Årsredovisning 2013
Innehåll SID ÅRET I KORTHET BESQAB I KORTHET VD-ORD 2 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH ÖVERGRIPANDE MÅL 4 FINANSIELLA MÅL 5 STRATEGI 6 AFFÄRSMODELL 8 BESQABS MARKNAD 10 MÅLGRUPP OCH KUNDER 12 BESQABS AFFÄR 14 BESQABS BYGGRÄTTSPORTFÖLJ 28 BESQABS ROLL SOM SAMHÄLLSBYGGARE 30 HÅLLBART BYGGANDE 32 BESQAB SOM ARBETSPLATS 34 RISKER OCH RISKHANTERING 36 BOLAGSSTYRNING 38 STYRELSE 42 KONCERNLEDNING 43 AKTIEN 44 FEM ÅR I SAMMANDRAG 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 48 FINANSIELLA RAPPORTER 52 NOTER 59 STYRELSENS UNDERTECKNANDE 77 REVISIONSBERÄTTELSE 78 DEFINITIONER 79 C BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
JAN FEB MARS MAJ MAJ ÅRET I KORTHET Besqab försäljningsstartar 39 smålägenheter i Brf Kanonen i Upplands Väsby Tillsammans med Familjebostäder produktionsstartar Besqab 39 stadsradhus vid Telefonplan Besqab säljer kontorsfastigheten Stilgjutaren 4 i Täby Kyrkby till Securus Säkerhet i Sverige AB Besqab förvärvar fastigheten Fuxen 2 i Täby för att uppföra ett vård- och omsorgsboende Besqab säljer kontors- och logistiklokalerna Fuxen 5 och Fuxen 7 i Täby till fastighetsbolaget KopparCronan Besqab förvärvar mark av Vasallen vid Rindö Hamn i Vaxholm BESQAB I KORTHET FEMÅRSÖVERSIKT Belopp i Mkr 2013 (IFRS) 2012 (IFRS) 2011 (BFN) 2010 (BFN) 2009 (BFN) Intäkter 693,9 727,2 601,4 651,1 664,2 Rörelseresultat 70,7 74,4 90,1 107,7 89,6 Resultat före skatt 60,1 61,0 77,5 104,0 85,6 Balansomslutning 814,4 930,2 849,9 768,9 625,7 Rörelsemarginal (%) 10,2 10,2 15,0 16,5 13,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 21,0 23,0 22,9 29,8 24,7 Soliditet (%) 36,9 28,0 26,7 49,0 48,6 Resultat per aktie (kr) 53,87 51,48 63,39 93,21 63,58 Utdelning per aktie (kr) 20,00* 18,00 23,00 18,00 25,00 Eget kapital per aktie (kr) 274,12 238,37 208,44 345,60 278,90 Antal sålda bostäder 204 145 110 222 230 Antal produktionsstartade bostäder 192 117 107 184 133 Antal bostäder i pågående produktion 278 263 247 266 278 *Föreslagen utdelning AUG Kontorsfastigheten Linaberg säljs till Atlasmuren AUG Detaljplan för Nybohovsbacken i Stockholm vinner laga kraft OKT Besqab avslutar och överlämnar CM-projekt om 374 lägenheter i Ängby Park till Stena Fastigheter NOV Försäljningsstart av 86 lägenheter i Brf Tegnér i Uppsala INTÄKTERNA UPPGICK TILL 693,9 Mkr (727,2) Förståelse för den lokala marknadens behov och inneboende potential ligger till grund för en framgångsrik och hållbar bostadsutveckling. BESQAB ÄR VERKSAMMA I STOCKHOLM OCH UPPSALA ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT MOTSVARAR 53,87 KRONOR PER AKTIE (51,48) RESULTAT FÖRE SKATT UPPGICK TILL 60,1 Mkr (61,0)
BESQAB I KORTHET Besqab är ett personligt, kompetent företag som utvecklar bostäder samt vård- och omsorgsboenden i Stockholms län och Uppsala. Vi är tillgängliga, snabbfotade och arbetar nära vår produkt för att hela tiden vara lyhörda för kundernas efterfrågan och behov. Genom att identifiera projekt med god potential och att tidigt i processen se vad som är värdeskapande kan vi erbjuda välplanerade och prisvärda bostäder utifrån de lokala behoven. SNABBA FAKTA Grundat 1989 Idag cirka 70 anställda Producerat cirka 5 000 bostäder och cirka 100 000 kvm lokaler Verksamhet i Stockholms län och Uppsala VÅR VERKSAMHET BEDRIVS INOM TRE AFFÄRSOMRÅDEN: PROJEKTUTVECKLING BOSTAD Inom Projektutveckling Bostad bedriver Besqab verksamhet genom hela värdekedjan från detaljplaneläggning av råmark till produktion av nyckelfärdig bostad. Verksamhetsområdet avser bostäder upplåtna med bostadsrätt och äganderätt. CONSTRUCTION MANAGEMENT Besqab arbetar med uppdragsverksamhet i form av projektledning inom Construction Management (CM). CM-projekten bygger på samarbeten med externa fastighetsägare vilket ger Besqab möjlighet att arbeta tillsammans med andra aktörer. FASTIGHETSUTVECKLING Inom Fastighetsutveckling arbetar Besqab med utveckling av vård- och omsorgsbostäder. Vi samarbetar både med kommuner och privata vårdgivare i våra vårdprojekt i Stockholms län och i Uppsala. SOLIDITET OCH RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL INTÄKTER OCH RESULTAT FÖRE SKATT % 60 Mkr 800 50 40 700 600 500 30 400 20 10 300 200 100 0 2009 (BFN) 2010 (BFN) 2011 (BFN) 2012 (IFRS) 2013 (IFRS) 0 2009 (BFN) 2010 (BFN) 2011 (BFN) 2012 (IFRS) 2013 (IFRS) Soliditet Räntabilitet på eget kapital Intäkter Resultat före skatt BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 1
VD-ORD VD-ord 2013 har varit ett bra år för Besqab. Efter en avvaktande inledning på året tog bostadsmarknaden fart igen under våren och fortsatte att successivt förbättras. Vi har färdigställt ett antal framgångsrika projekt och flera nya spännande projekt har sälj- och produktionsstartats. Vi går in i 2014 med stabila finanser, en växande organisation, intressanta markförvärv och cirka 1 800 byggrätter i portföljen. län och Uppsala stå för cirka 87 procent av ökningen av befolkningen i yrkesverksam ålder. Det finns en stark ekonomi i regionen och vi ser tecken på ökat bostadsbyggande. Marknaden saknar dock inte utmaningar. Det råder hård konkurrens om mark och det finns utmaningar i långa detaljplaneprocesser. Besqab står dock starkt i konkurrrensen och det finns en politisk vilja om ökat byggande för den växande befolkningen. Besqab har sedan starten 1989 visat god lönsamhet och därmed år efter år kunnat lämna en stabil utdelning till ägarna. BESQAB HAR SEDAN starten 1989 visat god lönsamhet och därmed år efter år kunnat lämna en stabil utdelning till ägarna. Vi har vuxit organiskt på basis av egen lönsamhet, vilket bidragit till den trygga och solida historia vi tar med oss framåt. Under åren har vi med stolthet levererat mer än 5 000 bostäder och drivit fram cirka 230 detaljplaner. Hög kompetens, god företagskultur, personligt engagemang och stabila finanser har bidragit till att vi med stolthet konsekvent har levererat vinst år efter år, även i konjunktursvängningar då marknaden varit tuff. Vi är på rätt marknader Under 2013 har bostadsmarknaden präglats av stark efterfrågan och lågt utbud vilket medfört ökande priser och försäljningar. Fram till 2020 beräknas Stockholms Vår bostadsaffär Våra bostadsprojekt har utvecklats väl under året. Vi säljstartade totalt sex projekt, motsvarande 171 bostäder, och produktionsstartade sju projekt, omfattande 192 bostäder. För helåret sålde vi totalt 204 bostäder. Flera intressanta detaljplaner har vunnit laga kraft, bland annat i Liljeholmen och Brf Tegnér i Uppsala. I Uppsala planerar vi även smålägenheter i Stabby allé i Luthagen och vi har ytterligare två större detaljplaner i Uppsala som förväntas antas under 2014. Efter att under 2013 ha färdigställt Brf Marknadstorget i Täby Centrum vill vi fortsätta vårt engagemang i området och har förvärvat ytterligare ett projekt i kvarteret intill. Bostadsbristen och prisutvecklingen på bostäder har bidragit till att många 2 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
VD-ORD unga vuxna tvingas bo kvar hos sina föräldrar. För projektet Brf Kanonen i Upplands Väsby har vi satsat på ett koncept för prisvärt ungdomsboende med yteffektiva smålägenheter. Lägenheterna har varit mycket populära och slutsåldes långt innan inflyttning. I november avslutades CM-projektet med Stena Fastigheter där vi har byggt 374 lägenheter i Ängby Park. Vi har också påbörjat nya intressanta CM-uppdrag, såsom de 46 lägenheter åt gästforskare vid Uppsala universitet som vi bygger tillsammans med Uppsala Akademiförvaltning. Fokusering av verksamheten Under 2013 sålde vi de fyra kontorsfastigheter vi tidigare har haft som vår förvaltningsportfölj. Vi köpte fastigheten Fuxen 2 i Täby där vi utvecklar 62 nya lägenheter för vård och omsorg. Försäljningarna och köpet är viktiga steg i inriktningen av vår strategi där vi ska fokusera på projektutveckling av bostäder samt utveckling och uppförande av vård- och omsorgsbostäder. Vår goda erfarenhet och vårt affärsmannaskap inom dessa områden ger oss möjligheten att vara bäst på det vi gör. Finansiell stabilitet som bäddar för tillväxt Vi har fortsatt en hög soliditet, ett starkt rörelseresultat och en tydlig kassaflödesorientering. Rörelseresultatet för 2013 uppgick till 70,7 Mkr, jämfört med 74,4 Mkr för 2012, med en god rörelsemarginal på 10,2 procent. Arbetet med kostnadskontroll pågår löpande och vi är aktiva för att i varje projekt hitta bästa leverantör till bästa pris. Årets resultat efter skatt uppgick till 59,0 Mkr, en ökning med fem procent jämfört med föregående år. Besqab står stadigt och väl rustat för att på ett balanserat sätt växa och ta oss an större utmaningar. För helåret 2013 kunde vi leverera en räntabilitet på eget kapital om 21,0 procent, vilket helt är i paritet med vår räntabilitet de senaste tio åren. I denna årsredovisning tillämpar vi för första gången de internationella redovisningsstandarderna International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de har antagits av EU. Övergången från de svenska redovisningsreglerna till IFRS har gett viss effekt på redovisningen av resultatposter och balansposter. Vår skicklighet att bedöma marknaden och dess förutsättningar resulterar i väl avvägda affärer. Engagemang och närhet till affären Med 25 års erfarenhet i ryggen besitter vi goda kunskaper inom projektutveckligens alla skeden. Vi ägnar vår kraft åt affären som vi lever nära. När omvärlden förändras lägger vi stort fokus på att följa våra kunders utveckling och identifiera deras nuvarande och framtida behov. Vår skicklighet att bedöma marknaden och dess förutsättningar resulterar i väl avvägda affärer. Våra kompetenta medarbetares personliga engagemang är en förutsättning för att lyckas med detta. Jag känner stor stolthet över våra duktiga medarbetare som utgör hjärtat i företaget. De är ett signifikant bidrag till Besqabs goda renommé som byggts upp genom åren. Hållbart värdeskapande I Besqabs projektutveckling finns en tydlig satsning på hållbart byggande, dels genom interna rutiner, dels genom oberoende certifiering. Värdeskapandet i Besqab resulterar i hållbara och bestående bostäder där människor ska trivas i många år. Ett hållbart byggande ska ske ur såväl ett ekonomiskt, miljömässigt som socialt perspektiv. Ett starkt och tryggt Besqab För att förbereda vår verksamhet inför tillväxt och en framtida börsnotering har våra processer stärkts och förtydligats och våra strategier har renodlats. Det har bidragit till en än mer stark organisation. Likviditeten är god och finansiering är säkerställd för samtliga pågående projekt. En attraktiv projektportfölj om cirka 1 800 byggrätter, lönsamhet i pågående projekt samt goda bankrelationer utgör god grund för fortsatt tillväxt. Det är med glädje och stolthet vi nu tar oss an de möjligheter en börsnotering innebär och jag känner ett stort ansvar att föra ett så välskött bolag som Besqab vidare. Besqab ska tillvarata möjligheterna att växa, öka kännedomen och ta marknadsandelar samtidigt som lönsamheten bibehålls. Täby i april 2014 Anette Frumerie, VD BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 3
VISION, AFFÄRSIDÉ OCH ÖVERGRIPANDE MÅL Vision, affärsidé och övergripande mål VISION Besqab ska vara Sveriges mest lönsamma projektutvecklare av bostäder och den tryggaste affären för kunderna. AFFÄRSIDÉ Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat värde. Besqabs arbete ska genomsyras av ett stort personligt engagemang och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar. VÅR ROLL SOM SAMHÄLLSBYGGARE Besqab ska erbjuda bostäder efter marknadens behov med kvaliteter som väl uppfyller förväntan och med god avkastning till ägarna. För att vara en framgångsrik samhällsbyggare arbetar Besqab mot följande uppsatta mål: Uppnå hög lönsamhet och värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning Att ha nöjda kunder Verksamheten ska bidra till en hållbar samhällsutveckling Vara en attraktiv arbetsgivare 4 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
FINANSIELLA MÅL Finansiella mål Besqabs finansiella mål syftar till att bibehålla en långsiktigt stabil lönsamhet och värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning. En stabil lönsamhet skapar finansiella förutsättningar för att öka investeringar i dels byggrättsportföljen, dels utvecklingsfastigheter i form av vård- och omsorgsbostäder. RÄNTABILITET SOLIDITET UTDELNING >15 % på eget kapital >30 % >30 % av resultatet % % % 35 70 70 30 60 60 25 50 50 20 40 40 15 30 30 10 20 20 5 10 10 0 2009 2010 2011 2012 2013 0 2009 2010 2011* 2012 2013 0 2009 2010 2011 2012 2013* Räntabilitet på eget kapital Målnivå Soliditet Målnivå *2011 genomfördes en rekapitalisering som väsentligt minskade koncernens eget kapital. Utdelning *Av styrelsen föreslagen Målnivå utdelning för 2013. Besqabs räntabilitet på eget kapital har varit minst 20 procent de senaste nio åren. Under 2013 uppgick räntabiliteten till 21,0 procent. Den fortsatt goda räntabiliteten kommer från en god lönsamhet i pågående och genomförda projekt. Besqab har historiskt haft en stabil soliditet på god nivå, ofta över målet om 30 procent. Per den 31 december 2013 uppgick Besqabs soliditet till 36,9 procent. Soliditeten har ökat under året med försäljningarna av kontorsfastigheter. Besqabs utdelningsmål syftar till att säkra såväl ägarnas avkastning på sitt insatta kapital som bolagets behov av medel för att utveckla verksamheten. Styrelsens förslag till utdelning för 2013 är 20,00 kr per aktie (18,00). Beräknat som andel av koncernens resultat efter skatt uppgår föreslagen utdelning till 37 procent vilket ligger väl i linje med Besqabs mål. BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 5
STRATEGI Strategi Värdeskapandet i Besqab resulterar i hållbara och bestående bostäder där människor ska trivas i många år. Våra bostäder ska vara en plats för trygghet, avkoppling och social samvaro. En förståelse för den lokala marknadens behov, dess inneboende potential och framtida tillväxt är grundläggande för en långsiktigt framgångsrik bostadsutveckling. Långsiktighet ger bostäder för livets alla skeden Långsiktigheten finns djupt rotad i Besqabs företagskultur. Vi är engagerade, lyhörda, ansvarsfulla och långsiktiga i vårt agerande. Strategin är väl integrerad i verksamheten eftersom den handlar om att göra det som vi är duktiga på och att hålla oss till det. Långsiktigt handlar det om att fatta väl underbyggda och avvägda strategiska beslut där vi hela tiden beaktar pris och kvalitet. Besqabs bostäder har en lång hållbarhet eftersom vi säkerställer att husen håller god kvalitet. Våra hus ska åldras med värdighet och vara hem för många kommande generationer. Vi värnar byggmästarkvaliteter. STRATEGISKA PRIORITERINGAR God insikt om vad som skapar värden för våra målgrupper Tydliga framgångsfaktorer för Besqab är att vi känner våra kunder och förstår vad de värdesätter i upplevelsen av bostaden och mötet med Besqab. Det gäller allt ifrån första kontakt i form av information och bemötande till inflyttning samt boende. Vi lägger stort fokus på att följa omvärldens utveckling samt hur den påverkar våra kunders livsstil och behov. Vi arbetar löpande med att kundanpassa våra processer och tillse att våra kunder förblir nöjda. Majoriteten av Besqabs kunder är mellan 25 och 40 år, men vi utvecklar också bostäder för en något äldre målgrupp som flyttar från villan till en lägenhet. Våra ungdomsboenden riktar sig till unga vuxna, där det med tanke på bostadsbristen i Stockholm och Uppsala, är viktigt att kunna erbjuda möjligheten att flytta hemifrån. Vi utvecklar även vård- och omsorgsboenden för den ökande andelen äldre människor som inte längre klarar av att bo kvar hemma. KUNDER Arbeta proaktivt med hållbarhetsfrågor Besqab ska verka för en hållbar utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Hållbarhetsfrågorna är centrala ur ett affärsstrategiskt perspektiv och är en nyckelfaktor för att långsiktigt konkurrera om kunder och medarbetare samt skapa värde för aktieägare och stärka varumärket. Verksamheten ska bedrivas så att den gynnar en hållbar utveckling för miljön, ekonomin och samhället i stort. HÅLLBARHET 6 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
STRATEGI MARGRETERO, MARIEHÄLL, STOCKHOLM Förvärva byggrätter i attraktiva lägen Vara kostnadsmedvetna och fokusera på kassaflödet LÖNSAMHET Detaljplaneprocesser tar lång tid varför det är av vikt att i tidiga skeden identifiera och hitta byggbar mark i lägen med goda framtidsförutsättningar. Besqab strävar efter att välja attraktiva lägen med stabil efterfrågan, liksom lägen med stor utvecklingspotential. Besqab har alltid haft god kostnadskontroll och arbetar systematiskt med att utvärdera produktionskostnaderna. Kostnadsmedvetenheten börjar redan i detaljplanefasen där det finns kompetens att driva smidiga processer och ta fram kostnadseffektiva planer. Ett bra grundarbete i byggrättsportföljen bidrar till en långsiktig lönsamhet. I grunden handlar det om att dra nytta av den samlade kunskapen och erfarenheten av projektering, byggtider, inköpsprocesser och nyckeltal för att effektivt driva lönsamma projekt. Vi vet vad som kostar och vi vet vad som ger intäkter. Öka byggrättsportföljen samt byggstarter av egna bostadsprojekt Skapa en större portfölj av vård- och omsorgsprojekt TILLVÄXT Besqab ska med bibehållen lönsamhet tillvarata tillväxtmöjligheter. Vi har som målsättning att växa inom alla affärsområden på befintliga marknader, varför det är viktigt att det finns en god stabil efterfrågan i de lägen där Besqab finns. En stabil ekonomisk utveckling är en grundläggande förutsättning för tillväxt genom att kunna investera i nya byggrätter. Besqabs befintliga marknader Stockholms län och Uppsala har betydande potential med den högsta tillväxttakten i Sverige. Vi ska därför tillvarata befintlig marknad och sikta på att utöka vår marknadsandel. BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 7
AFFÄRSMODELL Affärsmodell och värdedrivande faktorer FÖRVALTNING FÖRSÄLJNING OCH KUNDVÅRD PRODUKTION DETALJPLANE- PROCESSEN PROJEKTERING FINANSIERING IDÉARBETE MARKFÖRVÄRV 8 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
AFFÄRSMODELL Besqab utvecklar bostäder, från idé och förvärv av mark till försäljning och produktion av färdiga bostäder till människor i alla åldrar. Hög kompetensnivå, god företagskultur, personligt engagemang och stabila finanser har gjort oss till en av de mest lönsamma fastighetsutvecklarna på Stockholms- och Uppsalamarknaderna. BESQABMODELLEN Besqabs grundläggande verksamhet är att utveckla bostäder för alla åldrar. Med 25 års erfarenhet i ryggen besitter vi goda kunskaper inom projektutvecklingens alla skeden idéarbete, markförvärv, detaljplaneprocesser, projektering, produktion, finansiering, försäljning, kundvård samt förvaltning. I en flexibel organisation utgör kompetenta projektledare kärnan i bolaget. Ett starkt och kunnigt team står bakom varje bostadsprojekt för att ha full kontroll och kunna säkerställa kvaliteten i alla led. Besqabs projektmodell ger möjlighet till stor flexibilitet för att möta förändringar i efterfrågan. Vi fattar väl underbyggda beslut och med korta beslutsvägar kan vi snabbt anpassa oss på en föränderlig marknad. 1 Idéarbete Sökandet efter nya projekt bedrivs proaktivt och Besqab värderar kontinuerligt olika intressanta lägen. Analyser av efterfrågan, kundbehov och marknadsutveckling ger förutsättningar för vilken produkt vi ska utveckla samt vilken målgrupp vi ska inrikta oss på. Samtidigt utförs beräkningar av risker, projekteffektivitet och kvalitet för att bedöma projektets värdepotential. God kreativitet och förmåga att hitta nya lösningar är framgångsfaktorer för att finna värden i projekt. 2 Markförvärv Tillgång till mark och en god byggrättsportfölj är grunden för långsiktig lönsamhet. Parallellt med att idéarbetet framskrider analyserar vi noggrant och ständigt ett flertal potentiella förvärv. I de tidiga skedena läggs grunden för projektets kommande lönsamhet. 3 Detaljplaneprocessen I detaljplaneprocessen beslutas markanvändningen i ett samspel mellan kommunen, fastighetsägaren och sakägare bland andra. Tiden för denna process kan variera mycket, normalt tar det mellan 2 6 år. I detta skede tas förvärvsidén vidare till bland annat val av målgrupp. Slutkunden är i fokus hos Besqab under hela detaljplaneprocessen. Allt eftersom markanvändningen tydliggörs sker värdeökningen på marken successivt. 4 Projektering Under ledning av Besqabs projektledare tas produktionshandlingar fram. Erfarenhetsåterföringen är av stor vikt för att skapa lönsamma projekt och arkitekter finns med i projektet från idéfasen. Även den blivande platschefen liksom inköpsansvarig är en del av projekteringsgruppen. Vår samlade kunskap och erfarenhet av byggtider, inköpsprocesser och projektering ger oss god insikt i vad som skapar kostnader och vad som skapar intäkter. 5 Finansiering Projektutveckling av bostäder är kapitalintensivt. Samtliga av Besqabs projekt är externfinansierade vad gäller såväl byggnadskreditiv som slutlig placering för bostadsrättsföreningen. Besqabs historiskt stabila finansiella utveckling och företagets goda rykte främjar bra bankrelationer. Vid årets slut hade vi samarbeten med samtliga stora svenska affärsbanker. 6 Försäljning och kundvård Att veta var och hur vi hittar våra kunder är en viktig erfarenhet och kunskap. Kontakten med kunderna ska upplevas som positiv, okomplicerad och lyhörd. Vi är tillgängliga och har en närvaro i processen, vilket ger kunderna trygghet. Våra bostadsobjekt förmedlas till slutkund med hjälp av professionella fastighetsmäklare. Noggrann informationsplanering ger kunderna bästa möjliga förutsättningar i sitt köpbeslut. Först när vi har god marknadskontakt och 30 50 procent av de planerade bostäderna har bokats påbörjas byggandet. 7 Produktion Besqab ingår entreprenadavtal med bostadsrättsföreningar och privatpersoner. Våra produktionsmetoder är beprövade och innefattar hållbara material. Besqabs egna produktionsresurser utgörs av platschef och arbetsledare genom vilka vi, säkerställer den kvalitet som eftersträvas. Vi har inga hantverkare anställda i Besqab. Istället tecknas avtal med underentreprenörer för de olika delarna i byggprocessen. Samtliga underentreprenader konkurrensutsätts för att hitta den lämpligaste underentreprenören sett till pris och kvalitet. Vi har alltid en platsorganisation på våra byggarbetsplatser för att ha full kontroll i alla led, samtidigt som vår affärsmodell och organisation är snabbrörlig och flexibel. 8 Förvaltning Vi är väl medvetna om vikten av överlämnandet av våra bostäder till våra kunder bostadsrättsföreningar och privatpersoner. Besqab har därför inrättat en eftermarknadsavdelning för att finnas tillgänglig för kunden när frågor och behov uppstår i den nya bostaden. Efter inflyttning i Besqabs bostadsrätter sköter vi den ekonomiska förvaltningen åt bostadsrättsföreningen under den första tiden. Detta ger oss ovärderlig information och erfarenhet att använda i nya projekt. BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 9
BESQABS MARKNAD Besqabs marknad Besqab är verksamma på den svenska bostadsmarknaden i Stockholms län och i Uppsala. Stockholm och Uppsala hör till en av Europas snabbast växande tillväxtregioner och har en stark regional utveckling. Det ger oss goda förutsättningar vad gäller utsikterna på bostadsmarknaden. Efterfrågan och utbud Under 2013 har bostadsbyggandet tagit fart och prisutvecklingen ökat. Den regionala tillväxten i Stockholms län och Uppsala bedöms vara fortsatt god med en väl fungerande arbetsmarknad och en fortsatt kraftig befolkningsökning. Dessa faktorer, i kombination med det relativt låga ränteläget skapar grundläggande förutsättningar för en god efterfrågan på bostäder. Generellt går trenden mot ökad efterfrågan i centrala och kollektivtrafiknära lägen. Sedan mitten av 90-talet har bostadsbyggandet i Stockholms län och Uppsala varit lågt i relation till tillväxten i regionerna. Bostadsbristen är ett allvarligt problem som hämmar den regionala tillväxten, varför politiker uppmuntrar till ökad nyproduktion och försöker hitta lösningar för utveckling av nya bostadsområden. Bostadsbristen påverkas inte endast av den låga nivån på bostadsbyggandet utan även av ett lågt utbud av bostäder på andrahandsmarknaden. Statistik från Hemnet visar att utbudet av bostadsrätter varit ovanligt lågt under 2013. En ökad ekonomisk stabilitet, större framtidstro och investeringsvilja har inneburit en hetare bostadsmarknad med kortare försäljningstider under 2013. Disponibel inkomst och betalningsförmåga Den svenska ekonomin utvecklades svagt positivt under 2013 med en BNP-tillväxt på cirka en procent. Tack vare en fortsatt låg räntemiljö samt stigande sysselsättning och inkomstökning tror Riksbanken på en ökad tillväxt under de kommande åren. Inflationen är dock fortsatt låg, varför Riksbanken valde att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter i december 2013. Hushållens betalningsförmåga är en viktig parameter för utvecklingen på bostadsmarknaden. Betalningsförmågan påverkas dels av sysselsättnings- och löneutvecklingen, dels av tillgång till och förutsättningar för lånefinansiering samt av bolåneränteutvecklingen. De historiskt låga räntenivåerna har ökat möjligheten för hushåll att erhålla lånefinansiering till fördelaktiga räntekostnader, vilket har haft en positiv effekt på hushållens betalningsförmåga för boende. Det finns en viss oro för den ökade skuldsättningen hos svenska hushåll. Bankerna har blivit något mer restriktiva i sin utlåning och bolånetaket som infördes 2010 förväntas bestå eller skärpas ytterligare. Eventuella ökade krav på amorteringar kommer att påverka framför allt yngre och ekonomiskt svagare hushåll. De svenska bolånetagarna bedöms dock generellt ha en god återbetalningsförmåga och en god motståndskraft för såväl räntehöjningar och inkomstbortfall som prisfall på bostäder. Byggrättsmarknaden Vi ser tecken på att antalet färdiga byggrätter i Stockholms län och Uppsala ökar och det finns även många bostadsprojekt där detaljplaner håller på att bli färdiga. I stor utsträckning rör det sig emellertid om projekt i lite mindre centrala lägen, där bostadsmarknaden i första hand är lokal och efterfrågan därmed begränsad. Trots lägre kostnader för byggrättsförvärv är det svårt att få ekonomi i vissa bostadsprojekt i städernas ytterområden på grund höga produktionskostnader, låg betalningsvilja och relativt få kunder i närområdet. I bostadslägen med en stark bostadsefterfrågan är tillgången på befintliga byggrätter begränsad. Det är också svårare att skapa nya bostadsbyggrätter i attraktiva lägen på grund av att det finns begränsat med lämplig mark som dessutom konkurrerar med andra intressen, såsom bevarande av grönområden, trafikbuller och strandskydd. Sammanfattningsvis bedöms den rådande situationen innebära ett relativt lågt bostadsbyggande även under 2014, trots att det finns tillgängliga byggrätter. TILLSKOTTET AV BOSTÄDER OCH BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN GENOMSNITTLIGT ANTAL BOSTÄDER PÅ HEMNET 2009-2013 4 500 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 10 000 5 000 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2012 Färdigställda bostäder Tillskott genom ombyggnad och permanentning snitt Befolkningsökning 600 bostäder/1 000 nya invånare Källa: SCB och Länsstyrelsen 1 000 500 0 2009 2010 2011 2012 2013 Uppsala kommun Stockholms län Källa: Hemnet 10 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
BESQABS MARKNAD DRIVKRAFTER OCH TRENDER Bostadsmarknaden påverkas till stor del av lokala förutsättningar och i de allra flesta bostadslägen bor huvuddelen av kunderna inom en begränsad radie längs kommunikationerna. Ju längre ut vi rör oss i länet, ju mer lokal blir marknaden. Läget är nästan alltid den viktigaste faktorn i beslutet om att köpa en ny bostad, varefter kunden underordnat värderar bostadens övriga attribut. Som ett säljande och utvecklande företag ska vi veta vad våra kunder eftersöker i form av nya hem och önskningar om sitt boende. Drömmar om ett liv närmare stadens puls eller ett liv nära naturen med plats och tid för familj. Ett naturligt led är att ständigt följa vår omvärld för att identifiera trender och drivkrafter och därigenom komma nära de önskemål kunderna kan ha imorgon. URBANISERING Stockholm och Uppsala hör till Västeuropas snabbast växande regioner. Stockholms Handelskammare beräknar att fram till 2020 kommer ökningen av den yrkesaktiva åldersklassen 20 64 år i huvudstadsregionen, Stockholms län inklusive Uppsala kommun, motsvara 87 procent av den förväntade ökningen i Sverige. Urbaniseringen förväntas därmed fortsätta med oförminskad takt och belyser ytterligare behovet av bostadsbyggande och investeringar i kollektivtrafik och infrastruktur i regionen. Många barnfamiljer, som förr ofta valde att lämna innerstaden till förmån för mer yta och närhet till natur, väljer idag att bo kvar i en lite mindre lägenhet i innerstan. DEMOGRAFI Demografin i Sverige förändras vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden. Idag finns ovanligt många unga vuxna i 20-årsåldern, vilket skapar en stark efterfrågan på små, utrymmeseffektiva lägenheter. Om tio år kommer det att finnas färre 20-åringar, men istället ett större antal personer över 80 år med tillhörande behov av äldreboenden. Från 2020 och framåt förutspås en kraftig ökning i efterfrågan på bostäder för äldre då mer än en femtedel av Sveriges befolkning beräknas vara över 65 år. Även nya familjekonstellationer, såsom barn varannan vecka, ställer nya krav på bostädernas storlek och utformning. Överlag efterfrågas fler små bostäder, där funktionella och flexibla planlösningar är viktiga parametrar. HÅLLBARHET Värderingarna mot ett hållbart samhälle förstärks och det har blivit en väsentlig fråga i samhällsbyggandet. Besqabs kunder, medarbetare, myndigheter och andra aktörer förväntar sig i allt större utsträckning att vår verksamhet tar hänsyn till hållbarhetsaspekter, och att vi tar ansvar för vår påverkan på såväl miljö som samhälle. Kunderna förväntar sig smarta och effektiva lösningar i bostaden som underlättar för den enskilda individen att leva ett mer hållbart liv. Besqab bedriver ett centralt hållbarhetsarbete för att kunna utveckla och erbjuda bostäder som svarar upp mot kundernas och samhällets ökande förväntningar. KOMMUNIKATIONSTEKNOLOGI Kommunikation, såväl digital som i mänskliga möten, blir en allt mer avgörande faktor även i bostadsbyggandet. Digitaliseringen med möjlighet till ständig uppkoppling har på några få år markant förändrat människors vardag. Det går att vara uppkopplad överallt vilket innebär att exempelvis arbete, surfande och tv-tittande kan ske i nästan alla bostadens utrymmen. Detta ger en flexibel syn på hur vi väljer att använda bostadens ytor. I dagens tjänstesamhälle är kommunikation och personligt bemötande i flera fall lika viktigt som upplevelsen av den fysiska produkten. Mätningar visar bland annat att bostadsköpares nöjdhet till stor del beror på hur väl de blivit bemötta från säljstart till garantibesiktning. BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 11