december Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (4 854) MSEK varav (4 500) MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten och 0 (100) MSEK upplåning i Riksgäldskontoret. Av checkräkningskrediten var vid periodens utgång 78 (159) MSEK utnyttjad. Nettolåneskulden var (4 846) MSEK per den 31 december Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,2 (3,7) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen var 20 (19) månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt. Jernhusen hade vi periodens utgång ränteswapkontrakt om 950 (950) MSEK och räntecapskontrakt om (1 700). Marknadsvärderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 december 2006 var 6 (-24) MSEK. Förändringen under perioden 30 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring och avser en negativ förändring med -7 MSEK för elhandelskontrakt på Nordpool och en positiv förändring på 37 MSEK för räntederivatkontrakt. Ränteförfallostruktur Belopp Effektiv ränta -1 år 1) ,61% 1-2 år ,58% 2-3 år ,82% 3-4 år 0 0,00% 4- år ,97% Totalt ,84% 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4-5% och en förfallotid på mellan 1-4 år. ORGANISATION Från och med årsskiftet 2005/2006 är Jernhusen organiserat i fem affärsområden; Stationer, Mindre Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter och SRAB. Under perioden tillträdde Björn Boestad som Affärsområdeschef för Projektfastigheter, Ola Orsmark som Affärsområdeschef för Stationer och Jonas Jalkander som Affärsområdeschef för Mindre Stationer. Jernhusen har även genomfört ett flertal andra nyckelrekyteringar under första halvåret inom bl a energi och inköp. Under året var medelantalet anställda i moderbolaget, tillika koncernen, 90 (88). Antalet anställda vid årsskiftet var 86 (74). PROGNOS 2007 Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för 2007 vara något lägre än 2006 på grund av avyttringar av fastigheter. MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Årets omsättning uppgick till 151 (146) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -33 (47) MSEK. I resultatet efter finansiella poster för år 2005 ingår reavinst i samband med avyttring av Norra Stationsområdet till Stockholms Stad, vilket förklarar förändringen jämfört med föregående år. Vid årets utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) MSEK varav 78 (146) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 6 (1) MSEK. Räntebärande skulder var (4 600) MSEK. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna kommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Kommunikén har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Det finns inga väsentliga händelser efter årets utgång att rapportera. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Årsstämma kommer att hållas den 18 april 2007 i Stockholm och planeras vara öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på från och med mars månad. Stockholm den 31 januari 2007 Per Berggren, Verkställande direktör 11 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

12 12 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

13 Resultaträkning KONCERNEN Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 778,0 781,6 206,4 198,1 Fastighetskostnader Driftkostnader -230,4-221,9-62,9-58,6 Underhåll -33,4-47,9-11,8-22,2 Fastighetsadministration -75,0-68,2-22,3-18,6 Övriga förvaltningskostnader -58,1-59,1-5,9-18,3 Summa fastighetskostnader -396,9-397,1-102,9-117,7 Driftöverskott 381,1 384,5 103,5 80,4 Central administration och marknadsföring -25,8-34,1-2,9-11,3 Resultat övriga verksamheter 0,7 4,0 0,2 0,7 Rörelseresultat 356,0 354,4 100,8 69,8 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 4,5 1,8 0,7 0,8 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5,9 5,6 2,2 1,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -166,1-189,9-47,4-37,3 Summa finansiella poster -155,7-182,5-44,5-34,6 Resultat efter finansiella poster 200,3 171,9 56,3 35,2 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 5,3 28,7,3 0,0 Fastigheter, orealiserade 222,8 174,5 15,2-66,9 Finansiella instrument, orealiserade 29,9,5-5,2 15,3 Resultat före skatt 458,3 408,6 69,6-16,4 Skatt -85,0-90,2,2-31,5 Periodens resultat 373,3 318,4 72,8-47,9 Moderbolagets aktieägares andel 73,1 18,2 73,3-48,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,2-0,5 0,2 Resultat per aktie (SEK) 93,4 79,6 18,3-12,0 Genomsnittligt antal aktier Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

14 Driftöverskott per affärsområde STATIONER Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter 61,8 8,3 99,5 86,0 Fastighetskostnader -183,7-195,3-44,8-64,1 Driftöverskott 178,1 143,0 54,7 21,9 Verkstäder Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter 251,1 256,0 62,6 58,3 Fastighetskostnader -115,2-112,6-28,6-24,8 Driftöverskott 135,9 143,5 4,0,6 Projektfastigheter Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter 119,1 136,8 0,6 5,9 Fastighetskostnader -48,0-48,8-9,9-8,2 Driftöverskott 71,1 88,0 20,7 27,7 Mindre Stationer Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter 51,4 51,5 13,3 14,0 Fastighetskostnader -48,7-42,5-14,0-13,0 Driftöverskott 2,7 9,0-0,7 1,0 Koncernjusteringar Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter -5,4-1,0 0,4,9 Fastighetskostnader -1,3 2,0-5,6-7,7 Driftöverskott -6,7 1,0-5,2-3,8 Koncernen totalt Helår Helår Okt-dec Okt-dec MSEK Hyresintäkter 778,0 781,6 206,4 198,1 Fastighetskostnader -396,9-397,1-102,9-117,7 Driftöverskott 81,1 84,5 103,5 80,4 14 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

15 Balansräkning KONCERNEN MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 999, ,0 Pågående nyanläggningar 645,1 295,0 Maskiner och inventarier 7,7,5 Summa materiella anläggningstillgångar 7 652, ,5 Finansiella anläggningstillgångar 125,8 95,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 236,2 95,2 Likvida medel 7,5 7,8 Summa omsättningstillgångar 243,7 103,0 SUMMA TILLGÅNGAR 8 022, ,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 467, ,9 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,3 7,1 Summa eget kapital 2 474, ,0 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 250,9 172,1 Övriga avsättningar,3 - Räntebärande låneskulder 4 969, ,7 Summa avsättningar och långfristiga skulder 5 223, ,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 97,2 159,3 Ej räntebärande skulder 226,7 250,3 Summa kortfristiga skulder 323,9 409,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 022, ,4 15 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

16 Kassaflödesanalys KONCERNEN Helår Helår MSEK DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 56,0 54,4 Avskrivningar 2,0 2,8 Finansnetto -170,0-187,4 Övriga ej likviditetspåverkande poster -31,3-18,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 156,7 151,5 FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL Ökning/minskning kortfristiga fordringar 15,2 7,6 Ökning/minskning av leverantörsskulder 12,6 12,9 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder -0,9 20,7 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 183,6 192,7 INVESTERINGAR Årets investeringar i materiella anläggningstillgångar -550,9-460,7 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 09,2 574,2 Årets investeringar i inventarier -6,5 - Ökning /minskning av kortfristiga finansiella fordringar -163,0 - Uttag ur intresseföretag,0,0 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar -0,2-19,1 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS- VERKSAMHETEN -408,4 97,4 FINANSIERING Upptagna lån/ amortering av lån 294,3-433,4 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -69,8 143,3 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS- VERKSAMHETEN 224,5-290,1 PERIODENS KASSAFLÖDE -0,3 0,0 Likvida medel vid periodens början 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 7,5 7,8 16 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

17 Förändring i eget kapital KONCERNEN MSEK Helår Helår Eget kapital vid periodens ingång 2 101, ,7 Effekt av byte av redovisningsprincip1) -41,1 Justerad ingående balans 2 101, ,6 Periodens resultat 73,1 18,2 Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,2 Eget kapital vid periodens slut 2 474, ,0 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 467, ,9 Minoritetsintresse 7,3 7,1 1) Effekt av byte av redovisningsprincip avser 72 % av marknadsvärdet för räntecapskontrakt, ränteswapkontrakt och elhandelskontrakt på Nordpool per Värdet fördelar sig på: Ränteswapskontrakt -40,9 Räntecapskontrakt 2,4 Elhandelskontrakt -2,6 Summa -41,1 Nyckeltal KONCERNEN MSEK Helår Helår Okt-dec Okt-dec Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, kvm Marknadsvärde Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 49,0 49,2 50,1 53,9 Direktavkastning, % 5,5 5,6 5,5 5,6 Totalavkastning, % 8,8 8,5 8,8 8,5 Vakansgrad area, % 16,7 2) 18,9 2) 16,7 2) 18,9 2) Vakansgrad hyra, % 6,3 2) 9,4 2) 6,3 2) 9,4 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet,% 0,8 28,5 0,8 28,5 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 66,3 67,7 66,3 67,7 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,0 2,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 2,2 1,9 Genomsnittlig ränta, %,2 3),5 3),7 3) 2,9 3) Räntebindningtid, mån Avkastning på eget kapital, % 16,3 16,2 16,3 16,2 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 31 december finns på 2) Projektfastigheterna Blekholmen 3, 4 och 5 samt Sundbyberg 2:81 ingår inte i värdena. 3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare 17 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

18 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. Projektfastigheterna Blekholmen 3 och 5 (Klarabergshuset), Blekholmen 4, Sundbyberg 2:81 ingår inte i värdet. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. Projektfastigheterna Blekholmen 3 och 5 (Klarabergshuset), Blekholmen 4, Sundbyberg 2:81 ingår inte i värdet för 2005 och ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. IFRS International Financial Reporting Standards LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspreminer, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. 18 Jernhusen Bokslutskommuniké 2006

19

20 Stockholm Göteborg Malmö Sundsvall Växjö Västerås Norrköping Kiruna Gävle Örebro Solna Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Box Malmö Besök: Malmö Centralstation Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Sigurdsgatan 33 B Västerås N. Promenaden Norrköping Bangårdsvägen Kiruna Muréngatan Gävle Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Växlarevägen Solna Telefon växel: Här hittar du alla medarbetare.