ÅRSREDOVISNING BRF VÄVLAGAREN 2012
Innehåll Vävlagaren i korthet Vävlagaren är en bostadsrättsförening i Göteborg som bildades år 2000 då fastigheten byggdes. Fastigheten består av ett flerbostadshus med 66 lägenheter vars total yta uppgår till 4 282 kvm och av förening ens medlemslägenheter har fem överlåtits under 2012. Under föreningens första tio år har man varit noga med att hålla en stadig amorterings takt. Idag kan man stoltsera med ett positivt rörelseresultat och bra likviditet, vilket gör att man står väl rustad inför en en oviss ekonomisk framtid. Vävlagaren ligger både centralt och naturskönt beläget i Lunden i östra Göteborg. LÄGENHETSFÖRDELNING...2 VIKTIGA HÄNDELSER 2012...4 FÖRENINGENS EKONOMI...5 LÅNEÖVERSIKT...5 KOSTNADSFÖRDELNING...5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE...6 RESULTATRÄKNING...8 BALANSRÄKNING...9 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER... 10 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING...11 15 STYRELSENS UNDERSKRIFTER... 15 BUDGET... 16 REVISIONSBERÄTTELSE...17-18 BEGREPPSFÖRKLARING... 19 FULLMAKT och ombud... 19 Lägenhetsfördelning 32 8 1 rok 13 7 6 0 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok 2
Hej du som bor i BRF Vävlagaren! Ni är 66 lägenheter som alla förenas i BRF Vävlagaren. Somliga av er har ett stort intresse i föreningens ekonomi, andra ägnar en stund åt det först när årets årsredovisning dimper ner i postfacket. Nu är den i alla fall här, i nya kläder och med 2012 års siffror. NordicLife har skött förvaltning åt hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar i drygt 20 år. Sedan 2010 är vi ekonomisk förvaltare för er i Vävlagaren och från januari 2012 även teknisk förvaltare. Vi arbetar nära våra kunder, närmare än de flesta vågar vi nog säga. Att vi kan sitta med på styrelsemöten för att förklara det som kan te sig krångligt är lika självklart som att vi kommer och bjuder på varmkorv på era städdagar. Vi ser fram emot många års nära samarbete. Tveka inte att höra av dig om du undrar över något! VISSTE DU ATT... Du som medlem i Brf Vävlagaren kan vända dig direkt till NordicLife för att få hjälp med tjänster som t.ex. förmedling av kvalitativa hantverkare? Läs mer på: www.nordiclife.nu Ingela Gathenhielms gata 3 421 30 Västra Frölunda Telefon: 031-704 45 20 Fax: 031-704 45 21 E-post: support@nordiclife.nu
Viktiga händelser 2012 Vi har fortsatt vårt samarbete med NordicLife och de har även fungerat som projektledare i arbetet och processen med renoveringen på Runebergsgatan och Torkelsgatan. Som ovan nämnt har vi under året startat en renovering av gården. Vi började med baksidan av Torkelsgatan och har lagt nya dräneringsrör längs terrasserna på den sidan. Renoveringen fortsätter under 2013. I maj hade vi vår årliga gårdsstädning med container på plats. Detta år fokuserades det på att tömma nere i garaget och slänga gammalt skräp. Vi har byggt till fyra förråd nere i garaget som numera fungerar som uthyrningsförråd. Samarbetet med AK Fastigheter har fungerat bra under året och vi har valt att fortsätta med dem som fastighetsskötare. Återigen förlorade tyvärr vi vuxna mot barnen i brännbollsmatchen, som detta år bjöd på stort deltagande. Även den numera traditionsbundna räkfrossan utgav en trevlig kväll ända in på småtimmarna. Under hösten har vi arbetat med lanseringen av föreningens hemsida som presenterades i januari 2013. Styrelsen har också arbetat med kommande gårdsrenovering som kommer att träda i kraft under 2013. Ordförande har ordet. Återigen vill jag börja med att tacka för fortsatt förtroende att få vara Er ordförande. Jag möts alltid av trevligt bemötande av er medlemmar i föreningen och känner mig hedrad att få ha detta förtroendeuppdrag. Under 2012 har vi fortsatt vårt samarbete med NordicLife och även utökat deras arbetsuppgifter. De ansvarar numera inte enbart för den ekonomiska förvaltningen utan hjälper oss också med den tekniska förvaltningen. De kommer nu att få en totalbild över vilka underhåll som kommer att behövas göras i framtiden samt koppla detta till vår budget. Vi har under året även börjat processen med gårdsrenoveringen. I den första delen har vi lagt in dräneringsrör under terrasserna på Torkelsgatan. Arbetet kommer att slutföras under 2013 och då kommer även upprustningen av innergården att påbörjas. Mer information kring detta ges på föreningsstämman i maj 2013. Samarbetet med AK Fastigheter har fungerat bra och vi har därför beslutat att fortsätta arbeta med dem. Vi är en förening med glatt humör och det är alltid lika trevligt att anordna gemensamma tillställningar. Vår räkfrossa och brännbollsturnering har numera blivit en tradition. Ni har väl inte missat att vi fått en ny hemsida! Besök den lite då och då, så att ni inte missar något. Trevlig läsning! Anette Askerlöf Ordförande 4
FÖRENINGENS EKONOMI Föreningen står på en trygg ekonomisk grund, trots ett negativt resultat på -1 121 749 kr. Det negativa resultatet beror till största delen på avskrivningar som inte påverkar föreningens likvida ställning samt en oförutsedd fuktskada på Runebergsgatan och Torkelsgatan. Föreningens likvida rörelseresultat inklusive räntekostnader 2012 är cirka 720 000 kr vilket används för amortering och avsättning enligt underhållsplanen. På detta sätt minskar vi kontinuerligt föreningens risk mot ränteökningar och oförutsedda skador på fastigheten. Utöver ett positivt kassaflöde har föreningen idag (2012-12-31) en kassa på 1 339 496 kr som kommer att användas för att betala gårdsprojektet samt att amortera på föreningens lån. Detta innebär att styrelsen inte avser att höja några avgifter för att finansiera fastighetens underhåll eller medlemmars projekt under 2013. Styrelsen, med hjälp av föreningens ekonomiska förvaltare NordicLife, följer noga underhållsprojektens kostnader för att säkerställa att budgeten uppnås samt bevakar den ekonomiska utvecklingen på räntemarknaden. Låneöversikt Räntesats 2012-12-31 Belopp 2012-12-31 Villkor Stadshypotek AB 2,670 8 223 549 2013-02-21 Stadshypotek AB 3,950 11 487 300 2014-03-01 Stadshypotek AB 2,114 7 192 858 2013-03-08 Stadshypotek AB 3,520 8 217 624 2014-07-30 Summa skulder till kreditinstitut 35 121 331 Kostnadsfördelning Avskrivningar 40 % Reparationer 20 % Fastighetskostnader 9 % Taxebundna kostnader 20% Personalkostnader 2 % Övrigt 9 % 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Fakta om vår fastighet Fastighetsbeteckning: LUNDEN 25:27 AVTAL Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Fastighetsservice LEVERANTÖR NordicLife Förvaltning NordicLife Förvaltning AK Fastigheter Bostadsrättsföreningen registrerades 1999-09-29 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme Medlemmar Antal medlemslägenheter i föreningen är 66 st. Av föreningens medlemslägenheter har fem överlåtits under året. Överlåtelse och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Revisor Acrevi Revision...Ordinarie extern Valberedning Sigbritt Jansson...Valberedning Helen Sörensen...Valberedning Peter Slagbrand...Valberedning Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2012-05-23. Skatter och avgifter Hyreshus har fått nya taxeringsvärden vid fastighetstaxeringen 2010, och dessa värden gäller fram till nästa fastighetstaxering som sker 2013. För hyreshus blir avgiften 1 365 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4 procent av taxeringsvärdet för bostads huset med tillhörande tomtmark. Skatteverket har återkallat sitt tidigare ställningstagande, daterat 2007-11-07, angående ränteintäkter i privatbostadsföretag. Därav utgår ingen skatt på ränteinkomster som kan anses vara hänförlig till föreningens fastighet från och med 2011 års taxering. Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlad förlust Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Årets resultat... 1 121 749 tkr Ansamlad förlust före reservering / i anspråkstagande yttre fond... 6 241 895 tkr Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar... 189 000 tkr Summa fritt eget kapital... 7 552 644 tkr Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: Att i ny räkning överförs... 7 552 644 tkr Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat och balansräkning med noter. Styrelsen för BRF Vävlagaren 2012, fr.v. David Oscarsson, kassör Mikael Isaksson, fastighetsansvarig Leif Fredén, informatör Anette Askerlöf, ordförande Lars Blomqvist, fastighetsansvarig Ann-Christine Henriksson, vice ordförande Henrik Lewerentz, styrelseledamot (ej i bild) 6
Resultaträkning 1 januari 31 december 2012 2011 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Not 1 3 286 920 3 042 416 3 286 920 3 042 416 Rörelsens kostnader Not 2 Fastighetskostnader 184 268 375 090 Reparationer 630 500 91 550 Taxebundna kostnader 642 280 564 065 Övriga driftskostnader 80 843 103 893 Fastighetsskatt 90 090 85 932 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 212 644 106 680 Personalkostnader 77 536 39 229 Avskrivningar 1 262 647 1 266 497 3 180 808 2 632 936 Rörelseresultat 106 112 409 480 Resultat från Finansiella Poster Ränteintäkter 15 130 21 114 Räntekostnader 1 242 991 1 193 785 Resultat efter finansiella poster 1 121 749 763 191 Årets resultat 1 121 749 763 191 8
balansräkning 1 januari 31 december 2012 2011 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 3 75 466 177 76 728 824 75 466 177 76 728 824 Finansiella anläggningstillgångar Insats SBC 3 500 3 500 Summa anläggningstillgångar 75 469 677 76 732 324 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgift och hyresfodringar 0 10 482 Övriga fordringar 14 661 7 562 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 4 66 473 156 632 81 134 174 676 Kassa och Bank Klientmedel i Swedbank 1 339 496 1 485 697 1 339 496 1 485 697 Summa omsättningstillgångar 1 420 630 1 660 373 Summa tillgångar 76 890 307 78 392 697 9
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINgAR OCH SKULDER Eget kapital Not 5 2012 2011 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 33 165 000 33 165 000 Upplåtelseavgifter 13 663 000 13 663 000 Fond för yttre underhåll Not 6 1 745 180 1 556 180 48 573 180 48 384 180 Fritt eget kapital Ansamlad förlust 6 430 895 5 478 704 Årets resultat 1 121 749 763 191 7 552 644 6 241 895 Summa eget kapital 41 020 536 42 142 285 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 7 35 121 331 35 449 673 35 121 331 35 449 673 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 242 850 251 618 Skatteskulder 176 022 128 073 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 8 314 066 416 263 Övriga skulder 15 502 4 785 748 440 800 739 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 76 890 307 78 392 697 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 7 40 500 000 40 500 000 Ansvarsförbindelser inga inga 10
noter till Resultatoch balansräkning Noter med redovisningsprinciper och bokslutkommentarer. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR2003:4). Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. AVSKRIVNINGAR 2012 2011 Byggnader 1,5% 1,5% Inventarier 20,0% 20,0% Not 1 Förklaring till ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2012 2011 Årsavgifter och hyror 3 141 170 2 851 847 Parkering och garage 136 200 190 569 Övrigt 9 550 0 3 286 920 3 042 416 Not 2 Förklaring till Rörelsens kostnader Fastighetskostnader 2012 2011 Fastighetsskötsel 117 700 120 549 Fastighetsskötsel enl. beställning 14 831 129 859 Hissbesiktning 6 809 5 795 Snöröjning 1 450 28 127 Städning 0 28 423 Säkerhet 0 19 507 Gård 6 786 11 960 Hissservice 11 250 24 817 Förbrukningsmaterial 25 442 6 053 184 268 375 090 Reparationer Bostäder 10 356 0 Gemensamma utrymmen / trapphus 0 1 514 Lås 5 055 6 527 VVS 33 751 2 338 Garage / parkering 41 686 3 788 Ventilation 73 237 0 Tele / TV / porttelefon 55 625 0 Hissar 7 902 62 625 Yttre byggnad och gård 29 322 0 Fuktskada 368 588 0 Övriga 4 978 14 758 630 500 91 550 11
2012 2011 Not 2 forts. Taxebundna kostnader El 107 324 124 461 Värme 365 143 304 838 Vatten 94 020 72 085 Renhållning 75 793 62 681 642 280 564 065 Övriga driftskostnader Försäkring 7 259 31 664 Kabel-tv 73 584 72 229 80 843 103 893 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 90 090 85 932 Övriga förvaltnings och rörelsekostnader Revisionsarvode extern revisor 9 238 10 875 Föreningskostnader 16 670 6 000 Fritids- och trivselkostnader 13 444 10 032 Förvaltningsarvode 128 832 76 211 Administration 2 579 3 562 Konsultarvoden 41 881 0 212 644 106 680 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd Följande ersättningar har utgått Styrelsearvode 59 000 29 850 Sociala kostnader 18 536 9 379 77 536 39 229 Avskrivningar Byggnader 1 262 647 1 262 647 Inventarier 0 3 850 1 262 647 1 266 497 Totalt rörelsens kostnader 3 180 808 2 632 936 12
Not 3 Förklaring till byggnader och mark 2012 2011 Ackumelerade anskaffningsvärden vid årets början 87 378 000 87 378 000 Utgående anskaffningsvärde 87 378 000 87 378 000 Ackumelerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början 10 649 176 9 386 529 Årets avskrivning enligt plan 1 262 647 1 262 647 Utgående avskrivning enligt plan 11 911 823 10 649 176 Planenligt restvärde vid årets slut 75 466 177 76 728 824 I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med 3 201 540 3 201 540 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 45 000 000 45 000 000 Taxeringsvärde mark 18 000 000 18 000 000 63 000 000 63 000 000 Not 4 Förklaring till Förutbetalda kostnader 2012 2011 Förvaltningsarvode kvartal 1 33 013 128 833 Kabel-TV 18 943 27 613 Försäkring 14 517 0 66 473 156 446 13
Not 5 Förklaring till eget kapital Bundet eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enligt stämmans beslut Belopp vid årets ingång Inbetalda insatser 33 165 000 0 0 33 165 000 Upplåtelseavgifter 13 663 000 0 0 13 663 000 Fond för yttre underhåll enl. not 1 745 180 189 000 0 1 556 180 Summa bundet eget kapital 48 573 180 189 000 0 48 384 180 Ansamlad förlust Ansamlad förlust 6 430 895 189 000 763 191 5 478 704 Årets resultat 1 121 749 1 121 749 763 191 763 191 Summa ansamlad förlust 7 552 644 1 310 749 0 6 241 895 Summa eget kapital 41 020 536 1 121 749 0 42 142 285 Not 6 Förklaringar till Fond för yttre underhåll 2012 2011 Vid årets början 1 556 180 1 367 180 Reservering enligt stadgar 189 000 189 000 lanspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 1 745 180 1 556 180 Not 7 Förklaring till Skulder till kreditinstitut Räntesats 2012-12-31 Belopp 2012-12-31 Belopp 2011-12-31 Villkor Stadshypotek (831424) 2,67 8 223 549 8 323 581 2013-02-21 Stadshypotek (876653) 3,95 11 487 300 11 555 300 2014-03-01 Stadshypotek (951850) 2,11 7 192 858 7 247 212 2013-03-08 Stadshypotek (981382) 3,52 8 217 624 8 323 580 2014-07-30 Summa skulder 35 121 331 35 449 673 14
Not 8 Förklaring till Upplupna kostnader 2012 2011 Extern revisor 15 000 15 000 Sociala avgifter och arvoden 18 952 5 011 Ränta 93 314 104 005 El 10 915 28 490 Vatten 7 918 0 Fjärrvärme 57 702 0 Avfall 4 087 0 Erhållna hyresintäkter och avgifter 90 990 0 Externa arvoden 15 188 0 314 066 152 506 Styrelsens underskrifter Göteborg den 6/5 2013 Anette Askerlöf Ordförande Ann-Christine Henriksson Vice ordförande David Oscarsson Styrelseledamot Mikael Isacsson Styrelseledamot Lars Blomqvist Styrelseledamot Min revisionsberättelse har lämnats den 7/5 2013. Jan Håkansson Auktoriserad revisor, Avrevi Revision 15
budget Rörelsens intäkter 2012 2013 Årsavgifter och hyresintäkter 3 221 709 3 167 484 3 221 709 3 167 484 RÖRELSENS kostnader Fastighetskostnader 296 230 226 199 Reparationer 870 000 427 120 Periodiskt underhåll 0 100 000 Taxbundna kostnader 667 680 617 735 Övriga driftkostnader 91 500 151 534 Fastighetsskatt 42 000 47 000 Förvaltningskostnader 88 875 138 508 Ersättningar och skatter 60 750 49 823 2 117 035 1 757 919 Driftresultat 1 104 674 1 409 565 Finansiella kostnader Räntekostnader 1 075 538 1 196 703 Rörelsens operativa resultat 29 136 212 863 avskrivningar Avskrivningar enligt plan 1 266 497 1 266 497 Rörelsens totala kostnader 4 459 070 4 221 119 Rörelsens budgeterade resultat 1 237 361 1 053 635 16
Begreppsförklaring Anläggningstillgångar De tillgångar i föreningen som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheten. Avskrivningar Avskrivningar görs för att fördela kostnader på flera år och är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på byggnaden och inventarier. Balansräkning Balansräkningen visar föreningens samtliga tillgångar, eget kapital, avsättningar och skulder per bokslutsdagen. Föreningsstämma Det tillfälle då medlemmarna fattar beslut i föreningens angelägenheter. Årsmöte (ordinarie stämma) hålls årligen, inom sex månader efter verksamhetsårets utgång. Då behandlas styrelsens årsredovisning och då väljs styrelse och revisorer. Som medlem i en bostadsrättsförening har du genom att närvara vid stämma möjlighet att påverka din boendemiljö, boendekostnad och andra frågor som rör föreningen. Förvaltningsberättelse Den del av årsberättelsen som återger styrelsens redovisning för verksamheten. Kortfristiga skulder Skulder som förfaller till betalning inom ett år. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalnings beredskap, alltså förmågan att betala sina skulder i tid. Långfristiga skulder Skulder som förfaller till betalning om ett år eller senare. Resultaträkning Visar föreningens samtliga intäkter och kostnader för perioden. Om intäkterna varit större än k ostnaderna uppstår ett överskott, i omvänt fall blir det ett underskott. Revisionsberättelse Den del av årsberättelsen där revisorerna uttalar sig om årsredovisningen, bokföringen, förvaltningen och styr elsens förslag till användande av överskott eller täckande av under skott samt om de tillstyrker eller avstyrker ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. Ställda panter De pantbrev eller fastighetsinteckningar som föreningen lämnat som säkerhet för erhållna lån. Värdehandling Uppgifter ur årsberättelsen kan behövas om du ska sälja din bostadsrätt. Spara den det är en värdehandling! fullmakt och ombud Om du som medlem inte personligen kan närvara på föreningsstämman kan du ändå utöva din rösträtt genom ombud. Då behöver ombudet en skriftlig, daterad fullmakt. Denna gäller ett år från undertecknandet och behöver inte vara bevittnad. Det är bara make / make / sambo eller a nnan medlem som får vara ombud, och inget ombud får företräda mer än en medlem. Fullmakt Namn: Jag ger härmed... rätt att vid föreningsstämman den... /... 20... föra min talan. Namnteckning:... Förening:... Lägenhetsnummer:...
Styrelsen BRF Vävlagaren Anette Askerlöf Ordförande Pärlstickaregatan 8 073-650 10 75 Ann-Christin Henrikson Vice ordförande Torkelsgatan 9 073-330 05 22 Leif Fredén Informatör Pärlstickaregatan 8 031-26 05 82 David Oskarsson Kassör Pärlstickaregatan 6 070-952 46 96 Lars Blomqvist Fastighetsansvarig Torkelsgatan 7 073-079 676 Mikael Isacsson Fastighetsansvarig Torkelsgatan 9 070-729 70 14 Ingela Gathenhielms gata 3 421 30 Västra Frölunda Telefon: 031-704 45 20 Fax: 031-704 45 21 E-post: support@nordiclife.nu