Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-6 Svenska Bostadsfonden 4 Arkagården Svenska Bostadsfonden 1 Harsyran Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten Svenska Bostadsfonden 2 Bagaren Svenska Bostadsfonden 6 Skidan 27
Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - EO Grafiska Maj 28
Ordföranden har ordet Vi lever i en turbulent tid. Den amerikanska finanskrisen som började med fallissemang i sub-prime lån har spritt sig. Banker och finansinstitut i USA och Europa har hittills behövt skriva av förluster på mer än USD 17 miljarder, vilket enligt vissa uppskattningar endast utgör en tredjedel av det slutliga nedskrivningsbehovet. Aktiebörserna i världen har sedan juli 27 gjort en djupdykning och konjunkturnedgången i USA är ett faktum. Frågan är nu hur djup och hur långvarig den blir. Tillväxttakten i världsekonomin minskar, samtidigt som inflationen ökar och råvarupriserna stiger dramatiskt. Sverige har hittills inte märkt mycket av den amerikanska finanskrisen, men i vår globaliserade värld kommer vi inte kunna undgå att få vår släng av sleven. Många investeringar kommer att tappa i värde. Andra kommer däremot kunna bibehålla eller öka i värde. När det gäller den typ av tillgångar som Svenska Bostadsfonden investerar i, hyresfastigheter i tillväxtorter, tror jag att vi även framledes kommer få se ökande tillgångsvärden. Orsaken till min optimism är dels att Svenska Bostadsfonden köper fastigheterna till priser långt under nyproduktionskostnaderna. Dels att hyrorna och därmed fastighetsvärdena i tillväxtorter på sikt påverkas av kostnaderna för nyproduktion. Slutligen finns det tydliga politiska signaler om att tillåta en mer marknadsmässig hyressättning, även om ordet marknadsmässig fortfarande tycks vara tabu i det offentliga samtalet om hyresmarknaden. Om inflationstakten skulle öka, kommer Riksbanken sannolikt att kyla ned ekonomin genom att höja styrräntan. När det gäller hyresfastigheter kommer en högre inflationstakt möjliggöra högre hyror, vilket bör uppväga de högre räntekostnadernas negativa inverkan. Detta är något som skiljer hyresfastigheter från kommersiella fastigheter, där konjunkturläget på ett helt annat sätt påverkar efterfrågan på lokaler, vakansgrader och hyresnivåer och därmed fastighetsvärdena. Med reservation för de uppenbara svårigheterna att sia om framtiden, är jag övertygad om att vår investeringsfilosofi för Svenska Bostadsfonden håller, nämligen att hyresfastigheter köpta till ett pris som ger ett positivt kassaflöde på några års sikt slår de flesta andra tänkbara investeringar när det gäller att kombinera säkerhet med god värdestegring. Stockholm i mars 28 Carl Rosenblad
Innehållsförteckning 8 Året som gått 9 Resultat 1 Fastighet Svalan 12 Fastighet Mörten 13 Fastighet Harsyran Fond 1 16 Året som gått 17 Resultat 18 Fastighet Pilgrimmen 2 Fastighet Bagaren 21 Fastighet Jätten 22 Fastighet Myran Fond 2 26 Året som gått 27 Resultat 28 Fastighet Gästgivaren 3 Fastighet Jätten 2 31 Fastighet Länsmansängen Fond 3 34 Året som gått 35 Resultat 46 Året som gått 47 Resultat 58 Året som gått 59 Resultat 68 Avkastning och risk 72 Marknadsundersökning 74 Ortsanalys Hörby 76 Ortsanalys Kalmar 9 Styrelse, ledning & rådgivare 92 Vår uppfattning om framtidens hyresmarknad 36 Fastighet Arkagården 38 Fastighet Ekorren 39 Fastighet Sofiero 4 Fastighet Stureholm 48 Fastighet Svanen - Tuppen 5 Fastighet Forntiden 51 Fastighet Fabrikanten 52 Örtofta 6 Fastighet Skidan 62 Fastighet Sofiero 3 63 Fastighet Östraby 1:61 64 Fastighet Maltesholm 78 Ortsanalys Oskarshamn 8 Ortsanalys Söderköping 82 Ortsanalys Tollarp 84 Ortsanalys Västervik 97 Svenska Bostadsfondens medarbetare 41 Fastighet Lindholmen 42 Fastighet Gyllebo 43 Fastighet Trasten 53 Östraby 54 Fastighet Jättegrytan 65 Fastighet Gårdstånga 86 Ortsanalys Växjö Om SBF Analys Fond 6 Fond 5 Fond 4
Förvaltningsr apport - Fond 1 6
Förvaltningsr apport - Fond 1 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 24 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på fondens totala fastighetsbestånd är ca 11 mkr kronor. Fonden äger 14 lägenheter i Växjö och Söderköping. Fond 1 8 Året som gått 9 Resultat 1 Fastighet Svalan 12 Fastighet Mörten 13 Fastighet Harsyran
Förvaltningsr apport - Fond 1 Året som gått Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. Fond 1 har 33 investerare som tillskjutit 27,7 mkr kronor i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 31 december 24 och fullinvesterades under 25. Idag förvaltar Fond 1 fastigheter på 9 712 kvm fördelade på 14 lägenheter. Inköpsvärdet på fastigheterna är ca 11 mkr kronor. Belåningsgraden är 73 %. Fastigheterna är centralt belägna i Växjö och Söderköping. Växjö är en stark regionstad mitt i Småland med goda kommunikationer, ett diversifierat näringsliv och ett populärt universitet. Enligt den senaste statistiken från SCB ökade befolkningen med 1,4 % för andra året i rad. Söderköping ingår i den framväxande fjärde storstadsregionen som består av Linköping och Norrköping med omgivande kommuner. Staden erbjuder en mycket attraktiv boendemiljö i en expansiv region. Regeringen har tagit bort räntebidragen för fastigheter med början från 27. Harsyran i Växjö var den enda fastighet i Svenska Bostadsfonden som i större omfattning uppbar räntebidrag och beslutet har därmed en negativ påverkan på resultat och utdelning för Fond I. Det ökade ränteläget påverkar fondens utdelning negativt, vilket delvis kompenseras av högre hyror under 28. Vi har kunnat se högre ökningar under årets hyresförhandlingar, med verkan fr o m 28. I dagsläget pågår efter önskemål från hyresgästerna långt framskridna förhandlingar att ombilda en av fondens mindre fastigheter till bostadsrätt, vilket, när detta genomförs, kommer att ha positiv effekt på kommande års resultat och utdelning. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 4 %. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör
Förvaltningsr apport - Fond 1 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 26 Fastigheter 11,9 11,8 Övriga tillgångar 2,5 4, Summa tillgångar 113,4 114,8 Riskbärande kapital 28,9 28,6 Fastighetskrediter 81,4 82, Övriga skulder/avsättningar 3,1 4,2 Summa finansiering 113,4 114,8 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 8 79 8 436 Omkostnader inkl avskrivningar -4 793-4 818 Rörelseresultat 3 997 3 618 Intäktsräntor 75 45 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -3 67-1 676 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 1 5 1 987 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Vinstandelslån, ränta 48% 532 2) Preferensaktier, utdelning 52% 576 Skatt på utdelning -161 415 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 947 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per vinstandelslån å nom. 1 sek 4 sek 4,% Per post om 5 sek 2 sek 4,% Per prefaktie å nom. 1 sek (efter skatt 28 %) 2 88 sek 2,9% Per post om 5 sek (efter skatt 28 %) 14 4 sek 2,9% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 24 Stockholm den 3/4 28 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör
Förvaltningsr apport - Fond 1 1
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Svalan i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Storgatan 48 och angränsande adresser Fastighetsbeteckning Svalan 9 och 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Maj 25 Uthyrningsbar yta 2 3 kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler 2 butiker Övrigt Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 7 kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan. 11
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten i Söderköping <- 2 min till centrum Söderköpings brunn Viggebyv. Tvärg. Husbyg. Eriksviksg. Korsg. Länsmansg. Margaretag. Industrig. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Söderköping Adress Husbygatan 12 och Eriksviksgatan 2 Fastighetsbeteckning Mörten 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 3 128 kvm Lägenheter 5 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan. 12
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran i Växjö Högtorps kyrka Orrv. Fotb.pl. <- 5 min till centrum Näktergalsv. Högtorpsv. Talgoxev. Koltrastvägen Taltrastv. Ringtrastv. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Koltrastvägen 2-1 (Högstorp) Fastighetsbeteckning Harsyran Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum September 25 Uthyrningsbar yta 4 554 kvm Lägenheter 68 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 2-22 Fastigheten består av fem byggnader med friliggande garage och innehåller en blandning av två-, tre- och fyrarumslägenheter belägna i ett trevligt och relativt nybyggt bostadsområde av högkvalitativ villakaraktär nära till skola och annan service, med cirka tre minuters bilväg från Växjö centrum. 13
Förvaltningsr apport - Fond 2 14
Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fonden fulltecknades under hösten 25 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på fondens fastigheter är ca 85 mkr kronor. Fonden äger 151 lägenheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. Fond 2 16 Året som gått 17 Resultat 18 Fastighet Pilgrimmen 2 Fastighet Bagaren 21 Fastighet Jätten 22 Fastighet Myran 15
Förvaltningsr apport - Fond 2 Året som gått Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. I Fond 2 har 34 investerare tillskjutit 23 mkr i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 31 december 25 och förvaltar idag 4 fastigheter i Växjö, Kalmar och Söderköping till ett inköpsvärde på ca 85 mkr. Belåningsgraden är 72 %. Den totala storleken på beståndet är 11 553 kvm fördelat på 151 lägenheter. Kalmar är en stark regionstad med en välutvecklad högskola och positiv befolkningstrend. Växjö är residens- och universitetsstad i Kronobergs län, har god befolkningstillväxt och ett väl diversifierat tjänste- och handelsinriktat näringsliv. Söderköping ingår i den framväxande fjärde storstadsregionen som består av Linköping och Norrköping med omgivande kommuner. Staden erbjuder en mycket attraktiv boendemiljö i en expansiv region. Under året har två mindre fastigheter, sammantaget 18 lägenheter, i Mogata utanför Söderköping avyttrats. Fastigheterna var perifera och ingick i ett större bestånd som förvärvades under 26. Frigjort kapital användes till att amortera av fastighetskrediter. Det ökade ränteläget ger under året en negativ inverkan på fondens utdelning, vilket till del kompenseras av högre hyror under 28. Vi har kunnat se högre ökningar under årets hyresförhandlingar, med verkan fr o m 28. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 4 %. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör 16
Förvaltningsr apport - Fond 2 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 26 Fastigheter 85,4 88,3 Övriga tillgångar 4,1 4,7 Summa tillgångar 89,5 93,1 Riskbärande kapital 22, 22,9 Fastighetskrediter 61,7 67, Övriga skulder/avsättningar 5,8 3,1 Summa finansiering 89,5 93,1 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 9 385 6 935 Omkostnader inkl avskrivningar -6 326-4 854 Rörelseresultat 3 59 2 81 Intäktsräntor 84 13 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -2 771-1 514 Avyttringsresultat 125 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 497 67 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33% 383 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43% 396 3) Preferensaktier serie A, utdelning 2% 184 4) Preferensaktier serie B, utdelning 4% Skatt på utdelning -52 132 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 911 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 9 sek, fast ränta 5% 45 sek 5,% Per vinstandelslån å nom. 5 sek, vinstberoende ränta 2 sek 4,% Per prefaktie serie A å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) 1 44 sek 2,9% Per prefaktie serie B å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) sek,% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 25 Stockholm den 3/4 28 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 17
Förvaltningsr apport - Fond 2 18
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimmen i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Söderköping Adress Skönbergagatan 29 och 31 Fastighetsbeteckning Pilgrimmen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 2 878 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda/ombyggda 1967 Pilgrimmen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 19
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Söderköping Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 1 119 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 2
Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 2 Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 3-4 Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta 5 612 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar, nära IKEAs nya etablering. 21
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Myran i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Framnäsv. Växjö C. 5 min -> Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 26 Uthyrningsbar yta 1 889 kvm Lägenheter 3 Kommersiella lokaler 1 lokal Övrigt Fastigheten byggd 197 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 22
Förvaltningsr apport - Fond 2 23
Förvaltningsr apport - Fond 3 24
Förvaltningsr apport - Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 26 och stängde den 23 juni samma år. Sedan februari 27 är fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är ca 132 mkr kronor. Fonden äger 278 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Fond 3 26 Året som gått 27 Resultat 28 Fastighet Gästgivaren 3 Fastighet Jätten 2 31 Fastighet Länsmansängen 25
Förvaltningsr apport - Fond 3 Året som gått Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. I Fond 3 har 5 investerare tillskjutit 38,95 mkr i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 3 juni 26. Med ett totalt inköpsvärde på 132 mkr är belåningsgraden 64 %. Fonden förvaltar tre fastigheter med totalt 2 339 kvm fördelat på 278 lägenheter. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, Söderköping och Kalmar. Kalmar är en stark regionstad med en välutvecklad högskola och positiv befolkningstrend. Oskarshamn är mycket vackert beläget vid Östersjön och en mer industribaserad ort med en livlig hamnverksamhet. Industrin är diversifierad och de största arbetsgivarna där är kärnkraftverket och Scania. Söderköping ingår i den framväxande fjärde storstadsregionen som består av Linköping och Norrköping med omgivande kommuner. Staden erbjuder en mycket attraktiv boendemiljö i en expansiv region. Fastigheten Eken i Söderköping (4 lägenheter) har under 27 avyttrats med en mindre vinst. Frigjort kapital användes till planerade tekniska uppgraderingar av fondens fastighet Länsmansängen i Oskarshamn. Den processen beräknas fortsätta i två år till för att lyfta fastigheten till en bra standard. Hyresmarknaden i Oskarshamn har förbättrats markant under året till följd av stora ombyggnationer på kärnkraftverket. Det skapar ett mycket stort antal nya arbetstillfällen under flera år framåt vilket i sin tur ökar efterfrågan på hyresmarknaden och direkt gynnar fonden. Det ökade ränteläget ger under året en negativ inverkan på fondens utdelning, vilket till del kompenseras av högre hyror under 28. Vi har kunnat se högre ökningar under årets hyresförhandlingar, med verkan fr o m 28. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 4 %. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör 26
Förvaltningsr apport - Fond 3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 26 Fastigheter 132,1 118,5 Övriga tillgångar 7,2 1, Summa tillgångar 139,3 128,6 Riskbärande kapital 39,5 38,6 Fastighetskrediter 84,5 85,5 Övriga skulder/avsättningar 15,3 4,5 Summa finansiering 139,3 128,6 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 13 76 4 215 Omkostnader inkl avskrivningar -9 181-2 998 Rörelseresultat 4 525 1 217 Intäktsräntor 11 16 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -3 735-893 Avyttringsresultat 358 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 1 258 43 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17% 338 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 7% 1 96 3) Preferensaktier serie A, utdelning 11% 162 4) Preferensaktier serie B, utdelning 2% Skatt på utdelning -45 117 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 1 55 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 sek, fast ränta 5% 22 5 sek 5,% Per vinstandelslån å nom. 5 sek, vinstberoende ränta 2 sek 4,% Per prefaktie serie A å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) 1 44 sek 2,9% Per prefaktie serie B å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) sek,% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 3 juni 26 Stockholm den 3/4 28 27 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör
Förvaltningsr apport - Fond 3 28
Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren i Söderköping Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A och B Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 26 Uthyrningsbar yta 2 729 kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Fastigheten byggdes 191 och totalrenoverades och byggdes ut 199. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 29
Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta 8 222 kvm Lägenheter 18 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar. 3 Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar, nära IKEAs nya etablering.
Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 26 Uthyrningsbar yta 9 388 kvm Lägenheter 145 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på promenadavstånd, ca tio minuter, till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. 31
Förvaltningsr apport - Fond 3 32
Förvaltningsr apport - Fond 4 Svenska Bostadsfonden 4 AB Fonden fulltecknades under hösten 26 och stängde den 31 december samma år. Fonden är ännu inte fullinvesterad och äger i dagsläget totalt 22 lägenheter. Fastigheterna ligger i Tollarp, Hörby, Växjö och Kalmar. Inköpsvärdet är ca 97 mkr. 34 Året som gått 35 Resultat 36 Fastighet Arkagården 38 Fastighet Ekorren 39 Fastighet Sofiero 4 Fastighet Stureholm 41 Fastighet Lindholmen 42 Fastighet Gyllebo 43 Fastighet Trasten Fond 4 33
Förvaltningsr apport - Fond 4 Året som gått Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. Fond 4 stängde den 31 december 26. 86 investerare har tillskjutit ca 34,2 mkr i eget kapital. Det totala inköpsvärdet på fastigheterna är 97 mkr och belåningsgraden 64 %. Fonden beräknas 28 bli fullinvesterad med ytterligare fastigheter för ca 1 mkr och förvaltar idag fastigheter i Tollarp (Kristianstad), Hörby, Växjö och Kalmar. Tollarp är en mindre ort belägen just utanför Kristianstad. Hörby är en expansiv ort belägen mitt i Skåne, ca 3 minuters resa från de större metropolerna Lund och Malmö samt åt andra hållet Kristianstad. Kalmar är en stark regionstad med en välutvecklad högskola, mångfasetterat näringsliv och positiv befolkningstrend. Växjö är residens- och universitetsstad i Kronobergs län, har god befolkningstillväxt och ett väl diversifierat tjänste- och handelsinriktat näringsliv. Fondens tillgångar har under året genererat en avkastning över förväntan, det förändrade ränteläget till trots. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 7 %. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör 34
Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 Fastigheter 97,3 Övriga tillgångar 2,9 Summa tillgångar 1,2 Riskbärande kapital 33,8 Fastighetskrediter 62,3 Övriga skulder/avsättningar 4,1 Summa finansiering 1,2 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 8 36 Omkostnader inkl avskrivningar -5 816 Rörelseresultat 2 49 Intäktsräntor 218 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -2 28 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 68 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22% 382,5 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 5% 1 2,5 3) Preferensaktier serie A, utdelning 25% 598,5 4) Preferensaktier serie B, utdelning 3% 212,5 Skatt på utdelning -227,1 583,9 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 2 166,9 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 sek, fast ränta 5% 22 5 sek 5,% Per vinstandelslån å nom. 1 sek, vinstberoende ränta 7 sek 7,% Per prefaktie serie A å nom. 25 sek (efter skatt 28 %) 1 26 sek 5,4% Per prefaktie serie B å nom. 25 sek (efter skatt 28 %) 4 5 sek 18% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 26 Stockholm den 3/4 28 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 35
Förvaltningsr apport - Fond 4 36
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Arkagården i Kalmar N. vägen Nygatan N. Kanalgatan S. Kanalgatan Linnégatan Esplanaden Smålandsgatan Unionsgatan Esplanaden N. vägen Tullbroskolan Fiskaregatan N. Långgatan S. vägen Storgatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Stad Kalmar Adress Unionsgatan 11 A-E Fastighetsbeteckning Arkagården 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juni 27 Uthyrningsbar yta 1 338 kvm Lägenheter 2 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 37
Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Tollarp Adress Idrottsvägen 9 och Odenvägen 8 Fastighetsbeteckning Ekorren 8 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 26 Uthyrningsbar yta 3 27 kvm Lägenheter 58 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1962 38
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Lyckhöjdsgatan 1, 3 Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 26 Uthyrningsbar yta 2 834 kvm Lägenheter 4 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1966 39
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Frostagatan 16 Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 26 Uthyrningsbar yta 74 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 197 4
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Liljegatan 6, 8 Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 26 Uthyrningsbar yta 2 318 kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 41
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Kvarngatan 2, Nygatan 1/12 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 26 Uthyrningsbar yta 2 747 kvm Lägenheter 44 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1986 42
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Pilgatan 8 A-B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juli 27 Uthyrningsbar yta 862 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 24 43
Förvaltningsr apport - Fond 4 44
Förvaltningsr apport - Fond 5 Svenska Bostadsfonden 5 AB Fonden fulltecknades under våren 27 och stängde den 3 april samma år. I och med att en del av fastigheterna i Hörby tillträds så är fonden fullinvesterad. Övriga fastigheter ligger i Växjö och Västervik. 46 Året som gått 47 Resultat 48 Fastighet Svanen - Tuppen 5 Fastighet Forntiden 51 Fastighet Fabrikanten 52 Örtofta 53 Östraby 54 Fastighet Jättegrytan Fond 5 45
Förvaltningsr apport - Fond 5 Året som gått Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängdes för teckning den 3 juni 27. Fondens 124 investerare har tillskjutit 36,35 mkr i eget kapital. Fonden har under sommaren och hösten 27 förvärvat fastigheter i Växjö och Västervik till ett inköpsvärde på 71 mkr vilket i nuläget innebär en belåning på ca 5%. Ytterligare förvärv från alllmännyttan i Hörby för ca 47,5 mkr pågår, med tillträde 1 maj, 28. Fullt investerad kommer fonden då att ha fastigheter för ca 117 mkr och en belåning på ca 69%. Växjö är en expansiv universitets- och residensstad med ett mångfasetterat näringsliv. För andra året i rad ökade folkmängden med 1,4 % enligt den senaste statistiken från SCB. Västervik är en vid Östersjön vackert belägen kuststad, som speciellt under de senaste åren utvecklats mycket starkt, med ett diversifierat näringsliv och en attraktiv boendemiljö. E22:an går precis utanför staden och det finns planer på att förbättra järnvägen (Tjustbanan) mellan Västervik och Linköping så att restiden däremellan förkortas till 45 minuter. Hörby är en expansiv ort som ligger geografiskt väl till mitt i Skåne ca 3 minuters resa från de större metropolerna Lund och Malmö samt åt andra hållet Kristianstad. 28 har Svenska Bostadsfonden förvärvat 222 lägenheter på totalt ca 16 kvm från det allmännyttiga bolaget Hörbybostäder. Detta bestånd kommer att delas mellan Fond 5 och Fond 6. Svenska Bostadsfonden tror starkt på Hörby som har ett bra läge mitt i den starka Öresundsregionen. Genom att sälja en del av sitt bestånd till oss visar Hörbybostäder förtroende för Svenska Bostadsfonden som en långsiktig och professionell aktör på den lokala hyresmarknaden. I och med att fastigheterna förvärvats i juli och september blir utfallet lägre än vid ett fullinvesterat år. Då varje fastighetsförvärv är en komplex affär med många aspekter får man som investerare räkna med en viss fördröjning innan varje fond är fullinvesterad. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 1,5 % baserat på ett halvt räkenskapsår. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör 46
Förvaltningsr apport - Fond 5 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 Fastigheter 71,2 Övriga tillgångar 15,2 Summa tillgångar 86,4 Riskbärande kapital 36,5 Fastighetskrediter 46,8 Övriga skulder/avsättningar 3,1 Summa finansiering 86,4 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 2 333 Omkostnader inkl avskrivningar -1 827 Rörelseresultat 56 Intäktsräntor 395 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -79 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 111 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% 15% 135 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 71% 389 3) Preferensaktier serie A, utdelning 12% 66 4) Preferensaktier serie B, utdelning 2% 9 Skatt på utdelning -21 54 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 578 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 sek, fast ränta pro rata 5% 11 25 sek 2,5% * Per vinstandelslån å nom. 5 sek, vinstberoende ränta 75 sek 1,5% * Per prefaktie serie A å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) 54 sek 1,1% * Per prefaktie serie B å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) sek,% * * Fonden blev fulltecknad och stängde 3 juni 27 Stockholm den 3/4 28 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 47
Förvaltningsr apport - Fond 5 48
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Svanen - Tuppen i Västervik Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Västervik Adress Gamla vägen 5-7 (Svanen 7), Gamla vägen 3 Fastighetsbeteckning Svanen 7 - Tuppen 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 27 Uthyrningsbar yta 1 36 kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1992 Beläget i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala Västervik, 1,3 km in till centrum. 49
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Forntiden i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alegatan Alpgatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Kvarnhagsgatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Alegatan 1 Fastighetsbeteckning Forntiden 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum Juli 27 Uthyrningsbar yta 794 kvm Lägenheter 11 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 192-talet, tillbyggnad 195-talet samt 1995. Fastighetsbeståndet ligger nära centrum i Växjö. 5
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Fabrikanten i Västervik S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Kaptensgatan Siversgatan Fredsgatan Södermalmsgatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Västervik Adress Södra Järnvägsgatan 21, Skepparegatan 3-5 Fastighetsbeteckning Fabrikanten 1, 11, 21 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 27 Uthyrningsbar yta 2 35 kvm Lägenheter 34 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1939 och 1991 med löpande renoveringar. Sturegatan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala Västervik. 51
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Örtofta i Hörby Lyckhöjdsgatan Rosengatan Slångatan Piongatan Frostagatan Liljegatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Slångatan 6-28 Fastighetsbeteckning Örtofta 1 och 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 6 416 kvm Lägenheter 88 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret finns 2 st byggnader med tvättstuga, bastu och lekplatser, parkeringsplatser och garage. Vissa av lägenheterna har inglasade balkonger. 52
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Östraby i Hörby Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Östraby nr 946-958 Fastighetsbeteckning Östraby 1:6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 58 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd i slutet av 196-talet med större renoveringar under 199- talet. Beståndet består av 3 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en kilometer söder om Hörby. 53
Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Jättegrytan i Västervik Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Västervik Adress Grytstigen 2-4, 42-64 A-B, 66 Fastighetsbeteckning Jättegrytan 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 27 Uthyrningsbar yta 4 6 kvm Lägenheter 44 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1989 med löpande renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala Västervik, 1,8 km in till centrum. 54
Förvaltningsr apport - Fond 5 55
Förvaltningsr apport - Fond 5 56
Förvaltningsr apport - Fond 6 Svenska Bostadsfonden 6 AB Fonden fulltecknades under sommaren 27 och stängde i september samma år. Fonden är ännu inte fullinvesterad. Förhandlingar om förvärv i Örkelljunga och Hörby har slutförts och fastigheterna tillträds under våren. Förhandlingar om ytterligare förvärv pågår och fonden beräknas vara fullinvesterad under 28 till ett inköpsvärde på ca 125 mkr. 58 Året som gått 59 Resultat 6 Fastighet Skidan 62 Fastighet Sofiero 3 63 Fastighet Östraby 1:61 64 Fastighet Maltesholm 65 Fastighet Gårdstånga Fond 6 57
Förvaltningsr apport - Fond 6 Året som gått Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 27 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 27 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 6 stängdes för teckning den 3 september 27. 183 investerare tillsköt 44,25 mkr i eget kapital. Sedan fonden stängde i september 27 har vi under hösten 27 förvärvat en mindre fastighet i Växjö för 16,2 mkr. Inga banklån har ännu upptagits. Under 28 har fonden slutfört förhandlingar om köp av hyreshus i Örkelljunga (tillträde april 28) och Hörby (tillträde maj 28). Med dessa förvärv kommer fastighetsvolymen att öka till ca 13 mkr vilket innebär en belåning på ca 57%. Ytterligare förvärv förhandlas för närvarande i södra Sverige på ca 2 mkr, vilket vid genomförande tar upp beståndet till ca 125 mkr och motsvarar en belåning på ca 65 %. I Växjö, regionsstaden i Kronobergs län, är Svenska Bostadsfonden en etablerad hyresvärd. Staden har ett populärt universitet och ett utvecklat näringsliv med tonvikt på tjänstesektorn. För andra året i rad ökade folkmängden med 1,4 %, enligt färsk statistik från SCB. Örkelljunga ligger längs E4:an, naturskönt på pendlingsavstånd till orter som Helsingborg och Ängelholm. Till Köpenhamn tar man sig på under två timmar. Hörby är en expansiv ort som ligger geografiskt väl till mitt i Skåne ca 3 minuters resa från de större metropolerna Lund och Malmö samt åt andra hållet Kristianstad. 28 har Svenska Bostadsfonden förvärvat 222 lägenheter på totalt ca 16 kvm från det allmännyttiga bolaget Hörbybostäder. Detta bestånd kommer att delas mellan Fond 5 och Fond 6. Svenska Bostadsfonden tror starkt på Hörby som har ett bra läge mitt i den starka Öresundsregionen. Genom att sälja en del av sitt bestånd till oss visar Hörbybostäder förtroende för Svenska Bostadsfonden som en långsiktig och professionell aktör på den lokala hyresmarknaden. Eftersom fonden stängde under hösten 27, och endast en mindre fastighet i Växjö förvärvats under verksamhetsåret, kommer vi utdelningsmässigt att räkna 27 som ett förlängt räkenskapsår. Överskottet från ränteintäkterna på investerarnas kapital kommer att delas ut nästa år. Ingen utdelning på investerarnas kapital föreslås därför för 27. Dock utgår ränta på förlagslån under sista kvartalet. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 28 Lars Swahn Verkställande Direktör 58
Förvaltningsr apport - Fond 6 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 27 SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB 1) Balansräkning (Msek) 27 Fastigheter 16,2 Övriga tillgångar 28,2 Summa tillgångar 45, Riskbärande kapital 44,4 Fastighetskrediter, Övriga skulder/avsättningar,6 Summa finansiering 45, 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 237 Omkostnader inkl avskrivningar -629 Rörelseresultat -392 Intäktsräntor 366 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -11 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) -136 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% 12% 68 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 82% 3) Preferensaktier serie A, utdelning 4% 4) Preferensaktier serie B, utdelning 2% Skatt på utdelning Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 68 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 sek, fast ränta pro rata 5% 5 625 sek 1,25% * Per vinstandelslån å nom. 5 sek, vinstberoende ränta sek,% * Per prefaktie serie A å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) sek,% * Per prefaktie serie B å nom. 5 sek (efter skatt 28 %) sek,% * * Fonden blev fulltecknad och stängde 3 september 27 Stockholm den 3/4 28 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 59
Förvaltningsr apport - Fond 6 6
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Skidan i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alegatan Alpgatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Kvarnhagsgatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Östregårdsgatan 32 A-F Fastighetsbeteckning Skidan 6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 6 AB Inköpsdatum 1 Oktober 27 Uthyrningsbar yta 1 232 kvm Lägenheter 15 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 199 Fastigheten är belägen i centrala Växjö i ett trevligt grannskap med fem minuters gångväg till centrum. 61
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Sofiero 3 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Lyckhöjdsgatan 5-11 Fastighetsbeteckning Sofiero 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 6 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 2 849 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1981 Fastigheten är belägen i centrala Hörby och på området finns lekplats, tvättstuga och förråd. Garage och parkering på området. 62
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Östraby 1:61 i Hörby Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Östraby nr 91-917 Fastighetsbeteckning Östraby 1:61 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 6 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 1 942 kvm Lägenheter 24 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1993 Beståndet består av 8 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en kilometer söder om Hörby. 63
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Maltesholm i Hörby Nygatan Slagtoftavägen Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Slagtoftavägen 1 A-E Fastighetsbeteckning Maltesholm 11 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 6 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 2 91 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1976 Hörby Maltesholm ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum. En trevåningsfastighet samt källarvåning med garage och tvättstuga i källaren. Lekplats i området. 64
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Gårdstånga i Hörby Ryttersgatan Kvarngatan Bollhusgatan Vallgatan Lågedammsgatan Nygatan Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Hörby Adress Vallgatan 11-13/Bollhusgatan 1-3/ Lågedammsgatan 4-6, 8 Fastighetsbeteckning Gårdstånga 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 6 AB Inköpsdatum 3 april 28 Uthyrningsbar yta 2 59 kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1979 Hörby Gårdstånga 2 ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum. Beståndet består av 4 st huskroppar i två våningar. Inom kvarteret finns tvättstuga, cykelförråd, parkeringsplatser samt carport. 65
Förvaltningsr apport - Analys 66
Förvaltningsr apport - Analys Analys Svenska Bostadsfonden har tagit fram relevant statistik över den historiska utvecklingen, risknivå samt information och data om de orter fonderna äger fastigheter i. Under hösten genomfördes i samarbete med Södertörns högskola även en marknadsundersökning som här presenteras i sammanfattning. 68 Avkastning och risk 72 Marknadsundersökning 74 Ortsanalys Hörby 76 Ortsanalys Kalmar 78 Ortsanalys Oskarshamn 8 Ortsanalys Söderköping 82 Ortsanalys Tollarp 84 Ortsanalys Västervik 86 Ortsanalys Växjö Analys 67
Förvaltningsr apport - Analys Avkastning och risken på olika tillgångsslag under perioden 1984-27 Nedanstående grafer visar avkastning och risk för fem olika tillgångsslag baserat på avkastningar för perioden 1984 till 27. Utvecklingen visas dels för hela perioden dels för delperioden 1998-27. Beroende på val av mätperiod kommer resultaten att skifta. Figur 1 visar hur 1 tkr placerat i ett visst tillgångsslag under hela perioden utvecklats mellan 1984 och 27. De tillgångsslag som redovisas är: Alla kommersiella fastigheter (Alla fastigheter) Enbart bostadsfastigheter Börsnoterade aktier (Aktier) Statsobligationer (Obligationer) Statsskuldväxlar 3 Figur 1: Utveckling av 1 tkr under perioden 1983-27 vid placering i olika tillgångsslag (Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och OMX Stockholmsbörsen) 25 Aktier Bostadsfastigheter 2 Tkr 15 1 Obligationer Alla fastigheter 5 Statsskuldväxlar 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 År Statsskuldväxlar betraktas i allmänhet som en approximation för en riskfri tillgång. Beträffande val av index hänvisas till sidan 71. 68