Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp

Transkript

1 Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp HSB Brf Bergshamra

2 Agenda Bakgrund Nuläge varför behöver vi göra något? Styrelsens ställningstagande och förslag till åtgärder Kostnader och finansiering Vad händer nu? Frågestund

3 Deltagare i projektet Styrelsens arbetsgrupp Dennis Kjellin, P-O Walter, Per Johannesson, Hans Bergstedt Konsulter Hans Norberg Håkan Andersson Pia Bruns Gabriella Eriksson Henrik Tottras L-E Pettersson El-konsult Bygg-konsult Boendekonsulent Jurist VVS-konsult, projekteringsledare Projektledare

4 Bakgrund Byggnaderna är snart 60 år Tryggt boende minimera risker för vattenskador Styrelsen är medveten om att något måste göras HSB Konsult anlitades våren 2013 för att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ till lösningar Utredningsresultat badrumsinventeringar, pekar på att nu måste åtgärder genomföras

5 Vägledning Funktionssäkerhet. Badrummen ska uppfylla försäkringsbranschens regler för säker vatteninstallation och även gällande branschregler för tätskikt och våtrum. Fastighetsvärdet ska säkerställas långsiktigt. Låg kostnad över fastighetens livslängd. God boendemiljö. Tryggt att bo framöver. Energibesparingar, möjligheter skall till tas till vara. Egna val skall vara möjligt i samband med åtgärdande. Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar Hälsorisker ska minimeras.

6 Nulägesanalys Tidigare stämmobeslut 2010 finns att stamrenovering av spillvattenoch tappvattenledningar skulle ske genom relining Vattenskador uppkommer mest pga dåliga tätskikt Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar är rostiga och kommer att orsaka ökande vattenskador Befintliga vattenstammar börjar läcka allt oftare och orsakar även de vattenskador Praktiskt taget omöjligt att styckvis renovera våtrum vattenskadesäkert enligt gällande branschregler Möjlighet till stora drift- och energikostnadsbesparingar finns Nuvarande vattenledningar medför vissa risker för mikrobiell tillväxt, exempelvis legionella

7 Inventeringar Inventering har skett vid två tillfällen, ett övergripande i alla lägenheter och ytterligare en gång i de lägenheter som renoverats efter stämmobeslutet % av badrummen har gamla golvbrunnar 70% av badrummen har rörutlopp ur vägg i dusch/badzonen 80% av badrummen har någon slags anmärkning Endast 10% av badrummen uppfyller branschregler för Säker Vatten mm Av de lägenheter som renoverats efter 2010 bedöms ca 25-30% att kunna sparas/räddas vid det kommande stamprojektet

8 Livslängder Vattenledningar Koppar och galvaniserade stål Avloppsrör Gjutjärn Golvbrunn Tätskikt under klinker/kakel Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen

9

10

11

12

13

14 Vad ska vi göra nu?

15 Huvudalternativ vid åtgärdande Föreningen genomför stambyte och föreningen/boende genomför våtrumsrenovering vid samma tillfälle (Styrelsens förslag) eller Föreningen relinar stamledningarna och medlemmarna renoverar successivt sina våtrum och kök (Tidigare fattat stämmobeslut)

16 Gemensam renovering Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum samt för gällande försäkringsvillkor Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt Lägenheterna ges bättre möjlighet till varmvattencirkulation. Alla våtrum saneras från ev. asbest på ett kontrollerbart sätt Föreningen får kontroll på våtrummen i fastigheten Risk för legionella minimeras Föreningen kan säkerställa försäkringsskydd och lägsta premier och självrisker

17 Enskild (succesiv) renovering Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande våtrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade Våtrum kan ej renoveras enligt gällande branschregler, Säker Vatten, tätskikts- och våtrumsregler samt svårigheter att uppnå gällande försäkringsregler Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid Föreningen kommer att få svårt att ha kontroll över badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar Innebär ett ekonomiskt risktagande Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum Risk för mikrobiell tillväxt kommer delvis att kvarstå (legionellabakterier)

18 Hur byts rörstammarna Rörstammar byts och förläggs i samma läge som de är placerade idag

19 Vem bestämmer? Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex stamrenovering eller stambyte. Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. (9 kap 15 i BrL och 29 2 st)

20 Underhållsplan Tidigare Uppdaterat År 2013 Relining 43,5 Tak, takfönster 19,5 Värmesystem 1,5 Genomfört Balkonger 16,5 Övrigt 3,5 84,5 År 2014 Husgrunder, dränering, VA 5,0 År 2015 Fönster och fönsterdörrar 3,5 Stambyte 13,9 Tak, takfönster 10,0 År 2016 Stambyte 23,9 Tak, takfönster 10,0 År 2017 Stambyte 18,9 År 2018 Fasader 18,0 Fönster och fönsterdörrar 3,5 Balkonger 5,5 År 2019 Balkonger 5,5 År 2020 Balkonger 5,5 Husgrunder, dränering, VA 5,5 Totalt 111,0 102,2

21 Alternativ 1 Stambyte och badrumsrenovering Investering Brukstid Avskrivning Totalkostnad Ränta 2,10% SUMMA KAPITALKOSTNAD Allternativ 2 Stambyte, badrumsombyggnaden betalas av medlemmarna Investering Brukstid Avskrivning Stambyte Ränta 2,10% SUMMA KAPITALKOSTNAD Kostnad efter ROT avdrag ROT avdrag Ombyggnad badrum, pris per badrum Ombyggnad WC, pris per WC Ombyggnad kök, pris per kök Alternativ 3 Relining, badrumsombygnaden betalas av Investering Brukstid Avskrivning medlemmarna Relining Ränta 2,10% SUMMA KAPITALKOSTNAD Kostnad efter ROT avdrag ROT avdrag Ombyggnad badrum, pris per badrum Ombyggnad WC, pris per WC Ombyggnad kök, pris per kök - - -

22 Normal etta 45 kvm Andelstal 0,18610% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband Stambyte inkl badrum ,5% Relining ,2% Enbart stambyte ,6% Enbart stambyte +badrum via hyra ,9% Normal tvåa 61 kvm Andelstal 0,23400% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband Stambyte inkl badrum ,3% Relining ,1% Enbart stambyte ,5% Enbart stambyte +badrum via hyra ,8%

23 Normal trea 75,5 kvm Andelstal 0,28400% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband Stambyte inkl badrum ,4% Relining ,1% Enbart stambyte ,5% Enbart stambyte +badrum via hyra ,6% Normal fyra 103 kvm Andelstal 0,37980% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband Stambyte inkl badrum ,5% Relining ,2% Enbart stambyte ,5% Enbart stambyte +badrum via hyra ,9%

24 Beslut och förslag Styrelsens ställningstagande Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum och kök Styrelsens förslag Att underhållsåtgärd, byte av rörstammar för vatten och avlopp genomförs i fastigheten, våtrummen renoveras samtidigt, enkel majoritet Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen i ombyggnadsdelen i lägenheten, enkel majoritet

25 Vad kommer jag att få? Föreningen erbjuder en bra grundstandard och en enskild medlem kan göra: Val Tillval Frånval Val utan merkostnad Val mot merkostnad Enklare utförande mot kostnadsreduktion

26 Exempel ytskikt badrum

27 Under ombyggnadstiden Byggstart kvartalet Byggtid månader 6-7 veckor i varje lägenhet Vatten i kök kanske kan vara i drift något tidigare Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas Kallvatten och avlopp kommer att finnas i trapphus Portabla toaletter i lägenheter finns som tillval Dagrum kommer att iordningställas

28 Medlemsstöd under ombyggnaden Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden Känslig information hanteras med integritet Samverkar med kommunens handläggare Hembesök till alla som önskar Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut av boendekonsulent

29 Vad händer sen? Öppet hus 17/11 kl i föreningsexpeditionen Öppet hus 18/11 kl i föreningsexpeditionen Öppet hus 19/11 kl i föreningsexpeditionen Extra föreningsstämma 20/11 kl i Bergshamraskolans aula Projektering inför projektet pågår Entreprenadupphandling/förhandling beräknas att påbörjas inom kort Löpande information kommer framöver från styrelsen Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på tillvalsfrågor och fortsatt information vad som kommer att hända i din lägenhet

30 Frågor till oss? Henrik Tottras Pia Bruns

31 Tack för er uppmärksamhet! Fritt fram för frågor!!!