Årsredovisning för Brf Fabriken 31 i Stockholm Räkenskapsåret 2017-01-01-2017-12-31 Innehållsförteckning Sida Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Kassaflödesanalys 8 Noter och redovisningsprinciper 9 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 15
Brf Fabriken 31 i Stockholm 1(15) Förvaltningsberättelse Styrelsen för Brf Fabriken 31 i Stockholm,, får härmed avge årsredovisning för 2017. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåtabostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som ett komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen registrerades 1999-06-09. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2013-03-12 och nuvarande stadgar registrerades 2013-08-22 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Vald t.o.m. föreningsstämman Martin Bergsten Ordförande 2018 Ola Jönsson Ledamot 2018 Björn Vogler Ledamot 2018 Johanna Eliasson Ledamot 2018 Linda Wilhede Ledamot 2018 Styrelsesuppleanter Alexander Ström Suppleant 2018 Gabriella Wegdell Suppleant 2018 Ordinarie revisor Sonora Revision 2018 Valberedning Monica Apelqvist 2018 Anders Persson 2018 Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening.
Brf Fabriken 31 i Stockholm 2(15) Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Fabriken 31 i Stockholms kommun med därpå uppförd byggnad med 51 lägenheter. Byggnaden är uppförd 1929. Fastighetens adress är Folkskolegatan 20 Stockholm. Föreningen upplåter 51 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 29 10 12 Total tomtarea: Total bostadsarea: 958 kvm 2 605 kvm Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i QBE tom 2017-12-31, i Vardia Försäkring sedan 2018-01-01. I försäkringen ingår ansvarsförsäkring för styrelsen. Förvaltning Bredablick Förvaltning i Sverige AB har biträtt styrelsen med föreningens ekonomiska förvaltning enligt tecknat avtal. Underhåll och reparationer Årets underhåll Föreningen har under räkenskapsåret utfört reparationer för 88 824 kr och planerat underhåll för 360 404 kr. Reparationskostnader respektive underhållskostnader specificeras närmare i not 3 respektive not 4 till resultaträkningen. Underhållsplan och kommande års underhåll Styrelsen följer en underhållsplan som upprättades 2013-09-27 av Structur AB. Enligt av styrelsen antagen underhållsplan avsätts det för 2017 283 000 kr för kommande underhåll, detta motsvarar 109 kr per kvm. Under året har ett fortsatt arbete pågått med att optimera det nya värmesystem som installerades 2016. Systembytet har varit ett omfattande ingrepp som nu är i sin slutfas och den sista intrimningen beräknas vara färdig under kvartal 1, 2018. Bytet av undercentral kommer att leda till minskande kostnader och en mer effektiv energianvändning. Ett systematiskt brandskyddsarbete inleddes under året och under 2018 kommer nya rutiner för detta arbetas fram. I samband med att arbetet påbörjades utfördes också en brandtätning i källarutrymmen. Under sensommaren dränerades den norra innergården enligt föreningens underhållsplan. En projektplan för dränering och renovering av föreningens mark på framsidan av huset är snart till fullo framtagen. Renoveringen är planerad att starta under våren 2018. Tidigare utfört underhåll År Stambyte vatten och avloppsstammar 1998 Renovering ventilation 1998 Elstigar 1999 Fönstermålning 2009 Byte av tak 2013 Fasadrenovering 2013 Dränering innergård 2013 Godkänd OVK och godkänd radonmätning 2015 Installation av ny värmecentral 2016
Brf Fabriken 31 i Stockholm 3(15) Väsentliga händelser under räkenskapsåret Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie föreningsstämma den 15 maj 2017. Styrelsen har under året kontinuerligt hållit protokollförda sammanträden. Resultat och ställning (tkr) 2017 2016 2015 2014 2013 Rörelsens intäkter 2 344 2 338 2 289 2 175 2 044 Resultat efter finansiella poster 497 194-18 188-5 712 Årets resultat exkl avskrivningar 741 445 233 278-5 315 Avsättning till underhållsfond -283-277 -277-99 -99 Ianspråkstagande av underhållsfond 360 662 - - - Resultat efter fondförändringar 575 579-295 89-5 811 Totalt eget kapital 37 045 33 383 33 188 31 207 31 019 Balansomslutning 61 357 57 656 59 296 57 305 57 215 Soliditet % 60 58 56 54 54 Likviditet % 237 337 659 119 68 Årsavgift för bostäder, kr / kvm 837 847 821 797 723 Driftskostnad, kr / kvm 295 286 305 383 329 Ränta, kr / kvm 75 87 147 242 261 Snittränta (%) 0,82 0,94 1,49 2,45 2,63 Underhållsfond, kr / kvm 118 148 189 151 113 Lån, kr / kvm 9 166 9 170 9 867 9 893 9 919 Årsavgiftsnivå för bostäder i kr/kvm har bostadsarean som beräkningsgrund. Driftskostnad i kr/kvm, ränta i kr/kvm, underhållsfond i kr/kvm samt lån kr/kvm har bostadsarea som beräkningsgrund. Soliditet anger hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital, dvs eget kapital dividerat med balansomslutning. Likviditet är den kortsiktiga betalningsförmågan, dvs omsättningstillgångarna dividerat med kortfristiga skulder. Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast under 2015. Överlåtelser/upplåtelser Under 2017 har 3 överlåtelser av bostadsrätter och 1 upplåtelse av hyresrätt skett. Beviljade andrahandsuthyrningar 2017-12-31: 0 st. Medlemmar Vid årets ingång hade föreningen 75 medlemmar. 8 tillkommande medlemmar under räkenskapsåret. 8 avgående medlemmar under räkenskapsåret. Vid årets utgång hade föreningen 75 medlemmar. Avtal Föreningen har följande väsentliga avtal: Bredablick Förvaltning i Sverige AB E.ON Kundsupport Sverige AB Andersson & Johansson AB Nordiq Productions AB Vardia Försäkring AB AB Fortum Värme Hissgruppen AB Com Hem AB Com Hem AB Structur AB Ekonomisk förvaltning El-avtal avseende volym Städavtal Trygghetsavtal för värmesystem Fastighetsförsäkring Fjärrvärme Serviceavtal hissar Bredband Kabel-TV Fastighetsunderhåll
Brf Fabriken 31 i Stockholm 4(15) Förändringar i eget kapital Bundet Bundet Fritt Fritt Insatser och Underhålls- Balanserat Årets upplåtelseavgifter fond resultat Resultat Vid årets början 39 324 684 385 674-6 521 909 194 479 Disposition enligt föreningsstämma - - 194 479-194 479 Avsättning till underhållsfond - 283 000-283 000 - Ianspråktagande av underhållsfond - -360 404 360 404 - Årets upplåtelser 3 165 000 - - - Årets resultat - - - 497 229 Vid årets slut 42 489 684 308 270-6 250 026 497 229 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat -6 327 430 Årets resultat före fondförändring 497 229 Årets avsättning till underhållsfond enligt underhållsplan -283 000 Årets ianspråktagande av underhållsfond 360 404 Summa över/underskott -5 752 797 Styrelsen föreslår följande disposition till föreningsstämman: Att balansera i ny räkning -5 752 797 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer.
Brf Fabriken 31 i Stockholm 5(15) Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. Årsavgifter och hyror 1 2 227 576 2 258 829 Övriga rörelseintäkter 2 116 424 79 648 Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. 2 344 000 2 338 477 Rörelsekostnader Fastighetskostnader 3,4,5-1 218 498-1 460 807 Övriga externa kostnader 6-130 493-149 879 Personalkostnader 7-58 876-57 957 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8-243 931-250 192 Summa rörelsekostnader -1 651 798-1 918 835 Rörelseresultat 692 202 419 642 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 127 436 Räntekostnader och liknande resultatposter 10-195 100-225 599 Summa finansiella poster -194 973-225 163 Resultat efter finansiella poster 497 229 194 479 Årets resultat 497 229 194 479
Brf Fabriken 31 i Stockholm 6(15) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 56 079 897 56 323 828 Inventarier, maskiner och installationer - - Summa materiella anläggningstillgångar 56 079 897 56 323 828 Summa anläggningstillgångar 56 079 897 56 323 828 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 12 693 13 764 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 40 873 52 827 Summa kortfristiga fordringar 53 566 66 591 Kassa och bank 13 5 223 191 1 265 918 Summa omsättningstillgångar 5 276 757 1 332 509 SUMMA TILLGÅNGAR 61 356 654 57 656 337
Brf Fabriken 31 i Stockholm 7(15) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 42 489 684 39 324 684 Fond för yttre underhåll 308 270 385 674 Summa bundet eget kapital 42 797 954 39 710 358 Fritt eget kapital Balanserat resultat -6 250 026-6 521 910 Årets resultat 497 229 194 479 Summa fritt eget kapital -5 752 797-6 327 431 Summa eget kapital 37 045 157 33 382 927 Långfristiga skulder Fastighetslån 14,15 22 076 250 23 878 302 Summa långfristiga skulder 22 076 250 23 878 302 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder till kreditinstitut 14,15 1 800 000 - Leverantörsskulder 92 221 52 987 Skatteskulder 12 741 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 330 285 342 121 Summa kortfristiga skulder 2 235 247 395 108 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 61 356 654 57 656 337
Brf Fabriken 31 i Stockholm 8(15) Kassaflödesanalys Belopp i kr Den löpande verksamheten Rörelseresultat 692 202 419 642 Avskrivningar 243 931 250 193 936 133 669 835 Erhållen ränta 127 436 Erlagd ränta -195 100-225 599 Kassaflöde från den löpande verksamheten 741 160 444 672 före förändringar i rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning (+) av rörelsefordringar (1) 13 025-2 103 Ökning(+)/Minskning (-) av rörelseskulder (2) 40 140-18 174 Kassaflöde från den löpande verksamheten 794 325 424 395 Investeringverksamheten Årets upplåtna lägenheter 3 165 000 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 165 000 - Finansieringsverksamheten Amortering av låneskulder -2 052-1 815 948 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 052-1 815 948 Årets kassaflöde 3 957 273-1 391 553 Likvida medel vid årets början 1 265 918 2 657 471 Likvida medel vid årets slut 5 223 191 1 265 918 (1) Föreningens rörelsefordringar utgörs av omsättningstillgångar exkluderat för likvida medel. (2) Föreningens rörelseskulder utgörs av kortfristiga skulder inkluderat skatteskulder.
Brf Fabriken 31 i Stockholm 9(15) Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Belopp i kr om inget annat anges. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättningar enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar: Byggnader Om- och tillbyggnader före 2014 Inventarier 200 år 20 år 5 år
Brf Fabriken 31 i Stockholm 10(15) Noter Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter bostäder 2 181 557 2 173 985 Hyror bostäder 18 628 55 884 Övriga objekt 27 391 28 960 Summa 2 227 576 2 258 829 Not 2 Övriga rörelseintäkter KabelTV-avgifter/Bredband 58 800 58 800 Överlåtelseavgifter 5 552 11 100 Övriga intäkter 7 742 9 748 Försäkringsersättningar 44 330 - Summa 116 424 79 648 Not 3 Reparationer Bostäder - 6 325 Tvättutrustning, gemensamma utrymmen - 8 040 VA & sanitet, installationer 35 368 11 875 Värme, installationer - 5 473 Ventilation, installationer 5 731 - El, installationer 19 061 - Hiss - 4 356 Övriga installationer 2 789 19 000 Huskropp 20 625 - Klottersanering 2 500 - Skadedjur 2 750 - Summa 88 824 55 069 Not 4 Planerat underhåll Värme, installationer 116 654 662 038 Huskropp, övrigt 243 750 - Summa 360 404 662 038
Brf Fabriken 31 i Stockholm 11(15) Not 5 Driftskostnader Fastighetsskatt 94 437 65 936 Städning 39 483 38 207 OVK - 12 600 Besiktningskostnader 1 281 1 244 Snöröjning 11 384 11 141 Serviceavtal 43 806 31 799 Förbrukningsinventarier - 1 415 Förbrukningsmaterial 7 078 7 563 Övriga utgifter för köpta tjänster 6 443 2 000 El 42 860 38 517 Uppvärmning 354 897 387 819 Vatten och avlopp 49 906 50 719 Avfallshantering 24 476 23 948 Fastighetsförsäkring 11 458 10 093 Systematiskt brandskyddsarbete 6 485 - Kabel-TV 61 884 60 699 Internet 13 392 - Summa 769 270 743 700 Not 6 Övriga kostnader Förbrukningsinventarier och förbrukningsmaterial 10 565 - Tele och post 4 765 3 373 Förvaltningskostnader 97 934 106 064 Revision 15 000 15 000 Jurist- och advokatkostnader - 9 663 Bankkostnader - 835 IT-tjänster 1 128 3 603 Övriga externa tjänster 501 3 994 Övriga externa kostnader 600 7 347 Summa 130 493 149 879 Not 7 Arvoden Föreningen har ej haft några anställda under verksamhetsåret. Ersättningar till styrelsen har utgått. Arvoden, ersättningar och sociala avgifter Styrelsearvoden 44 800 44 100 Summa 44 800 44 100 Sociala avgifter 14 076 13 857 Summa 58 876 57 957
Brf Fabriken 31 i Stockholm 12(15) Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader och byggnadsinventarier 243 931 243 931 Maskiner och inventarier - 6 261 Summa 243 931 250 192 Not 9 Ränteintäkter Ränteintäkter hyres/kundfordringar 122 362 Ränteintäkter skattekonto 5 74 Summa 127 436 Not 10 Räntekostnader Räntekostnader fastighetslån 195 080 224 982 Räntekostnader för kortfristiga skulder 20 617 Summa 195 100 225 599
Brf Fabriken 31 i Stockholm 13(15) Not 11 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Vid årets början -Byggnader 44 089 824 43 568 000 -Standardförbättringar - 521 824 -Mark 14 912 550 14 912 550 59 002 374 59 002 374 Omklassificeringar -Byggnader 521 824 - -Standardförbättringar -521 824 - Utgående anskaffningsvärden 59 002 374 59 002 374 Ingående avskrivningar Vid årets början -Byggnader -2 678 547-2 434 616-2 678 547-2 434 616 Årets avskrivning -Årets avskrivning på byggnader -243 931-243 931-243 931-243 931 Utgående avskrivningar -2 922 478-2 678 547 Redovisat värde 56 079 897 56 323 828 Varav Byggnader 41 167 347 40 889 454 Mark 14 912 550 14 912 550 Standardförbättringar - 521 824 Taxeringsvärden Bostäder 73 000 000 73 000 000 Lokaler 1 432 000 1 432 000 Totalt taxeringsvärde 74 432 000 74 432 000 Varav byggnader 35 929 000 35 929 000 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring 15 641 - Övriga förutbetalda kostnader 25 232 52 827 40 873 52 827 Not 13 Kassa och bank Transaktionskonto Handelsbanken 3 423 191 1 265 918 Transaktionskonto Nordea 1 800 000-5 223 191 1 265 918
Brf Fabriken 31 i Stockholm 14(15) Not 14 Förfall fastighetslån Förfaller inom ett år från balansdagen 20 876 250 17 563 302 Förfaller 2-5 år från balansdagen 3 000 000 6 315 000 Förfaller senare än fem år från balansdagen - - 23 876 250 23 878 302 Not 15 Fastighetslån Fastighetslån 23 876 250 23 878 302 Summa 23 876 250 23 878 302 Låneinstitut Ränta Rörligt/Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld SEB 1,72 % 2018-09-28 3 315 000 - - 3 315 000 SEB 1,43 % 2020-04-28 3 000 000 - - 3 000 000 SEB 0,44 % Rörligt 2 052 - -2 052 0 Nordea 1,46 % Rörligt 0 1 800 000-1 800 000 Nordea 0,48 % 2018-12-27 17 561 250 - -1 800 000 15 761 250 23 878 302 1 800 000-1 802 052 23 876 250 Not 16 Väsentliga händelser efter räkenskapsåret Extra amortering på 1 800 000 kr genomförs i januari 2018 med anledning av upplåten lägenhet i föreningen. Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och arvoden samt sociala avgifter 58 876 58 219 Upplupna räntekostnader 5 952 5 299 Förutbetalda intäkter 193 597 199 219 Upplupna driftskostnader 56 860 55 053 Upplupna revisionsarvoden 15 000 15 000 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - 9 331 330 285 342 121
Brf Fabriken 31 i Stockholm 15(15) Not 18 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån Fastighetsinteckningar 25 848 000 25 848 000 Summa ställda säkerheter 25 848 000 25 848 000 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser Inga Inga Summa eventualförpliktelser - - Underskrifter Stockholm 2018- Martin Bergsten Ola Jönsson Björn Vogler Johanna Eliasson Linda Wilhede Min revisionsberättelse har lämnats 2018- Sonora Revision AB Johan Engdal Auktoriserad revisor