Detaljplan för BOSTÄDER VID ELINS GÅRD

Transkript

1 Detaljplan för BOSTÄDER VID ELINS GÅRD Antagandehandling Oktober 2010

2 Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta Illustrationsritning Grundkarta Information Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret. Övriga handlingar Program med samrådsredogörelse

3 Planhandling Datum: Diarienummer: 0797/07 (FIIa 5056) Distrikt Söder, Plangruppen Filip Siewertz Telefon: E-post: Detaljplan för Bostäder vid Elins gård inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg Planbeskrivning Planens syfte och huvuddrag Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Samrådsredogörelse Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Illustrationsritning Grundkarta 1(9)

4 Förutsättningar Läge Planområdet är beläget vid Elins gård på Högsbohöjd, cirka 5,5 kilometer sydväst om Göteborgs centrum. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 2 hektar och ägs till största delen av Bostads AB Poseidon och till en mindre del av Göteborgs kommun. Planförhållanden Översiktsplan Översiktsplan för Göteborg anger på den största delen av planområdet främst bostadsändamål, illustrerat med brun färg på kartan. På en mindre del anges stora värden för natur och friluftsliv, gult med skraffering på kartan. Utsnitt ur översiktsplanens karta 1. Streckad linje visar planområdet. Detaljplan Inom huvuddelen av planområdet gäller detaljplan F 4085, som vann laga kraft år I den sydvästra delen gäller F 3050 som vann laga kraft år 1962 och en liten del av E 2911 som vann laga kraft år Planernas genomförandetid har gått ut. Program I program för kompletteringsbebyggelse i Högsbo som godkändes av byggnadsnämnden år 2005 finns platsen med som en möjlig plats för flerbostadshus. Mark och vegetation Huvuddelen av planområdet är redan ianspråktagen mark. På Poseidons fastighet ligger fyra stycken tvåvåningsbyggnader med tillfälligt bygglov. De användes till hyresgästerna under tiden det befintliga lägenhetsbeståndet renoverades. Högsbohöjds tennisklubb har en hall som fått bygglov på allmän plats. Deras område tas med i detaljplanen för att ge byggnaden planstöd. Utöver de redan ianspråktagna ytorna består planområdet mest av naturmark med berg i dagen och uppväxta träd med Bakom vegetationen skymtar de tillfälliga tvåvåningsbyggnaderna. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(9)

5 inslag av slyskog. Marknivån varierar mellan ca 77 och 85 meter över Göteborgs referensyta. Mellan den stora parkeringen och fastigheten som planeras bebyggas finns en sprängd bergssida som är ca två meter hög i den norra delen och successivt blir lägre ju längre söderut man kommer. Geotekniska förhållanden Marken inom området utgörs huvudsakligen av berg i dagen samt berg med tunt jordtäcke. Lösa jordlager kan förekomma i den nordvästligaste delen. Den sydöstra delen gränsar mot en sänka där jordlager i form av svallsand och lera kan förekomma. Totalstabiliteten bedöms tillfredsställande då marklutningen är låg i dessa områden. Markradon Området är klassat som normalriskområde för markradon i SGU:s radonriskkarta (Rapport 2002:27). Fornlämningar och kulturhistoria Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Marken som ska bebyggas är till stor del redan ianspråktagen. Befintlig bebyggelse Längs en del av planområdets norra gräns ligger befintligt kvarter i fem våningar inklusive en vindsvåning. Byggnaderna ägs och förvaltas av Bostads AB Poseidon vilka även planerar att bygga de nya husen. Där de nya flerbostadshusen planeras ligger idag tvåvånings paviljonger vilka användes till hyresgästerna när det övriga lägenhetsbeståndet renoverades. Lägenheterna hyrs idag ut till personer med ett tillfälligt behov av bostad. I planområdets sydvästra hörn har Högsbohöjds tennisklubb sin hall. Den är uppförd med plåtfasader och ligger inbäddad i vegetationen. Service Vid Fyrktorget, ca 500 meter bort, finns mataffär. Härifrån går stombuss 16 till centrala Göteborg med täta intervall. Ca 600 meter åt sydost finns spårvagnshållplats vid Lantmilsgatan. Förskola finns inom 500 meter. Flera skolor med klasserna F-5 finns mellan 200 och 400 meter bort. Övriga grundskoleklasser finns närmast på Flatåsskolan ca 800 meter från planområdet. Till Frölundagymnasiet är det ca 1,5 kilometer. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(9)

6 Avstånd till skolor m.m. Detaljplanens innebörd och konsekvenser Bostads AB Poseidon önskar bygga ytterligare ca 100 hyresrätter på sin fastighet som ligger i direkt anslutning till befintligt kvarter. Parkeringsplatser för de nya bostäderna kan ordnas genom komplettering av den befintliga parkeringen med ett parkeringsdäck över en del av ytan. Om det finns kapacitet i befintligt parkeringsbestånd kan en utbyggnad av p-däcket vänta tills behov eventuellt uppstår. I närheten har Högsbohöjds tennisklubb sin hall som idag ligger inom parkområde enligt gällande plan. Hallen planeras få stöd i detaljplanen. Bebyggelse Bostäder och övrig bebyggelse Den nya bebyggelsen markerar på ett tydligt sätt avslutningen på bostadsområdet ut mot Ruddalen. Fyra punkthus på fastigheten ökar möjligheterna för en bättre visuell kontakt mellan Torpaängen och Ruddalens entré jämfört med ett slutet kvarter. Det ger även befintliga lägenheter vid Julianas gård möjliga utblickar. Gestaltning Elins gård ligger högt upp på Högsbohöjd. Trots höjden kommer de nya byggnaderna endast synas på långt avstånd från ett fåtal ställen. För att ansluta till befintlig bebyggelse men ändå utgöra en intressant avslutning på bostadsområdet begränsas höjden på byggnaderna närmast det befintliga kvarteret i norr för att tillåtas bli högre mot sydost. Utsikten från de angränsande lägenheterna kommer att begränsas av de nya punkthusen. Punkthusen placeras så att utsikten inte blir helt blockerad. Illustration på föreslagen bebyggelse Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(9)

7 Den viktigaste aspekten är boendemiljön och hur byggnaderna upplevs på nära håll. Gestaltningen och utformningen ska skapa byggnadsvolymer som upplevs smäckra och utformas och placeras så att ett gemensamt gårdsrum bildas mellan huvudbyggnaderna. Placeringen ska skapa möjlighet till god granngemenskap trots punkthusens begränsade förmåga att bilda halvprivata rum. Service Ett ökat antal lägenheter innebär ett större underlag för kollektivtrafiken. En busslinje som går närmare än till Fyrktorget kan komma att återinföras. Detta kan dock inte styras av detaljplanen. Lokalsekretariatet önskar inrymma ca 10 bostäder för särskild service i en del av den nya bebyggelsen. Mindre ej störande verksamheter tillåts i marknivå. Friytor Planområdet består till största delen av redan ianspråktagen mark. I anslutning till de nya byggnaderna ska det finnas tillgång till utevistelse och rekreation. Närheten till Torpaängen och Ruddalen ger goda förutsättningar för ett rikt utomhusliv. Lek och rekreation I det nya bostadsområdet ska lekplats lämplig för de yngsta barnen anordnas. Naturmiljö Närheten till Ruddalens rekreationsområde i direkt anslutning till planområdet är en stor kvalitet. Planområdet utgörs till största delen av redan ianspråktagen mark. Närliggande natur tas inte i anspråk. Ca 150 meter söder om och 250 meter sydväst om planområdet har den skyddsvärda arten Större vattensalamander påträffats. Eftersom dagvattnet ska omhändertas lokalt eller ledas bort i kommunens dagvattensystem kommer inte deras levnadsbetingelser påverkas av en utbyggnad enligt detaljplanen. Trafik Biltrafik Den enda möjliga tillfarten till området är via Växelmyntsgatan. 100 bostäder beräknas alstra ca 150 trafikrörelser per årsmedelvardagsdygn. Beräkningarna grundar sig på GUPP (Gatuutformning och planeringsprinciper i Göteborg). Eftersom det finns ca 40 bostäder på platsen idag är det möjligt att den ökade trafikmängden inte blir så stor. Vid entrén till gården ska en vändplats anordnas som klarar ett 12-meters typfordon. Gården mellan byggnaderna bör vara fri från bilar och regelbunden trafikering av andra fordon. Parkering / cykelparkering Enligt gällande p-norm ska minst 0,64 platser per lägenhet plus 10 % besöksplatser ordnas. 100 lägenheter innebär att ca 70 parkeringsplatser ska kunna ordnas för de nya bostäderna. Platserna kan anordnas genom att man bygger ett parkeringsdäck över en del av den befintliga parkeringsplatsen i den nordvästra delen av planområdet. Om kapacitet finns att klara de nya bostädernas behov inom befintligt parkeringsbestånd behöver inga nya platser skapas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(9)

8 Parkeringsdäcket tillåts uppta hela den befintliga parkeringens längd men endast längs den östra delen. På det viset blir p-däckets negativa påverkan på atriumhusen närmast väster om parkeringen inte så stor. Detaljplanen hindrar inte att det blir väderskydd i form av skärmtak på den övre våningen. För att undvika att buller och avgaser sprider sig till atriumhusen från parkeringsplatserna som är belägna i den nedre parkeringsvåningen ska den vara sluten mot väster. Sektion i den södra garagelängans södra fasad. Parkering för cyklar ska anordnas väderskyddat i nära anslutning till bostäderna. Enligt förslag till Göteborgs cykelparkeringsriktlinjer beräknas behovet av cykelparkeringar vara ca 25 platser per 1000 kvadratmeter bruttoarea. Det innebär att ca 250 cykelparkeringar behövs för de tillkommande bostäderna. Kollektivtrafik Ett ökat antal lägenheter innebär ett större underlag för kollektivtrafiken. Det kan innebära att busslinjen som gått till äldreboendet vid Gerdas gård återinförs. Detta styrs dock inte av detaljplanen utan beror på underlaget för en sådan busslinje. Gång- och cykeltrafik Från Växelmyntsgatan genom planområdet ska allmänheten ha möjlighet att fritt röra sig till fots och med cykel. Stråket ska ansluta till befintlig gång- och cykelbana mot Kaverös och till Ruddalens rekreationsområde. Fyrvägskorsningen vid planområdets sydöstra hörn flyttas något söderut. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kapaciteten i det befintliga ledningsnätet klarar att försörja bostäderna med vatten och avlopp. Dricks- och spillvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät inom planområdet. Avloppsnätet skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Lägsta höjd på färdigt golv, för att anslutning med självfall ska tillåtas, ska vara minst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkten för avlopp. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(9)

9 Dagvatten Dag- och dräneringsvatten ska i första hand omhändertas lokalt, i andra hand fördröjas i magasin innan det avleds till allmän dagvattenledning. Det är viktigt att dagvattnet från planområdet hanteras så att påverkan på större vattensalamander i ett par dammar ca 150 respektive ca 250 meter bort undviks. Värme Fjärrvärme finns i direkt anslutning till området. Det är önskvärt att husen byggs på ett sådant sätt att energiförbrukningen minimeras. El och tele För att klara den ökade belastningen på elnätet behövs en ny nätstation i närheten av byggnaderna. Alternativt kan befintlig station vid Växelmyntsgatan utökas. Byggnaderna kan anslutas till bredband som finns tillgängligt i anslutning till fjärrvärmeledningarna. Avfall Avfall ska kunna källsorteras inom fastigheten. En mindre byggnad eller utrymme för källsortering ska vara tillgänglig i marknivå för att avfallet enkelt ska kunna hämtas. Grundläggning Grundläggning kan huvudsakligen utföras på berg eller plintar på berg. Där lösa jordlager förekommer kan pålning bli aktuellt beroende på jorddjup. Geoteknisk undersökning genomförs till detaljprojekteringen för val av grundläggningsmetod. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Detaljplanen tillåter bebyggelse som resulterar i ca 100 lägenheter på redan ianspråktagen mark. Detaljplanen föreslås också ge stöd åt en befintlig tennishall som har bygglov. Hallen ligger på allmän plats enligt Översiktsplan för Göteborg. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(9)

10 anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Göteborgs Stads översiktsplan, samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 27 mars Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Stadsbild och landskapsbild Fastigheten ligger på en av de högsta punkterna i Högsbohöjd. Trots det kommer de nya byggnaderna inte att synas på håll mer än från enstaka platser, främst från öster samt från Änggårdsbergens västra kullar. Från andra håll behöver man komma förhållandevis nära innan de kommer att synas. Byggnaderna ska gestaltas så att de även på håll utgör en tydlig avslutning på kvarteret mot Ruddalens rekreationsområde. Störningar Den befintliga fasaden direkt norr om planområdet kommer att få viss vandrande skugga från de nya byggnaderna. Dock inte så mycket att det utgör en betydande försämring för de befintliga byggnaderna. Sociala konsekvenser Det är viktigt att utforma utemiljön kring byggnaderna så att de boende upplever att de kan vara ute utan att helt lämna sitt hem. Vid punkthusbebyggelse blir gestaltningen av utemiljön extra viktig eftersom husen inte skapar naturliga gårdar på samma sätt som kvartersbebyggelse. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(9)

11 Nollalternativ De befintliga paviljongerna har tillfälligt lov. När det går ut ska de tas bort. Skulle en exploatering inte bli av kommer spår av de befintliga byggnaderna bli kvar på en yta utan tydligt användningsområde. Genomförandetid Genomförandetiden utgår fem år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Åsa Swan Planchef Filip Siewertz Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 9(9)