Detaljplan för. Bostäder vid Elins gård

Transkript

1 Detaljplan för Bostäder vid Elins gård Samrådshandling Augusti 2009

2 Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta Illustrationsritning Grundkarta Information Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 kan beställas från Stadsbyggnadskontoret, Filip Siewertz, tfn eller från expeditionen Distrikt Söder, tfn Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns även på Göteborgs Stads hemsida: under rubriken stadsplanering. Information om planförslaget lämnas av: Filip Siewertz, Stadsbyggnadskontoret, tfn Emma Eliasson, Fastighetskontoret, tfn Lars-Erik Lundin, Trafikkontoret, tfn Samrådstid: 19 augusti 29 september 2009 Övriga handlingar Program med samrådsredogörelse

3 Planhandling Datum: , rev: åååå-mm-dd Diarienummer: 0797/07 (FIIa xxxx) Distrikt Söder, Plangruppen Filip Siewertz Telefon: E-post: Detaljplan för Bostäder vid Elins gård inom stadsdelen Högsbo i Göteborg Planbeskrivning Planens syfte och huvuddrag Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Illustrationsritning Grundkarta 1(8)

4 Förutsättningar Läge Planområdet är beläget vid Elins gård på Högsbohöjd, cirka 5,5 kilometer sydväst om Göteborgs centrum. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 2 hektar och ägs till största delen av Bostads AB Poseidon och till en mindre del av Göteborgs kommun. Planförhållanden Översiktsplan Översiktsplan för Göteborg anger på den största delen av planområdet främst bostadsändamål, illustrerat med brun färg på kartan. På en mindre del anges stora värden för natur och friluftsliv, gult med skraffering på kartan. Utsnitt ur översiktsplanens karta 1. Streckad linje visar planområdet. Detaljplan Inom huvuddelen av planområdet gäller detaljplan F 4085, som vann laga kraft år I den sydvästra delen gäller F 3050 som vann laga kraft år 1962 och en liten del av E 2911 som vann laga kraft år Planernas genomförandetid har gått ut. Program I program för kompletteringsbebyggelse i Högsbo som godkändes av byggnadsnämnden år 2005 finns platsen med. Programmet föreslår flerbostadshus. Mark och vegetation Huvuddelen av området är redan ianspråktagen mark. På Poseidons fastighet ligger fyra stycken tvåvåningsbyggnader med tillfälligt bygglov. De användes till hyresgästerna under tiden det befintliga lägenhetsbeståndet renoverades. Högsbohöjds tennisklubb har en hall som fått bygglov på allmän plats. Deras område tas med i detaljplanen för att ge byggnaden planstöd. Utöver de redan ianspråktagna ytorna består planområdet mest av naturmark med berg i dagen och uppväxta träd med Bakom vegetationen skymtar de tillfälliga tvåvåningsbyggnaderna. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(8)

5 inslag av slyskog. Marknivån varierar mellan ca 77 och 85 meter över Göteborgs referensyta. Mellan den stora parkeringen och fastigheten som planeras bebyggas finns en ca två meter hög sprängd bergssida. Geotekniska förhållanden Marken inom området utgörs huvudsakligen av berg i dagen samt berg med tunt jordtäcke. Lösa jordlager kan förekomma i den nordvästligaste delen. Den sydöstra delen gränsar mot en sänka där jordlager i form av svallsand och lera kan förekomma. Totalstabiliteten bedöms tillfredsställande då marklutningen är låg i dessa områden. Markradon Området är klassat som normalriskområde för markradon i SGU:s radonriskkarta (Rapport 2002:27). Fornlämningar och kulturhistoria Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Marken som ska bebyggas är till stor del redan ianspråktagen. Befintlig bebyggelse Längs en del av planområdets norra gräns ligger befintligt kvarter i fem våningar inklusive en takvåning. Byggnaderna ägs och förvaltas av Bostads AB Poseidon vilka även planerar bygga de nya husen. Där de nya flerbostadshusen planeras ligger idag tvåvånings paviljonger vilka användes till hyresgästerna när det övriga lägenhetsbeståndet renoverades. Byggnaderna används idag till studentbostäder. I planområdets sydvästra hörn har Högsbohöjds tennisklubb sin hall. Den är uppförd med plåtfasader och ligger inbäddad i vegetationen. Service Vid Fyrktorget, ca 500 meter bort, finns mataffär. Härifrån går stombuss 16 till centrala Göteborg med täta intervall. Ca 600 meter åt sydost finns spårvagnshållplats vid Lantmilsgatan. Förskola finns inom 500 meter. Flera skolor med klasserna F-5 finns mellan 200 och 400 meter bort. Övriga grundskoleklasser finns närmast på Flatåsskolan ca 800 meter från planområdet. Till Frölundagymnasiet är det ca 1,5 kilometer. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(8)

6 Avstånd till skolor m.m. Detaljplanens innebörd och konsekvenser Bostads AB Poseidon önskar bygga ytterligare ca 100 hyresrätter på sin fastighet som ligger i direkt anslutning till befintligt kvarter. Parkeringsplatser för de nya bostäderna ordnas genom komplettering av den befintliga parkeringen med ett parkeringsdäck över en del av ytan. I närheten har Högsbohöjds tennisklubb sin hall som idag ligger inom parkområde enligt gällande plan. Hallen planeras få stöd i detaljplanen. Bebyggelse Bostäder och övrig bebyggelse Den nya bebyggelsen ska på ett tydligt sätt markera avslutningen på bostadsområdet ut mot Ruddalen. För att låta Torpaängens anslutning till Ruddalen bli tydlig placeras fyra punkthus på fastigheten. Det ökar möjligheterna för en bättre visuell kontakt mellan Torpaängen och Ruddalens entré jämfört med ett slutet kvarter. Gestaltning Elins gård ligger högt upp på Högsbohöjd. Trots höjden kommer de nya byggnaderna endast synas på långt avstånd från ett fåtal ställen. För att ansluta till befintlig bebyggelse men ändå utgöra en intressant avslutning på bostadsområdet begränsas höjden på byggnaderna närmast det befintliga kvarteret i norr för att tillåtas bli högre mot sydost. Illustration på föreslagen bebyggelse. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(8)

7 Utsikten från de angränsande lägenheterna kommer att begränsas av de nya punkthusen. Punkthusen placeras så att utsikten inte blir helt blockerad. Den viktigaste aspekten är boendemiljön och hur byggnaderna upplevs på nära håll. Gestaltningen och utformningen ska skapa smäckra byggnadsvolymer som utformas och placeras så att ett gemensamt gårdsrum bildas mellan huvudbyggnaderna. Placeringen ska skapa möjlighet till god granngemenskap trots punkthusens begränsade förmåga att bilda halvprivata rum. Service Ett ökat antal lägenheter innebär ett större underlag för kollektivtrafiken. En busslinje som går närmare än till Fyrktorget kan komma att återinföras. Lokalsekretariatet önskar inrymma ca 10 bostäder för särskild service i en del av den nya bebyggelsen. Mindre verksamheter tillåts i marknivå. Friytor Planområdet består till största delen av redan ianspråktagen mark. I anslutning till de nya byggnaderna ska det finnas tillgång till utevistelse och rekreation. Närheten till Torpaängen och Ruddalen ger goda förutsättningar för ett rikt utomhusliv. Lek och rekreation I det nya bostadsområdet ska lekplats lämplig för de yngsta barnen anordnas. Naturmiljö Närheten till Ruddalens rekreationsområde i direkt anslutning till planområdet är en stor kvalitet. Planområdet utgörs till största delen av redan ianspråktagen mark. Närliggande natur tas inte i anspråk. Trafik Biltrafik Den enda möjliga tillfarten till området är via Växelmyntsgatan. 100 bostäder beräknas alstra ca 150 trafikrörelser per årsmedelvardagsdygn. Beräkningarna grundar sig på GUPP (Gatuutformning och planeringsprinciper i Göteborg). Parkering / cykelparkering Enligt gällande p-norm ska minst 0,64 platser per lägenhet plus 10 % besöksplatser ordnas. 100 lägenheter innebär att ca 70 parkeringsplatser ska tillskapas de nya bostäderna. Platserna anordnas genom att man bygger ett parkeringsdäck över en del av den befintliga parkeringsplatsen i den nordvästra delen av planområdet. Parkering för cyklar ska anordnas väderskyddat i nära anslutning till bostäderna. Enligt förslag till Göteborgs cykelparkeringsriktlinjer beräknas behovet av cykelparkeringar vara ca 25 platser per 1000 kvadratmeter bruttoarea. Det innebär att ca 250 cykelparkeringar behövs för de tillkommande bostäderna.. Kollektivtrafik Ett ökat antal lägenheter innebär ett större underlag för kollektivtrafiken. Det kan innebära att busslinjen som gått till äldreboendet vid Gerdas gård återinförs. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(8)

8 Gång- och cykeltrafik Från Växelmyntsgatan genom planområdet ska allmänheten ha möjlighet att fritt röra sig till fots och med cykel. Stråket ska ansluta till befintlig gång- och cykelbana mot Kaverös och till Ruddalens rekreationsområde. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kapaciteten i det befintliga ledningsnätet klarar att försörja bostäderna med vatten och avlopp. Dricks- och spillvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät inom planområdet. Avloppsnätet skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Lägsta höjd på färdigt golv, för att anslutning med självfall ska tillåtas, ska vara minst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkten för avlopp. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Dagvatten Dag- och dräneringsvatten ska i första hand omhändertas lokalt, i andra hand fördröjas i magasin innan det avleds till allmän dagvattenledning. Värme Fjärrvärme finns i direkt anslutning till området. Det är önskvärt att husen byggs på ett sådant sätt att energiförbrukningen minimeras. El och tele För att klara den ökade belastningen på elnätet behövs en ny nätstation i närheten av byggnaderna. Alternativt kan befintlig station vid Växelmyntsgatan eventuellt utökas. Byggnaderna kan anslutas till bredband som finns tillgängligt i anslutning till fjärrvärmeledningarna. Avfall Avfall ska kunna källsorteras inom fastigheten. En mindre byggnad eller utrymme för källsortering ska vara tillgänglig i marknivå för att avfallet enkelt ska kunna hämtas. Grundläggning Grundläggning kan huvudsakligen utföras på berg eller plintar på berg. Där lösa jordlager förekommer kan pålning bli aktuellt beroende på jorddjup. Geoteknisk undersökning genomförs till detaljprojekteringen för val av grundläggningsmetod. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(8)

9 Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Detaljplanen tillåter bebyggelse som resulterar i ca 100 lägenheter på redan ianspråktagen mark. Detaljplanen föreslås också ge stöd åt en befintlig tennishall som har bygglov. Hallen ligger på allmän plats enligt översiktsplanen. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Göteborgs Stads översiktsplan, samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 27 mars Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Stadsbild och landskapsbild Fastigheten ligger på en av de högsta punkterna i Högsbohöjd. Trots det kommer de nya byggnaderna inte att synas på håll mer än från enstaka platser, främst från öster samt från Änggårdsbergens västra kullar. Från andra håll behöver man komma förhållandevis nära innan de kommer synas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(8)

10 Byggnaderna ska gestaltas så att de även på håll utgör en tydlig avslutning på kvarteret mot Ruddalens rekreationsområde. Störningar Den befintliga fasaden direkt norr om planområdet kommer att få viss vandrande skugga från de nya byggnaderna. Dock inte så mycket att det utgör en betydande försämring för de befintliga byggnaderna. Sociala konsekvenser Det är viktigt att utforma utemiljön kring byggnaderna så att de boende upplever att de kan vara ute utan att helt lämna sitt hem. Vid punkthusbebyggelse blir gestaltningen av utemiljön extra viktig eftersom husen inte skapar naturliga gårdar på samma sätt som kvartersbebyggelse. Nollalternativ De befintliga paviljongerna har tillfälligt lov. När det går ut ska de tas bort. Skulle en exploatering inte bli av kommer spår av de befintliga byggnaderna bli kvar på en yta utan tydligt användningsområde. Genomförandetid Genomförandetiden utgår fem år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Magnus Sigfusson Planchef Filip Siewertz Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(8)

11 Planhandling FN Diarienummer: 0156/09 Exploateringsavdelningen Emma Eliasson Telefon: E-post: Detaljplan för bostäder mm vid Elins Gård inom stadsdelen Högsbo i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 3 e kv a kv a kv e kv Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(5)

12 Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Planområdet omfattar ca 2 hektar och ägs till största delen av Bostads AB Poseidon och till en mindre del av Göteborgs kommun. Poseidon har ett servitut för tillfartsväg till panncentral inom planområdet. Högsbohöjds tennisklubb har ett arrendeavtal med Park och naturförvaltningen angående tennishallen. Klubben arrenderar även mark av fastighetskontoret för 12 st parkeringsplatser. Poseidon Bostads AB är byggherre Huvudmannaskap, allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Anläggningar inom kvartersmark Byggherren ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom kvartersmark. Avtal Ett avtal som reglerar bland annat flytt av ledningar och överföring av mark skall upprättas mellan Poseidon och kommunen genom fastighetsnämnden. Lokalsekretariatet och Poseidon föreslås upprätta ett avtal rörande lägenheter som planeras användas för boende med särskild service. Arrendeavtalet mellan Högsbohöjds tennisklubb och fastighetskontoret ses över avseende parkeringen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsplan Befintlig fastighetsplan 1480K-III-8326 upphör att gälla inom planområdet. Fastighetsbildning Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder ska vara genomförda innan bygglov beviljas. I samband med omprövning av Järnbrott GA (se gemensamhetsanläggningar nedan) regleras berörd del av Järnbrott s:102 till Järnbrott 758:66. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(5)

13 Järnbrott 116:87 utökas något söderut. Berörd del av Järnbrott 758:66 regleras över till Järnbrott 116:87. Gemensamhetsanläggningar Järnbrott GA 10 för parkering, körytor och dagvattenledningar m.m., Järnbrott GA 11 för väg och vändplats och GA 12 för fjärrvärmeanläggningar m.m. ska omprövas i samband med genomförandet av detaljplanen. Servitut och ledningsrätt Befintligt servitut för tillfartsväg till panncentral upphävs. Befintlig ledningsrätt för fjärrvärme ses över i samband med att ledningarna flyttas. Ledningsrätt finns för VA ledningar inom Järnbrott s:102. Servitut för allmänhetens rätt att passera föreslås bildas inom Järnbrott s:102. Planerad transformatorstation vid planerat p-däck tryggas med ledningsrätt. Ansökan om lantmäteriförrättning Byggherren ansöker om och bekostar lantmäteriförrättning. Ledningshavare står för förrättningskostnad som avser ledningsrätter. Tekniska frågor Trafik Tillfart till området sker via Växelmyntsgatan. Gång- och cykelvägar Befintlig gång och cykelväg ska flyttas något söderut på en sträcka om ca 100m. Parkering Parkering för den nya bebyggelsen löses genom att ett p-däck uppförs inom den intilliggande fastigheten Järnbrott s:103. Högsbohöjds tennisklubb fortsätter att arrendera p-platser. Kollektivtrafik Ett ökat antal lägenheter ger ett större underlag för kollektivtrafik. Idag går stombuss 16 till Fyrktorget men tankar finns om att återinföra en hållplats vid äldreboendet vid Gärdas Gård. Tillgänglighet Hiss finns att tillgå i de nya byggnaderna. Bostadsgården samt husets entreér utformas så att de är tillgängliga för alla. Park och natur Befintlig gång och cykelväg flyttas. (Se Gång och cykelvägar) Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(5)

14 Vatten- och avlopp Anslutningspunkterna för V + D + S är belägna i Växelmyntsgatan. Kapaciteten i befintligt ledningsnät är tillräcklig för att tillgodose den planerade bebyggelsen. Dagvatten Dag och dräneringsvatten ska i första hand omhändertas lokalt och i andra hand fördröjas i magasin innan det avleds till allmän dagvattenledning. Avfallshantering Avfallshantering sker i planerat källsorterings/miljörum. El och teleledningar En elnätstation planeras inom området. Fjärrvärmeledningar Uppvärmning förutsätts ske med fjärrvärme. Befintlig fjärrvärmeanläggning och ledningar ska flyttas. Byggherren ansvarar för och bekostar flytt av ledningar. Markmiljö Inga kända markföroreningar finns i området. Buller Nivåerna för luftföroreningar och buller bedöms ligga inom riktvärdena. Geoteknik Marken inom området utgörs huvudsakligen av berg i dagen samt berg med tunt jordtäcke. Lösa jordlager kan förekomma i den nordvästligaste delen. Den sydöstra delen gränsar mot en sänka där jordlager i form av svallsand och lera kan förekomma. Totalstabiliteten bedöms tillfredsställande då marklutningen är låg i dessa områden. Grundläggningen undersöks vidare i bygglovsskedet. Området är klassat som normalriskområde för markradon i SGU:s radonriskkarta. Arkeologi Inga kända fornminnen finns inom planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planen medför en inkomst för fastighetsnämnden i samband med markförsäljning. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(5)

15 Ekonomiska konsekvenser för byggherren Byggherren bekostar lantmäteriförrättning och alla åtgärder inom kvartersmark Erforderlig flytt av fjärrvärmeledningar bekostas av byggherren och uppskattas medföra en utgift om ca 1,9 Mkr exkl.moms. Byggherren får en utgift i samband med markförvärv. Byggherren ansvarar för och bekostar flytt av gc-väg vilket beräknas kosta ca kr, exkl moms. Avgifter för va, el, tele och fjärrvärme mm tillkommer. Peter Junker Avdelningschef Karin Frykberg Distriktschef Emma Eliasson Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(5)