Innehåll. Årsstämmokalender och utdelning. Ekonomisk rapportering

Transkript

1 Årsredovisning 2012

2 Innehåll 2012 i korthet 1 VD har ordet 2 Verksamhet Affärsidé, Mål och Strategier 4 Kunder 6 Organisation 8 Medarbetare 9 Ansvarsfullt företagande 10 Fastighetsbestånd Marknadskommentarer 13 Castellums fastighetsbestånd 16 Investeringar 19 Byggrätter och potentiella projekt 27 Castellums delmarknader 28 Storgöteborg 30 Öresundsregionen 33 Storstockholm 36 Mälardalen 39 Östra Götaland 42 Värdering fastigheter 46 Finansiering 49 Skatt 52 Möjligheter och risker 54 Castellumaktien 58 Bolagsstyrningsrapport 62 Kvartals- och flerårsöversikt 74 Finansiella rapporter 77 Totalresultat för koncernen 78 Balansräkning för koncernen 80 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 82 Balansräkning för moderbolaget 83 Förändring av eget kapital 84 Kassaflödesanalys 85 Redovisningsprinciper och noter 86 Förslag till vinstdisposition 108 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 109 Årsredovisningens undertecknande 110 Revisionsberättelse 111 Castellums fastighetsbestånd Definitioner 145 Årsstämma Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2013 klockan i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida Årsstämmokalender och utdelning Avstämningsdag för årsstämma 15 mars 2013 Årsstämma 21 mars 2013 Aktien handlas exklusive utdelning 22 mars 2013 Avstämningsdag för utdelning 26 mars 2013 Betalning av utdelning 2 april 2013 Ekonomisk rapportering Delårsrapport januari - mars april 2013 Halvårsrapport januari - juni juli 2013 Delårsrapport januari - september oktober 2013 Bokslutskommuniké januari 2014 Ytterligare information Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation. Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se. Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström, telefon eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon samt på Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.

3 Castellums 4 hörnstenar Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillvä Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Kassaflödesfokus - Kassaflöde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om minst 10% - Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärde per år Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassaflöden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Genomsnittlig tillväxt per år de senaste 10 åren uppgår till 7%. Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner - Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri - Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 36 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym finns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro. Investeringar, d v s förädling och utveckling av befintliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter finns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassaflöden. Fastighetsvärde per kategori 2 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

4 xt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Kundfokus genom lokala organisationer - Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal - Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service. Castellum har ca kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. I Castellums kundmätning svarar 95% av kunderna att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Castellums medarbetarundersökning gällande den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning visar ett index om 87 på en 100-gradig skala. Stark balansräkning och låg finansiell risk - Belåningsgrad varaktigt ej över 55% - Räntetäckningsgrad minst 200% - Geografisk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Per 31 december 2012 var belåningsgraden 53% och för året uppgick räntetäckningsgraden till 284%. Castellums utdelningspolicy innebär att minst 50% av förvaltningsresultatet skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kr/aktie för 2012, vilket motsvarar en utdelningsandel om 52%. Castellumaktien Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Här kan du följa Castellums aktiekurs: Finansiering Totalavkastning (inklusive utdelning) 1 år 3 år 10 år snitt/år snitt/år Castellumaktien 13% 13% 16% NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 16% 8% 13% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16% 15% 16% Fastighetsindex Europa (EPRA) 29% 12% 8% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

5 2012 i korthet Hyresintäkterna 2012 uppgick till Mkr (2 919 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till Mkr (1 173), motsvarande 7,65 kronor (7,15) per aktie, en förbättring med 7%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 69 Mkr (194) och på räntederivat till 110 Mkr (429). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 647 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad. Årets resultat efter skatt uppgick till Mkr (711), motsvarande 8,98 kronor (4,34) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till Mkr (1 908) varav Mkr (1 158) avsåg ny-, tilloch ombyggnationer. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kronor (3,70) per aktie, motsvarande en ökning om 7%. Nuvarande vice VD Henrik Saxborn har utsetts till ny verkställande direktör efter Håkan Hellström, som lämnar sin befattning i samband med årsstämman 21 mars Förvaltningsresultat, kr/aktie 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 Förändring föregående år +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% +8% Resultat efter skatt, kr/aktie 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 Förändring föregående år +107% 64% % pos. neg. 11% +29% +41% +108% 33% Utdelning, kr/aktie (2012 föreslagen) 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% +13% Fastigheter verkligt värde, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Belåningsgrad 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48% Räntetäckningsgrad 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 256% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

6 VD har ordet Castellum kan för 15:e året i följd sedan börsnoteringen uppvisa tillväxt i såväl förvaltningsresultat som utdelning, förutsatt att årsstämman beslutar den senare. Förvaltningsresultatet för 2012 blev Mkr, vilket är en ökning om 7%. Den främsta förklaringen i tillväxten står att finna i investeringarna och till mindre del i hyresmarknaden. Marknaden under 2012 blev som förväntat i en ekonomi med svag tillväxt oförändrade hyresnivåer utöver indexuppräkning, svagt stigande vakanser, oförändrade fastighetskostnader och svagt sjunkande räntenivåer. Tillväxten i förvaltningsresultatet har möjliggjort tillväxt i utdelning. Förslaget om 3,95 kr per aktie innebär en ökning om 7% jämfört med föregående år. Utöver det kassaflödesrelaterade förvaltningsresultatet innehåller resultaträkningen även värdeförändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt. Fastighetsvärdena har under året bedömts som generellt stabila, dock medför individuella justeringar en mindre värdenedgång. Likaså finns en bokföringsmässig värdenedgång på räntederivaten till följd av under året sjunkande marknadsräntor. Utöver sedvanlig skattekostnad redovisar Castellum en engångsintäkt om 647 Mkr då bolagsskatten i Sverige sänkts till 22%. Sammantaget blev årets resultat Mkr, vilket är mer än en fördubbling jämfört med föregående år. Castellum fokuserar främst på investeringar i ny-, till- och ombyggnader som ger en hög avkastning. Dessa investeringar uppgick under året till 1,3 miljard. Tillsammans med förvärv och med avdrag för fastighetsförsäljningar om en kvarts miljard uppgick nettoinvesteringarna till 2,5 miljard. Detta tillsammans med i princip oförändrade fastighetsvärden gör att Castellums fastighetsportfölj om 635 fastigheter omfattande 3,6 miljoner kvadratmeter uppgår till drygt 36 miljarder. Tillgångssidan finansieras i princip av ägarnas kapital, det långsiktiga substansvärdet om 16 miljarder och räntebärande skulder om 19 miljarder, innebärande en belåningsgrad om 53%. Castellum har under året kompletterat sedvanlig säkerställd bankfinansiering med ytterligare en finansieringskälla i form av företagsobligationer genom ett s k MTN-program. Totalavkastningen på Castellumaktien under 2012 blev +13%, vilket är några procentenheter under såväl Stockholmsbörsen som jämförbart fastighetsindex. Castellum hade vid årsskiftet ca 60% utländska ägare och är med ett börsvärde om 15 miljarder det 16:e största noterade fastighetsbolaget i Europa. Castellum står på en stabil plattform vad avser hållbart företagande och tar både ekonomiskt och socialt ansvar genom såväl kund- som medarbetarfokus samt genom att vara en samhällsbyggare som agerar långsiktigt med låg riskprofil. Castellum har haft miljöfrågan högt på agendan sedan 1995 och erhållit en mängd utmärkelser. Det fortsatta arbetet fokuserar på att minska både energiförbrukningen och CO 2 -utsläppen. Jag tror att 2013 till stor del kommer att påminna om 2012 sjunkande tillväxt i svensk ekonomi medför en generellt sett stabil men trög hyresmarknad, medan kostnadsbilden är stabil eller vad gäller korta marknadsräntor till och med sjunkande. Ett fortsatt stort intresse för tillgångsslaget fastigheter, vilket inte minst bekräftats genom höga transaktionsvolymer under slutet av 2012, tillsammans med stabila kassaflöden gör att jag inte ser någon generell risk vad avser värden på kommersiella fastigheter. 2 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

7 Efter drygt 18 år i bolaget har jag meddelat styrelsen att jag önskar lämna min befattning i Castellum i samband med årsstämman 21 mars 2013 för att kunna lägga mer tid på annat än yrkesrelaterade frågor. Castellums starka företagskultur, där kontinuitet är ett av ledorden, tillsammans med engagerade och duktiga medarbetare och det synnerligt goda valet att utse nuvarande vice VD Henrik Saxborn till ny VD gör att jag är övertygad om att Castellum kommer att fortsätta utvecklas i positiv riktning. Göteborg den 22 januari 2013 Håkan Hellström Verkställande direktör C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

8 Verksamhet Tillväxt i förvaltningsresultatet Nettoinvestering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad Utdelningsandel Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Strategi för finansiering Kapitalstruktur Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Aktie- och kreditmarknaden Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. 4 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

9 Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Geografi Castellums fastighetsbestånd finns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är inflyttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader. Fastighetskategori Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och flexibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. Fastighetsbeståndets utveckling Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassaflödet. Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Kunder Castellum skall vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. Förvaltning/medarbetare Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Närvaron på delmarknaderna skall vara stark och varje dotterbolag ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet. Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Nöjda kunder Tillväxt Nöjda medarbetare Castellum ser en tydlig samvariation mellan tillväxt i bolaget samt nöjda medarbetare och nöjda kunder. Strategin att arbeta via en decentraliserad organisation ger både närhet och kunskap om kunderna och en stimulerande arbetsmiljö för medarbetarna. Castellums 4 hörnstenar Kassaflödesfokus - Kassaflöde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om minst 10% - Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner - Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri - Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort Kundfokus genom lokala organisationer - Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal - Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar Stark balansräkning och låg finansiell risk - Belåningsgrad varaktigt ej över 55% - Räntetäckningsgrad minst 200% - Geografisk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

10 Kunder Kontraktsvärde per region Kontraktsfördelning per bransch Kontraktsförfallostruktur Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. Av Nöjd Kund-mätningen från 2012 framgår att 95% av de tillfrågade kunderna svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 327 Mkr. Närhet till kunden Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar. Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi. Koncernen har ca kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter. Hyresavtal Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. 6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

11 Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Nöjda kunder Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information. Undersökningen som genomfördes 2012 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 95%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Fördelning kontraktsstorlek Nöjd Kund Index Uthyrningsarbete Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2012 har tecknats 699 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 327 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 67% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan 22% kommer via hemsidorna och 11% från mäklare. Uthyrnings- och omförhandlingsprocessen Befintliga kunder Castellum har kontrakt motsvarande hyresintäkter om ca Mkr, varav ca 21%-23% av kontraktsvärdet förfaller varje år. Av Castellums medarbetare arbetar 55% med kundvårdsoch förvaltningsfrågor. Kontraktsvärdet som förfaller varje år över en konjunkturcykel brukar fördelas enligt; - ca 11%-12% förlängas på oförändrade villkor - ca 7%-8% sägas upp av kund för avflytt - ca 2% sägas upp av kund för omförhandling - ca 1% sägas upp av Castellum för omförhandling Under 2012 tecknades 699 kontrakt med ett årsvärde om 327 Mkr Nya kunder Av Castellums medarbetare arbetar 16% med uthyrning till nya kunder. Nytecknad kontraktsvolym 2012 kommer från; - 40% egna kontakter - 22% hemsida och annonsering - 14% utökning befintligt avtal - 11% mäklare - 9% rekommendationer - 4% återtagna uppsägningar C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

12 Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Dotterbolag med starka varumärken Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Engagemang i de lokala marknaderna Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom bl a företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Mäta och jämföra Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (14). Under 2012 har moderbolaget stärkt funktionerna affärsutveckling, ekonomi och juridik. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. 8 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

13 Medarbetare För att uppnå Castellums strategi att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bl a med kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter. Kompetenta och engagerade medarbetare är viktigt för att bygga kundrelationer. Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen och genomförda mätningar visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess ledningar. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Attraktiv arbetsgivare Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar. En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen. Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 8 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt. Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, där utbildning under 2012 genomförts i investering och kalkylering, juridik samt marknad och försäljning. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling. För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex fastighetsansvarigas roll, varumärkeskännedom och hyresavtal. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal. Castellums medarbetare Koncernen hade vid årets utgång 265 anställda (239) varav 40% var kvinnor (38%). Ökningen av antalet anställda är relaterad till marknad och projektutveckling. Personalomsättningen har under året varit 6% (13%) och sjukfrånvaron 2% (2%). Utbildningsnivå Arbetsfördelning Åldersfördelning - antal anställda Nöjd Medarbetar Index Nöjda medarbetare Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt mycket högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 77. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

14 Ansvarsfullt företagande Castellums strategi att vara en långsiktig fastighetsägare med nöjda kunder och medarbetare, tillsammans med stark balansräkning och låg finansiell risk, skapar goda förutsättningar för ansvarsfullt företagande ur både ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Drivkrafterna för det ansvarsfulla företagandet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvaltning av fastigheterna och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft. Ekonomiskt ansvar Castellums målsättning med långsiktig tillväxt i kassaflödet tillsammans med en stark balansräkning och låg finansiell risk innebär att bolaget tar ett ekonomiskt ansvar för ägare och samhället. Det ekonomiska ansvarstagandet förstärks av bolagets riskspridning i form av geografisk spridning av fastigheterna till olika tillväxtregioner, olika lokaltyper i beståndet samt uthyrning via ett stort antal hyresavtal till olika branscher. Fastigheten Kärra 75:3 i Göteborg för vilken Eklandia Fastighets AB vunnit Sweden Green Building Award under 2012 i klassen BREEAM post constructions. Samhällsansvar För att utveckla Castellums verksamhet och bedriva den effektivt och långsiktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Castellums viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, aktieägare, investerare och analytiker på aktiemarknaden, aktörer på kredit- och kapitalmarknaden, leverantörer samt kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna har Castellum såväl en möjlighet som ett ansvar att bidra till utvecklingen på de orter där bolaget verkar, vilket sker genom både engagemang i lokala områden och ett fastighetsbestånd i gott skick. Castellum samarbetar med bl a universitet och högskolor genom uppsatser och mentorskap, kommuner samt lokala företag via företagsnätverk. Sedan Castellum bildades har bolaget arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat. Under 2012 har 50 feriearbetare arbetat inom Castellum och inför 2013 genomförs en ungdomssatsning med målsättning att ge minst 35 ungdomar möjlighet till introduktion i arbetslivet och sommarjobb. Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö. Exempel ur Castellums ansvarsfulla företagande sedan : Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro 2001: - Gemensam miljöutbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen 2003: Webbövervakning av driften påbörjas 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet 2010: Brostaden utses till Green Building Corporate Partner of the year i Europa 2011: - Ny målsättning antas alla nyproducerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras 2012: - Tre gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen BREEAM post constructions och Briggen i klassen Miljöbyggnad i nybyggnad - Eklandia får priset Utmärkelsen för ett långt samarbete med skolungdomar 10 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

15 Värderingar Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Miljöansvar Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Miljöarbetet är direkt kopplat till kärnverksamheten som långsiktig fastighetsägare och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna. Organisation och styrning Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. De koncerngemensamma målen framgår av bilden nedan. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part. En gemensam miljögrupp finns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Effektivisera energianvändningen Castellum arbetar kontinuerligt med energioptimering och investeringar i energieffektiv teknik. All energiförbrukning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningssystem. Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webportal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Företagskultur genom etik och värderingar Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisation har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring. Castellums Uppförandekod finner du på Uppnådda resultat 2012; Energianvändningen har minskat med 11% per kvm. Koldioxidutsläppen har minskat med 8% per kvm. Samtliga påbörjade nybyggnationer miljöklassas. Briggen har vunnit Sweden Green Building Award i klassen Miljöbyggnad i nybyggnad och Eklandia i klassen BREEAM post constructions. - Gröna hyresavtal har tecknats med tre kunder. Koncerngemensamma mål Förändring Utfall Effektivisera energianvändningen sedan Mål och utfall förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm - Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst 10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år) 17% 11% + 1% 3% 2% 2% - Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst 25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år) 26% 8% + 9% 1% 12% 14% Genom; - driftoptimering och utbyte till moderna tekniska installationer, - prioritering av miljöanpassade energikällor samt utfasning av fossila bränslen. 5 oljeeldade byggnader kvarstår. Dialog med fjärrvärmeverk om att de skall minska CO2-utsläpp pågår, 14 fastigheter med naturgas har konverterats till biogas under 2012, - minimering av resor och transporter inom verksamheten. Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 100% 100% 100% 99% 91% - Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade Uppfyllt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

16 Energi- och vattenförbrukning Värme Övrigt GWh GWh CO ton Värme Övrigt CO 2 GWh GWh 1000 ton Fjärrvärme El Gas Olja Förbrukning Justering* Norm. förbrukning Yta, tkvm Norm. förbrukn. kwh/kvm , ,8 Vatten, tm * Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans Övrigt avser fastighetsel m m. Förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm och år Under 2012 har den normaliserade energiförbrukningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat jämfört med föregående år, innebärande att den totala energiförbrukningen minskat 11% per kvm. De normaliserade koldioxidutsläppen har minskat 8% per kvm till följd av både fjärrvärmeverkens ändrade bränslemix och ändrade beräkningssätt av utsläpp. Sedan målsättningen antogs 2007 har energiförbrukningen minskat 17% per kvm och koldioxidutsläppen minskat 26% per kvm. Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. De lagstadgade energideklarationerna som genomfördes 2009, visade att Castellums förbrukning då var ca 30% lägre än snittet av förbrukningen för liknande byggnader i Sverige. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget finns 5 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Bergvärme/kyla finns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk vilka står för 86% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kwh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är idag virtuella. Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Miljöinventering av fastigheterna genomförs med tanke på miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energiförbrukning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet. Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till Green Building Corporate Partner of the year. Under 2012 har Eklandia Fastighets AB vunnit utmärkelsen Sweden Green Building Award i klassen BREEAM post constructions och Fastighets AB Briggen i klassen Miljöbyggnad i nybyggnad. Castellum äger 94 av Sveriges 267 Green Building-certifierade byggnader, en byggnad certifierad Miljöbyggnad samt en BREEAM-certifierad byggnad. För mer information se Kommunikation och samarbete Samarbeten och kommunikation driver arbetet framåt. Kunderna informeras via bl a kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag. Castellum erbjuder sedan 2012 kunderna att teckna gröna hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av byggmaterial. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och under året har 3 avtal om totalt 33 tkvm tecknats. 12 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

17 Fastighetsbestånd Marknadskommentarer Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012 Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,5 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi utvecklades bättre än förväntat under inledningen av I slutet av året kunde dock ses tydliga tecken på att tillväxten dämpats, vilket främst kan tillskrivas den svaga utvecklingen i euroområdet som under året präglats av ekonomisk kris. Åtgärder har vidtagits både på EU- och landnivå för att minska den finansiella oron, men mycket arbete återstår och tillväxten förväntas bli svag under lång tid framöver. Såväl svenska hushåll och företag ser nu mer negativt på framtiden och både konsumtion och investeringar förväntas utvecklas svagt framöver. Även på arbetsmarknaden har läget försämrats och antalet varsel steg i slutet av året. Tillväxten för Sveriges övriga viktiga exportmarknader, har också varit svag men de ekonomiska utsikterna för 2013 ser något bättre ut med en förväntad global tillväxt om 3%-4%. Sveriges exportindustri har en gynnsam produktsammansättning vilket tillsammans med landets stabila statsfinanser, banker i bättre skick jämfört med många andra länder och en egen valuta ger goda förutsättningar för en stabil återhämtning i takt med en ökad global efterfrågan. Makroindikatorer Sverige BNP tillväxt per år Källa: EU-kommissionen och Nordea Källa: Riksbanken och SCB Källa: Konjunkturinstitutet Makro Sverige 2011 Sverige 2012 p EU 2012 p Sverige 2013 p BNP tillväxt 3,8% 1,2% 0,3% 0,8% Arbetslöshet 7,5% 7,7% 10,5% 8,3% Inflation 3,0% 0,9% 2,7% 0,4% Statsskuld / BNP 38,4% 37,4% 86,8% 36,2% Källa: Konjunkturinstitutet och EU-kommissionen Sveriges utrikeshandel jan-okt 2012 (10 mån) Export Totalt 990 mdr Import Totalt 924 mdr Norge Tyskland Storbritannien USA Finland Danmark Nederländerna Belgien Frankrike Kina Ryssland Tyskland Norge Danmark Storbritannien Nederländerna Ryssland Finland Frankrike Kina Belgien USA Källa: SCB, import avser avsändningsländer C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

18 Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: Respektive bolags Q3 rapport Avser bolag med ett fastighetsvärde > Mkr. Nybyggnation och vakansgrader Sverige Ränte- och kreditmarknaden För att ge stöd åt svensk ekonomi sänkte Riksbanken reporäntan vid tre tillfällen 2012 till en utgående reporänta om 1%. De långa räntorna har rört sig kraftigt under året och är på en historiskt låg nivå. Fastighetsfinansiering via kapitalmarknaden såsom obligationer och certifikat har förbättrats under året. För Castellums del bedöms tillgången till krediter som god både mot kredit- och kapitalmarknaden. Sveriges fastighetsbestånd I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 13%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna. Fastighetstransaktioner Sverige Källa: NEWSEC Källa: JLL och NAI Svefa Hyresmarknaden Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Efterfrågan på lokaler ligger fortfarande på en bra nivå, detta gäller inte minst ny-, till- och ombyggda lokaler. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga fastighetskategorier och områden, dock har butikslokaler haft en något vikande efterfrågan. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2012 till ca 111 miljarder kr (105), vilket är den högsta årsomsättningen sedan Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 48 (30) miljarder kr. Kommersiella fastigheter stod för 79% och storstadsregionerna för 61%. Såväl köp- som säljsidan dominerades av inhemska institutioner och fastighetsbolag, där institutionerna var största nettoköpare. En viss ökning av det utländska intresset för svensk fastighetsmarknad kan dock konstateras. Castellums bedömning är att stark efterfrågan och begränsat utbud i storstädernas centrala delar medfört stabila till ökande priser. I Castellums övriga tillväxtregioner är bedömningen att efterfrågan varit god, men att priserna i vissa områden varit stabila till svagt sjunkande på grund av begränsad tillgång till bankfinansiering. 14 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

19 Sveriges arbetsmarknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi, förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, lönesumma, utbildningsnivå samt hälsa. Bilden till höger visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmarknader. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader Tillväxt och risk på geografiska marknader Sveriges lokala arbetsmarknader kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. I nedanstående diagram illustreras långsiktig tillväxt och risk för Sveriges lokala arbetsmarknader. Tillväxten mäts i lönesummans genomsnittliga tillväxt och risken uttrycks som standardavvikelse, d v s tillväxttaktens genomsnittliga variation. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn, där Castellums orter är rödmarkerade. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden var inom Castellums marknadsområden 1,3% respektive 3,0%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,9% respektive 2,7%. Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta. Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Svenska Nav 2013 Tillväxt och risk på lång sikt ( ) C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

20 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Halmstad Helsingborg Köpenhamn Borås Lund Malmö Västerås Jönköping Värnamo Växjö Örebro Linköping Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 89 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december Genomsnittlig värderingsyield över tid Uppsala Storstockholm Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2013, 1,0% (2,0%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% / Fastighetskostnader till normalår Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 443 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 7,3% 7,2% Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,5 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2012 omfattade 635 fastigheter (617) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (3 366) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (3 411). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till Mkr (1 979). Under året har investerats för totalt Mkr (2 015) varav Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (1 908). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr. Fastighetsvärde Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till Mkr (33 867), motsvarande kr/kvm (9 835). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (2 919). För kontorsoch butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm (1 217), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 744 kr/kvm (724). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (89,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 447 Mkr (371). 16 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

21 Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav konkurser 28 Mkr (18) och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 49 Mkr (61). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 003), motsvarande 298 kr/kvm (300). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 10 Mkr (8), motsvarande 0,3% (0,3%) av hyresintäkterna. Nettouthyrning per kvartal Värdeförändringar En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,3% per år, vilket är i nivå med inflationen. Fastighetskostnader kr/kvm Resultat över tid Kontor/ butik Lager/ industri 2012 Totalt 2011 Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning & fast.adm. (indir.) Totalt Föregående år C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

22 Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari-december 2012 Fastighets- Fastighetsvärde värde Mkr kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/ kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg ,0% Öresundsregionen ,7% Storstockholm ,8% Mälardalen ,0% Östra Götaland ,0% Summa kontor/butik ,8% Lager/industri Storgöteborg ,7% Öresundsregionen ,5% Storstockholm ,5% Mälardalen ,8% Östra Götaland ,2% Summa lager/industri ,2% Summa ,6% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 9 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 100 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

23 Investeringar I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år. Investering och försäljning per år Under 2012 har Castellum investerat totalt Mkr (2 015), varav Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och (857) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgick till ca 450 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca Mkr. Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal kunder. Under året har 15 (4) fastigheter sålts med ett försäljningspris netto om 253 Mkr (107) efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Investering och försäljning per region 2012 Större pågående projekt Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten. Lindholmen 28:3 i Göteborg Läge: Lindholmen Science Park i Göteborg Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013 Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen som gränsar till bolagets befintliga fastighet. Under november 2011 påbörjades nybyggnation av en kontorsbyggnad om kvm som uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 262 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 21%. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala Läge: Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta: kvm Tidplan: Färdigställt successivt t o m 3:e kvartalet 2014 Castellum förvärvade 2010 Dragarbrunn 20:4 i centrala Uppsala. Under 2012 har en om- och tillbyggnation på fastigheten påbörjats där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av kvm och tillbyggnad av kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 190 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 33%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

24 Atollen i Jönköping Läge: Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta: Etapp 1 om kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013 Castellum har påbörjat en nybyggnation av projekt Atollen i centrala Jönköping. Nybyggnationen genomförs tillsammans med flera parter och Castellums del består av totalt kvm. Castellums första etapp har påbörjats och består av kvm varav kvm kontor, kvm handel och kvm bostäder. Byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen i den första etappen beräknas uppgå till 170 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 10%. Fullriggaren 4 i Malmö Läge: Västra Hamnen i Malmö Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 I Västra Hamnen, nära Malmö centrum, påbörjade Castellum under 2011 nyproduktion av kvm kontorsytor. Byggnaden uppförs med en flexibel planlösning i 6 plan och överst byggs en gemensam konferenslokal med takterass. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 151 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 17%. Sändaren 1 i Malmö Läge: Jägersro-området i Malmö Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013 Castellum förvärvade tomträtten Sändaren 1 under En ombyggnation av byggnaden påbörjades 2012 för att skapa effektiva och flexibla kontorsytor, dessutom sker en tillbyggnation av ca kvm. Om- och tillbyggnationen kommer genomföras i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 111 Mkr. Ombyggnationen är uthyrd till 87%. Gården 15 i Linköping Läge: Tornby köpcentrum i Linköping Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 I Tornby köpcentrum, nära E4, påbörjade Castellum 2011 en nybyggnation som uppförs i etapper på en outnyttjad byggrätt som förvärvades Nybyggnationen kommer bestå av kvm kontor-, butik- och lagerytor. Byggnaderna kommer uppföras enligt miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 106 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 62%. 20 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

25 Visiret 2 i Huddinge Läge: Smista Allé Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013 I Smista Allé har Castellum uppfört flera byggnader inriktade mot bilhandel. Under 2012 har nybyggnation av ett parkeringsdäck i 5 våningar påbörjats i anslutning till befintliga byggnader. Investeringen beräknas uppgå till 71 Mkr. Inköparen 1 i Örebro Läge: Arbetsområdet Aspholmen i Örebro Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1, en outnyttjad byggrätt i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. Fastigheten har ett bra skyltläge i direkt anslutning till E18/20. Under 2009 färdigställdes kvm kontors- och handelsytor på fastigheten och under 2010 ytterligare kvm. Castellum påbörjade 2011 den avslutande etappen som innebär nybyggnation av kvm kontorsyta i fyra plan. De nya byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt enligt Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 68 Mkr. Nybyggnationen är fullt uthyrd. Åby 1:223 i Haninge Läge: Jordbro Företagsområde Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2014 Bild / skiss efterfrågad I Jordbro företagsområde har Castellum påbörjat nybyggnation av en industribyggnad. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building. Investeringen beräknas uppgå till 67 Mkr och inga hyresavtal har tecknats. Större pågående projekt 2012 Uthyrt Investering, Mkr Fastighet Yta, kvm januari 2013 Total Återstående Klart Kommentar Lindholmen 28:3, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala % Kv Om- och tillbyggnation kontor Atollen, Jönköping % Kv Nybyggnation kontor/butik/bostäder Fullriggaren 4, Malmö % Kv Nybyggnation kontor Sändaren 1, Malmö % Kv Om- och tillbyggnation kontor Gården 15, Linköping % Kv Nybyggnation kontor/butik/lager Visiret 2, Huddinge % Kv Nybyggnation p-däck Inköparen 1, Örebro % 68 4 Kv Nybyggnation kontor Åby 1:223, Haninge % Kv Nybyggnation lager/logistik Högspänningen 1, Västerås % Kv Nybyggnation logistik/kontor Rosersberg 11:34, Sigtuna % 40 8 Kv Nybyggnation lager/kontor Ättehögen 18, Jönköping % 39 8 Kv Nybyggnation verkstadsytor Boländerna 35:1, Uppsala % Kv Ombyggnation butik Grusbacken 3, Helsingborg % Kv Nybyggnation kontor/lager C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

26 Större färdigställda projekt 2012 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 450 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt. Forskaren 2 i Lund Läge: Ideon-området i Lund Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012 På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt kvm kontorsytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park. Under 2012 färdigställde Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med nyproduktion av kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen uppgick till 142 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 30%. Trucken 5 i Borås Läge: Viared i Borås Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012 I Viared, Borås, utmed riksväg 40, har Castellum färdigställt nyproduktion av kvm lagerytor. Investeringen uppgick till 58 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd till en hyresgäst. Kärra 28:18 i Göteborg Läge: Tagene-området på Hisingen i Göteborg Yta: kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2012 I arbetsområdet Tagene, med närhet till E6:an, på Hisingen i Göteborg har Castellum färdigställt en lager- och logistikbyggnad om kvm. Investeringen uppgick till 47 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Större färdigställda projekt 2012 Uthyrt Investering, Mkr Fastighet Yta, kvm januari 2013 Totalt varav 2012 Klart Kommentar Forskaren 2, Lund % Kv Nybyggnation kontor Trucken 5, Borås % Kv Nybyggnation lager Kärra 28:18, Göteborg % Kv Nybyggnation lager Elementet 4, Sollentuna % Kv Nybyggnation lager/logistik Visionen 1, Jönköping % Kv Ombyggnation kontor Malte 23, Malmö % Kv Ombyggnation kontor Veddesta 1:9, Järfälla % 24 9 Kv Nybyggnation lager/kontor 22 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

27 Större förvärv under 2012 Castellum har under året förvärvat 33 fastigheter för totalt Mkr. Litografen 1 & 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12 och Distributören 2 i Örebro Läge: Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro Yta: kvm Tillträde: September 2012 I områdena Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro har Castellum förvärvat 6 lager-, kontors- och butiksfastigheter om totalt kvm. På en av fastigheterna finns en outnyttjad byggrätt om ca kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 299 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 85%. Litografen 1, Örebro Litografen 2, Örebro Kontrollanten 12, Örebro Elektronen 1, Elektronen 4, Elementet 3 i Sollentuna Rosteriet 5 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka Slipstenen 1 i Huddinge Läge: Sollentuna, Södra Stockholm, Botkyrka och Huddinge Yta: kvm Tillträde: December 2012 Castellum har förvärvat ett bestånd om 6 fastigheter med en total yta om kvm, varav kvm lager, kvm industri och kvm kontor. Fastigheterna ligger till större del i anslutning till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 213 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 94%. Segerby 1, Botkyrka Slipstenen 1, Huddinge Rosteriet 5, Stockholm Elektronen 1, Sollentuna C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

28 Revolversvarven 10, Revolversvarven 12 och Krukskärvan 6 i Malmö Läge: Fosie arbetsområde i Malmö Yta: kvm Tillträde: December 2012 Revolversvarven 10, Malmö Castellum har förvärvat två fastigheter och en tomträtt i Fosieområdet, Malmö. Fastigheterna består av kvm varav kvm kontorsyta och kvm lageryta. Tomträtten Kruksskärvan 6, består av en outnyttjad byggrätt om ca kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 167 Mkr och byggnaderna fullt uthyrda. Revolversvarven 12, Malmö Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36, Ostmästaren 2 i Stockholm Läge: Veddesta, Lunda och Årsta i Storstockholm Yta: kvm Tillträde: September 2012 Castellum har förvärvat fyra fastigheter i Veddesta, Lunda och Årsta i Stockholmsområdet. Fastigheterna, som består av lager- och kontorsytor, ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 155 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 96%. Domnarvet 18 och 36, Stockholm Dragarbrunn 21:5 och Dragarbrunn 21:1 i Uppsala Läge: Centrala Uppsala Yta: kvm Tillträde: December 2012 I centrala Uppsala har Castellum förvärvat två kontorsfastigheter i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd. Dragarbrunn 21:5 består av kvm kontorsyta med en uthyrningsgrad om ca 60%. Dragarbrunn 21:1 är en fullt uthyrd kontorsfastighet om 733 kvm. Investeringen uppgick till 120 Mkr. Dragarbrunn 21:5, Uppsala 24 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

29 Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7 i Göteborg Läge: Högso industriområde i Göteborg Yta: kvm Tillträde: April 2012 I Högsbo, Göteborg har Castellum förvärvat tre fastigheter om totalt kvm, där hälften består av kontorsytor och hälften av lagerytor. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 148 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 94%. Högsbo 17:7, Göteborg Högsbo 36:7, Göteborg Högsbo 36:6, Göteborg Helgeshøj Allé 38 i Köpenhamn, Danmark Läge: Høje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn Yta: kvm Tillträde: Juni 2012 I Höje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat kvm lager- och kontorsytor. På fastigheten finns en outnyttjad byggrätt om kvm. Fastigheten är i gott skick och ligger i nära anslutning till de fastigheter som tidigare under året förvärvats i Köpenhamn. Investeringen uppgick till 111 Mkr och byggnaden är uthyrd till 96%. Nejlikebuketten 4 i Malmö Läge: Fosie/Jägersro i Malmö Yta: kvm Tillträde: December 2012 I Fosie/Jägersro har Castellum förvärvat en kontorsfastighet om kvm. Fastigheten är välbelägen vid Inre Ringvägen i nära anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 83 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

30 Riggen 2 i Huddinge Läge: Huddinge Yta: kvm Tillträde: September 2012 I direkt anslutning till E4/E20 i Huddinge har Castellum förvärvt en kontorsfastighet om kvm. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 56 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Transformervej i Köpenhamn, Danmark Läge: Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn Yta: kvm Tillträde: Juni 2012 I Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat en kontors- och lagerfastighet om kvm. Investeringen uppgick till 46 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Större fastighetsförvärv 2012 Fastighet Yta, kvm Uthyrn. grad jan 2013 Anskaffningsvärde, Mkr Tillträde Kategori Litografen 1 och 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12, Distributören 2, Örebro % 299 Sept 2012 Lager/kontor/butik Elektronen 1 och 4, Elementet 3, Sollentuna Rosteriet 3 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka och Slipstenen 1 i Huddinge % 213 Dec 2012 Lager/kontor/butik Revolversvarven 10 och 12, Krukskärvan 6, Malmö % 167 Dec 2012 Kontor/lager Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36, Ostmästaren 2, Stockholm % 155 Sept 2012 Kontor/lager Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7, Göteborg % 148 Apr 2012 Kontor/lager Dragarbrunn 21:1 och 21:5, Uppsala % 120 Dec 2012 Kontor Helgeshøj Allé 38, Köpenhamn % 111 Juni 2012 Lager/kontor/övrigt Nejlikebuketten 4, Malmö % 83 Dec 2012 Kontor Riggen 2, Huddinge % 56 Sept 2012 Kontor Transformervej 14-16, Köpenhamn % 46 Juni 2012 Kontor Flahult 21:5, Jönköping % 44 Sept 2012 Lager Fastighetsförvärv under 30 Mkr % 77 Total % Större försäljningar under 2012 Fastighet Yta, kvm Underliggande fastighetspris, Mkr Uppskjuten skatt/ omkostnader, Mkr Försälj. pris netto, Mkr Frånträde Kategori Märsta 16:2, 17:6, 21:54, 16:3, 1:219 och Broby 11:2, Sigtuna Juni 2012 Industri/kontor/lager Lorensberg 46:5, Göteborg Maj 2012 Kontor Vindruvan 21, Värnamo Okt 2012 Bostäder Lindome 2:40 och 2:47, Mölndal Juni 2012 Lager Fastighetsförsäljningar under 30 Mkr Total C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

31 Byggrätter och potentiella projekt I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 770 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Byggrätter andel yta per region Outnyttjade byggrätter är värderade till 758 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 990 kr/kvm. Av byggrätterna finns ca 280 tkvm motsvarande 315 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2012 har Castellum nyttjat 31 tkvm byggrätter. Processen att utarbeta en detaljplan kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Bilden nedan visar olika faser vid samhällsbyggnad. Planering Styrning via regelverk, elverk, lagstiftning Utbildning och forskning Nationell politik Regional politik Kommunal politik Projektering Byggande Förvaltning Marknad Byggrätter per område Byggrätt, tkvm Storgöteborg 279 Högsbo-Sisjön-Åbro 108 Byggrätter i ett av Sveriges största industriområden, bl a på välexponerade Generatorn 1 om kvm Hisingen 34 Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri Göteborg 16 Mestadels byggrätter med inriktning mot kontor Kungsbacka 34 Byggätter i Varla om kvm med inriktning mot kontor/lager/industri Övriga Storgöteborg 87 Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om resp kvm Öresundsregionen 115 Malmö 50 Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri Lund 29 Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola Helsingborg 19 Kulan 1 med byggrätt om kvm Köpenhamn 17 Byggrätt på Helgeshöj Allé i området Taastrup Storstockholm 189 Sollentuna 111 Merparten i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm Huddinge 32 Smista Allé beläget vid Kungens Kurva Johanneshov 38 Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling Övriga Storstockholm 8 Byggrätter i Solna och Järfälla Mälardalen 91 Örebro 54 Ett flertal byggrätter i området Aspholmen. Västerås 25 Kopparlunden med byggrätt om kvm Uppsala 12 Byggrätter i området Boländerna Östra Götaland 91 Växjö 28 Bagaren 10, ca kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager Värnamo 25 Bl a byggrätter om kvm i Hornaryd Jönköping 23 Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel Linköping kvm i Mjärdevi Science Park Övriga Östra Götaland 7 Byggrätter i Gnosjö och Vaggeryd Total 765 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

32 Castellums delmarknader Storgöteborg Storgöteborg Öresundsregionen Fastighetsvärde per region Andel av beståndet Andel av beståndet 32% 21% Antal fastigheter 635 Yta, tkvm Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning 2012, Mkr 49 Antal fastigheter 194 Yta, tkvm Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr 699 Investeringar, Mkr 584 Nettouthyrning 2012, Mkr 19 Förvaltande bolag, 74 antal anställda; Antal fastigheter 117 Yta, tkvm 726 Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 783 Driftsöverskott, Mkr 416 Investeringar, Mkr 597 Nettouthyrning 2012, Mkr 13 Förvaltande bolag, 46 antal anställda; 28 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

33 Storgöteborg Storgöteborg Storstockholm Andel av beståndet 20% Mälardalen Andel av beståndet 16% Östra Götaland Andel av beståndet 11% Antal fastigheter 109 Yta, tkvm 650 Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 756 Driftsöverskott, Mkr 401 Investeringar, Mkr 605 Nettouthyrning 2012, Mkr 6 Förvaltande bolag, 45 antal anställda; Antal fastigheter 120 Yta, tkvm 624 Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 610 Driftsöverskott, Mkr 361 Investeringar, Mkr 692 Nettouthyrning 2012, Mkr 4 Förvaltande bolag, 46 antal anställda; Antal fastigheter 95 Yta, tkvm 518 Fastigheterna värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 432 Driftsöverskott, Mkr 245 Investeringar, Mkr 320 Nettouthyrning 2012, Mkr 15 Förvaltande bolag, 35 antal anställda; C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

34 Storgöteborg Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille dessutom Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,4 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 14% av landets befolkning. Storgöteborg är en av de tre storstadsregionerna i Sverige och har ett av landets viktigaste centra för transport och industri. De fem största fastighetsägarna Storgöteborg Lokalyta tkvm Castellum (Eklandia och Harry Sjögren) 967 Wallenstam 474 Vasakronan 419 Platzer 402 Hemfosa 197 Borås Lokalyta tkvm SveaReal 137 Castellum (Harry Sjögren) 102 Klövern 83 Nordic Real Estate Partners 83 Hemsö 67 Halmstad Lokalyta tkvm Fem Hjärtan 55 Försäkringsbolaget Alecta 54 Rikshem 52 Klövern 49 Fragerus Fastigheter 48 Castellum (Harry Sjögren) 34 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med skandinaviens största hamn, flygplatser och vägarna E6 och E20, vilka alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logistiska centrat i Skandinavien. Via främst de goda kommunikations- och pendlingsmöjligheterna bildar Storgöteborg en stor lokal arbetsmarknad. Infrastrukturen kommer förbättras ytterligare de närmaste åren genom satsningen på Västsvenska paketet, vilket bl a innehåller utbyggd kollektivtrafik och en ny tunnel under Göta Älv. Göteborg har såväl ett mångfacetterat som kunskapsintensivt näringsliv, även om tillverkningsindustri, handel och logistik är dominerande branscher. Den breda näringslivsstrukturen har skapat tillväxt inom såväl kunskapsintensiva och högteknologiska företag som traditionella näringar. Åbroområdet i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, ett av Sveriges attraktivaste och största sammanhängande verksamhetsområden. I Borås är handel och logistik starka sektorer som tillsammans med konfektionsbranschen skapar en intensiv internationell handel, vilken Storgöteborg Borås Halmstad Befolkning Befolkningsutveckling per år (riket 0,7%) 1,0% 0,5% 0,6% Studerande vid universitet / högskola Tillväxt i sysselsättning per år (riket 0,9%) 1,3% 0,7% 1,1% Tillväxt total lönesumma per år (riket 2,7%) 3,1% 2,6% 3,0% Källa: Evidens och SCB Mejramen Varla 3:11, 1, Kungsbacka Mölndal 30 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

35 stöds av den goda infrastukturen med närhet till Landvetter flygplats och Göteborgs hamn. Näringslivet i Halmstadsregionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism. Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, flyg och båtförbindelser. Hyresmarknaden Hyresmarknaden i Storgöteborg är fortsatt stabil. Centrala Göteborg karaktäriseras alltjämt av att efterfrågan på kontorslokaler är större än utbudet, vilket medfört en fortsatt mycket låg vakansgrad, svagt stigande hyror och få omflyttningar. För övriga Storgöteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil vad gäller såväl hyresnivåer som vakanser. I Borås har hyresmarknaden varit stabil under 2012 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakanser avseende samtliga fastighetskategorier. Halmstad har under 2012 haft i princip oförändrade hyresnivåer och vakanser för både kontor och lager. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svagare handel. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen fortsatte att öka i Storgöteborg under 2012 och uppgick till ca 13 miljarder kr, vilket är en ökning från föregående år och den högsta omsättningen sedan Även antalet stora affärer ökade under 2012, där den enskilt största affären utgjordes av en central kontorsportfölj om drygt 2,1 miljarder kr. Direktavkastningen för flera förvärv i centrala Göteborg låg i intervallet 5,0% till 5,5%. Den största affären i Borås var försäljning av en logistikfastighet för 300 Mkr, medan den i Halmstad utgjordes av försäljning av en butiksgalleria som gjordes i två separata affärer om totalt 560 Mkr. Köparna dominerades av svenska aktörer, men även utländska aktörer fanns bland köparna. Hyra kr/kvm Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Direktavkastning Noterade priser/bedömda värden kr/kvm Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa Gullbergsvass 1:15, Göteborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

36 Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning Storgöteborg i sammandrag Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 194 fastigheter (193) med en sammanlagd yta om tkvm (1 085) och ett verkligt värde om Mkr (11 023). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till Mkr (1 026) och driftsöverskottet till 699 Mkr (698). Årets investeringar uppgick till 584 Mkr (728), medan försäljningar uppgick till 79 Mkr (22) innebärande en nettoinvestering om 505 Mkr (706). Centrala och östra Göteborg, vilket motsvarar 28% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, består mestadels av kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfinns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter. I Mölndals kommun, som motsvarar 14% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, finns främst lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck. Fastighetsbeståndet i Borås kommun motsvarar 7% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg och består av främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industrifastigheter. Vidare finns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information. Hyresutveckling Castellums genomsnittliga hyresnivå är kr/kvm för kontor/butik och 745 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,8% jämfört med föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,4%, vilket är 2,0%-enheter lägre än föregående år. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 68 Mkr (72), varav 15 Mkr (7) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 49 Mkr (65), varav 3 Mkr (7) avsåg konkurser och 19 Mkr (16) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 19 Mkr (7). Dotterbolag Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda. Vid årsskiftet hade Eklandia 44 anställda och Harry Sjögren 30 anställda. Antal fastigheter Yta tkvm januari-december 2012 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Projekt och mark Gullbergsvass 1:15, Göteborg Totalt Hyresvärde Mkr Hyresvärde uthyrnings- Ekon. kr/kvm grad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik ,0% Lager/industri ,7% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

37 Öresundsregionen I Öresundsregionen återfinns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. I regionen produceras ca en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP och totalt bor ca 3,8 miljoner människor i området. Castellums bestånd i Öresundsregionen innefattar Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. De fem största fastighetsägarna Malmöregionen Lokalyta tkvm Wihlborgs Castellum (Briggen) 681 Vasakronan 304 Kungsleden 195 Klövern 183 varav Lund Lokalyta tkvm Castellum (Briggen) 132 Wihlborgs 128 Hemsö 102 Vasakronan 86 North Bridge Capital Partners 77 varav Helsingborg Lokalyta tkvm Wihlborgs 519 Castellum (Briggen) 159 Norrporten 112 Brinova 95 Northern Logistic Property 75 Köpenhamn Lokalyta tkvm Danica Ejedomme Nordea Ejendomme 900 Jeudan 700 Dades 700 ATP Ejendomme 500 Castellum (Briggen) 45 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum varav Lund varav Helsingborg Infrastrukturen är väl utvecklad i Öresundsregionen med Öresundsbron, ett flertal europavägar, Malmö Airport, Kastrup flygplats, moderna hamnar och goda järnvägsförbindelser. Investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och Citytunneln har drivit utvecklingen framåt. Malmös näringsliv präglades tidigare av tunga industrier men har nu inslag av både små- och medelstora kunskapsföretag. Dominerande branscher är logistik, handel och läkemedel. Stadsutvecklingen i Malmö har under en längre tid koncentrerats till Västra hamnen, men sedan citytunneln öppnades även till Hyllie. Köpenhamn präglas av att vara Danmarks huvudstad och är ett naturligt ekonomiskt nav samt säte för rikspolitiken. Näringslivet i Köpenhamn domineras av branscherna handel, transport och finans. Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 och E6 samt närhet till flygplatserna Malmö Airport och Kastrup. Lund är en av Sveriges främsta universitetsstäder, vilket präglar näringslivet som är kunskapsinriktat med flera svenska och internationella forskningsintensiva företag. Flera av dessa har utvecklats genom samverkan mellan universitetet och forskningsbyn Ideon. Stadsutvecklingen i Lund fokuseras på Lund Northeast/ Brunnshög där en ny stadsdel kommer att växa upp kring forsknings- Malmöregionen Köpenhamn Befolkning Befolkningsutveckling per år (riket 0,7%) 1,1% 1,3% 1,1% 0,7% Studerande vid universitet / högskola Tillväxt i sysselsättning per år (riket 0,9%) 1,3% 1,4% 1,3% 0,4% Tillväxt total lönesumma per år (riket 2,7%) 3,0% 3,0% 3,0% i. u. Källa: Evidens och SCB Roskildevej 22, Köpenhamn C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

38 Hyra kr/kvm Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Direktavkastning Noterade priser/bedömda värden kr/kvm Källa: NAI Svefa anläggningarna MAX IV och ESS. I området planeras för bostäder och arbetsplatser. MAX IV-anläggningen beräknas vara färdigställd år 2015 och ESS Helsingborg har ett bra logistikläge med E4 och E6 samt Sveriges näst största containerhamn. Näringslivet präglas av handel och transport, men även livsmedels-, kemi- och läkemedelsföretag. I Helsingborg pågår utvecklingen av ett före detta hamnområde, H+, som under de närmaste 20 åren kommer att utvecklas till en ny stadsdel. Hyresmarknaden Malmö har god efterfrågan på kontor, men en viss försiktighet kunde dock noteras under slutet av Även om nyproduktionen av kontorslokaler medfört ett ökat utbud, bedöms hyresnivåerna stabila. För lager- och industrilokaler bedöms såväl hyresnivåer som vakansläge vara stabila. I Lund kvarstår effekterna av nyproduktion och omstruktureringar av näringslivet, varför utbudet av kontorslokaler inte motsvaras av efterfrågan, innebärande viss press på hyresnivån. I takt med att forskningsanläggningarna byggs och färdigställs förväntas dock efterfrågan på nya kontorsytor öka. Hyresnivåerna för lager bedöms vara stabila. Helsingborg har fortfarande god efterfrågan på lager- och logistiklokaler och såväl hyresnivåer som vakanser bedöms vara stabila. För kontorslokaler är hyresmarknaden stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser. Hyresmarknaden för butiker i den svenska delen av regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svagare handel. I Malmö kan även noterats ett ökat utbud av handelsyta. Köpenhamn har under 2012 haft en stabil hyresmarknad för kontor i centrum, medan viss press på hyresnivåerna noterats utanför centrum. Vakansnivåerna är i stort sett oförändrade. Efterfrågan i delmarknaderna utanför centrum förväntas successivt förbättras i och med att tillväxten i Danmark ökar. För lagerlokaler är hyres- och vakansnivåerna stabila, dock är marknadsläget för äldre lagerlokaler fortfarande svårt. Källa: NAI Svefa Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2012 totalt till ca 27 miljarder kr, varav ca 17 miljarder kr avser Köpenhamn och ca 10 miljarder kr Malmö, Lund och Helsingborg. I den svenska delen av regionen ökade transaktionsvolymen med 64% i förhållande till föregående år och volymen låg över genomsnittsomsättningen för de senaste fem åren. För Köpenhamn innebar volymen 2012 en ökning med 11% i förhållande till En av de större affärerna i Köpenhamn under 2012 avsåg en kontorsfastighet som såldes för motsvarande ca 600 Mkr. Den svenska delen av regionen domineras av Malmö som står för över 90% av transaktionsvolymen. Antalet större affärer ökade i Malmö under 2012 och den enskilt största affären avsåg en handels- och kontorsfastighet som såldes för 1,2 miljarder kr. Försäljningar av kontorsfastigheter gjordes i centrala Malmö till en direktavkastning om 5,0% 6,0%. De svenska aktörerna dominerar bland såväl säljare som köpare, men även utländska investerare har varit aktiva. I Lund gjordes tre större affärer, varav den största avsåg en hotellfastighet som såldes för 225 Mkr. I Helsingborg gjordes ingen större enskild affär under året. 34 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

39 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen omfattar 117 fastigheter (109) med en sammanlagd yta om 726 tkvm (678) och ett verkligt värde om Mkr (7 303). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 783 Mkr (703) och driftsöverskottet till 416 Mkr (388). Årets investeringar uppgick till 597 Mkr (541) och inga försäljningar genomfördes under året. I Malmö finns 51% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen vilket består av främst av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö finns ett bestånd av större butiks- och kontorsfastigheter. Lund motsvarar 26% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen och består av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid Ideon-området. Det finns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund. Fastighetsbeståndet i Helsingborg utgör 17% och består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg. I områdena Albertslund, Brøndby och Vibeholm i Köpenhamn, Danmark, finns framförallt kontorsfastigheter motsvarande 6% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information. Hyresutveckling Castellums genomsnittliga hyresnivå är kr/kvm för kontor/butik och 724 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,4% jämfört med föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84,5%, vilket är 0,7%-enheter lägre än föregående år. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 98 Mkr (63), varav 31 Mkr (11) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 85 Mkr (40), varav 6 Mkr (2) avsåg konkurser och 2 Mkr (3) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 13 Mkr (23). Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning Dotterbolag Castellums fastigheter i Öresundsregionen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Briggen hade vid årsskiftet 46 anställda. Öresundsregionen i sammandrag Antal fastigheter Yta tkvm januari-december 2012 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde uthyrnings- Ekon. kr/kvm grad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik ,7% Lager/industri ,5% Summa ,5% Uthyrning och fastighetsadministration Projekt och mark Totalt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

40 Storstockholm Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med ca 2,2 miljoner invånare, vilket motsvarar 23% av landets befolkning. I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby. Stockholm Befolkning Befolkningsutveckling per år (riket 0,7%) 1,4% Studerande vid universitet / högskola Tillväxt i sysselsättning per år (riket 0,9%) 1,6% Tillväxt total lönesumma per år (riket 2,7%) 3,1% Källa: Evidens och SCB De fem största fastighetsägarna Storstockholm Lokalyta, tkvm (Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby) Vasakronan Fagebe Atrium Ljungberg 664 Castellum (Brostaden) 650 AMF Pension 625 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Stockholm präglas av att vara Sveriges huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Hela regionen med både Stockholms centrum, förorter och kringliggande städer växer och utvecklas ständigt. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar drygt 60% av den totala lönesumman, vilket kan jämföras med rikssnittet om 40%. Både sysselsättningstillväxten och befolkningstillväxten i regionen har under den senaste 10-årsperioden varit den högsta i landet. Storstockholm kan delas in i innerstaden samt områdena norr respektive söder om centrum. I norr finns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden. Ett flertal infrastruktursatsningar avseende bil- och spårvägar pågår i Storstockholm. Norra Storstockholm Med norra Storstockholm avses Solna, Sundbyberg, Järfälla och Sollentuna. Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt flygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare finns flera hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafik. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till stråket mellan Stockholm och Arlanda, där flera stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby. En tendens är att flera stora företag flyttar från centrala Stockholm till de norra kommunerna såsom Solna och Sollentuna. Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholms centrum och Arlanda flygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag. Solna och Sundbyberg samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografiskt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum Domnarvet 18 & 36, Stockholm 36 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

41 och har väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher. I Kista finns Kista Science City en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden med knappt företag där drygt människor arbetar. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt. Södra Storstockholm I södra Stockholm finns ett flertal kontors- och industriområden. Globen-området inklusive Johanneshov, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet. Skärholmen som ligger i Huddinge kommun, i den sydligaste delen av Stockholm, domineras av handel och området Kungens Kurva är Nordens största handelsplats. Hyresmarknaden Under 2012 har hyresmarknaden i Storstockholm varit stabil inom de flesta delmarknader och hyres- och vakansnivåerna är i stort sett oförändrade. I Stockholms innerstad har dock vakansgraden minskat något under året, men med oförändrade hyresnivåer. Signifikativt för regionen är ökat fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att flera företag flyttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Processen kommer att ske successivt de kommande åren och dess påverkan på hyresmarknaden är oviss. Det kan dock konstateras att de senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen inte direkt har påverkat hyres- och vakansnivåerna. Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett med avseende på vakanser och hyresnivåer. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svagare handel. Hyra kr/kvm Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Direktavkastning Noterade priser/bedömda värden kr/kvm Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick till cirka 45 miljarder kr, vilket 7% högre än föregående år och en hög omsättning sett till de senaste fem åren. Två tredjedelar av transaktionerna genomfördes utanför Stockholms innerstad. I förhållande till övriga landet utgör transaktionerna i regionen ca 40%, vilket är ungefär i nivå med Totalt gjordes ett tiotal affärer över en miljard kr i Storstockholm under 2012, varav flertalet avsåg kontorsfastigheter där köpare och säljare i flera fall var svenska institutioner. Den enskilt största affären avsåg dock en handelsfastighet som såldes för 4,6 miljarder kr där både säljare och köpare var utländska. Under 2012 genomfördes ett flertal affärer i centrala Stockholm med en direktavkastning mellan 4,5% och 5,5 %. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

42 Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 109 fastigheter (100) med en sammanlagd yta om 650 tkvm (573) och ett verkligt värde om Mkr (6 557). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 756 Mkr (675) och driftsöverskottet till 401 Mkr (347). Årets investeringar uppgick till 605 Mkr (226) och inga försäljningar genomfördes under året. De norra förorterna utgör 37% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av kontorsfastigheter i Upplands-Väsby och Sollentuna samt lager- och industrifastigheter i områdena Veddesta/ Lunda och Rosersberg. De södra förorterna, vilket motsvarar 38% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm, är lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden finns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfinns även lager- och industrifastigheter. De västra förorterna utgör 25% av Castellum fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista och Solna. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information. Hyresutveckling Castellums genomsnittliga hyresnivå är kr/kvm för kontor/butik och 957 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3,0% jämfört med föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 82,8%, vilket är 0,6%-enheter högre än föregående år. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 66 Mkr (73), varav 6 Mkr (4) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 60 Mkr (70), varav 10 Mkr (3) avsåg konkurser och 1 Mkr (4) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 6 Mkr (3). Dotterbolag Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i tre marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 45 anställda. Storstockholm i sammandrag Antal fastigheter Yta tkvm januari-december 2012 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde uthyrnings- Ekon. kr/kvm grad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik ,8% Lager/industri ,5% Summa ,8% Uthyrning och fastighetsadministration Projekt och mark Totalt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

43 Mälardalen I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har en positiv befolkningstillväxt och god näringslivsstruktur. Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna. De fem största fastighetsägarna Örebro Lokalyta tkvm Castellum (Aspholmen) 280 Brinova 96 Behrn Fastigheter 77 Norrporten 74 Klövern 55 Uppsala Lokalyta tkvm Vasakronan 249 Castellum (Aspholmen) 179 Uppsala Akademiförvaltning 157 Klövern 85 Hemfosa Fastigheter 77 Västerås Lokalyta tkvm Kungsleden 501 Klövern 207 Castellum (Aspholmen) 165 Hemfosa Fastigheter 121 Northern Logistic Property 105 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Örebro är, undantaget storstadsregionerna, en av de snabbast växande städerna i Sverige. Det strategiskt geografiska läget med två europavägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till flygplats, har gjort Örebro till ett nav för logistik. Näringslivet är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och flera offentliga förvaltningar. Under senare år har Örebro utvecklats som mötesplats för större kongresser där resecentrum och Conventum spelat en viktig roll. Uppsala är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, läkemedelsindustri och handel. Universitetet, den goda infrastrukturen med E4 och flera riksvägar samt närhet till Arlanda och Stockholm är några av förklaringarna till att Uppsala haft en mycket bra tillväxt. I Uppsala har även ett flertal statliga myndigheter sitt säte. Västerås ligger längs E18 och har goda järnvägsförbindelser, en flygplats samt Nordens största insjöhamn. Näringslivet har en tydlig industriprofil även om tjänstesektorn ökat under de senaste åren. Ett flertal stora handelskedjor har sitt ursprung i Västerås. Samverkan mellan högskolan och näringslivet är en stark tillväxtfaktor. Örebro Uppsala Västerås Befolkning Befolkningsutveckling per år (riket 0,7%) 0,6% 1,0% 0,5% Studerande vid universitet / högskola Tillväxt i sysselsättning per år (riket 0,9%) 0,8% 1,2% 0,5% Tillväxt total lönesumma per år (riket 2,7%) 2,7% 2,9% 2,5% Källa: Evidens och SCB Inköparen 1, Örebro C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

44 Hyra kr/kvm Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Direktavkastning Noterade priser/bedömda värden kr/kvm Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa I centrala Västerås pågår en omvandling av tidigare industrilokaler i området Kopparlunden till moderna kontor. Hyresmarknaden Utmärkande för hyresmarknaden i Örebro är en fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket medfört en svagt positiv hyresutveckling. Vakansgraden avseende kontor är dock i stort sett oförändrad. För övriga fastighetskategorier och områden i Örebro bedöms hyresmarknaden vara fortsatt stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser. Uppsala har under 2012 haft en ökad efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket resulterat i något stigande hyresnivåer medan kontorsvakanserna varit stabila. För kontor i övriga områden i Uppsala samt för lager- och logistiklokaler har hyresmarknaden varit stabil med nästintill oförändrade hyres- och vakansnivåer. Hyresmarknaden i Västerås har under 2012 stabiliserats avseende såväl kontors- som lagerlokaler och varken hyresnivåer eller vakansgrad har rört sig nämnvärt. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svagare handel. I Västerås kan noteras en utbyggnad av externa handelsområden. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen i Mälardalen uppgick 2012 till ca 2,6 miljarder kr, vilket är 15% lägre jämfört med föregående år och något lägre än genomsnittsvolymen i ett femårigt perspektiv. Uppsala stod för den största andelen av transaktionerna sett både till volym och till antalet affärer, och den största affären avsåg en kontorsfastighet i Uppsala om 538 Mkr. I Örebro var Castellums förvärv av en industriportfölj för 299 Mkr den enskilt största affären. I Västerås gjordes ingen enskild större affär under året, dock genomfördes en miljardaffär som omfattade tre kommuner varav Västerås var en. I flertalet av affärerna under året var köparna svenska. Källa: NAI Svefa Boländerna 30:2, Uppsala Dragarbrunn 20:2, Uppsala 40 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

45 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 120 fastigheter (120) med en sammanlagd yta om 624 tkvm (560) och ett verkligt värde om Mkr (5 168). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 610 Mkr (550) och driftsöverskottet till 361 Mkr (319). Årets investeringar uppgick till 692 Mkr (352), medan årets försäljningar uppgick till 116 Mkr (0) innebärande en nettoinvestering om 576 Mkr (352). Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden. Castellums fastighetsbestånd i Örebro motsvarar 39% av fastighetsbeståndet i regionen Mälardalen och består av en blandning av kontorsoch butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Aspholmen-området samt centrala Örebro. I Uppsala finns 40% av Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen vilket består av främst kontors- och butiksfastigheter men även lageroch industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan i centrala Uppsala. Fastighetsbeståndet i Västerås motsvarar 21% och består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet finns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information. Hyresutveckling Castellums genomsnittliga hyresnivå är kr/kvm för kontor/butik och 703 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,5% jämfört med föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,7%, vilket är 0,1%-enheter högre än föregående år. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 58 Mkr (61), varav 15 Mkr (17) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 62 Mkr (45), varav 5 Mkr (3) avsåg konkurser och 18 Mkr (0) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 4 Mkr (16). Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning Dotterbolag Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Uppsala och Västerås. Aspholmen hade vid årsskiftet 46 anställda. Mälardalen i sammandrag Antal fastigheter Yta tkvm januari-december 2012 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde uthyrnings- Ekon. kr/kvm grad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik ,0% Lager/industri ,8% Summa ,7% Uthyrning och fastighetsadministration Projekt och mark Totalt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

46 Östra Götaland Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Jönköping, Växjö, Linköping och Värnamo vilka tillsammans bildar en region med drygt invånare motsvarande 7% av Sveriges befolkning. Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden. De fem största fastighetsägarna Jönköping Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 165 Norrporten 99 Ness, Risan & Partners 95 Tosito 87 Alecta Pensionsförsäkring 71 Växjö Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 128 Norrporten 86 Valad Property Group 72 Northern Logistic Property 69 Corem Property Group 64 Linköping Lokalyta tkvm Klövern 268 Obligo 90 Ikano Fastigheter 72 Lilium 67 Botrygg Bygg 65 Castellum (Corallen) 49 Värnamo Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 142 Hemfosa Fastigheter 24 Remnes i Värnamo 21 Värnabo Fastigheter 11 Nivika Förvaltning 8 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Genom sitt strategiska läge med flera större vägar, flygplats och järnväg är Jönköping en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. Många större företag har etablerat centrallager och distribution i Jönköping och näringslivet domineras av handel, transport- och tillverkningsindustri. I slutet av 2011 påbörjades en utveckling av Atollen vid Munksjön i centrala Jönköping, vilket är ett omfattande stadsbyggnadsprojekt som kommer utöka stadskärnan med kontor, butiker och bostäder. Växjö har goda kommunikationer med flera riksvägar och en flygplats. Staden är en residensstad med förvaltningscentrum och universitet. Näringslivet utgörs av mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profil. Utveckling av en ny stadsdel, Arenastaden, är ett pågående stadsbyggnadsprojekt i Växjö med utveckling av flera sportarenaor. Utveckling pågår även av Växjö stationsområde för att förnya stadskärnan med bostäder, handel och kontor. Linköping har en väl utvecklad infrastruktur med E4, tåg och flygplats nära centrum. Näringslivet består i huvudsak av företag med teknisk inriktning och särskilt utmärkande är den flygrelaterade verksamheten. Källa: Evidens och SCB Jönköping Växjö Linköping Värnamo Befolkning Befolkningsutveckling per år (riket 0,7%) 0,6% 0,7% 0,6% 0,2% Studerande vid universitet / högskola Tillväxt i sysselsättning per år (riket 0,9%) 1,0% 0,5% 0,5% 0,0% Tillväxt total lönesumma per år (riket 2,7%) 2,7% 2,3% 2,5% 1,6% Visionen 3, Jönköping 42 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

47 I regionen finns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet via t ex teknikparken Mjärdevi Science Park. I Mjärdevi-området arbetar drygt personer. I Linköping pågår utveckling av en ny stadsdel, Djurgården, beläget nära universitetet, universitetssjukhuset och Mjärdevi Science Park. I Djurgården planeras för invånare med bl a bostäder, arbetsplatser, handel och skolor. Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion med god infrastruktur via både E4, riksväg och tågförbindelser. Småföretagartraditionen i området är stark och näringslivet domineras av exportinriktade företag inom branscher som gummi-, plast-, metall-, pappers- och maskinindustri. Hyresmarknaden I Jönköping kännetecknas hyresmarknaden för kontor av god efterfrågan och låg vakansgrad. Det begränsade utbudet av större effektiva kontorsytor har under senare år medfört behov av nyproduktion. Även om utbudet av lager- och industrilokaler är större, kan hyresmarknaden ändå betraktas som stabil. Hyresnivåerna för samtliga fastighetskategorier har varit i princip oförändrade under året. Växjö har under 2012 haft ökad efterfrågan avseende kontorslokaler, dock har hyresnivåer och vakansgrad inte ändrats nämnvärt sedan föregående år. Avseende lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser. Linköpings hyresmarknad är fortfarande positiv avseende såväl kontorssom lagerlokaler och signifikativt för orten är en låg vakansgrad för kontorslokaler i centrum. Hyresnivåer och vakanser bedöms vara stabila, förutom för kontorslokaler där en viss tendens finns till stigande hyror. Värnamo har stabil efterfrågan på kontorslokaler och såväl hyresnivåer som vakanser har varit i princip oförändrade under året. För lager- och industrilokaler är efterfrågan oförändrad, men en viss ökning av vakansgraden konstateras. Hyresmarknaden för butiker i regionen är god. I Jönköping har dock, i likhet med stora delar av övriga landet, en viss försiktighet noterats avseende efterfrågan för butikslokaler. Fastighetsmarknaden I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2012 till cirka 3,6 miljarder kr, vilket förvisso är en minskning från 2011 med 18%, men som i ett femårigt perspektiv ligger över den genomsnittliga omsättningen för regionen. Linköping står för den största andelen av transaktionerna både till volym och antal. En av de större affärerna i Linköping var försäljning av tre butiksfastigheter för 280 Mkr. I Jönköping var en av de större affärerna förvärv av en bostadsportfölj om drygt kvm där priset ej offentliggjorts. Den enskilt största affären i regionen gjordes i Växjö och avsåg en bostadsportfölj som såldes för 423 Mkr. Köparna utgjordes huvudsakligen av svenska aktörer. Hyra kr/kvm Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Direktavkastning Noterade priser/bedömda värden kr/kvm Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa Källa: NAI Svefa C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

48 Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 95 fastigheter (95) med en sammanlagd yta om 518 tkvm (515) och ett verkligt värde om Mkr (3 816). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 432 Mkr (412) och driftsöverskottet till 245 Mkr (227). Årets investeringar uppgick till 320 Mkr (168), medan försäljningar uppgick till 58 Mkr (9) innebärande en nettoinvestering om 262 Mkr (159) Castellums fastighetsbestånd ligger i Jönköping, Växjö, Linköping och Värnamo. I Jönköping finns 42% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket består främst av kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6. Fastighetsbeståndet i Växjö motsvarar 22% av fastighetsbeståndet i regionen och består främst av kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och i området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfinns. I Linköping finns 13% av beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park. I Värnamo finns 22% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket främst är koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i industriområden. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information. Hyresutveckling Castellums genomsnittliga hyresnivå är kr/kvm för kontor/ butik och 524 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3,5% jämfört med föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4%, vilket är samma nivå som föregående år. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 37 Mkr (41), varav 12 Mkr (6) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 22 Mkr (29), varav 4 Mkr (3) avsåg konkurser och 0 Mkr (1) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 15 Mkr (12). Dotterbolag Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 35 anställda. Östra Götaland i sammandrag Antal fastigheter Yta tkvm januari-december 2012 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde uthyrnings- Ekon. kr/kvm grad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik ,0% Lager/industri ,2% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Projekt och mark Totalt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

49 Nordstaden 2:16, Göteborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

50 Värdering fastigheter Antaganden i Castellums interna värdering Kassaflöde år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde, kr/kvm Vakans, % 11% 9% Direkta fast.kostn., kr/kvm Fastighetsadm., kr/kvm Avkastningskrav Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,8% - 11,4% 6,3% - 12,6% Avkastning eget kapital 9,3% - 15,9% 10,8% - 17,1% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,8% - 9,1% 7,9% - 10,7% Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 8,0% 9,1% Vägd diskont. faktor restvärde* 6,5% 7,6% *(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2012 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som finns beskriven nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (980). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11. Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (33 867), motsvarande kr/kvm (9 835). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,3% (7,2%). Noterbart är att sedan början av 2000-talet har gapet mellan värderingsyield och statsobligationstränta ökat och tidigare inte varit så stort som nu. För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav Antaganden i exemplet: och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år Driftsöverskott år 2012 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till Mkr. Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav Eget kapital 8,0% - 18,2% 40% 3,2% - 7,3% Lånat kapital 5,5% 60% 3,3% Vägt avkastningskrav 100% 6,5% - 10,6% Mkr Hyresvärde Hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad 88,6% 89% 90% 91% 92% 94% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader Driftsöverskott = kassaflöde Diskonterat kassaflöde år Diskontering restvärde år Antaget värde projekt, mark, byggrätter Summa fastighetsvärde Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

51 Extern värdering För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 377 Mkr motsvarande 2%. Bruttoavvikelserna var +324 Mkr respektive 701 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 117 Mkr motsvarande 2%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 183 Mkr motsvarande 3%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2013, 1,0% (2,0%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% / Fastighetskostnader till normalår Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 443 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 7,3% 7,2% Genomsnittlig värderingsyield över tid Castellums värdering v s externvärderingar 2012 Intern vs extern värdering, Mkr Extern värdering 1 (NAI Svefa) Andel extern av intern 52% 51% 50% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 2,0% 1,1% 2,4% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 5,4% 5,1% 5,9% Extern värdering 2 (olika värderare olika år) Andel extern av intern 19% 16% 17% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 1,6% 1,6% 0,7% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 6,0% 5,6% 5,2% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

52 Värdeförändring Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m år 3 år 10 år snitt /år snitt/år Totalavkastning Fastigheter 5% 7% 7% Castellumaktien 13% 13% 16% NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 16% 8% 13% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16% 15% 16% Fastighetsindex Europa (EPRA) 29% 12% 8% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/ Mkr motsvarande Mkr. Värdeförändringar Värdeförändringar 2012 uppgick till 69 Mkr (194), motsvarande 0,2% (0,6%) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,3% per år, vilket är i nivå med inflationstakten. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 7,8% (7,3% direktavkastning + 0,5% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,6% (6,1% direktavkastning + 0,5% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt 0,2% 1,5% 1,3% Inflation 0,1% 1,4% 1,4% 48 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

53 Finansiering Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet. Belåningsgrad och kapitalbindning Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2012 till Mkr (34 171) och finansieras genom dels eget kapital om Mkr (11 203), dels skulder om Mkr (22 968), varav Mkr (17 160) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 53% (51%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befintliga krediter och nya tillförs. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om Mkr (2 311). Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 4,1 år (5,1). Under året har nya låneavtal i bank om Mkr tillförts, Mkr omförhandlats om 500 Mkr avslutats. Castellum har under 2012 dessutom etablerat ett MTN-program med en ram om 5 miljarder kronor som utgör ett komplement till bankfinansieringen. Totalt har obligationer om Mkr emitterats under året. Sammantaget innebär detta att Castellum har god tillgång till finansiering av ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Ränterisk och räntetäckningsgrad Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har en stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att räntebindningen skall ligga i intervallet 0,5-3 år. Castellum har av samma Finansiering Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

54 Börsnoterade fastighetsbolag Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2012 Ränteförfallostruktur Räntederivat, Krediter, Mkr Mkr Netto, Mkr Utgående ränta 0-1 år ,6% 1-2 år ,4% 2-3 år ,2% 3-4 år ,3% 4-5 år ,5% 5-10 år ,8% Totalt ,6% Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Som framgår av bilden har Castellum lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2012 uppgick räntetäckningsgraden till 284% (278%). Per den 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,8 år (2,7). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5). Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Strategi för finansiering är en kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 3 personer. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Finansnetto Finansnettot uppgick till 683 Mkr (660) med en genomsnittlig räntenivå om 3,9% (4,1%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2012 var 3,6% (4,0%). Räntan på motsvarande genomsnittliga portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kredit marginal, kan uppskattas till 4,2% (4,7%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren. Räntebärande skulder Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. 50 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

55 Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företagscertifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 44 Mkr (97) uppgick till Mkr (17 063), varav Mkr (0) avser utestående obligationer och Mkr (2 235) avser utestående företagscertifikat. Castellum hade per årsskiftet krediter om Mkr varav långfristigt uppgick till Mkr (19 374) och kortfristigt till Mkr (2 655). Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej. Av totalt utestående krediter netto om Mkr (17 063) var Mkr (14 797) säkerställda med pantbrev och Mkr (2 266) icke säkerställda. Andelen utnyttjad säkerställd finansiering uppgick således till 44% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina kreditgivare med finansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 435 Mkr (254), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn ska mellan % av tillgångar i utlandet finansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 82% (97) av tillgångarna i Danmark valutasäkrade. Derivat Derivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera finansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valuta derivatportföljen till Mkr (1 003). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet förändras då marknadsräntorna förändras, portföljens löptid förkortas och valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Räntederivat För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. I kombination med räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas istället för att uppta lån med fast ränta. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Noterbart är att räntederivat som används för att uppnå önskad räntebindning marknadsvärderas, vilket normalt inte sker av kreditmarginaler eller av banklån som löper med fast ränta. Valutaderivat Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 53% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 284% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,8 år andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% 33% Valutarisk investering 60%-100% finansieras i lokal valuta 82% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 100% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

56 Skatt Skatteberäkning 2012 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter 89 Värdeförändring räntederivat 110 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt till 22% 647 Årets skatt enligt resultaträkningen Uppskjuten skatteskuld netto Nominell Mkr Underlag skatt 22% Verklig skatteskuld Underskottsavdrag ,2% 325 Fastigheter ,8% Summa ,3% 686 Fastigheter, tillg. förvärv Enligt balansräkningen Eftersom uppskjuten skatt i princip är såväl ränte- som amorteringsfri kan den till stor del betraktas som eget kapital. Att den effektiva skatten är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har vid årsskiftet beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Svensk bolagsskatt uppgår för 2012 till 26,3% och utgår på skattepliktigt resultat, vilket utgör redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning. Med verkan från och med 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22%, vilket för Castellum innebär en redovisad engångsintäkt 2012 om 647 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatteskuld. Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2012 uppgick till Mkr (1 173) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 239 Mkr (92). Det skattepliktiga förvaltningsresultatet kompletteras därefter med skatteeffekter till följd av försäljning av fastigheter och värdeförändringar samt nyttjande av underskottsavdrag för att nå skattepliktigt resultat för koncernen. I avsaknad av underskottsavdrag skulle, baserat på en bolagsskatt om 26,3%, en betald skatt om 63 Mkr uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 5% effektiv betald skatt. Skattemässiga avskrivningar Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar byggnad, mark, markanläggning och inventarier, vilket bl a påverkar avskrivningarnas storlek. Byggnad skrivs av utifrån av Skatteverket anvisade procentsatser: 2% för kontor/butik/bostäder, 3% för varuhus/hotell, 4% för industri/ lager samt 5% för ekonomibyggnader och industribyggnader med begränsat ändamål. Mark skrivs inte av. De flesta typer av markanläggningar skrivs av med 5%, medan inventarier (tillbehör som är avsedda att direkt tjäna byggnadens användning och den verksamhet som bedrivs däri) skrivs av med 20% alternativt 30%. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Skattemässigt får ett utvidgat reparationsbegrepp användas, d v s direkt avdrag medges för vissa ombyggnationer även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Försäljning fastigheter Ett fastighetsförvaltande bolags innehav av fastigheter och aktier och andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag utgör anläggningstillgångar. Bedriver ägande bolaget i stället handel med fastigheter betraktas ovan nämnda tillgångar i skatterättslig mening som omsättningstillgångar. Skattemässigt resultat till följd av försäljning utgörs av försäljningspris med avdrag för omkostnader och tillgångens skattemässiga värde. Fastighet kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. För fastighet eller aktier som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig, medan förlusten blir avdragsgill. Vinst och förlust på fastighet och aktier som skattemässigt utgör anläggningstillgång får dock olika skattemässiga konsekvenser. Vad avser fastighet blir vinsten skattepliktig, medan förlusten hamnar i en särskild fålla och kan enbart nyttjas mot vinst inom koncernen från direktförsäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. 52 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

57 Värdeförändring fastigheter och derivat Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastighet enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en avdragsgill post och värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Underskottsavdrag och koncernbidrag Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. I Castellumkoncernen ingår såväl bolag som i skatterättslig mening är att betrakta som fastighetsförvaltande som bolag vilka anses bedriva handel med fastigheter. I det fall ett fastighetsförvaltande bolag ägs av ett handlande bolag, finns begränsningar för ägarna att ta emot koncernbidrag. Vidare finns en koncernbidragsspärr upp till sex år vid ägarförändringar. Eftersom förvärv av fastighet oftast sker indirekt via bolag tillförs hela tiden nya juridiska enheter till koncernen. I Castellum är dock dessa koncernbidragsspärrar begränsade. Taxeringsförfarandet Inkomstdeklarationen för ett beskattningsår inlämnas till Skatteverket under våren året därpå och mot slutet av året erhålls slutskattesedel. Skatteverket har möjlighet att begära omprövning under två år efter beskattningsåret. Därefter kan Skatteverket begära eftertaxering enbart om en oriktig uppgift föreligger under ytterligare fyra år, innebärande att först efter sex år är taxeringen för ett beskattningsår slutligen låst, t ex är beskattningsåret 2012 slutligen låst år Under året har Castellum ingått en överenskommelse med Skatteverket om s k Fördjupad samverkan. Castellum har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen Redovisningsreglerna kräver att uppskjuten skatt skall redovisas odiskonterat på skillnader som föreligger mellan en tillgång eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde. Syftet är att avspegla den skatteskuld eller skattefordran som kommer att realiseras när tillgången eller skulden säljs direkt. Regelverket gör dock undantag för tillgångar som vid anskaffningstillfället klassificerats som tillgångsförvärv, då ingen uppskjuten skatt hänförligt till förvärven får redovisas. I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av uppvärdering, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Visionen 1, Jönköping C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

58 Möjligheter och risker Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek Kontraktsfördelning per bransch Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 32/ 32 + Vakans + 36/ 36 + Fastighetskostnader 11/ Räntekostnader 53/ Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till inflationen. I Castellums kontraktsportfölj finns indexklausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot deflation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,2 år. Nuvarande inflationstakt bedöms för Castellum medföra en indexjustering om ca 1% för En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befintliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2012 till ca 447 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar. Fastighetskostnader Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation. Castellum innehar 94 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden. Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv. 54 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

59 Räntekostnader Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler. I kreditavtalen finns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum. Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år. Skatter Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt. Sammanfattning möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband. Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även finansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Boländerna 30:2, Uppsala C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

60 Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr Belåningsgrad 66% 58% 53% 48% 44% Värdeintervall - förenklat exempel +0,5% Avkastningskrav 0,5% 95 7,5% Driftsöverskott 5% +5% 95 6,5% = ,5% 11% Driftsöverskott 2% 100 =1 429 Värde +2% 7,0% +13% Avkastningskrav = ,5% De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring. =1 400 =1 615 Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/ %. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/ 5-10%, för att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/ 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/ 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om 11%/+13%. Castellum har inga utfärdade hyresgarantier. Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Risk i investeringar Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till och ombyggnation av befintliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar antingen enskilt eller på portföljnivå. Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt. Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet. Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktionskostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning begränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alternativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad. Räntebärande skulder och finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Diskussioner pågår såväl inom EU som på nationell nivå om att införa regler och rapporteringsskyldighet för att nå en större transparensen på kreditmarknaden. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av framtida regelverk. En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig finansiering och en omedelbar 56 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

61 påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befintliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 53% respektive 284%. Det finns således utrymme för värdenedgång om ca 7,0 miljarder kr, motsvarande 19%. Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 4,1 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får finnas hos enskild motpart. I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2012 med +/ 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +550/620 Mkr. Uppskjuten skatt I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 4,3%, vilket ger ett värde om 686 Mkr, betydligt lägre än redovisade Mkr. Miljörisker Castellum undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifieras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. Domnarvet 18 & 36, Stockholm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

62 Castellumaktien Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2012 till 15,1 miljarder kr (14,0), vilket motsvarar knappt 15% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 100 miljarder kr och 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca miljarder kr. Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Börsnoterade fastighetsbolag Aktieägare fördelat på land per Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn. Aktieägare per Aktieägare Antal aktier Andel röster/kapital Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,95 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 7% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 26 mars 2013, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 21 mars Utbetalning av utdelningen beräknas ske tisdagen den 2 april Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 60%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och European Investors Holding Company, Inc. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. László Szombatfalvy ,0% Magdalena Szombatfalvy ,0% AFA Sjukförsäkrings AB ,3% Lannebo Småbolag ,3% Fjärde AP-fonden ,3% Länsförsäkringar Fastighetsfond ,1% Caceis Bank / ,1% KAS Depositary Trust Company ,0% Tredje AP-fonden ,0% Andra AP-fonden ,9% Livförsäkrings AB Skandia ,7% Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige ,7% SEB Världenfond ,6% KPA Pensionsförsäkring AB ,6% SEB Sverigefond Stora Bolag ,5% Akademiinvest ,4% Skandia Fond Småbolag Sverige ,4% AFA Trygghetsförsäkring AB ,4% Nordea Småbolagsfond Sverige ,3% Folksam Ömsesidig Livförsäkring ,3% SEB Sverigefond Småbolag ,3% SEB Aktiesparfond ,3% Styrelse och ledning Castellum ,3% Svenska aktieägare < aktier: 49 ägare, aktier ,5% 326 ägare, aktier ,2% ägare, aktier ,7% ägare, aktier ,4% 644 aktieägare registrerade i utlandet ,4% Totalt utestående aktier ,0% Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

63 Återköp av egna aktier Castellum har återköpt totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma. EPRA EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 100 kr/aktie (97). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 92% (88%) av långsiktigt substansvärde. Tillväxt, avkastning och finansiell risk Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 92,30 kr (85,30). Under 2012 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,70 kr, varit 13% ( 3%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 5% 4% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 7% 4% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 107% 110% 8% Utdelning kr/aktie 7% 4% 8% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 3% 7% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 3% 7% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 7% 8% 8% Värdeförändring fastigheter 0,2% 1,5% 1,3% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 7,5% 11,3% 11,2% Avkastning aktuellt substansvärde 7,9% 12,1% 10,8% Avkastning totalt kapital 5,3% 6,9% 7,2% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 13% 13% 16% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 16% 8% 13% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16% 15% 16% Fastighetsindex Europa (EPRA) 29% 12% 8% Finansiell risk Räntetäckningsgrad 284% 287% 291% Belåningsgrad 53% 51% 48% Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Räntederivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring Värdeförändring 1%-enhet Snitt 10 år +1%-enhet Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet D:o % 0,3% 1,3% 2,3% Aktuell skatt Resultat efter skatt Resultat kr/aktie 7,93 10,15 12,37 Avkastning aktien (kurs 92,30) 8,6% 11,0% 13,4% Avkastning långsiktig substans 8,3% 10,6% 12,9% Värdeförändringar på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren, varför resultat ett enskilt år blir volatilt. Av ovanstående tabell framgår avkastning på såväl aktien, utifrån en kurs om 92,30 kr, som långsiktigt substansvärde. Beräkningen baseras på Castellums förvaltningsresultat 2012, fastighetsportföljens långsiktiga värdeförändring motsvarande genomsnittlig värdeförändring per år de senaste 10 åren (simulerat med +/-1%-enhet), att derivatportföljens värde över tid är noll och en effektiv aktuell skatt om 5%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

64 Värdering Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2012 till 8,98 kr (4,34), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 9,7% (5,1%). Avkastning vinst per aktie Direktavkastning Den föreslagna utdelningen om 3,95 kronor (3,70) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång. Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2012 till 7,27 kr (7,01), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 7,9% (8,2%). Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2012 För aktuell aktiekurs 60 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

65 Tioårsöversikt Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 11,32 10,72 Förvaltningsresultat 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS) 7,27 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 3,82 3,52 Årets resultat 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 Utdelning (för 2012 föreslagen) 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 Fastighetsbestånd Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Värdering Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% 7,6% 9,6% Kurs/Förvaltningsres. e skatt per aktie (EPRA EPS) 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% 7,0% 9,0% Utdelning / Kurs (direktavkastning) 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% 4,0% 5,0% Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% 77% 58% Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% 82% 61% Aktien Börsvärde, Mkr Totalavkastning, Castellumaktien 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% 31,7% 25,0% 46,7% 48,5% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% 35,8% 40,2% 48,8% 32,5% Fastighetsindex Europa (EPRA) 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% 49,4% 25,8% 41,7% 21,4% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% 28,1% 36,3% 20,8% 34,2% Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% 52% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% 4% 4% 4% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 59,50 42,50 högsta kurs under året 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 60,75 45,13 lägsta kurs under året 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 39,38 28,25 genomsnitt (högst/lägst per dag) 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 47,32 33,86 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående registrerade Antal aktieägare Utländsk ägarandel 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% 37% 33% Antal omsatta aktier per år, tusental Omsättningshastighet per år 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% 53% 56% Pressmeddelanden Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) Höjd utdelning till 3,70 kr per aktie (Bokslutskommuniké 2011) Castellums årsredovisning 2011 finns nu på hemsidan Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ) Årsstämma i Castellum AB (publ) Castellum investerar för 281 Mkr % tillväxt i förvaltningsresultatet Castellum säljer för 156 Mkr och sätter upp ett MTN-program Grundprospekt avseende MTN-program finns nu tillgängligt på Castellum investerar för 291 Mkr och säljer för 46 Mkr Fortsatt bra tillväxt i förvaltningsresultatet och positiv nettouthyrning Castellum investerar för 299 Mkr Castellum ABs första emission under MTN-programmet Castellum investerar för en halv miljard Fortsatt positiv utveckling och VD-skifte i Castellum AB Castellum investerar för 435 Mkr Henrik Saxborn blir ny VD för Castellum Castellum investerar för 502 Mkr Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

66 Bolagsstyrningsrapport I skrivande stund är det knappt ett år sedan undertecknad fick förtroendet att leda styrelsearbetet i Castellum. Det är en glädje att åter få arbeta nära det bolag jag hade förmånen att bistå i rollen som rådgivare inför börsnoteringen Organisationsformen och affärsmodellen är intakt, liksom mål och övergripande strategier. Med det sagt är dagens Castellum drygt tre gånger så stort baserat på fastighetsvärde och präglas av en hög aktivitetsnivå i portföljen, såväl avseende aktiv förvaltning av befintliga fastigheter som fastighetsförvärv respektive projektutveckling. Bolagsstyrning i Castellum är utformad utifrån bolagets specifika struktur och verksamhet. Effektiva rapporteringssystem och tillförlitliga kontroller är en hygienfaktor och tillmäts stor betydelse. Grundläggande och avgörande är dock den stabila kultur och etiska grundsyn som genomsyrar organisationen och som sträcker sig från medarbetaren längst ut i kundledet till koncernledningen. Den operativa risken i Castellum begränsas genom en bred spridning av antal fastigheter respektive hyresgäster. Castellums styrmodell och småskaliga operativa struktur baseras på övertygelsen att de bästa besluten fattas nära kunderna och i den lokala konkurrensmiljön. Uttalade mål, strategier, policies och riktlinjer klargör inriktning och ramar som samlar medarbetarna att arbeta i en enhetlig riktning, allt med det övergripande syftet att generera aktieägarvärde har varit ett intensivt verksamhetsår för styrelse och ledning. Utöver de sedvanliga styrelsefrågorna som berörts ovan, har rekrytering av en VD att efterträda Håkan Hellström intagit en särställning. Uppgiften medförde också att styrelsen fokuserade särskilt på framtidsfrågor i syfte att definiera de möjligheter och utmaningar som vi förväntar oss att en ny VD ska ta sig an. Processen genomfördes med en bred ansats och attraherade starka kandidater, såväl externa som interna. Styrelsen ser nu fram emot att tillsammans med tillträdande VD, Henrik Saxborn, vidareutveckla en öppen och välfungerande bolagsstyrning i Castellum. Ett annat område som tillmätts särskild uppmärksamhet i styrelsen är en genomgripande utvärdering av ersättningsstruktur till ledande befattningshavare inför den förnyelse av incitamentsprogram som föreläggs årsstämman. Ur årets styrelsearbete vill jag avslutningsvis lyfta fram den höga aktivitet inom affärsutveckling som präglar Castellum, vilken bland annat speglas av ökad volym och antal investeringsärenden som kräver styrelsebeslut. I syfte att upprätthålla styrelsens kapacitet att stödja och utmana företagsledningen följer vi en löpande plan där fördjupning och inspiration i kritiska ämnen, liksom verksamhetsbesök, är viktiga komponenter. Utifrån Castellums starka ställning är företagsledning och styrelse tillsammans fast beslutna att identifiera och fånga de affärsmöjligheter som skapar en hållbar utveckling av aktieägarvärde. Januari 2013 Charlotte Strömberg Castellums styrelseordförande Inom Vallgraven 57:2, Göteborg 62 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

67 Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB. Castellum avviker från punkten, offentliggörande av ledamöterna i valberedningen, vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2012 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades ca fem månader före stämman. Tidpunkten gällande offentliggörande av valberedningen föreslås till årsstämman 2013 förändras så att koden därefter följes. Aktier och aktieägare Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 40% av huvudsakligen svenska institutioner och fonder och 60% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Aktiekapitalet uppgår till kronor, fördelat på registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum Aktieägare Valberedning Representanter Revisorer från 3 största ägarna. Föreslår bl a styrelse och revisorer. Bolagsstämma Externa revisorer granskar bokslut hel- och halvårsvis, utses av årsstämman Ersättningsutskott Bereder ersättningsprinciper Revisionsutskott och anställningsvillkor för ledning Styrelse 4-8 ledamöter som utses av årsstämman Revisionsutskott Övervakar bl a revision, intern kontroll och finansiell rapportering VD och koncernledning ansvarar för löpande verksamhet Intern kontroll Externa regelverk - Svensk aktiebolagslag - NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter - Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk - Bolagsordning - Styrelsens arbetsordning - Policy för information till aktiemarknaden, Finanspolicy, Ekonomihandbok - Processer för intern kontroll och riskhantering - Uppförandekod Bolagsordning Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

68 Bolagsstämma Aktieägare har rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter på bolagsstämma. Årsstämma (ordinarie bolagsstämma) hålls i Göteborg under första halvåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas beslut om bl a ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämma kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2012 Senaste årsstämma ägde rum den 22 mars 2012 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 406 aktieägare, vilka företrädde 43,7% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter samt en av bolagets revisorer och revisorssuppleanten var närvarade vid stämman. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2011 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2011 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman 22 mars 2012; utdelning om 3,70 kr per aktie för räkenskapsåret 2011, arvode till styrelsen skall utgå med tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete, omval av styrelseledamöterna Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Johan Skoglund samt nyval av Charlotte Strömberg och Jan Åke Jonsson. Charlotte Strömberg valdes till styrelsens ordförande, godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Protokoll fört vid årsstämman den 22 mars 2012 finns att tillgå på bolagets hemsida. Inför årsstämman 2013 Inför årsstämman den 21 mars 2013 föreslår styrelsen; en utdelning om 3,95 kr per aktie med avstämningsdag 26 mars 2013, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare, ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Inför årsstämman föreslår valberedningen: att omval skall ske av samtliga nuvarande styrelseledamöter: Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson samt Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, att arvodet till styrelsen skall utgå med tkr, varav 525 tkr till ordförande och 250 tkr till envar av de övriga styrelseledamöter (inklusive arvode för arbete i revisionsutskottet). Styrelsen har fattat beslut om att inrätta ett separat ersättningsutskott bestående av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som även skall vara ordförande i ersättningsutskottet. Arvode för arbete i ersättningsutskottet föreslås utgå med 30 tkr per person, d v s totalt 90 tkr. Förslaget innebär att det totala styrelsearvodet, inklusive arvode för arbete i ersättningsutskottet och revisionsutskottet, ökar med 135 tkr från föregående år samt att det totala styrelsearvodet uppgår till tkr, att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2014 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma. 64 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

69 Valberedning Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och, i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2012 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2013 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och ersättning till styrelseledamöterna. Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag. Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Inför årsstämman 2014 föreslås att processen att tillsätta valberedning ändras så de tre största aktieägarna kontaktas sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 istället för vid utgången av det tredje kvartalet. Förändringen innebär att Castellum inte längre avviker från koden när det gäller tidpunkt för offentliggörande av ledamöterna i valberedningen. Valberedningen inför årsstämman 2013 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Maj- Charlotte Wallin är valberedningens ordförande. Valberedningen har hållit tre protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen har inför årsstämman 2013 beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöter samt styrelsens ordförande. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge. Valberedning inför årsstämma 2013 Representant Utsedd av Röstandel per 30 september 2012 Rutger van der Lubbe Stichting Pensioensfonds ABP ca 7,5% Maj-Charlotte Wallin AFA Försäkring ca 4,0% Johan Strandberg SEB Fonder ca 2,8% Charlotte Strömberg Styrelseordförande Castellum AB Inom Vallgraven 22:3, Göteborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

70 Styrelsen Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2012 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt Regelverk för emittenter. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag. För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsens ansvar Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens arbete under 2012 Castellums styrelse har under 2012 haft 13 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i maj samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte. Styrelsens arbetsår - utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar och finansiering Styrelsemöte december: - Affärsplaner - Utvärdering av styrelsen och VD - Revisionsutskott - Ersättningsutskott - Besök dotterbolag Dec Styrelsemöte oktober: - Tredje kvartalsrapporten - Beslutslogg - Genomgång av försäkringar Styrelsemöte juli: - Andra kvartalsrapporten Nov Okt Sept Aug Juli Styrelsemöte januari: - Resultat för helåret - Årsredovisning - Förslag till vinstdisposition - Handlingar inför årsstämman Jan Feb Mars April Maj Juni Styrelsemöte mars: - Förberedelse inför årsstämman - Revisionsutskott Årsstämma mars Konstituerande möte mars: - Firmatecknare utses Styrelsemöte april: - Första kvartalsrapporten - Beslutslogg - 3-årsuppföljning investeringar - Arbetsordning Styrelsemöte maj: - Strategifrågor - Revisionsutskott - Ersättningsutskott - Besök dotterbolag 66 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

71 Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditoch aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2012 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har under 2012 även arbetat med rekrytering av ny verkställande direktör. Styrelsen har under 2012 genomfört en extern utvärdering av dess arbete, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att; bereda ärenden gällande riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktör och koncernledning. Riktlinjerna för ersättning till koncernledningen skall tillställas styrelsen som i sin tur skall lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande, besluta om utfall under gällande incitamentsprogram, följa och utvärdera löpande incitamentsprogram till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering, årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör. Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2012 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterats på mötena var granskning av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, beslut om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, utvärdering av tidigare incitamentsprogram samt förslag till förnyelse av incitamentsprogram. Ersättningsutskottet har under 2012 även låtit genomföra en extern utvärdering av struktur samt nivåer för företagsledningens samlade ersättning, vilken utgörs av fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke monetära förmåner. Utgångspunkten är att ersättningsstrukturen i Castellum ska bidra till det övergripande målet att skapa aktieägarvärde över tid. Ersättningsutskottet har även arbetat med rekrytering av ny verkställande direktör då Håkan Hellström aviserat att han lämnar sitt uppdrag som verkställande direktör i samband med årsstämman Styrelsen har under 2012 beslutat att inrätta ett separat ersättningsutskott med verkan från årsstämman Det separata ersättningsutskottet skall bestå av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som även skall vara ordförande i ersättningsutskottet. Revisionsutskott Revisionsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att: granska och övervaka såväl finansiell kontroll som intern kontroll och riskhantering, hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen, biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem. Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara. Under 2012 har utskottet sammanträtt tre gånger. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

72 Styrelse Tidigare befattningar Styrelseuppdrag Charlotte Strömberg Styrelseordförande Född 1959, civilekonom. VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO). Styrelseledamot i Boomerang AB, Fjärde AP fonden, Intrum Justitia AB (publ), Skanska AB (publ) samt Swedbank AB (publ). Per Berggren, Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. VD i Hemsö Fastighets AB. VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB, VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör. VD Global Health Partner AB. VD för Sjätte AP-fonden, VD för Kronans Droghandel, vvd på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia. Styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola och Mölnlycke Healthcare AB. Ulla-Britt Fräjdin- Hellqvist, Styrelseledamot Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv. Styrelseordförande i Kongsberg Automotive ASA, Sinter- Cast AB och Stiftelsen för Strategisk Forskning. Styrelseledamot i Data Respons ASA, e-man, Fouriertransform, Micronic Mydata, Stockholm Environment Institute, Tällberg Foundation och Vindora Holding. Invald Arvode, tkr Närvaro, styrelsemöten 11/11 12/13 13/13 13/13 Närvaro, ersättningsutskottsmöten 4/4 4/4 4/4 4/4 Närvaro, revisionsutskottsmöten 2/2 3/3 3/3 3/3 Aktieinnehav i Castellum AB Oberoende Ja Ja Ja Ja Tidigare befattningar Christer Jacobson, Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Född 1951, utbildning i databehandling och företagsekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet. VD Saab Automobile AB samt operativa chefspositioner inom Saab Automobil och General Motors. Johan Skoglund, Styrelseledamot Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB. Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar. Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare Född 1974, Styrelsesekreterare sedan Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Styrelseuppdrag Styrelseledamot i Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB. Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Bythjul i Norden AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Vattenfall AB och Opus Group AB. Styrelseledamot i JM AB, Mentor Sverige och Infranord AB. Invald Arvode, tkr Närvaro, styrelsemöten 12/13 11/11 13/13 Närvaro, ersättningsutskottsmöten 4/4 4/4 3/4 Närvaro, revisionsutskottsmöten 3/3 2/2 2/3 Aktieinnehav i Castellum AB Oberoende Ja Ja Ja Jan Kvarnström, som varit styrelseordförande i Castellum AB från 1994 t o m årsstämman 22 mars 2012, har under 2012 deltagit på 2/2 styrelsemöten samt 1/1 revisionsutskott. Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. 68 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

73 Externa revisorer Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer. Revisor Carl Lindgren, som varit revisor i bolaget sedan 2007, har aviserat att han kommer att sluta utöva sitt yrke under 2013 och lämnar därmed sitt uppdrag i förtid i samband med årsstämman. Revisorssuppleant Conny Lysér kommer att i egenskap av suppleant ersätta Carl Lindgren för dennes återstående mandattid, d v s till och med utgången av årsstämman Revisorsarvoden tkr Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster 8 Totala revisionsarvoden varav KPMG varav Ernst & Young Carl Lindgren Född 1958 Revisor i bolaget sedan 2007 Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011 Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003 Masthugget 3:6, Göteborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

74 Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, finansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 9 möten under Verkställande direktören och vice verkställande direktören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag. Verkställande direktören Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. VD-skifte Håkan Hellström, som arbetat i bolaget sedan 1994 och varit verkställande direktör sedan 2006, meddelade den 16 oktober 2012 att han lämnar sin befattning för att gå i pension i samband med årsstämman den 21 mars Styrelsen har utsett Henrik Saxborn till ny verkställande direktör att efterträda Håkan Hellström. Henrik Saxborn har varit vice verkställande direktör i Castellum sedan Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2012 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Castellum skall ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen skall ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur mjuka faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning. Castellum har följt de av årsstämman 2012 beslutade riktlinjerna. De förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 21 mars 2013 är i allt väsentligt desamma som de som framlades vid årsstämman Förslag till förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare kommer framläggas på årsstämman 21 mars 2013, som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet föreslås att gälla, för den resultatbaserade delen, för åren , och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni maj För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

75 Koncernledning Håkan Hellström Verkställande direktör, Castellum AB Född 1956, civilekonom. Avgår som VD i samband med årsstämman 21 mars Henrik Saxborn Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling Född 1964, civilingenjör. Tillträder som VD i samband med årsstämman 21 mars Anette Asklin Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom. Tage Christoffersson Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ ekonomi på KTH. Ulrika Danielsson Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Anställd 1994 som ekonomioch finansdirektör. VD sedan Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor. Andra uppdrag: Styrelseledamot i Västsvenska Handelskammaren. Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Anställd sedan Mer än 20 års erfarenhet inom bank och finans. Anställd sedan 2000 och finansdirektör sedan Verksam inom fastighetsbranschen sedan Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan Erfarenhet inom ekonomioch controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Claes Junefelt Claes Larsson Anders Nilsson Christer Sundberg Gunnar Östenson Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör. Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör. Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen Född 1956, civilekonom. Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/ regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan Mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

76 Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt svensk aktiebolagslag och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell rapportering. Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance officer-funktion, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Castellums interna kontrollmiljö Förbättring Riskbedömning Information Kommunikation Tydliga ansvarsområden Gemensamma värderingar Kontrollaktiviteter Den interna kontrollen styrs av; - Styrelsens arbetsordning - Beslutsordning - Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt - Redovisningsstruktur - Rapportstruktur - Policies, riktlinjer, manualer och Uppförandekod Uppföljning 72 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

77 Information och kommunikation Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information om dotterbolagen med kommentarer till finansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy. Företagskultur Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring. Uppföljning Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Behov av internrevision Castellum har en småskalig organisation med ca anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan finansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profitcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance officer-funktion gentemot finansavdelningen. Ekonomidirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Atollen, Jönköping C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

78 Kvartalsöversikt Jan-Mars 2012 Apr-Juni 2012 Juli-Sept 2012 Okt-Dec Jan-Mars 2011 Apr-Juni 2011 Juli-Sept 2011 Okt-Dec Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / Periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / Periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Långfristiga räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 62% 69% 70% 63% 66% 60% 67% 71% 64% 66% Räntenivå, genomsnitt 4,1% 3,9% 3,9% 3,7% 3,9% 4,0% 4,0% 4,2% 4,1% 4,1% Räntetäckningsgrad 258% 295% 305% 278% 284% 257% 288% 296% 268% 278% Avkastning aktuellt substansvärde 13,3% 6,0% 4,8% 7,0% 7,9% 14,3% 13,5% 1,4% 0,8% 6,4% Avkastning totalt kapital 5,3% 6,0% 6,2% 3,8% 5,3% 6,3% 9,3% 6,6% 2,5% 6,2% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 52% 52% 52% 53% 53% 51% 51% 50% 51% 51% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 1,66 2,03 2,12 1,84 7,65 1,52 1,86 2,04 1,73 7,15 Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr 1,59 1,87 1,93 1,88 7,27 1,47 1,76 1,88 1,90 7,01 Resultat efter skatt, kr 2,21 1,33 0,82 4,63 8,98 2,40 2,21 0,23 0,05 4,34 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2012 föreslagen) 3,95 3,70 Utdelningsandel 52% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,5% 89,4% 88,2% 88,8% 88,6% 88,7% 89,4% 90,0% 89,0% 89,3% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

79 Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat 4 0 Årets totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Långfristiga räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 66% 65% 65% 67% 66% 65% 67% 66% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,3% 4,9% 5,4% Räntetäckningsgrad 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 256% Avkastning aktuellt substansvärde 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,2% 20,7% 18,2% 14,6% 7,2% Avkastning totalt kapital 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% 10,4% 10,4% 9,6% 5,9% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 3,82 Resultat efter skatt, kr 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 Utdelningsandel 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

80 76 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

81 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Finansiella rapporter 2012 Totalresultat för koncernen 78 Kommentarer till koncernens totalresultat 79 Balansräkning för koncernen 80 Kommentarer till koncernens balansräkning 81 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 82 Balansräkning för moderbolaget 83 Förändring av eget kapital 84 Kassaflödesanalys 85 Redovisningsprinciper och noter Redovisningsprinciper Rörelsesegment Hyresintäkter Fastighetskostnader Centrala administrationskostnader Ränte- och finansiella intäkter Ränte- och finansiella kostnader Värdeförändringar Skattekostnad Personal och styrelse Förvaltningsfastigheter Inventarier Eget kapital och substansvärde Skulder Uppskjuten skatteskuld/fordran Derivat Långfristiga räntebärande skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda säkerheter Övriga ansvarsförbindelser Andelar koncernföretag Långfristiga fordringar, koncernföretag Finansiella instrument - framtida likviditetsflöden m m Händelser efter balansdagen 107 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

82 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Totalresultat för koncernen Mkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Räntenetto Ränteintäkter Not Räntekostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Not 8 Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 12 0 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 8 0 Årets totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Årets resultat efter skatt, kr 8,98 4,34 78 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

83 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Kommentarer till koncernens totalresultat Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (2 919). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 744 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (89,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick till 447 Mkr (371). Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav 28 Mkr (18) avsåg konkurser och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 49 Mkr (61). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Efterfrågan på lokaler ligger fortfarande på en bra nivå, detta gäller inte minst ny-, till- och ombyggda lokaler. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga fastighetskategorier och områden, dock har butikslokaler haft en något vikande efterfrågan. Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Inflationstakten under 2012 medför att uppräkningen av hyrorna för Castellums del i genomsnitt beräknas uppgå till 1% för Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 003) motsvarande 298 kr/kvm (300). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 93 Mkr (83). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 11 Mkr (14). Räntenetto Räntenettot uppgick till 683 Mkr (660). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,9% (4,1%). Värdeförändringar En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 110 Mkr (429). Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 8 Mkr (0) där förändringen redovisats i övrigt totalresultat. Skatt Bolagsskatten i Sverige är för 2012 nominellt 26,3% men sänks med verkan från och med 1 januari 2013 till 22%. Som en följd av sänkt bolagsskatt redovisar Castellum en engångsintäkt om 647 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatteskuld. Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning 2012, Mkr Underlag aktuell skatt Underlag upps.skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter 89 Värdeförändring derivat 110 Skattepliktigt res. före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt till 22% 647 Årets skatt enligt resultaträkningen Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till Mkr (1 173), motsvarande 7,65 kr (7,15) per aktie - en förbättring med 7%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

84 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec dec 2011 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Materiella anläggningstillgångar Not Långfristig fordran 3 0 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 13 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 4 0 Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 14 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

85 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Kommentarer till koncernens balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 89 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december Under året har totalt investerats Mkr (2 015), varav Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) uppgick nettoinvesteringarna till Mkr (1 908). Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (ca 980). Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till Mkr (33 867), motsvarande kr/kvm (9 835). Extern värdering För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering understiger Castellums värdering med 2%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering överstiger Castellums värdering med 2% medan NAI Svefas värdering av samma fastigheter understiger Castellums med 3%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/-5-10%. Eget kapital och skulder Substansvärde Eget kapital uppgick den 31 december till Mkr. Därutöver finns skulder i balansräkningen som i princip är såväl ränte- som amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Substansvärdet kan därför beräknas på olika sätt, vilket framgår av nedanstående tabell. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3% Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Uppskjuten skatt Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till Mkr (1 772). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med Mkr (16 197), varav 758 kr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s Mkr (3 714). Långfristiga skulder Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 44 Mkr (97) uppgick till Mkr (17 063), varav Mkr (0) avser utestående obligationer och Mkr (2 235) avser utestående företagscertifikat. Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 53% respektive 284%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 4,1 år (5,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5). Per den 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i ränteoch valutaderivatportföljen till Mkr (-1 003). C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

86 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Resultaträkning för moderbolaget Mkr Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 8 Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Totalresultat för moderbolaget Mkr Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 10 0 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 8 0 Årets totalresultat C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

87 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec dec 2011 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 8 Kassa och bank 27 0 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 0 Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Skulder Not 14 Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Kortfristiga räntebärande skulder 518 Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 90 Leverantörsskulder 3 2 Övriga skulder 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

88 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Förändring av eget kapital Antal utestående aktier, tusental Totalt eget kapital Koncernen, Mkr (not 13) Eget kapital Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt Valutaom- Valuta- Aktiekapital tillskjutet räknings- säkrings- Balanserad kapital reserv reserv vinst Fond för verkligt värde Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Reservfond Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

89 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt finansnetto Betald skatt 1 14 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 3 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 8 3 Kapitaltillskott netto, dotterbolag Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder Förändring långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

90 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 1 Allmän information Grunder för redovisningen Kritiska bedömningar Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Redovisningsprinciper De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2012 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2013 och kommer att föreläggas årsstämman 2013 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtid kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Klassificering Koncernredovisning Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultat. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta - d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksamheten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat. 86 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

91 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Castellum har ändrat hur försäljning av fastighet via bolag redovisas. Tidigare bruttoredovisades transaktionen avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt, medan den numera nettoredovisas. Förändringen medför ingen resultatpåverkan, utan är en förskjutning mellan värdeförändringar och uppskjuten skatt. Tidigare år har inte räknats om, eftersom beloppen varit oväsentliga. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Finansiella kostnader Ersättningar till anställda Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats, som för närvarande är 26,3%. I uppskjuten skatt ingår även effekten av omräkning av uppskjuten skatteskuld till beslutad skattesats om 22%, gällande från 1 januari Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Inkomstskatter Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

92 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Leasingavtal Förvaltningsfastigheter Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Finansiella instrument Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. 88 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

93 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. I enlighet med finanspolicyn skall mellan % av investering i utlandet finansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till vekligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive ev. transaktionskostnader. Eget kapital Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Definition av segment Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Kassaflödesanalys C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

94 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Förändringar befintliga standarder Ett fåtal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befintliga standarder som trädde ikraft Bland annat har IASB ökat upplysningskraven i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar för poster som tas bort ur balansräkningen. Genom ett tillägg i IAS 12 Inkomstskatter förtydligas att förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde skall antas återvinnas i sin helhet genom avyttring, såvida det inte kan påvisas att tillgången kommer att återvinnas via förbrukning. För Castellums del innebär detta inte någon påverkan eftersom skattesatsen i Sverige och Danmark är densamma vid försäljning som vid förbrukning. Presentationen av övrigt totalresultat skall efter en uppdatering av IAS 1 delas in i två kategorier; poster som inte kommer att återföras till periodens resultat och poster som kommer att återföras till periodens resultat. Samtliga poster ingående i Castellums övriga totalresultat kommer att kategoriseras i den senare gruppen. Reglerna kring redovisning av förmånsbestämda pensionsskulder som regleras av IAS 19 kommer att förändras fr o m Detta kommer inte att få någon inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som finns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda p g a bristfällig information från Alecta. Nya standarder IFRS 13 Värdering till verkligt värde är ett nytt ramverk för poster som värderas till verkligt värde. Standarden antogs av EU under slutet av 2012 och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari Castellum värderar såväl förvaltningsfastigheter som derivat till verkligt värde och rekommendationen kommer för koncernen medföra utökat upplysningskrav, men ger inte någon påverkan på värderingarna. EU har även beslutat om ett antal nya standarder som skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar: IFRS 10 Koncernredovisning ersätter de delar i IAS 27 som berör reglerna för koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures och IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag formulerar nya upplysningskrav, oavsett om bolagen konsolideras eller ej. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har justeringar gjorts i IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter samt IAS 28 Innehav i intresseföretag. Införandet av ovan nämnda standarder medför ingen förändring på Castellums redovisning, dock utökas upplysningskravet något. Förändringar i svenska regelverk RFR 2 Koncernbidrag Rådet för finansiell rapportering har förtydligat hur koncernbidrag skall redovisas i moderbolaget. Ändringen träder i kraft senast 1 januari 2013 men Castellum har valt att tillämpa rekommendationen redan under Förtydligandet innebär att det numera finns en huvudregel och en alternativregel. Castellum redovisar enligt huvudregeln vilket innebär att erhållna koncernbidrag redovisas i resultaträkningen motsvarande utdelning, d v s som en finansiell intäkt, medan lämnade koncernbidrag redovisas netto efter avdrag för skatt som en investering i aktier i dotterbolag 90 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

95 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Rörelsesegment Not 2 Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Ofördelade poster Summa segment Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Centraladministration Ränteintäkter Räntekostnader Förvaltningsresultat Värdeföränd. fastigheter Värdeföränd. derivat Resultat före skatt Skatteintäkt Skattekostnad Årets resultat Förvaltningsfastigheter varav årets investeringar Övriga tillgångar S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kap. och skulder Av koncernens externa hyresintäkter avser 34 Mkr (9) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 435 Mkr (254) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Hyresintäkter Not 3 De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (2 919). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,2% (1,6%) mot föregående år. Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Totalt De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2013 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,2 år (3,1). Omförhandling C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

96 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2012 var 88,6% (89,3%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 90,2% (91,7%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,8% (88,2%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 447 Mkr (371). Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav 28 Mkr (18) avsåg konkurser och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 49 Mkr (61). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Kontor/butik Lager/industri Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad Storgöteborg 94,0% 94,3% 92,7% 96,7% 93,4% 95,4% Öresundsregionen 83,7% 86,2% 86,5% 82,8% 84,5% 85,2% Storstockholm 79,8% 78,1% 88,5% 91,4% 82,8% 82,2% Mälardalen 92,0% 92,3% 94,8% 93,7% 92,7% 92,6% Östra Götaland 90,0% 89,8% 83,2% 83,6% 88,4% 88,4% Totalt 87,8% 88,2% 90,2% 91,7% 88,6% 89,3% Riskspridning, kreditrisk Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % 237 8% 0,25-0, % % 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3, % % Summa % % Bostäder 289 4% 23 1% P-platser och övrigt % 28 1% Totalt % % Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror och tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % 92 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

97 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder 8 9 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 20 Mkr (20) är förfallna. Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster. Hyresfordringar Moderbolaget Fastighetskostnader Not 4 Fastighetskostnaderna uppgick 2012 till Mkr (1 003), motsvarande 298 kr/kvm (300). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2012 till 544 Mkr (553), vilket innebär 156 kr/kvm (165). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 10 Mkr (8), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhåll uppgick till 130 Mkr (115), vilket innebär 37 kr/kvm (35). Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2012 var 24 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2012 års utgång hade Castellum 94 fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten, fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Driftskostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa Koncernens fastighetsskatt uppgick till 152 Mkr (148) motsvarande 44 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Merparten av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2012 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2012 till 192 Mkr (163), vilket innebär 54 kr/kvm (49). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 101 Mkr (92) ersättningar till anställda och 9 Mkr (6) avskrivningar på inventarier. Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Totalt kostnader, kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta) Totalt Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Sammanfattning C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

98 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 5 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 52 Mkr (48) ersättningar till anställda och 1 Mkr (0) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 11 Mkr (14). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Av koncernens totala ersättningar om tkr (4 583) avser tkr (4 184) ersättning till KPMG och 193 tkr (399) ersättning till Ernst & Young. Not 6 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Erhållna koncernbidrag, dotterbolag Antecipierad utdelning, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Övriga finansiella intäkter Summa Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 7 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader, dotterbolag Övriga finansiella kostnader Summa Årets finansnetto uppgick till 683 Mkr (660). Under året har 19 Mkr (12) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,9% (4,1%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 523 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 561 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 8 Fastigheter Derivat Värdeförändringar Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2012 till ca 111 miljarder kr (105), vilket är den högsta årsomsättningen sedan Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 48 (30) miljarder kr. Kommersiella fastigheter stod för 79% och storstadsregionerna för 61%. Såväl köp- som säljsidan dominerades av inhemska institutioner och fastighetsbolag, där institutionerna var största nettoköpare. En viss ökning av det utländska intresset för svensk fastighetsmarknad kan dock konstateras. Castellums bedömning är att stark efterfrågan och begränsat utbud i storstädernas centrala delar, medfört stabila till ökande priser. I Castellums övriga tillväxtregioner är bedömningen att efterfrågan varit god, men att priserna i vissa områden varit stabila till svagt sjunkande på grund av begränsad tillgång till bankfinansiering. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 110 Mkr (429). Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 8 Mkr (0) där förändringen redovisas i övrigt totalresultat. 94 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

99 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Skattekostnad Not 9 Nuvarande inkomstskatt för svenska aktiebolag är 26,3%. Riksdagen har dock beslutat att sänka bolagsskatten till 22% med verkan från 1 januari I resultat räkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter. skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2012 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till Mkr. Skatteberäkning i koncernen Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter 89 Värdeförändring räntederivat 110 Skattepliktiga resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt till 22% 647 Årets skatt enligt resultaträkningen Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums totala skatt är för 2012 lägre än nominell skatt vilket beror på ej skattepliktiga försäljningar av fastigheter via bolag och på omvärdering av uppskjuten skatteskuld på grund av sänkt skattesats från 26,3% till 22%. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan, baserat på en skattesats om 26,3%, beräknas till ca 5%. Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning ej skattepliktig försäljning av fastighet (indirekt) omvärdering av uppskjuten skatteskuld övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad/intäkt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

100 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 10 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Antal anställda Medelantal anställda varav kvinnor Av koncernens anställda var 1 (0) man och 0 (0) kvinnor anställda i Danmark. Resterande personal var anställda i Sverige. Löner, arvoden och förmåner Under 2012 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 3 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (20), varav 6 (5) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 39 (39) personer, varav 10 (10) kvinnor. Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,4 0,5 0,4 0,5 Övriga styrelseledamöter (184 tkr vardera) 1,1 1,2 1,1 1,2 Verkställande direktören Grundlön 3,3 3,1 3,3 3,1 Rörlig ersättning 1,7 2,1 1,7 2,1 Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3) Grundlön 12,9 12,3 4,8 4,6 Rörlig ersättning 6,4 8,7 2,4 3,0 Förmåner 0,7 0,7 0,2 0,2 Övriga anställda 108,9 104,0 6,7 10,3 Summa 135,5 132,7 20,7 25,1 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör 1,0 0,7 1,0 0,7 Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3) 4,2 3,6 1,5 1,1 Övriga anställda 13,2 10,6 1,1 0,7 Summa 18,4 14,9 3,6 2,5 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,1 0,2 0,1 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,3 0,4 0,3 0,4 Verkställande direktör 1,8 1,8 1,8 1,8 Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3) 7,5 7,4 2,7 2,7 Övriga anställda 36,2 34,6 2,4 3,4 Summa 45,9 44,4 7,3 8,5 Totalt 199,8 192,0 31,6 36,1 Ersättning styrelse Koncernledning Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2012 att utgå med tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete och sträcker sig från årsstämman till och med årsstämman Vid årsstämman 2012 utökades styrelsen med en ledamot. I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärs utveckling, finansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 maj Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 30 Mkr inklusive sociala kostnader. 96 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

101 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 25-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens under tecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2012 till 123% (december 2011: 113%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,5%-enheter (0,0%). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 4% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2% (1%), i åldersgruppen år 3% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (2%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0%-enheter (0%). Pensioner övriga anställda Sjukfrånvaro Förvaltningsfastigheter Koncern Not 11 Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnation varav aktiverade räntekostnader Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning 15 3 Utgående balans Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Moderbolaget äger inga fastigheter. Castellum har under 2012 investerat för totalt Mkr (2 015), varav Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Årets investeringar C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

102 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Lindholmen 28:3, Göteborg Kv Dragarbrunn 20:4, Uppsala Kv Atollen, Jönköping Kv Fullriggaren 4, Malmö Kv Sändaren 1, Malmö Kv Värderingsmodell Intern värdering En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2012 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antagande per fastighetskategori , år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm, Vakans 11% 9% Direkta fastighetskostnader kr/kvm Fastighetsadministration kr/kvm Antaganden om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. 98 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

103 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering. Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/industri Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,8% - 11,4% 6,3% - 12,6% Avkastning eget kapital 9,3% - 15,9% 10,8% - 17,1% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,8% - 9,1% 7,9% - 10,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 8,0% 9,1% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,5% 7,6% *(avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 69 Mkr (194), motsvarande 0,2%. En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen. Värdeförändringen kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen Återläggning uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott ej färdigställda projekt 21 0 Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året Sålda fastigheter 9 1 Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark Justerat för: Indexjustering 2013, 1,0% (2%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering exkl. byggrätter om 443 Mkr (460) Genomsnittlig värderingsyield 7,3% 7,2% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (980). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (33 867), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,2% (+0,6%). Av värdet avser ca Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 370 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Summa C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

104 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om +/ Mkr motsvarande Mkr. Känslighetsanalys +/1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Hyresvärde kr/kvm +/ 493 Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 513 Fastighetskostnader kr/kvm /+ 136 Avkastningskrav = diskonteringsränta / Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 377 Mkr motsvarande 2%. Bruttoavvikelserna var +324 Mkr respektive 701 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 117 Mkr motsvarande 2%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 183 Mkr motsvarande 3%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Not 12 Inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 13 Poster i eget kapital Eget kapital och substansvärde Aktiekapital Aktiekapitalet var per 31 december 2012 fördelat på registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum aktier, till ett totalt nominellt belopp om kronor. Antalet utestående aktier är således , vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets utveckling Kvotvärde per aktie Datum Antal aktier Aktiekapital, kr Bildande A-aktier Nyemission, A-aktier Split 50: Vid börsnotering Nyemission, C-aktier Inlösen, A-aktier Inlösen, C-aktier Aktiesplit 4: ,50 Årets utgång , C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

105 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser den effektiva delen av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för att säkra investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. Avseende koncernen ingår tidigare avsättning till reservfond i denna post. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellum återköpte under år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2012 uppgår till 3,95 kronor per aktie, totalt 648 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare Mkr respektive Mkr. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 22% medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 4,3%, innebärande att ytterligare Mkr kronor skall tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ Mkr efter skatt. Återköpta egna aktier Utdelning Substansvärde Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkningen Uppskjuten skatt enligt balansräkningen Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ / 11 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Kapitalstruktur C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

106 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 14 Skulder Koncern Moderbolag Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 608 mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat Under 2013 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om Mkr (2 138), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga. Not 15 Underskottsavdrag Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om Mkr (14 425), vilket med en skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om Mkr (3 794). I Castellum finns 167 Mkr i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassficierats som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande lagstiftning inte upptas i balansräkningen, vilket framgår av tabellen på nästa sida. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 222 Mkr (271), motsvarande 22% (26,3) av outnyttjade underskottsavdrag om Mkr (1 031). Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2012 uppgå till Mkr (1 772). Dess förändring framgår av tabellen i not 9. Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om Mkr (33 867), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till Mkr (17 670). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med Mkr (16 197). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 200 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Omräkning till ny skattesats, 22% 69 Vid årets utgång i balansräkningen Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring resultaträkningen Förvärv via bolag Omräkning till ny skattesats, 22% 748 Vid årets utgång Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början Förvärv via bolag Omräkning till ny skattesats, 22% 32 Vid årets utgång Vid årets utgång i balansräkningen Totalt Vid årets ingång Årets förändringar resultaträkningen Omräkning till ny skattesats, 22% 647 Vid årets utgång i balansräkningen C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

107 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Derivat Not 16 Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att över tid kan värdeförändringar uppstå i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta, vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till Mkr (1 003). I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2013 beräknas, uppgående till 171 Mkr. I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. Slutdatum Belopp, Mkr Anskaffningsvärde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta Marknadsvärde ränta +1%-enhet Marknadsvärde ränta -1%-enhet ,5% ,1% ,7% ,8% ,3% ,5% Summa ,6% Valutaderivat med ett marknadsvärde om 11 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Långfristiga räntebärande skulder Not 17 Castellums finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Strategin i finanspolicyn är: Låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Säkerställ behov av långfristig finansiering och likviditet. Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella risker som definieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de finansiella riskerna ska rapporteras. Mål Finanspolicy Koncernens finansiella verksamhet är centraliserad till moderbolaget och finansfunktionen fungerar som koncernens internbank. Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. Policy Mål / Mandat Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% 53% Räntetäckningsgrad Minst 200% 284% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,8 år andel förfall inom 6 månader Högst 50% 33% Valutarisk investering % finansieras i lokal valuta 82% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid 100% om minst 2 år Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating lägst Uppfylles investment grade Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme I moderbolaget finns en från finansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna. Finansiella risker som definieras i finanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

108 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Upplåning, förfallostruktur och räntor Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 53% (51%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 13 månader. Korta revolverande krediter medför stor flexibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande krediter om Mkr (22 029), varav långfristigt uppgick till Mkr (19 374) och kortfristigt till Mkr (2 655). Av krediterna utgjorde Mkr (19 374) långfristiga bindande låneavtal i bank och Mkr (0) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde Mkr (420) kortfristiga låneavtal i bank och Mkr (2 235) av utestående företagscertifikat. Vid utgången av året var Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att finansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 4,1 år (5,1). Den genomsnittliga löptiden på överenskomna marginaler och avgifter på långfristiga krediter uppgick vid samma tidpunkt till 2,8 år (3,5). Under året har nya låneavtal i bank om Mkr tillförts, låneavtal om Mkr omförhandlats och ett outnyttjat lånelöfte om 500 Mkr avslutats. Under 2012 har Castellum även etablerat ett MTN-program med en ram om Mkr under vilket obligationer om Mkr emitterats. Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank Likviditet 44 Summa låneavtal MTN-program Företagscertifikat Summa Förfallostrukturen för kreditavtalen framgår av tabellen nedan som visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Utnyttjat i Kreditavtalens förfallostruktur Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal Krediterna kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade financial covenants. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet. 104 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

109 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Förändringar av marknadsräntan påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade kreditmarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2012 uppgick räntetäckningsgraden till 284% (278%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2012 till 2,8 år (2,7), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,6% (4,0%) och den genomsnittliga räntan för året 3,9% (4,1%). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5). Räntan på motsvarande genomsnittlig portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal på återanskaffade utnyttjade krediter uppgår till 4,2% (4,7%). Nuvärdet av dessa kreditmarginaler kan beräknas till Mkr. Spannet avspeglar den stora osäkerhet som råder för att fastställa en kreditmarginal som skulle vara tillämplig vid nya kreditavtal. Mot bakgrund av de diskussioner Castellum kontinuerligt för med banker och andra aktörer på kredit- och kapitalmarknaden är det Castellums bedömning att rådande kreditmarginaler avviker positivt jämfört med dagens kreditmarginaler. Den stora osäkerheten tillsammans med att bilaterala lånetavtal, till skillnad från t ex marknadsnoterade finansiella kontrakt, inte kan omsättas eller överlåtas medför att värdet inte ingår vid beräkning av aktiens substansvärde. Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 53 respektive +48 Mkr. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Derivat, Mkr Belopp, Mkr Medelränta 0-1 år ,6% 1-2 år ,4% 2-3 år ,2% 3-4 år ,3% 4-5 år ,5% 5-10 år ,8% Summa ,6% Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 435 Mkr (254), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn skall mellan % av tillgång i utlandet finansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Not 18 Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt Summa Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Not 19 Fastighetsinteckningar Långfristiga fordringar koncernföretag Summa Övriga ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag Not 20 Borgen för dotterbolag Summa I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

110 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 21 Andelar koncernföretag Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning Direktägda dotterbolag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde Fastighets AB Brostaden Stockholm 100% Aspholmen Fastigheter AB Örebro 100% 797 Eklandia Fastighets AB Göteborg 100% Harry Sjögren AB Mölndal 100% 804 Fastighets AB Corallen Värnamo 100% 589 Fastighets AB Briggen Malmö 100% 933 Fastighets AB Regeringsgatan Göteborg 100% 0 Summa Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Lämnat aktieägartillskott 55 Lämnat koncernbidrag, netto efter skatt 66 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 22 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Ny utlåning till dotterbolag Valutakursomräkning utlandsverksamhet 10 0 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 23 Finansiella instrument - framtida likviditetsflöden m m Framtida likviditetsflöden hänförligt till såväl räntederivat som krediter framgår av tabell nedan. Likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsflöden hänförligt till krediter har antagande gjorts om att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stibor ränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Ränta att Derivat Ränta att Ränte- Krediter Kredit IB Förfall Kredit UB Ränte- År betala, Mkr erhålla, Mkr kostnad, Mkr kostnad, Mkr Summa C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

111 F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Derivat som används i säkringsredovisning Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr Tillgångar Valutaderivat 8 0 Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader o upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Räntederivat Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper med tre månaders räntebindningstid, medan kreditmarginaler löper med längre tid. I dagsläget finns ett beräknat övervärde hänförligt till kreditmarginalerna om Mkr, vilket framgår av not 17. Händelser efter balansdagen Not 24 De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,95 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 7% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 21 mars C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

112 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 3,95 kronor per aktie Överförs i ny räkning kronor kronor kronor kronor kronor kronor I bolaget finns registrerade aktier, varav för närvarande är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Summan av ovan föreslagen utdelning om kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. 108 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

113 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 862 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Göteborg den 22 januari 2013 Styrelsen C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

114 Årsredovisningens undertecknande Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 31 januari 2013 Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Håkan Hellström Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 31 januari 2013 Carl Lindgren Auktoriserad revisor Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 110 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

115 Revisionsberättelse Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 Göteborg den 31 januari 2013 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Carl Lindgren Auktoriserad revisor Magnus Fredmer Auktoriserad revisor C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

116 F A F S A T S I G T I H G E H T E S T B S E B S E T S Å T N Å D N D C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

117 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Castellums fastighetsbestånd 2012 Storgöteborg 114 Öresundsregionen 122 Storstockholm 128 Mälardalen 132 Östra Götaland 138 Sålda fastigheter under Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

118 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg EKL 2 Guldheden 8:10 Guldhedsgatan 5 Göteborg EKL 3 Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommens torg Göteborg EKL 4 Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg < EKL 5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Göteborg < EKL 6 Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan Göteborg < EKL 7 Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg < / EKL 8 Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/ Magasinsg 18 Göteborg < / EKL 9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/ Magasinsg 17 Göteborg < / EKL 10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg < EKL 11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg < EKL 12 Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5Göteborg / EKL 13 Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 Göteborg EKL 14 Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg < / EKL 15 Masthugget 3:6 Linnégatan 5 Göteborg < / EKL 16 Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg EKL 17 Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg < EKL 18 Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg / EKL 19 Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg < EKL 20 Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg EKL 21 Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg < / EKL T/B 22 Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Göteborg < / EKL Ejderg 3 23 Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg < EKL B 24 Arendal 764:394 Sydatlanten Göteborg EKL T 25 Backa 27:43 Bergögatan 5-7 Göteborg EKL 26 Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg EKL Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 Göteborg / EKL 27 Kärra 28:19 Transportgatan 33 Göteborg EKL 28 Kärra 77:3 Tagenevägen 70 Göteborg EKL T 29 Lindholmen 28:2 Theres Svenssons Gata 9-11 Göteborg EKL 30 Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 Göteborg / EKL 31 Rambergsstaden Herkulesgatan 68 Göteborg < EKL 733: Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 Göteborg / EKL 33 Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg Göteborg / EKL 34 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg < EKL B 36 Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg EKL T/B 37 Tuve 87:1 Hildedalsgatan 2 Göteborg EKL 38 Högsbo 8:8 Beatrice Lesslies Gata 14Göteborg / HAR B 39 Högsbo 13:3 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg < HAR T/B 40 Högsbo 17:7 E A Rosengrens Gata 15Göteborg HAR 41 Högsbo 20:22 F O Petterssons Gata Göteborg HAR 42 Högsbo 24:12 August Barks Gata 23 Göteborg / HAR B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Nordstaden 2:16, Göteborg Inom Vallgraven 57:2, Göteborg 114 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

119 No rd re äl v Mysterna F A S T I G H E T S B E S T Å N D Säve E45 Gårdstensberget E6 Nordre älvs fjord Kärra Rannebergen Göta älv Björlanda Åketorp Kortedala Tuve E Haga 37 Lorensberg E Brunnsbo 96 Utby Lundby Ringön GÖTEBORG PARTILLE 86 a äl v Göt Backa Inom Vallgraven 16 E Sävedalen Bergsjön Nordstaden 19 Hammarkullen Tagene Centralstationen 18 Torslanda Nolvik Lindholmen Arendal Skandiahamnen Stora Kåsjön Örgryte Centrum Öjersjö 24 Vasastaden Majorna Hake fjord Älvsborg 133 Krokslätt Långedrag Lilla Delsjön Stora Delsjön Lackarebäck Toltorp Frölunda Rådasjön Mölnlycke MÖLNDAL Högsbo Önnered Sisjön Marconimotet Varlaberg Eklanda Sisjömotet 118 Tingberget 158 Västra Villastaden Långeberg n E6 E20 Östra Villastaden Kållered Fors Hålabäck Inlag Kolla Hede Hammerö Billdal Järnbrotts- S tor motet aå 187 Finnsjön Varla Hovås E6 E20 Högsbo Borgås 77 KUNGSBACKA Askim Kungsbackaån Åbro m Lindome 2000 m Sisjön 158 Kobbegården C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G Kontor/butik Kullavik m 2500 m 3750 m 5000 m Lager/Industri Projekt och mark

120 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager IndustriBostäder Övrigt. Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 43 Högsbo 27:7 August Barks Gata 6 Göteborg HAR 44 Högsbo 36:6 Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg HAR 45 Kobbegården 6:362 Stora Åvägen 19 A-B, 21Göteborg < HAR 46 Kobbegården 6:726 Datavägen 14 B Göteborg < HAR 47 Anisen 1 Johannefredsgatan 1 Mölndal HAR B 48 Anisen 3 Johannefredsgatan 3 Mölndal HAR 49 Berguven 1 Möbelgatan 4 Mölndal HAR B 50 Generatorn 5 Aminogatan 16 Mölndal < HAR 51 Mejramen 1 Lunnagårdsgatan 4 Mölndal HAR B 52 Pottegården 4 Kråketorpsgatan 20 Mölndal < HAR 53 Riskullaverket 2 Aminogatan 25 Mölndal < HAR 54 Sesamfröet 2 Aminogatan 27 Mölndal HAR B 55 Apollo 5 Österlånggatan 5 Borås < / HAR 56 Cedern 9,12,15,16 Ramnåsg 1/ Borås / HAR B Göteborgsvägen 6 57 Katrinedal 14 Katrinedalsgatan 22 Borås < HAR 58 Midas 14 Västerlånggatan 17 Borås < HAR B 59 Narcissus 5 L:a Brogatan 15/St. Brogatan 16 Borås < HAR 60 Nestor 2 L:a Brogatan Borås < / HAR 61 Nestor 3 St. Brogatan 24 Borås HAR 62 Solsten 1:109 Företagsparken Härryda < EKL 63 Flaggan 1 Laholmsvägen 84 Halmstad / HAR 64 Karossen 3 Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad / HAR B 65 Kartongen 3 Spikgatan 7 Halmstad / HAR B 66 Valsen 2 Svingelvägen 2 Halmstad / HAR B 67 Filaren 1 Sveagatan 10 Alingsås < / HAR 68 Gjutaren 26 B Metallgatan 2-4 Alingsås < HAR B 69 Partille 4:2, 4:25 G:a Kronvägen 22 Partille < / HAR 70 Ugglum 8:37 Göteborgsvägen Partille < / HAR 72 Ugglum 8:92 Göteborgsvägen Partille < HAR 73 Ugglum 126:4 Gibsons väg 3 Partille < HAR 74 Hede 3:125 Sättarevägen 3 Kungsbacka < HAR 75 Kungsbacka 4:46 L:a Verkstadsgatan 8 Kungsbacka < HAR B 76 Varla 2:380 Energigatan 11 Kungsbacka < HAR 77 Varla 2:416 Kungsparksvägen 2 Kungsbacka HAR 78 Varla 3:22 B Hallabäcksvägen 2 Kungsbacka HAR B 79 Vägmästaren 5 Syréngatan 1 Kungsbacka HAR B Summa kontor/butik Gullbergsvass 1:15, Göteborg Lindholmen 28:3, Göteborg 116 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

121 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm LAGER/INDUSTRI 80 Arendal 1:13 Hamneviksvägen 31 Göteborg EKL 81 Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg EKL 82 Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg EKL 83 Backa 18:7, 18:10 Risbindaregatan 1 Göteborg < EKL 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg / EKL B 85 Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg < EKL 86 Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg EKL 87 Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg / EKL 88 Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg < EKL B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg < EKL 90 Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg EKL B 91 Backa 97:11 Exportgatan Göteborg EKL 92 Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg / EKL T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg < EKL T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg EKL 95 Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg < EKL 96 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg / EKL B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg Göteborg < EKL 98 Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg EKL 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg EKL 99 Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg < EKL 100 Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg EKL 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg EKL 102 Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg EKL B 103 Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg EKL 104 Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg < EKL 105 Kärra 80:7 Trankärrsvägen 14 Göteborg < EKL T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg EKL 107 Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata Göteborg EKL B 108 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg < EKL 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg < EKL T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan Göteborg < EKL T 35 Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9 Göteborg EKL 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg EKL B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg < / EKL T 113 Högsbo 4:1 Fältspatsgatan 1 Göteborg < / HAR 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg < HAR 115 Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg / HAR 116 Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata Göteborg < / HAR B 117 Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg / HAR B 118 Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg < / HAR 119 Högsbo 36:1 Norra Långebergsg. 8 Göteborg / HAR 120 Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg HAR B 121 Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg HAR B 122 Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9Göteborg < HAR Kallebäck 3:4, Göteborg Hönökulla 1:571, Härryda C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

122 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 123 Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg < HAR B 124 Högsbo 40:1 Gustaf Werners Gata 2 Göteborg / HAR B 125 Högsbo 40:2 Gustaf Werners Gata 4 Göteborg HAR B 126 Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsväg 16Göteborg / HAR 127 Kobbegården 209:1 Askims Verkstadsväg 15Göteborg / HAR B 128 Kobbegården 6:180 Datavägen 20 Göteborg < HAR 129 Kobbegården 6:360 Datavägen 31 Göteborg HAR 130 Kobbegården 6:724 Ekonomivägen 11 Göteborg / HAR B 131 Rud 51:21 Klangfärgsgatan 2 C Göteborg / HAR T 132 Tynnered 1:10 Kontrabasgatan 12 Göteborg < HAR T/B 133 Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 Göteborg EKL 134 Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg EKL T 135 Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg EKL T 136 Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg EKL T 137 Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg EKL B 138 Gaslyktan 11 Argongatan Mölndal < HAR B 139 Generatorn 1 Aminogatan 24 Mölndal < / HAR B 140 Generatorn 2 Aminogatan Mölndal < HAR 141 Heliumgasen 11 Kryptongatan 5 B Mölndal HAR B 142 Kryddpepparn 3 Östergårdsgatan 8 Mölndal < HAR B 143 Kusken 3 Idrottsvägen 10 Mölndal HAR 144 Pottegården 2 Kråketorpsgatan 18 Mölndal < HAR B 145 Skinntickan 1 Ålegårdgatan 5 Mölndal < HAR 146 Syrgasen 8 Kryptongatan 14 Mölndal < HAR B 147 Tjärblomman 2 Wolfsgatan 2 Mölndal HAR B 148 Tjärblomman 3 Sallarängsgatan 3 Mölndal HAR 149 Tulpanen 1 Bergfotsgatan 5 Mölndal HAR B 150 Tusenskönan 2 Flöjelbergsgatan 6 Mölndal HAR B 151 Tusenskönan 4 Bergfotsgatan 3 Mölndal HAR B 152 Törnrosen 3 Flöjelbergsgatan 10 Mölndal HAR B 153 Vallmon 2 Flöjelbergsgatan 13 Mölndal < HAR 154 Vallmon 3 Flöjelbergsgatan 11 Mölndal < HAR 155 Vallmon 6 Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal < HAR 156 Vallmon 7 Flöjelbergsgatan 7 A Mölndal HAR B 157 Ängsviolen 1 Flöjelbergsgatan 18 Mölndal < / HAR B 158 Hede 3:12 Faktorvägen 1 Kungsbacka HAR B 159 Hede 3:131 Tryckarevägen 8 Kungsbacka < HAR B 160 Kungsbacka 4:47 L:a Verkstadsg 2-6/ Kungsbacka < / HAR Verkstadsg Varla 2:388 Energigatan 21 Kungsbacka < / HAR 162 Varla 2:415 Borgås Gårdsväg 15 Kungsbacka HAR 163 Varla 3:22 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka HAR B 167 Silverpoppeln 31 Ålandsgatan 6 Borås / HAR 168 Snödroppen 8 Elinsdalsg 9,13-15/ Borås / HAR B Södra Korsg Trucken 5 Viaredsvägen 14 Borås / HAR B 170 Bulten 6 Bultgatan 1 Alingsås / HAR B 171 Gjutaren 26 Metallgatan 2-4 Alingsås < / HAR B Backa 20:5, Göteborg Gaslyktan 11, Mölndal 118 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

123 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 172 Konfektasken 15 Kolav. 2-8/Sidenv. 7 Alingsås < / HAR B 173 Stallet 3 Tomasgårdsvägen 19 Alingsås HAR B 174 Hede 2:11 Hedeforsvägen 6 Lerum / HAR 175 Berg 1:76 Åkerivägen 7 Lerum HAR B 176 Fogden 4 Laholmsvägen 84 Halmstad / HAR B 177 Fyllinge 20:409 Sadelvägen 5 Halmstad HAR B 178 Hönekulla 1:571 Åvägen 1 Härryda / HAR 179 Kåbäcken 11:7 G:a Alingsåsvägen 29 Partille < / HAR Summa lager/industri Sjömarken 169 Viared Hälasjön BORÅS Pickesjön m 2000 m 3000 m Karlstorp Bergsgård Mjällby Söndrum Pålsbo Bäckagård Kristineberg 180 Hestra Eketånga Olofsdal Landala Norrby Viskan HALMSTAD Lugnet Salängen Centrum Nissan Bergdalen Boda Hulta Sörmarken Rotorp Alet Centrum Svensgärde Östermalm Hässleholmen Parkstaden Slottsjorden Nyatorp Nyhem Larsfrid Östergård Andersberg Gustavsfält Linehed Vilhelmsfält Östra Stranden Brämhult Viaredssjön Ramnaslätt Byttorp Lundaskog Tullen Västeråsen Sandlid Göta Bergsäter 167 Trandared Kristineberg Gässlösa 27 Brotorp Dammsvedjan Hedvigsborg 41 berget Furet Mickedala Sannarp E6 E20 Vallås Snöstorp Kyllared Gånghester 40 Skedalahed 25 Lågagård Brogård Fylleån Sandhamn Stenhuggeriet m 2000 m 3000 m Laholmsbukten Fyllinge Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Högsbo 27:7, Göteborg Midas 14, Borås C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

124 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 180 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg < / EKL 182 Lindholmen 28:3 Theres Svenssons Gata Göteborg EKL Summa projekt OBEBYGGD MARK 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg EKL B 13 Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 Göteborg EKL B 193 Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11 Göteborg EKL B 184 Högsbo 33:1 Gruvgatan 29 Göteborg < HAR B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg < HAR B 186 Kobbegården 6:7 Ekonomivägen 11 Göteborg HAR B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg < HAR B 188 Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal < HAR B 189 Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka < EKL B 190 Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka HAR B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås < HAR B 192 Solsten 1:108 Företagsparken Härryda < EKL B Summa obebyggd mark Summa Storgöteborg Tegelbruket Kungegården 180 Bolltorp ALINGSÅS 170 Säveån Mjörn Noltorp Nolby Sävelund 172 Nolhaga Säveån Brogården Borgen E20 Sörhaga Centrum Östlyckan 173 Nygård Holmalund Kristineholm Stadsskogen Kavlås Kullingsberg E20 Stampen Stockslycke m 1000 m 1500 m Tollsjön Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Karossen 3, Halmstad Gjutaren 26 B, Alingsås 120 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

125 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Centrala Göteborg ,5% Östra Göteborg ,8% Mölndal ,5% Hisingen ,0% Borås ,0% Övriga orter ,0% Summa kontor/butik ,0% Lager/industri Hisingen ,8% Mölndal ,5% Högsbo/Sisjön ,0% Kungsbacka ,2% Borås ,4% Övriga orter ,9% Summa lager/industri ,7% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 12 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 93,4% 95,4% 94,1% 94,0% 92,6% 90,8% 89,4% 90,7% 92,2% 93,0% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

126 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Armringen 2 Agnesfridsvägen 190 Malmö BRI T 2 Betongen 11 Krang 4/Västkustv/NubbgMalmö < BRI T/B 3 Björnen 6 Davidhallsg 20/ Malmö < / BRI S. Förstadsg 23 4 Brandnävan 1&2 Stenbärsgatan 1 Malmö BRI T/B 5 Bältespännet 13 Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö / BRI 6 Flygledaren 3 Höjdrodergatan 18 Malmö BRI T 7 Flygvärdinnan 4 Höjdroderg 30-34/ Malmö < / BRI T Vattenverksv 47 8 Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 Malmö BRI 9 Hälsingland 19 Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Malmö < / BRI B Trelleborgsv Höjdrodret 3 Kabingatan 11 Malmö BRI 11 Lybeck 10 St Nygata 46-50/Malmborgsg Malmö / BRI 2-8/Studentg. 12 Malte 23 Fredriksbergsgatan 16 Malmö BRI 13 Murman 8 Murmansg. 126/Kruseg. 27Malmö < / BRI 14 Nejlikebuketten 4 Skiffervägen Malmö BRI 15 Nejlikebuketten 6 Derbyvägen 7 Malmö BRI 16 Norsen 12 Föreningsg 7-11/Brog 12Malmö < / BRI 115 Revolversvarven 12 Jägershillgatan 18 Malmö BRI 17 Sadelknappen 4 Ridspögatan 10 Malmö BRI 18 Skevrodret 1 Kabingatan 9 Malmö / BRI 19 Skjutsstallslyckan 3 Lundavägen 62 Malmö < BRI 20 Spännbucklan 16 Agnesfridsvägen 178 Malmö < / BRI 21 Stadt Hamburg 14 St Hamburgsg. 1/St Ny-Malmgata/Malmborgsg. < / BRI Stenyxan 21 Stenyxegatan 14 Malmö / BRI 23 Stillman 40 Krusegatan 34 Malmö / BRI 24 Svedjenävan 3 Stenbärsgatan 4-6 Malmö < BRI 25 Torshammaren 11 Hornyxegatan 6 Malmö BRI 26 Tuborg 1 Kronoborgsv. 5/ V Rönneholmsv. 38/ Tuborgs.g 2 Malmö < / BRI 27 Vårbuketten 3 Husievägen 21 Malmö / BRI 28 Forskaren 2 Emdalavägen 4-18 Lund BRI 29 Forskaren 2:2 Emdalavägen 4-10 Lund BRI 105 Forskaren 2:3 Scheelevägen Lund BRI 30 Jöns Petter Borg 9 Hedvig Möllers Gata 6-8Lund BRI B 31 Kvartsen 2 Skiffervägen Lund < BRI 32 Reuterdahl 11 Scheelev 16/Neversv Lund BRI 33 Reuterdahl 12 Scheelevägen 18 Lund BRI 34 Rudebok 2 Rudeboksvägen 3 Lund / BRI 35 Smörkärnan 1 Kaprifoliev 1/Kobjersv. Lund / BRI 36 St Botulf 11 Botulfsg 5/Skomakareg 4 Lund < / BRI 37 St Clemens 22 Stortorget 6-8 Lund < / BRI B 38 St Clemens 27 Stortorget 4/Gröneg Lund < / BRI Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Gustav Adolf 13, Malmö Hälsingland 19, Malmö Stadt Hamburg 14, Malmö 122 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

127 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Öresundsregionen Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 39 Stockholmsledet 8 Scheelevägen Lund 40 Traktorn 2 Traktorvägen 11 Lund / Traktorn 4 Traktorvägen 13 Lund 41 Trumlan 1 Traktorvägen 19 Lund 42 Erik Dahlberg 2 Kullagatan 21 Helsingborg 43 Kavalleristen 9 Berga Allé 1-3 Helsingborg 44 Kroksabeln 18 Florettgatan 12 Helsingborg 45 Kulan 1 Garnisonsgatan 5 46 Musköten 5 Bergavägen 8 47 Pilbågen 6 Garnisonsgatan 6 Helsingborg 48 Pilbågen 9 Garnisonsgatan Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Butiker < / BRI / BRI BRI Helsingborg / BRI Helsingborg < / BRI BRI Helsingborg BRI BRI < Totalt Markyta BRI BRI BRI BRI B B 49 Rustningen 1 Rundgången Helsingborg < Snårskogen 1 Kanongatan Helsingborg < BRI B 51 Spjutet 2 Garnisonsgatan 14 Helsingborg BRI B 52 Studsaren 4 Bergavägen 21 Helsingborg < BRI 53 Vikingen 4 L Strandgatan 5 Helsingborg < / BRI /2003 Alnarp ÅKARP E22 Öresund ARLÖV Oljehamnen Norra Hamnen MALMÖ 106 Västra Hamnen Ön Västra Förstaden Gamla Limhamn Segedal 13 Segevång 19 Kirseberg Inre Hamnen Gamla 12 Staden Valdemarsro 69 Toftanäs Riseberga 26 Möllevången Solbacken Apelgården Videdal Virentofta Bellevue 9 Ärtholmen Djupadal HYLLIE Kalkbrottet E20 Kulladal Hyllievång Lindeborg Bunkeflo Lindängen Svågertorp BUNKEFLOSTRAND 82 1 Fosie Elisedal E6 E20 E Gullvik 27 Jägersro Hindby Söderkulla Kvarnby HUSIE Rosengård LIMHAMN Sorgenfri 20 Stora Bernstorp 7 Bulltofta Ribersborg Innerstaden Mellersta Hamnen Frihamnen Östra Hamnen OXIE E m 3000 m 4500 m E6 E22 Kontor/butik C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G Lager/Industri Projekt och mark 123

128 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 54 Vikingen 6 Mariag 10/S Kyrkog 11 Helsingborg < / BRI 55 Vikingen 12 L Strandg 7/S Kyrkog 7 Helsingborg < / BRI 57 Abildager 26 Abildager 26 Brøndby BRI 58 Hovedvejen 1-7 Hovedvejen 1-7 Glostrup BRI 59 Roskildevej 22 Roskildevej 22 Albertslund / BRI 60 Vibeholms Allé 15 Vibeholms Allé 15 Brøndby / BRI 61 Transformervej Transformervej Herlev / BRI Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 62 Benkammen 6 Skogholmsgatan 5 Malmö BRI B 63 Bjurö 12 Flintränneg 21/Bjurög Malmö < / BRI T 64 Bjälken 2 Skruvg 4/Västkustv/Spettg 1 Malmö < / BRI T 65 Bjälken 3 Skruvgatan 8 Malmö BRI 66 Dubbelknappen 17 Risyxegatan 6 Malmö BRI B 67 Finngrundet 1 Blidögatan 30 Malmö BRI T 68 Flygfyren 1 Flygfältsvägen 1 Malmö / BRI B 69 Gulsippan 1 Källvattengatan 5 Malmö BRI B 70 Haken 3 Vinkelgatan 5 Malmö BRI T 71 Hamnen 22:27 Vinterg 4/Jörgen Kockg 11 Malmö < / BRI T 72 Holkyxan 5 Bronsyxegatan 11 Malmö < / BRI T 73 Kalkgrundet 5 Borrg 15/Koksg 1-3/Väderög.2Malmö < / BRI T 74 Kampen 25 Lantmannagatan Malmö < / BRI 75 Lillgrund 5 Borrg 31/Flintränneg 2 Malmö / BRI 76 Långdansen 1 Sångleksgatan 9 Malmö < BRI 77 Murman 7 Murmansg 126/Kruseg 25Malmö < / BRI T 78 Murman 11 Murmansg /Kruseg 21 Malmö BRI T 79 Revolversvarven 9 Jägershillgatan 16 Malmö BRI T 114 Relvolversvarven 10 Jägershillgatan 14 Malmö BRI 80 Ringspännet 1 Kantyxeg 5/Knackstensg 1Malmö BRI 81 Sadelknappen 1 Sadelgatan 9 Malmö BRI 82 Stångbettet 1 Travbaneg 1/Skrittg 11 Malmö BRI 83 Tistlarna 9 Styrsög 4/Väderög./Kocksg. Malmö BRI T/B 84 Tågarp 16:22 Företagsvägen 14 Malmö < / BRI 85 Tågarp 16:72 Företagsvägen 25 Malmö < / BRI 86 Akvamarinen 1 Diabasgatan 1 Helsingborg BRI 87 Bergakungen 1 Måndagsgatan 6 Helsingborg < BRI 88 Dolken 4 Mörsaregatan 16 Helsingborg / BRI 89 Grusbacken 2 Makadamgatan 15 Helsingborg BRI 90 Grusbädden 2 Mogatan 2-6 Helsingborg < BRI 91 Grusbädden 3 Makadamgatan 16 Helsingborg / BRI 92 Grusplanen 3 Makadamgatan Helsingborg BRI 93 Hyveljärnet 3 Lastgatan 9 Helsingborg < BRI 94 Mimer 12 S Tvärgången 3 Helsingborg < BRI B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg < / BRI 96 Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg BRI B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg BRI B Lybeck 10, Malmö Traktorn 2, Lund 124 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

129 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 98 Annedal 9 Annedalsvägen 2 Lund < BRI 99 Råbyholm 5 Landerigr 2-4/Borgs v 9 Lund BRI 101 Välten 4 Traktorvägen 8 Lund BRI 102 Välten 5 Traktorvägen 10 Lund / BRI 103 Årdret 12 Höstbruksvägen 14 Lund < BRI 104 Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup BRI B Summa lager/industri E6 E20 Fjelie LUND Värpinge Värpinge by m 2000 m 3000 m Gunnesbo Flackarp 108 Klosters fälad 98 Pilelyckan Nöbbelöv 35 Vipelyckan Klosterhusen Annehem Centrum Norra Fäladen 16 Möllevången Nilstorp Råbyholm Olshög Fäladen Ideon Pålsjö E Klostergården Rådmansvången Papegojelyckan Kobjersvången Galjevången Stampelyckan Gastelyckan E22 Östra Torn Stora Råby Brunnshög Mårtens fälad Linero 16 Maria Park Pålsjö HELSINGBORG Norr Tågaborg Marie häll Ringstorp Stattena Fredriksdal Berga industriområde Drottninghög Dalhem Väla södra industriområde E20 E6 E4 Hjortshög 23 Öresund Centrum m 2000 m 3000 m Olympia Adolfsberg Rosengården Husensjö Wilson Park Söder Högaborg Slottshöjden Ragnvalla E E6 E4 87 Långeberga industriområde Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

130 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Öresundsregionen Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 106 Fullriggaren 4 Riggaregatan Malmö 107 Sändaren 1 Agnesfridsvägen 111 Malmö Skiffervägen 15 Lund Mogatan 14 Helsinborg Ringvägen 170 Landskrona Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Butiker BRI BRI BRI PROJEKT 31 Kvartsen 2:1 117 Grusbacken 3 56 Motorblocket 1 < BRI BRI < /1992 Summa projekt T T OBEBYGGD MARK 108 Intäkten 5 Lantmannag 20/Ystadsg 49 Malmö BRI B 116 Krukskärvan 6 Flintyxegatan 6 Malmö BRI T/B 109 Moränen 1 & 2 Borrgatan 1 Malmö < BRI B 110 Ringspännet 5 Kantyxegatan 1 Malmö BRI B 111 Svedjenävan 4 Stenbärsgatan 2 Malmö BRI 112 Höjdpunkten 2 Östra Torn Lund BRI B 113 Kulan 2 Garnisionsgatan 5 Helsingborg BRI B Summa obebyggd mark Summa Öresundsregionen T/B Gladsaxe Smørumnedre 61 Herlev Emdrup Mørkhøj Tingbjerg 1 1 Ballerup Bispebjerg Skovlunde ØSTERBRO Utterslev Husum Ledøje NØRREBRO Brønshøj Islev Ejby KÖPENHAMN Risby Herstedøster Vridsløsemagle Hvissinge CITY Rødovre FREDERIKSBERG Herstedvester Christ havn Glostrup Valby Ørestad Vigerslev Brøndbyøster Taastrup Albertslund Sydhavnen Hvidovre Brøndbyvester S v 57 Høje Taastrup Vallensbæk Landsby ne er od Brøndby Strand eb Vallensbæk lv Tranegilde Ka Ishøj Landsby Avedøre Kontor/butik 126 Rustningen 1, Helsingborg C A S T E L L U M Projekt och mark Kavalleristen 9, Helsingborg Lager/Industri Å R S R E D O V I S N I N G

131 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Malmö ,3% Lund ,6% Helsingborg ,7% Köpenhamn ,6% Summa kontor/butik ,7% Lager/industri Malmö ,2% Helsingborg ,7% Lund ,2% Köpenhamn ,8% Summa lager/industri ,5% Summa ,5% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 7 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 84,5% 85,2% 86,6% 86,5% 88,1% 87,7% 86,8% 88,1% 91,2% 90,4% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

132 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 2 Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm BRO 3 Betongblandaren 10 Archimedesv 1-3/ Gårdsfogdev 8-10 Stockholm / BRO 4 Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm BRO 5 Betongblandaren 13 Adolfbergsvägen 15, Stockholm < BRO 6 Domnarvet 18 Fagerstagatan Stockholm BRO T 7 Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm BRO T 8 Fredsfors 14 Karlsbodavägen Stockholm < BRO 9 Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm / BRO T 10 Vallonsmidet 8 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < / BRO B 11 Ekenäs 1 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 12 Ekenäs 2 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 13 Ekenäs 3 Finlandsgatan 10 Stockholm < BRO T 14 Ekenäs 4 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 15 Karis 3 Finlandsgatan 62 Stockholm BRO T 16 Karis 4 Finlandsgatan Stockholm BRO T 17 Sätesdalen 2 Norgegatan 2 Stockholm / BRO T 18 Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm < BRO T 19 Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm < BRO T 20 Renseriet 25 Bolidenv 12, 16/Tjurhornsgr 3Stockholm < / BRO B 22 Tjurhornet 15 Huddingevägen Stockholm < BRO 23 Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm < / BRO 24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen Stockholm < / BRO 25 Getholmen 1 Ekholmsvägen Stockholm BRO T 27 Domnarvet 39 Gunnebogatan Stockholm < BRO T 109 Rosteriet 5 Lövholmsv 9, Trekantsv 9Stockholm BRO T 28 Gräslöken 1 Anderstorpsv Solna BRO 29 Råsten 4 Råstensg 1/Stureg 10 Sundbyberg / BRO 30 Yrket 4 Smidesvägen Solna / BRO B 31 Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna BRO 32 Ekstubben 21 & 23 Djupdalsvägen 10-18, Sollentuna BRO 30-32, Ekstubben 25 Djupdalsvägen Sollentuna / BRO 35 Ringpärmen 4 Bergskällavägen 32 Sollentuna BRO 36 Sjöstugan 1 Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna BRO 37 Altartorpet 22 Jägerhorns Väg 6 Huddinge BRO T 38 Altartorpet 23 Jägerhorns Väg 8 Huddinge BRO T 39 Arrendatorn 15 Jägerhorns Väg 3-5 Huddinge BRO 40 Arrendatorn 16 Jägerhorns Väg 1 Huddinge < BRO 42 Varpen 8 Smista Allé 36 Huddinge BRO B 43 Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge BRO 44 Varpen 8 C Smista Allé 32 Huddinge BRO 45 Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge BRO 46 Visiret 2 B&C Smista Allé 42 Huddinge BRO 47 Visiret 2 F Smista Allé Huddinge BRO 48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6Uppl-Väsby BRO 49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5Uppl-Väsby BRO 50 Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla < / BRO Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Yrket 4, Solna Vallonsmidet 8, Stockholm 128 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

133 Märsta 263 E4 SIGTUNA F A S T I G H E T S B E S T Å N D Sigtunafjärden Lindholmen Rosersberg Skarven Fysingen Karby E4 VALLENTUNA E18 Vallentunasjön UPPLANDS-VÄSBY 93 BRO E4 275 E Brunna Ullnasjön 265 Rotebro 267 Brofjärden Akalla Kungsängen Stava E4 274 Kallhäll Görväln TÄBY E18 E18 78 Näsfjärden Enebyberg SOLLENTUNA 36 Jakobsberg Stora Värtan 262 E18 Bälls taån Akalla Veddesta Veddesta Mariehäll LIDINGÖ Bromma Blackeberg Solvalla Bä Lilla Alby Mariehäll llsta ån 101 Lilla Värtan Centrum STOCKHOLM Alvik Askrikefjärden SUNDBYBERG SOLNA Hässelby villastad 9 Lambarfjärden Sticklinge udde E4 Lunda Stenhamra DANDERYD Kista Drottningholm NACKA 109 Hägersten Långtarmen Fiskarfjärden Johanneshov E4 E Älvsjö Enskede Smista Sätra E4 E20 EKERÖ Smista Skärholmen Kungens kurva Skärholmen Vårbyfjärden Rödstensfjärden BOTKYRKA E4 E Bagarmossen 24 Snättringe Glömsta Fittja C A S T E L L U M 73 Kungens Kurva 43 Hallunda Södermalm HUDDINGE Å R S R E D O V I S N I N G Kontor/butik Tullinge 75 Lager/Industri Älta Sköndal Globen Projekt och mark Johanneshov 2000 m 4000 m Skogås 6000 m 8000 m Troll bäcken

134 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 51 Veddesta 2:23 Nettovägen 1 Järfälla < / BRO 52 Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / BRO 53 Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla BRO 54 Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < BRO 55 Sicklaön 394:5 Vikdalsgränd 10 Nacka BRO 52 Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / BRO 53 Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla BRO 54 Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < BRO 55 Sicklaön 394:5 Vikdalsgränd 10 Nacka BRO Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 56 Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm BRO T 57 Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm BRO T 58 Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm BRO T 59 Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm < BRO B 60 Sandhagen 6 Slakthusgatan 9 Stockholm BRO T 61 Domnarvet 4 Domnarvsgatan Stockholm < BRO T 62 Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm < BRO T 63 Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm BRO T 64 Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm BRO 65 Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm BRO T 66 Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm BRO T 67 Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm < BRO 68 Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm < BRO 69 Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm BRO T 70 Lagerhallen 2 Brunnbyv.2-4/Partihandlarv. Stockholm BRO T Landningsbanan 3 Flygfältsgatan 18, 20 Stockholm BRO T 71 Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm BRO T 72 Torngluggen 1 Bällstavägen 159/ Stockholm < / BRO T Tornväktargränd Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm < BRO T 74 Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm / BRO T 75 Instrumentet 1 Fabriksvägen 9 Solna / BRO 108 Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna BRO 76 Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna < BRO 77 Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna BRO B 78 Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna BRO 79 Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsv Sigtuna BRO 81 Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 14 Sigtuna / BRO 83 Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla BRO 102 Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla BRO 84 Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla BRO 85 Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla < BRO 86 Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla < / BRO 87 Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla < BRO 88 Veddesta 2:49 Girov 11 Järfälla BRO T 89 Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav Järfälla < BRO B 90 Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla BRO T 91 Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla BRO 92 Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla / BRO 106 Elektronen 1 Hovslagarevägen 5 Sollentuna / BRO 107 Elektronen 4 Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna / BRO 34 Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna BRO 41 Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge BRO 111 Slipstenen 1 Fräsarv 19/Slipstensv 4-8 Huddinge BRO 93 Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-väsby BRO T 94 Hantverkaren 2 Hantverkarvägen 9 Botkyrka < / BRO 95 Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka < BRO 96 Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka < BRO 98 Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21 Botkyrka < / BRO 110 Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka BRO 99 Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka BRO Summa lager/industri C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

135 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 100 Alphyddan 11 Bällstavägen Stockholm BRO 1 Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm BRO 101 Linaberg 15 Alpvägen 17 Stockholm BRO T 105 Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge BRO 112 Palissaden 4 Palissadv. 2-8/Smista Allé 28 Huddinge BRO 104 Visiret 2 D Smista Allé Huddinge BRO Summa projekt OBEBYGGD MARK 103 Rankan 3-4 Sollentunaholmsvägen 1-7Sollentuna BRO B 104 Smista Park Smista Allé Huddinge BRO B Summa obebyggd mark Summa Storstockholm Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Norr ,0% Väst ,7% Syd ,7% Summa kontor/butik ,8% Lager/industri Norr ,3% Väst ,4% Syd ,4% Summa lager/industri ,5% Summa ,8% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 2 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 82,8% 82,2% 82,8% 84,8% 84,0% 81,2% 81,3% 83,1% 84,5% 87,0% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

136 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Boländerna 5:12 Fålhagsleden 51 Uppsala / ASP B 2 Boländerna 8:6 Knivstagatan 6 Uppsala ASP 3 Boländerna 8:11 Bergsbrunnagatan 15 Uppsala ASP 4 Boländerna 9:1 Märstagatan 2 Uppsala / ASP 5 Boländerna 11:5 Märstagatan 7 Uppsala ASP B 8 Boländerna 28:4 A Verkstadsgatan 9 Uppsala ASP B 7 Boländerna 28:4 B Verkstadsgatan 11 Uppsala ASP 6 Boländerna 30:2 Verkstadsgatan 9 Uppsala ASP 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala < ASP 11 Boländerna 36:2 Danmarksgatan 20 Uppsala ASP 12 Dragarbrunn 16:2 Dragarbrunns Torg 2-6/ Uppsala ASP Klosterg Dragarbrunn 20:2 Kungsg/St Persg Uppsala ASP 120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5S:t Persgatan 21 Uppsala ASP 15 Kungsängen 24:3 Kungsgatan 95 Uppsala < ASP 16 Kungsängen 29:1 Kungsgatan 70 Uppsala ASP 17 Kungsängen 35:3 Kungsgatan 76 Uppsala ASP 18 Kvarngärdet 64:3 Sportfältsvägen 3 Uppsala ASP 19 Årsta 36:2 Möllersvärdsgatan 12 Uppsala < / ASP 20 Årsta 36:7 Hanselligatan 6 Uppsala ASP 21 Årsta 67:1 Stålgatan 8-12 Uppsala < ASP 22 Årsta 72:3 Svederusgatan 1-4 Uppsala ASP 23 Årsta 74:1 Fyrislundsgatan 68 Uppsala ASP 24 Årsta 74:3 Axel Johanssons Gata 4-6Uppsala < ASP 25 Årsta 78:1 Fyrislundsgatan 73 Uppsala ASP 26 Basen 10 Fridhemsgatan 2-4 Örebro < / ASP 27 Borgaren 1 Fabriksgatan 1 A Örebro / ASP 28 Inköparen 1 Södra Infarten Örebro ASP 29 Järnmalmen 1 Osmundgatan 10 Örebro / ASP B 30 Konstruktören 11 Söderleden 14 Örebro < ASP 31 Kontrollanten 9 Åbyvägen 3 Örebro ASP 32 Lagerchefen 3 Aspholmsvägen 3 Örebro / ASP B 33 Lantmannen 7 Boställsvägen 10 Örebro < ASP 34 Motormannen 1 Radiatorvägen 1 Örebro < ASP 35 Röda rummet Radiatorvägen 17 Örebro ASP 36 Rörläggaren 1 Aspholmsvägen 4 Örebro < / ASP B 37 Rörmokaren 1 Elementvägen Örebro < / ASP 38 Rörmokaren 5 Elementvägen 1 Örebro < ASP 39 Signalen 6 Propellervägen 1 Örebro ASP 40 Stinsen 18 Fabriksgatan Örebro / ASP B 41 Svetsaren 4 Elementvägen 12 Örebro < / ASP 42 Svetsaren 5 Elementvägen 14 Örebro < / ASP 43 Svetsaren 6 Radiatorvägen 14 Örebro ASP 47 Telemontören 1 Nastagatan 2 Örebro ASP B 48 Tryckeriet 2 Stortorget 8 Örebro / ASP Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Stinsen 18, Örebro Borgaren 1, Örebro 132 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

137 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 49 Tågmästaren 25 Fabriksgatan 54 Örebro ASP B 50 Vindrutan 1 Västhagagatan 3 Örebro ASP 51 Virkeshandlaren 7 Radiatorvägen 11 Örebro < / ASP 52 Virkeshandlaren 10 Radiatorvägen Örebro ASP 53 Ånsta 20:117 Aspholmsvägen 9 Örebro ASP 54 Ölstånkan 11 Järntorgsgatan 1 Örebro / ASP 55 Ölstånkan 14 Olaigatan 2 Örebro ASP 56 Ölstånkan 15 Olaigatan 4 Örebro / ASP 57 Blästerugnen 2 Kokillgatan 7 Västerås ASP T 58 Dagsländan 11 Jonasborgsvägen 26 Västerås ASP T 59 Degeln 1 Kokillgatan 1-3 Västerås ASP T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås ASP B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås < ASP 62 Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås < ASP 63 Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås ASP T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås ASP B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås < ASP Oxhagen E18 E20 50 ÖREBRO Rynninge Lillån Solhaga Älvtomta Svartån Åstaden Karlslund Västhaga 50 Rosta 27 Centrum Svartån 46 Pilängen Skråmsta 100 Bista E18 E Åby Nasta Örnsro Aspholmen Ladugårdsängen 94 Sörby Sörbyängen Tybble 207 Almby Näsby m 800 m 1200 m 1600 m 2000 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Svänghjulet 1, Örebro Inköparen 1, Örebro C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

138 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager IndustriBostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 62 Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås < ASP 63 Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås ASP T/B 64 Gjutjärnet 7 Gjutjärnsgatan 5 Västerås < ASP 65 Hjulsmeden 1 Gjutjärnsgatan 8 Västerås < ASP 66 Jordlinan 2 Stenbygatan 6 Västerås < ASP B 67 Kokillen 1 Kokillgatan 2 Västerås ASP T 68 Kopparlunden Kopparlunden Västerås / ASP 69 Kraftfältet 5 Omformargatan 2 Västerås ASP 70 Köpmannen 1 Kranbyggargatan 1 Västerås < ASP 71 Köpmannen 3 Kranbyggargatan 3 Västerås < ASP T 72 Ringborren 8&16 Tallmätargatan 1 Västerås < / ASP 73 Tunbytorp 1 Strömledningsgatan 1 Västerås ASP T 74 Tunbytorp 7 Strömledningsgatan 3 Västerås ASP T 75 Tunbytorp 19 Tunbytorpsgatan 2 A Västerås ASP 77 Vikingatiden 9 Brandthovdagatan 17 AVästerås ASP Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 78 Boländerna 12:1 Danmarksgatan 24 Uppsala ASP B 79 Husbyborg 1:83 Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala / ASP 80 Årsta 38:1 Möllersvärdsgatan 5 Uppsala < ASP B 81 Barkborren 3 Barkborregatan 3 Västerås < / ASP T 82 Elkraften 4 Tunbytorpsgatan 16 Västerås ASP T 83 Elkraften 6 Elledningsgatan 4 Västerås ASP T 84 Elkraften 7 Energigatan 3 A Västerås ASP T 85 Elledningen 1 Tunbytorpsgatan 29 Västerås ASP T 86 Friledningen 8 Tunbytorpsgatan 6 Västerås ASP T 87 Friledningen 9 Tunbytorpsgatan 8 Västerås ASP 88 Fältmätaren 29 Fältmätargatan 9 Västerås ASP T 89 Järnåldern 6 Brandthovdagatan 11 Västerås ASP T 90 Krista 1 Saltängsvägen 59 Västerås ASP 91 Köpmannen 8 Lundby Gårdsgata 4 Västerås ASP 92 Ledningstråden 1 Tunbytorpsgatan 1-3 Västerås ASP T 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås ASP T/B 94 Lufthammaren 1 Ånghammargatan 2-4 Västerås ASP T 95 Tunbytorp 2 Tunbytorpsgatan 4 Västerås ASP 96 Tunbytorp 8 Friledningsgatan 3 A Västerås ASP 97 Tunbytorp 10 Tunbytorpsgatan 4 A Västerås ASP 98 Voltmätaren 3 Lågspänningsgatan 7 Västerås ASP 99 Ånghammaren 2 Ånghammargatan 1-9 Västerås / ASP T 100 Bleckslagaren 1 Handelsgatan 9 Örebro ASP 101 Bleckslagaren 6 Handelsgatan 1 Örebro ASP B 102 Bleckslagaren 8 Vattenverksgatan 8 Örebro / ASP B 103 Chauffören 2 Stuvargatan 3 Örebro ASP 104 Chauffören 3 Pikullagatan 9 Örebro ASP 105 Distributören 7 Krangatan 1 Örebro ASP 106 Däcket 1 Dialoggatan 14 Örebro ASP Kopparlunden, Västerås Verkstaden 14, Västerås 134 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

139 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager IndustriBostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 107 Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro ASP B 108 Elektrikern 3 Vattenverksgatan 3 Örebro ASP 109 Grosshandlaren 2 Nastagatan 6-8 Örebro ASP B 110 Gällersta-Gryt 4:9 Gällerstavägen Örebro < ASP 111 Konstruktören 9 Söderleden 10 Örebro ASP 112 Konstruktören 10 Söderleden 12 Örebro < ASP 113 Kontrollanten 12 Skomaskinsgatan 6 Örebro ASP 114 Litografen 1&2 Adolfsbergsvägen 4 Örebro ASP B 115 Rörläggaren 2 Aspholmsvägen 6 Örebro ASP 116 Ånsta 20:148 Berglunda 208 Örebro / ASP B Summa lager/industri Skälby E18 Hälleborg Skerike Erikslund 62 Bäckby Billsta Brottberga Norra Vallby Hacksta Råby Vallby Rönnby Hammarby Hammarby Sjöhage Åshagen VÄSTERÅS Svartån Petersberg Vega Stadshage Önsta Jakobsberg Södra Gryta Blåsbo Norra Gryta Tunbytorp Norra Skallberget Södra Skallberget Centrum Norra 56 Tunbytorp Vasastaden Kristiansborg Gideonsberg Karlsdal Lillåudden Västeråsfjärden Stenby 66 Norra Haga Haga Hemdal Finnslätten Malmaberg Klockartorp Viksäng Framnäs m 2000 m 3000 m Lunda Skiljebo Bjurhovda Brandthovda Östra Skiljebo Talltorp Hamre E18 Tibble Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 64 6 Gjutjärnet 7, Västerås Boländerna 30:2, Uppsala C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

140 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 9 Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala ASP B 14 Dragarbrunn 20:4 Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala ASP 76 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås ASP B Summa projekt OBEBYGGD MARK 117 Försäljaren 3 Nastagatan 7 Örebro ASP B 118 Högspänningen 1 Lågspänningsgatan 8 Västerås ASP B 119 Boländerna 28:3 Verkstadsgatan 9 Uppsala ASP B Summa obebyggd mark Summa Mälardalen Brillinge Librobäck 272 Fyrisån 55 Tuna Backar 18 Löten UPPSALA Gränby 79 Husbyborg Kvarngärdet Sala Backe Årsta Luthagen E4 Hällby 55 Centrum Fålhagen Rickomberga Flogsta Kungsgärdet Kåbo Fjärdingen Kungsängen Fyrisån Boländerna Fyrislund m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Årsta 74:3, Uppsala Dragarbrunn 16:2, Uppsala 136 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

141 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Uppsala ,1% Örebro ,3% Västerås ,3% Summa kontor/butik ,0% Lager/industri Västerås ,9% Örebro ,2% Uppsala ,5% Summa lager/industri ,8% Summa ,7% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 3 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,7% 92,6% 90,6% 92,4% 93,0% 89,3% 88,4% 87,5% 87,8% 91,0% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

142 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping COR 2 Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping COR B 3 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping < / COR 4 Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping < / COR 5 Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping < / COR 6 Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping COR 7 Vattenpasset 6 Kungsängsvägen 7 Jönköping < / COR 8 Vilan 7 Huskvarnavägen Jönköping / COR 9 Visionen 3 Bataljonsgatan Jönköping COR 10 Visionen 3 fd 1 Bataljonsgatan 10 Jönköping / COR 11 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping COR B 12 Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping / COR 13 Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping COR 14 Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping COR 15 Almen 9 Malmövägen Värnamo / COR 16 Bodarna 2 Myntgatan 8-10 Värnamo < / COR 17 Bokbindaren 20 Västbovägen 56 Värnamo < / COR 18 Drabanten 1 Nydalavägen 16 Värnamo / COR 19 Gamla Gåsen 4 Boagatan 1 Värnamo < COR B 20 Gillet 1 Flanaden 3-5 Värnamo COR 21 Golvläggaren 2 Silkesvägen 30 Värnamo COR 22 Golvläggaren 3 Silkesvägen 30 Värnamo COR 23 Jungfrun 11 Köpmansg 3-7/Luddög 1 Värnamo < / COR 24 Karpen 3 Jönköpingsvägen Värnamo / COR 25 Lejonet 11 Lasarettsg 1-5/ Värnamo / COR Storgatsbacken Linden 1 Malmövägen 3 Värnamo COR 26 Linden 3 Växjövägen Värnamo < / COR 27 Ljuset 8 Nydalavägen 1-9 Värnamo < COR 61 Mattläggaren 2 Silkesvägen 24 Värnamo COR 28 Mon 13 Karlsdalsgatan 2 Värnamo COR 29 Plattläggaren 1 Silkesvägen 18 Värnamo COR 30 Rågen 1 Expovägen 6 Värnamo < / COR 31 Vindruvan 4 Storgatsbacken 14-20/ Värnamo < COR Myntg 13 m fl 32 Vindruvan 22 Storgatsbacken 14-20/ Värnamo < COR Myntg 13 m fl 33 Vindruvan 15 Storgatsbacken 12 Värnamo COR 34 Värnamo 14:11 Jönköpingsvägen Värnamo < / COR 35 Bagaren 10 Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö COR B 36 Båken 1 Systratorpsvägen 16 Växjö COR 37 Garvaren 4 Hjalmar Petris väg 32 Växjö COR B 38 Glasmästaren 1 Arabygatan 80 Växjö COR Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 8 10 Vilan 7, Jönköping Visionen 1, Jönköping 138 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

143 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Sveahäll Dalvik Bymarken Mariebo Bäckalyckan Skänkeberg Vattenledningsområdet Tokarp Rocksjön Torpa Gräshagen Haga Kättilstorp Hagaberg 78 Gamla Råslätt 3 E4 88 Centrum Gamla Flygfältet Vättern Munksjön Ljungarum Liljeholmen 5 Ryhov JÖNKÖPING Rosenlund Ekhagen 7 Vätternäs E4 Österängen HUSKVARNA 2 Öxnehaga Centrum Bråneryd Vissmålen m 2000 m 3000 m 132 Malmslätt E m 2000 m 3000 m Mjärdevi Skäggetorp Ryd Västra Valla Tornby Östra Valla 89 Steninge Stångån Ekkällan Garnisonen LINKÖPING 86 Kallerstad Ljungarum industriområde Jägarvallen Innerstaden Tannefors Hejdegården Ramshäll E4 Vimanshäll Johannelund 52 Tallboda Köpetorp Stångån Malmskogen Vasastaden Gottfridsberg Hackefors 35 Sviestad Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 3 1 Hotellet 8, Jönköping Droskan 12, Jönköping C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

144 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager IndustriBostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 39 Nordstjärnan 1 Kronobergsgatan Växjö / COR 40 Plåtslagaren 4 Verkstadsgatan 5 Växjö / COR 41 Rimfrosten 1 Solängsvägen 4 Växjö COR B 42 Segerstad 4 Segerstadsvägen 7 Växjö COR 43 Sotaren 4 Arabygatan 82 Växjö COR 44 Svea 8 Lineborgsplan 3 Växjö COR 45 Unaman 8 Klosterg 6/Kungsg 3/ Växjö COR Sandgärdsg Ödman 15 Storgatan 29 Växjö COR 47 Idémannen 1 Teknikringen 16 Linköping COR 48 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7 Linköping COR 49 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1 Linköping / COR 50 Idémannen 2, TeknikringenTeknikringen 1 A-F Linköping / COR 51 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14 Linköping COR B 52 Magnetjärnet 6 Finnögatan 5 C Linköping COR B Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 53 Elefanten 3 Rådjursvägen 6 Växjö < COR 54 Illern 5 Isbjörnsvägen Växjö < COR 55 Isbjörnen 4 Isbjörnsvägen 6 Växjö < COR 56 Sjömärket 3 Annavägen 3 Växjö COR B 57 Snickaren 12 Smedjegatan Växjö / COR B 58 Draken 1 Ingelundsvägen 1 Värnamo < / COR B 59 Flundran 4 Runemovägen 1 Värnamo < / COR 60 Mattläggaren 1 Silkesvägen 24 Värnamo COR B 62 Posten 4 Postgatan 3-5 Värnamo < COR 63 Rödspättan 1 Runemovägen 10 Värnamo COR 64 Rödspättan 4 Runemovägen 4 Värnamo < COR 65 Sandskäddan 4 Margretelundsvägen 7 Värnamo < COR 66 Sjötungan 3 Margretelundsvägen 6 Värnamo COR B 67 Takläggaren 4 Rörläggarev 8/Silkesv 39Värnamo < COR B 68 Takläggaren 8 Silkesvägen 43 Värnamo COR B 69 Värnamo 14:2 Myntgatan 2 Värnamo < COR A 70 Yxan 4 Fabriksgatan Värnamo COR 71 Yxan 6 Fabriksgatan 4 Värnamo < / COR B 72 Flahult 21:3 Momarken 42 Jönköping COR B 73 Flahult 21:5 Betavägen 17 Jönköping / COR B 74 Vargön 4 Vasavägen 5 Jönköping COR 75 Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping < COR 76 Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping < COR B 77 Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping COR B 78 Österbotten 4 Skeppsbrogatan 6 Jönköping < / COR 79 Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping / COR 80 Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping COR B 81 Marås 1:12 Maråsliden 7 Gnosjö < COR Idémannen 2, Linköping Idémannen 2, Vita huset, Linköping 140 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

145 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 82 Töllstorp 1:561 Mobäcksvägen 2 Gnosjö < COR 83 Törestorp 2:51 Kulltorpsvägen 25 Gnosjö < COR B 84 Källemo 1 Källemogatan 12 Vaggeryd < / COR B 85 Yggen 1 Krokvägen 1 Vaggeryd < / COR 86 Pagoden 1 Ottargatan 10 Linköping / COR B Summa lager/industri Alandsryd 151 Västra Norregårds industriområde Margretelunds västra industriområde Norregård Östra Norregårds industriområde 66 Margretelund Margretelunds östra industriområde Lagan E4 151 Ljusseveka 127 Västhorja Lagan VÄRNAMO 34 Prostsjön Nylund Trälleborg 62 Centrum 58 Amerika Gröndal Vråen 28 Hornaryd Sörsjö industri Hornaryds industriområde Apladalen Lagan E4 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Vindruvan 4, Värnamo Golvläggaren 3, Värnamo C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

146 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 87 Atollen 3 V Storgatan 9-13 Jönköping COR 88 Ättehögen 18 Fordonsvägen 8 Jönköping COR 89 Gården 15 Gillbergagatan Linköping COR Summa projekt OBEBYGGD MARK 91 Bleckslagaren 1 Repslagarevägen 5 Värnamo COR B 92 Bredasten 1 Värnamo Värnamo COR 93 Bredasten 2 Värnamo Värnamo COR 94 Värnamo 14:86 Myntgatan 6 Värnamo < COR B 95 Postiljonen 2 Växjö Växjö COR B Summa obebyggd mark Summa Östra Götaland Öjaby Helgasjön Hovshaga Norra industriområdet Norremark Sandsbro Norremarks industriområde Sjöuddens industriområde Helgevärma Räppe Bergsnäs Norra Bergundasjön m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m Västra industriområdet Västra Mark Araby Väster 46 Centrum Hov Norr Öster VÄXJÖ 27 Högstorp 25 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Snickaren 12, Växjö Bagaren 10, Växjö 142 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G