ÅRSREDOVISNING 2018
ÅRSREDOVISNING Styrelsen för (745000-2063) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2018-01-01-2018-12-31, föreningens 67:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen, som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), har sitt säte i Lund. Bostadsrättsföreningens byggnader uppfördes år 1951 på fastigheten Lagerbring 4 som föreningen innehar med äganderätt Fastighetens adress är Lagerbrings väg 6 i Lund. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal 1 4 2 26 3 2 5 2 34 Yta m² 108 1 446 154 242 1 950 Lokaler, hyresrätt 3 205 Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 25 april 2018, varvid 13 röstberättigade medlemmar deltog. Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma Leif Runeson ordförande, vald till stämman 2019 Gustav Svanberg vice ordförande, vald till stämman 2019 Agnes Baude sekreterare, vald till stämman 2019 Otto Nordander vice sekreterare, vald till stämman 2019 Janet Runeson kassör, vald till stämman 2019 Marie Gustavsson ledamot utsedd av HSB Skåne, avgått i februari 2019 Madeleine Boström styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Johan Bengtsson styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Linus Hall styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Gun Rydhög styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Sida 2 / 14
Av föreningen vald revisor har varit Sven-Peter Jönsson med Lena Andersson som revisorssuppleant samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Vid årets slut bestod valberedningen av styrelsen. Föreningen har avtal med nedanstående företag Leverantörer Avtalstyp Energi Sverige elavtal Kraftringen uppvärmning med fjärrvärme ComHem kabel-tv ComHem och B2 Bredband bredband HSB Skåne ekonomisk förvaltning Clifa teknisk förvaltning HSB Skåne underhållsplansavtal Länsförsäkringar fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsårets slut Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts den 25 juli 2018 av styrelsen tillsammans med underhållsplanerare från HSB Skåne och av styrelsen den 18 september 2018. Vid besiktningen framkom inga akuta brister. Resultaten är inlagd i underhållsplanen. Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder: Byte av entrédörrar inkl. trösklar och uppställbara dörrstängare Byte av dörrar mellan trapphus och källarplan Fortsättning av pannrumsarbetena, bl.a. byte av garageport. Enstaka jobb återstår. Renovering av yttre källartrappor Installation av råttstopp på avloppsledningen nära gatan Utförda renoveringar Byggnadsdel Senast utförd Elledningar i lägenheter 1992 Vattenledningar, fuktspärr i badrum 2001 Miljöhus, nybyggnad 2003 Balkonger renovering, byte av fronter 2004 Tak, byte av samtliga takpannor och plåtar 2007 Brandskyddsutrustning utanför lägenheterna 2011 El i gemensamma lokaler 2012 Ombyggnad av fjärrvärmecentralen, optimering 2015 Byte av lägenhetsdörrar till säkerhetsdörrar 2016 Byte av samtliga relevanta lås i fastigheten 2016 Renovering av styrelserummet 2016 Funktionsåterställning av f.d pannrum och garage 2017 Sida 3 / 14
Några mindre arbeten återstår Renovering av taken ovanför entréerna 2017 Framtida underhåll Färdigställande av pannrumsarbetena 2019 Filmning av dagvattenledningrana (regnvatten) 2019 Vid besiktningarna 2016 och 2017 uppmärksammades ett tänkbart behov av följande större arbeten med tanke på husets ålder: omfogning av tegelfogar på ytterväggarna, omläggning av dränering och fuktskydd under mark samt byte eller strumpning av avloppsrör. Inga större skador har inträffat som kräver omedelbara åtgärder. Styrelsens ambition är att vid behov genomföra en stor åtgärd ungefär vart tredje år. Under året har spolning och filmning av avloppssystemet inomhus genomförts. En akut skada har lagats. Eftersom den tekniska besiktningsrapporten ännu inte är klar, saknar styrelsen beslutsunderlag för vilka arbeten som krävs och när de ev. behöver genomföras. Styrelsen har efter diskussion med experter förstått att byggnadens ytterväggar är så inhomogena att fuktmätningar inte ger någon vägledning om dräneringens funktion. I stället får regelbunden manuell kontroll av eventuell dålig lukt och svarta fläckar indikera om den inte fungerar. Även när det gäller omfogning av tegelfogar är det manuell besiktning som avgör när en åtgärd behöver genomföras. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 836 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2019 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder 900 820 836 836 836 836 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2014 2015 2016 2017 2018 Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 6 284 750 kr. Under året har föreningen amorterat 142 700kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 44 år. Väsentliga händelser i föreningens ekonomi Föreningen har under 2017 skrivit ett hyresavtal med brf Backgården 1, vilket innebär att Backgården 1 betalar hyra för de lokaler som den föreningen disponerar i vårt hus. Föreningen har också skrivit avtal med brf Backgården 1 och brf Backgården 2 om att renovera de delar av det gamla pannrummet som inte längre används så att de i framtiden kan hyras ut. Renoveringen betalas av föreningarna gemensamt eftersom de har använt dem tillsammans. Efter renoveringen är dessa lokaler Backgårdens egendom. De tecknade avtalen är två av tre planerade avtal som ska ersätta de avtal som ursprungligen har gällt från 1953. Det tredje avtalet, som i huvudsak gäller fördelning av kostnader mellan Backgården 1 och Backgården för bl.a. fjärrvärme, el och vatten, är fortfarande inte klart. Sida 4 / 14
Brf Backgården har sedan 2018-01-01 via avtal uppdragit åt Clifa att stå för föreningens fastighetsskötsel. Detta innebär högre kostnader än tidigare för föreningens fastighetsskötsel, men innebär också väsentligt mindre arbete för styrelsen när det gäller arbetsledning och kontroll av utfört arbete. Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 55 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 4 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 5 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 54 Under året har, baserat på kontraktsdatum, 5 bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 7 bostadsrätter). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Det ska noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare samt att om en medlem innehar flera bostadsrätter har medlemmen en röst. Flerårsöversikt 2018 2017 2016 2015 Nettoomsättning, tkr 1 700 1 704 1 641 1 646 Resultat efter finansiella poster, tkr 332-90 213 422 Eget kapital, tkr 1 537 1 205 1 295 1 082 Taxeringsvärde, tkr 27 600 27 600 27 600 22 800 -varav byggnad, tkr 14 800 14 800 14 800 14 000 Soliditet 19% 15% 15% 13% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder 836 836 836 836 Bankskuld/m² bostadsrättsyta 3 223 3 296 3 357 3 418 Räntekostnad/m² bostadsrättsyta 36 67 88 97 Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 23% 23% 24% 29% Avsättn. underhållsfond/m² byggnadsyta 37 35 35 195 Ianspr.tagande underhållsfond/m² byggn 0 132 0 0 Avskrivning/m² byggnadsyta 87 82 73 86 En snittlägenhet på 57 m² kan förenklat sägas vara belånad med 183 700 kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 57 m² belöper en månadsavgift om ca 4 000 kr/månad. Sida 5 / 14
Förändring i eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 43 890 987 235 263 837-89 606 1 205 357 Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning -89 606 89 606 0 Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 79 000-79 000 0 Årets resultat 331 680 331 680 Belopp vid årets utgång 43 890 1 066 235 95 232 331 680 1 537 037 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond 174 232 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -79 000 Årets resultat 331 680 Summa till stämmans förfogande 426 912 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning 426 912 Sida 6 / 14
RESULTATRÄKNING 2018-01-01-2017-01-01- Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 1 700 399 1 704 030 Övriga rörelseintäkter 107 088 3 482 Summa rörelseintäkter 1 807 487 1 707 512 Rörelsekostnader Driftskostnader 2-1 115 856-999 325 Underhåll enligt plan 0-282 389 Övriga externa kostnader 3-44 969-41 026 Personalkostnader 4-58 003-171 886 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -188 053-175 106 Summa rörelsekostnader -1 406 882-1 669 732 Rörelseresultat 400 605 37 780 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster 2 539 4 276 Räntekostnader och liknande resultatposter -71 464-131 662 Summa finansiella poster -68 925-127 386 Resultat efter finansiella poster 331 680-89 606 Årets resultat 331 680-89 606 Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat 331 680-89 606 Reservering till fond för yttre underhåll -79 000-74 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 0 282 389 Över-/underskott efter disposition av underhåll 252 680 118 783 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 7 / 14
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 6 575 955 6 312 363 Inventarier, verktyg och installationer 6 0 6 194 Summa materiella anläggningstillgångar 6 575 955 6 318 557 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 7 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 6 576 455 6 319 057 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 141 294 255 000 Aktuell skattefordran 2 612 3 360 Övriga fordringar 8 83 227 53 028 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 9 019 5 765 Summa kortfristiga fordringar 236 152 317 154 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 10 0 500 000 Summa kortfristiga placeringar 0 500 000 Kassa och bank Kassa och bank 11 1 451 383 865 652 Summa kassa och bank 1 451 383 865 652 Summa omsättningstillgångar 1 687 536 1 682 806 SUMMA TILLGÅNGAR 8 263 991 8 001 863 Sida 8 / 14
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 43 890 43 890 Fond för yttre underhåll 1 066 235 987 235 Summa bundet eget kapital 1 110 125 1 031 125 Fritt eget kapital Balanserat resultat 95 232 263 837 Årets resultat 331 680-89 606 Summa fritt eget kapital 426 912 174 232 Summa eget kapital 1 537 037 1 205 357 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 6 142 050 6 284 750 Summa långfristiga skulder 6 142 050 6 284 750 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 142 700 142 700 Leverantörsskulder 146 982 122 166 Övriga skulder 14 84 593 105 303 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 210 629 141 587 Summa kortfristiga skulder 584 904 511 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 263 991 8 001 863 Sida 9 / 14
NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta; övriga tillgångar och avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Skulder har värderats till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella skulder som värderats till verkligt värde. Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar inkomster till nominellt belopp (fakturabelopp). Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över den beräknade nyttjandeperioden. Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastigheten delats upp på dessa. Mark skrivs inte av. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnadskomponenter 0,8% - 6,7% Inventarier 20,0% Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. 1 Nettoomsättning 2018 2017 Hyresintäkter bostäder -200 0 Hyresintäkter lokaler 60 972 60 538 Årsavgifter bostäder 1 631 172 1 631 172 Intäkter pant, överlåtelser 7 055 12 320 Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 1 400 0 Summa nettoomsättning 1 700 399 1 704 030 2 Driftskostnader 2018 2017 Löpande underhåll 333 816 267 524 Reparation, förbrukningsmaterial, mm 500 0 Lokalvård, städning 53 159 47 796 Snöröjning 11 769 3 091 El 23 455 23 169 Uppvärmning 363 551 369 929 Vatten, avlopp 46 053 35 291 Renhållning, sophämtning 33 545 34 968 Kabel-TV, internet 18 083 18 041 Fastighetsförsäkringspremier 18 036 16 586 Fastighetsskatt 45 458 44 710 Förvaltningsavtal 168 432 138 220 Summa drift 1 115 856 999 325 Sida 10 / 14
3 Övriga externa kostnader 2018 2017 Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor 300 0 Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso 6 608 225 Externt revisionsarvode 8 913 8 538 Kostnader pant, överlåtelser 10 586 14 245 Övriga förvaltningskostnader 7 362 6 818 Medlemsavgifter 11 200 11 200 Summa övriga externa kostnader 44 969 41 026 4 Personalkostnader 2018 2017 Arvode styrelsen 44 000 44 000 Övrig lön/ersättning styrelsen 0 92 893 Revisionsarvode 2 200 2 200 Sociala avgifter 11 803 32 793 Summa personalkostnader 58 003 171 886 5 Byggnader och mark 2018-12-31 2017-12-31 Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år: 2070 Anskaffn Ack av- och Årets Nyttjande- Redov värde värde nedskrivning avskrivning period 2018-12-31 Ursp. byggnad (komp. indelad) 7 649 029-3 679 900-126 096 56 3 843 033 Ursprunglig mark 1 554 800 1 554 800 Styr & Reglersystem 151 400-30 279-10 094 15 111 027 UnderCentral 371 763-44 613-14 869 25 312 281 Säkerhetsdörrar 358 063-17 900-17 900 20 322 263 Dörrar garage källare 445 451 0-12 900 20 432 551 Byggnader 10 530 506-3 772 692-181 859 6 575 955 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 8 530 255 8 172 192 Anskaffningsvärde mark 1 554 800 1 554 800 Inköp 445 451 358 063 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 530 506 10 085 055 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 772 692-3 603 732 Årets avskrivningar -181 859-168 960 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 954 551-3 772 692 Redovisat värde 6 575 955 6 312 363 Taxeringsvärde 2018-12-31 2017-12-31 Taxeringsvärden byggnad - bostäder 14 800 000 14 800 000 Taxeringsvärden mark - bostäder 12 800 000 12 800 000 Summa taxeringsvärde 27 600 000 27 600 000 Fastighetsbeteckning: Lagerbring 4 Byggnads- och värdeår: 1951 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not 16. Sida 11 / 14
6 Inventarier, verktyg och installationer 2018-12-31 2017-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 30 727 30 727 Utgående anskaffningsvärde 30 727 30 727 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivning -24 533-18 387 Årets avskrivning -6 194-6 146 Ackumulerad avskrivning enligt plan -30 727-24 533 Planenligt restvärde 0 6 194 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2018-12-31 2017-12-31 Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) 500 500 Utgående redovisat värde 500 500 8 Övriga fordringar 2018-12-31 2017-12-31 Skattekonto 6 336 6 334 Avräkningskonto HSB Skåne 76 891 46 694 Summa övriga fordringar 83 227 53 028 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2018-12-31 2017-12-31 Förutbetald försäkring 4 629 0 Förutbetald kabel-tv 4 390 4 375 Upplupna ränteintäkter 0 1 390 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 019 5 765 10 Övriga kortfristiga placeringar 2018-12-31 2017-12-31 Räntesats Löptid Placeringskonto HSB Skåne 0 500 000 Summa övriga kortfristiga placeringar 0 500 000 11 Kassa och bank 2018-12-31 2017-12-31 Sparbanken Skåne transaktionskonto 1 451 383 865 652 Summa kassa och bank 1 451 383 865 652 12 Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. Sida 12 / 14
13 Skulder till kreditinstitut 2018-12-31 2017-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering Swedbank Hyp AB Sparbanken Skåne Swedbank Hyp AB Nordea Hypotek Nordea Hypotek Stadshypotek Nordea Hypotek 0,70% 2019-01-28 40 000 1 080 000 1 120 000 1,02% 2019-02-28 41 400 2 028 600 2 070 000 0,87% 2019-03-30 20 000 705 000 725 000 1,50% 2018-10-17 0 0 918 000 1,41% 2019-08-19 9 300 795 150 804 450 1,05% 2019-09-01 8 000 782 000 790 000 1,90% 2020-10-21 24 000 894 000 0 142 700 6 284 750 6 427 450 Nästa års amortering beräknas uppgå till 142 700 142 700 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 6 142 050 6 284 750 Genomsnittsränta vid årets utgång 1,13% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till 570 800 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 5 571 250 Fem av föreningens lån ska slutbetalas under 2019. Styrelsen bedömer att lånen kommer att förlängas och därför är av långsiktig karraktär och de klassificeras därför som långfristiga per 2018-12-31, förutom den del som kommer amorteras under år 2019 som klassificeras som kortfristig. 14 Övriga kortfristiga skulder 2018-12-31 2017-12-31 Fond för inre underhåll 84 593 84 593 Övriga kortfristiga skulder 0 20 710 Utgående värde 84 593 105 303 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2018-12-31 2017-12-31 Förutbetalda månavgifter/hyror 137 240 128 318 Upplupna räntekostnader 9 322 4 769 Beräknat arvode för revision 8 500 8 500 Övriga interimskulder 55 567 0 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 210 629 141 587 Sida 13 / 14
16 Ställda säkerheter 2018-12-31 2017-12-31 Fastighetsinteckning Uttagna pantbrev i fastighet 7 920 000 7 920 000 Summa pantbrev som ställts som säkerhet för egen skuld 7 920 000 7 920 000 ort och datum Leif Runeson Gustav Svanberg Agnes Baude Otto Nordander Janet Runeson Vår revisionsberättelse har avgivits den Sven-Peter Jönsson Föreningsvald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sida 14 / 14