Agenda Vasakronan och marknadsläget Fredrik Wirdenius, vd Årsbokslut 2008 Christer Nerlich, chef ekonomi och finans Finansiering Björn Lindström, finanschef Frågor Moderator Hans Derninger, Deutsche Bank
Vasakronan - 74,6 mdkr Uppsala 11% Vasakronan 31 dec 2008 Fastigheternas marknadsvärde (mdkr) 74,6 Hyresvärde (mdkr) 6,2 Genomsnittlig kontraktsbindningstid, år 5,6 Total area (tkvm) 3 200 Antal fastigheter 303 Antal anställda 662 Marknadsvärde per lokaltyp Göteborg 15% Stockholm 65% Kontor, 72% Bostäder, 8% Handel, 15% Övrigt, 5% Malmö/Lund 9%
Vasakronan Fabege Castellum Diligentia Kungsleden RBS Nordisk Renting Hufvudstaden AMF Pension Atrium Ljungberg Humlegården Wallenstam Rodamco Europé Landic Property SEB Trygg Liv Stora fastighetsägare i Sverige Vasakronan är Sveriges största fastighetsföretag och bland topp 10 i Europa Mdkr 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Källa: Finansiella rapporter och hemsidor
Vasakronan äger fastigheter i tillväxtregioner och erbjuder Sveriges näringsliv, offentlig förvaltning, andra organisationer och privatpersoner kontor, butiker och bostäder så att de kan utvecklas och nå framgång
Framgångsfaktorer Kännetecken gentemot våra kunder Gott värdskap Miljöfokus i allt vi gör Attraktiva fastigheter Goda relationer till kunderna Närhet till kunderna lokal närvaro Handlingskraft och beslut i vardagen Omtanke även i detaljerna Professionalism i allt vi gör Efterfrågade lägen Effektiva och flexibla lokaler Tilltalande arkitektur och design Hållbara, miljömässiga lösningar Snyggt, helt och rent
Stockholm 49 mdkr Kontor i CBD och attraktiva ytterområden
Göteborg 11 mdkr Kontor och butiksfastigheter
Uppsala 8 mdkr Kontor och bostäder
Malmö / Lund 6 mdkr Kontor i cityläge
Stark projektportfölj med potential 8,7 mdkr i projektportföljen 3,1 mdkr upparbetat per 2008-12-31 5,6 mdkr i utestående projektvolym de närmaste åren 80 procent uthyrt Långa kontrakt Starka kunder Ej uthyrda projekt Starka citylägen i Stockholm
Marknadsläget
Negativ BNP utveckling 2009 Real GDP growth, Sweden 5 4 4,0 4,0 3,8 4,6 4,4 4,1 4,1 3 2 1 1,5 2,5 1,1 2,4 1,9 2,9 2,7 0,9 1,2 0-1 -2 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010-1,4 Source: National Institute for Economic Research (NIER), Consensus view from banks
1996Q1 1996Q4 1997Q3 1998Q2 1999Q1 1999Q4 2000Q3 2001Q2 2002Q1 2002Q4 2003Q3 2004Q2 2005Q1 2005Q4 2006Q3 2007Q2 2008Q1 2008Q4 Konfidensindikatorer faller Confidence indicator in office intensive sectors Index Share, % 70 70 60 50 60 40 50 30 40 20 10 30 0 20-10 -20 10-30 0 Confidence indicator (LHS) Perceived shortage of labor (RHS) Source: NIER; DTZ
Antalet nyanmälda platser i december Arbetsmarknaden fortsätter att försvagas Antal nyanmälda platser Antalet nyanmälda platser i december per län 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Stockholms län Västa Götalands län Skåne län Uppsala län Källa: AMS och Evidens December 2007 December 2008 Län
Antalet varsel i december Arbetsmarknaden fortsätter att försvagas Antal varslade 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Antalet varslade personer i december per län 0 Stockholms län Västa Götalands län Skåne län Uppsala län Källa: AMS och Evidens December 2007 December 2008 Län
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Stigande vakanser i Stockholm Nytt utbud och vakanser, Storstockholm Vacancy, % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 New supply, sq m 600.000 500.000 400.000 300.000 2.8% of 200.000 stock 100.000 0 New supply, sq m (RHS) Vacancy, % (LHS) Source: DTZ
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Fallande kontorshyror de närmaste åren Office prime rent, Stockholm Rental growth, % 50 40 40 Prime rent / sq m 7.000 6.000 30 20 10 0-10 -20-30 9 8 7 21 15 17 15 13 11 10-11 -20-20 -13-12 -13-3 0 5 10 0-5 -8-2 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Prime rent growth, % (LHS) Prime rent, SEK/sq m (RHS) Source: DTZ
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Hyresuppgången som kom av sig Office prime rent, Stockholm Rental growth, % 50 40 40 Prime rent / sq m 7.000 6.000 30 20 10 0-10 -20-30 9 8 7 21-20 -11-20 15 17 11 10 15 13-13 -12-13 -3 0 5 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Prime rent growth, % (LHS) Prime rent, SEK/sq m (RHS) Source: DTZ
Lägre fallhöjd i Stockholm än i London Prime office real rent, SEK/sq m 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 1990 1992 1995 1998 2000 2003 2006 2009 2011 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Source: DTZ Source: DTZ Stockholm prime (LHS) London WE (RHS)
Internationella köpare mindre aktiva år 2008 Transaktionsvolym, mdr SEK 180 160 140 123 141 139 155 37 120 100 80 85 13 70 65 80 95 27 59 63 72 60 14 18 42 118 40 20 72 56 47 38 68 64 78 67 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Swedish buyers International buyers Source: DTZ
Stort fall i omsättning i slutet av året Transaktionsvolym per kvartal, mdr SEK 60 Vasakronan 41 mdr 50-26% -53% 40 30 20 10 0 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q2 2005 Q2 2006 Q2 2007 Q2 2008 Q3 2005 Q3 2006 Q3 2007 Q3 2008 Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Source: DTZ
1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Historisk värdeutveckling SFI/IPD Kontor Stockholm innerstad % 55,0 54,2 45,0 35,0 28,3 30,2 25,0 18,9 17,6 21,1 15,0 5,0 9,1 0,3 3,1 2,7 3,8 13,5 10,1 5,1 7,4 9,5-5,0-15,0-8,6-0,9-2,5-7,5-9,2-2,5-25,0-20,8-35,0-32,1 Källa: SFI/IPD Swedish Long Term Property Index Report 2008
Årsbokslut 2008 Christer Nerlich, chef ekonomi och finans
Sammanfattning delårsrapport januari - december 2008 1) Driftöverskottsgraden ökade till 66 % Vakans minskade till 8 % Löptid i kontraktsportfölj ökade till 5,6 år Resultat f. skatt, exkl. värdeförändr. + 24% Värdeminskning fastigheter - 10% 1) Tidigare Vasakronan ingår i utfallet med 4 månader
Hyresintäkter Jan-dec 2008 Mkr % Förändring jämförbart bestånd +104 +4 Förvärv, nybyggnation och avyttringar + 1.028 +36 Summa förändring hyresintäkter + 1.132 + 40
Vakansgrad, procent 14 12 10 8 6 2008 2007 4 2 0 Stockholm Göteborg Uppsala Malmö/Lund Bostäder 2008-12-31 2007-12-31 Vakansgrad, hyresintäkter (%) 8 10
Driftnetto Jan-dec 2008 Mkr % Förändring jämförbart bestånd +89 +5 Förvärv, nybyggnation och avyttringar +777 +45 Summa förändring + 866 +50
Räntenetto Mkr 2008-12-31 2007-12-31 Räntebärande skuld 41 743 14 020 Räntesats, % 1) 4,7 4,2 Räntenetto - 1 103-556 1) Marknadsräntan för motsvarande portfölj 2009-02-11 2,5% 29
Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde 2008-01-01 39 611 Förvärv Vasakronan 41 113 Övriga förvärv 1 217 Avyttringar -6 944 Investeringar 1 815 Orealiserad värdeförändring -2 560 Fastighetsvärde 2008-12-31 74 252 Värdering: Per 31 december har hela fastighetsbeståndet värderats externt av NewSec, Forum Fastighetsekonomi och DTZ Värderingshuset
Orealiserad värdeförändring Mkr Jan-dec 2008 Värdeförändring totalt bestånd 2008-8 984 Effekt hänförlig till förvärvet av Vasakronan inklusive koncernjusteringar 6 424 Orealiserad värdeförändring -2 560
Resultat i sammandrag Mkr 2008 2007 Avvikelse Hyresintäkter 3 937 2 805 1 132 Driftnetto 2 598 1 732 866 Resultat före skatt -1 536 4 669-6 205 Årets resultat -433 3 295-3 728 Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar 1 366 1 104 262
Nyckeltal 2008 2007 Överskottsgrad,% 66 62 Räntetäckningsgrad (gånger) 2,2 3,0
Kassaflöde Jan-dec Jan-dec Förändring Mkr 2008 2007 mkr Löpande verksamhet 1 642 1 077 565 Investeringar Investeringsverksamheten 2 980-781 3 761 Förvärv av Vasakronan -24 453 - -24 453 Utdelning -5 000-2 000-3 000 Aktieägartillskott 14 000 0 14 000 Nettoförändring räntebärande lån 13 034 841 12 193 Kassaflöde 2 203-863 1 340
Balansräkning 31-dec 31-dec Förändring Mkr 2008 2007 (mkr) Goodwill 3 370 24 3 346 Förvaltningsfastigheter 74 252 39 611 34 641 Övriga anläggningstillgångar 956 211 745 Kortfristiga fordringar 776 156 620 Likvida medel 2 238 35 2 203 Summa tillgångar 81 592 40 037 41 555 Eget kapital 27 288 19 342 7 946 Uppskjuten skatteskuld 8 027 5 069 2 958 Räntebärande skulder 41 743 14 020 27 723 Ej räntebärande skulder 4 534 1 606 2 928 Summa eget kapital och skulder 81 592 40 037 41 555
Nyckeltal 2008-12-31 2007-12-31 Soliditet (%) 33 48 Belåningsgrad (%) 53 35
Prognos överstigande 2 200 mkr + Ökade hyresintäkter + Förbättrat driftöverskott Ökade räntekostnader Sänkta fastighetsvärden Mkr 2009 2008 Resultat före skatt och >2 200 1 366 värdeförändringar
Finansiering Björn Lindström, Finanschef
Vasakronan - en stark finansiell motpart Stark ägarbild Ägs av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-Fonden med 25 % vardera Ägarklausul 51% i bank och kapitalmarknadsfinansiering Prissätts som A - Financial covenants i bankfinansiering - Räntetäckningsgraden får ej understiga 1,5 - Säkerställd finansiering får ej överstiga 20% av fastigheternas marknadsvärde - Belåningsgraden får ej överstiga 65% (gamla Vasakronan)
Ny finanspolicy Oförändrat mål om räntetäckningsgrad lägst 1,9 Ränterisk Finanspolicy 2008-12-31 Räntebindning 0,9 2,3 år 1,9 år Räntebindning 12 månader 55-65 % 56 % Finansieringsrisk Kapitalbindning 2-4 år 2,3 år Låneförfall 12 månader Max 40 % 26 % Kreditlöften & likvida medel / låneförfall 12 månader Minst 100 % 132 %
Finansieringskällor 2008-12-31 Mkr Låneram Varav utnyttjat Andel,% Certifikatprogram 15 000 5 977 14 MTN-program 20 000 13 322 32 Banklån 23 420 13 515 33 Banklån - säkerställda 8 929 8 929 21 Totalt - 41 743 100 Outnyttjade bekräftade bankkrediter uppgick till 9 905 mkr.
Kapitalbindning 2008-12-31 Förfall, år Mkr Andel,% 0-1 10 916 26 1-2 13 760 33 2-3 3 740 9 3-4 5 205 12 4-5 6 160 15 5-6 925 2 6-7+ 1 037 3 Totalt 41 743 100 Kapitalbindning 2,3 år Likvida medel och kreditlöften motsvarar 132 % av låneförfall kommande 12 mån
Räntebindning 2008-12 -31 Förfall, år Mkr Ränta,% Andel,% 0-1 23 503 5,0 56 1-2 4 065 4,3 10 2-3 3 300 4,0 8 3-4 3 640 4,4 9 4-5 1 985 4,6 5 5-6 2 150 4,8 5 6-7+ 3.100 4,4 7 Totalt 41 743 4,7 100 Räntebindning 1,9 år
Sänkta marknadsräntor
Höjda kreditspreadar
Emissionskurva samt gjorda emissioner 2009 Bp 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 mån 6 mån 1 år 1,5 år 2 år 2,5 år 3 år 3,5 år 4 år 4,5 år 5 år Löptid Belopp Spread 2 år 700 mkr 130 3 år 360 mkr 150 4 år 230 mkr 170 2,6 år 1 290 mkr 143
Relationsbanker - policy Banker som erbjuder finansiering till konkurrenskraftiga villkor premieras vid val av motparter i övriga finansiella transaktioner
Strategi Ytterligare diversifiering Utöka andelen kapitalmarknadsfinansiering Utvärdera nya finansieringskällor Kontinuerliga obligationsemissioner Hellre frekventa mindre belopp än enstaka benchmarktransaktioner Kommunikation Transparent och aktiv information Hög tillgänglighet
Moderator Hans Derninger, Deutsche Bank