Inbjudan till Bolagsstämma

Årsredovisning 1998

VD har ordet 4 Affärsidé, mål och strategier 6 Samgåendet med Storheden 7 Fastighetsbestånd 8 Region Stockholm 12 Inbjudan till Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs äger rum onsdagen den 28 april 1999 klockan 17.00 i Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A i Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av Värdepapperscentralen VPC AB, förda aktieboken senast fredagen den 16 april 1999, dels anmäla sitt deltagande till bolaget under adress Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, 201 20, Malmö per telefon 040-20 09 08, per telefax 040-23 45 52 eller via e-post till irene.johansson@wihlborgs.se. Anmälan skall ha kommit Wihlborgs tillhanda senast fredagen den 23 april klockan 16.00. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress och telefonnummer samt aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier, måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. För att detta skall kunna ske måste begäran om sådan registrering göras i god tid före fredagen den 16 april. Utdelning Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att utdelning för år 1998 lämnas med 0,30 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås måndagen 3 maj 1999. Beslutar bolagsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndagen den 10 maj 1999. Ekonomisk information 1999 Delårsrapport januari-mars Bolagsstämma Halvårsrapport januari-juni Delårsrapport januari-september 28 april 28 april 12 augusti 4 november Region Öresund 16 Övriga Fastigheter 22 Projekt och utveckling 24 Organisation och historik 27 Miljöarbetet 28 Finansiering och känslighetsanalys 30 Wihlborgsaktien 32 Förvaltningsberättelse 35 Resultaträkningar 37 Balansräkningar 38 Finansieringsanalyser 40 Bokslutskommentarer 41 Noter 42 Revisionsberättelse 47 Femårsöversikt 48 Definitioner 49 Styrelse och företagsledning 51 Fastighetsförteckning 52

1998 i sammandrag Samgåendet med Storheden koncentration till Stockholms- och Öresundsregionerna Det offentliga budet från Wihlborgs till Storhedens aktieägare i april 1998, ledde till att Storheden från och med den 1 juli 1998 konsolideras i Wihlborgskoncernen. Det sammanslagna bolaget med en uthyrningsbar yta överstigande 3 miljoner kvm, ger en mycket konkurrenskraftig position på fastighetsmarknaden i två av Nordens främsta tillväxtområden Stockholms- och Öresundsregionerna. Samgåendet mellan Wihlborgs och Storheden har också medfört möjligheter till att mer effektivt nyttja Wihlborgs samlade resurser. Under tredje och fjärde kvartalet integrerades Klöverns Fastigheter i förvaltningsorganisationen, och samordning genomfördes av ett flertal funktioner för ledning och administration, varvid ett mer kostnadseffektivt Wihlborgs successivt vuxit fram. Koncernens resultat efter finansiella poster ökade till 265,2 Mkr (133,9). Hyresintäkterna ökade till 2 210,0 Mkr (714,9). Soliditeten ökade till 22,3 procent (20,8). Resultat per aktie exklusive resultat från fastighetsförsäljningar ökade till 0,78 kr (0,62). NYCKELTAL 1) 1998 1997 Hyresintäkter, Mkr 2 210,0 714,9 Styrelsen föreslår höjning av utdelningen till 0,30 kr (0,10) per aktie. Driftsöverskott, Mkr 1 337,4 440,6 Resultat efter finansiella poster, Mkr 265,2 133,9 Kassaflöde, Mkr 413,4 174,3 Soliditet, % 22,3 20,8 Resultat per aktie efter full skatt, exklusive resultat fastighetsförsäljningar, kr 0,78 0,62 Kassaflöde per aktie, exklusive resultat fastighetsförsäljningar, kr 1,67 1,17 Utdelning per aktie, kr 2) 0,30 0,10 1) För definitioner se sidan 49 2) Föreslagen utdelning för 1998

Ett större Wihlborgs med bas i två av Nordens främsta tillväxtregioner VD:s kommentarer till aktieägarna Möjligheterna till ytterligare förbättringar av resultaten är både goda och nödvändiga. Inför denna uppgift är Wihlborgs av idag mycket väl rustat Bästa aktieägare, det gångna året markerade starten för ett större och starkare Wihlborgs. Samgåendet med Fastighetsaktiebolaget Storheden som inleddes med erbjudandet till Storhedens aktieägare i april, och genomfördes under andra halvåret, innebar en utvidgning av affärsidén och en kraftfull förstärkning av Wihlborgs konkurrenskraft och framtida möjligheter. Innehållsmässigt kompletterar bolagen varandra mycket väl, vart och ett med en stark position på sin lokala hemmamarknad, och det sammanslagna Wihlborgs är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Bolaget äger nu fastigheter värda c:a 20 miljarder, innehållande mer än tre miljoner kvm uthyrningsbar yta, och årliga hyresintäkter överstigande 2 miljarder kr. Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 265 Mkr, ett resultat som är 20 procent bättre än den första prognos vi lämnade 1998 i anslutning till samgåendet med Storheden. Dessutom är bolagsstämman föreslagen en höjning av utdelningen till 0,30 kr/aktie. Allt detta positiva till trots, är möjligheterna till ytterligare förbättringar av resultaten både goda och nödvändiga. Inför denna uppgift är Wihlborgs av idag mycket väl rustat. 4 Ökad lönsamhet i ett större Wihlborgs inom två starka regioner Wihlborgs väg för att skapa ökad lönsamhet inom det befintliga fastighetsbeståndet är geografisk koncentration, kundnära och effektiv förvaltning samt fastighetsförädling. Basen för vår verksamhet har vi inom två av Nordens allra främsta tillväxtområden, Stockholms- och Öresundsregionerna, vilka tillsammans stod för 87 procent av bolagets samtliga hyresintäkter under 1998. Bägge dessa regioner bedöms ha mycket god utveckling de närmaste åren. Med mer än 3 miljoner människor utgör Öresundsområdet den största befolkningskoncentrationen i Norden, vilket i takt med utbyggnaden av infrastrukturen skapar förutsättningar för ytterligare näringslivsetableringar och därmed större tillväxt. Stockholmsregionen har varit den del av Sverige som under de senaste åren haft den avgjort största tillströmningen av alla svenska städer i form av företagsetableringar, kompetens och kapital. Denna situation förväntas bestå även under överskådlig framtid, varför vår närvaro på Stockholms fastighetsmarknad är av central betydelse och kommer att befästas och utvidgas.

Även inom våra två huvudmarknader har vi under det gångna året köpt och sålt fastigheter. Huvudmotiven för dessa affärer har dels varit en strävan mot ytterligare koncentration och optimering av det befintliga fastighetsbeståndet, och dels möjligheter till ökad direktavkastning. Optimeringen av det befintliga fastighetsbeståndet innebär avyttring av udda belägna fastigheter, vilket ger ytterligare koncentration och mer rationella förvaltningsenheter inom våra huvudmarknader. Möjligheterna till ökad direktavkastning ges främst i de sammanhang då försäljning eller byte sker av bostadsfastigheter mot fastigheter med mestadels lokaler. För närvarande utgör bostäder 39 procent av bolagets totala hyresvärde. Målsättningen är att över tiden reducera denna andel, och istället ersätta med en större andel mer högavkastande butiks- och kontorslokaler. Kapacitet och kompetens Kapaciteten på fastighetssidan och våra medarbetares kompetens att erbjuda kunderna rätt typ av fastigheter, lokaler och service, är avgörande faktorer för bolagets framgång. Wihlborgs organisation är formerad utifrån detta synsätt, med separata enheter för lokaler och bostäder inom respektive huvudmarknad. Kombinationen av ett brett utbud av lokaler och bostäder, rätt organisationsstruktur, hög kompetens och lokal marknadskännedom ger Wihlborgs stora möjligheter att erbjuda kunderna attraktiva lösningar och därmed tillvarata varje delmarknads fulla potential. Storleken på Wihlborgs fastighetsbestånd gör att det kontinuerligt över tiden finns behov och möjligheter till förädling av befintliga fastigheter. Inom bolaget finns stort kunnande för att genomföra denna typ av förädlingsprojekt, vilka förstärker intjänadeförmågan i fastighetsförvaltningen genom skapandet av nya vägar för lägre vakanser, högre hyresnivåer och därmed högre direktavkastning och fastighetsvärde. Aktiv fastighetsutveckling Nyckeln till framgångsrik fastighetsutveckling är förmågan att välja rätt objekt, samt kompetens att genomföra projekten effektivt och smidigt i samarbete med byggentreprenör och hyresgäster. Rätt utfört ger utvecklingen av fastighetsprojekt stora möjligheter, där den styrande och avgörande faktorn alltid kommer att vara projektens förmåga att öka Wihlborgs värde. Under 1998 har Wihlborgs genomfört och påbörjat ett antal mycket attraktiva fastighetsutvecklingsprojekt. Det största projektet påbörjades under hösten i Stockholms City, där 78 000 kvm i kvarteret Blåmannen, under fyra års tid med successiv inflyttning skall utvecklas till ett modernt och levande kvarter med främst butiker och kontor. I Västra hamnen i Malmö äger Wihlborgs 300 000 kvm byggrätt i det som kallas Kranenområdet. Ett mycket intressant område där det under en längre tidsperiod kommer att finnas stora möjligheter till ett flertal utvecklingsprojekt. Ett annat område där Wihlborgs också har stora intressen, i form av exploateringsmöjligheter om ca 100 000 kvm, är utvecklingen av Södra Hammarbyhamnen där Wihlborgs del kommer att påbörjas under andra halvåret 1999. Omstruktureringsarbetet på den svenska fastighetsmarknaden Under de senaste åren har det genomförts ett intensivt omstruktureringsarbete på den svenska fastighetsmarknaden. Inte minst vi själva har aktivt deltagit i denna förnyelseprocess, dels under 1998 och kommer så att göra även i fortsättningen. Under året har bolaget förutom förvärvet av fastigheter i Storheden för 8 800 Mkr förvärvat fastigheter för totalt 313 Mkr och avyttrat för totalt 1 527 Mkr. Under kommande år innebär Wihlborgs koncentrationsstrategi mot Stockholms- och Öresundsregionerna, att fastigheter utanför dessa regioner successivt kommer att avyttras. Frigjorda medel kommer att användas för att stärka Wihlborgs finansiella ställning och position inom huvudmarknaderna. Arbetet påbörjades redan under 1998 och målsättningen är att försäljningarna är slutförda innan utgången av år 2000. Ett större och starkare Wihlborgs Wihlborgs genomgick under 1998 stora förändringar. Genom samgåendet med Storheden, fick bolaget ett nästan dubbelt så stort fastighetsvärde och ett starkt fäste i den expansiva Stockholmsregionen. Däremot har kursutvecklingen för Wihlborgsaktien under större delen av året varit sämre jämfört med majoriteten av övriga fastighetsaktier. Vår prognos för helåret 1999 är att resultatet skall överstiga 360 Mkr. Detta når vi genom konsekvent fokusering på värdetillväxt och utveckling på våra båda hemmamarknader, kombinerat med ett ständigt lönsamhetstänkande i förvaltning och fastighetsutveckling. Jag ser därför med tillförsikt fram emot att 1999 kommer att bli ett mycket intressant år, med ett ännu starkare Wihlborgs. Erik Paulsson Verkställande direktör 5

Affärsidé, mål och strategier Affärsidé Wihlborgs skall verka på ett begränsat antal väl fungerande fastighetsmarknader med hög tillväxt. Bolaget skall på ett effektivt sätt förvalta befintligt fastighetsbestånd. Parallellt med detta skall bolaget även utveckla lönsamma fastighetsobjekt för såväl långsiktig egen förvaltning som för försäljning. Mål Övergripande mål Wihlborgs skall i kraft av sin storlek och inriktning ge aktieägarna en avkastning som överstiger den genomsnittliga avkastningen för liknande bolag på Stockholms Fondbörs. Finansiella mål Aktieutdelningen skall vara lägst 30 procent av resultat efter skatt, före vinster från fastighetsförsäljningar. Soliditeten skall långsiktigt vara 25 procent. Räntetäckningsgraden skall uppgå till 1,5. Strategier Koncentration Wihlborgs marknadspositioner i Stockholms- och Öresundsregionerna skall befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Omstrukturering ska ske av Wihlborgs fastighetsbestånd genom avyttring av fastigheter i övriga Sverige. Tillväxt Genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och avyttring av färdigutvecklade fastigheter, skapas förutsättningar för ytterligare värdetillväxt. Bolagets tillväxt skall ske med fokus på ökad lönsamhet och ökat kassaflöde. Stockholmsregionen Effektivitet Ökad lönsamhet och värdetillväxt skall uppnås genom tillvaratagande av stordriftsfördelar inom administration och fastighetsförvaltning samt genom en effektiv marknadsbearbetning. Öresundsregionen 6

Samgåendet med Storheden Samgåendet med Storheden Wihlborgs bud på Storheden under våren 1998, innebar en förändring av Wihlborgs affärsidé. Från att ha varit ett bolag med geografisk fokusering på Öresundsregionen, utökades verksamhetsområdet till att även omfatta Stockholmsregionen. Bakgrunden var att bolagets möjligheter till värdetillväxt avsevärt skulle öka i och med bildandet av ett nästan dubbelt så stort fastighetsbolag med bas i två av Nordens främsta tillväxtområden, Stockholms- och Öresundsregionerna. Tidigare under 1998 hade förvärvet av Klövern Fastigheter avslutats och arbetet med att avyttra delar av Klöverns fastighetsbestånd avbröts i anslutning till budet på Storheden. Anslutningen från Storhedens aktieägare var vid utgången av anmälningsperioden i slutet av juni, drygt 98 procent. Under sensommaren påbörjades åtgärder för att foga samman delarna i det nya bolaget, vilket senare under hösten 1998 tog form i det nya Wihlborgs. Etablering av en ny organisation Efter analys och översyn av behovet för Wihlborgs nya gemensamma organisation, byggdes denna upp utifrån ett verksamhetsorienterat synsätt. Modellen var tydlig och enkel, där Stockholms- och Öresundsregionen skulle ges likartad operativ struktur, förutom i de fall då uppenbara marknadsfördelar talade för ett annat val. Under tidig höst påskyndades integrationen av Klöverns förvaltningsorganisation, något som slutfördes inom ett par månader efter samgåendet med Storheden. Dessutom samordnades och koncentrerades flertalet koncerngemensamma funktioner, varav en del lokaliserades till kontoret i Malmö och en del till kontoret i Stockholm. Stark inledning efter samgåendet Redan ett halvår efter beslut om samgåendet och grunden lagts i det nya bolaget, konstateras att den valda linjen med ett större Wihlborgs med bas i två av Nordens främsta tillväxtområden Stockholms- och Öresundsregionerna redan under detta första år givit ett bättre resultat än vad som utlovades vid tiden för samgåendet. Även framledes ser utsikterna positiva ut för bolagets huvudmarknader, vilket skapar förutsättningar för nya intressanta möjligheter och en långsiktigt stark utveckling av Wihlborgs. Wihlborgs erbjudande till Storhedens aktieägare Offentligt erbjudande 13 april 1998 Anmälningsperiod 5 juni-29 juni 1998 Samgåendeaktiviteter 3 juli 1998, 98,6% anslutning till erbjudandet Etablering av ny organisation Inledning av omstruktureringsarbetet av fastighetsbeståndet 31 december 1998, resultat 45 Mkr bättre än prognos i samband med erbjudandet 7

Fastighetsbestånd Wihlborgs fastighetsbestånd omfattar per 31 december 1998, 802 fastigheter med 3 050 143 kvm uthyrningsbar yta, ett sammanlagt hyresvärde på 2 294 Mkr, och ett bokfört värde om 19 665 Mkr. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet uppgick till 94 procent. Av det totala hyresvärdet svarar Stockholmsregionen för 42 procent, Öresundsregionen för 45 procent och Övriga fastigheter för 13 procent. Av den totala uthyrningsbara ytan återfinns 37 procent i Stockholmsregionen och 48 procent i Öresundsregionen. Fördelat per fastighetskategori utgör hyresvärdet för bostadsfastigheter 39 procent och för kommersiella fastigheter 61 procent. Fastigheternas bokförda värde motsvarar 6 190 kr/kvm exkl mark och projekt och direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 7 procent. Sammanställning av fastighetsbeståndet per 1998-12-31 1) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % 3) Mkr Bostäder 331 1 118 546 7 310 889 95,2 846 457 6,4 54 Kontor/butik 213 915 535 7 574 877 93,5 820 538 7,1 - Hotell 9 56 307 463 42 100,0 42 37 8,0 - Industri/lager 186 959 755 3 535 486 90,7 441 280 7,9 - Mark och projekt 63-783 - - - - - - Totalt 802 3 050 143 19 665 2 294 93,7 2 149 1 312 7,0 54 Fördelning per geografiskt område Stockholm 251 1 126 037 9 037 954 97,0 925 570 6,8 34 Öresund 430 1 466 081 8 201 1 032 92,1 950 579 7,2 14 Övrigt 121 458 025 2 427 308 88,9 274 163 7,3 6 Totalt 802 3 050 143 19 665 2 294 93,7 2 149 1 312 7,0 54 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 1998-01-01 1998-12-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 1998-12-31. 2) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. I ovanstående tabell har fastigheterna fördelats på fastighetskategori utifrån fastigheternas huvudsakliga användning. På sidan 9 visas hur de uthyrningsbara ytorna fördelas per lokaltyp. En specifikation av de uthyrningsbara ytorna per fastighet framgår av fastighetsförteckningen på sidan 52-61. 8

Hyresvärde per geografiskt område Stockholm 42% Öresund 45% Övrigt 13% Uthyrningsbar yta per geografiskt område Stockholm 37% Öresund 48% Övrigt 15% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 39% Kontor/butik 38% Industri/lager 21% Hotell 2% Uthyrningsbar yta per fastighetskategori Bostäder 37% Kontor/butik 30% Industri/lager 31% Hotell 2% Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder 1 013 536 33 Kontor 813 184 27 Industri/lager 836 402 27 Butik 253 492 8 Hotell 53 635 2 Övrigt 79 894 3 Totalt 3 050 143 100 Hyreskontraktens löptider per 1998-12-31 Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr 1) värdet, % Kommersiellt 1999 1 631 430 342 16 2000 984 421 290 14 2001 884 389 290 14 2002 349 209 140 6 2003 113 142 91 4 >2003 150 235 193 9 Summa 4 111 1 826 1 346 63 Bostäder 14 450 989 770 36 Övrigt 2) 4 605 29 23 1 Totalt 23 166 2 844 2 139 100 1) Kontraktsvärdet avspeglar hyresintäkterna per 1998-12-31. 2) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 9

1), 2) Fastighetsbeståndet i sammandrag Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Bostadsfastigheter Antal 123 169 39 331 Bokfört värde, Mkr 4 187 2 547 576 7 310 Yta, kvm 560 032 454 920 103 594 1 118 546 Hyresvärde, Mkr 464 343 82 889 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 92 94 95 Hyresintäkter, Mkr 454 315 77 846 Driftsöverskott, Mkr 263 148 46 457 Direktavkastning, % 3) 6,4 5,9 7,8 6,4 Räntebidrag, Mkr 34 14 6 54 Bokfört värde, kr/kvm 7 474 5 599 5 560 6 534 Hyresvärde, kr/kvm 829 754 792 795 Driftsöverskott, kr/kvm 469 325 434 409 Kontors- och butiksfastigheter Antal 65 109 39 213 Bokfört värde, Mkr 2 780 3 546 1 248 7 574 Yta, kvm 288 614 429 856 197 065 915 535 Hyresvärde, Mkr 309 401 167 877 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94 89 94 Hyresintäkter, Mkr 294 378 148 820 Driftsöverskott, Mkr 194 257 87 538 Direktavkastning, % 7,0 7,3 6,9 7,1 Bokfört värde, kr/kvm 9 633 8 249 6 333 8 273 Hyresvärde, kr/kvm 1 071 933 847 958 Driftsöverskott, kr/kvm 672 598 441 588 Hotellfastigheter Antal 2 4 3 9 Bokfört värde, Mkr 77 243 143 463 Yta, kvm 7 135 27 963 21 209 56 307 Hyresvärde, Mkr 6 20 16 42 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 100 100 Hyresintäkter, Mkr 6 20 16 42 Driftsöverskott, Mkr 5 17 15 37 Direktavkastning, % 6,5 7,0 10,2 8,0 Bokfört värde, kr/kvm 10 792 8 690 6 742 8 223 Hyresvärde, kr/kvm 841 715 754 746 Driftsöverskott, kr/kvm 701 608 707 657 Industri-/lagerfastigheter Antal 49 106 31 186 Bokfört värde, Mkr 1 478 1 769 288 3 535 Yta, kvm 270 256 553 342 136 157 959 755 Hyresvärde, Mkr 175 268 43 486 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 88 77 91 Hyresintäkter, Mkr 171 237 33 441 Driftsöverskott, Mkr 108 157 15 280 Direktavkastning, % 7,3 8,9 5,2 7,9 Bokfört värde, kr/kvm 5 470 3 197 2 115 3 683 Hyresvärde, kr/kvm 647 484 316 506 Driftsöverskott, kr/kvm 398 284 110 292 Mark och projekt Antal 12 42 9 63 Bokfört värde, Mkr 515 96 172 783 10 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 1998-01-01 1998-12-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 1998-12-31. 2) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag.

Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Totalt Antal 251 430 121 802 Bokfört värde, Mkr 9 037 8 201 2 427 19 665 Yta, kvm 1 126 037 1 466 081 458 025 3 050 143 Hyresvärde, Mkr 954 1 032 308 2 294 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 92 89 94 Hyresintäkter, Mkr 925 950 274 2 149 Driftsöverskott, Mkr 570 579 163 1 312 Direktavkastning, % 1) 6,8 7,2 7,3 7,0 Räntebidrag, Mkr 34 14 6 54 Bokfört värde, kr/kvm 2) 7 568 5 528 4 923 6 190 Hyresvärde, kr/kvm 847 704 672 752 Driftsöverskott, kr/kvm 506 395 356 430 1) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 2) Exklusive mark och projekt. Kostnader per region 1998-12-31 Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Drift- och underhållskostnader, Mkr 267 295 91 657 Fastighetsskatt, Mkr 47 42 12 101 Tomträttsavgäld,Mkr 26 4 1 31 Fastighetsadministration,Mkr 15 31 7 49 Totala kostnader per region 1998-12-31, Mkr 355 371 111 837 Jämförelse mellan driftsöverskott i resultaträkning för 1998 och driftsöverskott på helårsbasis för fastighetsbestånd per 1998-12-31 Mkr Driftsöverskott i resultaträkning för 1998 1 337 Avgår: Driftsöverskott för den del av året som sålda fastigheter tillhörde koncernen Stora Katrineberg, Stockholm och fastigheter i Holland -39 Övriga sålda fastigheter -7 Tillkommer: driftsöverskott för förvärvade fastigheter på helårsbasis Lautrupvang 12 10 Övriga förvärvade fastigheter 11 Totalt driftsöverskott på helårsbasis för fastighetsbestånd per 1998-12-31 1 312 11

Region Stockholm Wihlborgs Stockholmsfastigheter består av kommersiella lokaler och bostäder, som till största del ligger i expansiva närförorter. Det är 251 fastigheter med 1 126 037 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde på 954 Mkr, vilket motsvarar 42 procent av det totala hyresvärdet hos Wihlborgs. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet i regionen uppgår till 97 procent. Fördelat per fastighetskategori är hyresvärdet för bostadsfastigheter 49 procent och för kommersiella fastigheter 51 procent. Fastigheternas bokförda värde uppgår till 9 037 Mkr, vilket motsvarar 7 568 kr/kvm exkl mark och projekt. Direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 6,8 procent. De största hyresgästerna baserat på hyresintäkter är Tele 2, Kungliga Tekniska Högskolan, Digital Equipment BCFI, Pharmacia & Upjohn samt Datex Ohmeda AB. Tillsammans svarar dessa för cirka 7 procent av de totala hyresintäkterna i regionen. Stockholmsregionens andel av Wihlborgs totala hyresvärde, 2 294 Mkr Stockholmsregionen 42% Hyresvärde per marknadsområde Bostäder 49% Stockholm Nord kommersiella lokaler 28% Stockholm Syd kommersiella lokaler 23% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 49% Kontor/butik 32% Industri/lager 18% Hotell 1% Marknadsöversikt Näringslivet i Stockholmsregionen har under de senaste åren kännetecknats av stark tillväxt. Även fastighets- och lokalmarknaden i Stockholmsregionen fortsatte under 1998 att utvecklas positivt, med ökad efterfrågan för i stort sett alla typer av lokaler, lägen och områden. Avgörande faktorer har varit den fortsatt stora inflyttningen, utvecklingen i näringslivet samt sjunkande arbetslöshet och räntenivåer. Vakanssituationen på lokalmarknaden förändrades under 1998 till att vara i bättre balans när det gäller kontor och inom vissa områden närma sig en bristsituation när det gäller rationella och moderna industri- och lagerlokaler. Generellt gäller att alla kategorier av lokaler uppvisar högre hyresnivåer samt att lokalanpassningar i allt större grad bekostas av hyresgästen, eller finansieras genom hyrestillägg. Ytterligare signaler om en allt starkare hyresmarknad är minskningen av antalet uppsägningar från hyresgäster med krav på hyressänkningar. Andelen hyresgäster som väljer att flytta istället för att acceptera en högre hyra har också reducerats. Detta har medfört stigande hyresnivåer och tendenser till lokalbrist i delar av regionen, vilket också gjort att även nyproduktionen accelererat. Det beror på att det återigen är möjligt att i större omfattning bygga nya fastigheter med begränsad risk och rimlig lönsamhet. Den gynnsamma utvecklingen i regionen under 1998 förväntas fortsätta även under det kommande året. Under 1999 bedöms bostadshyrorna med några undantag vara oförändrade, medan lokalhyrorna förväntas öka, dels eftersom den ökade efterfrågan på lokaler innebär möjligheter att sänka vakansgraden ytterligare, dels eftersom omförhandlingar av befintliga avtal förväntas göras till högre hyresnivåer. Om rätt tillfälle ges kommer Wihlborgs också att utöka fastighetsbeståndet på de redan starka delmarknaderna, och lämna de områden där innehavet begränsas till några enstaka fastigheter. Liksom tidigare skall Wihlborgs också arbeta aktivt med att söka öka kundnyttan, genom att möjliggöra lösningar för hyresgästernas ytbehov och initiera förändringar till gagn för båda parter. 12

Kjell Larsson Fastighetschef Stockholm Syd Urban Sjölund Fastighetschef Stockholm Nord Bostäder Wihlborgs marknadsområde bostäder består av 123 fastigheter med 560 032 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 464 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 98 procent. Direktavkastningen för fastigheterna i uppgår till 6,4 procent. Wihlborgs bostadsfastigheter i Stockholmsregionen är huvudsakligen belägna i söder- och västerort med koncentration mot Årsta, Kärrtorp/Bagarmossen, Fruängen, Skärholmen, Spånga, Vallentuna, Nacka och till mindre del även i Stockholms innerstad. Marknadsöversikt - bostäder E 18 Bostadsmarknaden i Stockholmsregionen har sedan ett flertal år tillbaka varit mycket stabil med hög efterfrågan och låga vakanser. Förklaringen är den höga befolkningstillväxten, och det under senare år mycket begränsade nybyggandet. Kännetecknande för utvecklingen har varit bostadsbrist och i stort sett ett obefintligt antal lediga lägenheter, bortsett från vissa förortskommuner men även där har läget förbättrats under de senaste åren. Under 1998 var hyrorna i stort sett oförändrade i Vallentuna Wihlborgs bostadsbestånd, med undantag från de områden där ombyggnationer gjorts under den senaste femårsperioden. I dessa områden höjdes hyrorna med i genomsnitt 2 procent. För närvarande ligger hyrorna för merparten av lägenheterna i Wihlborgs bostadsbestånd inom intervallet 715-1 030 kr/kvm och år. Diskussionerna inom området hyrestillväxt i Stockholms bostadsmarknad kom under året till stor del att domineras av de fortsatta effekterna av hyresnämndens beslut i det s k S:t Eriksmålet och jämförelsen mellan priserna på bostadsrättsmarknaden kontra hyresnivåer för hyreslägenheter. När det gäller effekterna av S:t Eriksbeslutet har hyresnämnden under året frångått den tidigare principen att samtliga jämförelsehyror skall utgå från det allmännyttiga beståndet. Nämnden har istället valt att göra en rimlighetsbedömning av hyresnivån för de privata fastighetsägarna som nyuppfört hyresrätter i Stockholms innerstad. Detta har inneburit hyror på 1 500 kr/kvm och år, vilket väsentligt överstiger de hyresnivåer som var aktuella i S:t Eriksmålet. Den höga efterfrågan på bostadsmarknaden i StorStockholm bör på sikt även få genomslag i hyresnivåerna, då man kan notera att nuvarande nivå på bostadshyrorna inte avspeglas i marknadens betalningsvilja för jämförbara bostadsrätter. Under året har insatserna inom bostadsbeståndet främst inriktats på faktorer för ökad trygghet och trivsel i boendet. Detta har bland annat inneburit etablering av lokalkontor i anslutning till några av Wihlborgs större bostadsområden, förbättrad utemiljö och en upprustning av allmänna utrymmen som trapphus och tvättstugor. Syftet med åtgärderna är att höja den totala och långsiktiga boendekvaliteten, vilket redan visat sig i reduktioner av omflyttningsfrekvensen. Denna har i vissa områden sjunkit med 25 procent. Spånga E 4 Bromma Skärholmen E 4 Wihlborgs bostadsbestånd i Stockholm Stockholm E 18 Årsta Älvsjö Nacka Johanneshov Fruängen Bandhagen Bagarmossen 73 276 222 Anders Hörnqvist Fastighetschef Stockholm Bostäder 13

Stockholm Nord kommersiella lokaler Wihlborgs marknadsområde kommersiella lokaler Stockholm Nord består av 79 fastigheter med 282 201 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 270 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 94 procent. Direktavkastningen för fastigheterna uppgår till 7,6 procent. Marknadsöversikt Nord Marknadsområde Kommersiella lokaler Stockholm Nord består av tre delmarknader: Kista/Sollentuna och Täby/Danderyd samt Solna/ Järfälla Bromma/Järfälla. I Kista/Sollentuna ökade efterfrågan under 1998 och aktiviteten var livlig. I samarbete med vissa hyresgäster har genomgripande ombyggnationer genomförts, vilket inneburit mer ändamålsenliga lokaler för hyresgästerna. Samtidigt har även tekniska uppgraderingar gjorts i fastigheterna, vilket i sin tur medfört en mer rationell driftsituation. Även området Täby/Danderyd har utvecklats positivt. Fortsättningen ser ljus ut dels genom öppnandet av den nya Arningevägen (sommaren 1999) dels genom att Allgon etablerar sitt nya kontor i Arninge med ca 600 arbetsplatser. I Solna/Bromma gjorde under året betydande nyuthyrningar bl a i kvarteret Enigheten där ca 2 000 kvm hyrts ut till Ecuro Förvaltnings AB samt i kvarteret Magneten där ca 2 000 kvm hyrts ut till ett medieföretag. Wihlborgs är även delaktig det projekt som leds av SML (Stockholms Mark och Lokaliseringsbolag) som ska göra Ulvsunda-området i Bromma mer attraktivt. Hyresnivåerna för kontor ligger inom marknadsområdet mellan 900 och 1 900 kr/ kvm och år, där de högsta nivåerna återfinns i Kista. Stockholm Syd kommersiella lokaler Wihlborgs marknadsområde kommersiella lokaler Stockholm Syd består av 49 fastigheter med 283 804 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 220 Mkr. Uthyrningsgraden E 18 Kista Spånga E 4 Sollentuna Bromma Vallentuna Danderyd Solna Täby uppgår till 99 procent. Direktavkastningen för fastigheterna uppgår till 6,5 procent. Marknadsområde Kommersiella lokaler Stockholm Syd består av fastigheter i Stockholm, Nacka, Haninge, Huddinge och Södertälje. Marknadsöversikt Syd Fastighets- och lokalmarknaden i de södra delarna av StorStockholm har under de senaste året varit expansiv. Minskade vakanser Arninge Stockholm E 18 Lidingö Kommersiella lokaler Stockholm Nord 276 Åkersberga Vaxholm och högre hyror gör att denna delmarknad återhämtat sig till i princip de nivåer som rådde före recessionen i början av 90- talet. Inom vissa områden med påtaglig lokalbrist har även nyproduktion påbörjats. En stark delmarknad för marknadsområdet är Hammarby Gård, med 100 000 kvm uthyrningsbar yta, som kom till Wihlborgs via förvärvet av Klövern. Hammarby Gård kommer att vidareutvecklas dels inom ramen för befintliga fastigheter, men också i samband med det kommande storprojektet Hammarby Sjöstad. Ett annat område är Hornsberg, som med sin närhet till city och dominerande trafikleder utvecklats till en attraktiv och etablerad kontorslokalisering för många företag. Kommersiella lokaler Stockholm Syd Under året har ett antal fastigheter utvecklats tillsammans med våra befintliga och inflyttande kunder, vilket inneburit högre hyresnivåer och minskat antal vakanser. I vissa av marknadsområdets fastigheter (från 1950- och 1960-talen), pågår sedan början av 1998 ett fortlöpande arbete med att skapa uthyrningsenheter med förbättrad kvalitet, och som lever upp till dagens krav. Hittills genomförda förändringar har resulterat i lägre vakansgrad såväl som högre hyresnivåer. Hyresnivåerna för kontor inom marknadsområdet är 700-1 300 kr/kvm och år, där de högsta nivåerna återfinns i Hornsberg och Södra Hammarbyhamnen i Stockholm. Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler inom marknadsområdet är 500-1 000 kr/kvm och år, där de högsta nivåerna finns i södra Hammarbyhamnen. 14

Stockholmsregionen Sammanställning fastighetsbestånd Stockholmsregionen per 1998-12-31 1) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % Mkr Bostäder 123 560 032 4 186 464 98 454 263 6,4 3) 34 Kontor/butik 65 288 614 2 780 309 95 294 194 7,0 - Hotell 2 7 135 77 6 100 6 5 6,5 - Industri/lager 49 270 256 1 478 175 98 171 108 7,3 - Mark och projekt 12-516 - - - - - - Totalt Stockholm 251 1 126 037 9 037 954 97 925 570 6,8 4) 34 Fördelning per marknadsområde Stockholm Nord kommersiella lokaler 79 282 201 2 462 270 94 253 168 7,6 - Stockholm Syd kommersiella lokaler 49 283 804 2 389 220 99 218 139 6,5 - Bostäder 123 560 032 4 186 464 98 454 263 6,4 3) 34 Totalt Stockholm 251 1 126 037 9 037 954 97 925 570 6,8 4) 34 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 1998-01-01 1998-12-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 1998-12-31. 2) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 4) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder 511 255 45 Kontor 301 528 27 Industri/lager 219 620 20 Butik 61 564 5 Hotell 7 135 1 Övrigt 24 935 2 Totalt Stockholm 1 126 037 100 Hyreskontraktens löptider per 1998-12-31 Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr värdet, % Kommersiellt 1999 823 188 152 16 2000 316 119 114 12 2001 284 142 127 14 2002 52 46 41 5 2003 22 17 15 2 >2003 37 40 40 4 Summa 1 534 552 489 53 Bostäder 7 452 512 419 46 Övrigt 1) 2 296 17 13 1 Totalt Stockholm 11 282 1 081 921 100 1) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 15

Region Öresund Helsingør Köpenhamn Amager Öresund Saltholm E 4 Skanör Falsterbo Båstad Helsingborg Ängelholm Landskrona Åstorp E 6 Lomma Åkarp Arlöv Malmö Lund E 22 Trelleborg Den största volymen av Wihlborgs uthyrningsbara yta återfinns i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet i denna region omfattar 430 fastigheter med 1 466 081 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde på 1 032 Mkr, vilket motsvarar 45 procent av det totala hyresvärdet i Wihlborgs fastighetsbestånd. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet i Öresund, uppgår till 92 procent. Fördelat per fastighetskategori utgör hyresvärdet för bostadsfastigheter 33 procent och för kommersiella fastigheter 67 procent. Fastigheternas bokförda värde uppgår till 8 201 Mkr, vilket Ystad motsvarar 5 528 kr/kvm exkl mark och projekt. Direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 7,2 procent. De största hyresgästerna baserat på hyresintäkter är Danska Staten, Malmö Högskola, Hotell Marina Plaza, KF Stormarknad, Tetra Laval Automation och Arbetet Nyheterna. Tillsammans svarar dessa för cirka 10 procent av de totala hyresintäkterna i regionen. Staffanstorp 16 Öresundsregionens andel av Wihlborgs totala hyresvärde, 2 294 Mkr Öresundsregionen 45% Hyresvärde per geografiskt område Malmö/Lund 62% Helsingborg 21% Köpenhamn 7% Övrigt 10% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 33% Kontor/butik 39% Industri/lager 26% Hotell 2% Marknadsöversikt Regionen runt Öresund med Malmö/Lund och Helsingborg på den svenska sidan och Stor-Köpenhamn på den danska sidan genomgår nu en integrationsprocess som skapar ett storstadsområde med cirka 3 miljoner invånare. Sammantaget blir regionen den befolkningsmässigt största i hela Skandinavien. Bron mellan Malmö och Köpenhamn, i kombination med ett antal andra större infrastrukturella projekt på båda sidor av sundet, bidrar till att skapa goda förutsättningar för regionens utveckling. Totalt förväntas investeringar om cirka 80 mdr göras i dessa infrastrukturella projekt under de närmaste fem åren, vilket också bedöms öka näringslivsaktiviteten och tillväxten inom fastighetssektorn. Malmö/Lund Huvuddelen av Wihlborgs fastigheter i Öresundsregionen är belägna i Malmö-/Lundområdet. I området finns 256 fastigheter med 894 283 kvm uthyrningsbar yta och ett sammanlagt hyresvärde om 646 Mkr. Av hyresvärdet avser 33 procent bostadsfastigheter och 67 procent kommersiella fastigheter. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde uppgår till 93 procent. Direktavkastningen för beståndet är 7,0 procent. Marknadsöversikt Malmö har under några årtionden haft en ogynnsam utveckling med en minskad sysselsättning till följd. Detta på grund av stora strukturomvandlingar inom den tyngre tillverkningsindustrin. Sedan några år tillbaka har utvecklingen vänt och nya företag etablerats inom läkemedel, medicinteknik, data och annan högteknologi. Den nya högskolan förstärker tillsammans med Öresundsförbindelsen denna positiva trend. Detta har medfört att förväntningarna på Malmö har ökat, inte minst ur ett investerarperspektiv,

vilket hittills resulterat i ökad aktivitet på fastighetsmarknaden och stigande fastighetspriser. Den nya högskolan innebär att antalet studenter ökar från 6 000 till 15 000, vilket förväntas bidra till en föryngring av Malmö med påföljande förändring i efterfrågan av butiker, tjänster och bostäder. Inom andra områden har gynnsamma förändringar skett, till exempel har staden som kulturcentrum stärkts de senaste åren. Bildandet av Skåne län bedöms också innebära att Malmös position förstärks i och med att Malmö är residensstad. Lund har tack vare ett framtidsinriktat näringsliv och en stor andel högutbildade länge varit attraktivt för företagsetableringar. Ett särskiljande drag för hyres- och fastighetsmarknaden i Lund är att en stor del av de större företagen äger sina lokaler, vilket begränsar den öppna marknaden. Bertil Engström Fastighetschef Bostäder Malmö Åke Månsson Fastighetschef Lokaler Malmö Thomas Bråhagen Fastighetschef Helsingborg Peter Nielsen Fastighetschef Köpenhamn Bostäder Efterfrågan på bostäder har ökat betydligt de senaste åren till följd av befolkningstillväxten om cirka 3 000 personer per år. Bostadsmarknaden har därigenom återhämtat sig och andelen lediga lägenheter minskat betydligt. Uthyrningsgraden för Malmös bostadsbestånd uppgår nu till cirka 98 procent. I de mest attraktiva lägena i Malmö, såsom Centrum, Slottsstaden, Rörsjöstaden och Limhamn, finns inga vakanser. Med den nya högskolan kan efterfrågan på mindre lägenheter komma att öka, vilket kan ge underlag för nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen. Nyproduktion planeras även i kustnära lägen med avsikt att flytta tyngdpunkten närmare Öresund. Idag uppgår hyresnivån för äldre fastigheter i centrala lägen till 675-800 kr/kvm och år och för nyproducerade lägenheter till 1 000-1 200 kr/ kvm och år. I mindre attraktiva områden uppgår hyresnivån för äldre fastigheter till 700-800 kr/kvm och år. Under 1998 fortsatte Wihlborgs arbetet med att öka uthyrningsgraden och minska utflyttningen i sitt Malmöbestånd. Här har trygghet och säkerhet i boendet satts i fokus. Omflyttningen minskade särskilt under slutet av året. Uthyrningsgraden för Wihlborgs ökade med nästan 2 procent och omflyttningen minskade med ca 5 procent. Medelhyrorna i bostadsbeståndet ligger för närvarande på 750 kr/kvm och år. Kontors- och butikslokaler Efterfrågan på kontor i Malmö har ökat under det senaste året. Främst önskas kontor med öppna planlösningar och utbildningslokaler. Under det kommande året bedöms efterfrågan på centralt belägna kontor att öka ytterligare. I dagsläget uppgår uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för kontor i Malmö till över 93 procent. Hyresnivåerna i de centrala delarna uppgår till 1 000-1 200 kr/kvm och år, med toppnoteringar på uppemot 1 600 kr/kvm och år. För mindre attraktiva områden i staden är hyran 800-1 000 kr/kvm och år. Lund präglas av få aktörer på hyresmarknaden eftersom de flesta stora fastighetsägarna är egenanvändare. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för kontor i Lund uppgår till cirka 93 procent och till cirka 97 procent i de centrala delarna. Hyresnivåer på 1 100-1 400 kr/kvm noteras i citylägen. 17

Efterfrågan på butiker är i orterna Malmö och Lund mycket stor. Hårda restriktioner vad gäller nyetableringar av köpcentra i Danmark och Norge har gjort Sverige till en attraktiv marknad. Framförallt märks detta på externa köpcentra som Wihlborgs Burlöv Center i Malmö/Arlöv. Uthyrningsgraden för butikslokaler i Malmö uppgår till cirka 98 procent. Hyresnivåerna uppgår idag till 2 000-3 500 kr/kvm för butiker i bästa läge och mellan 1 000 och 1 500 kr/kvm för övriga butiker. Butikslokalmarknaden i Lund är god och de mest attraktiva butikslägena är områdena kring Lilla Fiskaregatan, Klostergatan och Mårtenstorget. Vakanta butikslokaler finns i stort sett inte i Lund och hyresnoteringar i bästa läge uppgår till 2 500-3 500 kr/kvm. FRIHAMNEN Västra hamnen KIRSEBERSSTADEN Centralstationen Drottning torget SLUSSEN ÖSTERVÄRN Stortorget Malmöhus slott GAMLA STADEN RIBERSBORG Kungsparken Slottsparken Stadsbibliotek Gustav Adolfs torg LUGNET VÄRNHEM FRIDHEM RÖNNE Kronprinsen INNERSTADEN VÄSTRA SORGENFRI HÅKANSTORP Rönneholmsparken Idr. plats MELLANHEDEN Pildammsparken Almänna sjukhuset NORRA SOFIELUND Folkets Hus SOFIELUNDS INDUSTRIOMRÅDE Malmö Stadion SÖDRA SOFIELUND BELLEVUE GÅRDEN Wihlborgs fastighetsbestånd i centrala Malmö. Industri- och lagerlokaler Uthyrningsgraden för industrilokaler i Malmö uppgår till cirka 90 procent. Vakansgraden kan delvis förklaras av att en del av Malmös fastighetsbestånd är under byggnation eller renovering. Moderna lokaler med bra planlösningar som ligger nära de större trafikplatserna har en stark efterfrågan. Ett område med betydande utvecklingspotential de närmaste åren är Universitets- och Kranenområdet. Hyresnivåerna för bra lager/produktionslokaler med tillhörande kontor i attraktiva områden är 400-600 kr/kvm och för kontor motsvarande 550-700 kr/kvm. De mest attraktiva industriområdena i Lund är belägna nordväst om de centrala delarna och betingar hyror om 350-550 kr för lager- och produktionslokaler. För kontorslokaler i motsvarande läge i anslutning till lagerlokaler uppgår hyran till 500-700 kr/kvm. Marknaden för industrifastigheter är god och i de mest attraktiva områdena är uthyrningsgraden cirka 93 procent. 18 Helsingborg I Helsingborgsområdet äger Wihlborgs 92 fastigheter med 337 520 kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 217 Mkr. Av hyresvärdet avser 14 procent bostadsfastigheter och 86 procent kommersiella fastigheter. Uthyrningsgraden uppgår till 91 procent. Direktavkastningen för fastigheterna i Helsingborgsområdet är 7,1 procent.

Marknadsöversikt Helsingborgs strategiska läge vid Öresund utgör en central roll vid profilering av staden som en transport- och distributionsstad. Den betydande hamnen och det korta avståndet till kontinenten är viktiga etableringsargument för företag. Företagsstrukturen i Helsingborg karakteriseras av ett antal större multinationella företag samt ett stort antal medelstora företag. Näringslivet präglas av branscher som kommunikation, transport, livsmedel, läkemedel och kemi. Sydhamnen Helsingborgs strategiska läge ur transportsynpunkt har under ett antal år fått företag i transport- och speditionsbranschen att placera sina lager och depåer här. Efterfrågan ökade kraftigt under 1998 vilket fått till följd att det idag är mycket svårt att finna större lediga speditions- och lagerytor i Helsingborgsområdet. Genom förvärvet av Klövern tillfördes Wihlborgs bestånd bl a ca 100 000 kvm i centrala Helsingborg och 20 000 kvm på Berga företagsområde vilket ytterligare stärkte Wihlborgs roll som den dominerande fastighetsägaren på Berga. Öresundsterminalen Bostäder Helsingborg har en attraktiv bostadsmarknad med hög efterfrågan och låga vakanser. Inflyttningen av företag och invånare väntas fortsätta de närmaste åren vilket ytterligare kommer att stärka efterfrågan. Hyresnivån är förhållandevis låg till stor del beroende på det kommunala bostadsbolagets goda finanser. Idag uppgår hyresnivån för äldre fastigheter i centrala lägen till 675-750 kr/kvm och år, och för nyproducerade lägenheter till 950-1 050 kr/kvm och år. Nyproduktionen i Norra Hamnen innebär betydligt högre hyror, varför förväntningar finns om framtida mer differentierade hyror i Helsingborg. De mest attraktiva områdena för flerbostadshus är innerstaden, Norr, Slottshöjden, Stattena och Tågaborg. Bostäder utgjorde bara en marginell del av fastighetsbeståndet i Helsingborgsområdet före förvärvet av Klövern i december 1997. Detta tillförde ca 600 lägenheter, framförallt i Helsingborgs stad. Beståndet ligger väl koncentrerat till Helsingborgs centrala och sydliga delar. Efterfrågan på lägenheter i Helsingborg och Ängelholm är fortfarande hög. Wihlborgs uthyrningsgrad är 99 procent respektive 95 procent. Kontors- och butikslokaler Fortfarande råder obalans på lokalhyresmarknaden med ett överutbud av lokaler, även om vakanserna har minskat betydligt under det senaste två åren till följd av ökad inflyttning och aktivitet i näringslivet. Stadens kompakta karaktär med relativt många människor och företag på en begränsad yta gör tillgängligheten god. Hela centrala Helsingborg är ett attraktivt kontorsläge. Andelen outhyrda kontor uppgår idag totalt till cirka 12 procent, men endast ca 8 procent, i de mest attraktiva områdena. Hyresnivåerna är pressade och i bästa läge för kontor görs noteringar om 800-1 100 kr/kvm. Det är främst kvaliteten på lokalerna som avgör valet av lokal. Detta avspeglar sig i att efterfrågan på centrala kontorslokaler med god standard under senare delen av 1998 ökade markant, vilket har fått till följd att den genomsnittliga hyresnivån för nytecknade avtal har stigit med ca 10 procent. Vad gäller butiker är det mest attraktiva läget området kring Nya Knutpunkten, Stortorget och Kullagatan. Centrumhandeln har återtagit en stark position och vakanser i centrala lägen är få. Hyresnivåerna för butiker uppgår till 1 500-3 000 kr/kvm i bästa läge. I mindre attraktiva lägen i centrala Helsingborg är hyrorna betydligt lägre med nivåer på 900-1 500 kr/kvm. SKÅNE- TERMINALEN Mot Stockholm E4 Mot Malmö - Göteborg E6 HamnCity SKÅNE- TERMINALEN Hamncity Ett strategiskt område för hyresgäster inom transportoch speditionsnäringen. 19

Mot Höganäs Väg 111 Mot centrum Berga företagsområde Beläget vid den norra utfartsleden och betraktas som bästa läge för småföretagsverksamhet. Garnisonsgatan Berga Center E4 Österleden Industri- och lagerlokaler Marknaden för industrilokaler i Helsingborg har länge haft höga vakanser och för närvarande bedöms upp till ca 12 procent av stadens totala bestånd vara ledigt för uthyrning. En stor del av beståndet är producerat under 1980-och 1990-talen och följaktligen av god kvalitet, vilket underlättar uthyrningen när efterfrågan ökar. Det mest attraktiva området för denna typ av verksamhet är Berga företagsområde. Hyresnivåerna uppgår till 400-600 kr/kvm för lager- och produktionsytor och något högre för industrikontor. Avtal har under året tecknats med Ö&B Överskottsbolaget som flyttar sin verksamhet till fastigheten Manövern 3 på söder i Helsingborg. Fastigheten har byggts ut med 1 200 kvm (total förhyrd yta blir 3 500 kvm). Under året har ett lager på fastigheten Läsidan 2 om 4 000 kvm färdigställts till Helsingborgs hamn som kommer att använda det som lager för metalltackor lagrade för metallbörsen i London. Totalt förhyr Helsingborgs hamn ca 15 000 kvm lager av Wihlborgs i hamnområdet. Mot Stockholm E4 Mot Malmö Göteborg E6 Köpenhamnsområdet I Köpenhamnsområdet äger Wihlborgs fyra kommersiella fastigheter med 72 173 kvm uthyrningsbar yta och ett sammanlagt hyresvärde om 70 Mkr. Fastigheternas uthyrningsgrad uppgår till 91 procent. Direktavkastningen för fastigheterna är 7,6 procent. Marknadsöversikt Kontorsmarknaden i Köpenhamn fortsätter att vara mycket stark. Andelen lediga kontorslokaler sjönk under 1998 betydligt. Idag är endast omkring 3,5 procent av kontorslokalerna vakanta. Genom att många verksamheter får allt svårare att hitta lokaler finns en efterfrågan som motsvarar en omfattande nyproduktion av lokaler både i Köpenhamns centrala områden och i dess ytterområden. Den stora efterfrågan på moderna och rationella kontorslokaler pressar också upp hyresnivåerna successivt, men Köpenhamnsmarknaden är betydligt mer stabil än andra jämförbara marknader. I jämförelse med Stockholms fördubbling av hyresnivån sedan 1994 har hyrestillväxten i Köpenhamns bästa läge varit mer måttfull med omkring 20 procent sedan 1995. Trots att topphyrorna redovisar en förvånansvärd stabilitet, finns det andra marknadssegment såsom kontor i B- och C-lägen där hyrestillväxten varit 20-25 procent bara under det senaste året. Hyresnivån för de mest attraktiva kontoren i Köpenhamn ligger mellan 1 300 och 1 650 DKK/kvm och år. Den totala genomsnittliga hyrestillväxten var ca 8 procent under 1998. 20

Öresundsregionen Sammanställning fastighetsbestånd Öresundsregionen per 1998-12-31 1) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % Mkr Bostäder 169 454 920 2 547 343 92 315 148 5,9 3) 14 Kontor/butik 109 429 856 3 546 401 94 378 257 7,3 - Hotell 4 27 963 243 20 100 20 17 7,0 - Industri/lager 106 553 342 1 769 268 89 237 157 8,9 - Mark och projekt 42-96 - - - - - - Totalt Öresund 430 1 466 081 8 201 1 032 92 950 579 7,2 4) 14 Fördelning per geografiskt område Malmö/Lund 256 894 283 4 820 646 93 598 338 7,0 5 Helsingborg 92 337 520 1 885 217 91 198 134 7,1 2 Köpenhamn 4 72 173 696 70 91 64 53 7,6 - Övrigt Öresund 5) 78 162 105 801 99 91 90 56 7,1 7 Totalt Öresund 430 1 466 081 8 201 1 032 92 950 579 7,2 14 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 1998-01-01 1998-12-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 1998-12-31. 2) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 4) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 5) Övrigt Öresund omfattar bland annat Höganäs, Landskrona, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder 408 733 28 Kontor 358 341 24 Industri/Lager 491 462 34 Butik 136 858 9 Hotell 25 291 2 Övrigt 45 396 3 Totalt Öresund 1 466 081 100 Hyreskontraktens löptider per 1998-12-31 Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr värdet, % Kommersiellt 1999 504 139 123 13 2000 529 230 135 14 2001 483 178 113 12 2002 272 147 87 9 2003 75 101 62 7 >2003 80 167 134 14 Summa 1 943 962 654 69 Bostäder 5 785 395 287 30 Övrigt 1) 1 792 10 7 1 Totalt Öresund 9 520 1 367 948 100 1) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 21