RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2003
RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Innehåll Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ansvarsförbindelser 7 Ställda panter 7 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 8-14 Nyckeltal 15-17 Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av 1 1
RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 13 får härmed avge redovisning för föreningens förvaltning för tiden 2003-01-01 till 2003-12-31, föreningens trettionde verksamhetsår. Styrelse, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Kurt Andersson (ordförande), Lars Ander (vice ordförande), Lars Wikström (sekreterare), Jan Jädersand, Claes-Göran Eriksson (utsedd av Riksbyggen) Styrelsesuppleanter Inger Amundsson, Helene Forsberg (Rasmussen), Jörgen Jansson (utsedd av Riksbyggen) I tur att avgå Ordinarie ledamöter: Kurt Andersson och Jan Jädersand Styrelsesuppleanter: Inger Amundsson och Helene Forsberg (Rasmussen) Ordinarie revisorer KPMG och Lars Gunnarsson Revisorssuppleanter KPMG och Lars-Inge Clasén Valberedning Britt-Marie Österlund, Sonja Övén och Martin Berglund. Sammankallande: Sonja Övén Firmateckning Föreningens firma tecknas av ordinarie styrelseledamöter i dess helhet eller av två i förening. Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheten Björken 24 i Norrköpings kommun med 3 därpå uppförda byggnader med 144 lägenheter, 142 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt och 2 lägenheter uthyres, dessutom finns 8 lokaler och förråd med hyresrätt. Byggnaderna är uppförda 1947, 1974-1976. Total produktionskostnad för byggnader och mark uppgår till 31 554 tkr. Fastigheternas adress är Bråddgatan 22, 28, 26, Slottsgatan 121-123 samt 125-131 i Norrköping. 1 2
RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Föreningens lägenheter fördelar sig enligt nedan: 4 st 1 rum och kokvrå 6 st 1 rum och kök 1 st 2 rum och kokvrå 71 st 2 rum och kök 39 st 3 rum och kök 15 st 4 rum och kök 7 st 5 rum och kök 1 st 6 rum och kök Total bostadsarea 10 408,5 kvm Dessutom uthyres 104 garageplatser och 4 skyltskåp Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Trygg Hansa. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap i Norrköping. Fastighetsskötsel och inre städning ombesörjes av ISS ECURO AB enligt tecknat avtal. Underhåll Utfört underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört underhåll och reparationer för 1929 tkr, varav 328 tkr avser löpande underhåll och 1601 tkr avser periodiskt underhåll. Underhållskostnaderna specificeras i not 5 och not 6 till resultaträkningen.fönsterbyte har utförts under året. Etapp nr 1, Slottsgatan 125-131 samt etapp nr 2, Slottsgatan 121-123, är slutförda under 2003. Etapp 3, Bråddgatan 22-28, kommer att utföras under 2004. Underhållsplan och kommande års underhåll Totalt beräknas föreningens kostnad för planerat underhåll de närmaste tio åren att uppgå till ca 7 miljoner kronor. Den underhållsstrategi som föreningen arbetar efter revideras årligen varför beloppen kan komma att ändras och vissa åtgärder förflyttas i tiden. 1 3
RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Verksamhet Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2003-04-10. Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden. Föreningen har 182 st medlemmar. Ekonomi Föreningens likviditet är god. Likviditet är ett begrepp som anger föreningens förmåga att på kort sikt betala sina förfallna skulder. Relationen mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder och där nyckeltalet överstiger 100 är mycket bra. Föreningens likviditet detta verksamhetsår är 243 (f år 309). Förändringen av nyckeltalet beror på de medel som föreningen använt till bl a fönsterbyte Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 1997 då avgifterna höjdes med 2%, därefter har endast mindre justering skett mellan kallhyra och värmetillägget. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2004 har styrelsen beslutat oförändrade årsavgifter. Årsavgifterna uppgår i genomsnitt till 500,87 kr per kvadratmeter lägenhetsyta och år och inkluderar värme med 84:58 per kvadratmeter. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 14 överlåtelser av bostadsrätter skett ( f år 10 st). Nyckeltal 2003 2002 2001 Nettoomsättning 4 996 687 4 979 885 5 017 237 Fond för yttre underhåll 3 109 005 3 549 944 3 367 790 Lån per kvm 1923 1955 1985 Avgiftsnivå 503 503 503 Balansomslutning 33 737 702 34 383 154 33 923 978 1 4
RBF NORRKÖPINGSHUS NR. 13 Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Styrelsen föreslår att årets överskott 148 620 kronor tillsammans med balanserat överskott 59 058 kronor totalt 207 677 kronor, balanseras i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 1 5
Resultaträkning 2003-01-01 2002-01-01 Belopp i kr Not 2003-12-31 2002-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 4 921 318 4 977 878 Hyres- och avgiftsbortfall 2-61 434-73 362 Bränsleavgifter 932 125 893 555 Övriga förvaltningsintäkter 3 264 801 258 507 6 056 811 6 056 579 Rörelsens kostnader Reparationer 4-328 542-363 184 Underhåll 5-757 000-757 000 Fastighetsskatt - 276 155-264 201 Driftkostnader 6-2 974 437-2 759 660 Övriga kostnader 7-12 445-34 551 Personalkostnader 8-94 565-80 352 Avskrivningar av anläggningstillgångar 9-326 296-313 746-4 769 441-4 572 694 Rörelseresultat 1 287 370 1 483 885 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 10 146 956 188 229 Räntekostnader 11-1 285 706-1 328 366 Resultat efter finansiella poster 148 620 343 748 Årets resultat 148 620 343 748 5
Balansräkning Belopp i kr Not 2003-12-31 2002-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 28 230 220 28 556 516 28 230 220 28 556 516 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 13 40 000 40 000 40 000 40 000 Summa anläggningstillgångar 28 270 220 28 596 516 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 250 55 233 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 14 204 932 216 093 205 182 271 326 Kortfristiga placeringar Specialutlåning till Riksbyggen 3 200 000 3 900 000 3 200 000 3 900 000 Kassa och bank 15 2 062 300 1 615 312 Summa omsättningstillgångar 5 467 482 5 786 638 SUMMA TILLGÅNGAR 33 737 702 34 383 154 6
Balansräkning Belopp i kr Not 2003-12-31 2002-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Insatser 8 552 424 8 552 424 8 552 424 8 552 424 Fritt eget kapital Balanserat resultat 59 058 115 310 Årets resultat 148 620 343 748 207 677 459 058 Summa eget kapital 8 760 101 9 011 482 Avsättningar Föreningens underhållsfond 17 3 109 005 3 549 944 3 109 005 3 549 944 Långfristiga skulder Fastighetslån 18 19 608 967 19 949 099 19 608 967 19 949 099 Kortfristiga skulder Fastighetslån 328 000 316 000 Leverantörsskulder 874 507 582 272 Skatteskulder 11 939 6 525 Medlemmarnas reparationsfond 387 520 381 825 Övriga skulder 19 8 405 10 958 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 20 649 257 575 049 2 259 628 1 872 628 Summa skulder 24 977 600 25 371 671 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 33 737 702 34 383 153 Ansvarsförbindelser Inga Inga Ställda panter Fastighetsinteckningar 26 802 000 26 802 000 Avser säkerheter för fastighetslån 7
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-12-31 2002-12-31 Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd med undantag av att yttre underhållsfond redovisas som avsättning. En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som ett privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Belopp i kr om inget annat anges Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 60 år Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 4 310 320 4 351 063 Årsavgifter, övriga 7 200 7 200 Avgår: avsatt till medl. reparationsfond - 75 369-75 369 Hyror, bostäder 45 829 53 299 Hyror, lokaler 303 788 312 001 Hyror, garage 328 650 328 784 Hyror, p-platser 900 900 4 921 318 4 977 878 8
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-12-31 2002-12-31 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, bostäder - 53 816-62 232 Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler - 5 868-9 255 Hyres- och avgiftsbortfall, garage - 750-1 875 Rabatter - 1 000 0-61 434-73 362 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter 198 383 199 257 Övriga avgifter, avbetalning badrum 6 378 13 601 Fakturerade kostnader 5 117 7 219 Lagsökning 2 890 300 Återvunna fordringar 15 033 38 130 Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar 37 000 0 264 801 258 507 Not 4 Reparationer Bostäder 43 631 80 746 Vattenskador inkl självrisker 28 864 11 955 Lokaler, gemensamma utrymmen 41 763 50 377 VVS 9 769 2 198 Ventilation 3 116 481 Elinstallationer 1 879 7 907 Hissar 43 899 60 141 Huskropp 46 711 58 849 Gårdar och grönanläggningar 4 259 7 394 Garage och parkeringsplatser 48 246 9 720 Tvättstugor 44 956 49 191 Tele/TV/Porttelefon 78 1 828 Övriga installationer 11 371 22 397 328 542 363 184 Not 5 Underhåll Avsättning till underhållsfonden 757 000 757 000 Övriga installationer 43 488 0 Fönster 1 071 066 640 784 Gårdar och grönanläggningar 487 037 0 Tvättstugor 0 34 062 Avgår: uttag ur underhållsfonden -1 601 591-674 846 757 000 757 000 9
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-12-31 2002-12-31 Not 6 Driftkostnader Fastighetsförsäkring 91 030 70 022 Arvode förvaltning, Riksbyggen 182 043 274 164 Kabel-TV 232 766 225 136 Juridiska kostnader 1 740 1 000 Arvode auktoriserad revisor 11 182 11 250 Möteskostnader 10 513 6 977 Övriga förvaltningskostnader 4 664 20 131 Fastighetsskötsel 349 023 173 701 Städ 0 126 182 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 37 376 29 475 Bevakningskostnader 44 151 50 920 Snöröjning 400 1 454 Förbrukningsmateriel 1 349 5 683 Vatten 274 868 280 053 El 653 526 495 124 Uppvärmning 803 305 748 834 Sophantering 276 502 239 554 2 974 437 2 759 660 Not 7 Övriga kostnader Kreditupplysningar 713 0 Kontorsmateriel 967 5 057 Telefon 3 045 3 855 Avgifts/hyresförluster 570 15 033 Medlems- och föreningsavgifter 7 150 7 150 Övriga externa kostnader 0 3 456 12 445 34 551 Not 8 Personalkostnader Styrelsearvode 66 520 56 080 Övriga ersättningar till förtroendevalda 4 500 5 466 Föreningsvald revisor 3 720 1 840 Summa 74 740 63 386 Sociala kostnader 19 825 16 966 94 565 80 352 Not 9 Avskrivningar av anläggningstillgångar Byggnader 326 296 313 746 326 296 313 746 10
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-12-31 2002-12-31 Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med FSB 13 785 14 713 Ränteintäkter spec. utlån till RB 119 831 163 354 Avgifts- och hyresfordringar 66 61 Ränta garantikapital 4 000 0 Övrigt 9 273 10 101 146 956 188 229 FSB = Föreningssparbanken RB = Riksbyggen Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 1 285 560 1 328 366 Övriga finansiella kostnader 146 0 1 285 706 1 328 366 Not 12 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 28 317 500 28 317 500 Mark 3 236 500 3 236 500 31 554 000 31 554 000 Summa anskaffningsvärden 31 554 000 31 554 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -2 997 484-2 683 738-2 997 484-2 683 738 Årets avskrivning enligt plan byggnader - 326 296-313 746 Summa ack. avskr. enligt plan -3 323 780-2 997 484 Planenligt restvärde vid årets slut 28 230 220 28 556 516 Varav Byggnader 24 993 720 25 320 016 Mark 3 236 500 3 236 500 Taxeringsvärden, byggnader 38 727 000 37 062 000 Taxeringsvärden, mark 12 975 000 12 418 000 Totalt taxeringsvärde 51 702 000 49 480 000 11
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 13 Långfristiga värdepappersinnehav Lån till Bostadsrättsföreningarnas Representantskap för 80 andelar i Riksbyggen 2003-12-31 2002-12-31 40 000 40 000 40 000 40 000 Not 14 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter Förutbetalt förvaltningsarvode 43 895 0 Förutbetald kabel-tv-avgift 60 719 57 553 Övriga förutbetalda driftkostnader 3 051 42 152 Ränteintäkter 4 409 25 358 Fastighetsförsäkring 92 858 91 030 204 932 216 093 Not 15 Kassa och bank Handkassa 5 000 5 000 Avräkning med FSB 2 057 300 1 610 312 2 062 300 1 615 312 Not 16 Eget kapital Insatser och Resultat uppl. avgift Vid årets början 8 552 424 459 058 Disposition enl stämmobeslut - 400 000 Årets resultat 0 148 620 Vid årets slut 8 552 424 207 677 Not 17 Föreningens underhållsfond Behållning vid årets början 3 549 944 3 367 790 Avsättning enligt plan 757 000 757 000 Uttag ur fond -1 601 591-674 846 Omföring från lgh fond 3 651 Avsättning enligt stämmobeslut 400 000 100 000 Behållning vid årets slut 3 109 005 3 549 944 12
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-12-31 2002-12-31 Not 18 Fastighetslån Fastighetslån 19 936 967 20 265 099 Avgår nästa års amortering - 328 000-316 000 Skuld vid årets slut 19 608 967 19 949 099 Lånegivare % Skuld Omsättning SBAB 6,40 4 571 550 2012-03-14 SBAB 6,40 2 878 125 2012-03-14 Stadshypotek 5,06 1 302 712 2007-12-30 Stadshypotek 4,98 1 422 880 2005-12-01 Stadshypotek 6,77 9 761 700 2011-06-01 SUMMA 19 936 967 Not 19 Övriga skulder Övriga skulder till kunder, korta 4 000 4 000 Avräkning skattemyndighet 4 405 4 337 Avräkning inre fond 0 2 621 8 405 10 958 Not 20 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter Upplupna arvoden och sociala avgifter 39 500 38 144 Räntekostnader 58 944 59 979 Förutbetalda hyror och avgifter 313 192 282 500 Upplupna drift- och underhållskostnader 225 021 181 826 Upplupet revisionsarvode KPMG 12 600 12 600 649 257 575 049 13
Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Norrköping 2004-02-10 Kurt Andersson Lars Ander Lars Wikström Jan Jädersand Claes-Göran Eriksson Vår revisionsberättelse har avgivits Norrköping 2004- KPMG Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Lars Gunnarsson 14
Nyckeltal Kostnadsfördelning 2003 2002 Reparationer 328 542 363 184 Underhåll 757 000 757 000 Fastighetsskatt 276 155 264 201 Driftkostnader 2 974 437 2 759 660 Övriga kostnader 12 445 34 551 Personalkostnader 94 565 80 352 Avskrivningar av anläggningstillgångar 326 296 313 746 Finansiella poster 1 285 706 1 328 366 Summa kostnader 6 055 147 5 901 060 Finansiella poster 21% Kostnadsfördelning Övrigt 6% Reparationer 5% Underhåll 13% Avskrivningar 5% Driftkostnader 50% 15
Driftkostnadsfördelning 2003 2002 Fastighetsförsäkring 91 030 70 022 Arvode förvaltning 0 0 Arvode förvaltning, Riksbyggen 182 043 274 164 Kabel-TV 232 766 225 136 Juridiska kostnader 1 740 1 000 Arvode auktoriserad revisor 11 182 11 250 Möteskostnader 10 513 6 977 Övriga förvaltningskostnader 4 664 20 131 Fastighetsskötsel 349 023 173 701 Städ 0 126 182 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 37 376 29 475 Bevakningskostnader 44 151 50 920 Snöröjning 400 1 454 Förbrukningsmateriel 1 349 5 683 Vatten 274 868 280 053 El 653 526 495 124 Uppvärmning 803 305 748 834 Sophantering 276 502 239 554 Summa driftkostnader 2 974 437 2 759 660 Fastighetsskötsel 12% Driftkostnadsfördelning Vatten 9% El 22% Kabel-TV 8% Förvaltn Riksb 6% Övrigt 7% Sophantering 9% Uppvärmning 27% 16
Nyckeltalsanalys för driftkostnader 2003 2002 Bostadsarea (kvm): 10409 10409 Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 9 7 Arvode förvaltning 0 0 Arvode förvaltning, Riksbyggen 17 26 Kabel-TV 22 22 Juridiska kostnader 0 0 Arvode auktoriserad revisor 1 1 Möteskostnader 1 1 Övriga förvaltningskostnader 0 2 Fastighetsskötsel 34 17 Städ 0 12 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 4 3 Bevakningskostnader 4 5 Snöröjning 0 0 Förbrukningsmateriel 0 1 Vatten 26 27 El 63 48 Uppvärmning 77 72 Sophantering 27 23 Summa driftkostnader 286 265 17