FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT. Östra Via 1:62 Vintrosa Centrum

FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Östra Via 1:62 Vintrosa Centrum

Innehåll FÖRMEDLINGSUPPDRAG 3 ÖVERSIKT 4 Sammanfattning 5 Investeringsaspekter 6 MARKNADEN 7 Örebro 8 Marknadsöversikt 9 Vintrosa 10 FASTIGHETEN 11 Östra Via 1:62 12 Hyresgäster 14 Finansiell information 15 FÖRSÄLJNINGSPROCESS 16 BILAGOR A Hyresgästlista 19 B Foton 20 C Fastighetskarta 31 D Fastighetsregisterutdrag 32 2 KAPITELRUBRIK

Förmedlingsuppdrag UPPDRAG Fastigheten Östra Via 1:62 ( Fastigheten ) i Örebro kommun ägs av bolaget Östra Via 1:62 i Örebro KB ( Bolaget ). Bolaget ägs av Fodret Förvaltning AB ( Säljaren ). Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom överlåtelse av andelarna i Bolaget. Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljaren anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljaren. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheten. Uppgifterna i prospektet härstammar från källor som Säljaren och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. John Kärrberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: 070-671 19 00 E-post: john.karrberg@realadvice.se Johan Magnusson, reg. fastighetsmäklare Mobil: 070-382 03 83 E-post: johan.magnusson@realadvice.se Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot vare sig Säljaren eller Real Advice som härmed friskriver sig från allt ansvar för eventuella brister i försäljningsprospektet eller i annan information muntligt eller skriftligt som tillhandahålls till intressenter till Fastigheten. Säljaren ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheten. DEFINITIONER Fastigheten Östra Via 1:62 Bolaget Östra Via 1:62 i Örebro KB Säljaren Fodret Förvaltning AB Real Advice Real Advice Sweden AB Uthyrbar area Bruksarea enligt uppgifter från Säljaren Hyresvärde Hyresintäkter, innan avdrag för vakanser Summa intäkter Hyresintäkter, efter avdrag för vakanser 2017 Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. 3 FÖRMEDLINGSUPPDRAG

ÖVERSIKT 4 KAPITELRUBRIK

Sammanfattning ÖSTRA VIA 1:62 Fastigheten är belägen i centrala Vintrosa vid den huvudled som löper genom orten. I direkt anslutning till tätorten löper Europaväg 18, som tar bilister raka vägen till Örebro eller Karlstad. I Fastighetens närområde finns bibliotek, vårdboende, restauranger, hotell, golfbana och kyrkor. FASTIGHET På Fastigheten står en byggnad uppförd i två plan ovan mark med nybyggnadsår 1950. Byggnaden inrymmer butiks-, restaurang-, kontors- och lagerlokaler samt en bostad. På Fastigheten finns en drivmedelsstation med fyra pumpar som innehas av Qstar. Fastighetens obebyggda areal består av asfalterad parkeringsyta för Fastighetens besökare. FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Fastigheten i enlighet med instruktioner på sida 17 i prospektet. ÖVERSIKT Fastighetsbeteckning Östra Via 1:62 Adress Skolgatan 2, 4, 6, 8 Taxeringsvärde, tkr 4 576 Tomtareal, kvm 12 860 Uthyrbar area, kvm 1 723 Pantbrev, tkr 8 750 Sedan 2007 har Säljaren genomfört flertalet renoveringoch underhållsarbeten i Fastigheten. Bland annat har pizzerians lokaler hyresgästanpassats med kök, toalett samt ventilation och bostadslägenheten har totalrenoverats. Fastighetens lastkajer har utrustats med nya portar och en bergvärmepump har installerats. Investeringar i Fastigheten har gjorts till ett värde om cirka 4,2 miljoner kr. Fastigheten har idag 8 hyresgäster och däribland finns starka företag som ICA och Qstar. Nyligen tecknades ett nytt hyreskontrakt med ÖKB AB som bedriver dansstudio i en tidigare vakant lokal om 159 kvm. DRIFTNETTO Budget 2017 ÖSTRA VIA 1:62 Area tkr kr/kvm Hyresvärde 1 723 1 506 874 Inkomstbortfall - - - Summa intäkter 1 723 1 506 874 Drift- & underhåll 332 193 Fastighetsskatt 44 25 Summa kostnader 376 218 Driftnetto 1 130 656 DRIFTNETTO Aktuellt driftnetto för Fastigheten bedöms uppgå till 1 130 tkr, motsvarande 656 kr per kvm. Samtliga intäkter i prospektet är baserade på läge avseende uthyrning och inkomstbortfall, enligt förvaltarrapport 2017-12-01. Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, el, värme, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader från Säljaren. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2017. Kostnad för administration har exkluderats från sammanställningen. LOKALTYPER Butik 46 % Lager 22 % Restaurang 15 % Kontor 12 % Bostäder 5 % 5 ÖVERSIKT

Investeringsaspekter UTVECKLINGSMÖJLIGHETER Vintrosa ligger i det som Örebro kommun i sin översiktsplan kallar för VINNA-området. I översiktsplanen skriver kommunen Vintrosa Centrum utgör områdets kommersiella centrum och är viktigt för hela området. Det finns goda möjligheter att utveckla centrum, exempelvis genom ett tillskott av flerbostadshus med butikslokaler i bottenvåningen och allmänna platser. Ett förvärv av Fastigheten ger köparen god kontroll över hur centrum i Vintrosa utvecklas. GODA KOMMUNIKATIONER Vintrosa har ett strategiskt gynnsamt läge vid Europaväg 18. Restiden till Örebro centrum är cirka 20 minuter och inom en timmes resväg nås även Karlstad, Karlskoga, Kristinehamn och Kumla. Det innebär att mer än 180 000 arbetsplatser finns inom pendlingsavstånd. ICA ICA Fastighets AB:s gällande hyresavtal påbörjades år 2000. Den nuvarande ICA-handlaren tog över butiksverksamheten 2015 och har sedan dess lyckats öka butikens omsättning med cirka 14,5 %, detta samtidigt som de kontinuerligt gjort egna investeringar i butikens inventarier. ICA-butiken ombesörjer inte bara invånarna i Vintrosa utan även invånarna i bl.a. tätorterna Lanna och Latorp. QSTAR Qstar har inom Fastighetens gränser en drivsmedelsstation med fyra pumpar. Tillsammans med ICA-butiken garanterar Qstar ett kontinuerligt flöde med besökare till Fastigheten då båda verksamheterna säljer olika typer av nödvändiga dagligvaror som inte går att införskaffa på annat håll inom VINNA-området. 6 ÖVERSIKT R E A L A D V I C E 20 17

MARKNADEN 7

Örebro Örebro ligger på Hjälmarens västra strand och är residensstad i Örebro län. Staden har ett mycket strategiskt läge vid mötespunkten för de båda europavägarna E18 och E20. Örebro har blivit en utpräglad logistik- och handelsstad på grund av de förhållandevis korta avstånden till både Stockholm och Göteborg, 20 respektive 30 mil. Örebro kommun har i dagsläget drygt 146 000 invånare och placerar sig således på en sjundeplats över Sveriges största kommuner sett till invånarantal. Flertalet aktörer har under senare år etablerat logistikcenter inom Örebro kommun, bland andra XXL Sport som idag har sitt centrallager om cirka 40 000 kvm i kommunen. Handelsområdet Marieberg är ett av Sveriges största handelsområden med över 150 000 kvm handelsyta. Örebro universitet är Sveriges tionde största universitet med 17 000 studenter. På universitetet erbjuds bland andra jurist-, läkar- och civilingenjörsprogram. Till följd av läkarutbildningen har även ett universitetssjukhus inrättats i staden. Utöver universitetet finns flera viktiga myndigheter etablerade på orten. Transportstyrelsen, Tillväxtverket, SCB och Polismyndigheten har alla valt att förlägga betydelsefulla verksamhetsgrenar inom Örebro. Kommunikationerna till och från Örebro är goda och Stockholm eller Göteborg kan nås på två respektive tre timmar. ÖREBRO Örebro Airport erbjuder inrikesflyg, reguljärflyg till bland annat Kroatien, Nederländerna och Köpenhamn samt charterflyg till flertalet platser, till exempel Rhodos och Mallorca. Flygplatsen hanterar även godstrafik vilket gynnar närliggande industrier. 8 MARKNADEN

Marknadsöversikt BEFOLKNINGSUTVECKLING Örebro har en stark befolkningstillväxt. Sedan 2006 har invånarantalet stigit med nästan 18 000 invånare, vilket ger ett genomsnitt på fler än 1 750 invånare per år. Kommunen har i sin befolkningsprognos räknat med en årlig befolkningstillväxt om 1,4 % per år, eller knappt 2 000 invånare per år. Detta betyder att Örebro under 2018 bör passera 150 000 invånare för att vid prognosperiodens slut 2025 passera nästan 164 000 invånare. HANDELSDATA Örebro detaljhandel har en god utveckling. År 2016 omsatte dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln i Örebro tillsammans 11 899 miljoner kr, varav dagligvaruhandeln stod för 4 875 miljoner kr och sällanköpshandeln 7 024 miljoner kr. Det innebär en handelstillväxt i Örebro på 2,2 % mellan åren 2015 2016, vilket motsvarar en ökning med 264 miljoner kr. BOSTADSMARKNADEN Bostadsmarknaden i Örebro kommun har tidigare år präglats av bostadsbrist. Detta främst på grund av ett kraftigt underskott på bostäder i centralorten. För att motverka detta har kommunen uttryckt att det behöver byggas ungefär 900 lägenheter per år under närmaste tio åren. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät kommer det under 2017 2018 byggas 2 000 bostäder. I samma enkät påstår Örebro kommun att det i nuläget råder balans på bostadsmarknaden inom kommunen, centralorten inkluderat. Vid utgången av 2016 fanns totalt 65 901 bostäder i Örebro, varav 23 044 småhus och 42 857 lägenheter i flerbostadshus. Det totala bostadsbeståndet består till största delen av hyresrätter, 53 procent har upplåtelseformen hyresrätt. Flerbostadshus är till ännu högre utsträckning upplåtna med hyresrätter, hela 79 procent av alla lägenheter i Örebro kommun var vid 2016 års utgång upplåtna med hyresrätt. BEFOLKNINGSMÄNGD 148 000 144 000 140 000 136 000 132 000 128 000 2010 2011 HANDELSDATA 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2010 2011 2012 2013 Dagligvaror 2012 2013 2014 2014 2015 2016 Sällanköpsvaror 2015 2016 HYRESNIVÅER ÖrebroBostäder AB är Örebros största fastighetsägare med 22 610 lägenheter och 1 001 lokaler tillgängliga för uthyrning. Vid början av 2017 förfogade Öbo AB över 34 % av den totala bostadsmarknaden i Örebro kommun och inte mindre än 64 % av marknaden för hyresrätter. Under 2016 hade Öbo AB en genomsnittlig hyra för sitt bestånd om 990 kr per kvm. BOSTADSBESTÅND Antal Andel Flerbostadshus (hyresrätt) 34 012 52 % Flerbostadshus (bostadsrätt) 8 845 13 % Småhus (hyresrätt) 1 198 2 % Småhus (bostadsrätt) 2 144 3 % Småhus (äganderätt) 19 695 30 % Summa 65 894 100 % 9 MARKNADEN

Vintrosa Vintrosa är beläget i Örebro kommun på gränsen till Lekebergs kommun. Under senare år har Vintrosa vuxit samman med grannorten Lanna och således blivit en inofficiell del av Lekebergs kommun. Tillsammans hade tätorterna Vintrosa och Lanna 2 367 invånare under 2016. Det innebär en befolkningsökning om 487 personer sedan 2010. Örebro kommun har tillsammans md Lekebergs kommun arbetat fram en översiktsplan för VINNAområdet (Skärmartorp, Hidingebro, Hidinge, Lanna, Vintrosa, Latorp och Tysslinge). Syftet med planen är att förbättra utbud, service och livskvalitet för de som bor i området genom samverkan när det gäller framtida utbyggnader och etableringar. I Lekebergs kommun bor det cirka 7 600 personer. Sedan 2010 har invånarantalet i kommunen ökat med 500 personer, vilket motsvarar en ökning om 7 %. Bostadsmarknaden i både Örebro kommun och Lekebergs kommun är enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät i balans. I Lekeberg, vars förutsättningar mest anses likna Vintrosa, bedöms nybyggnationen av närmare 100 bostäder påbörjas under åren 2017 2018. Vintrosa Centrum utgör områdets kommersiella centrum och är viktigt för hela området. Det finns goda möjligheter att utveckla centrum, exempelvis genom ett tillskott av flerbostadshus med butikslokaler i bottenvåningen och allmänna platser. 10 MARKNADEN

FASTIGHETEN 11 KAPITELRUBRIK

Östra Via 1:62 LÄGE Fastigheten är belägen i centrala Vintrosa vid den huvudled som löper genom orten. I direkt anslutning till tätorten löper även Europaväg 18, som tar bilister raka vägen till Örebro eller Karlstad. I Fastighetens direkta närområde finns bibliotek, vårdboende, restauranger, hotell, golfbana och kyrkor. FASTIGHETEN På Fastigheten står en byggnad uppförd i två plan ovan mark med nybyggnadsår 1950. Byggnaden inrymmer butiks-, restaurang-, kontors- och lagerlokaler samt en bostad. På Fastigheten finns en drivmedelsstation med fyra pumpar som innehas av Qstar. Fastighetens obebyggda areal består av asfalterad parkeringsyta för Fastighetens besökare. Byggnaden är uppförd på betongplatta med en stomme av betong. Taket är klätt med takpapp och plåt medan fasaden är klädd med tegel. Ventilation sker via ett FTX-system och fönstren är av typen 2-glas energifönster. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp och uppvärmning sker genom en bergvärmepump som Säljaren låtit installera. Sedan 2007 har Säljaren genomfört flertalet renoveringsoch underhållsarbeten i Fastigheten. Bland annat har pizzerians lokaler hyresgästanpassats med kök, toalett samt ventilation och bostadslägenheten har totalrenoverats. Även Fastighetens lastkajer har utrustats med nya portar och en bergvärmepump har installerats. Investeringar i Fastigheten har gjorts till ett värde om cirka 4,2 miljoner kr. UTHYRBAR AREA Fastighetens uthyrbara area uppgår till 1 723 kvm, fördelat på 1 635 kvm lokalarea och 88 kvm boarea. I dagsläget är samtliga kvm uthyrda. TEKNISK BESKRIVNING Nybyggnadsår 1950 Grund Betongplatta Stomme Betong Fasad Tegel Fönster 2-glas energifönster Yttertak Takpapp/plåt Uppvärmning Bergvärme Vatten och avlopp Kommunalt Ventilation FTX OVK Upprättas av Säljaren innan försäljning Energideklaration Upprättas av Säljaren innan försäljning AREA PER HYRESGÄST Ica Fastighets AB (101) 61 % Falken Pizzeria AB (104) 15 % ÖKB AB (107) 9 % UZ Hantverkare AB (106) 6 % Bostad 5 % Birgitta Undén Karnung (105) 2 % Habib Beik (103) 2 % Qstar Försäljning AB 0 % Fastigheten har idag 8 hyresgäster och däribland finns starka varumärken som ICA och Qstar. Nyligen tecknades ett nytt hyreskontrakt med ÖKB AB som bedriver dansstudio i en tidigare vakant lokal om 159 kvm. 12 FASTIGHETERNA

13 FASTIGHETERNA

Hyresgäster ICA FASTIGHETS AB är Fastighetens största hyresgäst. De hyr totalt 1 050 kvm, fördelat på 600 kvm butiks-, 100 kvm kontors- och 350 kvm lageryta. I dagsläget betalar hyresgästen 789 kr per kvm och då ingår värme, vatten och fastighetsskatt. Hyresgästen har eget abonnemang för el. Totalt genererar hyresgästen hyresintäkter om cirka 829 tkr. Hyresavtalet påbörjades under år 2000 och löper till 2018-11-30, med 36 månaders förlängning och 9 månaders uppsägningstid. ICA Fastighets AB är hyresgäst men verksamheten i lokalerna bedrivs av Kalle & Sara Sommar AB. Vid deras senaste årsbokslut redovisade de en omsättning om mer än 33 miljoner kr. Det motsvarar en ökning av omsättningen på drygt 4,2 miljoner kr jämfört med året innan. Under föregående år var 10 personer anställda i verksamheten. ICA-butiken ombesörjer inte bara befolkningen i Vintrosa utan även omkringliggande tätorter som saknar egna matvarubutiker. Hyresavtalet löper till och med 2019-09-30, med 36 månaders förlängning och 9 månaders uppsägningstid. Falken Pizzeria AB ombesörjer viss skötsel av Fastigheten och fakturerar Bolaget månadsvis för detta. ÖVRIGA HYRESGÄSTER Utöver ovan nämnda finns ytterligare fem hyresgäster, varav fyra lokalhyresgäster och en bostadshyresgäst. Lokalhyresgästerna bedriver i lokalerna frisersalong, friskvård, dansstudio och byggfirma. Tillsammans hyr de 335 kvadratmeter och genererar cirka 217 tkr i hyresintäkter. Bostadshyresgästen hyr en bostad om 88 kvm till en kostnad av 1 120 kr per kvm, motsvarande cirka 99 tkr per år. För alla övriga hyresgäster ingår värme och vatten. Alla har egna abonnemang för elen och betalar, förutom bostadshyresgästen, tillägg för fastighetsskatt. Bolaget HZ Hantverkare har nyligen sagt upp sitt hyresavtal som fortsätter löpa till och med 2019-09-30. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 1 000 000 QSTAR har idag 4 stycken drivmedelspumpar på 800 000 Fastigheten. Arrendatorn betalar cirka 56 tkr per år för nyttjanderätten. I arrendeavtalet åtar sig Qstar att vid arrendets upphörande sanera marken från eventuella föroreningar orsakade av verksamheten. Arrendeavtalet löper till 2021-09-30, med 24 månaders förlängning och 12 månaders uppsägningstid. 600 000 400 000 200 000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 PIZZERIA FALKEN FALKEN PIZZERIA AB är Fastighetens näst största hyresgäst. De hyr totalt 250 kvm där de bedriver restaurangverksamhet. I dagsläget betalar hyresgästen 1 205 kr per kvm och hyresvärden står för värme och vatten. Hyresgästen betalar sedan tillägg för fastighetsskatt och har ett eget abonnemang för elen. Totalt genererar hyresgästen hyresintäkter om cirka 300 tkr. HYRESVÄRDE PER HYRESGÄST Ica Fastighets AB (101) 55 % Falken Pizzeria AB (104) 20 % Jan Brodin 7 % ÖKB AB (107) 5 % UZ Hantverkare AB (106) 4 % Qstar Försäljning AB 4 % Habib Beik (103) 3 % Birgitta Undén Karnung (105) 2 % 14 FASTIGHETERNA

Finansiell information HYRESVÄRDE Hyresvärde för Fastigheten bedöms uppgå till 1 506 tkr, motsvarande 874 kr per kvm. Samtliga intäkter i prospektet är baserade på nuvarande läge avseende uthyrning och inkomstbortfall, enligt förvaltarrapport 2017-12-01. DRIFTNETTO Budget 2017 ÖSTRA VIA 1:62 Area tkr kr/kvm Aktuell hyra 1 723 1 491 865 Hyrestillägg, fastighetsskatt 15 Summa hyresvärde 1 723 1 506 874 KOSTNADER Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, el, värme, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader från Säljaren. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2017. Kostnad för administration har exkluderats från sammanställningen. DRIFTNETTO Med ovanstående information om hyresvärde, vakansrisk och kostnader bedöms ett aktuellt inkomstbortfall för Fastigheten uppgå till 1 130 tkr, motsvarande 656 kr per kvm. Inkomstbortfall - - Summa inkomstbortfall - Summa intäkter 1723 1 506 Försäkring 15 9 El/Värme 118 68 Vatten & Avlopp 22 13 Skötsel 86 50 Sophämtning 6 4 Underhåll 86 50 Fastighetsskatt 44 25 Summa kostnader 376 218 TAXEBUNDNA KOSTNADER 2016 tkr 2015 tkr 2014 tkr Försäkring 15 14 14 El/Värme 118 98 112 Vatten 22 18 14 Sophämtning 6 3 2 FINANSIELLA NYCKELTAL BOLAGET 2016 tkr 2015 tkr 2014 tkr Nettoomsättning 1 438 1 353 1 306 Drift och underhållskostnader 440 406 352 Driftnetto, EBITDA 998 947 954 Driftnetto 1 130 656 FINANSIELL INFORMATION tkr Skattemässigt restvärde, tkr 6 329 varav byggnad, tkr 6 066 varav mark, tkr 263 Taxeringsvärde, tkr 4 576 varav byggnad, tkr 3 912 varav mark, tkr 664 Pantbrev, tkr 8 750 15 FASTIGHETERNA

FÖRSÄLJNINGSPROCESS 16 KAPITELRUBRIK

Försäljningsprocess FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedanstående budinstruktion. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheten inför lämnande av det indikativa budet. Kontakta Real Advice för att boka tid för visning. TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom en överlåtelse av andelarna i Bolaget. BUDINSTRUKTION Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedan redovisade riktlinjer. Budgivare skall utgå från följande antaganden: att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due diligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. DUE DILIGENCE Efter mottagande av indikativa bud kommer Säljaren att välja ut ett begränsat antal budgivare för deltagande i nästa steg vilket innebär att dessa parter får tillgång till ytterligare information för due diligence samt utkast till köpehandling. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljaren och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheten eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheten. Det gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet inklusive eventuellt krav på kompensation för latent skatt i Bolaget. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice tillhanda på nedanstående adress. Real Advice Tullhusgatan 1B 652 26 Karlstad E-post: john.karrberg@realadvice.se JOHN KÄRRBERG Projektledare Mobil: 070-671 19 00 john.karrberg@realadvice.se JOHAN MAGNUSSON Biträdande projektledare Mobil: 070-382 03 83 johan.magnusson@realadvice.se 17 FÖRSÄLJNINGSPROCESS

BILAGOR A HYRESGÄSTLISTA B FOTON C FASTIGHETSKARTA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG 18 KAPITELRUBRIK

Hyresgästlista Hyresgäster Östra Via Hyresgästlista 1/3 Användning Startdatum Slutdatum Uppsägn Förlängn Upps./mot. datum Area Moms Ica Fastighets AB (101) Butik/kontor/lager 2000 12 01 2018 11 30 9 mån 36 mån 1 050 Ja Habib Beik (103)* Frisersalong 2012 07 01 2018 07 01 3 mån 36 mån 40 Ja Falken Pizzeria AB (104)*** Restaurang 2016 01 01 2019 09 30 9 mån 36 mån 250 Ja Birgitta Undén Karnung (105)** Friskvård/massage 2017 03 01 2018 09 30 9 mån 12 mån 25 Ja UZ Hantverkare AB (106) Kontor/lager 2015 11 09 2019 09 30 9 mån 36 mån 2019 09 30 111 Ja ÖKB AB (107) Dansstudio 2017 10 01 2022 09 30 9 mån 36 mån 159 Ja Qstar Försäljning AB Drivmedelsanläggning 2011 10 01 2021 09 30 12 mån 24 mån Ja Privatperson Bostad 88 Nej Totalt 1 723 Hyresgästlista 2/3 Bashyra Indextillägg Basindex % Senaste index Hyra inkl index Kr/kvm Ica Fastighets AB (101) 700 000 128 733 259,70 75% 323,38 828 733 789 Habib Beik (103)* 49 259 0% 49 259 1 231 Falken Pizzeria AB (104)*** 286 700 8 292 314,29 100% 323,38 294 992 1 180 Birgitta Undén Karnung (105)** 23 222 0% 23 222 929 UZ Hantverkare AB (106) 65 000 1 880 314,29 100% 323,38 66 880 603 ÖKB AB (107) 72 848 100% 72 848 458 Qstar Försäljning AB 55 000 1 603 305,57 50% 323,38 56 603 Privatperson 98 549 0% 98 549 1 120 Totalt 1 350 578 140 508 1 491 086 865 Hyresgästlista 3/3 Fastskatt Värme/Vatten El Summa tillägg Summa intäkter Vakanshyra Hyresvärde Kr/kvm Ica Fastighets AB (101) HV HG 828 733 828 733 789 Habib Beik (103)* 1 088 HV HG 1 088 50 347 50 347 1 259 Falken Pizzeria AB (104)*** 6 246 HV HG 6 246 301 238 301 238 1 205 Birgitta Undén Karnung (105)** 627 HV HG 627 23 849 23 849 954 UZ Hantverkare AB (106) 2 786 HV HG 66 880 66 880 603 ÖKB AB (107) 3 974 HV HG 3 974 76 822 76 822 483 Qstar Försäljning AB 56 603 56 603 Privatperson HV HG 98 549 98 549 1 120 Totalt 14 721 14 721 1 503 021 0 1 503 021 872 * Hyresavtal för lokal 103 har ingen indexklausul. Istället höjs hyran årligen med 2 % **Hyresavtal för lokal 105 har ingen indexklausul. Istället höjs hyran årligen med 1,5 % *** Falken Pizzeria AB ombesörjer viss skötsel på Fastigheten. Hyresgästen fakturerar Bolaget månadsvis för detta 19 BILAGA A HYRESGÄSTLISTA

Foton 20 BILAGA B FOTON

21 BILAGA B FOTON

22 BILAGA B FOTON

23 BILAGA B FOTON

24 BILAGA B FOTON

25 BILAGA B FOTON

26 BILAGA B FOTON

27 BILAGA B FOTON

28 BILAGA B FOTON

29 BILAGA B FOTON

30 BILAGA B FOTON

Fastighetskarta 31 BILAGA C FASTIGHETSKARTA

FASTIGHET ÖREBRO ÖSTRA VIA 1:62 Aktualitet FR: 2015-12-01 Objektid: Nyckel (fnr): 180048491 909a6a73-baa6-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 18, ÖREBRO 80, ÖREBRO 211025, VINTROSA Övriga noteringar: Församling (2015-12-31): 08, Tysslinge Socken: Vintrosa TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: T VINTROSA VIA ÖSTRA 1 62 1986-09-03 1880-86/55 URSPRUNG ÖREBRO ÖSTRA VIA 1:13 ÖREBRO ÖSTRA VIA 1:30 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 12 860 kvm 12 860 kvm 0 kvm 1,286 ha 1,286 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Central 6568135.9 (RT90: 6570439) 497596.9 (RT90: 1451657) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning, Sammanläggning 1933-03-22 18-VIN-238 Ägoutbyte 1968-12-20 18-VIN-534 FIG 1 Fastighetsreglering 1974-11-22 18-VIN-598 Anläggningsåtgärd 2015-12-01 1880-3210 FIG 1 Fastighetsreglering FIG 6-12 1984-07-20 1880-84/77 Fastighetsreglering 1987-10-01 1880-87/94 AVSKILD FASTIGHET ÖSTRA VIA 1:99 ÖSTRA VIA 1:113 ÖSTRA VIA 1:114 ÖSTRA VIA 1:124 ÖSTRA VIA 1:115 SKATTETAL 14/1000 Mantal ANDEL I SAMF. Ev. andelstal inom parantes ÖREBRO ÖSTRA VIA S:3 (14/1000 Mantal) ÖREBRO ÖSTRA VIA S:4 (14/1000 Mantal) ÖREBRO ÖSTRA VIA S:9 (14/1000 Mantal) ÖREBRO ÖSTRA VIA S:10 (14/1000 Mantal) ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes ÖREBRO ÖSTRA VIA GA:8 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Skolgatan 2 719 30 Vintrosa Vintrosa Skolgatan 4 719 30 Vintrosa Vintrosa Skolgatan 6 719 30 Vintrosa Vintrosa Skolgatan 8 719 30 Vintrosa Vintrosa LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I ÖREBRO KOMMUN, BOX 33400,701 35 ÖREBRO Kontorsbeteckning: TK22 Tel: 019-211320 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer ÖSTRA VIA 1:62 M FL ÖSTRA VIA 1:15(OMRÅDE VID VINTROSA CENTRUM) 2017-05-30 16:26:49 Sida 1 / 4 32 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG

Örebro östra via 1 62 ÖSTRA VIA 1:62 M FL Detaljplan Akt: 1880-P95/7 Status: Beslut Beslutsdatum: 1995-04-18 Mynd. aktbet.: 1995-05-18 Senaste ändring: 2014-12-09 Laga kraft: 1995-05-18 Genomförande: 1995-05-19-2000-05-18 Berörd kommun: ÖREBRO ÖSTRA VIA 1:15(OMRÅDE VID VINTROSA CENTRUM) Detaljplan Akt: 1880-P832 Status: Beslut Beslutsdatum: 2014-08-21 Senaste ändring: -- Laga kraft: 2014-09-22 Genomförande: 2014-09-23-2019-09-22 Berörd kommun: ÖREBRO RÄTTIGHETER Officialservitut Akt: 1880-87/94.1 Officialservitut Akt: 1880-84/77.1 Officialservitut Akt: 1880-96/33.1 Officialservitut Akt: 1880-96/33.2 Officialservitut Akt: 1880-3210.1 INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2017-05-29 Senaste ändring för fastigheten: 2011-01-04 13:00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: TI45 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 LAGFART KS PROVENIENS CXL IV KB Pers- 969691-2212 /Org.nummer: Adress: c/o PWC BOX 119 521 02 FALKÖPING Akt: 04/22959 Inskrivningsdag: 2004-09-28 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2004 07 15 Köpeskilling fast SEK 4 000 000 egendom: Avser hela fastigheten Andel: 1/1 Aktuellt namn ÖSTRA VIA 1:62 I ÖREBRO KB hos Bolagsverket: TIDIGARE ÄGARE KUNGSLEDEN ÖST FASTIGHETS AB Pers- 556119-2500 /Org.nummer: Adress: BOX 70414 107 25 STOCKHOLM Akt: 02/4657 Inskrivningsdag: 2002-03-06 Beslut: Beviljad Fång: Fusion 2001-09-25 Överlåten andel: 1/1 KUNGSLEDEN MELLANSVERIGE FASTIGHETS AB Pers- 556476-3323 /Org.nummer: Adress: BOX 70414 107 25 STOCKHOLM Akt: 97/13659 Inskrivningsdag: 1997-11-28 Beslut: Beviljad Fång: Köp 1997 10 01 Köpeskilling fast SEK 2 512 378 egendom: Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 VINTROSA FASTIGHETSFÖRVALTNING AB Pers- 556066-1802 /Org.nummer: Adress: BOX 1037 651 15 KARLSTAD Akt: 74/1063 2017-05-30 16:26:49 Sida 2 / 4 33 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG

Örebro östra via 1 62 Beslut: Beviljad Fång: Köp 1974 01 01 Överlåten andel: 1/1 Anmärkning: Akt: 95/5759 Beslut: Beviljad Namn ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I85/2942 Akt: I83/2613 Akt: I83/2614 Akt: I83/2615 Akt: I83/2612 Akt: I91/1163 Akt: I91/1164 Akt: I91/1165 Akt: I91/1166 Akt: I89/9037 Akt: I94/811 Akt: I94/812 Akt: I94/813 Akt: I94/814 Akt: I94/815 Akt: I75/3192 Akt: I94/15103 Akt: I97/4127 Akt: I75/3193 Akt: I94/15104 Akt: I97/4128 Akt: I75/3194 Akt: I94/15105 Akt: I97/4129 Akt: I83/2611 Akt: I94/15106 Akt: I97/4130 Akt: I85/2941 Akt: I94/15107 Akt: I97/4131 Akt: L95/5759 Akt: L74/1063 Akt: I97/4133 Akt: L97/13659 Akt: I97/4132 Akt: I98/8186 Akt: I04/19621 Akt: I04/19622 Akt: I04/21253 Akt: L02/4657 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 3st Summa: 8 750 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2004-09-14 Akt: 04/21255 Belopp: SEK 4 200 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 2010-01-13 Akt: 10/610 Belopp: SEK 3 800 000 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 2011-01-04 Akt: 11/108 Belopp: SEK 750 000 INSKRIVNINGAR Avtalsnyttjanderätt Företrädesordning 2 Inskr.dag: 2006-05-08 Akt: 06/10168 OMRÅDE MM ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 159327 4 (321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler) Taxeringsår: 2016 Taxeringsvärde i tkr: 4 576 Tax.enhet avser: Del av registerfastighet Areal: 12 860 Ägare: 969691-2212 ÖSTRA VIA 1:62 I ÖREBRO KOMMANDITBOLAG c/o PWC BOX 119 521 02 FALKÖPING Andel: 1/1 Juridisk form: Handelsbolag, kommanditbolag Värderingsenhet: Hyreshusmark för bostäder Tillhör tax.enhet 159327 4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 8955379 Tax.värde i tkr: Värderingsenhet: Hyreshusmark för lokaler Tillhör tax.enhet 159327 4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 8956379 Tax.värde i tkr: 2017-05-30 16:26:49 Sida 3 / 4 34 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG

Örebro östra via 1 62 Tax.värde i tkr: 66 Riktvärdeområde: 1880042 Riktvärde kr/kvm: 600 Byggrätt i kvm: 110 Markid: 290379 Tax.värde i tkr: 598 Riktvärdeområde: 1880042 Riktvärde kr/kvm: 300 Byggrätt i kvm: 1 994 Markid: 290379 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för bostäder Tillhör tax.enhet 159327 4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 8953379 Tax.värde i tkr: 253 Riktvärdeområde: 1880042 Boyta i kvm: 88 Hyra i tkr/år: 72 Nybyggnadsår: 1950 Värdeår: 1970 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 290379 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för lokaler Tillhör tax.enhet 159327 4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 8954379 Tax.värde i tkr: 3 659 Riktvärdeområde: 1880042 Lokalyta i kvm: 1 742 Hyra i tkr/år: 1 230 Nybyggnadsår: 1950 Värdeår: 1970 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 290379 Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader 2017-05-30 16:26:49 Sida 4 / 4 35 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG

KUNSKAP ENGAGEMANG RESULTAT Real Advice är en rådgivningsfirma med specialistkompetens inom förmedling av kommersiella fastigheter, hyresförhandling och bostadsrättsombildning. Vår rådgivning baseras på 20 års erfarenhet av finans- och fastighetsmarknaden och kännetecknas av en passion för fastigheter och fastighetsaffärer. Real Advice Tullhusgatan 1B, 652 26 Karlstad www.realadvice.se