1 Årsredovisning för Bostadsföreningen N:o 2 kvarteret Tuben u.p.a. Styrelsen för Bostadsföreningen N:o 2 Kvarteret Tuben u p a får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december 2008. Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsföreningen registrerades 1920-06-05. Föreningens nuvarande stadgar registrerades 2005-08-16 hos PRV. Föreningen är en besittningsförening, dvs nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid. Föreningen har en hemsida med adressen www.tuben2.se. Här finns bl a årsredovisningar, stadgar, ordningsregler med anvisningar för tvättstuga och sophantering, blankett för andrahandsuthyrning mm. Fakta om fastigheten Fastigheten har beteckningen Tuben 2 och är belägen på Upplandsgatan 25, Stockholm. Den förvärvades av föreningen år 1920. Fastigheten har friköpt tomt. Uppvärmning sker genom fjärrvärme. Taxeringsvärdet är 36 510 000 kr (varav byggnader 15 306 000 kr och mark 21 204 000 kr). Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Föreningen har därtill en gammal s k Allframtidsförsäkring hos Brandkontoret som omfattar skador orsakade av brand och storm. Fastigheten är ansluten till Kabel-TV-nät ComHem, med möjlighet till bredbandsanslutning. Byggnadsår och ytor Fastigheten består av tre flerbostadshus i fem våningar. Gathuset och gårdshus B byggdes 1888-89, och gårdshus A 1906. Totalytan är, enligt taxeringsbeskedet, 2 442 kvadratmeter, varav 2 217 kvadratmeter utgör lägenhetsyta och 225 kvadratmeter utgör lokalyta. Föreningen har inga uppgifter om de enskilda lägenheternas bostadsyta enligt modern mätstandard. Vid försäljning bör därför lägenhetsytan mätas.
2 Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 37 lägenheter och en affärslokal med andelsrätt, samt tre affärslokaler med hyresrätt. (Totalt finns 43 andelar, men i två fall har två andelar sammanslagits till en lägenhet). Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 5 rok 17 10 1 9 I affärslokalerna bedrivs följande verksamheter: Verksamhet Hyreskontraktets löptid Uppsägning Antikhandel 1 apr 2009-31 mars 2012 2011-06-30 Inredning mm 1 sept 2007-31 aug 2010 2009-11-30 Dockaffär medlem - Skönhetsvård mm 1 jan 2010-31 dec 2012 2012-03-31 Fastighetens tekniska status, underhållsarbeten mm Följande större arbeten har genomförts under 2008, respektive planeras (eller pågår) under 2009: Åtgärd År Kommentar Renovering av tvättstugan 2008 Nytt golv av klinker Stambyte i B-huset 2008 Duschrum, norra delen Balkonger A- o B-husen 2008 Bekostade av berörda medlemmar Nya elstigare o elcentraler 2009 Möjliggör 3-fasström i A- o B-hus Ny gasledning 2009 Anslutning till ny ledning i gatan Stambyte i gathuset 2009 Delvis, i källare o bottenvåning En omfattande vattenskada, som berörde duschrummen i de fem lägenheterna på norra sidan i B-huset, upptäcktes 2007. Anledningen var läckage från en i väggen inbyggd tank till toalettstol i lägenheten högst upp. I samband med reparationerna har avloppsstammarna bytts, det har kontrollerats att duschrummen har tillfredställande ventilation, och plaströr har lagts in för att underlätta kommande byte av elstigare. Reparationskostnaderna har, med undantag av självrisk, ersatts av föreningens fastighetsförsäkring, men föreningen har bekostat stambytet. Balkonger har byggts till nio lägenheter i A- och B-husen under 2008. Balkongerna har bekostats av de berörda medlemmarna. Installation av nya el-stigare görs under 2009. I samband därmed renoveras också elcentralen i gathuset, och nya undercentraler tillkommer i A- och B-husen. Förutom förbättrad elsäkerhet och högre kapacitet, ger de nya stigarna möjlighet till 3-fasström. Nya elmätare, som kan fjärravläsas, har installerats utan kostnad för föreningen. Energibesiktning (nya EU-regler) gjordes under 2008, och energicertifikat har utfärdats för fastigheten. I gathuset har avloppsstammarna undersökts med kamera i de fem lägenheterna i norra delen. I samband med de renoveringar av badrum och/eller kök som pågår eller planerats i tre av lägenheterna inspekteras stammarna och byts vid behov. I bottenvåningen och källaren
3 måste några rostangripna delar av avloppsstammarna bytas. Vissa fuktproblem kvarstår i källaren under gathuset. Undersökningar av en konsultfirma har inte gett någon entydig förklaring. Det kan vara fråga om felaktiga rörskarvar, men också om läckage genom asfalten på gården och grundmuren. Styrelsen har bedömt att reparationsarbete kan vänta, men det kan bli aktuellt under året att ta bort asfalten längs husväggen för närmare undersökningar. I samband med stambyte i källaren bör vissa kompletterande undersökningar kunna göras av avloppsrören under golvet. Mindre tätningsarbeten har gjorts på yttertaken, som med visst löpande underhåll bör kunna hålla ännu några år, innan det är dags att lägga om dem. Styrsystemet för hissen är slitet och behöver bytas för att undvika de nuvarande frekventa stoppen. Styrelsen har dock bedömt, att detta arbete troligen inte bli aktuellt under 2009 m h t andra prioriterade arbeten samt kostnaden. Postlådor i entrén behöver inte installeras, sedan Post- och telestyrelsen överprövat Postverkets tidigare beslut. Vid anläggningen av City-banan skall grundvatten avledas inom byggområdet. Detta kan påverka grundförhållanden, men Miljödomstolen har bedömt att föreningens fastighet inte löper risk att skadas. Omfattande dokumentation har tillställts föreningen, som i yttrande har förbehållit sig rätten att återkomma med ev skadeståndsanspråk. Medlemsärenden mm Föreningen stämde år 2004 en utesluten medlem vid domstol för att få vederbörande avhyst och driva in obetalda medlemsavgifter. Målet avgjordes genom förlikning på hösten 2005. Föreningen har genomfört de reparationer som enligt förlikningen ankommer på föreningen, men den uteslutne medlemmen har inte uppfyllt sin del av avtalet, dvs försäljning av lägenheten och avflyttning. Han har över huvud taget inte haft någon kontakt med föreningen sedan februari 2006. Föreningens försäkringsbolag har intygat, att reparationerna har slutförts, och föreningen har med hjälp av SBC ansökt hos kronofogden om avhysning och försäljning. Kronofogden har därvid konstaterat, att den av domstolen stadfästa förlikningen inte kan läggas för en exekutiv auktion (dvs genom kronofogden), men att föreningen bör kunna sälja lägenheten på offentlig auktion enligt bestämmelser i stadgarna. Föreningen har bytt juridiskt ombud för att driva på ärendet, dvs få tillträde till den låsta lägenheten och anordna auktion. Föreningen har även anlitat juridisk hjälp för att lösa ett ärende, där ett dödsbo inte har överlåtit andelen (lägenheten) inom den tidsfrist som anges i föreningens stadgar. Då styrelsen, sedan drygt ett år förflutit sedan medlemmens död, inte ville medge ytterligare frist, stämde dödsboet i juli 2006 föreningen inför Stockholms tingsrätt. Målet avgjordes i november 2008 genom förlikning, varigenom föreningen fick rätt att för dödsboets räkning och på dess bekostnad sälja lägenheten genom auktoriserad mäklare. Förlikningen innebar också, att föreningen fick ersättning för sina rättegångskostnader (självrisken i föreningens rättsskyddsförsäkring). Lägenheten såldes i februari 2009. Kontraktet för affärslokal 1 (antikaffären Domino) har omförhandlats för en ny treårsperiod med en viss hyreshöjning. Kontraktet för affärslokal 4 (Thaim skönhetsvård) har förnyats för en ny treårsperiod utan omförhandling, då styrelsen har bedömt, att hyran i stort sett är marknadsanpassad och att det skulle bli svårt ta ut en högre hyra för denna lokal. Under året har sex bostadslägenheter överlåtits. Styrelsen har under året beviljat två upplåtelser i andrahand.
4 Föreningens policy för andrahandsuthyrningar är, enligt 21 i föreningens stadgar, att tillstånd till upplåtelse i andra hand lämnas om medlemmen har beaktansvärda skäl för upplåtelse, och föreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Som beaktansvärda skäl anses enligt praxis sjukdom, militärtjänst, studier eller arbete på annan ort samt samboende på prov. Tillståndet tidsbegränsas alltid. Överlåtelseavgift tas ut vid försäljning av andel/lägenhet enligt bestämmelse i stadgarna. Särskild avgift för kabel-tv och tvättstuga debiteras (på de ordinarie avgiftsavierna) enligt beslut av styrelsen med stöd av bestämmelser i stadgarna. Förvaltning Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, har skött den ekonomiska förvaltningen. Styrelsen har skött den tekniska förvaltningen och ansvarat för lägenhetsförteckningen, inklusive registrering av överlåtelser av andelar/lägenheter och pantförskrivningar. Styrelsens sammansättning Styrelsen har sedan ordinarie stämma 2008 bestått av: Nina Weibull Peter Törnell Jenny Klerefors Wojtek Rybicki Ulf Schöldström Jan Lambert Jimmy Lundström Susanna Weinholt Ordförande (byggnadsvård) Vice ordförande (ekonomi, affärslokaler) Ordinarie ledamot (gårdsansvarig, information) Ordinarie ledamot (tekniska frågor) Ordinarie ledamot (medlemsärenden) Suppleant (tekniska frågor) Suppleant (tekniska frågor) Suppleant (sekreterare) Samtliga ledamöter och suppleanter är valda på ett år, dvs till ordinarie föreningsstämma den 11 maj 2009. Jenny Klerefors avflyttade i början av 2009. Revisorer Ralf Toresson Jesper Neikter Bernt Arph Auktoriserad revisor Föreningsvald revisor Revisorssuppleant Övriga föreningsfunktionärer Susanna Weinholt har varit ansvarig för tvättstugan. Valberedning Ingegerd Blank (sammankallande), Ulric Larsson och Cristoffer Harlos. Föreningsstämmor och styrelsemöten Ordinarie föreningsstämma hölls den 12 maj 2007. Styrelsen har under året haft löpande kontakt i föreningsangelägenheter och hållit tio protokollförda sammanträden.
5 Föreningens ekonomi Årets resultat, ett överskott på ca 240 tkr, är främst hänförligt till att stambytena inte hann genomföras under året. Under året slog även den nya fastighetsskatten igenom vilket innebar en sänkning med ca 50 tkr. Räknar vi in den statliga inkomstskatten (som år 2006 uppgick till 194 tkr), så har föreningens skattekostnader på några år sjunkit med nästan 250 tkr/år. Räntekostnaderna för föreningens lån som i huvudsak är rörliga, sjunker under 2009 tack vare de stora sänkningarna av reporäntan. Årsavgifter Styrelsen föreslår att avgifterna utgår oförändrade under verksamhetsåret. Dispositionsförslag Styrelsen föreslår att årets resultat 241 939 kr jämte från föregående år balanserad vinst 787 493 kr, summa 1 029 433 kr, överförs i ny räkning. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av följande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar/noter.
RESULTATRÄKNING 2008 2007 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 293 895 1 283 006 Övriga rörelseintäkter 56 500 48 863 1 350 395 1 331 869 RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader -102 661-101 445 Reparationer -55 838-258 025 Taxebundna kostnader -389 651-405 901 Övriga driftskostnader -54 199-50 678 Fastighetsskatt -77 500-133 100 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -140 840-153 267 Personalkostnader -730 0 Avskrivningar -94 878-89 348-916 296-1 191 763 RÖRELSERESULTAT 434 099 140 105 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 10 704 2 925 Räntekostnader -199 929-167 659-189 225-164 734 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 244 873-24 629 SKATT Statlig inkomstskatt -2 934-540 -2 934-540 ÅRETS RESULTAT 241 939-25 169 Sida 1 av 8
BALANSRÄKNING 2008-12-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Not 3 Hyresrätter 225 000 262 500 225 000 262 500 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 4 4 100 581 4 157 959 Maskiner och inventarier Not 5 0 0 4 100 581 4 157 959 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Insats SBC 2 400 2 400 2 400 2 400 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 4 327 981 4 422 859 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 39 363 25 002 Övriga fordringar 5 706 5 491 Förutbetalda kostnader Not 6 25 109 22 779 70 178 53 272 KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB 840 074 626 458 840 074 626 458 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 910 252 679 730 SUMMA TILLGÅNGAR 5 238 234 5 102 589 Sida 2 av 8
BALANSRÄKNING 2008-12-31 2007-12-31 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 125 500 125 500 125 500 125 500 Fritt eget kapital Balanserad vinst 787 493 812 662 Årets resultat 241 939-25 169 1 029 433 787 493 SUMMA EGET KAPITAL 1 154 933 912 993 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 8 3 733 520 3 748 640 3 733 520 3 748 640 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 8 15 120 15 120 Leverantörsskulder 33 918 62 402 Skatteskulder 442 3 633 Övriga kortfristiga skulder 1 890 0 Upplupna kostnader Not 9 59 260 71 017 Förutbetalda avgifter och hyror 239 151 288 784 349 781 440 956 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 5 238 234 5 102 589 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 8 4 191 800 4 191 800 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 3 av 8
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent tillämpas. 2008 2007 AVSKRIVNINGAR Egna lägenheter/lokaler 5% 5% Byggnader 1% 1% Värmeanläggning 1% 1% Stambyte 1% 1% Fasad 1% 1% Tak 1% 1% Underhållslånepost 5-10% 5-10% Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. 2008 2007 Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter 969 455 969 448 Hyresintäkter 324 440 313 558 1 293 895 1 283 006 Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Snöröjning/sandning 0 6 250 Städning entreprenad 43 342 35 797 Mattvätt/Hyrmattor 9 585 8 556 Sotning 0 19 415 Hissbesiktning 733 681 Myndighetstillsyn 16 200 0 Gård 16 433 17 774 Serviceavtal 13 334 0 Hiss 0 1 039 Värmeanläggning 0 10 497 Förbrukningsmateriel 2 577 1 436 Fordon 458 0 102 661 101 445 Sida 4 av 8
2008 2007 Not 2 forts. Reparationer Tvättstuga 1 375 114 125 Vind 2 913 0 Entré/trapphus 13 735 0 Lås 7 006 900 VVS 15 393 24 769 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 1 144 0 Teleportanläggning 0 1 386 Hiss 5 308 1 089 Tak 12 013 6 906 Vattenskada -26 674 108 850 Övrigt 23 625 0 55 838 258 025 Taxebundna kostnader El 35 345 34 108 Värme 276 583 290 385 Vatten 34 565 36 281 Sophämtning/renhållning 21 403 18 190 Grovsopor 21 755 23 075 Källsortering 0 3 862 389 651 405 901 Övriga driftskostnader Försäkring 17 959 16 986 Kabel-TV 36 240 33 692 54 199 50 678 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 77 500 133 100 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning 1 400 2 025 Medlemsinformation 328 0 Tele och datakommunikation 1 756 1 740 Datakommunikation 0 294 Inkassering avgift/hyra 160 0 Revisionsarvode extern revisor 11 875 10 500 Föreningskostnader 449 0 Styrelseomkostnader 19 600 7 800 Stämma 0 248 Förvaltningsarvode 83 256 50 330 Juridik 0 68 000 Administration 5 348 3 489 Korttidsinventarier 7 827 0 Föreningsavgifter 4 171 4 171 Medlemsavgift SBC ek för 4 670 4 670 140 840 153 267 Sida 5 av 8
Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Kostnadsersättningar och naturaförmåner 730 0 730 0 2008 2007 Not 2 forts. Avskrivningar Egna lägenheter och lokaler 37 500 37 500 Byggnad 5 642 5 642 Förbättringar 36 536 34 906 Underhållslånepost 15 200 11 300 94 878 89 348 TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER 916 296 1 191 763 Not 3 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Egna lägenheter lokaler 750 000 750 000 Årets avskrivning -37 500-37 500 Ingående avskrivning på egna lägenheter -487 500-450 000 225 000 262 500 Not 4 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 809 808 4 646 805 Nyanskaffningar 0 163 003 Utgående anskaffningsvärde 4 809 808 4 809 808 Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början -651 849-600 000 Årets avskrivningar enligt plan -57 378-51 848 Utgående avskrivning enligt plan -709 227-651 849 Planenligt restvärde vid årets slut 4 100 581 4 157 959 I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med 396 000 396 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 15 306 000 15 306 000 Taxeringsvärde mark 21 204 000 21 204 000 36 510 000 36 510 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 33 200 000 33 200 000 Lokaler 3 310 000 3 310 000 36 510 000 36 510 000 Sida 6 av 8
Not 5 2008 2007 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 84 650 84 650 Utgående anskaffningsvärde 84 650 84 650 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -84 650-84 650 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -84 650-84 650 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER 2008-12-31 2007-12-31 Försäkring 3 901 4 983 Funktionskontroll fjärrvärme 8 230 7 936 Vatten 2 784 0 Kavel TV 9 594 9 060 Litteratur 600 800 25 109 22 779 Not 7 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 125 500 0 0 125 500 Summa bundet eget kapital 125 500 0 0 125 500 Fritt eget kapital Balanserad vinst 787 493 0-25 169 812 662 Årets resultat 241 939 241 939 25 169-25 169 Summa fritt eget kapital 1 029 433 241 939 0 787 493 Summa eget kapital 1 154 933 241 939 0 912 993 Not 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2008-12-31 Belopp 2008-12-31 Belopp 2007-12-31 Villkorsändringsdag Stadshypotek AB 6,000 % 63 000 66 600 Rörlig ränta Stadshypotek AB 5,900 % 555 840 567 360 Rörlig ränta Stadshypotek AB 4,850 % 800 000 800 000 2009-06-01 Stadshypotek AB 6,000 % 800 000 800 000 Rörlig ränta Stadshypotek AB 5,900 % 1 529 800 1 529 800 Rörlig ränta Summa skulder till kreditinstitut 3 748 640 3 763 760 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -15 120-15 120 3 733 520 3 748 640 Sida 7 av 8
Not 9 UPPLUPNA KOSTNADER 2008-12-31 2007-12-31 Uppl kostnad El 2 666 3 082 Uppl kostnad Värme 34 455 35 152 Uppl kostnad Extern revisor 11 000 10 000 Upplupna räntekostnader 10 728 9 770 Uppl kostnad städ entreprenad 0 9 420 Uppl kostnad vatten 0 3 593 Uppl kostnad sophämtning 411 0 59 260 71 017 STOCKHOLM 2009-04-06 Nina Maria Weibull ordförande Wojciech Rybicki Ledamot Ulf Carl Wilh. Staffan Schöldström Ledamot Stig Peter Törnell Ledamot Susanna Weinholt suppleant Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2009 Ralf Toresson Extern revisor Jesper Neikter Föreningsvald revisor Sida 8 av 8