Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

Transkript

1 Underhållsplanering Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

2 Grundläggande Varje satsad krona är en möjlighet! Kan öka fastighetens värde! Fukt och vatten förstör våra hus! Fokus på tak, rör och risker för fukt! Tidiga små åtgärder minskar risken för framtida dyrare underhåll och skadegörelse! Förväxla aldrig underhållsplanen och verkligheten! Underhållsbudgeten kommer aldrig att räcka till allt planerat underhåll!

3 Syfte Varför underhållsplanering? Förstå mekanismerna bakom underhållet förslitning Förstå principerna bakom underhållsplanering Förstå komplexiteten bakom val av åtgärder

4 Varför underhållsplanering? Ett hjälpmedel att styra underhållskostnaderna Skaffa underlag för beslut i underhållsfrågor Underlag för improvisation

5 Investeringar i fastigheter Fastighetsägarens motiv: Fastigheternas goda bestånd och avkastningsvärden Marknadsattraktivitet Säkerhet, ordning, hygien, trivsel, hälsa Fastighetsekonomi Trivsamma, tidsenliga och prisvärda byggnader

6 Termen Underhåll i Aff Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och omfattning 2011 AFF-presentation2 6

7 Frågeställningar Underhållsplanering svarar på frågor såsom Hur mycket kommer underhållet att kosta år 201x med nuvarande underhållsstandard? Vilka åtgärder behöver ställningsbyggnad? Vilka åtgärder kan utföras inom vår budgeterade ram? Vad händer om vi tvingas förskjuta åtgärderna i tiden?

8 Underhåll = vidmakthållande Investering Investering - Standardhöjning Ursprungligt värde UH1 UH2 Reparationer (Felavhjälpande underhåll) Tid

9 Ambitionsnivåer Nivå 1 - Skapa överblick Nivå 2 Teknisk och ekonomisk planering Budgetunderlag Uppföljning Finansiell planering Beredskap för utgiften Fonderingsbehov Planeringsunderlag Nivå 3 Styra genomförandet Upphandlingsunderlag Erfarenhetsåterföring Uppslagsverk Kontakt med boende Nivå 4 Erfarenhetsåterföring

10 Metodiken är busenkel! Uppmätning Objektsbeskrivning Ytor Mängder Inventering + Beräkning = Underhållsplan Prövning = Underhållsbudget 2011 AFF-presentation2 Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning

11 Indelning i underhållsobjekt Fastigheterna delas upp i underhållsobjekt, objektsbeskrivning Detaljeringsnivå beroende på syfte och ambitionsnivå Uppmätning Besiktning Beräkning Plan Prövning Genomförande Uppföljning

12 Uppmätning/inventering Mängd Rekommenderad åtgärd Enhet Rekommenderat åtgärdsår À-pris Foto (länk) Typ Budget, totalt Senast utfört Besiktning, datum Intervall Statusbedömning (Aff eller NS 3424) Tillståndsgrad Konsekvensgrad Typ av konsekvens Risk

13 Statusbedömning 1(2) Statusbedömning enligt Aff - Objektsbeskrivning 06 Enhet Mängd Statusbedömn. 1 Statusbedömn. 2 Statusbedömn. 3 Noteringar T2.23 Fönster, fönsterdörrar T ex fönster och fönsterdörrar, skyltfönster, utvändig solskyddsutrustning inklusive motorer och styrutrustning, beslag, persienner och inbrottsgaller. T2.231 Fönster och fönsterdörrar st T Fönster och fönsterdörrar till gemensamma utrymmen och driftutrymmen st T Fönster, fönsterdörrar till enskilda utrymmen st

14 Statusbedömning 2 (2) Förenklad metod för statusbedömning 1. Nyskick har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 2. Normalskick har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 3. Dåligt skick har förutsättningar för att, med hjälp av driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda funktionskrav. 4. Dåligt skick har inte förutsättningar att uppfylla ställda funktionskrav utan planerat underhåll eller andra investeringar. 0. Ej besiktigat.

15 Underhåll/ombyggnad Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande Syfte Frekvens Omfattning Drift Hålla i funktion Kontinuerlig Liten Underhåll Bevara funktion Ofta till mer sällan Liten och stor Ombyggnad Ändra funktion Höja standard Sällan Stor

16 Metodiken är busenkel! Uppmätning Objektsbeskrivning Ytor Mängder Inventering + Beräkning = Underhållsplan Prövning = Underhållsbudget Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning

17 Verkligheten är komplicerad! Samordning av verksamhetsplanering och investeringar Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå Klassificera komponenter i olika grupper Allmänna riktlinjer Långsiktiga scenarier Treårig preliminär underhållsbudget Ettårig underhållsbudget

18 Samordning med verksamhet Hur ser verksamhetsplaneringen ut? Beredskap för snabba förändringar! Kontinuerlig dialog med verksamheterna!

19 Klassificering av beståndet Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning Långsiktiga kärnfastigheter hög underhållsprioritet Fastigheter med osäker framtida användning medelstor underhållsprioritet Utredningsfastigheter låg underhållsprioritet Sjuka hus eller låg teknisk standard Fastigheter med stort underhållsbehov

20 Klassificering av komponenter Skalskydd Säkerhetsaspekter (personskada?) Verksamhetens funktion

21 Allmänna riktlinjer Komponent 1 Komponent 2 E t c Kärnfastighet Mellangrupp Osäkra objekt Beslutsregler kopplade till varje kategori

22 Långsiktiga scenarier Normala intervaller för olika insatser och schabloniserade siffror (kr/kvm) Antaganden om vilka objekt som långsiktigt behövs Antaganden om hur mycket som tas om hand genom större investeringar

23 Treårig preliminär uh-plan Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! Avsikter när det gäller verksamhetsplanering Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar

24 Ettårig underhållsbudget Operativ plan tidplan! Grundläggande information om åtgärderna Upphandling Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig!

25

26 Underhållsstrategi, bestånd Ta ställning till Vilka byggnader i beståndet ska prioriteras? Vilka komponenter i byggnaderna ska prioriteras? Vilken typ av information som ska samlas in? Ska vi använda automatiserade system för driftinformation? Hur ska insamlade data hanteras? Vilka besiktningar/statusbedömningar ska göras? Hur? Informationsstrategi Rapportering förvaltare/fastighetsskötare? Rapportering till brukare?

27 Underhållspolicy Hur? När? Till vilken standardnivå? Ska fönstren målas om eller bytas ut? Ska alla fönster bytas eller ska de som är tillräckligt bra (återstående livslängd > X år) enbart målas om? Om fönsterbytet kräver ställningar, ska då även balkongerna repareras och hängrännorna bytas? Räcker det med bättringsmålning och sedan satsar vi på ombyggnad om Y år?

28 Signifikanta objekt Identifiera signifikanta objekt - objekt/komponenter/aspekter där fel (markant) påverkar hälsa, säkerhet, miljö eller nytta. Fel medför att Användaren skadas Miljön påverkas negativt Risk för större framtida underhållskostnader om det inte åtgärdas

29 Två strategier, byggnadsnivå Steg för steg Åtgärd för åtgärd Småpaket Badrumsrenovering och stambyte samordnas Utvändiga arbeten, t ex omläggning av tak - samordning styrd av t ex ställningsbyggnad Pakettänkande Stor genomgripande ombyggnad Totalprojektmetoden

30 Hjälpsystem Förteckning över underhållsåtgärder Tidsintervaller Kostnader/á-priser

31 Underhållsintervaller 20 år Betongmålning Antenner 30 år Brännare Elradiatorer Fönster Hisslinor Plastmatta Tvättutrustning Kyl/Frys Soputrustning Balkonger Fasader plåt/sten Förstärkare Hissbyte Laminatgolv Vv-växlare Pumpar Lås Plastmatta våtutrymme Papptak Spiskåpa Takpannor Falsad plåt Parkett utbyte långstav/brädgolv Sanitetsvaror

32 Fördelar underhållsplanering 1. Skapa överblick 2. Samordna underhållsinsatser 3. Underlag för budget 4. Underlag för ekonomisk plan 5. Utjämna kostnader 6. Erfarenhetsåterföring 7. Information till de brukarna 8. Samordning med ombyggnad 9. Samordning med brukarens planer

33 Planering är nödvändigt, men planer är livsfarliga! Winston Churchill