Halvårsrapport januari juni 2008

Transkript

1 Halvårsrapport januari juni 2008

2 Jernhusen i korthet Affärsidé Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stationsoch verkstadsområden med den svensk a järnvägen som utgångspunkt. Vision Vi ska bli världsledande på utveckling och kommers ialisering av stationer och verkstäder. Ägarförhållanden Jernhusen är helägt av svenska staten. Vårt uppdrag är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Finansiella mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Soliditet ska vara mellan procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Verksamhet Större delen av verksamheten bedrivs i de två affärsområdena Stationer och Verkstäder. Y tterligare två affärsområden Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att förvalta och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. 2 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

3 Sammanfattning Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Hyresintäkterna uppgick till 398 (395) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 10 MSEK. Investeringarna uppgick till 244 (280) MSEK. Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm. Rörelseresultatet uppgick till 179 (159) MSEK. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 131 (78) MSEK, en ökning med 53 MSEK, vilket främst beror på lägre driftkostnader och försäljningen av ett intressebolag. Ett antal projekt har startats för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Jernhusen har även drivit, tillsammans med andra aktörer, en utredning för att etablera höghastighetståg mellan Stockholm Göteborg och Stockholm Malmö. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 10 (448) MSEK. Högre direktavkastningskrav påverkade marknadsvärdet negativt, medan projektvinster ökade marknadsvärdet. Rörelseresultatet prognostiseras vara i nivå med medan resultatet efter finansiella poster bedöms bli väsentligt bättre än. Periodens resultat efter skatt uppgick till 132 (481) MSEK motsvarande 33,0 (120,2) kronor per aktie. Ekonomisk data MSEK Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Juli - Helår juni 2008 Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 5,0 7,7 5,0 7,7 5,0 5,6 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 41,7 41,7 41,7 41,7 41,7 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 1,9 10,0 2,0 3,0 2,1 Avkastning på eget kapital % 10,7 21,8 10,7 21,8 10,7 24,1 Jernhusen Halvårsrapport januari juni

4 Marknad SVENSK EKONOMI Den globala tillväxttakten avtar efter flera år med stark utveckling och i t ex USA har BNP-tillväxten varit nära noll under de två senaste kvartalen. Efter ett svagt första halvår väntas den svenska ekonomin växla ned ytterligare i höst. Konjunkturnedgången beror till stor del på en vikande internationell konjunktur, den svaga dollarn och mer pessimistiska hushåll. Möjligheterna för Riksbanken att i det rådande konjunkturläget sänka räntan och därigenom stimulera ekonomin begränsas väsentligt av såväl hög inflation som höga inflationsförväntningar. En expansiv inriktning på finanspolitiken kan verka stimulerande för tillväxten under såväl 2009 som Den höga sysselsättningstillväxten i Sverige under senare år har drivits av en konjunkturellt stark efterfrågan på arbetskraft. Det första kvartalet i år ökade sysselsättningen med förhållandevis starka 0,5 procent. Bedömningen är dock att sysselsättningstillväxten kommer att dämpas påtagligt under de närmaste kvartalen. % kv kv kv 3 BNP-utveckling 2004 kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv kv 1 FASTIGHETsmarknaden Fastighetsmarknaden är fortsatt stark men prisnivåerna har nått toppen i denna konjunkturcykel. På transaktionsmarknaden är tendensen att andelen likvidstarka institutionella placerare ökar samtidigt som högt belånade utländska aktörer minskar. Effekten av den rådande finansoron är att finansiärer kräver högre insats av eget kapital vid fastighetsförvärv, vilket har minskat konkurrensen på många försäljningsobjekt. Detta märktes speciellt vid försäljningen av Vasakronan som förvärvades av AP Fastigheter. Andra budgivare hade svårt att få fram finansiering. Förändringen av direktavkastningskraven sedan årsskiftet är liksom vid föregående kvartal svårbedömd. Marknaden är dock allt mer entydig om att avkastningskraven har stigit på de flesta delmarknader. Störst är ökningen på fastigheter med mindre attraktiva lägen i mindre städer. För högkvalitativa fastig heter i storstadsregionerna är ökningen marginell. Direktavkastningskraven på Jernhusens fastigheter är starkt beroende av person- och godstransporter på järnväg då detta direkt påverkar efterfrågan på våra lokaler. Enligt Statens institut för kommunikationsanalys (SIKA) visar prognoser på en ökad järnvägstrafik, vilket Jernhusen bedömer, till en viss grad, motverka ökningen av avkastningskraven på stations- och verkstadsfastigheter. Jernhusen bedömer att avkastningskraven på stationsfastigheter har ökat med 0,10 procentenheter och för verkstadsfastigheter generellt med 0,20 procentenheter. Avkastningskraven på trafiknära verkstäder och kombiterminaler bedöms som oförändrade på grund av de unika lägena i förhållande till trafiksystemen. På kontors- och markfastigheter i storstadsregionerna bedöms den generella ökningen till 0,10 procentenheter. HYRESMARKNADEN Efterfrågan på kommersiella lokaler under första halvåret var fortsatt hög i framförallt storstadsregionerna. En viss avmattning märks dock på vissa delmarknader i ytterstadslägen samt på mindre orter. Trots en sämre konjunktur tror Jernhusen på en dämpad men relativt god utveckling under hela 2008 i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, samt en bra utveckling av stations- och verkstadsfastigheter på strategiskt viktiga järnvägsorter. Kontor Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framförallt storstadsregionerna bidrog till högre hyror under första halvåret Störst är ökningen på lokaler med något lägre standard i CBD samt samtliga lokaler i övriga innerstadsområden. I Stockholm utgörs en stor del av uthyrningsvolymen lokaler i det nybyggda segmentet. Utvecklingen har motiverat flera fastighetsbolag att utveckla och modernisera flera äldre kontorsfastigheter. Bland annat bygger Jernhusen det miljösmarta och moderna Kungsbrohuset samt utvecklar och totalrenoverar Centralhuset i Sundbyberg. Hyresnivåerna bedöms stabilseras på nuvarande nivåer efter att ha ökat under första halvåret I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren vilket även under 2008 har fortsatt bidra till att driva upp hyresnivåerna i det äldre beståndet. Under 2008 bedöms cirka kvm moderna kontorsytor att färdigställas. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms bidra till en viss dämpning av topphyresnivåerna. Malmö är en av de starkaste tillväxtregionerna i Sverige och efterfrågan på lokaler är mycket hög. Framförallt efterfrågas moderna och centralt belägna lokaler, vilket har inneburit en positiv utveckling av hyresnivåer och vakanser. Under 2008 bedöms utbudet på den totala kontorsstocken överstiga efterfrågan, vilket antas leda till något ökande vakanser. Trots detta tror marknaden på ökade topphyresnivåer på grund av ökad efterfrågan i CBD och Västra hamnen. Detaljhandeln Hushållens konsumtionstillväxt är fortsatt stark. Samtidigt visar hushållsbarometern ett dämpat stämningsläge avseende bland annat arbetslösheten och ökade bolånekostnader vilket bedöms 4 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

5 dämpa tillväxten på kort sikt. I storstadsregionerna finns en fortsatt stark tro på konsumtionstillväxt men det finns en risk för överetablering av köpcentrum och butiker. Efterfrågan på butikslokaler bedöms dock vara fortsatt hög. Vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande låga nivåer. Hyresnivån har ökat något i Stockholm under första halvåret av 2008 men var oförändrad i Göteborg och Malmö sedan årsskiftet. Hyresnivå SEK/m 2 Stockholm Göteborg Malmö Hög standard Kontor CBD Lägre standard Kontor CBD Butik CBD Källa: Newsec Hyresvakansgrad % Stockholm Göteborg Malmö Kontor CBD Kontor innerstan Butik CBD Källa: Jones Lang Lasalle Verkstäder Operatörer inom person- och godstransportsektorn ersätter den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik, skapar en stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utveckling leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligge r marknadshyran på kr/kvm och i mindre orter på kr/kvm. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, kr/kvm. Persontransporter Hyresvärdet i Jernhusens stationer består till största delen av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med övriga fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet till stor beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de människor som dagligen besöker våra stationer. Persontrafiken fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Tillväxten kommer i första hand från kortare resor som för järnvägen innebär transport med regionaltåg. Både person- och godstransporterna nådde nya rekordnivåer under. Transportarbetet, som mäter passagerare och gods samt den transporterade sträckan, ökade med 8 procent inom persontrafiken och med 5 procent inom godstrafiken sedan föregående år enligt SIKA. Under åren ökade persontransporterna, mätt i personkilometer med 19 procent. Persontrafikens ökning beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresnivåerna på stationsfastigheter positivt. Kvartalstal (miljoner resor) Persontransporter med järnväg i Sverige 2004 kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv 4 Godstransporter Enligt SIKA fortsätter även godstransporter på järnvägen att öka. Under var ökningen cirka 5 procent jämfört med föregående år. Godstrafikens ökning beror främst på effektivare transport system, ett ökat miljömedvetande och en positiv konjunktur. Transporterad godsmängd med järnväg i Sverige Kvartalstal (tusen ton) kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv 4 Jernhusen Halvårsrapport januari juni

6 Resultaträkning koncernen MSEK Jan juni 2008 Jan juni April juni 2008 April juni Helår Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 398,0 395,4 198,7 193,5 769,9 Fastighetskostnader Driftkostnader -130,2-151,0-59,0-68,9-268,2 Underhåll -14,2-17,3-7,0-7,6-35,8 Fastighetsskatt -3,8-6,7-1,9-6,1-12,5 Fastighetsadministration -48,2-43,4-24,2-18,7-90,9 Summa fastighetskostnader -196,4-218,4-92,1-101,3-407,4 Driftöverskott 201,6 177,0 106,6 92,2 362,5 Central administration -17,8-17,0-10,0-5,6-34,8 Utvecklingskostnader -5,0-1,4-3,5-1,2-2,2 Rörelseresultat 178,8 158,6 93,1 85,4 325,5 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag -5,3 1,3-6,3 0,4 3,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 38,6 5,1 31,9 2,6 7,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -80,7-87,3-41,2-44,6-163,2 Summa finansiella poster -47,4-80,9-15,6-41,6-151,8 Resultat efter finansiella poster 131,4 77,7 77,5 43,8 173,7 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -0,5-0,8-2,9 0,9 10,5 Fastigheter, orealiserade 10,3 449,1 8,5-11,6 514,7 Finansiella instrument, realiserade 0,4-0,4 - - Finansiella instrument, orealiserade 40,9 37,1 59,0 33,6 34,2 Summa värdeförändringar 51,1 485,4 65,0 22,9 559,4 Resultat före skatt 182,5 563,1 142,5 66,7 733,1 Aktuell skatt 2,5-1,5 2,5-1,3-1,3 Uppskjuten skatt -52,8-80,7-46,0 65,1-55,3 PERIODENS RESULTAT 132,2 480,9 99,0 130,5 676,5 Moderbolagets aktieägares andel 132,1 480,8 98,9 130,3 676,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,1 0,1 0,1 0,2 0,4 Resultat per aktie (SEK) 33,0 120,2 24,7 32,6 169,0 Genomsnittligt antal aktier Jämförbart bestånd 1) MSEK Jan juni 2008 Jan juni April juni 2008 April juni Helår Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Överskottsgrad 51% 47% 55% 49% 49% 1) De högre hyresintäkterna om 10 MSEK beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (bagageboxar och parkering). De lägre kostnaderna beror främst på en mildare vinter, lägre fastighetsskatt samt lägre kostnader för planerat underhåll. 6 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

7 Kommentar till resultaträkning koncernen Hyresintäkter I hyresintäkter ingår bashyra, index, vidarefakturering av media samt kringtjänster (bagageboxar och parkering). Hyresintäkterna uppgick till 398 (395) MSEK, en ökning med 3 MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 10 MSEK, främst pga ökade intäkter från kringtjänster. Hyresvärdet i fastigheterna per den 30 juni uppgick till 670 (652) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,3 (2,5) år. MSEK Hyresintäkter tillväxt Juli juni 2008 Juli 2006 juni Helår Kontrakterad årshyra 1) Redovisad årshyra Hyrestillväxt Hyrestillväxt % 4% 4% 3% 1) Innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden per den 30 juni uppgick till 5,0 (7,7) procent. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 14,7 (17,1) procent. Förlängs till och med år Förfallostruktur på hyreskontrakten Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra MSEK Andel av årshyra NETTOUTHYRNING Under perioden nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 11 MSEK. Under perioden har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 20 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 3 MSEK. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till -8 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 6 MSEK. För utvecklingsfastigheter nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 4 MSEK. Värdet av uppsagda kontrakt uppgick till -6 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed -2 MSEK. Den negativa nettouthyrningen beror på tomställning av lokaler i samband med uppförandet av glashallen i Malmö Centralstation ,4 16% ,0 30% ,0 23% ,5 13% ,2 9% ,2 3% ,3 6% Totalt ,6 2) 100% 2) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår Hyresvärde fördelat på användning Arrende 4% Restaurang 5% Godsterminal & Lager 6% Butik 12% Verkstad 25% Arrende Hotell, restaurang Lager, förråd Handel, butik Väntsal 13% Övriga utrymmen 14% Kontor 21% Stationsverksamhet Övriga utrymmen Kontor Industri, verkstad Jernhusen Halvårsrapport januari juni

8 Hyresvakansgrad och hyresbortfall % 10MSEK Vakansgrad (%) Hyresbortfall, årsbasis (MSEK) kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv kv kv 2 0 DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 130 (151) MSEK, en minskning med 21 MSEK. Minskningen beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. MSEK Driftöverskott UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll minskade med 3 MSEK och uppgick till 14 (17) MSEK. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 4 (7) MSEK. Minskningen beror på avyttrade fastigheter samt att fastighetsskatt från tidigare år påverkade kostnaden negativt under. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadmini stration uppgick till 48 (43) MSEK. Ökningen om 5 MSEK beror på en satsningar för en utvecklad och förbättrad förvaltning. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 25 MSEK och uppgick till 202 (177) MSEK. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 20 MSEK. Överskottsgraden var 51 (45) procent kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv kv kv 2 CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi, affärsutveckling och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 18 (17) MSEK. UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till fastighetsbeståndet. Utvecklingskostnaderna uppgick till 5 (1) MSEK. Ökningen beror på att ett antal projekt har startats för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg, vilket på sikt påverkar Jernhusens fastighetsbestånd positivt. Jernhusen har även tillsammans med GreenCargo, SJ, Alstom och Nordiska Investeringsbanken drivit ett projekt som tagit fram ett förslag till etablering av höghastighetståg mellan Stockholm-Göteborg och Stockholm-Malmö. 8 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

9 FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till -47 (-81) MSEK. Trots en högre genomsnittlig ränta under perioden (4,2 procent) jämfört med samma period föregående år (3,6 procent) var finansiella poster 34 MSEK lägre. Minskningen förklaras av en lägre låneskuld på grund av avyttrade fastigheter samt avyttringen av Jernhusens andel av Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm som gav en reavinst om 23 MSEK. Jernhusen hade vid periodens utgång en räntetäckningsgrad på 4,2 (1,9) gånger. Målet är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet från och med balansdagen (30/6), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 12 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 36 MSEK. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster ökade till 131 (78) MSEK, vilket främst beror på lägre driftkostnader och ett lägre finansnetto. REALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till -1 (-1) MSEK. OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Ett antal större fastigheter i Jernhusens fastighetsbestånd utgör en majoritet av marknadsvärdet. Dessa fastigheter kontrollvärderas av ett externt värderingsföretag inför varje årsbokslut. Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. Information avseende direktavkastningskrav på de externt värderade fastigheterna inhämtas varje kvartal från ett externt värderingsföretag. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under perioden om 10 (449) MSEK. Effekten av bedömda ökade avkastningskrav påverkar marknadsvärdet negativt med 66 MSEK. Minskningen balanseras bland annat av projektvinster i Kungsbrohuset. Se sid 11 tabell Specifikation av marknadsvärdeförändring. värdeförändring Finansiella Instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under första halvåret varit positiv på grund av ränteuppgång och stigande elpriser. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var under perioden 41 (37) MSEK. SKATT Periodens skatt uppgick till -50 (-82) MSEK, vilket motsvarar 28 (15) procent av resultatet före skatt. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 17 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde 3 (-1) MSEK aktuell skatt och -53 (-81) MSEK uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld ökade med 53 MSEK till 359 (306 vid årsskiftet) MSEK. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 653 (313) MSEK. De ökade underskottsavdragen om 340 MSEK beror främst på rivningen av den förra byggnaden där uppförandet av det nya miljösmarta Kungsbrohuset i Stockholm pågår. Skatteberäkning i koncernen Skattekostnad Jan juni 2008 Jan juni Redovisat resultat före skatt 182,5 563,1 Skatt enligt gällande skattesats, 28% -51,1-157,7 Skatteeffekt av: bolagsförsäljningar 4,6 83,1 försäljning intressebolag -2,6 - övriga skattemässiga justeringar -1,2-7,6 Summa -50,3-82,2 RESULTAT KVARTAL 2 Hyresintäkterna uppgick till 199 (194) MSEK. Ökningen förklaras av högre intäkter från kringtjänster. Fastighetskostnaderna uppgick till 92 (101) MSEK, en minskning med 9 MSEK vilket främst beror på avyttrade fastigheter samt fastighetsskatt från tidigare år vilket påverkade kostnaden negativt under. Driftöverskottet uppgick till 107 (92) MSEK, en ökning med 15 MSEK. Överskottsgraden uppgick till 54 (47) procent. Jernhusen Halvårsrapport januari juni

10 Balansräkning koncernen MSEK TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 525, , ,7 Pågående arbeten 401,5 171,9 181,1 Maskiner och inventarier 6,6 7,0 4,8 Summa materiella anläggningstillgångar 6 933, , ,6 Finansiella anläggningstillgångar 565,7 150,8 528,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 97,4 136,9 79,3 Likvida medel 50,9 8,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 148,3 145,2 84,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 647, , ,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 182, , ,1 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,8 7,4 7,7 Summa eget kapital 3 189, , ,8 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 359,0 302,5 306,2 Räntebärande låneskulder 3 123, , ,0 Summa långfristiga skulder 3 482, , ,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 587,8 93,6 913,1 Ej räntebärande skulder 388,0 187,7 300,1 Summa kortfristiga skulder 975,8 281, ,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 647, , ,2 10 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

11 Kommentar till balansräkning koncernen tillgångar Förvaltningsfastigheter Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 30 juni ägde Jernhusen 327 fastigheter (336 vid årskiftet) i 124 kommuner. I affärsområde Stationer ingår 63 fastigheter, i Verkstäder 67, i Projektfastigheter 56 och övriga 141 fastigheter i Mindre stationer. Det totala marknadsvärdet uppgick till MSEK (6 698 MSEK vid årsskiftet) och hyresvärdet till 670 MSEK exklusive media. Ökningen av marknads värdet beror främst på fastighets investeringar. Lokalarean uppgick till kvm ( kvm vid årsskiftet). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående arbeten Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 244 (280) MSEK. Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på MSEK. Under period en uppgick investeringen till 111 MSEK. I verkstads området i Hagalund i Solna uppgick periodens investeringen till 22 MSEK. Investeringen avser lokaler för SJ:s personal. Dessutom påbörjades en totalrenovering av Centralhuset i Sundbyberg som bedöms till 121 MSEK. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152 MSEK. Projektering har påbörjats för en ny glashall samt parkeringshus i Malmö Centralstation, en investering om 360 MSEK, till följd av Jernhusens åtagande i samband med Citytunnelprojektet. Beslut har tagits avseende grundförstärkningar i Centralstation Stockholm om 73 MSEK. Gävle1% Västerås 2% Örebro 3% Malmö 4% Göteborg 13% Specifikation av marknadsvärdeförändring MSEK Totalt Antal Ingående balans 6 697,8 336 Driftnetto, förändring 17,7 Projektvinster/-förluster 58,7 Direktavkastningskrav, förändring -66,1 Delsumma orealiserad värdeförändring 10,3 Investeringar 243,5 Förvärv 0,3 Frånträden -24,4-12 1) Realiserad värdeförändring -0,5 Utgående balans 6 927, ) Under perioden har 12 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats till fyra nya fastigheter. Marknadsvärde fördelat på kommun Övriga 15% Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg 62% Investeringar (MSEK) Ort Fastighet Bedömd slutkostnad Periodens investering Återstående investering Lokalarea kvm 1) Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg mars % Malmö Malmö C 2) n/a dec-2010 n/a Solna Hagalundsområdet apr Uppsala Uppsala C dec-2010 n/a Stockholm Stockhom C 3) n/a juni n/a Stockholm Kungsbrohuset juni % Övriga projekt 92 Totalt 244 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med citytunnelprojektet 3) Grundförstärkning Jernhusen Halvårsrapport januari juni

12 Affärsområden Projekt- Mindre Affärsområde 1) Stationer Verkstäder fastigheter stationer Totalt Antal fastigheter Hyresvärde (MSEK) ) Marknadsvärde (MSEK) Lokalarea (m 2 ) ) Vakant lokalarea (m 2 ) Återstående kontraktstid 2,2 2,6 2,7 1,5 2,3 Vakansgrad hyra (%) 2,1 5,2 6,6 18,3 5,0 1) Avser endastfastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter. Räntebärande långfristiga fordringar Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 525 (485 vid årsskiftet) MSEK. Posten består till största del av en fordran om 395 (391 vid årsskiftet) MSEK på bolagen som skall uppföra arenastaden och den nya nationalarenan i Solna. Andra stora delar av posten är en fordran på Arlandabanan om 53 (54 vid årsskiftet) MSEK och marknadsvärderade finansiella instrument om 75 (38 vid årsskiftet) MSEK. Eget kapital Eget kapital uppgick till (3 151 vid årsskiftet) MSEK. I april gjordes en utdelning till AB Swedcarrier om 100 MSEK. skulder Uppskjuten skatteskuld Uppskjutna skatteskulder och -fordringar beräknas på skillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde, så kallade temporära skillnader. I Jernhusen finns huvudsaklingen fyra poster där det föreligger temporära skillnader. Dessa är förvaltningsfastigheter, el- och räntederivat, osäkra kundfordringar samt underskottsavdrag. Räntebärande skulder Under andra kvartalet lanserade Jernhusen sitt planerade företags certifikatprogram, som uppgår till MSEK. Programmet har tagits emot positivt på marknaden och vid periodens utgång hade Jernhusen MSEK i utestående certifikat. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (3 558 vid årsskiftet) MSEK. Nettolåneskulden var (3 063 vid årsskiftet) MSEK vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,2 (3,9 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 21 (26 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vi periodens utgång ränteswapkontrakt om 900 (1 200 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 800 (900 vid årsskiftet). Av räntecapskontrakten var det vid periodens utgång 800 (600 vid årsskiftet) MSEK som hade uppnått räntetaket och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 juni var 82 (41 vid årsskiftet) MSEK. Ränteförfallostruktur, låneportfölj Belopp Effektiv ränta -1 år ,13% 1-2 år ,26% 2-3 år ,21% 3-4 år ,40% 4- år ,11% Totalt ,74% MKR Finansieringskällor Låneram Varav utnyttjat Andel Kreditfacilitet ) % Certifikatprogram ) % Checkräkningskredit % AB Swedcarrier ) 16 % Övriga lån % Totalt % 1) Låneramen om MSEK funger som en backup facilitet till företagscertifikatprogrammet vilket inebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den deln som är utestående i företagscertifikat. 2) Lån om 48 MSEK avser Swedcarriers likvida medel på Jernhusens checkkredit. 12 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

13 Avkastning Avkastning på eget kapital minskade till 10,7 (24,1 vid årsskiftet) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Avkastning på eget kapital Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 41,7 (43,1 vid årsskiftet) procent. Minskningen beror främst på utdelning samt ökade investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Belåningsgraden ökade till 53,6 (53,1 vid årsskiftet) procent av fastighetsvärdet. % 30 Soliditet och belåning 25 % kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv 4 Soliditet Belåningsgrad 2008 kv kv 2 Jernhusen Halvårsrapport januari juni

14 Kassaflödesanalys koncernen MSEK Jan juni 2008 Jan juni Helår Den löpande verksamheten Rörelseresultat 178,8 158,6 325,5 Avskrivningar 1,0 1,3 2,2 Betalt finansnetto -45,5-83,8-158,7 Övriga ej likviditetspåverkande poster - -2,3-2,0 Betald inkomstskatt -3,4-2,7 5,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 130,9 71,1 172,6 Förändringar av rörelsekapital Ökning/minskning av kundfordringar 7,5 5,5 4,9 Ökning/minskning av övriga korta fordringar -16,4 94,2 152,7 Ökning/minskning av leverantörsskulder 13,2-25,7-5,2 Ökning/minskning av övriga korta skulder 81,5-38,5 931,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 216,7 106, ,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -243,5-279,8-475,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter -0, ,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 24, , ,3 1) Förvärv av inventarier -1,0-1,5-2,1 Avyttring av inventarier 0,2 - - Investeringar i intressebolag -32,7 - - Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar 28,7 5,4-377,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -224, , ,2 Kassaflöde från den operativa verksamheten -291, , ,8 Finansiering Upptagna lån 580,0 - - Amortering av lån -100, , ,8 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -326,6-2,7-33,5 Utbetald utdelning -100,0 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 53, , ,3 PERIODENS KASSAFLÖDE 45,9 0,8-2,5 Likvida medel vid periodens början 5,0 7,5 7,5 Likvida medel vid periodens slut 50,9 8,3 5,0 1) Varav 391,4 MSEK avser långfristig fordran per Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

15 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 131 (71) MSEK, en förändring med 60 MSEK. Ökningen beror främst på bättre röreselseresultat och finansnetto. Det förbättrade finansnettot beror främst på avyttringen av Jernhusens andel av Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm till Choice Hotels för 36 MSEK med en realisationsvinst om 23 MSEK. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet med 86 (36) MSEK. Kassaflöde från FINANSIERINGSverksamheteN Kassaflödet från finansieringsverksameten uppgcik till 53 (-1 421) MSEK. Under perioden har Jerhusen tagit upp lån om 580 MSEK. Lånen har använts främst för att betala en utdelning om 100 MSEK, återbetalning av skuld om 300 MSEK till AB Swedcarrier samt amortering av lån om 100 MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -224 (1 315). Minskningen om MSEK beror främst på färre avyttrade fastigheter. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 24 (1 591) MSEK. Under årets första sex månader tecknades avtal om försäljning för 12 (17) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 21 (1 591) MSEK exklusive försäljningskostnader. Under perioden frånträddes 17 (21) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 29 (1 591) MSEK exklusive försäljningskostnader. Periodens största frånträde är exploateringsfastigheten i Växjö som förvärvades av PEAB för 13 MSEK. Investeringar och förvärv, MSEK Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv kv kv 2 Jernhusen Halvårsrapport januari juni

16 Eget kapital koncernen Förändringar i eget kapital 1 januari 30 juni Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital , ,0 180, ,0 7, ,3 Resultat januari-juni ,8 480,8 0,1 480,9 Eget kapital , ,0 660, ,8 7, ,2 Resultat juli-december 195,3 195,3 0,3 195,6 Eget kapital , ,0 856, ,1 7, ,8 Erhållet koncernbidrag 6,8 6,8 0,0 6,8 Lämnad utdelning -100,0-100,0 0,0-100,0 Resultat januari-juni ,1 132,1 0,1 132,2 Eget kapital , ,0 895, ,0 7, ,8 Nyckeltal koncernen Jan-juni Jan-juni Helår MSEK 2008 FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER 1) Lokalarea, m ) ) ) Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 50,7 45,0 47,1 Direktavkastning, % 5,9 5,7 5,4 Totalavkastning, % 7,2 12,7 13,1 Vakansgrad area, % 14,7 2) 17,1 2) 15,3 2) Vakansgrad hyra, % 5,0 2) 7,7 2) 5,6 2) FINANSRELATERADE UPPGIFTER Soliditet,% 41,7 41,7 43,1 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 53,6 53,7 53,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,2 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 1,9 2,1 Genomsnittlig ränta, % 4,2 3,6 3,9 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 10,7 21,8 24,1 1) Fastighetsförteckning per den 31 december finns på 2) Exkusive utvecklingsfastigheter. 16 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

17 Övrigt ORGANISATION Amir El-Sayed tillträdde tjänsten som affärsområdeschef för Mindre stationer under februari. Yvonne Hendele tillträdde tjänsten som marknadsområdeschef för Stockholm den 2 juni inom affärsområde Stationer. Eva Burén har rekryterats som ny kommunikationschef och tillträder den 4 augusti. Eva kommer närmast från en tjänst som informationschef för ICA Sverige. Per den 30 juni var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB, tillika koncernen, 112 (101 vid årsskiftet). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotter bolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fasighetsägande dotter bolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 91 (81) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -79 (187) MSEK. Det lägre resultatet beror främst på högre realisationsvinst föregående period, i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning. Räntebärande skulder var (3 495 vid årsskiftet) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 76 (43 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (2) MSEK. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. PROGNOS 2008 Rörelseresultatet prognostiseras vara i nivå med medan resultatet efter finansiella poster bedöms bli väsentligt bättre än. KALENDARIUM Delårsrapport jan-sept oktober 2008 Bokslutskommuniké 31 januari 2009 Årsredovisning mars 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd, ekonomidirektör, telefon RiskER och OSÄKERHETSFAKTORER Jernhusens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna och 49. Inga väsentliga förändringar har skett sedan senast avgivna års redovisning. transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnader består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 70 not 3 för vidare information. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). Moderbolaget tillämpar samma principer som koncernen dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering RFR 2:1. Jernhusen Halvårsrapport januari juni

18 Driftöverskott per affärsområde MSEK Jan juni 2008 Jan juni April juni 2008 April juni Helår Stationer Hyresintäkter 195,5 177,7 98,5 89,9 366,4 Fastighetskostnader -94,6-92,3-47,4-43,1-187,2 Driftöverskott 100,9 85,4 51,1 46,8 179,2 Verkstäder Hyresintäkter 142,5 133,2 70,1 64,7 261,0 Fastighetskostnader -64,9-63,8-27,4-27,8-115,6 Driftöverskott 77,6 69,4 42,7 36,9 145,4 Projektfastigheter Hyresintäkter 31,6 52,0 16,1 22,3 87,2 Fastighetskostnader -7,4-21,4-3,4-9,2-35,0 Driftöverskott 24,2 30,6 12,7 13,1 52,2 Mindre Stationer Hyresintäkter 28,4 30,8 14,4 15,6 59,9 Fastighetskostnader -23,7-29,4-10,8-13,1-54,6 Driftöverskott 4,7 1,4 3,6 2,5 5,3 SRAB Hyresintäkter 46,3 42,7 23,1 21,0 83,3 Fastighetskostnader -47,1-45,5-24,3-23,7-92,3 Driftöverskott -0,8-2,8-1,2-2,7-9,0 Koncernjusteringar Hyresintäkter -46,3-41,0-23,5-19,9-87,9 Fastighetskostnader 41,3 34,0 21,2 15,6 77,3 Driftöverskott -5,0-7,0-2,3-4,3-10,6 Koncernen totalt Hyresintäkter 398,0 395,4 198,7 193,5 769,9 Fastighetskostnader -196,4-218,4-92,1-101,3-407,4 Driftöverskott 201,6 177,0 106,6 92,2 362,5 18 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

19 Resultaträkning moderbolaget MSEK Jan juni 2008 Jan juni April juni 2008 April juni Helår Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 91,1 80,6 44,8 40,3 159,5 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -93,3-88,3-47,7-40,6-176,2 Summa fastighetskostnader -93,3-88,3-47,7-40,6-176,2 Driftöverskott -2,2-7,7-2,9-0,3-16,7 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 16,6 296,9 0,0 287,1 521,2 Central administration -20,5-19,3-12,8-7,8-34,7 Utvecklingskostnader -5,0-1,4-3,5-1,2-2,3 Rörelseresultat -11,1 268,5-19,2 277,8 467,5 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,3 0,0 0,2 0,0 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 12,7 9,7 6,7 6,9 238,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -82,4-90,9-43,0-44,2-243,1 Summa finansiella poster -68,4-81,2-36,1-37,3-4,5 Resultat före skatt -79,5 187,3-55,3 240,5 463,0 Aktuell skatt -58,9 39,8-70,6 16,4 15,4 Uppskjuten skatt 84,7-9,5 85,0-1,0 0,5 Periodens resultat -53,7 217,6-40,9 255,9 478,9 Resultat per aktie (SEK) -13,4 54,4-10,2 64,0 119,7 Genomsnittligt antal aktier Jernhusen Halvårsrapport januari juni

20 Balansräkning moderbolaget MSEK TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 30,3 0,5 14,2 Maskiner och inventarier 6,6 7,0 6,2 Summa materiella anläggningstillgångar 36,9 7,5 20,4 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 183,2 88,5 98,4 Övriga finansiella tillgångar 8 515, , ,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 698, , ,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 194,0 303,0 151,3 Likvida medel 50,9 8,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 244,9 311,3 156,3 SUMMA TILLGÅNGAR 8 980, , ,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 977, , ,0 Summa eget kapital 977, , ,0 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 3 633, , ,0 Summa långfristiga skulder 3 633, , ,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 567,8 73,4 894,6 Ej räntebärande skulder 3 801, , ,1 Summa kortfristiga skulder 4 369, , ,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 980, , ,7 20 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

21 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 28 juli 2008 Rolf Lydahl Ordförande Bosse Wallin Styrelseledamot Richard Reinius Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Styrelseledamot Björn Ekström Styrelseledamot Kerstin Gillsbro Styrelseledamot Per Berggren Verkställande direktör Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Halvårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Jernhusen Halvårsrapport januari juni

22 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader samt fastighetsadministrationskostnader. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter exklusive försäljning av intressebolag i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastig heter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i intresseföretag. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. 22 Jernhusen Halvårsrapport januari juni 2008

23 Jernhusen Halvårsrapport januari juni

24 Produktion: BKC Stockholm AB Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Jernhusen AB (publ) Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 org.nr Jernhusen Muréngatan Gävle Jernhusen Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen Kiruna Jernhusen Box Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden Norrköping Jernhusen växlarevägen Solna Jernhusen Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Jernhusen Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm.