1(18) Org nr Årsredovisning för räkenskapsåret 2017 Styrelsen avger följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Verksamheten 2 Medlemsinformation 4 Flerårsöversikt 5 Förändring i eget kapital 6 Resultatdisposition 6 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter 11 Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 11 Upplysningar till resultaträkningen 11 Upplysningar till balansräkningen 14 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i svenska kronor, SEK. Uppgifter inom parentes avser föregående år.
2(18) Förvaltningsberättelse Styrelsen för () får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret - 2017-12-31. Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag som bildades 1987. Föreningen äger byggnaderna på fastigheterna Berthåga 21:1 m.fl. som byggdes år 1988-1989 i vilka man upplåter lägenheter och lokaler. Marken innehas med äganderätt. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Föreningens gällande stadgar registrerades hos Bolagsverket 2015-09-08. Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-04-27. Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Styrelsens sammansättning: Roland Fredriksson ordförande Karl-Gunnar Örenius vice ordförande i tur att avgå Anders Larnemark sekreterare i tur att avgå Michael Grahn ledamot i tur att avgå Shapon Islam ledamot Carolin Danielsson ledamot Tommy Olsson ledamot utsedd av HSB Uppsala Charlotta Elofsson suppleant i tur att avgå Anna Nilsson suppleant i tur att avgå Firmatecknare är Roland Fredriksson, Michael Grahn, Carolin Danielsson och Anders Larnemark, två i förening. Styrelsen har sitt säte i Uppsala. Revisorer har under året varit Jan-Olof Råman, vald av föreningen och Niclas Wärenfeldt från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. Som suppleant för Jan-Olof Råman valdes Lars Palm. I valberedningen ingår Ewa Grahn, sammankallande, RoseMarie Palm och Sueb Hussein. Vicevärd har varit RoseMarie Palm. Studie- och fritidsledare har varit Michael Grahn. Förningens hemsida administreras av Ewa och Michael Grahn samt Anna Nilsson.
3(18) Föreningen har avtal med nedanstående företag: Leverantör Avtalstyp Upplands Boservice AB Ekonomisk förvaltning Upplands Boservice AB Fastighetsskötsel Upplands Boservice AB Ventilitionsservcie Soma Städ AB Städning (trapphus, kvartersgårdar) Kone AB Service och reparation av hissar Certego AB Nyckeladministration Väsentliga händelser under räkenskapsåret Ekonomi Det gångna räkenskapsåret ger verksamheten ett överskott uppgående till 2 493 843 kr. Det fria egna kapitalet uppgår efter detta räkenskapsår till 15 799 177 kr. Planerat underhåll av fastigheterna har genomförts för 285 177 kr. Det väsentliga för en bostadsrättsförening är att den har ett positivt kassaflöde över tid. Föreningens årsavgifter ska täcka kostnader för drift, underhåll och räntekostnader samt utgifter för amortering av föreningens lån. Föreningen har ett från verksamheten positivt kassaflöde för räkenskapsåret, se kassaflödesanalys på sid 10. Underhåll och investeringar Underhållsfondens storlek är vid räkenskapsårets slut 7 277 387 kr. Styrelsen föreslår att stämman avsätter 1 544 000 kr till underhållsfonden. Styrelsens förslag till avsättning följer den rekommenderade avsättningen i underhållsplanen. Styrelsen föreslår också att stämman disponerar 285 177 kr ur fonden för täckande av utgifter för genomfört underhåll. Beslutande organ är föreningsstämman. Under året har större underhåll utförts enligt nedan. Kvartersgård 2 har utrustats för uthyrning till medlemmarna av gemenskapssal, gästrum och bastu. Ett elektroniskt bokningssystem har installerats för driftsättning i början av 2018. En hyreslägenhet har renoverats. Markunderhåll har genomförts. Den årliga besiktningen enligt stadgarna utfördes löpande under året. Planerat underhåll 2018 Underhåll av hissarna Underhåll av balkongerna på lamellhusen Underhåll muren Kullerstensvägen 2 Byte av garagedörrar 550 000 kr 200 000 kr 150 000 kr 950 000 kr Planerat underhåll 2019 Fasad och fönster Styrelsen beslutade att inte höja årsavgifterna. Ingen höjning är planerad under 2018.
4(18) Medlemsinformation Vid räkenskapsårets slut uppgår årsavgifterna till i genomsnitt 773 kr per kvm lägenhetsyta och år. Årsavgifterna ska täcka föreningens löpande kostnader för drift och finansiering samt beräknat planerat underhåll av fastigheten i enlighet med fastställd underhållsplan. Vid räkenskapsårets slut var medlemsantalet 199 (198). Under året har 10 (14) bostadsrätter överlåtits. Inom parentes anges antal föregående år. Föreningens fastigheter Berthåga 21:1 m.fl. har ett taxeringsvärde uppgående till 125 034 000 kr, varav byggnadsvärdet är 89 503 000 kr. Fastigheterna bebyggdes 1988-1989. Föreningen har följande bostadsrätts- och uthyrningsenheter: Bostadslägenheter med bostadsrätt 2 rok 54 st med sammanlagd yta av 13 356 kvm 3 rok 32 st 4 rok 34 st 5 rok 22 st 6 rok 4 st Bostadlägenheter med hyresrätt totalt 100 kvm 1 rok 4 st Summa bostadslägenheter 150 st Lokaler och förråd 2 st Garage 62 st P-plats med motorvärmare 51 st P-platser 34 st P-plats med avgiftsmätare 12 st Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade hos Länsförsäkringar.
5(18) Flerårsöversikt Om inget annat anges redovisas nyckeltalen i tusentals kronor. I "likvida medel" ingår både penningplaceringar på kort och lång sikt. "Kassalikviditet" visar föreningens betalningsförmåga på kort sikt. "Överskott för underhåll" är ett mått som visar föreningens möjlighet att finansiera byggnadens förslitning. 2017 2016 2015 2014 Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm 773 773 773 773 Låneskuld kr/kvm 5 885 6 030 6 224 6 323 Likvida medel 13 441 10 951 11 180 9 384 Kassalikviditet i % 303,2 814,0 343,7 313,9 Soliditet i % 28,6 26,6 24,6 23,7 Överskott för underhåll kr/kvm 313 339 281 289 Nettoomsättning 10 811 10 871 10 879 10 857 Resultat efter finansiella poster 2 494 1 947 1 042 354 Årets resultat 2 494 1 947 1 042 354 Eget kapital 32 220 29 726 27 779 26 737 varav underhållsfond 7 277 6 961 6 831 6 824 Utfört underhåll 285 1 178 1 304 1 358 Definitioner nyckeltal Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter (el, kabel-tv och liknande). Låneskuld kr/kvm. Föreningens totala fastighetslån fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler. Likvida medel består av föreningens placeringar, banktillgodohavanden och avräkningskonto hos HSB Uppsala samt klientmedelskonto hos Upplands Boservice AB. Kassalikviditet beräknas som omsättningstillgångar exklusive lager och förutbetalda kostnader/ upplupna intäkter i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet beräknas av summa eget kapital delat med totala tillgångar (balansomslutning). Visar hur stor del av tillgångarna som är finansierade med egna medel (inte lån eller andra skulder). Talet bör aldrig vara under 0 vilket innebär att allt eget kapital är förbrukat. Överskott för underhåll kr/kvm beräknas utifrån årets resultat +avskrivningar + planerat underhåll per kvm-yta för bostäder och lokaler. Nettoomsättning - de olika delposterna redovisas i not "nettoomsättning". Resultat efter finansiella poster och årets resultat - se resultaträkningen. Eget kapital och underhållsfond - se balansräkningens skuldsida. Utfört underhåll visar utfört planerat underhåll i enlighet med föreningens stadgar.
6(18) Förändring i eget kapital Medlems Upplåtelse Fond för yttre Balanserat Redovisat Totalt insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 9 143 010-6 960 70011 675 076 1 946 88529 725 671 Avsättning till fond för yttre underhåll 1 495 000 Årets uttag till fond för yttre underhåll -1 178 313 Balanseras i ny räkning 1 630 198-1 946 885 Upplåtelse av ny bostadsrätt - - Årets resultat 2 493 843 2 493 843 Belopp vid årets utgång 9 143 010 0 7 277 38713 305 274 2 493 84332 219 514 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat 13 305 274 Årets resultat 2 493 843 Att disponera 15 799 117 Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande Till föreningens underhållsfond avsätts enligt plan 1 544 000 Uttag ur föreningens underhållsfond för utfört underhåll -285 177 Balanserat resultat 14 540 294 Summa 15 799 117 Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under räkenskapsåret och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning.
7(18) Resultaträkning Not Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 10 811 095 10 871 369 Summa rörelseintäkter 10 811 095 10 871 369 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 3-5 634 927-6 034 673 Övriga externa kostnader 4-104 858-28 827 Personalkostnader och arvoden 5-194 312-179 726 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 403 186-1 403 186 Summa rörelsekostnader -7 337 283-7 646 412 Rörelseresultat 3 473 812 3 224 957 Finansiella poster 6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 17 837 22 018 Räntekostnader och liknande resultatposter -997 806-1 300 090 Summa finansiella poster -979 969-1 278 072 Resultat efter finansiella poster 2 493 843 1 946 885 Resultat före skatt 2 493 843 1 946 885 Årets resultat 2 493 843 1 946 885
8(18) Balansräkning Not 2017-12-31 2016-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 99 048 599 100 451 785 Summa materiella anläggningstillgångar 99 048 599 100 451 785 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 99 049 099 100 452 285 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts, hyres- och kundfordringar 3 746 35 790 Övriga fordringar 9 6 582 757 4 085 940 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 238 709 215 411 Summa kortfristiga fordringar 6 825 212 4 337 141 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 11 6 055 615 6 039 912 Summa kortfristiga placeringar 6 055 615 6 039 912 Kassa och bank Kassa och Bank 12 825 518 825 518 Summa kassa och bank 825 518 825 518 Summa omsättningstillgångar 13 706 345 11 202 571 SUMMA TILLGÅNGAR 112 755 444 111 654 856
9(18) Balansräkning Not 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 9 143 010 9 143 010 Fond för yttre underhåll 7 277 387 6 960 700 Summa bundet eget kapital 16 420 397 16 103 710 Fritt eget kapital Balanserat resultat 13 305 274 11 675 076 Årets resultat 2 493 843 1 946 885 Summa fritt eget kapital 15 799 117 13 621 961 Summa eget kapital 32 219 514 29 725 671 Långfristiga skulder 13 Övriga skulder till kreditinstitut 76 015 306 80 537 943 Summa långfristiga skulder 76 015 306 80 537 943 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 13 2 584 364 0 Leverantörsskulder 646 186 266 927 Skatteskulder 30 585 18 519 Övriga skulder 14 105 045 120 240 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 1 154 444 985 556 Summa kortfristiga skulder 4 520 624 1 391 242 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 112 755 444 111 654 856
10(18) Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Årets resultat 2 493 843 1 946 885 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 403 186 1 403 186 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 897 029 3 350 071 Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) övriga kortfristiga fordringar -13 634-72 759 Ökning (+) /minskning (-) av kortfristiga skulder (exkl. kortfristig del av skulder till kreditinstitut) 545 018-918 192 Kassaflöde från löpande verksamhet 4 428 413 2 359 120 Finansieringsverksamheten Ökning (+) / minskning (-) av lån till kreditinstitut -1 938 273-2 584 364 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 938 273-2 584 364 Årets kassaflöde 2 490 140-225 244 Likvida medel vid årets början 10 951 111 11 176 355 Likvida medel vid årets slut 13 441 251 10 951 111 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens klientmedelskonto hos Upplands Boservice AB samt avräkningskonto och kortfristiga placeringar hos HSB Uppsala in i de likvida medlen.
11(18) Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd, BFNAR 2016:10 årsredovisning i mindre företag. Redovisnings- och värderingsprinciper Fordringar är upptagna till belopp varmed de beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till anskaffningsvärdet, med avdrag för planenliga avskrivningar. Fastigheter Avskrivning av byggnader sker enligt en 100-årig linjär avskrivningsplan varav det återstår 72 år. Planen grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde. Bergvärmen skrivs av på 50 år och värmepumpen på 20 år. Markanläggningarna skrivs av med 1/10 per år. Tvättstugebokningstavla skrivs av på 10 år. Inkomstskatt I en bostadsrättsförening inkomstbeskattas kapitalintäkter, såsom ränteintäkter och utdelningar, samt i förekommande fall verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning. Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 22,0 %.Skulder till kreditinstitutav föreningens lån förfaller 49 245 541 kr till omförhandling under 2018. Enligt kreditvillkoren förlängs lånen med motsvarande villkorsperiod som tidigare om kredittagaren inte säger upp lånet. Föreningen väljer därför att redovisa lånet som långfristig skuld. Upplysningar till resultaträkningen Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder 10 328 232 10 328 220 Hyresintäkter bostäder 78 150 121 025 Hyresintäkter lokaler 34 500 34 510 Hyresintäkter garage 198 720 199 800 Hyresintäkter p-platser 144 240 142 650 Överlåtelseavgift 10 056 22 190 Pantförskrivningsavgift 6 252 15 084 Övriga intäkter 10 945 7 890 Summa nettoomsättning 10 811 095 10 871 369
12(18) Not 3 Drift- och underhållskostnader Driftkostnader Fastighetsskötsel 523 790 547 894 Serviceavtal 408 641 332 885 Entreprenadstäd 365 490 337 490 Besiktningskostnader 128 084 8 250 Förbrukningsmaterial 21 666 43 660 Reparationer 647 003 659 652 Elavgifter* 486 444 433 294 Uppvärmning** 1 155 358 864 511 Vatten och avlopp 522 486 572 858 Sophämtning 300 236 269 861 Fastighetsförsäkringar 139 638 130 352 Kabel-TV, bredband m.m 82 188 83 675 Fastighetsskatt/fastighetsavgift 360 474 348 408 Administrativ förvaltning enligt avtal 145 872 141 950 Övriga externa tjänster, drift 2 495 18 105 Studie- och fritidsverksamhet 8 578 700 Medlems- och föreningsavgifter 44 100 44 100 Övriga driftskostnader 7 207 18 715 Summa driftkostnader 5 349 750 4 856 360 * 43 tkr år 2017 hör till 2016 ** 97 tkr år 2017 hör till 2016 Underhållskostnader Planerat underhåll mark 118 973 35 168 Planerat underhåll ventilation 0 8 925 Planerat underhåll lås-system 166 204 1 134 220 Summa underhållskostnader 285 177 1 178 313 Summa fastighets- och driftkostnader 5 634 927 6 034 673
13(18) Not 4 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier o dyl. 80 893 2 529 Kontorsmaterial och liknande 796 1 138 Telefon och porto 999 2 310 Tidningar och tidskrifter, reklam 451 451 Konsultarvoden 9 257 10 943 Revisionsarvode extern revisor 12 462 11 456 Summa övriga externa kostnader 104 858 28 827 Not 5 Personalkostnader och arvoden Vicevärdsarvode 70 650 69 600 Styrelsearvoden 64 710 62 630 Arvoden föreningsrevisor 6 300 6 200 Arvode valberedning 4 600 5 760 Övriga arvoden 14 850 6 140 Arbetsgivaravgifter och löneskatter 33 202 29 396 Summa personalkostnader och arvoden 194 312 179 726 Föreningen har ingen anställd personal. Not 6 Finansiella poster Ränteintäkter från avräkning, bank och dyl. 8 441 3 807 Ränteintäkter från placeringar 9 249 17 436 Ränteintäkter av hyres- och kundfordringar 146 578 Ränteintäkter från skattekonto 0 197 Räntekostnader -997 805-1 300 090 Summa finansiella poster -979 969-1 278 072
14(18) Upplysningar till balansräkningen Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Byggnader, ingående anskaffningsvärde 118 696 728 118 696 728 Ingående avskrivning på byggnader -24 910 943-23 507 757 Årets avskrivningar, byggnader -1 403 186-1 403 186 Bokförda värden byggnader 92 382 599 93 785 785 Mark 6 666 000 6 666 000 Markanläggningar 195 183 195 183 Ackumelerade avskrivningar på markanläggning -195 183-195 183 Utgående redovisat värde byggnader och mark 99 048 599 100 451 785 Taxeringsvärde byggnad 89 503 000 89 503 000 Taxeringsvärde mark 35 531 000 35 531 000 Not 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2017-12-31 2016-12-31 Andel i HSB Uppsala 500 500 Summa andra långfr. v.pappersinnehav 500 500 Not 9 Övriga fordringar Avräkning klientmedelskonto 1 148 831 1 082 836 I avräkning med HSB Uppsala 5 411 287 3 002 845 Skattekonto 22 639 259 Summa övriga fordringar 6 582 757 4 085 940
15(18) Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kostnader för vatten och avlopp 45 125 48 136 Sophämtningskostnader 3 951 3 810 Försäkringspremier 157 190 139 638 Kabel-TV avgifter m.m. 13 642 13 632 Övrig förutbetald fastighetsförvaltning 3 869 3 741 Upplupna ränteintäkter 14 932 6 454 Summa förutbet kostn och uppl intäkter 238 709 215 411 Not 11 Övriga kortfristiga placeringar HSB Uppsala, bunden placering 6 055 615 6 039 912 Summa övriga kortfristiga placeringar 6 055 615 6 039 912 Kortfristiga placeringar med följande villkor: Ränta Löptid Belopp HSB Uppsala, bunden placering 0,50 % 2018-06-30 1 529 086 HSB Uppsala, kapitalräkning 0,50 % 2018-06-30 4 526 529 6 055 615 Not 12 Kassa och bank Handkassa 10 000 10 000 Handelsbanken 815 518 815 518 Summa kassa och bank 825 518 825 518
16(18) Not 13 Skulder till kreditinstitut 2017-12-31 2016-12-31 Övriga skulder till kreditinstitut 78 599 670 80 537 943 Summa långfristiga skulder 78 599 670 80 537 943 Ställda säkerheter Fastighetsinteckning 112 469 000 112 469 000 Summa ställda säkerheter 112 469 000 112 469 000 Skulder till kreditinstitut fördelat med nedanstående villkor: Räntan är Lånebelopp Långivare Ränta % bunden tom 2017-12-31 Stadshypotek 1,10 2018-02-09 10 098 072 Stadshypotek 1,10 2019-12-01 10 338 520 Stadshypotek 1,10 2018-01-02 18 712 349 Stadshypotek 1,21 2022-06-30 19 015 609 Stadshypotek 1,18 2018-10-30 20 435 120 Summa 78 599 670 Avgår kortfristig del (nästa års amortering) -2 584 364 Totalt 76 015 306 Upplysning om skulder som förfaller senare än 5 år 65 677 850 Not 14 Övriga skulder Fond för inre underhåll 46 202 46 900 Källskatt för arvoden och personallöner 24 108 21 315 Avräkning sociala avgifter 18 767 15 773 Övriga kortfristiga skulder 15 968 36 252 Summa övriga skulder 105 045 120 240
17(18) Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Reparationskostnader 0 11 186 Kostnader för förvaltningsavtal 0 16 145 Arvode revison 12 036 11 373 Elavgifter 44 498 0 Uppvärmningskostnader 129 563 27 833 Förutbetalda hyror och avgifter 834 692 807 486 Upplupna räntekostnader 133 655 111 533 Summa uppl kostn och förutbet intäkter 1 154 444 985 556
18(18) Uppsala 2018- Roland Fredriksson Karl-Gunnar Örenius Anders Larnemark Michael Grahn Shapon Islam Carolin Danielsson Tommy Olsson Vår revisionsberättelse har lämnats 2018-. Jan-Olof Råman Av föreningen vald revisor Niclas Wärenfeldt BoRevision AB, Utsedd av HSB Riksförbund