Butikslokal i Veddesta

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 2 Butikslokal i Veddesta - en investeringsanalys Författare: Anna Sköld Sofia Geben Handledare: Hans Lind Stockholm 2009

Förord Den här uppsatsen har utförts efter en förfrågan från Arne Johnsson Förvaltning AB angående deras eventuella investering i en butikslokal på Veddesta 2:20. Vi vill rikta ett stort tack till Sofia Diklev och Nils Gunnar Wahlström för att de givit oss möjligheten att genomföra en investeringsanalys på ett konkret fall och för de uppgifter de delat med sig av. Vi vill även tacka vår handledare Hans Lind samt opponenterna för alla råd som de givit under vårt arbete med uppsatsen. Till samtliga anställda på Bygganalys som ställt upp och svarat på våra frågor vill vi också rikta ett tack, utan er hjälp hade det inte varit möjligt att genomföra uppsatsen. Stockholm, april 2009 Anna Sköld Sofia Geben 1

Sammanfattning Titel: Butikslokal i Veddesta en investeringsanalys Författare: Anna Sköld och Sofia Geben Instutition: Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer: 2 Handledare: Hans Lind Nyckelord: Kalkylränta, Kassaflödesmetoden, Investeringsanalys, Inflation Bakgrund: Arne Johnson Förvaltning AB är ett litet förvaltningsbolag som äger och förvaltar en fastighet i Barkarby, ca 2 mil norr om Stockholm city. Norra delen av denna fastighet är idag obebyggd. Denna del vill Arne Johnson Förvaltning bebygga med en butikslokal om det är lönsamt. Avgränsningar: Det är svårt att använda sig av exakta siffror när byggkostnader beräknas. Därför används ofta schablontal vid investeringsanalyser. Schablontal har använts vid uträkningar i denna rapport. Avgränsningar i storlek av byggnaden och tid har också gjorts. Metod: Intervjuer, observationer, samt analyser har genomförts. Sekundärdata har också hämtats från rapporter och studier m.m. Slutsatser: Investeringen är ej lönsam, varken med eller utan att banklån givet de antaganden som gjorts angående kalkylränta. Investeringen är inte heller lönsam även om förutsättningarna ändras till att en större byggnad uppförs på fastigheten. 2

Abstract Title: Retail building in Veddesta - an investment analysis Author: Anna Sköld and Sofia Geben Department: Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number: 2 Supervisor: Hans Lind Keywords: cost of capital, cash flow method, investment analysis, inflation Background: Arne Johnson Förvaltning AB is a small management company that owns and manages a property in Barkarby, about 20 km north of Stockholm. The northern part of this property is currently inbuilt. Arne Johnson Förvaltning AB wants to build a shop local on this property if it is profitable. Boundaries: It is difficult to use the exact figures when construction costs are calculated. Therefore estimated figures are often used in investment analysis. Estimated figures have been used in the calculations in this report. Boundaries in the size of the building and time have also been made. Method: Interviews, observations, and analysis have been carried out. Secondary data were also taken from the reports and studies etc. Conclusions: The investment is not profitable. It is not profitable with or without bank loans given the assumptions made regarding the cost of capital. The investment is not profitable even if conditions change to a larger building constructed on the property. 3

Innehållsförteckning 1 Inledning...5 1.1 Bakgrund...5 1.2 Syfte...5 1.3 Avgränsningar...5 1.4 Metod...5 2. Beräkningsmetod...6 2.1 Kostnadskalkylering...6 2.2 Kassaflödesmetoden...7 3 Projektet...9 3.1 Projektinformation...9 3.2 Topografi och områdesbeskrivning för Veddesta 2:20...9 4 Intäkter...12 4.1 Hyra...12 4.2 Vakansnivå...12 5 Kostnader...13 5.1 Teknisk beskrivning...13 5.2 Grundläggningskostnad...13 5.3 Bygg- och installationskostnader...13 5.4 Drift-, Underhåll- och skattekostnader...14 6 Kalkylränta och kalkylperiod...15 6.1 Kalkylränta...15 6.2 Kalkylperiod...15 7 Grundkalkyl...16 7.1 Beräkningar...16 7.2 Beräkningskalkyl utan lån...16 7.3 Resultat...19 8 Grundkalkyl med lån...20 8.1 Lånetyper...20 8.2 Vad styr låneräntorna...20 8.3 Beräkningar...20 8.4 Beräkningskalkyl med lån...22 8.5 Resultat...24 9 Ändrade förutsättningar...25 9.1 Större byggnad...25 9.2 Beräkningskalkyl för 7000 kvm...25 9.3 Beräkningskalkyl för 8000 kvm...28 9.4 Resultat...30 9.5 Ändrad kalkylränta...30 9.6 Beräkningskalkyl för en kalkylränta på 5 %...31 9.7 Resultat...34 10 Analys och slutsats...35 10.1 Analys av projekt Veddesta 2:20 6000 kvm...35 10.2 Analys av Veddesta 2:20 större byggnad...35 10.3 Analys av Veddesta 2:20 lägre kalkylränta...35 Källförteckning...37 4

1 Inledning 1.1 Bakgrund Arne Johnson Förvaltning AB äger fastigheten Veddesta 2:20 i västra Barkarby ca 2 mil från Stockholm city. På denna fastighet finns i dagsläget två byggnader, en kontorsbyggnad där förvaltningsföretaget själva sitter och en butiksbyggnad som hyrs av NetOnNet, Sika Sverige och Swedol. Fastigheten ligger ca en km från Barkarby handelsplats och i anslutning till E18. Norra delen av fastigheten består idag utav obebyggd mark. På denna mark finns det planer på att uppföra ytterligare en byggnad. Där har Arne Johnson Förvaltning AB för avsikt att skapa nya handelsmöjligheter genom detaljhandel. Genom detta räknar Arne Johnson Förvaltning att öka värdet på hela fastigheten och utveckla den till något nytt. Arne Johnson Förvaltning AB startades år 1962 av Arne Johnson. Bolaget är ett mycket litet fastighetsbolag. De äger endast en fastighet och har idag två anställda som arbetar inom företaget. Arne Johnson Förvaltning AB har en god relation till både kommun och byggherrar sedan tidigare. 1.2 Syfte Syftet med detta arbete är: Att undersöka om det är lönsamt för Arne Johnson Förvaltning att investera i Veddesta 2:20. Detta genom att påla och uppföra en industribyggnad på fastigheten som skall nyttjas för en butik och ett gym. Att undersöka påverkan av allmänna ekonomiska förhållanden i samband med investeringsanalyser. Hur lån, konjunktur och räntor påverkar resultatet. Att även se vilken data som behövs för att genomföra en kassaflödesanalys och vad datan har för betydelse för kalkylen och hur de påverkar resultatet. 1.3 Avgränsningar Vid uträkningar har schablontal använts och därmed inga exakta siffror. Byggnaden beräknas vara en tvåvåningsbyggnad med en area mellan 6000 kvm och 8000 kvm. Byggnaden är beräknad som en industrilokal (trots användning senare som butik och gym kallas detta för industrilokal i och med att huvudanvändningen endast behöver en sådan byggnad) med 10 % kontorsyta. Uträkningarna är begränsade till situationen i dagsläget. 1.4 Metod Intervjuer har gjorts med Sofia Diklev på Arne Johnsons Förvaltning AB, med Yvonne Magnusson på SEB och med Anders Klaza och Lars Johansson på Bygganalys. Studiebesök på fastigheten har gjorts och där har även observationer bidragit till studien. Sekundärdata är hämtad från publicerade källor i form av böcker och vetenskapliga studier, rapporter samt informationssökning på internet. 5

2. Beräkningsmetod 2.1 Kostnadskalkylering I och med att en investeringsanalys handlar om framtiden är det svårt att veta exakt vilka siffror som skall användas. Vi har alla olika synsätt på konsekvensernas betydelse nu idag mot hur de påverkar i framtiden. Det gäller att hitta det alternativ som har lägst risk till samma vinst. De behövs många olika grunddata i en investeringskalkyl. Vid t.ex. en investeringskalkyl på en industribyggnad är vissa parametrar mer relevanta än andra. Faktorer som är viktiga i detta fall är: Genomförandekostnader Framtida driftnetton Restvärde Dessa värden räknas oftast fram utifrån historisk data. Detta gör att dessa uträknade värden inte är helt säkra. Alla bedömer dessa värden på olika sett och det leder till att samma investeringskalkyl kan få olika slutvärden beroende på vem som beräknar analysen. Risk är också en bidragande faktor till att kalkylerna kan få olika resultat. Används olika värden på risken så blir kalkylräntan olika och detta leder till en stor skillnad i kalkylen. 1 Då en investering skall bedömas görs detta i flera olika skeden. Det första och enklaste skedet är en ytkalkyl/volymkalkyl. Detta brukar göras innan projektets början för att se om det är värt att inleda projektet. Det görs sedan flera analyser senare under projektets gång. Det kan då visa sig att den första analysen kanske inte stämde, vilket då kan leda till att det inte längre är lönsamt. En sådan investering är t.ex. tunneln genom Hallandsåsen. Där har den första lönsamhetsanalysen nu visat sig inte alls stämma med de förutsättningar som råder idag. Det finns olika anledningar till att en investeringsanalys får fler utslag. T.ex. kan en felaktig teknisk undersökning ha gjorts. Detta kan visa sig senare då t.ex. markvärdena ser annorlunda ut. Konjunkturläget kan också ha betydelse. Om denna får en drastisk förändring så förändras förutsättningarna för analysen. Förseningar kan leda till en försämrad lönsamhet. När beräkningarna görs behöver de inte bara göras genom en kalkyl där ett nuvärde tas fram och utifrån detta beräknas om det är lönsamt. Det kan även räknas ut det genom ett slutvärde eller en internränta. En slutvärdesanalys ger samma resultat som en nuvärdesanalys, men då räknas lönsamheten/förluseten istället hem till kalkyens slut, därav benämningen slutvärdesanalys. Vid båda dessa alternativ har en förutbestämd ränta använts. Med en kalkyl baserad på internräntan räknas resultatet ut på ett helt annat sätt. Här finns inte ett fast räntekrav som fanns i de tidigare alternativen utan här tas istället ett räntekrav fram som leder till att resultatet av kalkylen blir noll. Den ränta med resultatet noll kallas internränta. Har de som vill genomföra projektet sedan ett räntekrav som är lägre än denna internränta kommer investeringen att bli lönsam. Denna metod är dock något osäker då det kan finnas flera internräntor, vilket gör att det kan vara svårt att bedöma vilken av dessa som är mest relevant. Därför är de två tidigare metoderna, nu- och slutvärdes metoderna, mer säkra, då det är svårare att göra fel med dessa. 1 Lind Hans, Samhällsekonomi, kurskompendie, KTH, 2007 Stockholm 6

När det gäller konsumtion väljer de flesta av oss att hellre konsumera idag än att vänta ett år och sedan konsumera. För att vi skall välja att vänta med att konsumera vill vi i allmänt ha ut mer då om ett år, än vad vi har idag. Får vi inte det konsumerar vi hellre idag. I och med att inflation råder vill vi dock ha ännu mer om ett år om vi skall anse det lönsamt att vänta med att konsumera. Detta i och med att våra pengar hela tiden tappar i värde. Riksbanken har som bekant ett mål på att vår inflation i Sverige skall ligga på ca 2 % 2. Detta gör att vi vill ha 2 % mer plus ytterligare procent om ett år om vi skall anse det lönsamt att vänta med att spendera våra pengar. Hänsyn måste alltså tas till både den reala räntan (ränta utan inflation) och den nominella räntan (räntan med inflation), eller snarare, det är viktigt att ta hänsyn till inflationen för att ta fram det rätta räntekravet för en investering. I allmänhet spelar det ingen roll om räntan är i reala eller nominella termer. Det ger ändå samma resultat i slutändan. Detta innebär att det inte kan direkt sägas att man vinner på att ha det ena eller andra. Men som alltid finns det även här vissa undantag. Ett exempel är om flera länder har en gemensam nominell ränta. Om inflationen då utvecklar sig olika i de olika länderna kan vissa länder tjäna på den nominella räntan, medan andra förlorar på den. Detta är ett exempel som kan ses i EU mellan EU länder nu. Ett annat exempel är banklåneräntor. Idag kan privatpersoner och företag välja att ha en fast eller en rörlig nominell ränta. Väljer företaget eller personen att ha en fast nominell ränta så beräknar banken hur inflationen kommer att se ut i framtiden och antar sedan en ränta utifrån det. Om inflationen sedan inte utvecklas som bankens beräkningar, utan blir högre än väntat, kan lånetagaren tjäna på den. 3 2.2 Kassaflödesmetoden Kassaflödesmetoden, eller diskonteringsmetoden som den också kallas, är en metod som används för att räkna ut lönsamheten/förlusten för en investering. Uträkningen görs genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade kassaflöden och utifrån dessa beräkna om en investering är lönsam eller inte. Detta görs genom att anta en kalkylränta utifrån rådande ekonomiskt läge på marknaden. Kalkylräntan består av en riskfri real ränta, inflation och risk. Denna metod beräknas på en viss tidsram som sedan avslutas med ett nuvärdeberäknat restvärde. Det metodens uträkningar egentligen visar är inte själva byggnadens värde utan de möjligheter som är förknippade med värderingsobjektet. Denna metod kan användas både med och utan beaktande av låneaspekter. När metoden används idag används den oftast genom schabloniseringar. Det är däremot viktigt att inte blanda ihop nyckeltal och olika förfaranden. Denna metod är den som används mest idag hos större företag. 4 Det finns tre huvudsakliga varianter på kassaflödesmetoden: 5 Kalkyl baserad på återstående ekonomisk livslängd för objektet Evighetskalkyl baserad på ett förstaårs normaliserat driftnetto Schablonmässig 5-10 årskalkyl med avslutande evighetskapitalisering för att få ett restvärde I detta projekt kommer det tredje alternativet, schablonmässig 5-10 årskalkyl med avslutande evighetskapitalisering av ett restvärde, användas när beräkningar görs. 2 http:/www.riskbank.se 3 Lind Hans, Samhällsekonomi, kurskompendie, 2007 Stockholm 4 Lind Hans, Persson Erik, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighets nytt, 2005 5 Lind Hans, Persson Erik, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighets nytt, 2005 7

När kassaflödesmetoden används behövs det viss data. Datan brukar delas upp i tre olika kategorier: intäkter, kostnader och kalkylräntor. Intäkterna styrs av hyran och vakansen. Ju större vakansen är desto mindre hyra fås in och intäkterna minskar. Självklart blir intäkterna högre ju högre hyra man tar. Kostnaderna består utav investeringskostnader, drift och underhåll och fastighetsskatt. En viktig parameter är kalkylräntan. Den har stor påverkan på om investeringen får ett lönsamt resultat eller ej. I den ingår inflation, risk och ränta. Dessa parametrar är därför också viktiga för att kassaflödesanalysen skall ha ett korrekt resultat. 8

3 Projektet 3.1 Projektinformation Fastigheten är belägen på Kontovägen 1, Järfälla. Tomtarean för hela fastigheten är 37 238 kvm. Den är en äganderätt som ägs gemensamt av Arne Johnsons fru Gunvor Johnson och hennes tre döttrar Sofia Diklev, Maria Häggström och Helena Delleborn. Fördelningen av ägandet av företaget är inte jämt uppdelad. Gunvor äger hälften av företaget och de tre döttrarna äger en sjättedel var. De är tillsammans lagfaren ägare till tomten. Fastighetens typkod är 422, industrienhet, livsmedelsindustri. Taxeringsvärdet för fastigheten är 65 408 000 SEK. Projekteringen omfattar uppförande av en tvåvånings byggnad med en byggyta på 3000 kvm. Byggnaden skall ha en totalyta på 6000 kvm, varav 3000 kvm per våning. Byggnaden skall ha 2-3 hyresgäster varav undervåningen butik och övervåningen gym och kontor. Beräkningar skall också göras på förändrade förutsättningar där byggytan istället är 3500 kvm och 4000 kvm. Den totala lokalytan blir då 7000 kvm respektive 8000 kvm. Beräkningar kommer även ta hänsyn till hur ett lån kommer att påverka projektet ekonomiskt. 3.2 Topografi och områdesbeskrivning för Veddesta 2:20 Fastigheten Veddesta 2:20 består av gammal havsbotten, vilket betyder att den är lerbaserad. Den är lätt att gräva i men då omständigheterna runt omkring ändras kan förflyttningar och förändringar ske i marken. På vissa delar av fastigheten har lera runnit bort och bildat hålrum under mark pga. vattenläckage 6. Tomten är belägen i en dal med stigande topografi på båda sidor om området 7. 6 Diklev Sofia, Arne Johnssons förvaltning, 2009-03-27 7 Karlsson Henric, PM geoteknik, Ramböll Sverige AB, Stockholm, 2008-03-11 9

Veddesta 2:20 i förhållande till Barkarby Norra Veddesta Den norra delen av fastigheten är den del som är aktuell att bebygga. Denna markbit kallas nedan Norra Veddesta (se bild till höger). Norra Veddesta är ca 7000 kvm och utgör knappt en femtedel av hela fastigheten. Dess markyta ligger på nivå +18,4-+20,1 m över havet 8. Området är gräsbelagt och sluttar svagt neråt åt syd- sydost. I den östra delen av Norra Veddesta finns en tidigare asfalterad parkering som utgör ca en tredjedel av markens yta. Parkeringen är troligen förstärkt för biltrafik. Det finns industrimark mellan 10 och 50 m runt om fastigheten. Marken söder om Norra Veddesta är sedan tidigare bebyggd med en butiksbyggnad och har en förstärkt väg för tung trafik som leder in på området. Denna väg skall delas av den befintliga byggnaden söder om Norra Veddesta och Norra Veddestas förväntade byggnads kunder och leverantörer. Byggprojekt i Järfälla kommun Barkarby i förhållande till Stockholm 8 Karlsson Henric, PM geoteknik, Ramböll Sverige AB, Stockholm, 2008-03-11 10

Veddesta 2:20 är belägen i ett industriområde i västra Barkarby 2 mil via E18 från Stockholm city. Fastigheten ligger ca 1 km från Barkarby pendeltågstation och ca 1,5 km från Barkarby handelsplats. Barkarby handelsplats är ett handelsområde med ett hundratal butiker bl.a. IKEA 9. 9 http://www.barkarby.nu/ 11

4 Intäkter 4.1 Hyra Hyresnivån i Veddesta ligger på mellan 840-1000 kr/kvm exklusive värme 10. I och med att Arne Johnson Förvaltning AB:s fastighet ligger i ett industriområde bör hyrorna ligga i det lägre spannet, eftersom det inte är en naturlig handelsplats. Hyresnivån i kalkylen ligger därför 850 kr/kvm. Hyressättningen grundas på att det går att ta lägre hyra på undervåningen och högre hyra på övervåningen, 800 kr/kvm på undervåningen och 900 kr/kvm på övervåningen. Medelvärdet av dessa hyror blir 850 kr/kvm då det är lika många kvm på undre som övre plan. 4.2 Vakansnivå Vakansnivån i Veddesta för industrier och butiker ligger på 7 % 11. I kalkylen används en vakansnivå på 10 % eftersom byggnaden är betydligt större än genomsnittet i området. Dessutom är gemensamma ytor inräknade i vakansen och detta bidrar också till att vakansen bör beräknas till en högre nivå än normalt. 10 Diklev Sofia, Arne Johnssons förvaltning, 2009-03-27 11 http://www.datscha.se 12

5 Kostnader 5.1 Teknisk beskrivning Eftersom leran är mycket rörlig kan detta leda till sättningar i marken. Sättningar kan ske både där man gör förändringen eller på annat ställe i den närmaste omgivningen. Yttre omständigheter kan också orsaka sättningarna. Skall tyngre anläggningar uppföras måste därför en pålning göras. Görs inte detta så kommer sättningar bildas och orsaka skador på byggnaden och närliggande omgivning. Pålningen kan dock i sig bilda mindre sättningar. Riskområdet för lera är ca 50 m i omkrets. 12 Djupet i marken till närmaste fasta berggrund är i genomsnitt 9,5 m. 13 5.2 Grundläggningskostnad I och med att marken är lerbaserad behövs en pålning göras där byggnaden skall uppföras. Dessa pålar skall placeras med ett avstånd av 7 m från varandra. Längst ner på pålen behövs en bergsspets för att den skall fästa i berget 14. Genom en tidigare geoteknisk utredning som har gjorts som ett underlag för en framtida projektering av grundläggning av byggnad från Ramböll, har vi fått mätningar på lerdjupet till fast berggrund. Denna mätning har skett genom 4 provborrningar. Medeldjupet från dessa var 9,5 m vilket vi har utgått från vid våra beräkningar 15. I och med att tomten sluttar kommer ett mer omfattande schaktningsarbete krävas för att jämna till Norra Veddesta. Pga. sluttningen kommer det i genomsnitt krävas att schaktning sker med 1 kubikmeter per meter mark. Mellan Norra Veddesta och resten av fastigheten går som tidigare nämnts redan en förstärkt väg. Resten av området runt fastigheten behöver däremot förstärkas för att leveranser skall kunna ske. I och med att parkeringen redan är förstärkt behövs ingen förstärkning göras där. Den uppskattade ytan som behöver förstärkas är 1500 kvm. Denna förstärkta mark måste sedan asfalteras och parkeringsrutor målas. 5.3 Bygg- och installationskostnader Vid beräkning av byggnadskostnader har schablonkostnader använts från Bygganalys. Byggnaden är beräknad som en flerplans industribyggnad med 10 % kontor. 16 Vid beräkning av installationskostnader har schablonkostnader använts från Bygganalys. 17 Arne Johnssons förvaltning har en bra kontakt med entreprenörer sedan tidigare, vilket har lett till en lägre projekteringskostnad än normalt 18. Övriga installationskostnader har beräknats genom schablonkostnader från Bygganalys 19. 12 Karlsson Henric, PM geoteknik, Ramböll Sverige AB, Stockholm, 2008-03-11 13 Karlsson Henric, PM geoteknik, Ramböll Sverige AB, Stockholm, 2008-03-11 14 Johansson Lars, Bygganalys, 2009-03-23 15 Karlsson Henric, PM Geoteknik, Ramböll, 2008-03-11 16 Klaza Anders, Bygganalys, 2009-03-26 17 Klaza Anders, Bygganalys, 2009-03-26 18 Diklev Sofia, Arne Johnssons förvaltning, 2009-03-27 19 Klaza Anders, Bygganalys, 2009-03-26 13

5.4 Drift-, Underhåll- och skattekostnader Drift och underhåll beräknas ligga på ca 150 kr/kvm 20. Fastighetsskatt på industrifastigheter är 0,5% av taxeringsvärdet 21. Detta betalas årsvis från det att byggnaden står klar. Fastighetsskatten läggs i denna kalkyl över på hyresgästerna beroende på hur många kvm de hyr. Skattade kvm som är vakanta betalas av hyresvärden. 20 Repab, Stockholm, 2008 21 http://www.skatteverket.se 14

6 Kalkylränta och kalkylperiod 6.1 Kalkylränta Risken i kalkylen är 2 %. Detta är en relativt låg risk eftersom projektet är beroende av att en fast hyresgäst kontrakteras innan investeringen påbörjas. Kontrakteras ingen hyresgäst kan inte heller projektet påbörjas. Hyresgästens kreditvärdighet kontrolleras och är denna godkänd så undertecknas kontraktet. Enligt Konsumentprisindex 22 kommer inflationen vara något lägre än Riksbankens mål de första två åren av kalkylen. Efter dessa finns ingen prognostiserad inflation resterande år. Inflationen är därför satt till 2 % efter riksbankens inflationsmål 23. Reala räntan utgår från riksbankens ränta. Idag är reporäntan mycket låg och ligger på ca 0,5 % 24. Räntan beräknas däremot inte ligga så lågt en lång tid framöver, utan kommer att ha ett medelvärde som ligger högre de närmaste åren. I och med att kalkylerna görs på en 10 års period har alltså en något högre ränta använts, 3 %. Kalkylränta beräknas som riskfri real ränta + inflation + risk, därför används en kalkylränta på 7 %. Kalkylräntan är den ränta som används för att nuvärdesberäkna en investering och på så sätt komma fram till om investeringen är lönsam eller inte. 6.2 Kalkylperiod Kalkylperioden är satt till 10 år. Restvärdet speglar driftnettot efter dessa 10 år. 22 http://www.konj.se 23 http://www.riksbank.se 24 http://www.riksbank.se/templates/page.aspx?id=8912, 090512 15

7 Grundkalkyl 7.1 Beräkningar År noll görs en investering som är summan av kostnaderna för att uppföra byggnaden. Investeringskostnaderna år noll är en engångskostad. Varje år räknas ett driftnetto ut som består av hyra minus drift och underhållskostnader. Här räknas även skatten in. Detta driftnetto nuvärdesberäknas till år noll och slås samman till ett nuvärdesberäknat kassaflöde. Efter år tio då kalkylperioden är slut räknas ett restvärde ut på byggnaden. Sedan slås investeringskostnaderna, det nuvärdesberäknade kassaflödet och restvärdet samman och visar om investeringen är lönsam eller ej. 25 7.2 Beräkningskalkyl utan lån Här ser vi först standardkostnader för att kunna göra marken bebygglig. Det krävs att marken pålas och detta kostar både genom meter påle och att en bergsspets används. Förstärkningen av marken och asfalteringen kostar också. Det är mycket kostsamt att förbereda en gammal havsbotten för att sedan kunna bebygga den Påle (kr/m) 550 Bergsspets på påle (kr) 1 000 Medeldjup på fastighet (m) 9,5 Påbörjnadskostnad (kr) 20 000 Kvadratmeter per påle 7 Mark utanför fastighet (kvm) 4 000 Asfalterbar mark (kr/kvm) 1 500 Förstärkt mark (kr/kvm) 700 Schaktkostnad (kr/kvm) 560 Nedan ses värden som används i kalkylen när byggnaden väl står på plats poch används 10 år framåt. Driftkostnad (kr/kvm) 150 Hyra (kr/kvm) 850 Inflation 2 % Riskfri realränta 3 % Risk 2 % Kalkylränta 7 % Låneränta 6 % Procent av investering som vi får låna 70 % Taxeringsvärde på byggnad 18 700 000 Skatteprocent 0,50 % 25 Lind Hans, Persson Erik, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighets nytt, 2005 16

Här syns investeringskostnaderna uträknade. Först kostnaderna för att justera marken så att den är lämplig att bebygga. Under dessa ses kostnaderna för att uppföra själva byggnaden. Där tillkommer sedan kostnader för installationer och entreprenörer. Summan av dessa blir investeringskostnaderna för projektet. Alternativ 1 3000 Mark Pålning 2 687 857 Schaktning 3 920 000 Förstärkning 2 800 000 Asfaltering och parkering 600 000 Summa mark 10 007 857 Byggnad Summa byggnad 36 441 000 Installationer El 13 098 000 VVS 11 581 000 Transport 1 553 000 Styr och övervakning 2 226 000 Summa installationer 28 458 000 Entreprenörskostnad Projektering m.m 8 273 000 Bygghärreadministration 1 379 000 Myndighetsavgifter 2 068 000 Summa entreprenörskostnad 11 720 000 Summa investering 86 626 857 17

Prognos: alternativ 1 kvm 6000 PROGNOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 År 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Inflation 0,8 % 1,1 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % Hyresutveckling - prognos 0,8 % 1,1 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % Investering -86 626 857 Totala hyresintäkter 5 156 100 5 259 222 5 364 406 5 471 695 5 581 128 5 692 751 5 806 606 5 922 738 6 041 193 6 162 017 6 285 257 Fast. Skatt som hyresgästerna betalar 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 84 150 Vakans % 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% Drift och underhåll -909 900-928 098-946 660-965 593-984 905-1 004 603-1 024 695-1 045 189-1 066 093-1 087 415-1 109 163 Fastighetsskatt -93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500-93 500 Driftnetto 3 721 240 3 795 852 3 871 956 3 949 582 4 028 761 4 109 523 4 191 900 4 275 925 4 361 631 4 449 050 4 538 218 Driftnetto nuvärde 3 477 794 3 315 444 3 160 669 3 013 117 2 872 451 2 738 349 2 610 505 2 488 627 2 372 438 2 261 672 2 156 075 Kassaflöde nuvärde 28 311 066 Restvärde nuvärde 46 140 002 Lönsamhet/Förlust -12 175 789 18

Sammanställning Investering -86 626 857 Kassaflöde nuvärde 28 311 066 Restvärde nuvärde 46 140 002 Lönsamhet/Förlust -12 175 789 7.3 Resultat Som framgår av kalkylen ovan är resultatet -12 200 000 SEK. Investeringen är ej lönsam i och med att kalkylen får ett negativt resultat. För att investeringen skall vara lönsam behöver summan av alla kostnader och intäkter bli positiv. Det är viktigt att nuvärdeberäkna alla värden för att se om investeringen är lönsam idag. 19

8 Grundkalkyl med lån 8.1 Lånetyper 26 Få företag kan själva stå för hela investeringskostnaden. Istället tas lån på delar av kostnaden. Lånet kan tas på olika sätt. Dessa är: Stående lån Lån med rak amortering Annuitetslån Stående lån innebär att lånetagaren betalar endast ränta under hela låneperioden och betalar sedan tillbaka hela lånebeloppet vid låneperiodens slut. Räntekostnaderna blir då relativt höga i och med att låntagaren betalat ränta på hela lånebeloppet under hela låneperioden. Vid rak amortering delas lånebeloppet upp i lika stora och lika många delar som antalet år som låneperioden är. Sedan betalas en del av varje år tillsammans med ränta på det kvarvarande lånebeloppet. Räntekostnaderna avtar då för varje år. Vid annuitetslån betalas både ränta och amortering varje år. Denna ränta och amortering har lika stor sammanlagd storlek varje år under hela låneperioden, vilket betyder att i början av låneperioden betalar lånetagaren mycket ränta och lite i amortering och ju längre låneperioden löper desta lägre blir räntekostnaderna och amorteringsbeloppet blir högre. Idag används oftast rak amortering då företag lånar pengar från banken vid investeringar. 8.2 Vad styr låneräntorna 27 När ett lån tas är det viktigt att banken kontrollerar låntagarens kreditvärdighet. Kreditvärdigheten är en viktig källa för banken eftersom de ej lånar ut till dem som har en låg sådan. Är kreditvärdigheten hög kan banken anta att lånet sedan skall kunna betalas tillbaks av företaget enligt återbetalningsplanen. Görs inte denna analys väl blir risken högre att banken inte får tillbaks sina pengar. Hur bra denna kreditvärdighet är bestämmer också till viss del hur lånets ränta kommer att se ut. Räntan kan variera. Under högkonjunkturer är det i allmänt fler som vill låna pengar och detta leder till att räntan blir högre. För att banken skall ge ut ett lån krävs inte bara en bra kreditvärdighet. Det krävs också att låntagaren/företaget kan lämna en säkerhet, oftast i form av ett pantbrev. Utan detta kan inget lån utges. Företaget kan dock aldrig ta ett större lån än vad säkerheten är värd. Ju sämre säkerhet ett företag har desto snabbare vill banken att företaget skall betala av lånet genom amorteringar. Detta på grund av att riskperioden för lånet skall vara så kort som möjligt och att bankens chanser att få tillbaka sina pengar är så hög som möjligt. 8.3 Beräkningar Låneräntan är satt till 6 % baserat på dagens låneränta. Lånekvoten för industrier ligger på 60-70 %, beroende på om det är lager, kontor eller butik. I kalkylen används 70 % då byggnaden till största del kommer bestå av butiker. 28 26 Lind Hans, Samhällsekonomi, kurskompendie, 2007 Stockholm 27 Lind Hans, Persson Erik, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighets nytt, 2005 20