Detaljplan för Bostäder vid Persiljegatan

Transkript

1 Detaljplan för Bostäder vid Persiljegatan Utställningshandling september 2009

2 Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta Illustrationsritning Grundkarta Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning,) finns på Göteborgs Stads hemsida: Valj längst ner under Hitta snabbt -> Aktuella planer och klicka på -> < Bostäder vid Persiljegatan >.. Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:400 finns på Stadsbyggnadskontoret. Information om planförslaget lämnas av: Johan Wiik, Stadsbyggnadskontoret, tfn Gunnel Jonsson Stadsbyggnadskontoret, tfn Utställningsstid: 23 september -20 oktober 2009

3 Planhandling Datum: Diarienummer: 0742/08 (FIIa 5044) Distrikt Norr, Plangruppen Johan Wiik Telefon: E-post: Detaljplan för Bostäder vid Persiljegatan inom stadsdelen Gårdsten i Göteborg Planbeskrivning Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att skapa förutsättningar för att uppföra bostäder med särskild service inom fastigheten Gårdsten 62:4, i norra Lövgärdet. Förslaget innehåller en tvåvåningsbyggnad med 12 lägenheter, samt tillhörande parkeringsplatser. Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Illustrationsritning Grundkarta 1(9)

4 Förutsättningar Läge Planområdet ligger i norra Lövgärdet, intill busshållplatsen vid Persiljegatan. Översiktskarta Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 2000 m 2 och ägs tillstörsta delen av Göteborgs stad men med Bostads AB Poseidon som tomträttshavare. Poseidon har meddelat fastighetskontoret att bolaget är berett att avstå tomträtten till förmån för det aktuella förslaget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(9)

5 Planförhållanden Översiktsplan / fördjupning av översiktsplan Enligt kommunens översiktsplan ÖP 99 ingår den aktuella platsen i ett område för bostäder samt bostadsanknuten service. I den nya översiktsplanen för Göteborg anges området som bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Detaljplan Gällande detaljplan akt.nr 3299 anger handelsändamål. Planen vann laga kraft år Genomförandetiden har gått ut. Program Förslaget innebär att en bostadsbyggnad uppförs på mark som tidigare har varit ianspråktagen för bebyggelse. Detaljplanen överensstämmer med kommunens översiktsplan och är av sådan karaktär att ett program bedöms vara onödigt. Övriga bestämmelser och restriktioner Planområdet ligger inom skyddsområde för vattentäkt. Skyddsföreskrifter för Göta Älv, området närmast uppströms Lärjeholm, gäller. Mark och vegetation Fastigheten är obebyggd. Vegetation saknas med undantag från några träd i fastighetens norra samt södra del. Geotekniska förhållanden Området var ursprungligen ett sankmarksområde med jorddjup upp till 8 meter. Vid exploateringen på 1970-talet pressades sprängstensfyllning ner till fast botten samtidigt som löst material schaktades bort. Den tidigare butiken inom fastigheten grundlades med kantförstyvad grundplatta på mark. En geoteknisk undersökning har genomförts inom planarbetet (WSP ). Undersökningen bekräftar djup till berg på mellan 5,5-9 meter. Jordmassorna består av fyllning av omväxlande sandigt grus, sprängsten och sandig lerig silt. Totalstabiliteten inom området är tillfredsställande. Markradon Området är klassat som normalriskområde för markradon i SGU:s radonriskkarta (Rapport 2002:27). På grund av de grova fyllnadsmassornas mäktighet kan klassningen behöva skärpas till högriskområde. Fornlämningar och kulturhistoria Det finns inte några kända fornlämningar inom fastigheten. Planområdet redovisas inte i Bevarandeprogrammet för Göteborg. (Det finns inte några kulturhistoriska värden i anslutning till planområdet.) Befintlig bebyggelse Fastigheten är obebyggd. Det har tidigare funnits en livsmedelsbutik, men denna är riven sedan några år tillbaka. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(9)

6 Fastigheten gränsar i öster till befintlig bostadsbebyggelse som utgörs av lamellhus i tre våningar. Väster om fastigheten ligger en förskola i en våning. Söder om fastigheten ligger dels bostadshus i tre våningar samt Lövgärdets missionskyrka i en våning. Befintliga bostadshus samt förskolan har fasader med dansk sjösten. Planområdet sett från nordväst. (från bussvändslingan) Service Stadsdelens centrum ligger cirka 600 meter sydost om planområdet. Där finns kommersiell och offentlig service, med bla livsmedelsbutik, pizzeria, fruktaffär, bageri och frisör samt vårdcentral. Störningar Planområdet ligger relativt nära en bussvändslinga, vilket kan innebär viss bullerstörning (se sid 8). Detaljplanens innebörd och konsekvenser Bebyggelse Detaljplanen innebär att fastigheten bebyggs med en bostadsbyggnad i två våningar, på den plats som tidigare har varit bebyggd med en livsmedelsbutik. Byggnaden placeras parallellt med angränsande trevånings bostadsbyggnad. Byggnaden innehåller cirka 12 små lägenheter. Lägenheterna har uteplatser respektive balkonger mot öster. Förråd Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(9)

7 samt återvinningsbyggnad avses att uppföras i anslutning till parkeringen norr om huvudbyggnaden. Byggnadernas gestaltning kommer att studeras inför bygglovprövning. Avståndet från det nya bostadshuset till befintligt bostadshus i öster kommer att bli 18 meter. Avståndet mellan de befintliga bostadshusen är 17 meter. (se sektion) Rekreation / Friytor Strax nordost om planområdet ligger Vättlefjäll med goda möjligheter till rekreation och friluftsliv. De obebyggda delarna av fastigheten kommer att kunna användas som gemensamma vistelseytor för boende i huset. Vegetation Fastigheten saknar idag till största delen vegetation, med undantag från några träd i fastighetens norra samt södra del. Avsikten är att dessa träd i huvudsak ska bevaras, samt att nya träd och buskar ska planteras för att få en trivsam utemiljö. I anslutning till fastighetsgränsen i öster skall en häck planteras alternativt anordnas staket/spaljé. Trafik Biltrafik Tillfart och angöring till fastigheten sker norr om den planerade byggnaden. Parkering Parkering anordnas norr om den föreslagna byggnaden. Kollektivtrafik Busshållplats finns vid vändslingan intill planområdet. Området trafikeras av bl a busslinje 75 och 77 som går till Angereds centrum. Gångväg I västra delen av fastigheten finns ett befintligt gångstråk. Detta ska behållas och följa i stort sett befintlig sträckning samt anslutas norrut till befintligt gång- och cykelstråk parallellt med Lövgärdesvägen. Gångvägen är markerad som gemensamhetsanläggning (g) på plankartan. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(9)

8 Befintlig förskola Befintligt bostadshus Teknisk försörjning Vatten och avlopp Byggnaden kan anslutas till befintligt va-ledningsnät med förbindelsepunkt söder om fastigheten. Lägsta höjd på färdigt golv för att anslutning med självfall ska tillåtas är minst 0,3 meter högre än markytan vid förbindelsepunkt med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Dagvatten Dagvatten skall tas om hand lokalt alternativt renas före avledning till Göta älv. För schaktningsarbeten samt anläggande av p-platser inom vattenskyddsområdet krävs tillstånd av Miljöförvaltningen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(9)

9 Värme Byggnaden kan anslutas till fjärrvärmenätet. Befintlig ledning finns utmed fastighetens västra sida. El och tele Föreslagen byggnad kan anslutas till befintligt el- och telenät. Avfall Återvinningsbyggnad avses att uppföras i anslutning till parkeringen norr om huvudbyggnaden. Grundläggning Enligt den geotekniska undersökningen bedöms ingen betydande sättningsutveckling uppstå vid planerad belastning med ett tvåvåningshus under förutsättning att packning utförs. Markradon Området är sannolikt högradonmark på grund av fyllnadsmassornas mäktighet. På högradonmark krävs radonsäkert utförande för byggnader där människor stadigvarande vistas. Bestämmelse om detta införs i planen. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Fastigheten har tidigare varit ianspråktagen för bebyggelse och kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen innebär att en byggrätt för handel ersätts med en byggrätt för bostäder. Underlaget för handel i den aktuella delen av Lövgärdet bedöms inte vara tillräckligt för att motivera att reservera fastigheten för handelsändamål. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med översiktsplanen för Göteborg. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(9)

10 Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i översiktsplanen för Göteborg, samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 27 mars Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Stadsbild Föreslagen bostadsbyggnad placeras på i stort sett samma plats där det tidigare har funnits en byggnad. Byggnaden ansluter i skala till befintlig, angränsande bebyggelse. Byggnadens gestaltning avseende fasadmaterial och färgsättning kommet att studeras inför bygglovprövning. Påverkan på vatten Omhändertagande av dagvatten från parkeringsytor inom fastigheten ska ske enligt särskilda föreskrifter för skyddsområdet för Göta Älv (Göteborgs råvattenintag). Störningar Strax nordväst om planområdet finns en vändslinga med hållplats för bussar. Trafikkontorets bullerberäkning visar maxvärde 79 db(a) vid fasad mot hållplats. Den ekvivalenta ljudnivån ligger dock klart under 55 db(a). I detaljplanen har införts en bestämmelse som innebär att högsta tillåtna maxvärde för trafikbuller vid uteplats i anslutning till bostad är 70 db(a). Det innebär att uteplatser kommer att anordnas på den östra sidan ( tysta sidan), där godtagbara ljudnivåer erhålls. Sociala konsekvenser Detaljplanen innebär ett tillskott av bostäder med särskild service. Det ger möjlighet för personer med sådana behov att bo kvar i området. Nya bostäder på platsen innebär även att fler människor kommer att vistas och ha överblick mot hållplatsen, vilket är positivt från trygghetssynpunkt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(9)

11 Genomförandetid Genomförandetiden utgår 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Gunnel Jonsson Planchef Johan Wiik Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 9(9)

12 Planhandling FN Diarienummer: 0118/09 Plannummer: (FIIa 5054) Exploateringsavdelningen Johanna Kirudd Telefon: E-post: Detaljplan för Bostäder vid Persiljegatan inom stadsdelen Gårdsten i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 2 kv kv kv kv Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(4)

13 Markägoförhållanden m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Planen omfattar huvudsakligen en kommunal fastighet som idag upplåts med tomträtt till Bostads AB Poseidon, tomträtten ska upphöra. Huvudmannaskap, allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Anläggningar inom kvartersmark All utbyggnad inom kvartersmark ska utföras och bekostas av Lokalsekretariatet. Avtal Idag har Bostads AB Poseidon ett tomträttsavtal för fastigheten, vilket ska upphöra. Fastigheten ska upplåtas genom en kommunintern upplåtelse mellan fastighetskontoret och MedicHus, som ska förvalta planerade gruppbostäder. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsplan Det finns en fastighetsplan från 1972 vilken upphävs inom planområdet genom en administrativ bestämmelse på plankartan. Fastighetsbildning Planen möjliggör ett inrättande av en gemensamhetsanläggning för gångväg. En gemensamhetsanläggning krävs inte i nuläget då Bostads AB Poseidon idag förvaltar norra Lövgärdets gångvägsnät, vilket ligger på kvartersmark. Fortsatt förvaltning av gångvägen inom kommunens fastighet bör regleras i ett skötselavtal mellan kommunen och Bostads AB Poseidon. Ledningsrätt De befintliga el-, tele- och fjärrvärmeledningar som ligger inom planområdets kvartersmark bör säkerställas genom ledningsrättsupplåtelse. Inteckningar i fastighet Det finns fem intecknade pantbrev i fastigheten Gårdsten 62:4 som bör upphöra. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen, genom fastighetskontoret, ska bekosta och ansöka om eventuell lantmäteriförrättning för inrättandet av gemensamhetsanläggningen. Göteborg Energi Nät AB, Göteborg Energi AB och TeliaSonera AB ska bekosta och ansöka om lantmäteriförrättning för eventuellt inrättande av respektive ledningsrätt. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(4)

14 Tekniska frågor Trafik Tillfart till fastigheten sker norr om den planerade byggnaden. Gångväg En befintlig gångväg ligger inom fastighetens västra del och ska ligga kvar, samt förlängas norrut så att den ansluter till befintlig gång- och cykelväg längs med Lövgärdesvägen. Parkering Parkeringsplatser anordnas norr om den föreslagna byggnaden. Kollektivtrafik Busshållplats finns vid vändslingan, precis intill planområdet. Bussarna går ner till Lövgärdets centrum. Vatten och avlopp Den föreslagna byggnaden kan anslutas till befintligt VA-ledningsnät med förbindelsepunkt söder om fastigheten. Lägsta höjd på färdigt golv för att anslutning med självfall ska tillåtas är minst 0,3 meter högre än golvytan vid förbindelsepunkt med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Dagvatten Dagvattnet ska i första hand tas om hand lokalt inom kvartersmark och i andra hand fördröjas i stenmagasin inom kvartersmark för att tillsammans med dränvatten vid behov avledas till allmän dagvattenledning. Avfallshantering Norr om huvudbyggnaden kommer ett miljöhus att uppföras, i anslutning till parkeringsplatsen. Uppvärmning Byggnaden kommer att anslutas till fjärrvärmenätet. En befintlig ledning löper längs fastighetens västra sida. El- och teleledningar Den nya byggnaden kommer att anslutas till de befintliga el- och telenäten. Geotekniska förhållanden och radon Fastigheten ligger enligt jordartskartan till stor del inom ett område som utgörs av torv. Marken har tidigare fyllts med sprängsten. Den geotekniska undersökning som tagits fram sedan samrådet bedömer att ingen betydande sättningsutveckling uppstår vid planerad belastning med en tvåplansbyggnad under förutsättning att packning utförs. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(4)

15 Planområdet ligger inom område med högriskområde avseende markradon på grund av fyllnadsmassornas mäktighet. Planbestämmelse finns om att byggnaden ska utföras radonsäkert. Luft och buller Visst störande buller orsakas av den busstrafik som förekommer vid bussvändslingan. Ekvivalent ljudnivå ligger dock under 55 db(a) enligt trafikkontorets bullerberäkning, men maxvärdena ligger på 79 db(a) vid fasad mot busshållplatsen. En planbestämmelse finns angående högsta tillåtna maxvärde för trafikbuller vid uteplats i anslutning till bostad är 70 db(a). Övrigt Vid schaktningsarbeten för p-platser inom vattenskyddsområden krävs tillstånd av Miljöförvaltningen. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Byggandet av den nya gruppbostaden kommer att finansieras med medel som ska beviljas genom kommunstyrelsens investeringsprövning. Fastighetsnämnden kommer att få inkomst i form av ersättning för den kommuninterna markupplåtelsen som ingås med MedicHus. Fastighetsnämnden får en eventuell kostnad om det krävs en lantmäteriförrättning för att inrätta en gemensamhetsanläggning för gångväg. Lokalsekretariatet får en kostnad för upprustning av befintlig gångväg och utbyggnad av gångvägen norrut. Ekonomiska konsekvenser för övriga Göteborg Energi Nät AB, Göteborg Energi AB och TeliaSonera AB får kostnader vid eventuellt säkerställande av sina ledningar inom planområdet med ledningsrätt. Peter Junker Avdelningschef Elisabet Gondinger Distriktschef Johanna Kirudd Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(4)