INFORMATION OM STAMBYTE I HSB BRF VOLTEN

Transkript

1 VIKTIGT! INFORMATION OM STAMBYTE I HSB BRF VOLTEN

2 INFORMATIONEN KOMPLETTERAS PÅ FÖLJANDE MÖTEN. VÄLJ SJÄLV VILKET MÖTE DU VILL GÅ PÅ: Tillfälle 1: Informationsmöte Söndag 4:e maj kl Plats: Hörsalen, Täby Park Hotell. Kemistvägen 30. Vi erbjuder även möjligheten att komma på öppet hus. Kom när ni vill följande tider: Tillfälle 1: Öppet hus Onsdag 14 maj, kom när ni vill mellan kl Plats: Föreningslokalen Marknadsvägen 139. Tillfälle 2: Informationsmöte Onsdag 7:e maj kl Plats: Hörsalen, Täby Park Hotell. Kemistvägen 30. Tillfälle 2: Öppet hus Torsdag 15 maj, kom när ni vill mellan kl Plats: Föreningslokalen Marknadsvägen 139. Beslut fattas på en extra föreningsstämma den 10 juni kl Lokal meddelas senare. HSB Brf Volten är en attraktiv förening men visst märks det att husen åldrats! De byggdes under det sena 60-talet och närmar sig en ålder av 50 år. Många brister har åtgärdats och just nu byter vi föreningens fönster. Som ett led i den fortsatta planeringen utfördes 2013 en noggrann genomgång av badrummen. Då kunde vi konstatera att de inte har åtgärdats i den takt som förväntats. Merparten är fortfarande i ursprungligt utförande och vi i styrelsen bedömer att badrummen inte kommer förnyas i den takt som behövs för att undvika omfattande vattenskador framöver. Vi har inte heller några större möjligheter att kräva renovering av de badrum som behöver byggas om. Därför föreslår en enig styrelse att vi genomför en gemensam badrumsrenovering och samtidigt byter ledningar för vatten och avlopp. På detta sätt får vi helt nya badrum och nya ledningar utan att ni som medlemmar själva behöver sköta och bekosta ombyggnaden. Styrelsen är medveten om att de av er som nyligen renoverat särskilt berörs av det här förslaget. Självklart ska vi göra vad regelverket medger för att minimera konsekvenserna för er och finna en rimlig möjlighet till kompensation, utan att missgynna övriga medlemmar. Denna information kommer följas av flera gemensamma möten och frågestunder. De ska ge er de insikter ni behöver för att ta ställning i frågan om stambyte. Vissa detaljfrågor kan vi svara på först när vi kommit längre i processen. BADRUMMENS STATUS Många av badrummen är slitna och måste renoveras inom en snar framtid. Med det här förslaget är vi ute i tid. Som vi nämnde inledningsvis förnyas inte badrummen i den takt som behövs, och även om vattenskador förekommer är det än så länge i begränsad omfattning. En av de svaga punkterna är tätskikten på väggar och golv. Därutöver är sex av tio

3 golvbrunnar i Volten för gamla för att vara en säker övergång mellan golv och avloppssystem. Här börjar ofta de vattenskador som kan drabba både lägenhetsinnehavaren och grannarna under. Om inte alla badrum renoveras innebär det att även nyrenoverade badrum riskerar att drabbas. En annan aspekt är att de gamla avloppsrören inte kommer hålla lika länge som det nyrenoverade badrummet. Samma sak gäller vattenledningarna (kall- och varmvatten). Därför byts de ut vid den planerade badrumsrenoveringen. Husens vattenledningar är utförda av koppar och har ännu inte orsakat omfattande vattenskador. Här är den svaga punkten att vattenledningarna bryter tätskikten inom duschområdet i de flesta badrummen, vilket innebär en stor risk för vattenskador. Om inte de byts ut är det nära nog omöjligt att göra en badrumsrenovering enligt branschens regler för säker vatteninstallation. VI VILL UPPNÅ En renovering med begränsad kapitalförstöring. Vattenskador upphör för lång tid framöver. Badrummen lever upp till branschens regler för säker vatteninstallation. Badrummen får en enhetlig standard. STYRELSENS BESLUT För att göra en samlad och professionell bedömning av de alternativ som finns har styrelsen kontaktat olika konsulter och slutligen valt att samarbeta med HSBs konsultgrupp. Styrelsen har tagit ställning till tre tänkbara alternativ. 1. Ett gemensamt åtgärdande med stambyte och badrumsombyggnad nu. 2. Att skjuta upp ombyggnaden genom relining, att medlemmarna successivt och i egen regi samt med egna medel fortsätter bygga om badrummen, och i ett senare skede byta vattenledningar. 3. Enbart avhjälpa fel och skador när de uppkommer. Efter en noggrann jämförelse föreslår styrelsen att föreningen utför en badrumsombyggnad i gemensam regi. I samband med detta byter vi även rören för vatten och avlopp. Det är det säkraste och mest ekonomiskt förmånliga alternativet för Voltens medlemmar. Fördelen med att genomföra allt vid ett tillfälle är först och främst att samtliga lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation. Badrummen kommer även saneras från asbest under kontrollerade former. Ser vi till livslängden för nya stammar är den 50 år, vilket ger måttliga kostnadsökningar. Ett gemensamt omhändertagande av stammar

4 och badrum höjer värdet på våra hus och lägenheter! I samband med stambytet byter vi även elcentral i hallen. ANDRA ALTERNATIV Övriga alternativ har påtagliga nackdelar. Framförallt innebär de, som vi tidigare nämnt, att Volten under ett svårbedömt antal år har kvar många gamla badrum. Det medför en risk för vattenskador som kan sprida sig till grannarna. Att skjuta upp stambyte och byte av vattenledningar innebär också att ett stort antal renoverade badrum måste rivas upp. I praktiken är det omöjligt att kräva att alla medlemmar renoverar sina badrum VAD ÄR RELINING? Relining innebär att man renoverar de befintliga avloppsrören. Genom att först rengöra och sedan plastbelägga insidan förlängs rörens livslängd. på egen hand. Vid individuella ombyggnader är det även svårare att uppnå en badrumsrenovering enligt gällande branschregler. Relining är en bra metod för att förnya avloppsrör, men den lämpar sig inte med Voltens förutsättningar. Alternativet med relining kan inte heller motiveras utifrån ett kostnadsperspektiv. För relining rekommenderas en avskrivningstid på 10 till 15 år, men upp till 20 år kan sannolikt godtas. Även med den längre avskrivningstiden ger det årskostnader i nivå med stambyte och badrumsombyggnad. Sist men inte minst, vid ett individuellt åtgärdande kan inte föreningen erbjuda den utvecklade medlemsservice som vi vill ge våra medlemmar. MEDLEMSSERVICE Styrelsen är medveten om att medlemmar, oavsett metod, kommer drabbas av olägenheter när badrummen byggs om. När vi gör som vi nu planerar och bygger om i gemensam regi kan alla boende erbjudas omfattande medlemsservice. Under hela planerings- och ombyggnadstiden deltar en medlemskonsultent i projektet. Medlemskonsultenten arbetar självklart under sekretess, ni kan i förtroende vända er till henne med era funderingar och frågor. Renoveringen beräknas ta sex till sju veckor per lägenhet. Under den tiden ser föreningen till att de som väljer att bo kvar får vatten i trapphuset och att tillfälliga wc- samt duschutrymmen anordnas. För särskilt behövande kan en tillfällig torrtoalett lånas ut. Vid behov och önskemål kommer vi samarbeta med kommunens hemtjänst och hemsjukvård. DU BESLUTAR PÅ FÖRENINGSSTÄMMAN Innan vi går vidare med projektet och efter de informationsmöten som planeras kallar styrelsen till en extra föreningsstämma. Då tar du ställning till: Att godkänna förändringarna som följer av stambytet och byte av elcentral. Att föreningen får bygga upp badrum, toaletter och kök efter rörbytet.

5 info INFO! SAMMANFATTNING AV STAMBYTET Ekonomi och finansiering Hela projektet kommer kosta cirka 245 miljoner kronor, den exakta kostnaden fastställs efter anbudsinfordran. Sammantaget bedöms månadsavgiften öka med cirka åtta procent. Denna höjning sker successivt under en treårsperiod. Ombyggnaden kommer att finansieras genom lån som upptas av föreningen. Styrelsen har undersökt andra modeller där respektive medlem bekostar sin andel med en kontantinsats i kombination med ROT-avdrag. Styrelsen bedömer att dessa möjligheter har stora nackdelar och vi har av den anledningen övergivit dem. ARBETEN SOM KOMMER UTFÖRAS I DIN LÄGENHET Här beskriver vi grundstandarden för de nya badrummen. Grundstandarden bekostas av månadsavgiften och du väljer själv mellan olika kostnadsfria alternativ. Den som vill kan göra tillval mot en tilläggskostnad. Vid önskemål kommer det vara möjligt att återmontera inredning och den avgående kostnaden kan i stället användas till andra tillval. Det här gör vi i badrum och WC: Alla installationer, kakel och klinker rivs ut. Rummet renoveras i sin helhet och saneras från asbest. Ett nytt rum byggs upp från grunden med nya rör för vatten, värme och avlopp. Stamledningar placeras i första hand i samma läge som de gamla ledningarna. Badrum: Tak målas. Väggar bekläds med 20x30 cm vitt kakel. På golvet läggs klinker som är 10x10 cm och finns i fyra olika kulörer. Badrummet byggs med badkar. Duschplats erbjuds som kostnadsfritt alternativ. WC-stol. Tvättställ med underskåp. Handdukskrokar. Pappershållare. Elektrisk handdukstork. Värmeelement. Badrumsskåp med spegeldörrar, belysningsramp. Eluttag. El- och vatteninstallation förbereds för tvättmaskin. Återmontering av tvättmaskin som redan finns installerad. WC-utrymme: Tak och väggar målas. På golvet läggs klinker som är 10x10 cm och finns i fyra olika kulörer. WC-stol. Tvättställ med underskåp. Kakel över tvättställ. Handdukskrokar. Pappershållare. Kök: Diskbänksblandare med hög pip och diskmaskinsavstängning. Nytt avloppsrör från diskbänk. Återinkoppling av redan installerade diskmaskiner Elsystem Ny gruppcentral (elcentral i hall) med automatsäkringar och jordfelsbrytare ersätter proppskåpet.

6 FRÅGOR TILL STYRELSEN KAN JAG VISTAS I LÄGENHETEN UNDER STAMBYTET? Ja, även om det förstås blir opraktiskt. Arbetet kommer pågå under dagtid och föreningen kommer se till att det finns vatten och avlopp i trapphusen. Provisoriska toaletter och duschar anordnas i anslutning till respektive hus, antingen i tillfälliga vagnar eller i källare. Det finns möjlighet att dagtid vistas i gårdsföreningslokalen Fölet på Marknadsvägen 125. OM JAG INTE KAN BO KVAR, OCH INTE HAR NÅGON ATT VÄNDA MIG TILL, VEM HJÄLPER MIG? Allmänt kan sägas att föreningen inte har något generellt ansvar att lösa dessa omständigheter för de boende. Kontakta vår medlemskonsulent som finns tillgänglig under hela renoveringstiden. Medlemskonsulenten är även med på informationsmötena. RELINING, ÄR INTE DET HÄLFTEN SÅ DYRT? Om det enbart handlade om våra avloppsstammar vore svaret ja, men nu är de bara en del av problematiken. Därför är relining inte en aktuell åtgärd. Relining har en kortare livslängd och årskostnaden blir därför ungefär densamma som vid ett komplett byte av rör och renovering av badrum. VARFÖR HAR STYRELSEN ÄNDRAT BESLUTET FRÅN 2008? Det finns ett flertal skäl. Främst beror det på att en omfattande inventering visat att badrummens skick är sämre och renoveringsbehoven mer omfattande än vad som bedömdes då. Styrelsen har inte heller möjlighet att påverka renoveringstakten i större utsträckning. Vår upplevelse är dessutom att de flesta av Voltens medlemmar uppskattar att de inte behöver genomföra och bekosta en renovering på egen hand. NÄR STARTAR STAMBYTET? Om drygt ett år. Byggtiden kommer pågå i över tre år. Detta betyder att många av er blir direkt berörda först om fyra år. HUR PÅVERKAS VÄRDET PÅ LÄGENHETERNA? Styrelsens bedömning, i likhet med de mäklare vi pratat med, är att värdet på lägenheterna ökar efter stambytet. Givetvis kan andra omständigheter i samhället påverka värdeutvecklingen. FÅR JAG KOMPENSATION FÖR EN RENOVERING JAG NYLIGEN UTFÖRT? Styrelsen är medveten om att ett flertal medlemmar nyligen renoverat sina badrum. De kan givetvis framföra önskemål om kompensation till styrelsen. I stort medger inte föreningens regelverk att enskilda medlemmar kompenseras på ett alltför generöst sätt. KAN JAG PÅVERKA UTSEENDET PÅ MITT BADRUM? Ja. Du kommer ha goda möjligheter att göra de tillval som du önskar. VAD HÄNDER OM DET BLIR INBROTT UNDER OMBYGGNADSTIDEN? Ombyggnationen måste utföras av företag som har dokumenterad erfarenhet av kvarboende medlemmar. Säkerheten sätts i främsta rummet och stölder är mycket ovanliga. Hantverkarna låser dörren när de inte har den under uppsikt. Om olyckan ändå är framme anmäls det som vanligt till ditt försäkringsbolag och till polis. På medlemsmötena ger vi tips på hur du kan reducera risken för inbrott. JAG HAR TVÄTT- OCH DISKMASKIN, BLIR DE ÅTERMONTERADE? Ja, de återmonteras utan särskild kostnad för den boende. VARFÖR SKA MAN RIVA DE NYBYGGDA BADRUMMEN? Det går inte att byta föreningens gemensamma vatten- och avloppstammar utan att göra åverkan på ytskikten.