ÅRSREDOVISNING 2017 HSB Bostadsrättsförening Farinet 1 i Lund
ÅRSREDOVISNING Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Farinet 1 i Lund (769621-8614) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2017-01-01-2017-12-31, föreningens 6:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen, som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), har sitt säte i Lund. Bostadsrättsföreningens byggnader uppfördes år 2012 på fastigheten Öresund 9 som föreningen innehar med äganderätt. Fastighetens adresser är Silogatan 2, 4, 6, Fabriksgatan 15 och Kung Oskars väg 41 i Lund. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal 1 7 2 41 3 15 63 Lokaler, hyresrätt 1 Garage 44 Yta m² 295 2 759 1 218 4 272 92 Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 maj 2017, varvid 32 röstberättigade medlemmar deltog. Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma Erik Jönsson ordförande, vald till stämman 2018 Jörgen Fridh vice ordförande, vald till stämman 2019 John Nyman sekreterare, vald till stämman 2019 Margareta Säfholm vice sekreterare, vald till stämman 2019 Anna-Lena Håkansson styrelseledamot, vald till stämman 2018 Erik Tenland styrelseledamot, vald till stämman 2018 Agneta Simonsson styrelseledamot, vald till stämman 2019 Rickard Kreutz styrelseledamot utsedd av HSB Skåne (från och med 2017-11-24) Erik Albäck styrelseledamot utsedd av HSB Skåne (till och med 2017-11-24) Av föreningen vald revisor har varit Kjell Boije samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Sida 2 / 13
Vid årets slut bestod valberedningen av Amanda Holck och Britt-Marie Boije Lundqvist med Britt-Marie Boije Lundqvist som sammankallande. Föreningen har avtal med nedanstående leverantörer Leverantörer Avtalstyp Kraftringen elavtal Kraftringen uppvärmning med fjärrvärme ComHem Bredband, tv och telefoni HSB Skåne ekonomisk och teknisk förvaltning, underhållsplan samt Kone hissar Dekra hissbesiktning Crawford garageport Brandservice syd service av brandskyddsmaterial Länsförsäkringar fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts den 10 juli 2017 av styrelsen tillsammans med underhållsplanerare från HSB Skåne. Vid besiktningen framkom inga väsentliga brister, mindre brister har åtgärdats under hösten. Besiktningen ligger till grund för den årliga genomgången och uppdateringen av föreningens underhållsplan. Underhållsplanen, som föreningen köper från HSB Skåne, innehåller kända underhållsåtgärder på föreningens fastighet de kommande 60 åren, när de beräknas genomföras och vad utgiften för åtgärden beräknas uppgå till i dagens prisläge. Absorption Under 2016 tog styrelserna i Farinet 1 och Farinet 2 initiativet till att låta HSB-Skåne genomföra en utredning för att se för- och nackdelar med en sammanslagning av föreningarna. På ordinarie stämma 2017-05-08 beslutades att fortsätta med detta arbete. Styrelsen har därför uppdragit HSB-Skåne att upprätta en fusionsplan för att kunna genomföra en fusion av Farinet 1 och Farinet 2, genom en absorption av Farinet 2. Detta arbetet har fortlöpt under 2017 och slutgiltigt beslut kommer att fattas av medlemmarna i respektive förening under 2018. Garantibesiktning Den 4 september 2017 genomfördes föreningens 5 års garantibesiktning tillsammans med HSB Produktion, Veidekke och besiktningsman. Besiktningen resulterade bland annat i en förlängd garantitid för tätskikt pa tak och bjälklag i garaget till 2022-09-08. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 577 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2018 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Med tanke på stundande fusion önskade styrelsen att inte förändra förutsättningarna och valde att ej höja årsavgiften Sida 3 / 13
Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder 700 600 500 400 300 200 100 0 549 560 571 577 577 2013 2014 2015 2016 2017 Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 22 432 303 kr. Under året har föreningen amorterat 305 784 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 73 år. Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 102 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 13 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 13 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 102 Under året har, baserat på kontraktsdatum, 10 bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 4 bostadsrätter). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Det ska noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare samt att om en medlem innehar flera bostadsrätter har medlemmen en röst. Flerårsöversikt 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning, tkr 2 892 2 898 2 866 2 800 Resultat efter finansiella poster, tkr -580-472 -38-458 Eget kapital, tkr 139 081 139 660 140 133 140 171 Taxeringsvärde, tkr 112 444 112 444 94 173 94 173 -varav byggnad, tkr 74 184 74 184 66 893 66 893 Soliditet 85% 85% 85% 84% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder 577 577 571 560 Bankskuld/m² bostadsrättsyta 5 251 5 498 5 570 5 632 Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 20% 21% 25% 26% En snittlägenhet på 68 m² kan förenklat sägas vara belånad med 357 100 kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 68 m² belöper en månadsavgift om ca 3 300 kr/månad. Sida 4 / 13
Förändring i eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 108 936 000 31 064 000 1 091 000-958 340-472 173 139 660 487 Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning -472 173 472 173 0 Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 230 000-230 000 0 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll -30 000 30 000 0 Årets resultat -579 631-579 631 Belopp vid årets utgång 108 936 000 31 064 000 1 291 000-1 630 513-579 631 139 080 856 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond -1 430 513 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -230 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad för planerat underhåll 30 000 Årets resultat -579 631 Summa till stämmans förfogande -2 210 144 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning -2 210 144 Sida 5 / 13
RESULTATRÄKNING 2017-01-01-2016-01-01- Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 891 876 2 897 812 Övriga rörelseintäkter 1 350 9 804 Summa rörelseintäkter 2 893 226 2 907 616 Rörelsekostnader Driftskostnader 2-1 708 276-1 617 631 Övriga externa kostnader 3-86 944-63 826 Personalkostnader 4-116 532-118 245 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 160 114-1 160 114 Summa rörelsekostnader -3 071 866-2 959 816 Rörelseresultat -178 640-52 200 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster 5 757 3 167 Räntekostnader och liknande resultatposter -406 748-423 140 Summa finansiella poster -400 991-419 973 Resultat efter finansiella poster -579 631-472 173 Årets resultat -579 631-472 173 Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat -579 631-472 173 Reservering till fond för yttre underhåll -230 000-230 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 30 000 0 Över-/underskott efter disposition av underhåll -779 631-702 173 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 6 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 159 613 002 160 773 116 Summa materiella anläggningstillgångar 159 613 002 160 773 116 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 6 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 159 613 502 160 773 616 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 3 864 Övriga fordringar 7 29 508 25 159 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 1 060 214 64 129 Summa kortfristiga fordringar 1 089 721 93 152 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 9 595 000 845 000 Summa kortfristiga placeringar 595 000 845 000 Kassa och bank Kassa och bank 10 1 798 338 1 961 324 Summa kassa och bank 1 798 338 1 961 324 Summa omsättningstillgångar 3 483 059 2 899 476 SUMMA TILLGÅNGAR 163 096 561 163 673 092 Sida 7 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 140 000 000 140 000 000 Fond för yttre underhåll 1 291 000 1 091 000 Summa bundet eget kapital 141 291 000 141 091 000 Ansamlad förlust Balanserat resultat -1 630 513-958 340 Årets resultat -579 631-472 173 Summa ansamlad förlust -2 210 144-1 430 513 Summa eget kapital 139 080 856 139 660 487 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 12 22 126 519 23 182 303 Summa långfristiga skulder 22 126 519 23 182 303 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 12 305 784 305 784 Leverantörsskulder 1 109 649 110 673 Skatteskulder 68 880 23 586 Övriga skulder 13 35 012 30 659 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 369 861 359 600 Summa kortfristiga skulder 1 889 186 830 302 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 163 096 561 163 673 092 Sida 8 / 13
KASSAFLÖDESANALYS 2017-01-01-2016-01-01- Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -178 640-52 200 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 160 114 1 160 114 981 474 1 107 914 Erhållen ränta 5 942 2 543 Erlagd ränta -407 525-423 169 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 579 891 687 288 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av rörelsefordringar -984 686 17 262 Ökning/minskning av rörelseskulder 1 059 661 54 137 Kassaflöde från den löpande verksamheten 654 866 758 686 Finansieringsverksamheten Amortering av skuld -1 055 784-305 784 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 055 784-305 784 Årets kassaflöde -400 918 452 902 Likvida medel vid årets början 2 811 993 2 359 091 Likvida medel vid årets slut 15 2 411 075 2 811 993-400 918 452 902 Sida 9 / 13
NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Avskrivningstid på byggnader: 120 år. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. 1 Nettoomsättning 2017 2016 Hyresintäkter lokaler 111 615 110 400 Hyresintäkter övrigt 292 500 304 800 Årsavgifter bostäder 2 464 584 2 464 584 Intäkter pant, överlåtelser 15 008 9 748 Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 8 169 8 280 Summa nettoomsättning 2 891 876 2 897 812 2 Driftskostnader 2017 2016 Löpande underhåll 81 184 70 992 Underhåll enligt plan 30 000 0 El 91 438 100 815 Kabel-TV, internet 110 248 110 650 Fastighetsförsäkringspremier 35 797 35 561 Gemensamhetsanläggningar 995 631 993 103 Fastighetsskatt 57 024 11 730 Förvaltningsavtal 306 954 294 780 Summa drift 1 708 276 1 617 631 Posten gemensamhetsanläggningar avser Farinsockret & Farinets samfälligheter. I samfälligheterna ligger kostnader för el, uppvärmning, vatten samt renhållning. 3 Övriga externa kostnader 2017 2016 Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor 9 000 600 Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso 17 500 9 099 Externt revisionsarvode 8 653 8 543 Kostnader pant, överlåtelser 22 453 16 783 Övriga förvaltningskostnader 9 438 4 152 Övriga externa tjänster 0 4 750 Medlemsavgifter 19 900 19 900 Summa övriga externa kostnader 86 944 63 826 4 Personalkostnader 2017 2016 Arvode styrelsen 89 600 88 600 Revisionsarvode 2 000 2 000 Övriga ersättningar och förmåner 2 000 3 000 Sociala avgifter 22 932 24 645 Summa personalkostnader 116 532 118 245 Sida 10 / 13
5 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Byggnaderna är helt avskrivna år: 2131 Anskaffn Ack av- och Årets Nyttjande- Redov värde värde nedskrivning avskrivning period 2017-12-31 Ursprunglig byggnad 137 438 000-4 024 884-1 160 114 120 132 253 002 Ursprunglig mark 27 360 000 27 360 000 Byggnader 164 798 000-4 024 884-1 160 114 159 613 002 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärden byggnader 137 438 000 137 438 000 Ingående anskaffningsvärden mark 27 360 000 27 360 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 164 798 000 164 798 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -4 024 884-2 864 770 Årets avskrivningar -1 160 114-1 160 114 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 184 998-4 024 884 Redovisat värde 159 613 002 160 773 116 Taxeringsvärde 2017-12-31 2016-12-31 Taxeringsvärden byggnad - bostäder 71 000 000 71 000 000 Taxeringsvärden byggnad - lokaler 3 184 000 3 184 000 Taxeringsvärden mark - bostäder 38 000 000 38 000 000 Taxeringsvärden mark - lokaler 260 000 260 000 Summa taxeringsvärde 112 444 000 112 444 000 Fastighetsbeteckning: Öresund 9 Byggnads- och värdeår: 2012 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not 16. 6 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) 500 500 Utgående redovisat värde 500 500 7 Övriga fordringar 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 36 178 Avräkningskonto HSB Skåne 17 737 5 670 Övriga kortf fordringar 11 734 19 311 Summa övriga fordringar 29 508 25 159 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetald försäkring 0 35 797 Förutbetald kabel-tv 28 007 27 708 Upplupna ränteintäkter 440 624 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 031 767 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 060 214 64 129 Sida 11 / 13
9 Övriga kortfristiga placeringar 2017-12-31 2016-12-31 Räntesats Placeringskonto HSB Skåne 0,70% 595 000 845 000 Summa övriga kortfristiga placeringar 595 000 845 000 10 Kassa och bank 2017-12-31 2016-12-31 Sparbanken Skåne transaktionskonto 1 798 338 1 961 324 Summa kassa och bank 1 798 338 1 961 324 11 Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. 12 Övriga skulder till kreditinstitut 2017-12-31 2016-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering SE-Banken Bolån 0,85% 2018-11-28 52 892 7 988 317 8 041 209 SE-Banken Bolån 1,60% 2019-12-28 200 000 7 046 993 7 246 993 SE-Banken Bolån 1,32% 2022-11-28 802 892 7 396 993 8 199 885 1 055 784 22 432 303 23 488 087 Nästa års amortering beräknas uppgå till 305 784 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 22 126 519 23 182 303 Genomsnittsränta vid årets utgång 1,24% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till 1 223 136 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 20 903 383 13 Övriga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Depositioner 9 625 5 250 Övriga kortfristiga skulder 25 387 25 409 Utgående värde 35 012 30 659 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Upplupna löner inkl komp. 92 822 90 822 Soc kostn på upplupna löner 27 500 27 500 Förutbetalda månavgifter/hyror 230 814 227 476 Upplupna räntekostnader 1 545 2 322 Beräknat arvode för revision 17 180 8 480 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0 3 000 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 369 861 359 600 15 Likvida medel vid årets slut 2017-12-31 2016-12-31 Tillgodohanvanden hos banker och andra kreditinstitut 1 798 338 1 961 324 Kortfristiga, likvida placeringar 612 737 850 670 Sammansättning av likvida medel vid årets slut i kassaflödesanalys 2 411 075 2 811 993 Sida 12 / 13
16 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckning Uttagna pantbrev i fastighet 24 824 000 24 824 000 Summa pantbrev som ställts som säkerhet för egen skuld 24 824 000 24 824 000 ort och datum Erik Jönsson Jörgen Fridh Anna-Lena Håkansson John Nyman Erik Tenland Agneta Simonsson Margareta Säfholm Rickard Kreutz Va r revisionsberättelse har avgivits den Kjell Boije Av föreningen vald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sida 13 / 13