UNDERHÅLLSPLAN OCH PLANERAT UNDERHÅLL (PU) Mjölby kommun
Efter ett långt uppehåll med PU har man beslutat att upprätta en PU-plan. Man kan konstatera att K behöver 62 miljoner första året. Realistisk är att man får loss 14-19 miljoner per år. Det behövs en strategi eller Kalle och det planerade underhållet
Kort plan Man kan riva av PU under en kort tid av år. Storlek 50-60 miljoner årligen. Men bedöms inte realistiskt.
Låång plan Man slätar (drar) ut underhållet till 14-19 miljoner under lång tid. Portionerar ut PU paket värda 4,5 miljoner så att REPAB:s priser kan gälla. Vi använder oss av ramavtalsentreprenörerna. Eller går ut och handlar upp paketen (se upphandling)
Vad ska underhållas och varför? Det är inte självklart vad som ska ingå i en underhållsplan. Det finns inte något reglemente som styr form eller innehåll. Det är skillnad för energideklarationer där formaliteter ska vara uppfyllda. Man kan dela upp en fastighet på många olika sätt, exempelvis enligt BSAB, vilket är ett klassificeringssystem ursprungligen ämnat för nyproduktion. REPAB (en bokserie för effektiv fastighetsförvaltning) delar in en fastighet enligt nedan baserad på BSAB
Vad ska underhållas och varför? Tabell 3.1 REPABs indelning i enlighet med BSAB Exempel Byggdelar Löpande underhåll (skötsel) Drift enligt Aff 01 Mark Asfalt, betongplattor 02 Utvändigt bygg Fasader, balkonger, fönster, yttertak 03 Invändigt bygg Golv, innerväggar, innertak, inredning, sakvaror 04 (Tillämpas ej) 05 VVS Värme, Vatten och Sanitet 06 El och Tele El och Tele 07 Transporter Hissar, rulltrappor 08 Styr och reglering Styr och reglering 09 Utrustning Utrustning av olika slag
Underhållet växer över tiden Studerar man underhåll över tid blir det tydligt hur åtgärderna staplas ovanpå varandra. Det som behöver utföras efter 10 år kommer även efter 20,30,40 0ch 50 år och så vidare Fönstermålning dyker upp vart 10:år Tvättstugor rustas upp vart 20:e år Hissar, papptak och trapphus åtgärdas vart 30:e år Putsfasader renoveras efter 40:e år Stambyte utförs efter 50:e år
Kostnaden växer över tid Tabell 1.1 Underhåll Kostnad kr Intervall år 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 Fönstermålning 500 000 10 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 Tvättutrustning 800 000 20 800 800 800 800 800 Hissa/papptak/ trapphus 6 000 000 30 6 000 6 000 6 000 Putsfasad 2 000 000 40 2 000 2 000 Stambyte inkl. badrum 25 000 000 50 25 000 25 000 34 300 000 0 500 1 300 6 500 3 300 25 500 7 300 500 3 300 6 500 26 300 År Tabell 1.2 Perspektiv 1 - När huset är nytt Underhållsplaner 5-årsplan Period 1970-1975 Summa underhåll tkr 0 10-årsplan 1970-1980 500 20-årsplan 1970-1990 1 800 30-årsplan 1970-2000 8 300 Sparande/kr/år 0 50 000 90 000 276 667 0kr/m 2 10kr/m 2 18kr/m 2 56kr/m 2
Kostnaden växer över tid 30 000 25 000 20 000 15 000 Stambyte inkl. badrum Putsfasad Hissa/papptak/ trapphus Tvättutrustning Fönstermålning 10 000 5 000 0 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070
I Praktiken utförs inte underhållet strikt vart 10:e år utan mer oregelbundet. Å andra sidan skulle man via en underhållsplan kunna bestämma sig för att utföra underhåll mer regelbundet och periodiskt. Underhåll av flygplan bygger på den senare principen. Man kan inte gärna byta en trasig motor uppe i luften
Vad bör man tänka på? Handlar inte bara om att räkna på kostnader och bedöma tidsintervall. Man måste planera, vara strategisk och tänka på olika konsekvenser.
Samordning En PU-plan ger möjlighet att se hur man ska eller kan samordna olika underhållsåtgärder samt att göra saker i rätt och lämplig ordning Lägga pusselbitarna rätt. Man vill inte bli tvungen att riva huset. Pusslet tar aldrig slut.
Upphandling I det korta perspektivet bör man tänka på att avsätta skälig tid till upphandling. Utredning Projektering och framtagande av förfrågningsunderlag Anbudsförfrågan till ett antal företag Anbudskompletteringar, beroende på svaren Anbudssammanställningar om det finns avvikelser Beställning eller kontraktskrivning, eventuellt förhandling Får man inte rätt pris eller in rätt anbud. Börja om. Omarbeta förfrågningsunderlaget.
Underhållsfilosofi När man ska upprätta en underhållsplan kan man alltid tänka på följande förslag till tågordning: 1 Säkerhetsaspekter - finns det något som utgör en risk för oss eller någon annan? 2 Kan vi åstadkomma lägre drift och underhållskostnader med bibehållen / förbättrad utslätad eller paketerad?
Underhållsfilosofi eller strategi Man kan ta ett tak i taget istället för alla på en gång Nackdel med att släta ut underhåll att det alltid blir PU och man får betala extra för omkostnader. Fördel är att lättare finansiera såvida inte hinner bli skador av eftersatt underhåll Samla PU i paket, till exempel fasader, balkong och yttertak i ett paket och sedan badrum, stammar och trapphus i ett annat paket Fördel med paket är att de blir kostnadseffektiva, mer för pengarna. Underhållet slipper man under ett antal år. Nackdelen är att man måste ha
ha ekonomiska muskler. Underhållsfilosofi eller Strategi Det är inte alltid så att alla delar är i lika stort behov av underhåll, vilket gör att man tvingas tidigarelägga underhållet. Större fastighetsägare vill släta ut underhåll så man gör en viss mängd underhåll per år medan andra vill städa undan underhållet i större paket och mer sällan.
Fastighetsavd. modell för underhållsplanering
Björkbackens förskola, nymålad 2016 till ett pris av 287 000SEK. Ingick i målningspaket av 14 hus.
Koder, koder, koder
Tips till utvecklarna på Incit AB Gör fastighetssystemet till ett fastighetsspel!
Tack för inbjudan och orkade lyssna. Jag hinner inte ta några frågor, men maila gärna hur vi gör i Mjölby. Lennart Åström lennart.astrom@mjolby.se