www.pwc.se Fastighetstempen 2013 I samarbete med United Minds Maj 2013
Innehåll Bakgrund - Om undersökningen * - Om respondenterna Slutsatser Resultat - Investerings- och finansieringsklimat - Omvärldsfaktorer Sammanfattning * ) Vänligen notera att en del av diagrammen summerar upp till 99% eller 101%. Detta beror på att procentsatserna avrundats för att underlätta läsningen av diagrammen. I realiteten uppgår dock summan i samtliga fall till 100% i de fall respondenten har fått välja ett svarsalternativ. 2
Bakgrund Om undersökningen 3
Bakgrund Om undersökningen En kvantitativ undersökning har genomförts av bland beslutsfattare i den svenska fastighetsbranschen, i syfte att mäta deras inställning till utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige under de kommande 12 månaderna. Intervjuerna genomfördes dels via digitala enkäter distribuerade via e-post, och dels via telefon. Totalt genomfördes 95 intervjuer (48 st via webbenkät och 47 st via telefon), under perioden 20 mars-11 april 2013. 4
Bakgrund Expertintervjuer Intervjuer med experter i fastighetsbranschen Efter att den kvantitativa undersökningen avslutats genomfördes av United Minds, på uppdrag av, kvalitativa intervjuer med fyra experter som är aktiva inom olika sektorer i fastighetsbranschen. Experterna fick kommentera undersökningsresultatet samt ge sin egen bild av nuläget och framtidsutsikterna för branschen. Anders Jarl Wihlborgs Fastigheter VD Anonym Stor svensk bank Ansvarig för kundrelationer i Norden Peter Wågström NCC VD och koncernchef Thomas Lindström Carlyle Managing Director 5
Slutsatser 6
Slutsatser Branschen går mot ljusare tider Efter den relativa återhållsamhet som präglat fastighetsbranschen i och med bl a bankregleringen går nu branschen mot ljusare tider och tror på både ökade hyresintäkter, ökad kapitaltillgång och fler anställningar. Bankerna har blivit säkrare i sina tolkningar av reglerna, och det allmänna ekonomiska läget ser bättre ut. Alternativ finansiering en högaktuell fråga Ett annat resultat av regleringen är att obligationer växer fram som ett allt mer intressant finansieringsalternativ. Branschen kan komma att påverkas på flera sätt en ökad professionalisering kan ske, men flera mindre aktörer kan också komma att försvinna. Bostäder och kontor hetaste investeringen Branschen spår ökade investeringar i både bostäder och kontor, två stabila och jämförelsevis inte särskilt konjunkturkänsliga sektorer. Intresset för investeringar i detaljhandel är svalare där har e-handeln inneburit en ökad konkurrens som ställer nya krav på hyreslokaler. 7
Resultat Investerings- och finansieringsklimat 8
Investerings- och finansieringsklimat Sammanfattning: Investerings- och finansieringsklimat 7 av 10 tror att hyresintäkterna i det egna företaget kommer att öka under de kommande 12 månaderna. Färre, men ändå en majoritet (46%), tror att hyresintäkterna i branschen som helhet kommer att öka under samma tidsperiod. Branschen tror på fler nettoköpare än nettosäljare. Utländska investerare bedöms vara nettosäljare, medan börsbolag, privata bolag och framför allt institutioner bedöms vara nettosäljare. Majoriteten planerar att öka investeringarna i kontor och bostäder. De flesta tror att tillgången till både eget kapital och lånekapital kommer att öka under de kommande 12 månaderna. En majoritet spår oförändrade priser. Tror att hyresintäkterna i 7/10 det egna företaget kommer att öka. 44 % Planerar att öka investeringarna i bostäder. Tror att deras företags tillgång till lånekapital kommer att öka. 54 % 9
Investerings- och finansieringsklimat Majoriteten tror på ökade hyresintäkter för det egna företaget Drygt 7 av 10 tror att hyresintäkterna i det företag som de arbetar för kommer att öka under de kommande 12 månaderna. Knappt 1 av 5 svarar att de tror att hyresintäkterna kommer att vara oförändrade, och bara 1% av respondenterna tror på en minskning. 18% 1% 8% Öka 73% Oförändrade Minska Vet ej Inte tillämpligt för verksamheten 73% tror att hyresintäkterna i det egna företaget kommer att öka. Fråga: Tror du att hyresintäkterna i ditt företag kommer att öka, minska eller vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer. 10
Investerings- och finansieringsklimat Mer försiktig inställning till ökade hyresintäkter i branschen som helhet 4% 4% 46% 45% Öka Oförändrade Minska Vet ej 45% tror att hyresintäkterna i branschen som helhet inte kommer att förändras. När det gäller hyresintäkterna i branschen som helhet är respondenterna mer försiktiga. Knappt hälften (46%) svarar att de tror på ökade hyresintäkter under de kommande 12 månaderna, men nästan exakt lika många (45%) tror inte att hyresintäkterna kommer att förändras under tidsperioden. Ett fåtal, bara 4%, tror på minskade hyresintäkter i branschen. Fråga: Tror du att hyresintäkterna i fastighetsbranschen som helhet kommer att öka, minska eller vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer. 11
Det är roligt att konstatera att flertalet aktörer inom fastighetsbranschen ser positivt på den närmaste framtiden, och att det också kan ge avtryck på antalet nyanställningar som förväntas öka, säger Robert Fonovich, partner på. Trots det tuffa ekonomiska läget finns det positiva signaler på marknaden, de alternativa finansieringsformerna fungerar faktiskt och även bankerna signalerar att kapitaltillgången kommer att öka. Dessutom är det ekonomiska läget i stort stabilare och mer förutsägbart i dag jämfört med tidigare, säger Robert Fonovich, partner på. 12
Investerings- och finansieringsklimat Hyresintäkter följer rådande kostnadsbild Den splittrade bilden kring om hyresintäkterna i branschen som helhet kommer att öka eller vara oförändrade kan bero på att respondenterna har fastigheter i olika områden och i olika segment, där hyresläget är varierande. Vad gäller respondenter med fastigheter i Stockholm kan det finnas anledning att tro att intäkterna kommer att stiga om avtal ska omförhandlas under de kommande 12 månaderna, eftersom marknadshyrorna där stigit. Den starka tilltron till ökade hyresintäkter för det egna företaget, jämfört med bedömningen av hur det kommer att se ut för branschen som helhet, kan åtminstone delvis förklaras av att man gärna tror på en bättre utveckling för det egna företaget än för konkurrenterna. 13
Investerings- och finansieringsklimat Efterfrågan förväntas överstiga utbudet 88% tror att institutioner kommer att vara nettoköpare under de kommande 12 månaderna. Institutioner, börsbolag och privata bolag bedöms vara nettoköpare under de kommande 12 månaderna, medan utländska investerare tros vara nettosäljare. Det finns en viss osäkerhet vad gäller de olika aktörernas beteende; omkring 1 av 5 svarar genomgående att de inte vet. Undantaget är aktören institutioner där har fler en uppfattning om det förväntade beteendet. Privata bolag 29% 22% 48% Institutioner Börsbolag Utländska investerare 4% 7% 18% 21% 31% 31% 52% 48% 88% Nettoköpare Nettosäljare Vet ej Fråga: Tror du att följande aktörer kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer 14
Vårt undersökningsresultat visar att de utländska investerarna fortsätter att vara nettosäljare på den svenska fastighetsmarknaden och vi ser att internationella aktörer söker sig söder om den nordiska markanden. Nettoköparna under det kommande året kommer på den svenska markanden att vara inhemska aktörer, säger Helena Ehrenborg partner på. 15
Investerings- och finansieringsklimat Utländska investerare cashar hem Bedömningen att institutioner kommer att vara nettoköpare är särskilt framträdande. Trenden att pensionsbolag i allt större utsträckning flyttar sina investeringar från börsen till fastigheter kan vara en del av förklaringen. Utländska investerare är den enda aktör som bedöms vara nettosäljare under de kommande 12 månaderna. Under en period var den starka svenska ekonomin ett dragplåster för utländska investeringar, men nu finns billiga fastigheter att köpa på andra platser än Sverige. En del utländska investerare plockar alltså hem vinsten snarare än att fortsätta investera. Möjligheten finns att många utländska investerare återvänder på längre sikt, men troligen inte i någon större skala under de kommande 12 månaderna. 16
Investerings- och finansieringsklimat Majoriteten ökar investeringarna i kontorssektorn 2% 21% 26% 51% Hälften av företagen kommer att öka sina investeringar i kontorssektorn under de kommande 12 månaderna. Bara 2% bedömer att investeringarna i kontor kommer att minska. Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 51% av företagen kommer att öka sina investeringar i kontorssektorn. 26% av företagen tror att investeringarna kommer att vara oförändrade. Fråga: Planerar ditt företag att öka, minska eller låta investeringarna i följande sektorer vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? [Kontor]. Bas: 95 personer. 17
Investerings- och finansieringsklimat De flesta kommer att investera mer i bostäder 36% 44% Majoriteten av företagen kommer att öka sina investeringar i bostäder under kommande 12 månaderna. 1% 6% 13% Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 44% av företagen kommer att öka sina investeringar i bostäder. Bara drygt 1 av 10 företag planerar att låta investeringarna vara oförändrade och ännu färre endast 6% - kommer att minska sina investeringar i bostäder. Fråga: Planerar ditt företag att öka, minska eller låta investeringarna i följande sektorer vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? [Bostäder]. Bas: 95 personer. 18
Investerings- och finansieringsklimat Kontorsfastigheter fortsatt lukrativa Att investeringarna i kontor och bostäder bedöms öka under de kommande 12 månaderna beror delvis på att en stor del av omsättningen på fastighetsmarknaden består av just kontor och bostäder. Men att kontorssektorn bedöms vara fortsatt lukrativ ur investeringssynpunkt kan också handla om att kontorslokaler inte anses vara lika känsliga för konjunktursvängningar som exempelvis industrilokaler, då kontor i högre grad går att hyra ut till företag inom olika branscher. 19
Investerings- och finansieringsklimat Ökade eller oförändrade investeringar i detaljhandel 24% 1% 11% Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 34% 31% 1 av 3 företag kommer att öka sina investeringar i detaljhandelssektorn. 1 av 3 företag bedömer att de kommer att öka sina investeringar i detaljhandelssektorn. Något fler (34%) planerar att låta investeringarna vara oförändrade. Bara 1 av 10 företag planerar att minska investeringarna i detaljhandel. Fråga: Planerar ditt företag att öka, minska eller låta investeringarna i följande sektorer vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? [Detaljhandel]. Bas: 95 personer. 20
Investerings- och finansieringsklimat Ingen tydlig trend vad gäller industrilokaler 40% 1% 16% Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 20% 23% 1 av 5 företag kommer att öka sina investeringar i industrisektorn. När det gäller investeringar i industrilokaler är bilden mer splittrad. 1 av 5 företag planerar att öka sina investeringar, men ungefär lika många bedömer att investeringarna kommer att vara oförändrade. 16% planerar att minska sina investeringar i industrilokaler. Bortfallet är relativt stort, då 4 av 10 företag menar att investeringar i den aktuella sektorn inte är tillämpligt för verksamheten. Fråga: Planerar ditt företag att öka, minska eller låta investeringarna i följande sektorer vara oförändrade under de kommande 12 månaderna? [Industriolkaler]. Bas: 95 personer. 21
Investerings- och finansieringsklimat Industrilokaler har potential som investeringsobjekt E-handeln bedöms vara en av orsakerna till att marknaden är något mättad när det gäller detaljhandeln. Betydelsen av e-handeln tros dessutom komma att öka. Det faktum att relativt få aktörer investerar i industrilokaler avspeglas i resultatet. Experterna bedömer också att utbudet av attraktiva investeringsobjekt i industrisegmentet är relativt begränsat. En annan förklaring till att investeringsintresset är lägre än i övriga sektorer kan vara att osäkerhet i omvärlden slår hårdare mot industrisektorn, som är mer beroende av rådande konjunkturläge. Samtidigt ser experterna industrilokaler som en potentiellt intressant investering som det kan löna sig att satsa på. Här betonas vikten av att tänka nytt och annorlunda. 22
Investerings- och finansieringsklimat Knappt hälften ökar personalstyrkan Knappt hälften av företagen (46%) planerar att öka antalet anställda under de kommande 12 månaderna. 43% 8% 1% 1% 46% Men nästan lika många (43%) kommer att inte att göra några förändringar vad gäller antalet anställda. Bara knappt 1 av 10 företag planerar att minska ner på antalet anställda. Öka Oförändrade Minska Vet ej Inte tillämpligt för verksamheten 46% av företagen planerar att öka antalet anställda under de kommande 12 månaderna. Fråga: Planerar ditt företag att öka, minska eller inte göra några förändringar i antalet anställda under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer. 23
Investerings- och finansieringsklimat Stabil bransch med få anställda Majoriteten av företagen kommer att öka antalet anställda. Fastighetsbranschen är en relativt stabil bransch med avseende på antalet anställda, och flera av företagen i branschen har inte heller särskilt många anställda. Av det skälet är det intressant att majoriteten planerar att utöka personalstyrkan. På transaktionssidan har behovet dock de facto minskat i och med svängande konjunkturer. Det skulle alltså inte vara förvånande om de företag som planerar att minska antalet anställda återfinns inom den sektorn. 24
Investerings- och finansieringsklimat 6 av 10 tror på ökad tillgång till eget kapital 35% 1% 2% 60% En majoritet (60%) tror att deras företags tillgång till eget kapital kommer att öka inom de kommande 12 månaderna. 2% Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 60% tror på ökad tillgång till eget kapital under de kommande 12 månaderna. 35% tror på minskad tillgång till eget kapital. Få tror att läget inte kommer att förändras alls bara 2% svarar att tillgången kommer att vara oförändrad. Fråga: Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? [Eget kapital]. Bas: 95 personer. 25
Investerings- och finansieringsklimat Branschen spår ökad tillgång till lånekapital En majoritet (54%) tror att deras företags tillgång till lånekapital kommer att öka under de kommande 12 månaderna. 33% 5% 54% 1 av 3 respondenter tror på minskad tillgång till lånekapital. Relativt få (8%) men något fler än när det gäller tillgången till eget kapital tror att tillgången kommer att vara oförändrad. 8% Öka Oförändrade Minska Vet ej Inte tillämpligt för verksamheten 54% tror att tillgången till lånekapital kommer att öka under de kommande 12 månaderna. Fråga: Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? [Lånekapital]. Bas: 95 personer. 26
Det underliggande intresset för investeringar i fastighetssektorn förefaller vara fortsatt stort, dock kan ett hinder bli brist på attraktiva investeringsobjekt, säger Robert Fonovich, partner på. 27
För investerarna på marknaden handlar det om att hitta den bästa finansieringsformen för den aktuella affären. Intresset för alternativa finansieringsformer och framförallt för företagsobligationer fortsätter att vara stort och komplettera den traditionella bankfinansieringen, säger Helena Ehrenborg, partner på. 28
Investerings- och finansieringsklimat Banker blir allt tryggare med att låna ut Bankregleringen är en verklighet som branschen måste förhålla sig till. Men intervjupersonerna tror som synes på ökad kapitaltillgång, både vad gäller eget och lånat kapital, under de kommande 12 månaderna och experterna håller med. De diskussioner som förts kring regleringen, och det faktum att bankerna nu känner sig tryggare i hur de ska applicera reglerna, gör att bankerna blir mer benägna att låna ut. När intresset för att finansiera fastighetsverksamhet ökar, ökar också kapitaltillgången. 29
Investerings- och finansieringsklimat Splittrad bild kring tillgången till alternativ finansiering 11% 22% 29% 37% 1% De flesta respondenter (37%) tror att deras företags tillgång till alternativ finansiering (t ex obligationer) kommer att öka under de kommande 12 månaderna. Öka Oförändrade Minska Ej tillämpligt för verksamheten Vet ej 37% tror att tillgången till alternativ finansiering kommer att öka under de kommande 12 månaderna. 29% tror på en minskad tillgång. Bilden är alltså något splittrad. Bara 1% tror att tillgången kommer att vara oförändrad. Här är också osäkerheten större än när det gäller de andra finansieringsformerna 11% svarar att de inte vet. Fråga: Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? [Alternativ finansiering]. Bas: 95 personer. 30
Investerings- och finansieringsklimat Obligationer tros öka stort 34% 3% 31% Obligationer Preferensaktier Banklån Annat 94% 94% tror att obligationer kommer att öka som finansieringsalternativ. Bland de som svarat att de tror att tillgången till alternativ finansiering kommer att öka, tror man främst på obligationer som ett växande finansieringsalternativ. 94% av de som tror på ökad tillgång till alternativ finansiering tror att obligationer kommer att öka. Omkring 1 av 3 tror också på en ökning för preferensaktier och banklån. Fråga: Vilken typ av alternativ finansiering tror du kommer att öka? [Alternativ finansiering]. Bas: 35 personer (som svarat att de tror att tillgången till alternativ finansiering kommer att öka). 31
Investerings- och finansieringsklimat Branschen på väg tillbaka till traditionell finansiering? I undersökningen framkommer en något splittrad bild kring huruvida tillgången till alternativ finansiering kommer att öka eller minska. Experterna betonar dock den viktiga roll som alternativa finansieringsmöjligheter även framöver kommer att spela för branschen. Orsaken till att alternativa finansieringsformer växt fram bedöms bland annat vara: - Regleringar som gör att bankernas kreditmöjligheter minskar. - Ett antal aktörer har lämnat marknaden, t ex SBAB som inte längre lånar ut till kommersiella fastigheter. - Oro över konjunkturen och det fortsatt svajiga läget gör att man vill ha extra stor buffertar i systemen. Obligationer kan bara ges ut av stora, välkända aktörer vilket leder till en professionalisering av branschen men också till att mindre, mer entreprenöriella aktörer slås ut. Det finns anledning att tro att branschen på sikt kan komma att gå tillbaka till mer traditionella finansieringsalternativ. 32
Investerings- och finansieringsklimat Varken enklare eller svårare att hitta attraktiva objekt De flesta av de tillfrågade (49%) tror inte att det kommer att ske någon förändring under de kommande 12 månaderna när det gäller tillgången till attraktiva investeringsobjekt. Men bilden är delad 1 av 5 tror att det kommer att bli enklare att hitta attraktiva objekt, och något fler (26%) svarar att de tror att det kommer att bli svårare. 4% 20% 26% 49% Enklare Oförändrat Svårare Vet ej 49% tror inte att det kommer att ske någon förändring i tillgången till attraktiva objekt under de kommande 12 månaderna. Fråga: Tror du att det kommer att bli enklare, svårare eller inte ske någon förändring under de kommande 12 månaderna när det gäller möjligheterna att hitta attraktiva investeringsobjekt? Bas: 95 personer. 33
Fastighetsmarknaden i Sverige är tudelad, i storstadsregionerna är det fortsatt svårt att få tillgång till attraktiva objekt medan tillgången är betydligt större i mindre orter. Det kan vara investeringar med potentiellt hög avkastning, men många stora investerare kommer att fortsätta att uteslutande investera i core-fastigheter i storstäderna, säger Robert Fonovich, partner på. 34
Investerings- och finansieringsklimat Tudelad marknad Att branschen bedömer att tillgången till attraktiva investeringsobjekt kommer att vara oförändrad är inte förvånande ur perspektivet att tillgången till attraktiva core-fastigheter i storstäderna sannolikt inte kommer att öka. Samtidigt är marknaden tudelad, och det finns betydande möjligheter att hitta objektmed högre men inte lika säker avkastning i mer perifera områden. Om tillgången till finansiering ökar skulle det kunna leda till en ökad tillgång till attraktiva objekt, eftersom säljare skulle kunna bli mer benägna att sälja när efterfrågan är stor. 35
Investerings- och finansieringsklimat Majoriteten tror på oförändrade priser En dryg majoritet (53%) tror att priserna på den svenska fastighetsmarknaden kommer att vara oförändrade under de kommande 12 månaderna. 8% 4% 53% 35% Drygt 1 av 3 tror på stigande priser. Bara knappt 1 av 10 svarar att de tror att priserna kommer att falla. 53% Stigande Oförändrat Fallande Vet ej tror att priserna på den svenska fastighetsmarknaden kommer att ligga kvar på samma nivå under de kommande 12 månaderna. Fråga: Hur tror du att prisutvecklingen kommer att se ut på den svenska fastighetsmarknaden i stort under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer. 36
Investerings- och finansieringsklimat Marknadens återhämtning knuffar priserna uppåt Ur ett tolvmånadersperspektiv är det lite som tyder på att priserna på den svenska fastighetsmarknaden kommer att falla. Intresset för fastigheter är förhållandevis stort och avkastningen relativt god. De jämförelsevis låga räntorna gör också att fastighetspriserna knuffas uppåt snarare än nedåt. I och med att marknaden återhämtar sig allt mer, och tillgången till finansiering ökar, finns också möjligheten att fastigheter i mer perifera lägen kan komma att öka i pris. 37
Resultat Omvärldsfaktorer 38
Omvärldsfaktorer Sammanfattning: Investerings- och finansieringsklimat Majoriteten bedömer att klimat- och miljöfrågor kommer att få ökad betydelse, men många tror också att det inte kommer att ske någon större förändring. De främsta skälen till att man tror att miljö och klimat kommer att få ökad betydelse är att kunderna har ökade miljökrav, att man måste anpassa sig efter gällande regler, samt vikten av att vara en attraktiv arbetsgivare ( employer branding ). De främsta hindren mot en positiv utveckling på transaktionsmarknaden bedöms vara brist på kapital och brist på objekt på prioriterade marknader. 32% anser att det behövs lättnader inom moms. Tror att klimat- och miljö-frågor kommer att få ökad betydelse. 52 % 6/10 Ser låg ekonomisk tillväxt som det största hindret för en positiv utveckling på transaktionsmarknaden. Anser att det behövs lättnader inom moms. 32 % 39
Omvärldsfaktorer Miljö- och klimatfrågor tros bli allt viktigare 45% 1% 2% 52% En knapp majoritet av de tillfrågade (52%) tror att klimat- och miljöfrågor kommer att få ökad betydelse för deras företag under de kommande 12 månaderna. Öka Oförändrat Minska Vet ej 52% tror att klimat- och miljöfrågor kommer att få ökad betydelse för deras företag under de kommande 12 månaderna. Bara 1% tror att det kommer att få minskad betydelse. Knappt hälften (45%) tror inte att det kommer att ske någon förändring. Fråga: Tror du att klimat- och miljöfrågor kommer att ha ökad, minskad eller oförändrad betydelse för ditt företag under de kommande 12 månaderna? Bas: 95 personer. 40
Omvärldsfaktorer Ökade miljökrav från kunder kräver omställning 76% anger att miljöfrågornas ökade betydelse beror på att kunderna har ökade miljökrav. Bland de som svarar att de tror att klimat och miljö kommer att få större betydelse för deras företag framöver, anger de flesta (76%) att det främsta skälet är att kunderna har ökad miljökrav. Omkring 4 av 10 svarar också att den ökade betydelsen handlar om att anpassa sig efter rådande regler, och om att bli en mer attraktiv arbetsgivare. Våra kunder har ökade miljökrav Vi måste anpassa oss efter de regler som gäller För att bli en mer attraktiv arbetsgivare (employer branding) 41% 39% 76% Något annat 20% Total Vet ej 0% Fråga: Av vilka skäl kommer klimat- och miljöfrågor att få ökad betydelse för ditt företag? Bas: 49 personer (som svarat att klimat- och miljöfrågor kommer att få ökad betydelse för deras företag). 41
Omvärldsfaktorer Miljöfrågor handlar främst om kundanpassning Kundernas ökade miljökrav går inte att bortse ifrån. Det finns alltså en inbyggd affärslogik i att ta hänsyn till de krav som finns på marknaden. Fastighetsbranschen bedöms vara pragmatisk man anpassar sig efter verkligheten. Och om verkligheten innebär ökade miljökrav, resulterar det i ett ökat fokus på och arbete med miljöfrågor. Att aktivt arbeta med miljö- och klimatfrågor kan naturligtvis också handla om en medveten positionering och imagebyggande. 42
Omvärldsfaktorer Brist på kapital och objekt de främsta hindren 65% ser brist på objekt på prioriterade marknader som det största hindret för en positiv utveckling på transaktionsmarknaden. Brist på kapital, brist på objekt på prioriterade marknader och låg ekonomisk tillväxt ses som de tre främsta hindren för en positiv utveckling på transaktionsmarknaden. Bara 2% anger att de ser krångliga regelverk som det största hindret, och endast 1% svarar höga skatter. Brist på kapital Brist på objekt på prioriterade marknader Låg ekonomisk tillväxt Ränteläget Skattelagstiftning som skapar felaktiga Krånglig skattelagstiftning Inget av ovanstående Krångliga regelverk Höga skatter 15% 9% 7% 4% 2% 1% 65% 65% 61% Total Fråga: Vad av följande ser du som det största hindret för en positiv utveckling på transaktionsmarknaden? (Max tre svarsalternativ). Bas: 95 personer. 43
Omvärldsfaktorer Europas ekonomiska utveckling ett fortsatt hinder Flera av experterna pekar framför allt på den generella ekonomiska utvecklingen som ett av de mest betydelsefulla hindren för en positiv utveckling på transaktionsmarknaden. Man hänvisar också till situationen i Europa, som oundvikligen påverkar den svenska fastighetsmarknaden. En positiv utveckling på transaktionsmarknaden kan också handla om att i så stor utsträckning som möjligt försöka se till att de transaktioner som genomförs är positiva och värdeskapande för samhället. En positiv transaktion kan till exempel handla om att köparen ifråga har en tydlig investeringsvilja i fastigheten. 44
Omvärldsfaktorer 1 av 3 vill se lättnader inom moms och stämpelskatt 32% menar att det skatteområde som det främst behövs lättnader inom är moms. På frågan om det behövs lättnader inom något skatteområde svarar omkring 1 av 3 att de anser att det främst behövs lättnader inom moms. Nästan lika många tycker att lättnader främst behövs inom stämpelskatt. 1 av 5 anger att de inte tycker att det behövs lättnader inom något skatteområde. Ja, främst inom moms Ja, främst inom stämpelskatt Nej 22% 32% 28% Ja, främst inom inkomstskatt 7% Ja, främst inom fastighetsskatt 3% Vet ej 7% Total Fråga: Upplever du som verksam i fastighetsbranschen att det behövs lättnader inom något av dessa skatteområden? Bas: 95 personer. 45
Omvärldsfaktorer Krångliga regelverk skapar behov av lättnader Moms och stämpelskatt hamnar i topp när det gäller de områden som respondenterna önskar se lättnader inom. Resultatet kan förklaras av regelverk som uppfattas som krångliga, och möjligen även av att stämpelskatten ses som hög samt anses styra mot bolagstransaktioner. 46
Sammanfattning 47
Sammanfattning Positiv framtidssyn i branschen Det sammantagna resultatet visar på en positiv framtidssyn i branschen med avseende på de kommande 12 månaderna. Man tror på ökade hyresintäkter och ökad kapitaltillgång, och majoriteten av företagen planerar att anställa fler trots att branschen som helhet traditionellt sett är relativt stabil vad gäller antalet anställda. Större efterfrågan än utbud Branschen tror på fler nettoköpare än nettosäljare under kommande 12-månadersperiod. Utländska investerare förväntas sälja, även om intresset för Sverige inte har svalnat helt. Institutioner tros av de allra flesta vara nettoköpare. Pensionsbolag bedöms i allt högre grad se fastighetsmarknaden som ett intressant alternativ till börsen. Obligationer mest intressant som alternativ finansiering Obligationer är den typen av alternativ finansiering som tros öka mest i betydelse vilket kan komma att påverka branschen på flera olika sätt. Det kan leda till en ökad professionalisering, men också till att mindre, mer entreprenöriella aktörer kan komma att försvinna. Möjligen kan branschen på sikt komma att gå tillbaka till mer konventionella finansieringsalternativ i och med att tillgången till traditionellt lånekapital bedöms öka. 48
Sammanfattning Marknaden är tudelad Att hitta riktigt attraktiva objekt i storstadsområdena bedöms vara fortsatt svårt och branschen tror att det varken kommer att bli lättare eller svårare under de kommande 12 månaderna. Däremot anses det vara betydligt enklare att hitta objekt i mer perifera områden. Dessa kan ge högre avkastning, men innebär också en högre risk. Oförändrat prisläge, men snarare uppåt än nedåt Branschen tror generellt sett främst på oförändrade priser, men fler tror på en uppgång än på en nedgång. Det låga ränteläget kan komma att knuffa upp priserna. Möjligen kan objekt i mer perifera lägen komma att öka mer i pris än core-fastigheterna i takt med att möjligheterna och villigheten att ta risker i sina investeringar ökar. Miljöfrågor bedöms bli viktigare Majoriteten bedömer att klimat- och miljöfrågor kommer att få ökad betydelse. Främst handlar det om externa krav och kundanpassning, men det är också delvis en imagefråga och kan för en del aktörer handla om uttalad employer branding. 49
Kontaktinformation Helena Ehrenborg Partner 010-2133308 helena.ehrenborg@se.pwc.com Robert Fonovich Partner 010-2133364 robert.fonovich@se.pwc.com 2013 PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. All rights reserved. In this document, refers to PricewaterhouseCoopers i Sverige AB which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.