Teknisk fastighetsförvaltning. Grundbegrepp drift och underhåll

Transkript

1

2 Teknisk fastighetsförvaltning Grundbegrepp drift och underhåll

3 Förvaltningsföretag: bolag vars verksamhet består i att äga och förvalta fast eller lös egendom, t.ex. fastigheter eller värdepapper. Förvaltning: ha hand om och sköta för annans räkning med avs. på (ekonomiskt) värde som ger avkastning 21 mars 2014 Sara Bäckström 3

4 Underhållsteknik åtgärder för att vidmakthålla eller återställa prestationsförmågan hos tekniska utrustningar, såväl hos ett helt tekniskt system som hos en enstaka komponent i systemet. Underhållet är en viktig faktor i driftsäkerheten, dvs. en produkts eller ett systems förmåga att ge tillfredsställande prestation trots uppkomna fel 21 mars 2014 Sara Bäckström 4

5 Drift Åtgärder med ett förväntat intervall (mindre än ett år) vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt 21 mars 2014 Sara Bäckström 5

6 Bikupa Vad betyder teknisk fastighetsförvaltning för dig? Vad lärde ni er i grundläggande fastighetsförvaltning och vad är det för skillnad? 21 mars 2014 Sara Bäckström 6

7 Drift Mediaförsörjning Skötsel Tillsyn 21 mars 2014 Sara Bäckström 7

8 Drift Mediaförsörjning, tillförsel av Elenergi Vatten Bränsle Fjärrvärme Kyla Internet/tv 21 mars 2014 Sara Bäckström 8

9 Drift Bortförsel av: Avfall Avloppsvatten.även Luftföroreningar (rök) 21 mars 2014 Sara Bäckström 9

10 Skötsel Justering av installationer, tex justering av flöden i värmesystem Vård, tex städning Byte/tillförsel av förbrukningsmaterial (filter, lampor, olja, packningar) 21 mars 2014 Sara Bäckström 10

11 Tillsyn Observationer av funktion hos ett förvaltningsobjekt samt rapportering av avvikelser Syfte: Utan dröjsmål upptäcka fel och brister samt begränsa skador. Underhållsbesikta för att planera behov av systematiskt underhåll 21 mars 2014 Sara Bäckström 11

12 Drift och skötselinstruktioner Hur installationerna är anordnade tex orienteringsplaner Hur installationerna fungerar Hur installationerna ska skötas och underhållas (underhållskort) exempel Teknikhuset 21 mars 2014 Sara Bäckström 12

13 Drift och förbrukningsstatistik Statistik över förbrukning av media el, fjärrvärme, vatten osv.. Avsikt: Upptäcka fel Informera om resultat av åtgärder Indikera sparmöjligheter Leverera data till kunder med miljökrav Veta vilka byggnader som ska rivas, dvs har hög driftskostnad Redovisas som jämförbara nyckeltal tex BRA 21 mars 2014 Sara Bäckström 13

14 Exempel nyckeltal Energiförbrukning kwh/kvm, år Hus före 1976 Hus efter 1976 Hus med Värmepump 200 kwh/kvm, år 150 kwh/kvm, år 100 kwh/kvm, år 21 mars 2014 Sara Bäckström 14

15 21 mars 2014 Sara Bäckström 15

16 Underhållsdefinitioner Förebyggande, planerat underhåll Felavhjälpande underhåll Extrardinärt 21 mars 2014 Sara Bäckström 16

17 Förebyggande underhåll Byta ut delar strax innan brukstiden är slut Undvika stillestånd och akuta insatser Undvika följdskador Tidsplanera åtgärder och samordna åtgärder Kostnader fördelas jämnt över tiden 21 mars 2014 Sara Bäckström 17

18 Felavhjälpande underhåll I alla byggnader uppstår fel som är omöjliga att förutse Erfarenhetsmässigt hälften av totala reparationskostnaden 21 mars 2014 Sara Bäckström 18

19 Underhållsbehov Ökat med mer komplicerade installationer Varierar med typ av hus eller anläggning 21 mars 2014 Sara Bäckström 19

20 Driftskänslighet Fastigheter och anläggningar eller delar av fastigheter eller anläggningar kan var extra känsliga för stopp i driften Tex känsligt för elavbrott server? 21 mars 2014 Sara Bäckström 20

21 Bikupa Diskutera hur behov av underhåll kan variera mellan olika fastigheter och anläggningar Ge några exempel på underhållskrävande eller driftskänsliga fastigheter/anläggningar!! 21 mars 2014 Sara Bäckström 21

22 Underhållsperioder Golv år Väggar och tak år Spis år Köksfläkt år Fasader trä målning 7-10 år Tak-profilerat plåt år Takpannor år Varmvattenväxlare 20 år Betongplator omläggning år 21 mars 2014 Sara Bäckström 22

23 Underhållsplanering-varför? Utnyttja de ekonomiska och tekniska fördelarna med att samordna och gemensamt upphandla olika underhållsåtgärder Förutse när omfattande investeringar måste ske och se till att kapital finns tillgängligt Optimera driften! Uppnå hållbarhetsmålen 21 mars 2014 Sara Bäckström 23