Årsredovisning 2005 livskvalitet
INNEHÅLL Förvaltningsberättelse Ordförande kommenterar 3 VD kommenterar 4 Sammanfattning och nyckeltal 5 Mål med verksamheten 6 Marknad 6 Fastigheter 8 Hyresgästfrågor och hyror 9 Organisation och personal 10 Resultatanalys 11 Finansiell analys och ställning 13 Investeringar 14 Möjligheter och risker 15 Utsikter inför framtiden 16 Ekonomi Redovisningsprinciper 17 Resultaträkning 18 Balansräkning 19 Kassaflödesanalys 21 Notförteckning 22 Förslag till vinstdisposition 27 Revisionsberättelse 28 1
ORDFÖRANDEN KOMMENTERAR Tanums Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Tanums kommun. Bolaget har som mål att äga, bygga och förvalta fast och lös egendom och därigenom skapa goda bostäder och lokaler för invånarna i Tanums kommun. Bolaget drivs utan vinstintresse och arbetar enligt de kommunala självkostnadsoch likställighetsprinciperna. Tanums Bostäder ska genom att skapa attraktiva och bra bostäder för helårsboende bidra till att öka kommunens attraktionskraft. Under 2005 byggdes åtta nya lägenheter i Östad samtidigt som byggnationen av 14 nya lägenheter påbörjades i Grebbestad. Tanums Bostäder planerar nu för en fortsatt nyproduktion av bostäder i framförallt Fjällbacka och Grebbestad. Totalt pågår detaljplanearbete på fem områden i Grebbestad, två områden i Fjällbacka och ett område i Östad. När planerna är klara ger det förutsättning att bygga cirka 185 nya lägenheter i attraktiva lägen. Målsättningen är att färdigställa detaljplaner så att byggnation kan ske av cirka 20 lägenheter per år. Kommunen har de senaste åren haft en positiv befolkningsutveckling även om invånarantalet minskade något under 2005. Befolkningsökningen har berott på en stor inflyttning vilket ökat efterfrågan på bostäder. De senaste åren har Tanums Bostäder kunnat hyra ut samtliga lägenheter och förbättra sin marknadsposition i Tanum. Hyresgästerna hos Tanums Bostäder är nöjda med sitt boende. I den hyresgästenkät som genomfördes i början på året fick bolaget ett gott betyg av hyresgästerna. Områden där hyresgästerna inte var nöjda med standard och service kommer att prioriteras i det kommande förbättringsarbetet. Det gäller bland annat inre fastighetsskötsel och utformningen av utemiljön i bostadsområdena. Årets resultat uppgår till 1 645 tkr. Det är fjärde året i rad som bolaget visar ett överskott. Det positiva resultatet beror både på en god uthyrning men också på att de besparings- och effektiviseringsåtgärder som styrelsen beslutat om givit resultat. För att kunna upprätthålla en god servicenivå och klara det framtida underhållsbehovet är det viktigt att bolaget även framgent kan redovisa positiva resultat. Kurt Svedberg Ordförande 3
VD KOMMENTERAR För fjärde året i rad kan Tanums Bostäder redovisa ett positivt resultat. Årets resultat är 1 645 tkr. Den positiva resultatutvecklingen kan tillskrivas två faktorer, dels en ökad efterfrågan på bostäder och dels att genomförda effektiviseringar givit lägre driftskostnader. För 2006 har träffats en överenskommelse med hyresgästföreningen om hyreshöjningar på 0,9 procent. Denna höjning täcker inte bolagets kostnadshöjningar vilket ökar kraven på fortsatta effektivitets- och besparingsåtgärder. Tanums Bostäder ska bygga och tillhandahålla bra och attraktiva bostäder för helårsboende. För första gången sedan början på 1990-talet har Tanums Bostäder byggt nya lägenheter. De åtta nya lägenheter som byggdes i Östad kunde tas i bruk under sommaren. En nybyggnation av 14 lägenheter i Grebbestad påbörjades under hösten 2005. Lägenheter kommer att stå klara under 2006. För närvarande planerar bolaget för byggande av cirka 185 nya lägenheter under den kommande tioårsperioden. När efterfrågan på bostäder ökade i början på 2000-talet hade bolaget inga färdiga detaljplaner som medgav byggnation. Tyvärr innebär planprocessen att det tar lång tid från planarbetets start till dess byggstart kan ske. En stor del av Tanums Bostäders fastigheter är byggda under 1960- och 1970 talen. Det är viktigt att rusta upp dessa fastigheter för att våra bostadsområden och lägenheter ska kunna bibehålla sin attraktivitet och sitt värde på sikt. Under 2005 har ombyggnationen av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede slutförts. Under 2006 kommer en ombyggnation av 38 lägenheter på Björkelidsvägen i Fjällbacka att stå klar. När ombyggnationen av Björkelidsvägen står klar har ombyggnation skett av totalt 170 lägenheter för en kostnad av cirka 55 mkr. Utsläpp från uppvärmning är bolagets största miljöbelastning samtidigt som kostnaden för uppvärmning ökat kraftigt de senaste åren beroende på höjda energipriser. Genom energibesparingar och övergång från oljeuppvärmning till berg- och fjärrvärme har bolaget kunnat minska uppvärmningskostnaden samtidigt som det inneburit betydande miljövinster. Ulf Ericsson VD 4
SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Viktiga händelser under 2005 Tanums Bostäder redovisar en vinst på 1 645 tkr. I princip alla lägenheter (98,5 procent) har varit uthyrda under året. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,9 procent. Renovering/ombyggnation av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede har slutförts. Renovering/ombyggnation av 38 lägenheter på Björkelidsvägen i Fjällbacka påbörjades. Åtta nya lägenheter färdigställdes i Östad. Byggnation av 14 lägenheter påbörjades i Grebbestad. Beslut om besparings- och effektiviseringsåtgärder har tagits som sänker de årliga driftkostnaderna med 2 500 tkr. Besparingsåtgärder och övergång till berg- och fjärrvärme har minskat oljeförbrukningen med 700 kubikmeter. Nyckeltal (tkr) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning 32 685 30 956 29 919 27 493 25 951 25 316 Driftnetto 11 133 10 611 10 867 9 051 6 972 7 909 Resultat före dispositioner 1 645 1 518 1 111 1 057-1 025-377 Balansomslutning Investeringar 165 113 149 705 133 552 136 408 134 358 162 275 18 989 20 656 5 885 12 323 7 000 16 552 Likviditet 32 412 549 483 447 446 Låneskuld 136 318 109 520 103 869 105 286 102 235 127 141 Soliditet, procent 11,4 11,5 11,8 10,7 10,1 9,0 Antal lägenheter 578 575 575 573 573 573 Uthyrningsbar area, kvm 40 850 40 716 39 776 39 105 39 105 39 105 Outhyrda lägenheter (december) 7 9 10 8 27 26 Medelvakans, procent 1,5 2,0 1,3 2,6 4,0 4,6 Utblick 2006 Bolaget har träffat ett hyresavtal som innebär att hyrorna höjs med 0,9 procent. 14 nya lägenheter färdigställs i Grebbestad. Planering för byggande av lägenheter i Fjällbacka, Östad och Grebbestad. Åtgärder för att förbättra utemiljön i bostadsområden. Ytterligare åtgärder för att minska oljeförbrukningen. 5
MÅL MED VERKSAMHETEN Tanums Bostäder AB ska tillhandahålla ändamålsenliga bostäder i en god boendemiljö för alla typer av hushåll. MARKNAD Bostadsmarknad Tanums kommun har 12 252 invånare. Efter att ha ökat med cirka 350 personer under perioden 1999-2004 minskade befolkningen med 65 personer under 2005. Minskningen berodde på lika delar födelseunderskott och ett negativt flyttningsnetto. Kommunen har en befolkningsstruktur med en hög andel personer över 65 år. Den vanligaste boendeformen i kommunen är egen villa. Det finns cirka 9 500 småhus i Tanum varav hälften ägs av åretruntboende. Antalet lägenheter med hyresrätt i flerbostadshus uppgår till cirka 1 300 varav 578 ägs av Tanums Bostäder. Dessutom finns cirka 150 bostadsrättslägenheter. De senare åren har inflyttning till kommunen och förbättrad arbetsmarknad gjort att efterfrågan på bostäder ökat. För närvarande är efterfrågan på bostäder stark. Tanums Bostäder har inte haft några vakanser de senaste fem åren och i dag kan inte bolaget möta efterfrågan på bostäder. Nyproduktionen har under många år legat på en låg nivå och nya lägenheter har hyror som många hushåll inte kan betala. De senaste åren har ett mindre antal nya lägenheter färdigställts i framförallt Grebbestad. Planering pågår för byggande av ett stort antal nya lägenheter och småhus i framförallt Grebbestad, Fjällbacka och Hamburgsund. Hyresgäster Hyresgästerna består av tre större grupper: ungdomar under 30 år, personer över 70 år samt ensamstående och andra småhushåll. Av lägenheterna är 75 procent två rum och kök eller mindre vilket gör småhushåll till den viktigaste målgruppen. Uthyrningsläget Antalet tomma lägenheter har legat på en låg nivå under hela året. I genomsnitt har 1,5 procent av lägenheterna varit outhyrda. I princip kan hela vakansen förklaras av att ett tiotal lägenheter använts som evakueringslägenheter vid ombyggnationer. I praktiken har det inte funnits några tomma lägenheter för uthyrning. Under slutet av 2005 skedde en viss avmattning av efterfrågan på lägenheter. 6
ANDEL OUTHYRDA LÄGENHETER 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 4,0% 2,6% 2,0% 1,5% 1,3% 2005 2004 2003 2002 2001 Omflyttning Omflyttningen är fortfarande hög. Under året har omflyttning skett i 164 lägenheter att jämföra med 154 lägenheter under 2004. För att minska omflyttningen arbetar bolaget med olika kvarboendeåtgärder för att stärka kundlojaliteten. Den vanligaste orsaken till omflyttning är att man köper och flyttar till egen villa. Bolagets stora antal smålägenheter för småhushåll är en bidragande orsak till den höga omflyttningen. OMFLYTTNING lgh 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 164 154 164 142 135 2005 2004 2003 2002 2001 Marknadsföring Marknadsföringsinsatserna inriktas i huvudsak mot att stärka relationerna med befintliga hyresgäster genom att premiera kvarboende och satsa på ökad bo-trygghet. Tanums Bostäder ger ut en informationstidskrift till alla hyresgäster två gånger per år. En uppdatering av Tanums Bostäders webbplats har gjorts vilket ger bättre service och information till bolagets hyresgäster. Webbplatsen används även som informations- och marknadsföringsplats för de som söker bostad i Tanum. 7
FASTIGHETER Fastighetsbestånd Tanums Bostäder har byggt åtta nya lägenheter i Östad under året. Rivning har skett av fem lägenheter i Östad. Tanums Bostäder har därmed totalt 578 lägenheter fördelade på 293 lägenheter i Tanumshede, 95 lägenheter i Grebbestad, 151 lägenheter i Fjällbacka och 39 lägenheter i Östad. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 40 850 kvadratmeter varav 36 989 kvadratmeter är lägenheter och 3 861 kvadratmeter lokaler. Av lägenhetsbeståndet är 209 lägenheter byggda före 1970. På 1970-talet byggdes 182 lägenheter och under 1980-talet samt i början på 1990-talet byggdes 114 lägenheter. Bolaget köpte 1999 ett fastighetsbestånd i Fjällbacka med 71 lägenheter som är byggt under 1980-talet. Av bolagets 578 lägenheter är 104 byggda senare än 1990 medan 258 lägenheter byggts om/renoverats under perioden 1990-2005. Ombyggnation av lägenheter 1990-1999 91 lgh 2000 22 lgh 2002 36 lgh 2004 5 lgh 2005 66 lgh 2006 38 lgh För närvarande pågår en ombyggnation av 38 lägenheter i Fjällbacka, när denna ombyggnation är klar har totalt 170 lägenheter byggts om under perioden 2000-2006 för en kostnad på cirka 55 mkr. Uppvärmning En omställning av uppvärmningssystemen i bolagets fastigheter pågår för att minska oljeberoendet. Under 2003 konverterades uppvärmningen av 107 lägenheter i Fjällbacka till bergvärme. I slutet av 2004 togs en fjärrvärmeanläggning i bruk i Tanumshede till vilken cirka 270 av bolagets lägenheter har anslutits. Under 2006 kommer uppvärmningen av 20 lägenheter i Grebbestad att konverteras till bergvärme. Sedan 2001 har oljeförbrukningen minskat med 700 kubikmeter. Nedanstående tabell visar hur många lägenheter som värms upp med respektive värmeslag. 2005 2004 2003 2002 Olja 61 71 345 451 El 54 54 54 54 Bergvärme/Jordvärme 176 166 58 58 Fjärrvärme 287 284 10 10 8
HYRESGÄSTFRÅGOR OCH HYROR Kvalitetsmätning Den kvalitetsmätning som genomfördes under våren 2005 visade att de allra flesta av hyresgästerna var nöjda med sitt boende hos Tanums Bostäder. Som sammanfattande omdöme om sitt boende gav hyresgästerna betyget 4,1 (maxbetyg 5,0). Enkäten gav även Tanums Bostäder kunskap om vilka områden som hyresgästerna tycker att det är viktigast att bolaget jobbar med för att förbättra servicen och kvalitén på boendet. Trygghet i boendet Undersökningar bland Tanums Bostäders och andra bostadsbolags hyresgäster visar att två av de viktigaste frågorna för hyresgästerna är trygghet och säkerhet. Tanums Bostäder har sedan några år en bovärd anställd som arbetar med att öka trygghet och trivseln för hyresgästerna och minska störningar. Bovärden jobbar också med åtgärder för att minska bolagets hyresförluster. Bostadssocialt avtal Tanums Bostäder och Tanums kommun har träffat ett bostadssocialt avtal i vilket bolaget tar ett ökat ansvar att upplåta lägenheter efter överenskommelse med kommunens omsorgsförvaltning. För närvarande upplåts cirka fem lägenheter med särskilda kontrakt enligt detta avtal. Hyror Bostadshyrorna höjdes den 1 januari med i genomsnitt 2,9 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 900 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 857 kronor per kvadratmeter och år. 9
ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation Tanums Bostäder har en verkställande direktör anställd på deltid. Bolaget har utöver VD personal anställd som sköter uthyrning och kundkontakter samt svarar för teknisk beställarkompetens. Bolaget har även en bovärd anställd som arbetar med bostadssociala frågor. Vid årets slut hade bolaget fyra anställda (2,80 årsarbetare). Av de anställda var tre män och en kvinna. Bolagets personalkostnader uppgick till 1 339 tkr vilket är en ökning med cirka 200 tkr gentemot föregående år. Av personalkostnaderna avsåg 1 047 tkr kostnader för de anställda medan 292 tkr avsåg kostnader för VD och styrelse. Genom förvaltningsavtal med Tanums kommun köper bolaget fastighetsskötsel och ekonomiadministrativa tjänster. För ombyggnationer och större underhållsarbeten anlitas entreprenörer. Styrelse och revisorer Styrelsen för Tanums Bostäder väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Vid årets slut hade styrelsen följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Kurt Svedberg, (fp), Tanumshede, ordförande Sune Karlsson, (m), Tanumshede, vice ordförande Alf Jonasson, (s), Fjällbacka Rune Hermansson, (c), Bullaren Siv Bergström, (mvt), Tanumshede Suppleanter: Sigge Pohlsson, (fp), Fjällbacka Bo Andersson, (m), Bullaren Ronny Larsson, (s), Rabbalshede Rune Hogebrandt, (c), Hogar Mikael Halvarsson, (mvt), Tanumshede Verkställande direktör: Ulf Ericsson, Grebbestad Auktoriserad revisor: Kjetil Gardshol, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer: Berit Carlsson, (c), Tanumshede Jan Peterson, (s), Tanumshede Ersättare: Lars Hognert, (m), Tanumshede Sture Olsson, (fp), Bottna 10
RESULTATANALYS Årets resultat uppgår till 1 645 tkr vilket är en förbättring med 127 tkr (åtta procent) jämfört med förra året. Det är fjärde året i följd som Tanums Bostäder redovisar vinst. Det goda resultatet förklaras dels av en god uthyrning och dels av att det effektiviserings- och besparingsprogram som bolaget arbetat med givit effekt. Sammantaget har besparingsåtgärderna som främst avser minskad energi- och vattenförbrukning givit kostnadsminskningar med cirka 2 500 tkr under 2005. RESULTAT tkr 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1000-1500 1 645 1 518 2005 2004 1 111 2003 1 057 2002 2001-1 025 Intäkter Hyresintäkterna uppgår, efter hyresrabatter och hyresbortfall för tomma lägenheter och lokaler, till 32 295 tkr vilket är en ökning med 1 760 tkr (sex procent) sedan förra året. Av hyresintäkterna avser 30 244 tkr bostadshyror och 1 830 tkr lokalhyror. Bostadshyrorna höjdes den 1 januari med i genomsnitt 2,9 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 900 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 857 kronor per kvadratmeter. Vakansgraden har i genomsnitt under året varit 1,5 procent. Hyresrabatter har lämnats med 649 tkr. Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick till 14 573 tkr vilket är en ökning med 1 040 tkr (åtta procent) jämfört med förra året. Ökningen beror i huvudsak på höjda priser för uppvärmning. Däremot har förbrukningen av olja och vatten minskat. Kostnaden för fastighetsskötsel har ökat med 140 tkr. Bolaget har tagit beslut om kostnadsminskande åtgärder som vid fullt genomslag ger kostnadsminskningar på årsbasis med 2 500 tkr. Merparten av besparingarna avser sänkta kostnader för uppvärmning. DRIFTKOSTNADER 15,5% Uppvärmning 46,8% 4,5% 11,3% 8,8% Fastighetsel Vatten Underhåll Avskrivningar Övrigt 13,0% 11
Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till 3 377 tkr. Av underhållet har 1 629 tkr avsett lägenhetsunderhåll medan 1 748 tkr avsett gemensamt fastighetsunderhåll. Jämfört med 2004 har underhållet minskat med 342 tkr. Minskningen avser i sin helhet lägenhetsunderhåll och har kunnat ske genom att de renoveringar och ombyggnationer som skett höjt grundstandarden på lägenheterna. Däremot är omflyttningen fortsatt hög vilket påverkar kostnaderna för lägenhetsunderhåll. Per kvadratmeter uthyrningsbar area uppgick underhållskostnaden till 85 kronor. Större underhållsåtgärder under året har bland annat varit omläggning av tak på Bergsvägen i Tanumshede. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt har ökat med 97 tkr och uppgår till 747 tkr. Administrationskostnader Kostnaderna för administration har ökat med 453 tkr till 2 897 tkr. Merparten av ökningen avser ökade personalkostnader och hyresförluster. Personalkostnaderna uppgick till 1 047 tkr medan kostnaderna för VD och styrelse uppgick till 292 tkr. Avskrivningar Årets avskrivningar uppgår till 4 069 tkr varav de planenliga avskrivningarna utgör 3 969 tkr. De planenliga avskrivningarna har ökat med cirka 500 tkr jämfört med föregående år. Ökningen beror främst på ökade avskrivningar för de fastighetsrenoveringar som genomförts. Utöver planenliga avskrivningar har nedskrivningar av fastighetsvärdet gjorts med 100 tkr beroende på ett eftersatt fastighetsunderhåll. Fastigheterna skrivs av med två procent årligen. Finansnetto Finansnettot uppgår till -5 377 tkr, en försämring med 586 tkr jämfört med föregående år. Av ökningen avser 197 tkr kostnaden för den administrativa avgift som Tanums Bostäder betalar till Tanums kommuns för kommunens borgensåtgande i Tanums Bostäder. Resterande del av ökningen beror på att låneskulden ökat till följd av de investeringar som bolaget genomfört. Bolaget har erhållit 168 tkr i räntebidrag under året. Bolaget har under en stor del av året nyttjat krediten på koncernkontot varvid ränteintäkterna endast uppgår till 55 tkr. FINANSNETTO tkr 0-1000 -2000 2005 2004 2003 2002 2001-3 000-4 000-5000 -6000-7 000-5 377-5 963-5 135-5 180-4 963 12
FINANSIELL ANALYS OCH STÄLLNING Mål och policy Målet för finansverksamheten är att trygga finansieringen av bolagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Finansverksamheten får inte utgöra en spekulativ verksamhet. Tanums Bostäder har fastställt en finanspolicy för bolagets finansverksamhet. Policyn är fastställd av styrelsen 2002. Bolagets strävan är att minska ränterisken, bland annat genom att skapa en lämplig struktur avseende ränteförfall. Finansieringsrisken begränsas genom att bolaget samverkar med kommunen genom ett koncernkonto till vilken en checkkredit på 20 mkr är knuten. Under 2004 skedde en upphandling av banktjänster. Avtalet trädde i kraft den 1 januari 2005. Ränteutveckling Riksbanken sänkte i juni sin styrränta till 1,5 procent. I början på 2006 höjde Riksbanken räntan till 2,0 procent. Ytterligare höjningar förväntas ske under 2006. Den långa räntan har under året legat på mycket låga nivåer. Efter en nedgång under sommaren steg räntan under hösten för att vid årets slut hamna på i princip samma nivå som vid förra årsskiftet. Låneskuld Tanums Bostäders låneskuld har under året ökat från 109,5 mkr till 136,3 mkr. Ökningen beror dels på att de renoveringar/ombyggnationer av fastigheter som bolaget genomfört finansierats med 19 mkr i extern upplåning och dels på att bolaget upptagit långfristiga lån med åtta mkr som tidigare finansierades genom att bolaget använde krediten på koncernkontot. Hela låneskulden är upptagen med kommunal borgen som säkerhet. Kostnadsräntor Räntekostnaderna har ökat med 805 tkr till 5 600 tkr. Ökningen beror dels på att låneskulden ökar dels på att bolaget från och med 2006 betalar en administrativ avgift på Tanums kommuns borgensåtagande, däremot har den genomsnittliga räntenivån på låneskulden kunnat sänkas. Likviditet Bolaget utnyttjade vid bokslutstillfället internkrediten på koncernkontot med 2 256 tkr. Kassabehållningen uppgår till 32 tkr. Ränteintäkter Ränteintäkterna uppgick till 55 tkr. De låga ränteintäkterna beror på att bolaget under en stor del av året nyttjat internkrediten på koncernkontot. Likviditeten har under året varit placerad på ett, med kommunen gemensamt, koncernkonto. 13
Räntebidrag Bolaget har erhållit 168 tkr i räntebidrag under året. Soliditet Bolagets soliditet uppgår till 11,4 procent vilket är 0,1 procentenheter lägre än föregående år. Årets investeringsverksamhet har ökat bolagets anläggningstillgångar i princip lika mycket procentuellt som bolagets egna kapital ökat genom årets vinst. Det egna kapitalet uppgår till 18 929 tkr. INVESTERINGAR Investeringarna under året uppgår till 18 989 tkr. Större investeringar under året har varit ombyggnad/renovering av fastigheterna på Hedeskogsvägen i Tanumshede och Björkelidsvägen i Fjällbacka för totalt 14 213 tkr. Nybyggnation av fastigheten Gläntan i Östad uppgår till 2 578 tkr. 14
MÖJLIGHETER OCH RISKER Ränteläge Trots dagens låga räntenivå utgör räntekostnaden den största enskilda kostnadsposten. Bolaget strävar efter en låg ränterisk genom att en stor andel av lånen har bunden ränta. Cirka 45 procent av låneskulden har en återstående räntebindningstid på ett år eller längre. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 2,8 år. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade till fullvärde. Nuvarande försäkringsavtal gäller från och med den 1 juli 2004 till och med 30 juni 2007. Räntebidrag Räntebidragen avvecklades i snabb takt under slutet av 1990-talet. Tanums Bostäder har under 2005 erhållit räntebidrag med 168 tkr avseende ombyggnationen av Hedeskogsvägen i Tanumshede. RÄNTEBIDRAG tkr 2 000 1 500 1 575 1 873 1 000 500 0 523 168 0 0 12 58 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Hyror Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Efter att ha hållits oförändrade under åren 1999-2000 höjdes hyrorna med i genomsnitt 3,5 procent under åren 2001-2004. År 2005 höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,9 procent. För 2006 har bolaget träffat en överenskommelse med hyresgästföreningen om en höjning med 0,9 procent (motsvarande åtta kronor per kvadratmeter och år). Hyreshöjningarna under åren 2001-2005 innebar att bolaget fått rimlig täckning för sina kostnadsökningar, däremot täcker inte 2006 års höjning de kostnadsökningar bolaget har. 15
Investerings- och underhållsbehov Bolagets fastighetsbestånd har en ålderssammansättning som gör att underhållsbehovet är förhållandevis högt. Under åren 2000-2005 har ombyggnad skett av 131 lägenheter. En ombyggnad av ytterligare 38 lägenheter pågår och kommer att slutföras under 2006. En plan över det framtida underhållsbehovet har färdigställts under 2004. Skatter, taxor och avgifter Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har stor betydelse för bolaget. Kostnaderna för fastighetskatt ökar genom förändringar av taxeringsvärden och värdeårsförskjutningar. Bolagets kostnader för fastighetsskatt har ökat under åren 2004 och 2005 med cirka 200 tkr. Vid en jämförelse mellan allmännyttiga bostadsbolag ligger Tanums Bostäders kostnader för el, VA och renhållning per kvadratmeter bland de högsta i landet. Detta beror bland annat på att Tanums kommun har bland de högsta taxorna i landet på vatten och avlopp. UTSIKTER INFÖR FRAMTIDEN För 2006 har bolaget träffat en överenskommelse med hyresgästföreningen som innebär hyreshöjningar med 0,9 procent. Totalt innebär hyreshöjningarna en intäktsförstärkning med cirka 250 tkr per år, vilket inte täcker bolagets kostnadsökningar. Bolagets arbete med att sänka driftkostnaderna fortsätter. Under 2006 kommer ytterligare åtgärder för att minska uppvärmningskostnaderna att vidtas. Ombyggnad pågår av 38 lägenheter på Björkelidsvägen i Fjällbacka. Ombyggnationen kommer att färdigställas under 2006. Bolaget planerar för nybyggnation av lägenheter i Grebbestad, Fjällbacka och Östad. Sammantaget omfattar planarbetet åtta olika områden som innebär nybyggnation av cirka 185 lägenheter. Under 2005 påbörjades byggnation 14 lägenheter i Grebbestad vilka kommer att färdigställas under 2006. 16
REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagens och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år om inget annat anges nedan. Likvida medel Skulder på koncernkonto uppgående till 2 256 tkr redovisas i balansräkningen som kortfristig skuld till koncernföretag. Beviljad kredit på koncernkonto är 20 mkr. Anläggningstillgångar I resultatet belastas bruttoresultatet med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på det ursprungliga anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påbörjas från den tidpunkt då tillgångarna tas i bruk. Följande avskrivningsprinciper används: - Fordon, maskiner och inventarier Avskrivningar görs för närvarande med tio procent per år på anskaffningsvärdet. - Byggnader Avskrivningar på byggnader görs med två procent på anskaffningsvärdet per år. Ombyggnationer och standardförbättringar skrivs av med tre procent per år. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager och förnödenheter Varulagret värderas till anskaffningsvärdet, varefter varulagrets bokförda värde bedöms ej överstiga försäljningsvärdet minskat med beräknade försäljningskostnader. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt så kallad indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på: den löpande verksamheten investeringsverksamheten finansieringsverksamheten 17
RESULTATRÄKNING Nettoomsättning Not 1. 2005 2004 2003 Hyresintäkter 32 295 30 535 29 446 Övriga förvaltningsintäkter 390 421 472 Summa nettoomsättning 32 685 30 956 29 919 Fastighetskostnader Driftskostnader Not 2-14 573-13 532-12 849 Underhållskostnader Not 3-3 377-3 719-3 259 Fastighetsskatt -747-651 -542 Avskrivningar Not 4-4 069-4 302-4 558 Summa fastighetskostnader -22 766-22 204-21 208 Bruttoresultat 9 919 8 752 8 711 Centrala adm- och försäljningskostnader Not 5, 6, 7-2 897-2 444-2 481 Rörelseresultat 7 022 6 308 6 245 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 55 4 63 Bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) 168 0 0 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 600-4 795-5 198 Resultat efter finansiella poster 1 645 1 518 1 111 ÅRETS RESULTAT 1 645 1 518 1 111 18
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 2005 2004 2003 Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och Not 8 154 151 142 038 127 199 Markanläggningar Maskiner och inventarier Not 9 249 303 358 Pågående ny- och ombyggnader Not 10 8 569 5 707 3 737 Summa materiella anläggningstillgångar 162 967 148 048 131 294 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 50 50 50 Totala anläggningstillgångar 163 017 148 098 131 344 Omsättningstillgångar Varulager Förnödenheter och förråd 579 441 695 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 396 333 264 Fordringar hos koncernföretag 355 0 97 Övriga kortfristiga fordringar 200 226 334 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 533 195 270 Summa kortfristiga fordringar 1 485 754 965 Kassa och bank 32 412 549 Totala omsättningstillgångar 2 096 1 607 2 209 SUMMA TILLGÅNGAR 165 113 149 705 133 552 19
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2005 2004 2003 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Reservfond 2 000 495 495 Summa bundet eget kapital 12 000 10 495 10 495 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 5 284 5 271 4 160 Årets resultat 1 645 1 518 1 111 Summa fritt eget kapital 6 929 6 789 5 271 Totalt eget kapital 18 929 17 284 15 766 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 136 318 109 520 103 868 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 141 2 126 2 067 Skulder till koncernföretag 3 844 15 974 7 036 Övriga kortfristiga skulder 404 472 779 Förskottsbetalda hyror 2 110 1 671 1 534 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 13 1 367 2 658 2 503 Summa kortfristiga skulder 9 866 22 901 13 918 Totalt kortfristiga och långfristiga skulder 146 184 132 421 117 786 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 165 113 149 705 133 552 Ställda panter Av Tanums kommun utställd borgen 136 318 109 520 103 868 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 20
KASSAFLÖDESANALYS 2005 2004 2003 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 1 645 1 518 1 111 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 4 069 4 565 4 558 Justering -450 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 5 714 6 083 5 219 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd -137 254 43 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar -730 210 4 655 Ökning(+)/minskning(-)av rörelseskulder -13 035 8 983-2 549 Reservering -650 Kassaflöde från den löpande verksamheten -13 902 8 797 2 149 Investeringsverksamheten Om- och tillbyggnader -16 128-11 709-1 314 Utbetalning för förvärv av fastigheter 0-5 465-822 Utbetalning från förvärv av inventarier 0 0-12 Pågående investeringar -2 861-3 495-3 737 Kassaflöde från investeringsverksamheten -18 989-20 669-5 885 Finansieringsverksamheten Inbetalningar från upptagna långfristiga lån 90 000 20 000 10 000 Utbetalning för inlösen av långfristiga lån -63 171-14 282-11 357 Utbetalning för amortering av långfristiga lån -30-67 -61 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 799 5 651-1 417 Årets kassaflöde -379-137 66 Likvida medel vid årets början 412 549 483 SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 32 412 549 21
NOTFÖRTECKNING HYRESINTÄKTER Not 1 Uthyrningsenhet 2005 2004 2003 Bostäder 31 553 30 089 28 956 Hyresbortfall -660-738 -436 Hyresrabatter -649-639 -607 Nettohyror 30 244 28 712 27 913 Lokaler 2 065 1 845 1 512 Hyresbortfall lokaler -235-225 -182 Nettohyra lokaler 1 830 1 620 1 330 Bilplatser, garage 221 202 203 Summa hyresintäkter 32 295 30 535 29 446 Övriga intäkter Återbäring HBV 0 0 16 Dröjsmålsräntor mm 6 0 25 Övriga intäkter 56 83 44 Försäljning värme mm 328 338 387 Summa förvaltningsintäkter 390 421 472 DRIFTSKOSTNADER Not 2 2005 2004 2003 Reparationer -216-298 -859 Skötselkostnader -4 564-4 322-3 623 Uppvärmning -4 853-3 851-3 812 Fastighetsel -1 418-1 717-1 433 Vatten -2 767-2 653-2476 Sophantering -515-471 -518 Försäkringskostnader -239-220 -127 Summa driftskostnader -14 572-13 532-12 849 UNDERHÅLLSÅTGÄRDER Not 3 2005 2004 2003 Underhåll, bostäder, lokaler -1 787-2 354-1 389 Gemensamt underhåll -1 748-1 586-1 870 Avgår försäkringsersättning 36 221 0 Skattereduktion ROT-bidrag 122 0 0 Summa underhållskostnader -3 377-3 719-3 259 22
AVSKRIVNINGAR Not 4 2005 2004 2003 Byggnader -2 231-2492 -2 232 Byggnader nedskrivningar -100-650 -1 350 Byggnader standardförbättringar -1 472-893 -707 Maskininventarier -212-212 -214 Byggnadsinventarier -54-55 -55 SUMMA -4 069-4 302-4 558 ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Not 5 2005 2004 2003 Administrativa köpta tjänster -1 892-1 687-1 730 Försäljningskostnader/marknadsföring -259-279 -231 Avskrivna fordringar mm -257-76 -134 Hyresgästernas medel -162-162 -155 VD och styrelsekostnader -327-240 -223 SUMMA -2 897-2 444-2 473 ANTAL ANSTÄLLDA Not 6 2005 2004 2003 Antal anställda 4 4 4 Varav män 3 3 3 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH VD Not 7 2005 2004 2003 Löner och ersättningar 209 191 177 Sociala kostnader 57 49 46 Pensionskostnader 26 0 0 SUMMA 292 240 223 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA Löner och ersättningar 769 731 759 Sociala kostnader 217 204 178 Pensionskostnader 61 35 34 SUMMA 1 047 970 970 23
BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR Not 8 2005 2004 2003 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader 146 840 141 794 140 972 Årets fastighetsförvärv 0 5 046 822 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 146 840 146 840 141 794 Ingående avskrivningar -19 819-17 327-15 095 Avskrivningar -1 612-2 492-2 232 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -21 431-19 819-17 326 Ingående nedskrivningar -30 900-30900 -30 000 Nedskrivningar -1 200 0-900 Utgående ackumulerade nedskrivningar -32 100-30 900-30 900 BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER 93 309 96 121 93 567 STANDARDFÖRBÄTTRINGAR Standardförbättringar anskaffningsvärde 36 799 23 565 21 922 Årets förändringar 17 228 13 234 1 643 Utgående ackumulerad anskaffningsvärde standardförbättring 54 027 36 799 23 565 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 110-1 217-510 Årets avskrivningar enl. plan -2 091-893 -707 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 201-2 110-1 217 BOKFÖRT VÄRDE STANDARDFÖRBÄTTRINGAR 49 826 34 689 22 348 MARKANLÄGGNINGAR Markanläggningar anskaffningsvärde 2 139 2 140 2 140 Ingående avskrivningar -1 088-876 -661 Årets avskrivningar enl. plan -212-212 -214 Utgående ackumulerade avskrivningar 1 300 1 088-876 BOKFÖRT VÄRDE MARKANLÄGGNINGAR 840 1 052 1 264 BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR 143 975 131 862 117 180 BOKFÖRT VÄRDE MARK 10 176 10 176 10 020 TOTALT BOKFÖRT VÄRDE INKL MARK 154 151 142 038 127 199 24
MASKINER OCH INVENTARIER Not 9 2005 2004 2003 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 551 551 540 Årets anskaffning 0 0 11 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 551 551 551 Ingående avskrivningar -247-194 -139 Årets avskrivningar -54-55 -55 Utgående ackumulerade avskrivningar -303-249 -194 BOKFÖRT VÄRDE MASKINER OCH INVENTARIER 248 303 358 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Not 10 2005 2004 2003 Ingående pågående renoveringar 5 707 3 737 329 Pågående investeringar 20 089 15 204 5 121 Överfört färdigställda -17 228-13 234-1 643 Överfört resultatet 2003-70 BOKFÖRT VÄRDE PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER 8 568 5 707 3 737 TAXERINGSVÄRDEN 2005 2004 2003 Byggnader 130 266 130 266 91 078 Mark 29 493 29 493 7 818 SUMMA TAXERINGSVÄRDEN 159 759 159 759 98 896 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Not 11 2005 2004 2003 Upplupna räntebidrag 18 0 12 Förutbetalda försäkringar 128 109 78 HBV-återbäring 23 23 92 Övrigt 364 62 89 SUMMA 533 195 270 SPECIFIKATION AV RÄNTEBINDNINGSTID Not 12 2005 2004 2003 Räntebindning till Ränteförfall 2004 0 0 50 940 Ränteförfall 2005 0 49 820 23 228 Ränteförfall 2006 73 618 10 000 10 000 Ränteförfall 2007 0 10 000 10 000 Ränteförfall 2008 10 000 10 000 10 000 Ränteförfall 2009 30 000 30 000 0 Ränteförfall 2015 23 000 0 0 Kortfristig del av långfristig skuld -300-300 -300 SUMMA 136 318 109 520 103 868 25
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Not 13 2005 2004 2003 Periodiserade leverantörsskulder mm 120 45 623 Utgiftsräntor 1 111 1 424 1 534 Arbetsgivaravgift 22 25 20 Semesterskuld 114 63 63 Övrigt, reserverade kostnader 0 1 100 263 SUMMA 1 367 2 658 2 503 26
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning och resultat framgår av balansräkningen per den 31 december 2005 och resultaträkningen för perioden 1 januari 2005 31 december 2005. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att balanserade vinstmedel disponeras så: att i ny räkning överförs 6 928 tkr. Tanumshede 2006-04-11 Min revisionsberättelse har angivits den 11 april 2006. Kjetil Gardshol Auktoriserad revisor 27
28
Tanums Bostäder AB Affärsvägen 3 457 31 Tanumshede Tfn 0525-183 50 Fax 0525-183 01 info@tanumsbostader.se www.tanumsbostader.se WWW.PROFIL.SE/OMSLAGSFOTO: JOHNÉR/TRYCK: MUNKREKLAM 2006