Karlbergsgatan 47A-47B, Birkagatan 35, Stockholm. Statusbesiktning av VA-installationer samt yt-och tätskikt i våtrum

Transkript

1 Brf Modellen 5 Karlbergsgatan 47A-47B, Birkagatan 35, Stockholm Kv Modellen 5 Statusbesiktning av VA-installationer samt yt-och tätskikt i våtrum STOCKHOLM ÅF-INFRASTRUCTURE AB Projektledning Johanna Pernbom Lars Sandberg

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 FASTIGHETEN SYFTE BESIKTNING VVS... 3 Kallvatten och varmvatten... 3 Varmvattencirkulation (VVC)... 4 Avloppsinstallationer BYGG BEDÖMNING... 7 Bedömd livslängd... 7 Svaga punkter... 7 Sammanfattning nuläge REKOMMENDATION... 8 Bilaga 1 Energikalkyl VVC förluster 2

3 1 Fastigheten Bostadsrättsföreningen Modellen 5 i Vasastan i Stockholm består av ett flerbostadshus med 32 lägenheter och 7 lokaler. Brf Modellen 5 inkluderar följande adresser: Karlbergsvägen 47A Karlbergsvägen 47B Birkagatan 35 I källarplan finns lokaler där verksamhet bedrivs. I källarplanet finns även förråd, tekniska utrymmen, tvättstuga, allmänna utrymmen samt en bastu och duschavdelning. 2 Syfte Denna rapport syftar på att fastställa status på VA-installationer samt tät- och ytskikt i våtrum för att bedöma kvarstående livslängd och rekommendera teknisk lösning för stambyte/stamrenovering. 3 Besiktning Besiktningen utfördes av Lars Sandberg och Johanna Pernbom, ÅF. Besiktningen utfördes okulärt, dvs inga provtagningar utfördes. Besiktningen utfördes i 6 lägenheter där badrum, kök och wc inventerades. Även källare besöktes. VVS-ritningar från ombyggnaden 1975 fanns tillgängliga vid besiktningen. Följande lägenheter besöktes: Karlbergsvägen 47A Eriksén Karlbergsvägen 47B Asplund Karlbergsvägen 47B Franzén Karlbergsvägne 47B Konechny Birkagatan 35 Sundeborg Birkagatan 35 Norrlind Vid besiktningen utfördes även temperaturmätning av varmvatten i badrum och kök. Dels mätes varmvattentemperaturen efter spolning i 10 sekunder och dels mätes maximal temperatur. Enligt dagens regler skall varmvattentemperaturen vid tappstället vara minst 50 C efter maximalt 10 sek. Den andra mätningen görs för att säkerställa att det ej finns någon skållningsrisk, dvs maximalt 60 C. Resultatet från denna mätning visade att samtliga våtrum och kök där varmtappvattnet mättes uppnådde dessa två krav. 3.1 VVS Kallvatten och varmvatten Hela kall- och varmvattensystemet är från ombyggnationen Varmvatten bereds i fjärrvärmecentral i källaren. Vid platsbesöket gavs ej tillträde till undercentralen. Inkommande kallvattenledning av koppar. Hela kall- och varmvattensystemet är uppbyggt av kopparrör, både i stående stammar, i källarstråk samt inom lägenheter. Ledningarna är sammanfogade med mekaniska och lödda kopplingar. Isoleringen på ledningarna i källaren innehåller med största sannolikhet ej asbest, då användningen av asbest förbjöds i Sverige Ledningarna i källaren har godtagbar isolertjocklek. Stående tappvattenstammar har dock bristfällig isolering, vilket innebär dels energiförluster från varmvattenledningar, dels värmeöverföring och ofrivillig uppvärmning av kallvattenledningarna. 3

4 Vid inventeringen observerades några mindre blindledningar både i källare och inom lägenheter. Blindledningar innebär stillastående vatten med risk för legionellatillväxt. Enligt dagens regelverk får en blindledning maximalt vara 1,5 gånger rördiametern. Ledningar i wc samt våtrum är generellt dolt förlagda. I några av typbadrummen kommer ledningar för kall- och varmvatten ut inom våta zonen, dvs vid badkar eller duschplats, vilket innebär förhöjd risk för vattenskada. Enligt dagens krav får rören inte genombryta tätskikt inom den sk våta zonen, förutom då ledningarna ansluter direkt till blandare. Avstängningsventiler i källaren på kall- och varmvattenledningarna utgörs av kulventiler. Det saknas föravstängningsventiler i form av kulventiler till vissa våtenheter (badrum, wc och kök). I de fall ventiler saknas eller är svåråtkomliga förlängs tiden för avstängning av vattnet vid ett läckage. Blandare inom våtrum, wc och kök är av varierande kvalitet. Äldre blandare och blandare av låg kvalitet förekommer i viss utsträckning. Även toaletter är av varierande kvalitet och ålder. Detta innebär onödigt hög vattenförbrukning pga otäta packningar och stora flöden samt risk för tryckstötar och läckage av varmvatten till kallvattensidan. Vid besiktningen kunde vi inte konstatera några pågående läckage. Delvis utbytt VVC-ledning i källaren. Rostangripen avstängningsventil. Rörgenomföringar inom våta zonen. Inkommande kallvattenkoppel i lokal i källaren. Fördelningsskåp tappvatten inom lägenhet. Synliga ledningar i lägenhet, blindledning, bristfällig isolering. Varmvattencirkulation (VVC) Varmvattencirkulationsledningarna är av koppar och är uppdragna i varje stam. Vid platsbesöket observerades att VVC-stamledningarna är relativt klent dimensionerade (enligt ritningar dim10). Möjlighet till temperaturavläsning saknas på respektive stam. Klena dimensioner i kombination med att ledningarna är dåligt isolerade innebär höga 4

5 temperaturfall. Temperaturen på varmvattnet skall vara mellan C och väntetiden vid tappstället får maximalt vara 10 sekunder. Legionellabakterierna gynnas av temperaturer mellan 20 och 40 grader. För att minimera legionellarisken (legionella orsakar ett antal dödsfall varje år i Sverige) så är VVC ett krav idag vid renovering och nybyggnation. Varmvattencirkulation med bristfälligt isolerade ledningar innebär onödigt hög energianvändning, se bilaga 1. En vanlig orsak till vattenskada är läckage i anslutningen av varmvattencirkulationsledningen till varmvattenstammen, pga strömningskavitation. Kavitationen orsakas av kombinationen hög hastighet och klena dimensioner på VVC-ledningen. Vid besiktningen konstaterades att delar av VVC-ledningen i källaren är utbytt. Troligtvis pga kavitationsskada. Vi besiktningen observerades att handdukstorkar är anslutna till varmvattencirkulationen. Detta var vanligt under talet men är enligt dagens regler förbjudet. Detta då det finns en stor risk för legionella tillväxt. Avloppsinstallationer Äldre avloppsinstallationer är av gjutjärn i och under bottenplattan. Övriga avloppsinstallationer är från början av 1970-talet. Dock finns delar av de äldre installationerna kvar. Rostutfällning observerades utanpå ledningar i källare. Ursprungliga golvbrunnarna är av gjutjärn. Besökta badrummen hade golvbrunn av plast, varierande modell samt ålder. Gjutjärnsbrunnarna är generellt kraftigt korroderade. Anslutningen mellan golvets tätskikt (tätskikt under klinkerplattor eller plastmattor) och golvbrunnen är en svag punkt, som ofta leder till inträngande fukt under tätskikt. Förhöjningsring till golvbrunn förekommer i några av de besökta badrummen. Detta innebär en ytterligare förhöjd risk för vattenskador kom nya regler för golvbrunnar, efter det att vattenskadorna skjutit i höjden. Golvbrunnar som har installerats före 1991 måste alltid bytas i samband med våtrumsrenovering. Äldre rostig brunn i källare. Brunn med förhöjningsring. Plastbrunn i lägenhet. 5

6 3.2 BYGG Det förekommer variation på statusen av yt- och tätskikt i badrum, men de inventerade våtrummen var generellt i godtagbart skick. Normal livslängd för plastmatta som tätskikt är ca 25 år, tätskikt med kakel och klinker ca 30 år. Samtliga av de besökta lägenheterna hade kakel och klinker. Enligt dagens krav skall slitsbottnar utföras med tätskikt samt fall mot lågpunkt med ett skvallerrör, så att ett läckage på ledningarna i slits visar sig i tidigt skede, innan vattenskadan är ett faktum. Vid besiktningen konstaterades att slitsbottnarna i fastigheten inte är täta. Vid besiktningen observerades att flera av badrummen hade s.k. insteg, dvs att badrumsgolvets nivå är högre än hall. Insteg på upp till 20 cm noterades. Insteg till våtrum. Ej tät slitsbotten. Föravstängningsventiler till våtenhet, dock ej tät slitsbotten. 6

7 4 Bedömning Bedömd livslängd Bedömd teknisk livslängd Bedömd kvarstående livslängd Ansvarig enligt stadgarna Tappvattenledningar, KV och VV år år BRF VVC-ledningar 40 år 0 år BRF Avloppsledningar i gjutjärn år 0-10 år BRF Golvbrunnar i gjutjärn, källare år 0 år BRF Golvbrunnar i gjutjärn, lägenhet år 0 år BRH Plast golvbrunnar, före år 0 år BRH Golvbrunnar, efter år 0-30 år BRH Tätskikt i badrum, sten, kakel och klinker 30 år 0-30 år BRH Tätskikt i badrum, plastmatta 25 år 0-25 år BRH Svaga punkter De största riskerna för vattenskador i fastigheten i rangordning: 1. Handhavandefel t.ex. ej rensade golvbrunnar vilket orsakar översvämning och läckage. 2. Utslitna VVC-ledningar pga kavitation, orsakar akuta och omfattande vattenskador. 3. Rostiga avloppsrör, orsakar fuktskador, förträngningar i ledningar kan leda till stopp med akuta vattenskador som följd. 4. Anslutning av tätskikt mot golvbrunn, orsakar fuktskador i golv och tak. 5. Tätskikt, orsakar fukt i vägg och golv. 6. Rostiga golvbrunnar, orsakar lukt, läckage och dålig avrinning, som kan leda till akuta översvämningar. 7. Rörgenomföringar i vägg inom våta zonen, orsakar fuktskador i vägg och golv. 8. Rörgenomföreningar i golv, för avlopp till toalett och tvättställ. 9. Inbyggda kopplingar på kall och varmvatten, mekaniska kopplingar och lödningar. 10. Gamla blandare och äldre toaletter med stora flöden samt otäta packningar, vatten- och energislöseri. Sammanfattning nuläge Med hänsyn till fastighetens ålder och skick är vår bedömning att stambyte och våtrumsrenovering bör påbörjas inom en 3-årsperiod. 7

8 5 Rekommendation Avloppsstammar, golvbrunnar och VVC-ledningar bedöms vara i behov av utbyte inom en 3-års period. Att relina avloppsledningarna är inget alternativ då det enbart åtgärdar spillvattnet och ej tappvattenledningar och golvbrunnar utan vår rekommendation är att utföra ett traditionellt stambyte kring år Med stambyte menas att gamla stammar för avlopp, tappvatten samt VVC ersätts med nya, vilket ger en ny livslängd om ca 50 år. Ledningarna isoleras väl samt byggs med täta slitsbottnar och skvallerrör, för att uppfylla dagens krav enligt BBV och Säker Vatten. Även renovering av badrummens yt- och tätskikt samt utbyte av rör, porslin och blandare inom lägenheterna. De badrum som renoverats på senare år och uppfyller grundläggande krav kan efter besiktning behållas. Övriga våtenheter renoveras, för att få enhetliga kvalitetssäkrade installationer, bra priser vid gemensam upphandling samt minimera störande badrumsrenoveringar och vattenskador under lång tid. Denna bedömning baseras på de utrymmen och installationer som var tillgängliga vid statusbesiktningen. Att räkna ut den optimala tidpunkten för stambyte med hänsyn till kostnader för vattenskador är omöjligt, då det inte går att prissätta det lidande och extra arbete som en vattenskada innebär. De kostnader som läggs ner på reparationer vid vattenskador går inte heller att tillgodoräkna sig när väl installationsbytet påbörjas, utan dessa kostnader är i allmänhet bortkastade. Vi rekommenderar att boende och lokalhyresgäster informeras om läget och att föreningen påbörjar planeringen för ett kommande stambyte. Vid omförhandling av hyresavtal bör frågan hanteras. ÅF har väl utarbetade rutiner för att leda projektet genom alla faser beslutsskede, upphandling samt genomförande. Vi berättar gärna mer! 8

9 BRF Modellen 5 Energikalkyl VVC förluster ÅF-Infrastructure AB, Frösundaleden 2 (goods 2E), SE Telefon , Org.nr , VAT nr SE Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5

10 Effekt kw Utomhustemperatur C PM Handläggare Joakim Karlsson Tel Mobil E-post joakim.g.karlsson@afconsult.com Mottagare Brf Modellen Karlbergsvägen 47 A Stockholm Sverige Datum Projekt-ID Energidata/fastighetsuppgifter A temp (uppvärmd area) m 2 Antaget fjärrvärmepris 0,75 kr/kwh ex. moms Årsenergi fjärrvärme år 2015 (Fortum normalårskorrigering) Årsenergi fastighetsel år 2015 Summa årsenergi Prestanda 475 MWh 51 MWh 526 MWh 135 kwh/m 2 år Energiberäkning VVC förluster VVC förluster beräknades utifrån energistatistik, timvärden i juli år Antaget i beräkningen är att all fjärrvärmeanvändning denna period utgör varmvattenberedning och VVC förluster då inget uppvärmningsbehov råder. Nästa antagande i beräkningen är att ingen tappning sker nattetid och att energianvändningen denna period för fjärrvärme endast utgörs av VVC förluster. Underlag för analys visas i figuren nedan Fjärrvärme Temperatur 0 0 Figur 1: Fjärrvärmeanvändning, uppmätta timvärden till I figur 1 ovan framgår tydligt att baslasten är ca 8 kw som utgörs av VVC förluster. VVC förlusterna kan också analyseras i följande figur nedan. Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5 2

11 Effekt kw PM Utomhustemperatur C Figur 2: Effektsignatur fjärrvärme, uppmätta timvärden till Samma slussats kan dras från figur 2 som figur 1 ovan. En kontroll av timvärden från år juli och augusti år 2015 genomfördes med motsvarande resultat. JMs energiklassning för nya byggnader är att VVC förluster utgör 4 kwh/m 2 år. Vid ombyggnation av varmvattenstammar antas förlusterna för VVC motsvara nybyggnation och därmed 4 kwh/m 2 år. Kalkyl VVC förluster Med befintligt varmvattensystem Baslast VVC förluster (enligt energistatistik ovan) Beräknad årsenergi VVC förluster Beräknad specifik energi ca 8 kw kwh 18 kwh/m 2 år Förväntade VVC förluster vid ombyggnation Antagen specifik energi Beräknad baslast VVC förluster Beräknad årsenergi VVC förluster 4 kwh/m 2 år ca 2 kw kwh Energi- och kostnadsreducering Årsenergireducering (av VVC förluster) Årlig kostnadsreducering kwh kr Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5 3