Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp Brf Räven

Transkript

1 Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp Brf Räven

2 Bakgrund Agenda Nuläge varför behöver vi göra något? Styrelsens ställningstagande och förslag till åtgärder Kostnader och finansiering Vad händer nu? Frågor som styrelsen fått Frågestund/diskussion

3 Deltagare i projektet Föreningens arbetsgrupp Styrelsen Konsulter Håkan Ackland Marcus Pamelius Pia Bruns Lejla Alikadic Henrik Tottras El-konsult Projektledare, Bygg-konsult Boendekonsulent Jurist Projektledare, VVS-konsult

4 Bakgrund Byggnaderna är snart 50 år gamla Vattenskadorna ökar mer och mer Kommer att bli svårare att försäkra föreningen Styrelsen är medveten om att något måste göras HSB Konsult kontaktades på hösten 2016 för att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ till lösningar Utredningsresultat, inventeringar mm pekar på att nu måste åtgärder genomföras

5 Vägledning Funktionssäkerhet. Badrummen ska uppfylla försäkrings- och byggbranschens regler för säker vatteninstallation (SVI) och även gällande branschregler för tätskikt och våtrum (GVK, BKR). Fastighetsvärdet ska säkerställas långsiktigt - öka, inte urholkas Låg kostnad över fastighetens livslängd. God boendemiljö. Tryggt att bo framöver. Energibesparingar, möjligheter skall tas till vara. Egna val skall vara möjliga i samband med åtgärdande. Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar. Hälsorisker ska minimeras.

6 Nulägesanalys Tätskikten i badrummen (i väggar och golv) är på många ställen bristfälliga och närmar sig sin livslängd och är en av de största orsakerna till våra många vattenskador, ofta runt golvbrunnarna Befintliga avloppsstammar är spröda (spricker) och golvbrunnar börjar närma sig sin livslängd Praktiskt taget omöjligt att succesivt (enskilt) renovera våtrum vatten-skadesäkert enligt gällande branschregler Möjlighet till drift- och energikostnadsbesparingar finns

7 Inventeringar Inventering har skett i många lägenheter och i allmänna utrymmen, källare mm Rörgenomföringar i våtzon 1 i badrum Avloppsrören är spröda och spricker lätt (svåra att relina) Tätskikten i badrummen har uppnått sin livslängd Risk för asbest i fog och fix i badrum Golvbrunnar klarar inte dagens branschregler Varmvattencirkulation är ej uppdragen i rörstammarna och kan skapa mikrobiell tillväxt, dessutom mycket slöseri Rörisolering innehåller asbest

8 Ursprungligt utförande Del Utförande Återstående tid Avloppsrör och golvbrunnar Kallvattenrör Plast Kopparrör med kopplingar i källare och rörstammar 0-10 år 0-10 år 0-10 år Varmvattenrör Kopparrör med kopplingar i källare och i rörstammar 0-15 år Tätskikt, vägg Kakel med tätskikt bakom 0-10 år vid duschning Tätskikt, golv Klinker med tätskikt under 0-10 år vid duschning

9 Livslängder Vattenledningar Koppar Avloppsrör Plast Golvbrunn Gjutjärn, plast Tätskikt under ytskikt Plastmatta, kakel, klinker år år år år Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen

10 Vad ska vi göra nu?

11 Huvudalternativ vid åtgärdande 1. Föreningen genomför stambyte och badrumsrenovering vid samma tillfälle (Styrelsens förslag) eller 2. Föreningen relinar avloppsledningarna och medlemmarna renoverar successivt sina badrum Slutsats: Stambyte och badrumsrenovering vid ett tillfälle är den säkraste lösningen, och ekonomiskt förmånligast. Andra alternativ är riskfyllda och inte lika kostnadseffektiva

12 Gemensam renovering Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation (SVI), tätskikt och badrum (GVK, BKR) samt för gällande försäkringsvillkor Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt Alla badrum saneras från ev. asbest på ett kontrollerbart sätt Föreningen får kontroll på badrummen i fastigheten Föreningen kan säkerställa bästa försäkringsskydd och lägsta premier och självrisker

13 Enskild (successiv) renovering Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande badrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade, innebär ekonomiska risktaganden Badrum är svåra att renoveras enligt branschens regler för säker vatteninstallation (SVI), tätskikts- och våtrumsregler (GVK, BKR) samt svårigheter att uppnå gällande försäkringsregler Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid Föreningen kommer att få svårare att ha kontroll över badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum

14 Hur byts rörstammarna Rörstammar byts och förläggs i samma lägen som nu, i förråd och bakom köksinredning Separata rörstammar för badrum, WC och kök Avloppsrör byts och förläggs i golv i samma lägen som nu

15 Befintliga rörstammar i badrum Rörstammar idag

16 Rörstammar idag Befintliga rörstammar i WC-utrymmen

17 Befintliga rörstammar i kök Rörstammar idag

18 Nya badrumstyper

19 Nya badrumstyper

20 Vem bestämmer? Löpande förvaltning kan styrelsen besluta om, ex stamrenovering eller stambyte. Förändringar i lägenheter skall godkännas av medlemmar med 2/3 majoritet Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. (9 kap 15 i BrL och 29 2 st)

21 Finansiering, ekonomi Styrelsens ställningstagande Att stambytet finansieras av föreningen Styrelsens förslag Att föreningen finansierar stambytet och badrumsrenoveringarna Föreningens kostnader för stambytesdelen fördelas sen via månadsavgifterna enligt andelstalen

22 Finansiering, ekonomi Investering Produktionskostnaden bedöms till ca 47 miljoner kronor Finansiering Nya lån upptas i bank Inga kapitaltillskott från medlemmar Bedömd ökad månadskostnad för boende Ca 15% i ökad månadsavgift för medlemmar

23 Bra ränteläge just nu Finansiering, ekonomi Om vi skjuter på projektet Överhettning på byggmarknaden kommer (har redan börjat) Stort behov av bostadsbyggande framöver Stort behov av upprustning av miljonprogrammet Övrig byggnation (infrastruktur, industri, kommersiella mm) i samma omfattning som nu Börjar bli brist på arbetskraft Kraftigt stigande priser under år framåt som följd av ovan nämda faktorer Kostsamt att vänta med projektet

24 Finansiering, ekonomi Om vi skjuter på projektet Bra ränteläge just nu Överhettning på byggmarknaden kommer (har redan börjat) Stort behov av bostadsbyggande framöver Stort behov av upprustning av miljonprogrammet Övrig byggnation (infrastruktur, industri, kommersiella mm) i samma omfattning som nu Börjar bli brist på arbetskraft Kraftigt stigande priser under år som följd av ovan nämda faktorer Kostsamt att vänta med projektet

25 Beslut och förslag Styrelsens förslag Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma ledningar (rörstammar) och avlopp inom våtrum, byta elcentral i hallen samt byta elsystem inom badrum, tvättrum och WC. (enkel majoritet) Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen i ombyggnadsdelen i lägenheten. (enkel majoritet) Att förändringar i lägenheter godkänns. (2/3 majoritet)

26 Beslut och förslag Om jag röstar nej till förändringarna Föreningen ansöker om ärende till hyresnämden Hyresnämnden kallar till förhandling mellan parterna Hyresnämnden avgör till parts fördel Innebär kostnader för föreningen och risk för ev. förseningar av projektet Svårt för medlem att få rätt i hyresnämnden

27 Vad kommer jag att få? Föreningen återställer badrum och WC till en bra grundstandard och en enskild medlem kan göra: Val Tillval Frånval Val utan merkostnad Val mot merkostnad Återmontering av utrustning. Detta kan då medföra kostnadsreduktion.

28 Utförande i badrum Helkaklade väggar med 20*20 cm eller 20*30 eller 15*15 cm i vitt utförande, blankt eller matt Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Badkar eller duschhörna/vägg och termostatblandare inkl duschanordning Badrumsskåp med belysning och eluttag, takplafond vid behov Tvättställ med ettgreppsblandare WC-stol, golvstående vit i badrum Befintligt element ersätts med vattenburen handdukstork Förberedelse för en tvättmaskin med el, vatten och avlopp Målning av tak, snickerier och dörrblad samt byte av dörrfoder och tröskel Ny krokar för handdukar mm Ny toapappershållare Återmontering av ev. tvättmaskin/tt om rätt installerade

29 Utförande i WC-utrymme Väggar målas vita Kakelfrimärke ovan tvättställ Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Tvättställ med ettgreppsblandare WC-stol, golvstående vit Nytt mindre badrumsskåp ovan tvättställ Ny belysningsglob ovan badrumsskåp Nytt eluttag vid strömbrytare Målning av tak, snickerier, och dörrblad samt byte av dörrforder och tröskel Ny krokar för handdukar mm Ny toapappershållare

30 Utförande i kök Nytt vattenlås, avloppsrör från diskbänk, placerat i bakkant Ny köksblandare installeras med avstängning för diskmaskin Ny tätad diskbänksskåpsbotten Återmontering av ev. diskmaskiner om rätt installerade

31 Utförande i övrigt Ny gruppcentral för elinstallationerna i hall lägenheten (proppcentral) med jordfelsbrytare, även i uthyrningsdel om sådan finns där Ny elinstallation för utrustning i badrum och WC-utrymme

32 Exempel ytskikt badrum

33 Exempel ytskikt badrum

34 Under ombyggnadstiden Byggstart 1:a kvartalet 2018 Byggtid ca 12 månader 7-9 veckor i varje lägenhet Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas Vatten och avlopp kommer att finnas tillgängligt i trapphusen på varje våningsplan under hela tiden Portabla (tillfälliga) toaletter finns som tillval Dagrum kommer att iordningställas i föreningslokalen Utställningslokal för standardutrustning och tillval kommer att ordnas

35 Medlemsstöd under ombyggnaden Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden Känslig information hanteras med integritet Samverkar med kommunens handläggare Hembesök till alla som önskar Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut av boendekonsulent

36 Vad händer sen? Öppet hus för samtliga boende i Rävens föreningslokal, tisdag 23/5 kl Extra föreningsstämma 30/5 kl i Bergshamraskolan aula Projektering inför projektet pågår Entreprenadupphandling/förhandling beräknas att påbörjas inom kort Löpande information kommer framöver från styrelsen Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på frågor och fortsatt information om vad som kommer att hända i din lägenhet

37 Frågor som ställts 1. Hur länge blir jag utan vatten och avlopp? 2. Är det bilning i betong hela dagarna? 3. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? 4. Hur hanteras eventuell asbest? 5. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? 6. Vad händer med månadsavgiften? 7. Är det inte billigare och bättre att relina avloppsrören? 8. Hur kommer det sig att så många brf relinar i stället för att byta rören? 9. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det?

38 Frågor till oss? I första hand: Marcus Pamelius marcus.pamelius@hsb.se Henrik Tottras henrik@tottras.se Pia Bruns pia.bruns@hsb.se

39 Tack för er uppmärksamhet! Fritt fram för frågor!!!