HSB Bostadsrättsförening Skogshöjden i Nacka, Edinsvägen 1-5, Nacka

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "HSB Bostadsrättsförening Skogshöjden i Nacka, Edinsvägen 1-5, Nacka"

Maria Fredriksson
för 7 år sedan
Visningar:

1 Stockholm Micael Björk Box 1353, Stockholm Västgötagatan 5 Telefon: E-post:micael.bjork@sbc.se Stockholm Förstudie Stammar och Våtrum HSB Bostadsrättsförening Skogshöjden i Nacka, Edinsvägen 1-5, Nacka Syftet med denna förstudie är att upprätta en rapport som kan ligga till grund för föreningens planering och beslut gällande stambyte och våtrumsrenovering. Besök gjordes i fastigheten där stickprov gjordes i ett antal utvalda lägenheter och i utrymmen på källar plan. Byggnaderna uppfördes Fastigheten har två byggnader som rymmer 106 lägenheter och en lokal. En byggnad med 10 våningar och en med 4 våningar. Lägenheterna utgörs främst av 1:or och 4:or, samt ett antal 2:or och en femma. Var av 11st lägenheter upplåtes med hyresrätt. Samtliga lägenheter har golvvärme. Kontroll av avlopp i allmänna utrymmen: Stammar har gått om porer, de bästa har 2 porer per meter men vissa har mer än 15 porer per meter. Mindre läckor finns på synliga stamma i källare. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) Telefon: Styrelsens säte i Stockholm Box 1353, Stockholm Org. nr Besöksadress: Västgötagatan 5

2 Rostporer och sprickor rickor i stammarna beror på rost och grafitering av godset i stammarna. Rostpor r Godstjocklek minder än 1mm Bilden ovan visar snittet av en avkapad stam från en annan fastigheten som är av samma ålder. Innerst syns rost Det mörkare lagret är grafit Det yttersta ttersta ljusa är gjutjärn Ofta syns mer porer på en sida av röret detta beror på att rören fick ojämn tjocklek vid gjutning, ofta blev en sida tunnare. På bilden ovan syns tydligt att det är betydligt tunnare gods i överkant. 2

3 Kontroll av installationer Byggnaderna har kopparledningar både för varmt och kallt vatten. Koppar har mycket lång hållbarhet men då skarvar och kopplingar är utförda med en äldre typ av konkoppling finns det risk för läckage i dessa kopplingar, risken ökar ju fler som gör ändringar i installationerna. Kopplingstypen är känslig för rörelser i rören, detta visar sig ofta med att rören inte blir raka genom koppligne, vilket tyder på att de rört sig i kopplingen. Exempel där wc-stolen bytts, det undre röret har ändrat vikel i kopplingen. En skarvkoppling som läcker, även här har röret rört sig i kopplingen. 3

4 Inkommande vatten i badrum kommer in genom vägg i plats för badkar eller dusch. Rören saknar tät väggbricka. Vid renovering av badrum är detta inte tillåtet med dagens regler. Om bostadsrätts innehavarska renovera sina badrum kan föreningen bli skyldig att ändra rör dragning in till lägenheten så att innehavaren kan utföra en godkänd renovering av ytskikten. Golvbrunnar är i låghuset placerade för nära vägg för en godkänd renovering av ytskikt. Dagens krav säger minst 20cm från vägg eller en annan typ av brunn som läggs mot vägg, sk väggnära brunn. Även här kan föreningen bli skyldig att flytta brunnen om bostadsrättsinnehavare vill renovera sina ytskikt i badrummet. Då avlopps installationen tillhör föreningen. Även värme fördelare under diskbänkar visar på läckage. Den gjutklack som finns runt rören är så hög att kök av ny standar inte går in över klacken. I flera kök är klacken bort bilad, detta är ett stort riskmoment. Boende bör inte få bila bort betongklacken, föreningen borde förorda att urtag får göras i skåpsbotten. 4

5 Kontroll av lägenheter: Generellt har lägenheterna inte täta slitsbottnar, golvbrunnar av gjutjärn med klämring, vatten ledningar av koppar med kon kopplingar och golvvärme. I original utförande har badrummen plastmatta på golv och måladväv på vägg, flera badrum har renoverats. Fuktindikeringsmätning, tort referensvärde 20%, bad och dusch rum med 80% eller högre är i behov av åtgärder. Första siffran avser port, sedan lgh nr i båda varianterna. 1: Bad Vägg 40-60% Golv 40-80% 1: Dusch Vägg 40% Golv 40% 1: Bad Golv % Vägg 40-90% Höga värden i vägg under fönster och inkommande rör 1: Wc ombygg till dusch Golv 40-80% Bad Vägg % Golv % Tak % Höga värden i vägg under fönster och duschstångsfästen, i tak ca 1m² under brunn. 1: Bad Golv % Höga värden i golv mellan tvättställ och brunn 1: Bad Vägg % Höga fuktvärden under blandare 1: Wc/Dusch Blöt på golvet Okulärt, plastmatta, skarvad i uppvik med mindre hål i skarven 1: Bad Vägg % Golv % Höga värden i väggar under fönster och blandare, i golv ca 1m² runt brunn. 3: Bad Vägg 40% Golv 40% 3: Bad Vägg 20-40% Golv % Höga värden i golv mellan slits och brunn 5

6 3: Bad Vägg 50-80%, 100% lokalt Golv % Höga värden i vägg under fönster och i golv mellan tvättställ och brunn 3: Bad Vägg % Golv % Höga värden i golv från brunn in mot hörn, i vägg ca 1m åt var håll från hörn och ca 20cm upp från golv. 3:xx 1001 Bad Golv 100% Tak 100% Vägg 40% Höga värden i tak under 3:44, 1101, golv, plastmatta har släppt i brunn. 3: Bad Golv % Plastmatta släppt i brunn 100% ca 1m² runt brunn 3: Bad Vägg 50% Golv 20-95% Höga värden i golv runt wc-stol 5: Bad Golv 20-95% Matta släpper i hörn och i brunn. 5: Bad Vägg 60-80% Golv 20% Höga värden i vägg under blandare 5: Bad Golv 20-90% Höga värden i golv runt brunn, väggar målad väv ej mätt 5: Bad Golv 20-50% Golv matta släppt runt brunn, vägg målad väv 5: Bad Golv % Höga värden i golv mellan tvättställ och brunn Många dusch och badrum visar förhöjda fukt värden och är i behov av att tätskikten byts ut. I många dusch och badrum kommer rör ut i vägg i våtzon 1 och i plats för bad eller dusch. Med de nya regler för Säkervatten installation som började att gälla i januari 2016 så är detta inte tillåtet. Vidare ska rörfogar vara inspekterbara vilket det ej är i dag. Slitsarna har inte tätbotten vilket leder till att läckage i slitsen lätt leder till att vatten sprids i lägenheterna. Brunnar är original och är kraftigt rost angripna och av en konstruktion som inte är godkänd för anslutning av nya tätskikt. I flera badrum har plastmattan släppt i brunnen. Fönster byte har utförts i byggandena och i flera fall har höga fuktvärden mätts upp under fönster i badrum vilket tyder på att anslutning av tätskikt mot fönster är bristfällig. 6

7 Partiellt stambyte Se Partiella och lokala stambyten som stambytesmetoder En ytligare svårighet i er fastighet är stammarnas placering och hur vattenledningarna kommer in i bad och duschrum, vid partiellt stambyte måste inkommande vatten få annan placering. Slutsatts och rekommendationer. Föreningen bör snarast inleda arbetet med att planera för ett kommande stambyte. Den teoretiska livslängden för vvs installationer och för tätskikten är uppnådd. En majoritet av de kontrollerade lägenheterna har förhöjda fuktvärden. Läckage har förekommit från lyror på rör och från trasiga gjutjärnsledningar. Jag anser inte att relining är ett alternativ då tappvattenledningar har konkopplingar och då placering av inkommande vatten och brunnar i lägenheterna inte uppfyller kraven för renovering av tätskikt i bad- och duschrum. I samband med ett eventuellt stambyte bör även reglering av golvvärmen och golvvärmefördelare i köken ses över. Rimlig uppskattning är att om föreningen beslutar sig för att gå vidare med ett stambyte är att arbeten i fastigheten kan startats tidigast våren 2017 men troligare hösten 2017 så att tid ges till förprojektering, erforderliga beslut i föreningen och upphandling. Föreningen bör också snarast påkalla en garanti besiktning gällande fönsterbytet då höga fukt värden under fönster tyder på brister i tätning mellan nya fönster och befintliga tätskikt i badrum. Stockholm Micael Björk, Projektledare SBC 7

Relevanta dokument

Informationsmöte och extrastämma för stambyte

Informationsmöte och extrastämma för stambyte Innehåll Bakgrund och förslag Vad ska göras Tidplan Hur påverkas du? Finansiering Vad får jag i mitt badrum Förstudieresultat Tidplanering Bakgrund och förslag