ÅRSREDOVISNING. 1 januari - 31 december HSB Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 1 januari - 31 december 2013 HSB Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö

2 Förvaltnings- och verksamhetsberättelse och framåtblick I avsnittet Förvaltningsberättelse finner du fakta om föreningens ekonomiska ställning och förvaltning. I avsnittet Året som gått ger vi dig en lite fylligare bild av året som gått inklusive hur styrelsen hanterat de motioner som behandlades vid 2013 års föreningsstämma. I avsnittet Året som kommer ges en del blickar framåt mot åren som kommer. Innehåll Förvaltningsberättelse... 2 Styrelsen... 4 Förvaltning... 5 Periodiskt underhåll... 6 Hyreslokaler...6 Året som gått... 7 Stambytet... 7 Övrig drift och underhåll... 7 Energibesparande åtgärder, nya undercentraler och översyn värmepumpar... 7 Värmen dröjde... 8 Ventilationen inte bra för alla... 8 Vatten kan tränga in vid fönster... 9 Punkthusens fasader röda... 9 Balkonginglasningar som inte följer bygglov... 9 Tvättstugan innan stor förnyelse... 9 Brevinkast... 9 Systematiskt brandskyddsarbete och säkerhetsåtgärder... 9 Låga värden av Bisfenol... 9 Centrum Frivillig momsning Hantering av sopor och det som kan återvinnas Utemiljö Vindskydd när man väntar på bussen Kan vi bygga mer i vårt område? Gemenskap i området Flaggning Stadgeöversyn Ekonomi Förändringar av avgifter och hyror för parkerings- och uteplatser Hyreslokaler och parkeringsplatser Resultat och ställning Förslag till resultatdisposition Åtgärder med anledning av motioner Åren som kommer Underhållsplan och andra större frågor under Flerårsplan för underhåll och investeringar Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper Noter Underskrifter Revisionsberättelse

3 Årsredovisning Styrelsen för HSB bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari -31 december Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj Föreningens organisationsnummer är Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D Gökblomstret 1 E Hundlokan nr 2 F,G Solvändan nr 2 H,I,J,K Fackelrosen nr 2 L,M,N Kungsljuset nr 1 O,P,Q Pyrolan nr 2 S,U,X Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Totala lägenhetsytan m 2 Den totala lokalytan (bl.a. centrumlokalerna) m 2 Total yta m 2 Antal parkeringsplatser 411 som hyrs ut till medlemmar och lokalhyresgäster samt 50 kundplatser på torget varav 2 för handikappade och 17 gästplatser Antal garageplatser 148 Föreningen äger en hyresrättslägenhet. Fastigheterna har varit fullvärdesförsäkrade i HSB Försäkring. Stadgeenlig fastighetsbesiktning har utförts. Medverkande vid besiktningen var styrelsen och förvaltningen. De brister som upptäcktes återfinns i underhållsplanen nedan. 3

4 Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: Ordförande Sven-Erik Wånell Vice ordförande Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter HSB Stockholms suppleant Christer Ramstedt Camilla Öhman Egil Öfverholm George Shahin t o m Hans Wiklund Stefan Johansson Klas Engdal Ann Kjellberg Roland Gröndahl Ordförande Sven-Erik Wånell Vice ordförande Christer Ramstedt Ledamöter Egil Öfverholm Hans Wiklund Klas Engdal Ann Kjellberg Christer Sigevall HSB Stockholms repr. Stefan Johansson Suppleanter Linda Malmqvist t o m HSB Stockholms suppleant. Roland Gröndahl I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Egil Öfverholm, Hans Wiklund, Christer Sigevall, Klas Engdal samt suppleanten som avgått under året. Firmatecknare Föreningens firma har under året tecknats av Sven-Erik Wånell, Christer Ramstedt, Moa Darabi och Malin Olsson två i förening. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehades av Sven-Erik Wånell och Christer Ramstedt var för sig. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson och Ingemar Svensson med Jan-Erik Swan som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö har varit: Ordinarie: Birger Eneroth Berith Westman Christer Ramstedt Camilla Öhman Pia Ödmann Hans Wiklund Torbjörn Bäckmark Klas Engdal Suppleanter: Lars Holm Malin Olsson Valberedning Som valberedning har fungerat: Magnus Brandel (sammankallande), Evelyn Lewandrowski och Lars Holm. 4

5 Styrelse och stämma Styrelsen har under året haft 14 styrelsemöten, 1½ planeringdag och en fastighetsbesiktning, samt två studiekvällar. Styrelsen har bildat särskilda arbetsgrupper för en rad områden, under hösten var sju grupper i gång stambytesgruppen, energigrupp, trivselgruppen, gruppen för översyn av förvaltningen, tvättstugegrupp, framtidsgrupp och arbetsgrupp för hantering av sopor och källsortering. Styrelsen har haft ett arbetsutskott bestående av ordförande, vice ordförande och förvaltaren. Arvoden, löner och konsulttjänster Arvoden till styrelse, revisorer och valberedning, löner till anställda och tjänster enligt förvaltningsavtal med HSB framgår av bokslutskommentarerna på sidan 22. Arvodena till styrelsen överstiger med ca kr stämmobeslut pga arvoden för arbetet med planering och upphandling för stambytet under 2012, vilket kommer att regleras genom motsvarande minskning av det särskilda arvode stämman beslöt om Föreningsstämmor Extra föreningsstämma hölls den 6 mars. 45 röstberättigade medlemmar varav en genom fullmakt avprickades i röstlängden. 10 övriga boende deltog. Vid stämman beslutades att anta nya stadgar och att inte teckna kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen. Ordinarie föreningsstämma hölls den 15 maj röstberättigade medlemmar varav 3 genom fullmakter var avprickade i röstlängden. Medlemsantal Föreningen hade vid årsskiftet 730 medlemmar. 59 lägenheter har överlåtits under verksamhetsåret. Information Informationsmöten har hållits i Skärsätra skolas matsal inför årsmötet, för nya medlemmar och för lokalhyresgäster i föreningslokalen. Pyrolabladet har utkommit med 7 nummer. Föreningen har en egen hemsida kopplad till HSB:s centrala. Information sätts också upp på anslagstavlorna i portarna. Förvaltning Föreningens förvaltning består av en förvaltare, Moa Darabi, som del av året biträtts av Bengt Lindström och under hennes semester av två vikarierande förvaltare. Föreningen köper denna tjänst från HSB Stockholm och tillförsäkrar sig på så vis den kompetens som behövs vad gäller t.ex. bostadsrättsjuridik, upphandling och teknik. Moa Darabi är arbetsledare för övrig personal. De är anställda av föreningen. Vår administratör vars tjänst utökats till heltid från tidigare 90 procent är Malin Olsson. Föreningen har tre fastighetsskötare, Kalle Àrsaelsson, Emir Memisevic (arbetar 80 %) och Stefan Norén. Vissa drifttjänster köps. Expeditionstid är måndag-fredag 9-10 och tisdag Expeditionen bemannas av administratören och har en hög tillgänglighet även utanför expeditionstid. Under sommaren var 7 skolungdomar anställda för att utföra trädgårdsarbete. Kalle Svensson har vikarierat under ordinarie personals sjukdom och vid behov av förstärkning med snöröjning. Under början av 2013 genomfördes på initiativ av förvaltaren en arbetsmiljöutbildning för föreningens personal, och förbättringar har vidtagits av arbetsmiljön inklusive redskap. Föreningens ekonomiadministration (hyres- och avgiftsavisering, fakturahantering, bokföring mm) sköts av HSB Stockholm. Trappstädningen sköts av entreprenör. Nytt försäkringsavtal har handlats upp för fastighetsförsäkringen med Protector forsikring. Översyn av föreningens förvaltning Årsstämman 2013 biföll en motion om att göra en förutsättningslös översyn av föreningens förvaltning. En arbetsgrupp inom styrelsen bereder denna fråga. Arbetsgruppen har gått igenom alla de arbetsuppgifter som ingår i förvaltningen, och bedömt för- och nackdelar med att ha dem helt eller delvis i egen regi. Vidare har gruppen gjort studiebesök hos tre andra föreningar med liknande storlek som vår. Arbetsgruppen har bl.a. konstaterat att det krävs allt högre kompetens för att sköta om en förening av vår storlek. Att klara detta i egen regi kan vara sårbart och med fel kompetens kan det bli dyrt för föreningen. Arbetsgruppen förbereder för en bred medlemsdialog om den framtida förvaltningen under hösten

6 Felanmälan All felanmälan ska göras till Malin Olsson, föreningens administratör, per telefon, e-post eller genom besök under expeditionstid. Malin Olsson fördelar sedan anmälningarna vidare till de tre fastighetsskötarna eller överlåter till förvaltaren att utreda lämplig åtgärd. Under jourtid ska man vid akuta situationer ringa Securitas som kan sända ut lämplig tekniker. En informationslapp har delats ut till alla bostadsrättshavare om vart man ska vända sig. Under året har 1137 arbetsorder utförts, vilket är mer än föregående år. Arbetena har bestått av reparationer och underhåll i lägenheter (509), lokaler (88) och allmänna utrymmen (540). De vanligaste felanmälningarna var under hösten klagomål på värmen. Rensa avlopp har minskat något, medan problem med ventilationen ökat. Portar som inte går igen av sig själva och inte låser kvällstid ökar. Trasiga lampor och klagomål på avfallshanteringen är också vanliga problem. Fastighetsskötarnas arbete med sophanteringen skulle enkelt kunna minskas om alla medlemmar hjälptes åt att följa gällande regler. 21 vattenskador i lägenheter och förråd har anmälts och åtgärdats under året. I några pågår arbetet fortfarande. I Föreningslokalen med intillliggande lokaler, Musikgården, Kusin Vitamin, Koltrastens förskola och undercentralen i Centrum har också vattenskador åtgärdats. Totala kostnaden uppgår till kronor. Försäkringsersättning har betalats ut med kronor. Periodiskt underhåll Under 2013 har följande åtgärder, planerade och akuta utförts eller påbörjats: Stamrenovering har genomförts i hus E, F, G, H, I och halva J Pyrolavägen och Samtliga undercentraler i bostadshusen har bytts (Centrum byttes förra året). Då injusteringen avvaktade att stamrenoveringen skulle bli färdig ledde det till att luft kom in i värmesystemet och fastighetsskötarna fick ägna mycket tid åt att lufta radiatorer. I fortsättningen ska injustering göras direkt efter avslutad stamrenovering i varje hus. En ny torktumlare har inköpts. Föreningslokalen har åter öppnats efter renoveringen och försetts med nya möbler så att den ska kunna användas av de som blir störda hemma av stamrenoveringen. Pia Ödmann har fungerat som värdinna. En ny hiss har installerats i Pyrolavägen 3 B så att föreningslokalen blir tillgänglig för alla. Planteringarna har förnyats utanför Pyrolavägen och i hörnan Pyrolavägen Ett körsbärsträd har fällts utanför Pyrolavägen 37 efter önskemål från de boende där. Dräneringen utanför restaurang Cleopatra har fått göras om. Övriga händelser och aktiviteter För fritidsverksamhet och övriga händelser och aktiviteter se avsnittet Året som gått. Hyreslokaler Föreningen har 36 hyreslokaler. Under året bytte några lokaler hyresgäst, bl.a. har Kalaspinglan övertagit den butikslokal i Pyrolavägen 11 där tidigare Petsters hundbutik fanns. Ingelas syateljé har upphört med sin verksamhet i Pyrolavägen 15. Föreningen har annonserat att lokalen uthyres, men har valt att flytta expeditionen för att få den mer tillgänglig (trappor till den nuvarande expeditionen) och ge utrymme för Café O leo att expandera. Detta kommer att ske under

7 Året som gått Inledning Året som gått har för de som haft stambyte präglats av att under sex till sju veckor, någon gång mer, ha sitt hem också som en arbetsplats. De som bor nära där vår entreprenör, ByggPartner, har sin etablering har fått en annorlunda utsikt för några år. Ett annat stort projekt har varit byte av föreningens undercentraler, dvs. där fjärrvärmen värmer vårt varmvatten och vattnet till radiatorerna. Stambytet och byte av undercentraler kan skapa tillfälliga problem, men är bra framtidssatsningar. I det följande berättar vi mer om detta och annat som hänt under året. Stambytet I januari 2013 tecknade föreningen ett avtal med ByggPartner om byte av avloppsstammar och vattenledningar i föreningens 20 bostadshus och renovering av badrum och toaletter i de 604 lägenheterna. Sammantaget beräknas kostnaden för stambytet uppgå till cirka 170 Mkr. Arbetena startade i mars. Under året har fem hus blivit klara (Pyrolavägen och 47-55). Det är ett stort, och helt nödvändigt åtagande. Vattenskadorna har accelererat senare år. Under året har föreningen haft kostnader för 26 vattenskador. Knappt 20 medlemmar hade inte godkänt att stambytet sker. Hyresnämnden godkände emellertid den 13 mars 2013 de åtgärder föreningen behöver göra i lägenheterna. Styrelsen har valt att genomföra stambytet som en totalentreprenad, för att nyttja entreprenörens skicklighet att finna kreativa, effektiva och därmed kostnadseffektiva lösningar. Så har också visat sig fallet. En rad tekniska problem har lösts på ett för föreningen bra sätt. Föreningen har efter upphandling valt HSB Stockholm som föreningens projektledning. Avtal har också tecknats med HSB Stockholm om medlemsstöd från en av HSB:s medlemskonsulenter. I maj träffades avtal med två opartiska besiktningsmän. Efter upphandling valdes SBAB för byggkreditiven. Inför varje nytt hus har alla boende bjudits in till informationsmöte. De boende har också haft möjlighet att se de produkter som erbjuds i en visningslokal bredvid föreningslokalen. Vid en försyn har individuella frågor kunnat ställas. Alla har haft möjlighet att välja det av föreningen valda standardutbudet, något av entreprenörens förslag på alternativ liksom helt egna val av kakel, armatur mm. Om det egna valet innebär en ökad kostnad faller den helt på den enskilda bostadsrättshavaren. Det finns olika syn bland föreningens medlemmar på om de priser entreprenören tar ut är rimliga eller ej. Prislistan har granskats av föreningen och är marknadsmässig. Det var kort tid mellan att avtalet tecknades och att bygget var igång. Det skapade problem för medlemmarna i det första huset, Pyrolavägen Allteftersom har entreprenören i dialog med föreningens representanter funnit smidigare arbetsformer och förbättrat informationen. Det märks också på att nöjdhetsgraden bland medlemmarna ökat. Föreningen går ut med en enkät till samtliga medlemmar efter det att arbetena avslutats i respektive trapphus. I det hus som blev klart sist under året svarade medlemmarna att man är nöjd eller mycket nöjd på 80 procent av frågorna, att jämföra med det första huset där de positiva svarsalternativen valdes bara i 55 procent av fallen. Styrelsen följer arbetet nära genom sin stambytesgrupp och föreningens projektledare. Stambytesgruppen delar på ansvaret att delta i byggmöten och besiktningar samt vid trapphusmötena. Övrig drift- och underhåll Energibesparande åtgärder, nya undercentraler och översyn värmepumpar Styrelsen har en energigrupp som arbetar med att göra våra fastigheter så energieffektiva som möjligt. Då värnar vi både om föreningens ekonomi och vår miljö. Uppvärmningen utgör en tredjedel av driftskostnaderna. Att värma hus och varmvatten kostar varje lägenhetsinnehavare ca 725 kronor per månad. Bytet av undercentralerna har inneburit att föreningen kraftigt kan minska de merkostnader föreningen tidigare haft genom att Fortum debiterar straffavgift när det är för höga returtemperaturer i fjärrvärmen. Under hösten har förvaltaren och styrelsens energiansvarige lagt ner mycket tid på att få undercentralerna att fungera optimalt, och få dem att fungera tillsammans med värmepumparna i höghusen. En serviceplan har tagits fram för undercentralerna och värmepumparna. 7

8 På initiativ från energigruppen görs i samband med stambytet en förberedelse för individuell mätning av tappvarmvatten. Nedan finner du en översikt över kostnaderna för fjärrvärme, vatten och el och utvecklingen Fjärrvärme, el och vatten Fjärrvärme Förbrukat MWh Kostnad i kr El 5 värmepumpar kwh* El 5 värmepumpar i kr* Total värmekostnad i kr Vatten Förbrukat i kubikmeter Kostnad i kr Fastighetsel Förbrukat i kwh Kostnad i kr Sophämtning Kostnad i kr Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. När det gäller el försvåras jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning av att debiteringen ibland baseras på uppskattad förbrukning och ibland på avläst. * Den 6:e värmepumpen ingår i fastighetselen. Värmen dröjde När hösten började fick en del bostadsrättshavare ingen värme till sina radiatorer. När allt vatten töms ut från radiatorsystemet blir det luft som kan hindra varmvattenet att komma fram till radiatorerna. Problemen blev särskilt märkbara där radiatorsystemet också tappades ner för byte av ventiler vilket görs i samband med stambytet. Många lägenheter fick för kallt, och våra fastighetsskötare fick ägna mycket tid till att lufta element. Ventilerna till varmvattenledningarna är gamla och går knappt att rubba. De byts ut i samband med stambytet, och när det skett sker injustering av värmen i de hus som har sin värme från samma undercentral. Injusteringen av värmen sker därför successivt, och avslutas när punkthusen är stambytta våren Ventilationen inte bra för alla Föreningen har haft problem i en del lägenheter med att få en bra ventilation. I några fall har det varit problem med undertryck som gör att matos tränger in i lägenheten. I andra fall har det varit problem med takfläktarna, som inte gått eller låtit illa. Takfläktarna i höghusen har fungerat bättre sedan skyddsgaller byttes ut och rutiner för filterbyte säkerställts. En orsak till att lufttillförseln är för liten eller att luften kommer in från fel håll, t.ex. trapphusen, är en olycklig konstruktion av de fönster föreningen bytte till under början av 2000-talet Försök har gjorts med att hitta bra sätt att få rätt tilluft till lägenheterna utan att riskera kallras. Efter besiktning av urval av fönstren har föreningen beslutat att avvakta nästa obligatoriska ventilationskontroll, som är 2015, för att ha den som grund för eventuella åtgärder. 8

9 Vatten kan tränga in vid fönster Några medlemmar har, som också redovisades i verksamhetsberättelsen för 2012, haft problem med att vatten läckt in vid fönstren. Eftersom det inte finns någon systematik i var de fönster finns som orsakar detta problem, åtgärdas felet vartefter de anmäls till expeditionen. Punkthusens fasader röda Rödalger har angripit fasaderna på punkthusen. Under året har en utredning gjorts om olika sätt att varaktigt få bort algerna utan att fasaden skadas. Åtgärder ligger i underhållsplanen för Vid inspektion av fasaderna uppmärksammades sprickbildning på norrsidan av Pyrolavägen 9. För att inte puts skulle kunna falla ner och skada förbipasserande har det skadade partiet knackats ner, och lagning ska ske under Balkonginglasningar som inte följer bygglov Under året fick föreningen förnyat bygglov för balkonginglasningar. För att en bostadsrättshavare ska få glasa in sin balkong krävs medgivande från föreningen, att åtgärden följer bygglovet och att en besiktningsman är utsedd. En inventering föreningen gjort visar att det finns bostadsrättshavare som förbisett såväl att teckna avtal med föreningen som att följa bygglov. En konsekvens av det kan bli att vissa bostadsrättshavare får göra om sina inglasningar. Tvättstugan innan stor förnyelse Renovering och att göra tvättstugan mer tillgänglig ligger i underhållsplanen för Då ska stambyte ske också i det huset, och maskinparken bytas så att vi får energieffektiva maskiner för tvätt och tork. Det behöver förberedas, och tvättstugan måste fungera bra fram till dess. Detta arbetar en av styrelsens arbetsgrupper med, tvättstugegruppen. Som en del i att få maskinerna att fungera bättre och repareras snabbt har avtal tecknats med nytt serviceföretag. Brevinkast Under våren kontaktade företrädare för Posten förvaltningen om att de kontrollerat samtliga brevinkast i området, och funnit att 62 procent inte uppfyller de krav som ställs av arbetsmiljöskäl för brevbärarna från Posten och Bring. Olika alternativa åtgärder har studerats, som att smörja brevinkasten, byta dem och att i stället installera postboxar i trapphusen. Om alternativet blir att byta brevinkast som är för tröga så faller ansvaret på varje medlem, om alternativet postbox väljs svarar föreningen för kostnaden. Frågan har förts vidare till 2014, med bl.a. ett informationsmöte som hölls i januari och därefter en enkät till alla medlemmar. Systematiskt brandskyddsarbete och säkerhetsåtgärder Under 2012 genomfördes en systematisk brandsyn av samtliga fastigheter. Den visade på brister, som dels var knutna till fastigheten, dels till hur vi som boende sköter våra gemensamma utrymmen. Under 2013 har de brister som observerades i fastigheterna åtgärdats. De mest allvarliga bristerna orsakas av oss boende, genom att material ställs eller lämnas i trapphus, källare och andra gemensamma utrymmen. Föreningens ordningsregler har förtydligats vad gäller vad som får förvaras i trapphus och källargångar. Under 2013 har fastighetsskötarna efter avisering tagit bort material som är säkerhetsrisker i trapphus och källargångar. Under 2012 konstaterades att merparten av rökluckorna i trapphusen inte fungerade som de ska. Under 2013 har resterande rökluckor åtgärdats och genom avtal om årlig service av rökluckorna har föreningen säkerställt att de nu ska fungera. Låga värden av Bisfenol Boende i Pyrolavägen 20 har varit oroade för risken att det finns Bisfenol A i dricksvattenet, eftersom vattenledningarna i det huset är relinade. En motion vid årsstämman behandlade detta, och beslutet blev att kontrollera halterna av Bisfenol. De var i det närmaste obefintliga i kallvattnet, däremot var det en viss, dock låg, förekomst i varmvattnet. 9

10 Centrum Matoset från Krua Thai har inte upphört men problemen har minskat. Både förvaltning och ägare arbetar med att minimera problemen. En del av de växter och ett par träd som planterades när Centrum rustades har dött eller växer dåligt. Dipart som var entreprenör har hävdat att detta inte beror på fel från deras sida. Efter en långt utdragen tvist har förvaltaren träffat en överenskommelse med Dipart om åtgärder för planteringarna och att ta bort träden som växer snett. Utanför Cleopatra blev det under 2012 en sättning i marken som antydde felaktig dränering. Föreningens fastighetsskötare åtgärdade detta provisoriskt, och under våren gjorde en entreprenör en mer permanent åtgärd för att avleda regn- och smältvatten bort från fastighetens gavel. Under våren installerades den hiss som föreningsstämman beslutat för att göra föreningslokalen tillgänglig. Hissen ökar också tillgängligheten för de hyresgäster som hyr lokaler i fastigheten. Det har varit en del tekniska problem med hissen, som avhjälps inom garantin från leverantören. Den 3 oktober hölls ett möte med alla lokalhyresgästerna i centrum. Ett av de problem som lyftes var bristen på parkeringsplatser i centrum vid lunchtid, något som kan medföra att vårt centrum tappar kunder. Styrelsen har sett över hur parkeringsplatserna i centrum, liksom föreningens besöksplatser i bostadsområdet, kan nyttjas mer optimalt. En dialog förs med Q-park, som HSB Stockholm har ramavtal med. Frivillig momsning Styrelsen har utrett om frivillig momsning för hyreslokaler är lönsamt för föreningen. Utredningen visade att så är fallet. Från årsskiftet 2013/2014 tar föreningen ut moms på hyran för samtliga de lokalhyresgäster som bedriver kommersiell verksamhet och alltså är momspliktiga. Fördelen är att föreningen kan dra av moms på föreningens drift- och underhållskostnader för lokalerna. Föreningen ska också söka återbetalning av moms för den del av investeringarna i centrum där det är möjligt. Hantering av sopor och det som kan återvinnas En motion från 2012 handlade om att förbättra möjligheten till återvinning genom ett återvinningshus. Lämplig lokal finns, men den kunde inte friställas under året utan ska invigas under En arbetsgrupp inom styrelsen arbetar både med detta och hur ordningen ska kunna bli bättre i återvinningshusen och grovsoprummet. Det är ju ingen ny fråga, men ambitionen nu är att få fram tips och idéer från andra håll de flesta bostadsrättsföreningar har samma problem som vi, men kanske det finns några som lyckats? Vid ett styrelsemöte var stadens avfallshandläggare inbjuden för att lämna information och bistå med idéer. Utemiljö Föreningens fastighetsskötare har skött planteringar, klippt gräs, hållit efter ogräs, lagt om plattor vid entréer, och haft hand om snöröjning och sandning. Vid årsskiftet 2012/2013 fick fastighetsskötarna vid flera tillfällen gå upp på taket på husen Py och för att ta bort istappar som hängde ned ovanför portarna. Under sommaren hade föreningen sju ungdomar anställda. Flera bostadsrättshavare har träffat avtal med föreningen om att sköta om planteringar på mark ägd av föreningen. Föreningen vill inspirera fler medlemmar att ta ansvar för sin utemiljö. Föreningens lilla traktor har reparerats (kostnad kr). Vindskydd när man väntar på bussen En hel del av våra medlemmar åker reglbundet vinkbussen, och ser gärna att det finns ett vind- och regnskydd när man väntar. Förslaget har förts vidare till Landstingets trafikförvaltning som handhar frågan om vindskydd vid busshållplatser. 10

11 Kan vi bygga mer i vårt område? En motion som bifölls av 2013 års stämma handlade om att se över möjligheten att få in intäkter till föreningen genom nybyggnation. I motionen lyftes särskilt möjligheten att bygga där det idag är bensinstation. Styrelsen har tillsatt en arbetsgrupp som undersöker frågan. Några olika möjligheter har studerats, och ett möte har genomförts med ansvarig tjänsteman i Lidingö stad. Ambitionen är att kunna redovisa resultat av gruppens arbete vid det förberedande föreningsmötet inför årsmötet. Gemenskap i området Föreningslokalen Under våren försågs föreningslokalen med nya möbler och gardiner. Vid ett par tillfällen har det varit inbrott, vid ett tillfälle stals diskmaskinen. Detta till trots har föreningslokalen varit en tillgång för föreningens medlemmar, och det har också varit möjligt att vara där på dagtid, t.ex. när bilningar pågår för stambyte i ens fastighet. Under året har föreningen haft förmånen att en av föreningens medlemmar, Pia Ödmann, har fungerat som lokalvärdinna och haft tillsyn av lokalen. En högtalaranläggning har införskaffats, som även ska kunna användas vid möten i t.ex. Skärsätra skolas matsal. Tyvärr har lokalen utsatts för upprepade stölder. Möten, remisser, information Under våren hölls ett föreningsmöte där de ansvariga för stambytesprojektet presenterades. Den 6 mars hölls en extra föreningsstämma då nya stadgar antogs första gången. Den extra stämman beslöt också att föreningen inte ska ha en kollektiv bostadsrättstilläggsförsäking. Den ordinarie stämman hölls den 15 maj, och föregicks av ett föreningssmöte en dryg vecka innan. Under hösten hölls ett möte för nya medlemmar. Pyrolabladet har utkommit med 7 nummer och innehållit aktuell information om vad som händer i området och också erbjudit möjligheter för medlemmar och lokalhyresgäster att informera. Information har också förmedlats via hemsidan, genom affischer på anslagstavlorna, meddelanden i brevlådorna, telefonkontakter och besök på expeditionen. Valborgsmässoafton och vårfest Bostadsrättsföreningen har traditionsenligt medverkat vid det traditionella valborgsmässofirandet vid Parksätrastranden tillsammans med Skärsätra villaägareförening. Lidingö Vox sjöng. Trivselgruppen Under 2013 genomfördes ingen vårfest som varit brukligt, eftersom deltagandet minskat drastiskt senare år. I stället söker den av styrelsen tillsatta trivselgruppen andra former för att få en bra sammanhållning och gemenskap i området. Ett sådant försök var mingel med glögg och pepparkakor i föreningslokalen den 9 december, uppskattat av de, tyvärr lite få, som kom. Ett förslag gruppen presenterat är att införa städdagar per hus och att utse kontaktgrupper i varje hus. Pyrolaklubben Pyrolaklubben är mycket aktiv och har under 2013 firat sitt 25-årsjubileum, ordnat åtta träffar för daglediga i föreningslokalen och en utflykt till Elfviks gård i maj med vårlunch. Mellan 20 och 45 personer har deltagit. En grupp träffas på tisdagarna, en tradition sedan biblioteket fanns i vårt område. Styrelsen består av sex personer och en suppleant och har träffats den första måndagen i varje månad. Årsmötet hölls den 17 februari. Föreningen stöder Pyrolaklubben med ett årligt bidrag på 7000 kr. Koloniföreningen Föreningen har ett avtal med Lidingö stad om brukning av kolonilotter. De ligger vid Djupadalsvägen. Medlem i föreningen är den som tilldelats odlingslott genom HSB Brf Skärsätra. Det finns ett 30-tal lotter som är i bruk. Det finns en kölista på föreningens expedition där man kan lista sig om man önskar kolonilott. Fyra arbetsdagar har genomförts för att området ska vara välskött och därmed trivsamt att ströva förbi. 11

12 Flaggning Föreningens flaggrupp har genomfört flaggning allmänna flaggdagar på föreningens flaggstång. Fler medlemmar efterlyses att vara med och ta ansvar för detta. Stadgeöversyn Vid årsmötet 2011 beslöts att uppdra till styrelsen att tillsätta en stadgegrupp, bestående av representanter för såväl styrelsen som medlemmarna, för en översyn av föreningens stadgar. Arbetet har inriktats på att se vilka ändringar som behövde göras i de nya normalstadgar som utarbetats av HSB på riksnivå. Ett förslag till nya stadgar utarbetades under 2012, och besluten togs vid två föreningsstämmor Ekonomi Bostadsrättsföreningen har en omfattande verksamhet, med en nettoomsättning 2013 om 29,6 Mkr (27,5 Mkr 2012). Av de totala kostnaderna utgör driftkostnaderna 69 procent (62 % 2012), underhåll 6 procent (17 % 2012) och avskrivningar för gjorda investeringar 18 procent (lika 2012). Den enskilt största driftkostnaden var för uppvärmning. Räntekostnaderna utgör två procent och fastighetsskatten fyra procent. Årets resultat blev kr. Fonden för planerat underhåll föreslås öka med 1,8 Mkr, från kr till kr. Förslaget till disposition av uttag från och överföring till underhållsfonden redovisas nedan. Mer om föreningens ekonomi finner du i sifferdelen av årsredovisningen. Förändringar av avgifter Med anledning av kända kommande kostnadsökningar för stambyte och underhåll samt antagen inflation kring 2 procent beslöt styrelsen att avgiften skulle höjas med 10 procent per den 1 januari I oktober beslöt styrelsen om avgiftshöjning för 2014 med 10 procent från 1 januari Genom en administrativ miss informerades inte HSB ekonomi, varför höjningen i stället tas ut med 13,33 procent från 1 april Hyror för uteplatser och nytecknade parkeringsplatsavtal höjdes med 10 procent den 1 januari 2013, och hyran för befintliga avtal för garage och P-platser höjdes med 10 procent från den 1 april För 2014 beslöts att inte höja dessa avgifter. Avgifterna för föreningens bostäder samt en hyreslägenhet gav under 2013 en sammantagen intäkt om 24,7 Mkr. Hyreslokaler och parkeringsplatser Totalt har föreningen cirka kvm affärs- och kontorslokaler. Affärslokalerna ligger i centrumfastigheten och punkthusen, kontorslokalerna ligger spridda över området. Föreningens lokalhyresgäster betalade under 2013 sammanlagt hyror om kr ( kr 2012). Ett kontinuerligt arbete sker med att marknadsanpassa hyresnivåerna och se över hyresavtalen. Förvaltaren ansvarar för detta i dialog med styrelsen och med expertstöd från lokalhyresenheten vid HSB Stockholm. Lokalhyresgästernas andel av drift, underhåll och kapitalkostnader är schablonmässigt beräknade till 2,89 Mkr och under året har investeringar i lokaler gjorts för 1,22 Mkr. Det gör att lokalerna även i år ger ett negativt resultat -0,64 Mkr, vilket dock är betydligt mindre än förra årets -1,3 Mkr. Föreningen har totalt 559 parkeringsplatser för personbil, varav 148 i garage, sju platser för MC och sex för moped. Dessutom finns kundparkering två timmar på torget och 15 gästplatser för 24 timmars parkering. Hyrorna för garage inbringade kr ( kr 2012). Hyrorna för P-platser på mark var kr ( kr 2012), förråd kr ( kr 2012) och för föreningslokalen kr ( kr 2012). Tillsammans med lokalerna ger det hyresintäkter på 5,5 miljoner kr. Ett par lokaler har varit outhyrda delar av året. Hyresbortfallet för lokaler var högre 2013 ( kr) än 2012 ( kr). Hyresbortfallet för parkeringsplatser var likaså högre ( kr 2013) än 2012 ( kr). 12

13 Resultat och ställning Resultat och ställning (8 mån) Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Avgiftsbortfall Årsavgiftsnivå /kvm Fond för yttre underhåll Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Överföring till fond för yttre underhåll enligt plan/budget Balanserat resultat Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Beslut enligt förslaget ovan medför följande utveckling för Fond för yttre underhåll: Ingående behållning Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Överföring till fond för yttre underhåll Utgående behållning

14 Åtgärder med anledning av motioner Vid årsmötet 2013 behandlades 14 motioner. Här ges en kortfattad redovisning av vad som händer med samtliga motionerna inkl. de som avslogs; Ombyggnad av soprum till barnvagns/rullatorrum Py Motionen besvarades med vad styrelsen anfört. Barnvagnsrummen är för små i flertalet av låghusen, och dåligt beläget i det hus motionen handlar om. Det finns därför behov av åtgärder. Sophanteringen behöver också ses över, där för- och nackdelar med att ersätta sopnedkasten med soprum bör ses över. Vidtagna åtgärder: ett samrådsmöte hölls med de boende i denna fastighet efter det att stambytet var genomfört, vilket innebar att mötet först skedde i januari I underhållsplanen för 2014 finns medel upptagna för eventuella åtgärder. Eventuell förekomst av bisfenol A i tappvattenrör Motionen bifölls, innebärande att förekomsten av Bisfenol A i den plast som används vid relining av vattenledningarna i Pyrolavägen 20 ska undersökas. Vidtagna åtgärder: stickprovskontroller har gjorts av Bisfenol, förekomsten i kallvattnet var mycket låg, vilket de boende i Pyrolavägen 20 informerats om per brev. Notis har också stått i Pyrolabladet. Fråga om kostnader för reliningförsöket Styrelsen lämnade information vid årsstämman Möjliga intäkter till föreningen I motionen föreslås att föreningen bör nyttja den potential som finns i den mark föreningen äger för ny bebyggelse. Motionen ansågs besvarad med vad styrelsen anfört. Vidtagna åtgärder: Styrelsen har tillsatt en arbetsgrupp, Framtidsgruppen, som tagit fram några alternativa möjligheter som ska redovisas vid föreningsmöte under Kvarstående problem med lukt från Krua Thai Motionären frågade om när problem med matos från Krua Thai ska vara lösta. Styrelsen redovisade vilka åtgärder som vidtagits. Vidtagna åtgärder: Förvaltningen har tagit in en fristående konsult, som konstaterat att med de åtgärder som vidtagits har problemen minimerats så långt det går, givet rätt handhavande. Fiberbaserat bredband i föreningen Motionären yrkade att föreningen snarast upphandlar och bygger ut fiberbaserat bredband i våra fastigheter, klart under 2014; att utbyggnaden av detsamma delvis finansieras av våra lokalhyresgäster via deras hyra, så att med andra ord kostnaden för varje boende kan hållas nere samt att föreningen med utbyggd egen fiber kan pressa t.ex. Telia eller Bredbandsbolaget att ge oss bra kanalpaket och datapaket. Vidtagna åtgärder: Motionen avslogs med hänvisning till att installation av fiber förbereds i pågående stambyte, och därför bör anstå till stambytet är klart. Under hösten 2014 kommer styrelsen att tillsätta en arbetsgrupp som förbereder detta. Kodlås Motionären önskade att även låghusen ska få kodlås. Motionen ansågs besvarad med att detta ska inarbetas i underhållsplanen. Vidtagna åtgärder: byte av låssystem till ett modernt passersystem är inplanerat i underhållsplanen till Förvaltning i egen regi? Motionären yrkade att styrelsen skulle utreda och redovisa hur brf Skärsätra ska uppnå den mest ekonomiska och effektiva fastighetsskötseln och förvaltning som understiger dagens höga kostnader. Motionen bifölls Vidtagna åtgärder: styrelsen har tillsatt en arbetsgrupp för en förutsättningslös översyn över förvaltningen. Arbetsgruppen kommer under våren 2014 att redovisa sina slutsatser till styrelsen, som sedan under hösten 2014 avser att ha ett brett samråd med medlemmarna om framtidens förvaltning. 14

15 Fråga till styrelsen Motionären frågade när en heltids förvaltning kommer till stånd. Svaret som lämnades vid föreningsstämman var att den redan finns. Besparingar inom brf Skärsätra Motionären yrkade att styrelsen visar medlemmarna och företagarna respekten för jultraditionerna och reser en julgran på torget för alla vårs trevnad varje år som vanligt. Vidtagna åtgärder: Julen 2013 fanns en gran på plats. Angående tillgänglighet Motionären yrkade att alla portar med ett högre insteg förses med ramp och att expeditionen flyttar till lokaler som är tillgängliga för alla boende i området. Motionen besvarades med vad styrelsen anfört. Vidtagna åtgärder: Föreningen har vid sin fastighetsbesiktning översiktligt besiktigat entréerna till såväl låghus som höghus. Slutsatsen blev att åtgärder får vidtas där det behövs för en enskild bostadsrättshavare, endera av föreningen eller av staden som bostadsanpassning. Styrelsen har beslutat att expeditionen ska flytta till en lokal i Pyrolavägen 15 som är tillgänglig. Tvättstugan ska göras tillgänglig när den renoveras, enligt underhållsplanen under Hiss har installerats i Pyrolavägen 3. Tilläggsisolering Motionären föreslog att taken på höghusen ses över ur energisynpunkt och tilläggsisoleras i utrymmet mellan innertaket på våningsplan 11 och yttertaket för att minska föreningens uppvärmningskostnader på vintern. Motionen ansågs besvarad med vad styrelsen anfört. Vidtagna åtgärder: Tilläggsisolering utförs i samband med att andra åtgärder görs på taken i både låghusen, punkthusen och höghusen. Ändrat fläktutblås Motionären påtalade störande ljud från hisshus med ett fläktutblås på sin norra vägg på taket på Pyrolavägen 22. Vidtagna åtgärder: Motionen har behandlats som en felanmälan. Föreningens besöksparkering Motionären föreslog att föreningen undersöker alternativa sätt att hantera parkeringsmöjligheterna för våra gäster så att besöksplatserna inte är upptagna av andra än våra gäster och att det inte ska gå att gratisparkera på besöksparkeringen för andra än gäster. Motionen ansågs besvarad med vad styrelsen anfört. Vidtagna åtgärder: styrelsen har utrett frågan och avser att träffa ett avtal med Q-park om parkeringsövervakningen inom föreningens mark. 15

16 Åren som kommer I redovisningen av året som gått finns också en del framåtblickar, här följer en kort överblick över planerat underhåll och investeringar, utöver stambytet som pågår fram till och med april Underhållsplan och andra större åtgärder under 2014 Injustering av värmen sker vartefter byte har gjorts av ventiler till ledningarna till radiatorerna. Det görs i samband med stambytet, varför injusteringen sker successivt vartefter de hus blir klara som försörjs av en viss undercentral. Förnya planteringar kommer att ske efter särskild inventering och prioritering av vår förvaltning. Göra om soprum till barnvagnsrum i fastigheten Pyrolavägen var ett förslag vid fjolårets årsmöte. Vid ett möte med de som bor i dessa trapphus kom alternativa förslag fram. Det som förvaltningen nu utreder är små bodar alternativt brödburkar av den typ som finns för en rullstol utanför Pyrolavägen 58, för att kunna rymma barnvagnar och rullatorer. Missfärgning av rödalger på punkthusen ska åtgärdas, entreprenör är upphandlad till en kostnad om kr. Utanför Pyrolavägen 64 finns en före detta lekplats som ska iordningsställas till två breda parkeringsplatser. Totalt har i budget för 2014 avsatts 2 Mkr för planerade underhållsåtgärder. Övrigt Två utredningar startar i höst. Den ena handlar om avloppspumpar/dränering i källarna i höghusen, den andra om vilken fiberlösning som ska väljas när kanaliseringen är klar (görs i samband med stambytet). Under 2014 har byte av serviceföretag för maskinerna i tvättstugan skett, upphandling ska ske av service (spetskompetens) av undercentraler och värmepumpar och upphandling ska ske av städningen av trapphus, tvättstuga, expedition och föreningslokal. Ett avtal diskuteras med Q-park om övervakning av parkeringen inom föreningens område. Under året ska efter samråd med medlemmarna beslut tas om postboxar ska installeras och bekostas gemensamt, eller om medlemmarna själva får byta eller förbättra sina brevinkast där det behövs. Föreningens expedition flyttar den 1 april till mer tillgängliga lokaler i Pyrolavägen 15. Utredning pågår om hur föreningens förvaltning ska ske i framtiden. Frågan ska diskuteras med medlemmarna under hösten. 16

17 Flerårsplan för underhåll och investeringar 2015 Injustering värmen fortsätter med de hus som stambyts under Utredning genomförs av behovet av byte av takpapp, hängrännor och stuprör låghusen (enligt föreningens digitala underhållsplan, bedömd kostnad totalt 4,7 Mkr, eventuell tilläggsisolering ej inräknad i den kostnaden). Projektering tvättstugan inför upphandling av renovering under Byte av avloppspumpar i höghusen, Pyrolavägen 20-28, för att undvika att vatten tränger upp i källarna (bedömd kostnad i underhållsplanen 0,13 Mkr) Injustering värmen slutförs med punkthusen. Byte av entrépartier och dörrar i höghusen (bedömd kostnad i underhållsplanen 0,6 Mkr) och utbyte av samtliga lås till modernt passagesystem (ej kostnadsberäknad). Målning entréplan höghusen och vid behov på trapplanen (bedömd kostnad enligt underhållsplanen 1,4 Mkr om alla trapphus tas), efter att stambytet är genomfört. Målning av trapphusen i punkthusen (bedömd kostnad enligt underhållsplanen 0,42 Mkr) efter stambytet är genomfört. Total renovering av tvättstugan, nya tätskikt, avlopp och rör byts, nya armaturer, energisnåla maskiner, göra tvättstugan tillgänglig (ej kostnadsberäknad). OVK (Obligatorisk ventilationskontroll), (bedömd kostnad i underhållsplanen 0,3 Mkr). Upphandla eller i egen regi dra fiber i den kanalisering som skett i varje trapphus i samband med stambytet (utreds , om avtal träffas med leverantör belastas inte föreningen med investeringskostnad) Genomgång och vid behov byte av takfläktar. Byte inredning hisskorgar höghus och punkthus samt hisslinor (bedömd kostnad i underhållsplanen 1,1 Mkr) Göra om parkeringen bakom Pyrolavägen så att platserna får en bredd som svarar mot moderna bilar. Ombeläggning av asfalten Om behov (utreds 2015) byte av stuprör, hängrännor låghusen. Byte av takpapp låghusen (utreds 2015) och vid behov tilläggsisolering. Byte belysning trapphus och förråd låghusen (bedömd kostnad i underhållsplanen 0,33 Mkr). 17

18 BOKSLUT HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat

19 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark och markanläggningar Not Pågående nyanläggningar och förskott Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

20 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar totalt uttagna Ansvarsförbindelser Fastigo

21 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 21

22 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och planerat underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 36-årig rak plan fr o m år För övriga anläggningar sker avskrivning mellan år. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Övriga bokslutskommentarer Medelantal anställda Innev. år Föreg. år Män 3 3 Kvinnor Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden styrelse Arvoden övriga Sociala kostnader Övrigt Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Uttagsskatt Pensionskostnader och förpliktelser Övriga personalkostnader Totalt Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift. Förvaltningsarvoden