b INFORMATION SOM HAR DELGETTS MEDLEMMARNA TIDIGARE

Transkript

1 (5) Brf HSB 40 Tiunda EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA HSB Brf 40 TIUNDA mars 2014 UPPSALA 17 mars 2014 BESLUTSUNDERLAG TILL EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA I HSB BRF 40 TIUNDA STAM-, YTSKIKTS- och EL-RENOVERING a BAKGRUND OCH BESLUT HSB Brf 40 TIUNDA beslutade vid en extra föreningsstämma den 3 september 2013 att genomföra stam-, ytskikts- och el-renovering i föreningens fastigheter. Beslutet fattades med 77 röster för och 24 röster mot. Styrelsen fattade under hösten 2013 beslut om att avbryta samarbetet med tidigare anlitad konsult och anlitade en ny konsult för att bistå med det fortsatta arbetet. Då den nya konsulten har rekommenderat ett delvis nytt upplägg för de redan beslutade renoveringarna, vilket styrelsen funnit bör underställas en extra förenings-stämma för beslut, har styrelsen beslutat att kalla till en extra föreningsstämma den 25 mars Styrelsen föreslår att stämman tar ett nytt beslut om stambyte, el-renovering, återställande av ytskikt i våtrum samt om tillfälligt övertagande av bostadsrättshavarens underhållsansvar för ytskikt och inredning i badrum samt för elledningar i lägenheterna. b INFORMATION SOM HAR DELGETTS MEDLEMMARNA TIDIGARE I februari 2013 informerades föreningens medlemmar om att styrelsen hade påbörjat ett arbete med att utreda vilken el-, avlopps- och tappvattenstammarnas funktionsstatus. Detta skedde mot bakgrund av att föreningen under de senaste åren haft ökade kostnader för reparationer av vattenskador, tappvattenledningar och avloppsstammar. Medlemmarna informerades vidare om att ett första möte för information om styrelsens slutsatser av utredningen skulle hållas så snart denna var färdigställd. Den 6 maj hölls ett första informationsmöte i Tiundaskolans matsal. Vidare hölls ytterligare informationsmöten den 21 maj samt 11 juni Inför det andra informationsmötet bereddes medlemmarna möjlighet till att inkomma med kompletterande frågor som besvarades under mötet. Vid det tredje informationsmötet avhandlades huvudsakligen finansieringsfrågor. Information har löpande även delgetts medlemmarna via föreningens hemsida samt via informationsblad i respektive lägenhets brevlåda. Efter den extra föreningsstämman i september 2013 beslutade styrelsen att anlita en ny projektledare. Den 15 januari 2014 hölls ett fjärde informationsmöte tillsammans med den nya projektledaren där föreningens medlemmar informerades om det delvis nya HSB RIKSFÖRBUND Postadress: Box 8310, Stockholm, Besöksadress: Fleminggatan 41, Vxl: , BankGiro: , Orgnr: , Styrelsens säte: Stockholm

2 2 (5) upplägget och fick ställa frågor. Efter föreningens ordinarie föreningsstämma den 11 februari 2014 gavs ytterligare möjlighet att ställa frågor kring renoveringarna. c UNDERLAG FÖR BESLUT Styrelsen har som underlag för sitt beslut att föreslå stam-, ytskikts- och el-renoveringen haft den utredning som gjords av Bjerking Ingenjörsbyrå AB, avseende byggnadernas el-och VVS-installationer, utredning samt filmning av byggnadernas avloppssystem utfört av Ocab AB, föreningens löpande kostnader för vattenskador och kommande kostnads-ökningar för försäkringspremier. Sammantaget har dessa föranlett att styrelsen gör bedömningen att stam-, ytskikts- och el-renoveringen bör genomföras. Bjerking Ingenjörsbyrå AB:s utredning avseende elanläggningen visade att denna till största delen härrör från husens byggnadsår (cirka 50 år gammal). För att minimera risken för elolyckor och driftsstörningar rekommenderade Bjerking att anläggningen inom de närmaste åren byts ut. Viss minskning av drift- och underhållskostnader kan samtidigt göras med ny belysning och belysningsstyrning i de allmänna utrymmena. Bjerking Ingenjörsbyrå AB:s utredning avseende VVS visade att situationen avseende tappvatten är kritisk på Norrlands- och Sibyllegatan. Galvaniserade stålrör för tappvatten påvisar ett flertal åtgärdade läckage av provisorisk art. Generellt har rörledningar en teknisk livslängd på 50 år. För Norrlandsgatan och Sibyllegatan rekommenderades helt utbyte av tappvatteninstallationer. Avloppsrör och brunnar bör också bytas. På Tiundagatan är installationen från 1980-talet och således cirka 30 år gammal. Inledningsvis rekommenderades att avloppsrören på Tiundagatan delvis kunde återanvändas genom att beklädas med glasfiberförstärkt polyesterplast samt att tappvattenledningarna kunde behållas. Livslängden för avloppssystem som åtgärdats på detta sätt motsvarar dock inte samma nivå som nya rör. Kostnaden skiljer sig däremot inte väsentligt. Eftersom badrummens tätskikt oavsett måste återställas vid byte av golvbrunn är det lämpligt att samtidigt byta tappvattenledningarna även på Tiundagatan. I annat fall blir stamrenovering åter aktuell igenom så snart som inom 20 år. Tema Projektledning rekommenderar därför att avlopps- och tappvattenledningarna byts även i husen på Tiundagatan. d OMFATTNING Förslaget innebär att en helt ny elinstallation utförs, från inkommande ledning till lägenheters uttag och strömbrytare. Lägenheterna förses med 3-fas till skillnad från dagens 1-fas och kompletteras med fler el-uttag enligt modern standard. Balkong och badrum förses också med el-uttag. Ny belysning monteras i allmänna utrymmen och utomhus. I mörka trapphus förses belysningsarmatur med nödljus. Komplettering med belysning utförs mellan Tiundagatan 43 och 45 samt upp mot Stabby backe. Ny porttelefonanläggning installeras då den gamla har stora brister.

3 3 (5) Avseende värme och sanitet innebär förslaget att alla vattenledningar efter inkommande kallvattenmätare byts. Avloppsledningar byts även de i hela sin längd. Eftersom renoveringarna kräver rivning i badrum och WC återställer föreningen dessa till en god standard. Badrum och WC förses med nya tät- och ytskikt. Ytskikten i badrummet återställs till kakel på väggar och klinkers på golv. Det kommer att vara möjligt att välja mellan 8 kulörer på kakel och 8 kulörer på klinkers. I viss mån ändras placering av avloppsbrunn och ledningar. Standardutrustning blir tvättställ med kommod, spegel ovanför, toalettstol, ett eluttag, duschhörna med vikbara väggar, duschblandare samt radiator i form av en vattenburen handdukstork. Detaljer som krokar och toalettpappershållare ingår också. Lampa i tak och på vägg vid spegeln likaså. I WC blir ytskikten kakel på väggar bakom tvättställ och toalettstol upp till 1,5 meter och övriga väggar målade. Golven blir klinker. Även i WC finns de olika kulörerna att välja mellan. I köket installeras en ny blandare med möjlighet att ansluta både bänk- och golvdiskmaskin. För att så långt som möjligt undvika onödiga förändringar i lägenheterna har styrelsen varit mån om att entreprenören när det är möjligt använder befintliga slitsar för rörledningarna. Det kommer att vara möjligt att lägga till tillval mot ersättning. Exempel på sådana tillval är elgolvvärme, kombinerad handdukstork för el/vatten, förhöjd toalettstol, badkar och förberedelse för tvättmaskin. Det kommer även att finnas olika val för blandare m.m. för det fall att man vill ha något annat än föreslaget material. Bland medlemmarna har det framförts önskemål om möjlighet att undanta vissa våtrum som nyligen har genomgått en renovering från förändring. Styrelsen har tagit del av samtliga synpunkter och föreslår att vissa våtrum inte rivs och återställs förutsatt att entreprenören bedömer att det är möjligt att genomföra stamrenoveringen i enlighet med rekommenderad metod utan att våtrummen behöver rivas samt om våtrummen uppfyller följande kriterier: Våtrummet har renoverats inom 5 år före stambytet. Branschintyg från anlitade ackrediterade entreprenörer måste finnas som säkert vatten, BKR/GVK för ytskikt. Besiktning utförs av Projektledare och entreprenör för att kontrollera skick på utrymmet och inredningen. Entreprenör måste kunna godkänna säkert vatten där han ska ansluta till de ledningar han drar. Entreprenaden kan utföras i övriga delar utan att vägg eller golv behöver rivas i det renoverade våtrummet. Föreningen undantar genom avtal med bostadsrättshavaren sitt ansvar för det våtrum som inte behöver rivas. Detta innebär att bostadsrättshavaren är ansvarig för reparation och underhåll av de ledningar för värme, avlopp och vatten som bostadsrättshavaren försett lägenheten med. Bostadsrättshavaren är även ansvarig för åtgärdande av eventuella skador som orsakas av fel på de installationer och ledningar som bostadsrättshavaren försett lägenheten med. Vid en överlåtelse av bostadsrätten ankommer det på bostadsrättshavaren att tillse att

4 4 (5) den nya bostadsrättshavaren ingår motsvarande avtal med föreningen för att den ursprungliga bostadsrättshavaren ska kunna befrias sitt ansvar enligt avtalet. Bytet av avlopps- och tappvattenledningar är enligt styrelsens uppfattning nödvändigt och det är inte möjligt att genomföra det utan att göra ingrepp i badrummens tät- och ytskikt samt ytskikten i WC. Eftersom detta innebär att bostadsrättsinnehavare som har låtit renovera sina badrum till en högre standard än den som nu föreslås ändå får sina badrum renoverade har styrelsen beslutat att föreslå att sådan höjd standard i möjlig mån återställs, så länge det är möjligt inom ramen för de avtalade tillvalen. Detta innebär att den som har låtit installera elgolvvärme tidigare även kommer att ha det efter renoveringen. Detsamma gäller kombinerad handdukstork för el/vatten och förberedelse för tvättmaskin. Givetvis är en förutsättning för detta att arbetet går att utföra enligt idag gällande normer. Styrelsen föreslås få mandat att tillsammans med entreprenören avgöra omfattningen i de fall där detta blir aktuellt. Även i allmänna utrymmen innebär förslaget nytt porslin och kranar lika dagens omfattning. Värmesystem byts inte men lägenheternas badrumsradiatorer byts och ny styrutrustning för produktion av värme och tappvarmvatten ingår i renoveringen. Målning av golv och tak i källarkorridorer samt i de utrymmen där man gör ingrepp. Skyddsrum rörs i princip inte. Styrelsens uppfattning är att omfattningen av renoveringen ska ge husen ytterligare 50 år med bra installationer. Vid en så kallad totalentreprenad så har entreprenörer även möjlighet att komma med egna förslag och i viss mån ändrad omfattning. Det kan ske att styrelsen ser att det finns stora vinster att göra på att förändra viss del av genomförandet vid genomgång av inkomna anbud. Styrelsen föreslår därför att stämman ger styrelsen mandat att göra avsteg från omfattningen ovan till de delar avsteget inte berör beslut om förändring av lägenheten i bostadsrättslagens mening. e. MAJORITETSKRAV För beslut som innebär förändring av lägenhet i 9 kap 16 2 p. bostadsrättslagen måste beslutet tas på stämma med två tredjedelars majoritet. Beslutet måste vidare godkännas av hyresnämnden om någon bostadsrättshavare motsätter sig förändring av sin lägenhet. Styrelsen gör bedömningen att förslaget till stam-, ytskikts- och el-renovering innebär att lägenheter kan komma att förändras i och med beslutet om återställande av ytskikt och badrumsinredning vilket innebär att detta lagrum blir aktuellt. De bostadsrättshavare som inte lämnar sitt tillstånd till förändring av sin lägenhet eller väljer att inte närvara vid den extra föreningsstämman kommer kallas till hyresnämnden om stämman tar beslut om förändring av lägenhet. e EKONOMI KOSTNAD FÖR ENTREPRENAD

5 5 (5) Budgeterade kostnader enligt punkt 3, kronor inklusive gällande mervärdesskatt. Entreprenörens anbud Evakueringsboende Projektledning Oförutsett (ca 15%) FINANSIERING Styrelsen har beslutat att ta upp nya lån om kronor till att finansiera stam-, ytskikts- och el-renoveringen. NYA MÅNADSAVGIFTER För att kunna finansiera de nya lånen om kronor, som skall handlas upp i konkurrens mellan olika banker, har styrelsen beslutat att månads- avgifterna behöver höjas med 35 %. Styrelsen har vidare beslutat att 15 % höjs fr.o.m. 1 oktober 2013, 10 % 1 juli 2014 samt resterande 10 % 1 januari 2015, specifikation se nedan. Månad ÅR % 2:a 3:a 4:a 5:a Oktober X Juli X Januari X Summa vid fullfinansiering