Kapitalmarknadspresentation

Kapitalmarknadspresentation

BNP-tillväxt, real i % BNP-tillväxt Mycket stark återhämtning i Sverige Källa: SCB och Konjunkturinstitutet. Dec 2010.

Inflation Högre elpriser och råvarupriser har bidragit till en ökad inflationstakt 14% GENOMSNITTLIG ÅRLIG FÖRÄNDRING AV KPI 12% 10% Källa: Riksbanken dec 2010 8% 6% 4% 2% Riksbankens mål: 2 procent Målet för penningpolitiken är att hålla inflationen, mätt med KPI, på 2 procent med ett toleransintervall på +/- 1 procentenhet kring detta mål. 0% -2% Källa: SCB och Konjunkturinstitutet (prognos per december 2010)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Barometerindikatorn - företag och hushåll Stämningsläget är på topp BAROMETERINDIKATORN 120 120 110 110 100 100 90 90 80 80 70 60 Barometerindikatorn Genomsnitt 2000-2011 70 60 Källa: KI Konjunkturbarometern, december 2010

Stockholmsbarometern Källa: Stockholmsbarometern, Stockholms Handelskammare, Q4 2010

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sysselsättningen ökar i samtliga branscher 60 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 PRIVATA TJÄNSTENÄRINGAR KONFIDENSINDIKATORN, SÄSONGSRENSADE VÄRDEN Konfidensindikatorn Genomsnitt 2003-2011 60 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 Källa: KI Konjunkturbarometern, december 2010

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nyproduktion i Stockholm Volymen är låg ur ett historiskt perspektiv m² 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 NYPRODUKTION KONTOR - STORSTOCKHOLM VS VAKANSGRAD Motsvarar 0,9% av stocken % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Källa: DTZ, februari 2011

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nyproduktion i Göteborg Volymen var hög 2010 men förväntas avta 2011 2012 m² 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 NYPRODUKTION KONTOR - STORGÖTEBORG VS VAKANSGRAD n.a. Motsvarar 1,6% av stocken % 14 12 10 8 6 4 2 0 Källa: DTZ, februari 2011

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nyproduktion i Malmö Färdigställandevolymen fortsätter att vara hög m² 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 NYPRODUKTION KONTOR - MALMÖ VS VAKANSGRAD n.a. Motsvarar 2,5% av stocken % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Källa: DTZ, februari 2011

Hyresmarknaden har kvicknat till Kontorshyrorna i Stockholm CBD har stigit med ca 13% sedan 2009 Kr/kvm Källa: DTZ, Q4 2010. Marknadshyra vid utgången av respektive kvartal.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Transaktionsaktiviteten ökar igen mdkr 180,0 160,0 Svenska investerare Utländska investerare 140,0 37 120,0 100,0 80,0 13 27 59 63 72 12 60,0 40,0 20,0 72 14 56 18 42 47 38 68 64 78 67 120 4 42 91 0,0 Källa: DTZ, Dec 2010.

Direktavkastningskraven pressas nedåt Direktavkastningskraven har sjunkit på samtliga delmarknader under 2010. % 7,0 DIREKTAVKASTNINGSKRAV MODERNA KONTOR 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 Vid slutet av resp kvartal 2004 Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 Stockholm CBD Stockholm innerstad Stockholm ytterområde Uppsala innerstad Göteborg CBD Malmö CBD Lund A-läge Källa: DTZ Q4 2010

DTZ Property Investor Confidence Index 78 procent av fastighetsinvesterarna tror på stigande värden Q1 2011. VÄRDEUTVECKLING Källa: DTZ, Q1 2011

Sammanfattning 2010

Investeringsstrategins grund Marknader med hög tillväxt och god likviditet Attraktiva kontor och butiker Stockholm, Göteborg, Uppsala och Öresund

Renodling 2008 2009 2010

Stark marknadsposition på varje marknad Stockholm Göteborg Uppsala Malmö Lund

Sålt 1 juli 5 400 mkr 485 000 kvm 8 000 lgh

Köpt 7 dec 1 068 mkr 15 000 kvm Kontor/handel

Köpt 21 dec 4 350 mkr 70 000 kvm Kontor/handel

Egenutveckling senaste åren 2005-2010 8 mdkr 12 % av portföljen

Nyproduktion Sony Ericsson, Lund Rättscentrum, Göteborg Modemet, Kista Riga, Värtahamnen

Fastighetsutveckling The View, Stockholm Vasagatan, Stockholm Svea Artilleri, Stockholm Skjutsgossen, Stockholm

Rättscentrum i Malmö

Triangeln köpcentrum i Malmö

Lyckan 9, Kungsholmen

Hamngatan - Regeringsgatan, Stockholm

2 800 kvm 6 800 kvm 2 500 kvm 1 400 kvm 1 600 kvm 2 100 kvm 2 050 kvm 3 500 kvm

2 800 kvm 6 800 kvm 151 000 kvm 2 500 kvm 1 400 kvm 1 600 kvm 2 100 kvm 2 050 kvm 3 500 kvm

223 tecknade gröna avtal under 2010

Ett enkelt paketerat koncept Grön flytt in i våra fastigheter Grönt avtal Gröna servicetjänster Gröna transporter Grön flytt inom och ut från våra fastigheter

Bokslutsrapport 2010

Sammanfattning Januari december 2010 Ökad uthyrningsgrad Förbättrat driftnetto Lägre administrationskostnader Förbättrat resultat Ökade fastighetsvärden

Vasakronan idag Marknadsvärde, mdkr 77,6 Kontrakterad hyra, mdkr 5,9 Antal fastigheter 222 Antal anställda 364

Nyuthyrning 424 mkr

Uthyrningsgrad 92,8 % (91,9)

Återköp 812 mkr 73 %

Hyresintäkter 5 509 mkr + 2,6 %

Extra kostnader 50 mkr

Administrationskostnad Från 514 till 413 mkr -101 mkr

Medarbetare Från 690 till dagens 364-326

Ökat driftnetto 3 706 mkr (3 579)

Räntenetto Från -1 320 till -1 274 mkr 46 mkr

Resultat Före värdeförändringar och skatt 2 325 mkr (2 086)

Värdeförändring + 6,1 %

Marknadsvärde 77,6 mdkr

Marknadsvärde fastigheter Mkr 2010 2009 Marknadsvärde 1 jan 71 784 74 252 Investeringar 2 066 3 069 Förvärv 5 590 921 Försäljningar -5 799-2 089 Värdeförändring 3 992-4 369 Marknadsvärde 31 dec 77 633 71 784

Värdeökning fastigheter % Värdeförändring 6,1% Direktavkastning 6%

Årets resultat 5 303 mkr (-1 354)

Finansiering

sep-08 nov-08 jan-09 mar-09 maj-09 jul-09 sep-09 nov-09 jan-10 mar-10 maj-10 jul-10 sep-10 nov-10 Räntebärande skuld netto och räntesats mkr 45.000 6,00% 44.000 43.000 5,00% 42.000 4,00% 41.000 40.000 3,00% 39.000 38.000 2,00% 37.000 1,00% 36.000 35.000 0,00% Nettoskuld Snittränta Refinansieringsränta

Räntebindning 31 dec Genomsnittlig räntebindning 1,7 år (1,7) Mdkr 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+ År

Räntebindning begränsad risk vid ränteuppgång 2010-12-31 2009-12-31 Räntebindning, år 1,7 1,7 Räntebindningsförfall kommande 12 mån, % 64 58 Effekt av räntehöjning enligt forwardkurvan kommande 12 mån, mkr -98-91

Kapitalbindning 31 dec Genomsnittlig kapitalbindning 2,4 år (2,5) Mdkr 14 12 10 8 6 4 2 0 0-1 0-1 20092010 1-2 1-2 20092010 2-3 2-3 20092010 3-4 3-4 20092010 4-5 4-5 20092010 5+ 5+ 20092010 År Cert MTN Banklån

Finansieringskällor 31 december, 2010 Diversifiering med goda reserver Mkr Låneram Utnyttjat Andel, % Trend Certifikatsprogram 15 000 5 465 12 MTN program 25 000 21 668 47 Banklån mot säkerhet 12 591 12 591 27 Banklån utan säkerhet 6 766 6 766 14 Bindande kreditlöften 15 000 - - Total 46 490 100

apr-02 aug-02 dec-02 apr-03 aug-03 dec-03 apr-04 aug-04 dec-04 apr-05 aug-05 dec-05 apr-06 aug-06 dec-06 apr-07 aug-07 dec-07 apr-08 aug-08 dec-08 apr-09 aug-09 dec-09 apr-10 aug-10 dec-10 Vasakronans kreditspread mot staten 5 år % 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 VK 5 år spread mot staten Snitt

Räntetäckningsgrad 2,9 ggr (2,8) per den 31 december 2010 3,5 Gånger 3 2,5 2 2009 2010 År

Stabil soliditet 32 procent per den 31 december 2010 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 % 2009 2010 År

Vasakronans skuggrating SEB A- Swedbank A- Danske Bank Handelsbanken Nordea BBB+ BBB+ BBB+