Styrelsen för HSB:s Brf Sexan får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01 till och med 2014-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VERKSAMHETEN Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen. Styrelsen har beslutat att inte höja avgifterna trots att ett stort dräneringsarbete av våra fastigheter kommer att utföras feb-juni 2015. Den extra stämma vi hade 8 oktober 2014 delade styrelsens åsikt om att innan vi vet vad detta arbete kommer att kosta är det svårt avgöra hur mycket pengar vi ev. behöver. Visar det sig att våra likvida medel inte räcker så har vi pga. vår goda ekonomi möjlighet att utöka våra lån. Räntekostnader för de lån vi redan har, har ju minskat. Vi har i juni 2014 gjort en extra amortering på ett av våra lån med 500 000 kr. Föreningens ekonomi Det väsentliga för en bostadsrättsförening är att den har ett positivt kassaflöde över tid. Föreningens årsavgifter ska täcka kostnader för drift, underhåll och räntekostnader samt utgifter för amortering av föreningens lån. Föreningen har ett från verksamheten positivt kassaflöde för räkenskapsåret, se not 1 under tilläggsupplysningar. Vid årets slut uppgår årsavgifterna till i genomsnitt 418 kr per kvm lägenhetsyta och år. Dessa ska täcka föreningens löpande kostnader för drift, finansiering samt planerat underhåll i enlighet med fastställd underhållsplan samt investeringar i förbättring av våra fastigheter, som saknas i underhållsplanen. Ombyggnader kan enligt nya redovisningsregler komma att redovisas som en kostnad i större utsträckning än enligt tidigare regler. Det gångna räkenskapsåret ger verksamheten ett överskott uppgående till 271 383 kr. Det fria egna kapitalet uppgår efter detta räkenskapsår till 1 754 656 kr. Planerat underhåll av fastigheterna har genomförts för 151 078 kr. Vid årets slut uppgår årsavgifterna till i genomsnitt 418 kr per kvm lägenhetsyta och år. 1
Fastighet Föreningens fastigheter Kungsängen 3:4 och 3:5 har ett taxeringsvärde uppgående till 57 400 000 kr, varav byggnadsvärdet är 34 800 000 kr. 1939-1940 byggdes föreningens hus och inflyttningsdatum var 1 oktober 1940. 1997 utfördes stam-, tak-, el-, balkong- och fasadrenovering 2002 Samtliga fönster i bostadsrättslägenheterna byttes ut mot 3-glas 2003 Taket på den låga byggnaden åtgärdades 2007 renovering av rostskador på balkongernas balkar samt renovering av hissarnas styroch drivsystem 2008 handikappanpassning av affärslokalerna 2009 ny lekplats anlagd 2010 grillplats anlagd på 4ans gård samt nya skyltfönster och entrédörrar i våra affärslokaler 2012 uppsättning av staket och grindar 2014 våra källarfönster utbytta till 3-glas, lyktstolpe uppsatt på 4ans gård samt beställt utbyte av styr-och reglersystem i undercentralen och utbyte av cirkulationspump för reglering av radiatorerna samt förbättringsåtgärder men installationen kommer att ske först i början på 2015. Vi har också beställt åtgärdande av odören från fettavskiljaren. Lägenhetsfördelning Föreningen har följande bostadsrätts- och uthyrningsenheter: Antal Bostadslägenheter med bostadsrätt 1 rok 31 med sammanlagd yta av 3 543 kvm 2 rok 19 3 rok 10 4 rok 4 Bostadslägenheter med hyresrätt 3 rok 1 Summa bostadslägenheter 65 Lokaler med bostadsrätt 3 Lokaler och förråd 17 P-plats 11 Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade hos Länsförsäkringar. Vår fastighetsförsäkring omfattar också bostadsrättsförsäkring för våra medlemmar. Underhåll av fastigheten HSB Sexan kommer under 2015 att påbörja ett större dräneringsarbete på 6:ans gård för att framgent minska riskerna för vattenskador för att sedan fortsätta med 4:ans gård 2016. Enligt den nya underhållsplanen ska lekplatsen målas och sanden bytas ut under 2015 men detta får skjutas framåt tills hela dräneringsarbetet är slutfört. 2
Till undercentralen beställdes ett nytt styr- och reglersystem i oktober 2014 till en kostnad av 72 700 kr samt byte av en cirkulationspump 31 537 kr, som reglerar våra radiatorer. Vidare kommer en förbättrad anslutning till uttaget för slamspolning att göras till fettavskiljaren. Kostnad 14 950 kr (obs alla uppgifter + moms). Föreningens underhållsfond Underhållsfondens storlek är vid räkenskapsårets slut 431 378kr. Styrelsen föreslår att stämman avsätter 428 000 kr till underhållsfonden. Styrelsens förslag till avsättning följer den rekommenderade avsättningen i underhållsplanen. Styrelsen föreslår också att stämman disponerar 151 078 kr ur fonden för täckande av utgifter för genomfört underhåll. Den årliga besiktningen enligt stadgarna gjordes den 10 oktober, 5 november samt 30 november och har varit mer omfattande än vanligt. Dessutom har styrelsen genomfört en brandskyddskontroll 18 september med hjälp av expertis samt haft ett par genomgångar med Boservice fastighetsskötsel. MEDLEMSINFORMATION Vid räkenskapsårets början var medlemsantalet 99. Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 5, antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 7. Vid räkenskapsårets slut var medlemsantalet 97. Under året har 4 (10) bostadsrätter överlåtits. Styrelse Styrelsen har följande sammansättning: Håkan Kahlström ordförande Tobias Fröberg vice ordförande Kristina Mac Key sekreterare Göran Liby ledamot Hans Abrahamsson ledamot Arvid Hallén ledamot Mattias Nyqvist ledamot utsedd av HSB Uppsala I tur att avgå ur styrelsen vid kommande ordinarie föreningsstämma är: Håkan Kahlström, Göran Liby och Hans Abrahamsson Revisorer Till revisor valdes vid extra stämman 8 oktober, Madelene Sundin och Maria Berlin som revisorssuppleant, samt en av HSB riksförbund utsedd revisor. Valberedning I valberedningen ingår Susanna Edler (sammankallande) och Nazar Akrami. 3
Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 14 maj 2014. En extra stämma hölls 8 oktober 2014 och huvudskälen var att föreningen saknade revisor och revisorssuppleant samt att vi ville påbörja processen att uppdatera föreningens normalstadgar från 2005 till normalstadgarna från 2011. Styrelsen har under året hållit 19 protokollförda sammanträden inkl. 1 per capsulambeslut. HSB Sexans valda representant vid HSB Uppsalas årsstämma den 15 maj var Håkan Kahlström. Skötsel av fastigheterna I huvudsak har skötseln av fastigheten lagts ut på entreprenad enligt följande: För fastighetsskötseln har Upplands Boservice AB anlitats och PD Miljöservice ombesörjer städning av trappor och källare. Vi har vidare avtal för skötseln av våra hissar med Uppsala Hiss AB där numera även service på sophissen ingår. Vi har vidare begärt ett anbud på ett avtal om service för våra 5 dräneringspumpar av Upplands Boservice AB men trots påstötningar av vår förvaltare har vi ännu inte fått ett sådant anbud Administration Den ekonomiska förvaltningen har utförts av Upplands Boservice AB. Allmän administration har skötts av fastighetsförvaltare Mikael Norell (HSB) t.o.m. april då han ersattes av Mattias Nyqvist (HSB). Övrigt Alla medlemmar har fått sig tilldelat en s.k. välkommenbroschyr med förklaringar om olika saker i föreningen, som kan vara bra att veta då man flyttar in samt nuvarande stadgar, ordningsföreskrifter, skötselanvisningar av fönstren mm. Vi distribuerar också en s.k. medlemsinformation några gånger under året. Styrelsen har också utarbetat instruktioner för valberedningen eftersom sådan begärts. Från och med 2014 gäller ny normgivning från Bokföringsnämnden gällande regler för årsredovisningar, se text under tilläggsupplysningar. 4
FLERÅRSÖVERSIKT Om inget annat anges redovisas nyckeltalen i tusentals kronor. I likvida medel ingår både penningplaceringar på kort och lång sikt. Kassalikviditet visar föreningens betalningsförmåga på kort sikt. Överskott för underhåll är ett mått som visar föreningens möjlighet att finansiera byggnadens förslitning. 2014 2013 2012 2011 2010 Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm 418 418 418 404 404 Låneskuld kr/kvm 508 622 629 798 806 Likvida medel 2 296 2 005 1 830 2 693 2 238 Kassalikviditet 200,0% 223,4% 165,3% 284,7% 210,3% Soliditet 55,5% 50,5% 48,6% 45,8% 42,4% Överskott för underhåll kr/kvm 86 102 87 172 104 Nettoomsättning 2 900 2 902 2 905 2 837 2 826 Årets resultat 271 61-198 358-447 Eget kapital 4 227 3 956 3 894 4 093 3 735 varav underhållsfond 431 303 364 330 766 Utfört underhåll 151 45 233 140 612 Definitioner nyckeltal Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter (el, kabel-tv och liknande). Låneskuld kr/kvm. Föreningens totala fastighetslån fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler. Likvida medel består av föreningens placeringar, banktillgodohavanden och avräkningskonto hos HSB Uppsala. Kassalikviditet beräknas som omsättningstillgångar exklusive lager i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet beräknas som justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Överskott för underhåll kr/kvm beräknas utifrån årets resultat +avskrivningar + planerat underhåll per kvm-yta för bostäder och lokaler. Nettoomsättning de olika delposterna redovisas i not nettoomsättning. Resultat efter finansiella poster och årets resultat se resultaträkningen. Eget kapital och underhållsfond se balansräkningens skuldsida. Utfört underhåll visar utfört planerat underhåll i enlighet med föreningens stadgar. 5
Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under räkenskapsåret och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. RESULTATDISPOSITION Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 1 483 273 Årets resultat 271 383 Att disponera 1 754 656 Styrelsen föreslår följande disposition: Till föreningens underhållsfond avsätts enligt plan 428 000 Uttag ur föreningens underhållsfond för utfört underhåll -151 078 Balanserat resultat 1 477 734 1 754 656 6
RESULTATRÄKNING 1 Rörelseintäkter 2014-01-01-2013-01-01 - 2014-12-3 2013-12-31 1 Nettoomsättning 2 2 900 147 2 901 676 Summa rörelseintäkter 2 900 147 2 901 676 Rörelsekostnader Fastighets- och driftkostnader 3-2 038 306-2 209 704 Övriga externa kostnader 4-76 565-110 988 Personalkostnader 5-60 214-61 433 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6-407 700-395 602 Summa rörelsekostnader - 2 582 785-2 777 727 a 1 a Rörelseresultat 317 362 123 949 Finansiella poster 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 13 913 16 863 Räntekostnader och liknande resultatposter - 59 891-79 583 Summa finansiella poster -45 978-62 720 1 Resultat efter finansiella poster 271 383 1 61 229 1 # Årets resultat 271 383 61 229 7
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not 2014-12-31 2013-12-31 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 5 397 975 5 805 675 Summa materiella anläggningstillgångar 5 397 975 5 805 675 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 9 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 5 398 475 1 5 806 175 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar a 1 a Kundfordringar 10 0 104 946 Övriga fordringar 11 2 295 943 2 004 983 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 38 784 41 913 Summa kortfristiga fordringar 2 334 727 2 151 842 Summa omsättningstillgångar 2 334 727 1 2 151 842 SUMMA TILLGÅNGAR 7 733 202 1 7 958 017 8
EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital 1 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 2 041 031 2 041 031 Fond för yttre underhåll 431 378 303 478 Summa bundet eget kapital 2 472 4091 2 344 5091 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 483 273 1 549 943 Årets resultat 271 383 61 229 Summa fritt eget kapital 1 754 656 1 6173 Summa eget kapital 13 4 227 066 3 955 682 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 14 2 338 630 3 039 155 Summa långfristiga skulder 2 338 630 3 039 155 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 14 167 920 31 688 Leverantörsskulder 148 273 166 367 Skatteskulder 7 749 7 209 Övriga skulder 15 149 2733 108 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 694 294 624 808 Summa kortfristiga skulder 67 507 963 180 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 733 202 7 958 017 slut 1 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter 1 Fastighetsinteckningar 9 394 000 9 394 000 Summa ställda säkerheter 9 394 000 9 394 000 Ansvarsförbindelser Inga 1 Inga 9
Tilläggsupplysningar Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd, BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Årsredovisningen upprättas för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Enligt beslut av Bokföringsnämnden kommer progressiva avskrivningar inte att vara tillåtna i det nya regelverket, vilket kan påverka avskrivningarnas storlek. Detta kan medföra att årets resultat och jämförelsetal avviker från tidigare framtagen årsredovisning och budget. Redovisnings- och värderingsprinciper Fordringar är upptagna till belopp varmed de beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till anskaffningsvärdet, med avdrag för planenliga avskrivningar. Fastigheter Avskrivning av byggnader sker enligt en 100-årig linjär avskrivningsplan varav återstår 13 år. Lekplatsutrustningen skrivs av med 20 procent per år. Planen grundar sig på avskrivningarnas anskaffningsvärde. Duvskyddet avskrivs på 10 år. Underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22,0 procent. 10
Not 1 Förenklat kassaflöde 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Resultat efter finansiella poster 271 383 61 229 Tillkommer: avskrivningar 407 700 395 602 Ökning/minskning av långfristiga skulder -564 293-35 563 Årets förenklade kassaflöde 114 790 421 268 Resultat efter finansiella poster justeras genom att avskrivningarna (som inte innebär någon utbetalning) ersätts av föreningens amorteringar (som är en utbetalning). Förenklat kassaflöde är relevant under förutsättning att amorteringstakten på föreningens lån är i överensstämmelse med tillgångarnas beräknade livslängd. Not 2 Nettoomsättning 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Årsavgifter bostäder 1 482 064 1 482 064 Årsavgifter lokaler 241 856 250 258 Hyresintäkter bostäder 42 264 40 800 Hyresintäkter lokaler 1 037 186 1 020 857 Hyresintäkter p-platser 87 400 88 400 Överlåtelseavgift 5 553 14 417 Pantförskrivningsavgift 1 776 4 880 Övriga intäkter 2 048 0 Summa nettoomsättning 2 900 147 2 901 676 11
Not 3 Fastighets- och driftkostnader 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Driftkostnader 1 Fastighetsskötsel 210 647 205 148 Serviceavtal 58 993 23 048 Entreprenadstäd 110 629 107 146 Sotning och rengöring kanaler 6 559 0 Besiktningskostnader 1 097 6 909 Snörenhållning 0 05 Förbrukningsmaterial 14 986 4 117 Reparationer 70 630 420 163 Elavgifter 77 446 74 888 Uppvärmning 547 899 568 310 Vatten och avlopp 136 523 106 357 Sophämtning 100 066 103 674 Fastighetsförsäkringar 44 004 36 492 Kabel-TV, bredband m.m. 51 293 50 500 Fastighetsskatt/fastighetsavgift 197 105 196 650 Administrativ förvaltning enligt avtal 94 503 93 591 Vicevärdstjänster enl avtal 116 869 114 743 Övriga externa tjänster, drift 19 113 14 495 Studie- och fritidsverksamhet 7 108 4 200 Medlems- och föreningsavgifter 20 400 20 400 Övriga driftkostnader 1 358 12 668 Summa driftkostnader 1 887 228 2 164 603 1 Underhållskostnader 1 Planerat underhåll fönster och dörrar 151 078 0 Planerat underhåll vatten och avlopp 0 45 100 Summa underhållskostnader 151 078 1 45 100 Summa fastighets- och driftkostnader 2 038 306 2 209 704 Not 4 Övriga externa kostnader 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Telefon och porto 5 115 4 466 Konsultarvoden 63 889 98 748 Revisionsarvode extern revisor 7 560 7 774 Summa övriga externa kostnader 76 565 110 988 12
Not 5 Personalkostnader 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Styrelsearvode 44 501 44 400 Revisionsarvode föreningsrevisor 3 160 5 134 Arvode valberedning 3 115 3 108 Arbetsgivaravgifter och löneskatter 9 438 8 791 Summa personalkostnader 60 214 61 433 Not 6 Av- och nedskrivningar 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Avskrivning byggnader 365 997 342 766 Avskrivning byggnadinventarier 10 150 10 150 Avskrivning markanläggningar 31 553 31 553 Avskrivning maskiner och inventarier 0 133 Summa av- och nedskrivningar 407 700 395 602 Not 7 Finansiella poster 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Ränteintäkter från avräkning, bank och dyl. 127 15 990 Ränteintäkter från hyres- och kundfordringar 2 683 853 Ränteintäkter från skattekonto 103 20 Räntekostnader -59 891-79 583 Summa finansiella poster -45 978-62 720 13
Not 8 Materiella anläggningstillgångar 2014-12-31 2013-12-31 Fastigheter Byggnader, ingående anskaffningsvärde 11 249 023 11 249 023 Byggnadsinventarier 148 000 148 000 Ingående avskrivningar på byggnader -6 125 072-5 782 306 Ingående avskrivningar, byggnadsinventarier -25 800-15 650 Årets avskrivningar, byggnader -365 997-342 766 Årets avskrivningar, byggnadsinventarier -10 150-10 150 Bokförda värden byggnader 4 870 004 5 246 151 Mark 307 100 307 100 Markanläggningar 315 530 315 530 Ingående avskrivningar på markanl. -63 106-31 553 Årets avskrivningar på markanläggningar -31 553-31 553 Utgående planenligt restvärde fastigheter 5 397 975 5 805 675 Taxeringsvärde byggnader 34 800 000 34 800 000 Taxeringsvärde mark 22 600 000 22 600 000 Maskiner och inventarier Inventarier, ing anskaffningsvärde 55 673 55 673 Ingående avskrivningar på inventarier -55 673-44 540 Årets avskrivningar på inventarier 0-133 Restvärde maskiner och inventarier 0 1 0 1 Not 9 Andra långfr. värdepappersinnehav 2014-12-31 2013-12-31 Aktier och andelar Summa andra långfr. v.pappersinnehav 500 500 Not 10 Kundfordringar 2014-12-31 2013-12-31 Avgifts- och hyresfordringar 0 104 946 Summa kundfordringar 0 104 946 Not 11 Övriga fordringar 2014-12-31 2013-12-31 I avräkning med HSB Uppsala 2 295 741 2 004 678 Avräkning skatter och avgifter 202 305 Summa övriga fordringar 2 295 943 2 004 983 14
Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Kostnader för vatten och avlopp 4 058 10 279 Sophämtningskostnader 5 976 6 586 Försäkringspremier 15 852 300 Kabel TV-avgifter m.m. 12 899 12 748 Summa förutbet kostn och uppl intäkter 38 784 41 913 Not 13 Förändring av eget kapital 1 Belopp vid årets ingång Disposition enl stämmobeslut Räkenskapsårets resultat Belopp vid årets utgång Insatser 241 031 241 031 Upplåtelseavgifter 1 800 000 1 800 000 Summa medlemsinsatser 2 041 031 2 041 031 Underhållsfond 303 478 127 900 431 378 Balanserat resultat 1 549 943-66 67 483 272 Redovisat resultat 61 229-61 229 271 383 271 383 3 955 682 0 271 383 4 227 065 Not 14 Skulder till kreditinstitut 1 Långivare Ränta Löptid Skuldbelopp Stadshypotek 1,65% 2015-03-18 963 781 Stadshypotek 1,68% 2015-09-30 1 542 769 Summa 2 506 550 Avgår kortfristig del (nästa års amortering) 167 920 Summa 2 338 630 Not 15 Övriga skulder 2014-12-31 2013-12-31 Momsskulder 55 795 39 632 Depositioner 93 476 93 476 Summa övriga skulder 149 2733 108 15
Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Löner och arvoden 47 794 49 717 Arbetsgivaravgifter 14 760 15 621 Arvode revision 7 700 7 700 Elavgifter 5 441 6 151 Uppvärmningskostnader 90 256 78 250 Förutbetalda hyror och avgifter 527 453 465 723 Upplupna räntekostnader 890 1 646 Summa uppl kostn och förutbet int 694 294 624 808 16
Uppsala 2015 - SISTA SIDAN FINNS HOS TINNA I ORIGINAL. 17