Vasakronan ÅRSREDOVISNING 25
Välkommen till en bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Fastighetsbeståndet omfattar 148 fastigheter med en total area på 1,7 miljoner m 2. Här ska 6 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och medför stora krav på Vasakronan som hyresvärd. HYRESINTÄKTER PER GEOGRAFISK MARKNAD PER LOKALTYP Malmö 15% Lund 3% Stockholm 64% Övrigt 6% Bostäder 1% Garage 4% Butiker 13% Kontor 76% Göteborg 15% Uppsala 3% Kista Sience Tower är en av Sveriges mest spektakulära kontorsbyggnader. Här finns kostnadseffektiva lokaler och ett brett service- och tjänsteutbud.
Innehåll Koncernens verksamhet VD-kommentar 2 Koncernöversikt 4 Strategisk inriktning 6 Marknad, kunder och konkurrenter 1 Vasakronans verksamhet 14 Stockholm 16 Uppsala 26 Göteborg 28 Malmö 32 Lund 36 Tjänster 38 Samhällsansvar, miljö och personal 4 Miljö 42 Medarbetare 48 Risker och möjligheter 5 Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6-82 exklusive finansiella rapporter samt förslag till vinstdisposition. Nöjda kunder basen för lägre vakansgrad Nöjda kunder är grunden för fastighetsföretagande och leder till en lägre vakansgrad. Vasakronan uppnådde en rekordvolym i nyuthyrning under 25. Vakanserna har minskat på de flesta delmarknader. Sidan 1 VD-kommentar Direktavkastningskravet har sjunkit till följd av en stark ekonomi och stort intresse för svenska fastigheter. Vasakronans vakansgrad minskade till 8 procent, en nedgång med 4 procentenheter. Sidan 2 DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KONTOR BÄSTA LÄGE % 1 8 6 4 2 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 Stockholm Göteborg Malmö Källa: NewSec Uppsala Lund Direktavkastningskravet har sjunkit till följd av en gynnsam utveckling av räntor och inflation. Detta har lett till ett stort intresse för fastigheter i svenska storstäder.
Finansiella rapporter och styrning Finansiella rapporter 52 Redovisnings- och värderingsprinciper 53 Övergång till IFRS 56 Resultaträkning med noter 57 Balansräkning med noter 68 Förändring i Eget kapital 79 Kassaflödesanalys med noter 8 Förslag till vinstdisposition 83 Revisionsberättelse 84 Bolagsstyrning 85 Styrelsens rapport avseende intern kontroll 88 Rapporttillfällen, Bolagsstämma, Kapitalmarknadsträffar 89 Styrelse och revisorer 9 Koncernledning 92 Kvartalsdata 93 1 år i sammandrag 94 Nyckeltal 95 Definitioner 96 Adresser 97 Prognos 26 För Vasakronan kommer 26 innebära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att sänka vakanserna. Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. På grund av genomförda fastighetsförsäljningar kommer såväl hyresintäkter som drift- och underhållskostnader att minska, vilket leder till ett något lägre driftöverskott 26. Finansnettot förbättras till följd av lägre lånevolym och lägre ränta i låneportföljen.vasakronans prognos är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet och intressebolag, kommer att vara på en oförändrad nivå. Stark finansiell ställning Vasakronan har en mycket stark finansiell ställning. Soliditeten uppgick till 5 procent och räntetäckningsgraden var 3,4 gånger. Avkastning på eget kapital var 9,5 procent. Sidan 52 MARKNADSVÄRDE OCH BELÅNINGS- GRAD FASTIGHETER, 31 DECEMBER Mkr % 4 4 3 3 2 2 1 1 1 2 3 4 5 Marknadsvärde, Mkr Belåningsgrad, % Belåningsgraden minskade och uppgick till 33 procent av marknadsvärdet.
Viktiga händelser Marknaden för kontor och butiker, lokalhyresmarknaden, har präglats av hård konkurrens men stabila hyror. Fastighetsmarknaden har varit mycket stark och det har varit en hög transaktionsvolym. Resultatet efter finansnetto, före realiserad och orealiserad värdeförändring, ökade till 1 194 (1 3) Mkr i huvudsak beroende på förbättrat finansnetto. Vakansgraden minskade till 8 (12) procent av hyresintäkterna till följd av stora nyuthyrningar och fastighetsförsäljningar. InfraCity såldes till Orion Capital Managers för 1,4 miljarder kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 32,8 miljarder kronor, en ökning på jämförbart bestånd med 3 procent. Utsikterna för 26 är att resultatet efter finansnetto, före realiserad och orealiserad värdeförändring i fastigheter och intressebolag, kommer att vara på en oförändrad nivå. EKONOMISKA DATA Mkr 25 24 Hyresintäkter 2 689 2 719 Resultat efter finansiella poster 1 194 1 3 Resultat efter skatt 1 681 868 Kassaflöde 1 5 389 Marknadsvärde, fastigheter 32 827 32 895 Räntetäckningsgrad 3,4 ggr 2,7 ggr Soliditet 5% 46% Vakansgrad, hyresbortfall 8% 12% Trots hård konkurrens blev 25 ett bra år, då vakansgraden vände nedåt efter två års ökning. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 1
VD-kommentar Ett bra år i hård konkurrens med minskade vakanser 25 var ett paradoxernas år. Lokalhyresmarknaden präglades av hård konkurrens och ett stort lokalutbud samtidigt som intresset för att köpa fastigheter var mycket stort. Baserat på ett lågt ränteläge och stor tillgång på kapital i marknaden har fastighetspriserna stigit till höga nivåer, trots den svaga hyresmarknaden. Ökad uthyrning i hård konkurrens Sysselsättningsutvecklingen har ännu inte medfört fler kontorsarbeten, även om det finns positiva prognoser för vissa delmarknader i storstäderna. Vasakronan har tagit marknadsandelar i en mycket hård konkurrens, utan att sänka hyror eller ge stora hyresrabatter. Stora hyreskontrakt har under 25 tecknats med bland andra Domstolsverket, Försäkringsförbundet, THE One, IBX och Medtronics i Stockholm, Livsmedelsverket i Uppsala, Arbetsmiljöverket i Solna, Öhrlings PricewaterhouseCoopers, MAQS och GCI i Göteborg samt Domstolsverket och Folksam i Malmö. Till detta ska läggas ett osedvanligt stort antal Vasakronan är ett ledande fastighetsföretag inriktat på kommersiella fastigheter i Sveriges storstadsregioner kompletterat med ett snabbt växande tjänsteutbud. mindre uthyrningar. Totalt har cirka 15 m 2 nyuthyrts under 25. Investeringar i egna fastigheter har prioriterats. Den största pågående investeringen är utbyggnaden av polishuset i Göteborg med 3 m 2 för cirka 76 Mkr. Stark fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden har varit mycket stark och har präglats av omstrukturering och hög transaktionsvolym. Den låga räntenivån, som har gett en hög positiv differens mellan direktavkastning och låneränta, har inneburit ett fortsatt stort investeringsintresse och höga fastighetsvärderingar. Stockholm är en av Europas mest attraktiva men också mest volatila fastighetsmarknader medan Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala har en mer stabil utveckling. I detta läge på fastighetsmarknaden har Vasakronan valt att sälja fastigheter för drygt 1,6 miljarder kronor. Dessa fastigheter har haft en lägre långsiktig strategisk prioritet, däribland InfraCity och ett antal mindre fastigheter. Stark resultatutveckling 25 blev ett bra år där vakansgraden vände nedåt efter två års ökning. Detta berodde dels på fastighetsförsäljningar och dels på konkurrenskraftiga produkter och framgångsrika insatser av vår uthyrningsorganisation. Underhållskostnaderna fortsatte att minska till skillnad mot energikostnaderna, som ökade trots lägre energiförbrukning. Det låga ränteläget har kraftigt minskat räntekostnaderna. Vasakronan har en mycket stark finansiell ställning. Soliditeten är 5 procent och räntetäckningsgraden är 3,4 gånger. Detta gör att Vasakronan är väl rustat för investeringar och fastighetsförvärv under de kommande åren. 25 var det första året med IFRSredovisning och marknadsvärdet på fastigheter spelar nu en betydelsefull roll i resultat- och balansräkningen. Mark- KRAV PÅ VÄRDEFÖRÄNDRING AV AKTIEKAPITALET Mdr kr Eget kapital vid start 1/1 1993 6,5 Avkastningskrav och utdelning 1993 24 5,8 Avkastningskrav 25, 7,9% 1, Beräknat eget kapital för att nå avkastningskrav 13,3 Eget kapital 31/12 25 18,5 Differens 5,2 nadsvärdet på jämförbart fastighetsbestånd ökade med 3 procent och uppgick till 32,8 miljarder kronor. Vi är mycket öppna i dialogen med fastighetsvärderare, inte minst vad avser drift- och underhållskostnader och investeringsbehov. Dessa är viktiga grundparametrar för att få en realistisk marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Från Vasakronans start 1993 har företaget utvecklat värden utöver ägarens krav. När Vasakronan bildades var eget kapital 6,5 miljarder kronor och idag har detta ökat till 18,5 miljarder kronor. Detta innebär att förräntningen av eget kapital överstiger det uppsatta avkastningskravet med 5,2 miljarder kronor eller 39 procent. Nöjda kunder Att mäta har blivit en del av Vasakronans sätt att utveckla företaget och sporra till ännu starkare insatser. Årligen mäts därför bland annat kundernas, medarbetarnas och intressenternas attityd till Vasakronan. Medarbetarna trivs och visar stort engagemang och stor nöjdhet i att kunna påverka beslut. Kunderna visar att de gärna rekommenderar oss till andra företag och organisationer och att de är nöjda med den service som vi ger och de tjänster vi erbjuder. Intressenterna inom media, kapitalmarknad och politik har god kunskap om företaget och de positiva attityderna till oss har förstärkts. 2 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
Vasakronan ska vara en av marknadsledarna i de städer där vi finns. Vi vill utnyttja vår storleksfördel att vi är stora på kontor till att driva verksamheten effektivt och att alltid kunna erbjuda bra lösningar för våra kunder. Vi vill i alla situationer ta största möjliga hänsyn till hur människor fungerar och vill ha det på sina arbetsplatser. Vi har väl underhållna fastigheter i attraktiva lägen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Egen driftpersonal skapar närhet till kunden för att kunna vara lyhörda för önskemål och förändringar. För att ytterligare stärka konkurrenskraften har ett framgångsrikt tjänstekoncept utvecklats inom Vasakronan Service Partner, med en palett av tjänster inom främst telefoni, reception, vaktmästeri, restaurang och konferens. Vasakronan har en stark ambition att kombinera lönsamma affärer med samhällsansvar och hänsyn till miljön för en hållbar förvaltning. För att långsiktigt behålla och utveckla en kompetent och engagerad personal arbetar vi konsekvent med medarbetarfrågor, inte minst ur ett mångfaldsperspektiv. I dagens affärsliv har information och kommunikation blivit en integrerad del i verksamheten där öppenhet och transparens är nyckelord. Vi är övertygade om att det finns en stark koppling mellan ett företags image och förmågan att ta in nya kunder. Det är därför vi satsar på att bygga branschens starkaste varumärke. HÅKAN BRYNGELSON Verkställande direktör Fokus för 26 Lokalhyresmarknaden präglas av ett hårdare konkurrensläge. Vi kan inte räkna med en större tillväxt av intäkter under de kommande åren, därför måste vi fokusera på kostnader. Det har bland annat inneburit att de två Stockholmsregionerna har slagits samman till en. Samtidigt har vi etablerat en central inköpsfunktion i syfte att minska antalet leverantörer och bättre utnyttja vår position i marknaden. Betydande resurser kommer också att läggas på våra framtida energiupphandlingar. Vasakronan uppnådde en rekordvolym i uthyrning under 25. Vakanserna har minskat på de flesta av våra marknader. Bland annat uppnådde vi 5 procents marknadsandel av den totala uthyrningsvolymen i Kista. Stora resurser kommer också fortsättningsvis att satsas på uthyrningen i Kista, där vi har stora kvarvarande vakanser. Vi har som mål att försvara en hög kundnöjdhet. I våra undersökningar visar 92 procent av våra kunder att de kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. 91 procent av kunderna vill också rekommendera oss som hyresvärd. Detta är ett stort förtroende som vi ska förvalta på bästa sätt. Fastighetsportföljen kommer att förstärkas och renodlas i centrala lägen i storstadsregionerna. Vasakronan äger också markområden, bland annat på Järvafältet norr om Stockholm, som tillsammans med bygg- och bostadsföretag kommer att exploateras i takt med efterfrågan. Framtidsutsikter, prognos Fastighetsbranschen har under de senaste åren genomgått en stor förändring. Antalet utländska och institutionella aktörer på den svenska marknaden har ökat och medfört ett ännu större finansiellt fokus. Kunderna på lokalhyresmarknaden och medarbetarna har därvid inte alltid kommit i första rummet. Lokalhyresmarknaden är idag en starkt konkurrensutsatt bransch, vilket inte alltid har varit fallet. Detta ställer ännu större krav på närhet till kunderna och förmåga att ge mera service och erbjuda ett komplett tjänstutbud. Sysselsättningen förväntas växa något vilket kan leda till en viss ökad efterfrågan på kontorsytor. Detta kan dock neutraliseras av tillkommande nyproduktion. Trenden är också att hyra mera kostnadseffektivt med mindre utrymmen per medarbetare än tidigare. Vasakronan har idag en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföljer med stor potential för värdetillväxt, sett över tiden. Väl utvecklade kontorslokaler och kundanpassade tjänster i de tre storstadsregionerna bidrar också till en stark konkurrenskraft. Den högre volatiliteten i hyres- och fastighetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditetsrisk. Prognosen för 26 är att Vasakronans resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet och intressebolag, kommer att vara på en oförändrad nivå. Stockholm i februari 26 Håkan Bryngelson VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 3
Koncernöversikt Verksamhet Stockholm och Uppsala Butiker 5% Övrigt 27% 1 m 2 Kontor 68% Vasakronan är en av marknadsledarna i Stockholms innerstad, Solna och Kista. Profilfastigheter i Stockholm är fyra av de fem Hötorgshusen, Sverigehuset, Garnisonen, Kista Science Tower och Kista Entré. Stockholm är en av Europas mest likvida och samtidigt volatila fastighetsmarknader. I Uppsala är beståndet fokuserat till fastigheter i centrum. Göteborg Butiker 11% Övrigt 15% 3 m 2 Kontor 74% På marknaderna Inom Vallgraven och Gullbergsvass i Göteborg är Vasakronan marknadsledande. Lilla Bommen, en del av Nordstaden, polishuset vid Ullevi och före detta Sjöbefälsskolan är kända profilfastigheter i Göteborg. Den största pågående investeringen är utbyggnaden av polishuset för cirka 76 Mkr. Öresund Malmö och Lund Butiker 15% Övrigt 2% 4 m 2 Kontor 65% Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Malmö, från Triangeln till Stortorget. De mest kända profilfastigheterna är Triangelns köpcentrum med hotel Hilton och kv Bylgia i Inre Hamnen. I Lund finns Vasakronan både i de centrala delarna och i utvecklingsområdet Brunnshög. Tjänster Tjänster via partners 3% Reception 9% Telefoni 1% Hyresgästservice 15% Procentuell fördelning av intäkter. Konferens 16% 99 anställda Restauration 47% Vasakronan Service Partner erbjuder Vasakronans hyresgäster ett väl utvecklat tjänsteutbud för att skapa en effektiv och trivsam arbetsmiljö. Tjänster finns inom många områden, som telefoni, reception, post- och godshantering, vaktmästeri, restaurang och caféer, konferensverksamhet och telemarketing. Koncernen, totalt Lokalarea 17 m 2 4 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
Intäkter Driftöverskott Läge Övrigt 8% Kontor 82% 12 Mkr Kista Butiker 1% Vasakronans hyresintäkter i Stockholm och Uppsala är i genomsnitt över 1 7 kr /m 2 och driftöverskottet är i genomsnitt knappt 1 kr/m 2. Fastighetspriserna i Stockholm är de högsta i Sverige. Solna Vasastaden Östermalm Kungsholmen City Gamla stan 1811 Mkr Liljeholmen Södermalm Övrigt 11% Kontor 74% 27 Mkr 3 2 1 Butiker 15% I Göteborg är hyresintäkterna i genomsnitt över 1 4 kr/m 2 och driftöverskottet i genomsnitt drygt 9 kr/m 2. 5 6 4 3 11 12 2 1 9 8 4 5 1 Centralstation 3 418 Mkr 9 1 7 Kungsportsavenyn 7 Universitetet Butiker 23% Övrigt 11% 51 Mkr Kontor 66% 34 Mkr I Malmö och Lund är hyresintäkterna i genomsnitt 1 24 kr/m 2 och driftöverskottet i genomsnitt drygt 75 kr/m 2. Stortorget 4 1 11 13 14 13 4 5 14 Slottsparken Gustav Adolfs Torg 3 17 8 1 15 19 6 516 11 3 12 6 15 8 1 7 2 Triangeln 9 Stadshuset 9 12 7 Bylgia 1% Järntorget 2% Lilla Bommen 7% Kista Science Tower 2% Garnisonen 37% 6 Mkr 1 Serviceattityd Återkopplande Välkomnande Kista Entré 2% Westmanska 11% Primus 7% 16 Mkr Hötorg City 1% Tegen 5% InfraCity 7% Rörelsemarginalen för Vasakronan Service Partner uppgick till 6 procent, vilket är ett bra resultat inom servicebranschen. Intäkterna ökade under 25 med drygt 1 procent. 1 Resultat efter avskrivningar. Omtänksamt Säljande Kunnigt Vår kund Effektivt Varmt, vänligt, artigt Engagerat 2689 Mkr 2 1584 Mkr 2 Göteborg Malmö Lund Stockholm Uppsala 2 Koncernen totalt efter koncernelimineringar. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 5
Strategisk inriktning Ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansett som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänt som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan erbjuder attraktiva kontorslokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder. Strategi Vasakronans strategi är att vara marknadsledande på attraktiva delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder. med egen personal sköta fastighetsservice för att hålla tätare kundkontakt. stärka varumärket för att vara kundernas förstaval. portföljutveckla och förädla beståndet till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet. eftersträva kluster vid portföljförädling, för ökad effektivitet och servicegrad från fastighets- och tjänsteverksamheten. genom en strukturerad omsättning av portföljen sälja färdigutvecklade fastigheter. arbeta för en långsiktigt hållbar utveckling och sänka energiförbrukningen och därmed minska klimatpåverkan. skapa en öppen och icke-diskriminerande organisation som tar tillvara mångfalden hos medarbetarna och som ger underlag att utveckla kompetenta och engagerade medarbetare. Vasakronans strategiska utveckling Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalavkastning som mål. Detta har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Vasakronans strategi har varit att renodla fastighetsbeståndet till kommersiella fastigheter och fokusera geografiskt till storstadsregionerna. Fastigheter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i attraktiva lägen i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats, där värdeutvecklingen bedöms vara större. 1993 bildades Vasakronan genom förvärv av fastigheter med blandad verksamhet från staten för totalt 17,2 miljarder kronor inklusive lagfarter. Fastigheterna hade dessförinnan förvaltats av Byggnadsstyrelsen. Flera nya hyresgäster har flyttat in i Kista Science Tower, bland andra amerikanska Symantec som är en av världens ledande leverantörer av informationssäkerhetslösningar. 6 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
1995 avyttrades fastigheter för Lantbruksuniversitetet till Akademiska Hus. 1997 bildades Specialfastigheter Sverige som övertog bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor. 1997 såldes också 188 fastigheter på 98 orter för 4,9 miljarder kronor till det nybildade bolaget Stenvalvet. 1998 såldes de två sista fastigheterna för särskilda ändamål till Specialfastigheter Sverige och bolaget delades sedan ut till Finansdepartementet. Samma år förvärvades det O-listenoterade Gotic i Malmö med fastigheter värderade till 1,8 miljarder kronor. Dessutom förvärvades SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor. Vasakronan Service Partner etablerades för att utveckla ett tjänstekoncept. 21 såldes fastigheter i nio städer till fastighetsbolaget Norrporten för 5,1 miljarder kronor. Vasakronan förvärvade samtidigt en tredjedel av Norrporten. Tre av Hötorgshusen i Stockholm förvärvades av Förenade Liv för drygt 1,9 miljarder kronor. Genom bytesaffärer med Skanska och NCC förvärvades bland annat Kista Entré, Lilla Bommen i Göteborg och del i Kista Science Tower. Samtidigt avyttrades exploateringsmark på Järvafältet till delägda bolag. 23 sålde Vasakronan fastighetsbeståndet i Linköping till Norrporten för,8 miljarder kronor. Dessutom såldes sex fastigheter i Stockholm till London & Regional för 1,9 miljarder kronor. 24 förvärvades resterande del av Kista Science Tower baserat på ett marknadsvärde av 1,2 miljarder kronor. En affär med Stockholms stad genomfördes där del av Findus och Sweco är hyresgäster i nyrenoverade kontor i kv Bylgia i Inre Hamnen i Malmö. I bakgrunden syns nyuppförda Turning Torso, ett av Öresundsregionens nya landmärken. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 7
STRATEGISK INRIKTNING Gamen 8 (Skatteskrapan) i Stockholm avyttrades och del av Beridarebanan 1 (första Hötorgshuset) förvärvades. 25 såldes InfraCity för 1,4 miljarder kronor till Orion Capital Managers. Under perioden 1994 25 har Vasakronan totalt förvärvat fastigheter för 19, miljarder kronor och avyttrat fastigheter för 22,1 miljarder kronor. Finansiella mål och måluppfyllelse Vasakronans finansiella mål är satta för att fungera som incitament för tillväxt med begränsad finansiell risk. Målen är en kombination av hög totalavkastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Från och med 25 redovisar Vasakronan enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Detta innebär bland annat att fastighetsbeståndet redovisas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. Målen fokuseras på tillväxt i det egna kapitalet, vilket speglar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighetsrörelsen och värdeutvecklingen i fastighetsportföljen. Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. För 25 uppgick avkastningskravet till 7,9 procent och avkastningen uppgick till 9,5 procent. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 2,3 procent medan avkastningskravet varit 9,5 procent. Målet har från 25 anpassats efter IFRS-regler så att avkastningskravet gäller för eget kapital eftersom justerat eget kapital är lika med eget kapital då fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde. Räntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2, gånger. För 25 uppgick räntetäckningsgraden till 3,4 gånger. Soliditet Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Per den 31 december 25 uppgick soliditeten till 5 procent. Från och med 25 blev synlig soliditet lika med justerad soliditet eftersom fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde enligt IFRS. Utdelning Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1 RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET 1 UTDELNING Utfall % Mål 3 2 1 1 1 2 3 Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter 4 5 1 Avkastning justerat eget kapital för 21 23. Efter fyra år med lägre avkastning har målet infriats under 25 till följd av ökade marknadsvärden. ggr 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 1 Utfall Mål 2, ggr 2 3 4 5 Räntetäckningsgraden har under hela femårsperioden överstigit det långsiktiga målet som är 2 gånger. Utfall % Mål 35% 5 4 3 2 1 1 Justerad soliditet för 21 23. För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska soliditeten långsiktigt vara lägst 35 procent. Mkr 7 6 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 1 Utfall Extra utdelning 2 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 3% av vinsten efter skatt) 3 4 5 förslag Utdelningen har inte nått målet 3 procent av eget kapital utan har begränsats till 3 procent av resultatet efter finansnetto med avdrag för 28 procent skatt. 8 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
STRATEGISK INRIKTNING utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan. Målet har från och med 25 anpassats till IFRS där avskrivningar på fastigheter upphört vilket innebär att Vasakronan redovisar högre resultat. Syftet med det anpassade utdelningsmålet är att storleken på utdelat belopp ej ska påverkas av ändrade redovisningsregler. Från och med 25 är målet en utdelning som motsvarar 3 procent av eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 3 procent av resultatet efter finansiella poster med avdrag för schablonskatt. Till det utdelningsgrundande resultatet ska adderas realiserade övervärden vid fastighetsförsäljningar (netto försäljningslikvid minus anskaffningskostnad med tillägg för investeringar). För 25 föreslås en utdelning på 254 (165) Mkr, vilket motsvarar 3 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget. Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 9 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 6 procent definitivt kan tänka sig att göra det. Vasakronans kundundersökning för 25 visade en kundlojalitet på 92 procent, vilket för andra året i rad är en ökning med 4 procentenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 53 till 6 procent. Värdena för hur Vasakronan sköter om hyresgästerna, handhar fastighetsservice, agerar som affärspartner och lokalerna i sig bedöms av kunderna som mycket starka. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 9 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 6 procent definitivt känner det. För 25 uppgick resultatet till 97 respektive 6 procent. Värdena för personalens motivation har ökat stadigt under senare år. Engagemanget bland medarbetarna är högt och man trivs med att arbeta på företaget. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 9 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 6 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper för att ge vägledning om vilka frågor som är viktiga att utveckla inom företaget. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 25 uppgick resultatet till 97 respektive 85 procent. Detta resultat är följden av en kontinuerlig dialog med intressenterna och transparent information. KUNDER Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Ja, definitivt % Ja Mål 9% 1 MEDARBETARE Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Ja, definitivt % Ja Mål 9% 1 KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER Hur väl känner du till Vasakronan? Mycket bra % Ja, bra Mål 9% 1 8 8 8 6 6 6 4 4 4 2 2 2 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Kundvård kräver systematik och uthållighet. Kundlojaliteten fortsatte att öka under 25. Medarbetarnas motivation ligger på en hög nivå och trivseln på arbetsplatsen är mycket hög. Under 25 genomfördes den första öppna bolagsstämman i Vasakronan med ett 6-tal deltagare. Kapitalmarknadsdagar för analytiker inom kapitalmarknad och media genomförs i samband med de kvartalsvisa ekonomiska rapporterna. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 9
Marknad, kunder och konkurrenter Nöjda kunder är grunden för långsiktig lönsamhet Den svenska ekonomin har utvecklats positivt och det förväntas en god BNPtillväxt under de kommande åren. Detta beror främst på att hushållen konsumerar mer, ökad export och större investeringar. Det förväntas också att arbetsmarknaden ska vända uppåt medan sysselsättningen i branscher med behov av kontor ökar endast marginellt. Inflation och ränta har varit på fortsatt låga nivåer. Lokalhyresmarknaden Stockholm Lokalhyresmarknaden i Stockholm har präglats av hård konkurrens men hyrorna i Stockholms innerstad har stabiliserats. Några generella hyresuppgångar har ännu inte noterats även om hyresrabatterna blivit mindre vanligt förekommande. Fortfarande finns omfattande vakanser till följd av stora omflyttningar. Utflyttningen av statliga verk ska genomföras fram till 28 och kommer att efterlämna bra lokaler på centrala adresser där kontrakten inte nödvändigtvis har löpt ut. Det har varit stor efterfrågan på moderna och effektiva kontor samtidigt som äldre kontor har en betydligt högre generell vakans. Marknaden har efterfrågat flexibla planlösningar som ger en lägre totalkostnad. Lokalhyresmarknaden Göteborg I Göteborg har hyresnivåerna åter stabiliserats efter en tidigare nedgång på cirka 15 procent sedan toppåret 21. Det har varit hård konkurrens på lokalhyresmarknaden och vakanserna finns främst i västra Göteborg. Utvecklingen av den traditionella industrin som fordon, läkemedel och kullager var stark. Samtidigt har produktivitetsutvecklingen varit mycket hög, vilket gör att industrin inte har eller kommer att nyanställa i någon större omfattning. Lokalhyresmarknaden Malmö Hyresmarknaden i Malmö för kontorsoch butikslokaler har varit fortsatt stabil. Efterfrågan på kontor har förbättrats och intresset för att lokalisera kontorsverksamhet till Malmö var fortsatt stort. För nyproducerade kontor har det varit stigande hyresnivåer och för övriga kontor har hyrorna varit stabila. Kontor i centrala lägen har fortfarande varit mest efterfrågat. I Västra Hamnen har utbyggnad skett främst till företag som hyr en hel fastighet. Butiksmarknaden präglades av en positiv utveckling i Malmö city. Fastighetsmarknaden Även om hyresmarknaden inte tagit fart så har det varit desto större aktivitet på fastighetsmarknaden. Omsättningen var rekordhög under 25 med ett fortsatt starkt intresse från utländska och inhemska aktörer. Den låga räntenivån, som har givit en positiv differens mellan direktavkastning och låneränta, innebar ett fortsatt stort investeringsintresse och höga fastighetsvärderingar. Omstruktureringen av fastighetsbolagen har starkt bidragit till den höga omsättningen. Det har varit stor efterfrågan på alla typer av fastighetsobjekt, vilket resulterat i högre fastighetspriser. Det stora intresset för att köpa fastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö har lett till mycket låga direktavkastningskrav. För kontor bedöms direktavkastningskravet i Stockholms bästa läge till omkring 5 procent, i Göteborg 5 till 5,5 procent och i Malmö cirka 6 procent. Kunder Till största delen, 67 (68) procent, utgörs Vasakronans kunder av privata företag. SEB är största hyresgäst med 19 kontrakt som svarar för 7 procent av Vasakronans hyresintäkter. H&M och Sony Ericsson är andra stora privata hyresgäster. Andelen statliga hyresgäster är 33 (32) procent. Polismyndigheten är största statliga hyresgäst med 16 kontrakt, som utgör 6 procent av Vasakronans hyresintäkter. Andra stora statliga hyresgäster är Försvaret, Domstolsverket, Skatteverket, Länsstyrelsen och Statistiska Centralbyrån. Totalt äger och förvaltar Vasakronan cirka 1,7 miljoner m 2 lokalyta. Antalet kundkontrakt uppgår till cirka 3 25 av vilka merparten är kontorskontrakt. Kraven på service och flexibilitet är höga, STÖRSTA HYRESGÄSTER 25-12-31 Andel av hyres- Uthyrd area, Antal Antal intäkter, % 1 m 2 kontrakt motparter SEB 7 79 19 7 Polismyndigheten 6 122 16 7 Försvaret 2 59 3 1 Domstolsverket 2 61 11 5 Skatteverket 2 4 12 4 Länsstyrelsen 2 39 9 4 H & M 2 13 8 3 Sony Ericsson Mobile 2 32 9 1 Statistiska Centralbyrån 1 17 2 1 PRV 1 15 3 1 Totalt, tio hyresgäster 27 477 92 34 SEB är den största hyresgästen sett till andel av hyresintäkterna. LOKALTYPER 25-12-31 Hyresintäkter, Mkr Andel, % Hyresvärde, kr/m 2 Kontorslokaler 2 35 76 1 62 Butiker 361 13 2 176 Garage/Förråd 117 4 435 Bostäder 19 1 872 Övrigt 157 6 848 Totalt 2 689 1 1 399 Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 76 procent av hyresintäkterna. 1 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
KUNDSTRUKTUR Statliga kunder, 33% Icke-statliga kunder, 67% Kundstrukturen har förändrats från 1 procent statliga kunder när Vasakronan bildades 1993 till en jämnare fördelning. NKI VASAKRONAN/BRANSCHEN 8 7 6 5 4 96 97 98 99 1 2 3 4 5 Vasakronan Branschgenomsnitt Vasakronan satsar på en strukturerad kunddialog med målet att skapa fastighetsbranschens mest nöjda kunder. NKI, NöjdKundIndex, Fastighetsbarometern Hyresvärd 23 24 25 Vasallen 77 81 Vasakronan 76 78 79 Hufvudstaden 76 76 78 Castellum 73 75 76 Akademiska Hus 73 75 AP Fastigheter 69 73 71 Branschindex 68 69 71 Efter att ha varit etta i NKI under en treårsperiod passerades Vasakronan av Vasallen. Vasakronan och Vasallen arbetar inom helt olika marknader. Sett till mer jämförbara konkurrenter är Vasakronan fortfarande branschledande. I en hårdnande konkurrens har hyrorna stabiliserats i centrala Stockholm. Talarforum är hyresgäst i kv Kungliga Myntet 1 på Norr Mälarstrand i Stockholm. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 11
MARKNAD, KUNDER OCH KONKURRENTER vilket fordrar mycket av Vasakronan som hyresvärd. Kontorslokaler utgör 76 procent av Vasakronans hyresintäkter om cirka 2,7 miljarder kronor. Butikslokaler utgör 13 procent. Den genomsnittliga löptiden för kontrakten är 4,1 år. Viktigt med nöjda kunder Nöjda kunder är grunden för att skapa långsiktig lönsamhet. I processen för Vasakronans kundvårdsarbete ingår bland annat att arbeta mycket systematiskt med faktorer som fastighetsservice, hantering av klagomål, kommunikation och anpassning av lokaler. För att bättre kunna möta kundernas behov och önskemål förvaltas fastighetsbeståndet med egen driftpersonal. Medarbetare med kundansvar möter varje år kunderna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog. Här diskuteras främst kundernas framtida planer, Vasakronans utveckling och hur samarbetet ytterligare kan förbättras. Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Även under 25 var Vasakronan bland de högst placerade i fastighetsbranschens egen NöjdKundIndexmätning med index 79, en enhet bättre än 24 då Vasakronan toppade listan. Branschindex var 71 i Fastighetsbarometern. I undersökningen har hyresgäster i olika fastighetsbolag värderat faktorer som lokalernas läge, standard, service, hyra, felanmälan och företagens image. I Vasakronans egna kundmätningar, som genomförts av konsultföretaget B2B, var det överlag stora förbättringar. Lojaliteten till Vasakronan, att man kan tänka sig att hyra av Vasakronan igen, ökade från 88 till 92 procent. Det är framförallt andelen som har svarat att de definitivt skulle kunna tänka sig att hyra av Vasakronan igen som har ökat. Hela 6 procent svarade det högsta alternativet i årets mätning. Parametrar som ökade mycket i enkäten var: index Återrapporterar fel +9 Stark image +8 Håller aktiv kontakt, alltså inte bara vid fel +7 Gör det lilla extra +6 Rekommendera till andra +5 Fastighetsservicen +5 Konkurrenssituation Konkurrenssituationen på den svenska fastighetsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste åren då utländska fastighetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighetsportföljer. De senaste åren har det varit utländska pensionsstiftelser som legat bakom många fastighetsköp. Bland de utländska intressenterna har tyska pensionsstiftelser och nordiska investorer varit mycket aktiva, däribland tyska försäkringsbolaget Allianz, tyska fonden DIFA, danska Keops och norska Acta. Samtidigt som det internationella intresset för svenska fastigheter har fortsatt under 25 har svenska aktörer, främst börsnoterade bolag och institutioner, stått för en stor andel av affärerna under året. En del av den höga aktiviteten på fastighetsmarknaden beror på att flera bolag har omstrukturerat sina portföljer, vilka har fokuserats mot prioriterade marknader. Fabege, som bildades genom att Wihlborgs Fastigheter delades i två bolag, har under 25 bland annat sålt större delen av beståndet i Marievik strax utanför Stockholms innerstad och två fastigheter i Kista till Niam/Whitehall. Fabege noterades i maj på O-listan Attract 4. I december meddelades att Fabege förvär- I Göteborg är advokatfirman MAQS ny hyresgäst i moderna och spännande lokaler i Nordstaden. Kunder efterfrågar alltmer moderna och effektiva lokaler som ger en konkurrenskraftig lokalkostnad per anställd. 12 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
MARKNAD, KUNDER OCH KONKURRENTER vat 82,4 procent av aktierna i Tornet. Den andra delen av Wihlborgs noterades i maj 25 på Stockholmsbörsens O-lista och kommer att fokusera på fastigheter i Öresundsregionen. AP Fastigheter har under året bland annat sålt sitt bestånd i Gävle/Dalaområdet till Diös. Fem fastigheter i Stockholm har förvärvats, däribland det så kallade Norrtullspalatset. Diligentia, ett helägt dotterbolag till Skandia Liv, har forsatt att sälja fastigheter fördelat över hela Sverige samt i Köpenhamn. Bolaget ska åter bygga upp en egen drift och förvaltningsverksamhet. Tidigare har verksamheten inklusive kundkontakter outsourcats till externa parter. Alla de största svenska fastighetsbolagen har nu egen förvaltning medan de utländska fastighetsinvesterarna i huvudsak har satsat på att köpa tjänsterna från förvaltningsbolag. De största bolagen inom kommersiella fastigheter i Sverige är Vasakronan, AP Fastigheter, Diligentia och Fabege. Dessa bolag fokuserar på storstadsregioner och tillväxtmarknader. AP Fastigheter och Diligentia har inslag av bostäder medan övriga är helt fokuserade på kontor och butikslokaler. KONKURRENTJÄMFÖRELSE Verksamhets- Antal Lokal- Geografisk Portfölj- Antal Största NKI 25 stödjande Fastighetsbolag fastigheter area, m 2 huvudmarknad strategi anställda ägare (index) 1 tjänster 2 Vasakronan 148 1,7 milj Stockholm, Kontor 261 4 Svenska 79 Ja Göteborg, Malmö Butikslokaler staten Uppsala, Lund AP Fastigheter 21 2, milj Stockholm Kontor 274 1-4 AP-fonden 71 Ja Uppsala Butikslokaler Göteborg Bostäder Diligentia 2 1,7 milj Stockholm Kontor Uppbyggnad Skandia Liv Nej Göteborg Bostäder pågår av Malmö Köpcentrum förvaltningsorganisation Fabege 219 1,7 milj Stockholms- Kontor 142 Brinova, Nej regionen Öresund 3 Castellum 494 2,6 milj Storstockholm Kontor 185 Laszlo Szombatfalvy 76 Nej Storgöteborg Butikslokaler AFA Öresundsområdet Lager/industri Fjärde AP-fonden 3 Västra Småland/Mälardalen Hufvudstaden 3,4 milj Stockholm Kontor 125 LE Lundberg- 78 Ja Göteborg Butikslokaler företagen 3 Wihlborgs 197 1, milj Öresundsregionen Kontor 68 Brinova Nej inkl. Köpenhamn Butikslokaler Maths O Sundqvist Industri/lager AMF, Öresund 3 1 Branschindex 71. Källa: Företagens hemsidor februari 26 2 Vasakronan är enda fastighetsbolag som har tjänsteverksamheten samlad i ett dotterbolag. 3 Castellum noterat på Stockholmsbörsens O-lista. Wihlborgs noterat på Stockholmsbörsens O-lista. Fabege noterat på Stockholmsbörsens O-lista (Attract 4). Hufvustaden noterat på Stockholmsbörsens A-lista. 4 Inom Vasakronankoncernen är 36 personer anställda, varav 99 personer i tjänsteverksamheten, dotterbolaget Vasakronan Service Partner. MARKNADSVÄRDE (25) HYRESINTÄKTER (25) VAKANSGRAD, HYRA (25) Mkr Mkr % Vasakronan Vasakronan Vasakronan AP Fastigheter AP Fastigheter AP Fastigheter Diligentia Diligentia Diligentia Fabege Fabege Fabege Castellum Castellum Castellum Hufvudstaden Hufvudstaden Hufvudstaden Wihlborgs 1 2 3 4 Wihlborgs 1 2 3 Wihlborgs 3 6 9 12 15 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 13
Vasakronans verksamhet Kontorslokaler med kundanpassade tjänster Lokaler och tjänster Vasakronan har väl underhållna fastigheter med attraktiva lägen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. I kombination med ett tjänstekoncept som utvecklats inom Vasakronan Service Partner skapas stor närhet till kunderna. Fastighetsbestånd Totalt äger Vasakronan 148 fastigheter koncentrerade till fem städer med en sammanlagd hyresintäkt om 2,7 miljarder kronor. Det största innehavet finns i Stockholm där hyrorna per kvadratmeter också är högst. I genomsnitt hyr Vasakronan ut lokaler, främst kontor, till en hyra av 1 62 kr/m 2. Driftöverskotten i kombination med en stark efterfrågan på fastighetsmarknaden medför att värdet på Vasakronans fastigheter är klart högst i Stockholm. För Göteborg, Malmö, Uppsala och Lund är marknadsvärdena lägre, men högre än i de flesta andra städer i Sverige. Att Vasakronan finns i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund är resultatet av att företaget i närmare tio år har arbetat med en uttalad koncentrationsstrategi. Vasakronan Service Partner För att göra kontorslokalerna ännu attraktivare och hyresgästerna mer nöjda med Vasakronan som samarbetspartner har ett tjänstekoncept med verksamhetsstödjande tjänster utvecklats. Vasakronan Service Partner erbjuder tjänster inom konferens, vaktmästeri, restaurang- och cateringsverksamhet, receptions- och telefonitjänster samt telemarketing. Tjänsteverksamheten är ett konkurrensmedel vid uthyrning av lokaler. Effektiviserad organisation Organisationen i Stockholm har effektiviserats i och med att Vasakronan under de senaste åren har minskat fastighetsbeståndet i Stockholm. 23 såldes en fastighetsportfölj till London & Regional med sex fastigheter och under hösten 25 såldes hela InfraCity och ett antal mindre fastigheter. VASAKRONANS HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER FÖRDELAT PÅ OLIKA MARKNADER 25-12-31 Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Kr/m 2 1 intäkter kostnader håll skatt överskott Region Stockholm Stockholm City 2 85 862 257 199 1 532 Stockholm Östermalm 1 67 343 86 86 1 92 Stockholm Innnerstad 1 978 34 16 154 1 378 Storstockholm 1 161 393 138 54 576 Kista 753 541 5 83 124 InfraCity (sålt 5112) 723 49 116 51 147 Uppsala 1 45 25 82 35 678 Totalt region Stockholm 1 461 433 112 94 822 Region Göteborg Göteborg Väst 1 51 171 78 117 1 144 Göteborg Öst 1 471 26 53 1 1 112 Gullbergsvass 1 215 183 88 134 81 Totalt region Göteborg 1 413 186 73 116 1 38 Region Öresund Malmö Nord 1 128 279 45 58 746 Malmö Syd 1 341 473 16 64 698 Lund 1 343 355 53 61 874 Totalt region Öresund 1 239 36 68 61 75 1 Inklusive vakant area. Detta har medfört att beståndet i de två Stockholmsregionerna har minskat med cirka 25 m 2. Antalet marknadsområden i Stockholm har minskats till sex och de två Stockholmsregionerna har slagits samman till en region för Stockholmsområdet inklusive Uppsala. Projektutveckling Vasakronan Fastighetsutveckling har avvecklats och projektutveckling med projektledning kommer åter att hanteras i linjen. Vasakronan Fastighetsutveckling skapades 22 som en gemensam resurs för fastighetsutveckling inom koncernen. Många stora framtidsprojekt kommer nu att drivas inom ramen för respektive regions verksamhet. Vasakronan fortsätter verksamheten med att utveckla byggrätter i de olika delägda bolagen på Järvafältet. Denna verksamhet handhas av Vasakronans koncernkontor genom Järvatorget AB. Inköp Vasakronan står för en betydande inköpsvolym på marknaden, både på entreprenad-, energi- och tjänstemarknaden. Inköpsfunktionen har varit decentraliserad och styrd av inköpspolicies samordnade i ett inköpsråd. I större upphandlingar av entreprenader och energi, där de största volymerna finns, har arbetet varit mycket framgångsrikt. Det finns dock fortfarande en besparingspotential i att minska antalet leverantörer samt bättre utnyttja företagets storlek och en central inköpsorganisation har därför skapats. Målet för inköpsfunktionen är att på två år möjliggöra sänkta inköpspriser med 1 procent, framför allt på inköp som ligger utanför stora upphandlingar för entreprenader och energi. Processtyrning Vasakronan arbetar med processtyrning av verksamheten med en stark kundorientering. För att utveckla verkamheten följer företaget Utmärkelsen Svensk Kvalitet (SIQ). Verksamhetens processer har definierats och kartlagts på ett systematiskt sätt och arbetas successivt in i den dagliga verksamheten. Koncernledningen gör kontinuerliga uppföljningar av huvudprocesserna. 14 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25
VASAKRONANS LOKALAREA 25-12-31 Garage/ 1 m 2 Kontor Butiker Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Stockholm Stockholm City 95 3 21 146 Stockholm Östermalm 28 5 47 8 268 Stockholm Innerstad 152 4 22 7 185 Storstockholm 16 3 42 12 163 InfraCity (sålt 5112) Kista 1 4 35 1 14 Uppsala 53 6 16 2 64 141 Totalt 714 52 183 2 92 1 43 Region Göteborg Göteborg Väst 78 25 11 1 115 Göteborg Öst 77 6 5 8 96 Göteborg Gullbergsvass 65 3 15 2 85 Totalt 22 34 31 11 296 Region Öresund Malmö Nord 164 6 16 5 191 Malmö Syd 33 51 2 18 2 142 Lund 66 2 2 1 71 Totalt 263 59 38 19 25 44 Totalt Vasakronan 1 197 145 252 21 128 1 743 VASAKRONANS HYRESINTÄKTER 25 Garage/ Mkr Kontor Butiker Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Stockholm Stockholm City 274 125 24 1 424 Stockholm Östermalm 399 5 21 1 5 431 Stockholm Innnerstad 345 12 6 3 366 Storstockholm 22 1 212 Kista 9 3 7 5 15 InfraCity (sålt 5112) 58 19 17 32 126 Uppsala 69 16 3 1 58 147 Totalt 1 437 18 88 2 14 1 811 Region Göteborg Göteborg Väst 114 51 4 4 173 Göteborg Öst 17 1 2 23 142 Gullbergsvass 89 2 7 5 13 Totalt 31 63 13 32 418 Region Öresund Malmö Nord 197 9 7 4 3 22 Malmö Syd 46 13 5 16 18 188 Lund 87 3 2 1 93 Totalt 33 115 14 21 21 51 Eliminering 41 41 Totalt Vasakronan 2 36 358 115 23 157 2 689 FASTIGHETSPROJEKT Beräknad Total fastighets- Ort Fastighet färdigställt investering, Mkr Göteborg Heden 75:14, Polishuset dec 28 76 Stockholm Bremen 3, Gärdet nov 26 22 Stockholm Kungliga Trädgården 7, City juni 26 153 Stockholm Tegen 1, Solna dec 26 121 Summa 1 254 Övriga mindre projekt 156 Totalt 1 41 Vasakronan har 148 fastigheter i fem städer med en sammanlagd hyresintäkt om 2,7 miljarder kronor. Arkitektföretaget Krook & Tjäder är hyresgäst i Malmö. VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25 15
Region Stockholm Stockholm Vasakronan har 4 procents vakansgrad i Stockholms city I Stockholm med närområden finns ungefär en tredjedel av Sveriges befolkning och 4 procent av Sveriges totala BNP genereras i regionen. I Stockholm finns drygt en fjärdedel av landets företag och 5 procent av huvudkontoren för medelstora och stora företag. Nyföretagandet i landet är störst i Stockholm. Sysselsättningen i Stockholm har sedan 24 ökat i långsam takt, en återhämtning efter en stor nedgång mellan 21 24. Under högkonjunkturen 1998 21 ökade antalet anställda i kontorsbranscher i Stockholm med 75 personer för att i den följande lågkonjunkturen minska med 35 personer. Rationaliseringar har gjorts och kontorsytan per anställd har minskat. Idag gynnas Stockholm av en god konjunktur och återhämtning inom privat tjänstesektor, främst inom telekom och IT, men också inom forskning och utveckling, utbildning, bygg- och företagstjänster samt finanssektorn. Enligt AMS bedöms sysselsättningen i Stockholm öka med 15 personer, cirka 1,6 procent, under 26. Fram till och med 27 bedömer konsultföretaget Temaplan att 14 arbetstillfällen återhämtats inom kontor, vilket skulle innebära en ökad efterfrågan på kontorslokaler med cirka 2 3 m 2. Under dessa två år beräknas dessutom minst 13 m 2 kontor att nyproduceras i Stockholmsregionen. Detta skulle innebära en positiv nettoutveckling på vissa delmarknader. Möjlighet finns att med relativt kort varsel sätta igång ytterligare projekt om efterfrågan uppstår. Infrastruktur En fungerande infrastruktur med effektiva, smidiga och säkra transporter är en stor utmaning för Stockholm. Det finns ett stort behov av utvecklad kollektivtrafik, nya vägtrafikleder och utökat järnvägsnät. Under 25 har renoveringen och tillbyggnaden av Tranebergsbron och breddningen av E4 mellan Sollentuna och Upplands Väsby slutförts. Utbyggnaden av Norrortsleden, från E 4 vid Häggvik till E18 vid Rosenkälla, kommer att bli klar 28. Under 25 påbörjades projektering av Norra Länken från Norrtull över Roslagstull till Lidingövägen. Ett flertal stora vägprojekt planeras för byggstart inom de närmaste åren, bland annat breddning av Klarastrandsleden och utbyggnad av Västra infarten till Vasakronan har i hård konkurrens tagit 5 procent av de nyuthyrningar som gjordes i Kista under 25. Kista Science Tower och Kista Entré erbjuder moderna och kostnadseffektiva kontor med omfattande service och tjänster. 16 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 25