Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB. Byggningabalk (1736: ) Grundläggande Lilliehorn Konsult AB

Transkript

1 Underhållsplanering Per Lilliehorn Byggningabalk (1736: ) 3 Nu haver bonde byggt hus, efter ty, som sagt är; då äger han dem vid makt hålla. Brister något i hävd eller byggnad; bättre och böte, som i 27 kap skils Grundläggande Varje krona är en möjlighet! Fukt och vatten förstör våra hus! Fokus på tak, rör och fukt! Tidiga små åtgärder sparar pengar! Skilj på underhållsplan och verklighet! Underhållsbudgeten kommer aldrig att räckatill allt planerat underhåll! 1

2 Syfte Varför underhållsplanering? Förstå mekanismerna bakom underhållet förslitning Förstå principerna bakom underhållsplanering Förstå komplexiteten bakom val av åtgärder Varför underhållsplanering? Ett hjälpmedel att styra underhållskostnaderna Skaffa underlag för beslut i underhållsfrågor Underlag för improvisation Investeringar i fastigheter Fastighetsägarens motiv: Fastigheternas goda bestånd Säkra avkastningsvärdena Marknadsattraktivitet Säkerhet, ordning, hygien, trivsel, hälsa Fastighetsekonomi Trivsamma, tidsenliga och prisvärda byggnader 2

3 Beständighet Materialens förmåga att motstå nedbrytande processer kallas beständighet. Nedbrytande mekanismer Kemiskt angrepp ex svavel Elektrokemiskt angrepp galvanisk korrossion Fysikaliskt angrepp - frysskada Biologiskt angrepp - röta Strålningsangrepp UV-strålning/ozon Olika begrepp Användningstid Livslängd Teknisk livslängd Ekonomisk livslängd Funktionell livslängd Avskrivningstid Användningstid Användningstiden är den tid objektet är avsedd att användas (vara i funktion) 3

4 Teknisk livslängd Tidsperiod under vilken en byggnad, anläggning eller del av byggnad med normalt underhåll kan utnyttjas för avsedd funktion Ekonomisk livslängd Den tidsperiod under vilken en byggnad, anläggning eller del därav, är lönsam. Oftast kortare än teknisk livslängd av till exempel skattetekniska skäl Funktionell livslängd När man tröttnat på produkten 4

5 Avskrivningstid Skilj mellan kostnad och utgift Redovisningstekniskt begrepp Avskrivningstiden ~ den ekonomiska livslängden Avskrivningstiden kan aldrig vara längre än den tekniska livslängden I princip olagligt att ändra avskrivningstiden i efterhand Underhåll eller investering Termen Underhåll i Aff Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och omfattning 15 5

6 Utbyte av komponenter Underhåll = vidmakthållande Investering Investering - Standardhöjning Ursprungligt värde UH1 UH2 Reparationer (Felavhjälpande underhåll) Tid Standardförändringar 6

7 Livscykeln Ambitionsnivåer Nivå 1 -Skapa överblick Nivå 2 Teknisk och ekonomisk planering Budgetunderlag Uppföljning Finansiell planering Beredskap för utgiften Fonderingsbehov Planeringsunderlag Nivå 3 Styra genomförandet Upphandlingsunderlag Erfarenhetsåterföring Uppslagsverk Kontakt med boende Nivå 4 Erfarenhetsåterföring Indelning i underhållsobjekt Indelning i underhållsobjekt Detaljeringsnivå beroende på syfte och ambitionsnivå Uppmätning Besiktning Beräkning Plan Prövning Genomförande Uppföljning 7

8 Uppmätning/inventering Mängd Rekommenderad åtgärd Enhet Rekommenderat åtgärdsår À-pris Foto (länk) Typ Budget, totalt Senast utfört Besiktning, datum Intervall Statusbedömning (Aff eller NS 3424) Tillståndsgrad Konsekvensgrad Typ av konsekvens Risk Statusbedömning 1[2] T1.1 Markytor T1.11 Gräsytor Enhet Mängd Status 1 Status 2 Status 3 Noteringar T1.111 Prydnadsgräsm. M2 T1.112 Bruksgräsmattor M2 T1.113 Bruksgräsmattor M2 T1.114 Högvuxna gräsytor M2 Statusbedömning 2 [2] Förenklad metod för statusbedömning 1. Nyskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 2. Normalskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 3. Dåligt skick - har förutsättningar att, med hjälp av driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda funktionskrav. 8

9 Underhåll/ombyggnad Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande Syfte Frekvens Omfattning Drift Hålla i funktion Kontinuerlig Liten Underhåll Bevara funktion Ofta till mer sällan Liten och stor Ombyggnad Ändra funktion Höja standard Sällan Stor Metodiken är busenkel! Uppmätning Objektsbeskrivning Inventering + Beräkning = Underhållsplan Prövning = Underhållsbudget Ytor Mängder Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning Verkligheten är komplicerad! Samordning av verksamhetsplanering och investeringar Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå Klassificera komponenter i olika grupper Allmänna riktlinjer Långsiktiga scenarier Treårig preliminär underhållsbudget Ettårig underhållsbudget 9

10 Hänsyn till verksamheter Hur ser verksamhetsplaneringen ut? Beredskap för snabba förändringar! Kontinuerlig dialog med verksamheterna! Klassificering av beståndet Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning Långsiktiga kärnfastigheter hög underhållsprioritet Fastigheter med osäker framtida användning medelstor underhållsprioritet Utredningsfastigheter låg underhållsprioritet Sjuka hus eller låg teknisk standard Fastigheter med stort underhållsbehov Klassificering av komponenter Skalskydd Säkerhetsaspekter (personskada?) Verksamhetens funktion 10

11 Allmänna riktlinjer Komponent 1 Komponent 2 E t c Kärnfastighet Mellangrupp Osäkra objekt Beslutsregler kopplade till varje kategori Långsiktiga scenarier Normala intervaller för olika insatser och schabloniserade siffror (kr/kvm) Antaganden om vilka objekt som långsiktigt behövs Antaganden om hur mycket som tas om hand genom större investeringar Treårig preliminär uh-plan Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! Avsikter när det gäller verksamhetsplanering Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar 11

12 Ettårig underhållsbudget Operativ plan tidplan! Grundläggande information om åtgärderna Upphandling Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! Två strategier, byggnadsnivå Steg för steg Åtgärd för åtgärd Småpaket Badrumsrenovering och stambyte samordnas Utvändiga arbeten, t ex omläggning av tak - samordning styrd av t ex ställningsbyggnad Pakettänkande Stor genomgripande ombyggnad Totalprojektmetoden 12

13 Hjälpsystem Förteckning över underhållsåtgärder Tidsintervaller Kostnader/á-priser Underhållsintervall 20 år Betongmålning Antenner 30 år Brännare Elradiatorer Fönster Hisslinor Plastmatta Tvättutrustning Kyl/Frys Soputrustning Balkonger Fasader plåt/sten Förstärkare Hissbyte Laminatgolv Vv-växlare Pumpar Lås Plastmatta våtutrymme Papptak Spiskåpa Takpannor Falsad plåt Parkett utbyte långstav/brädgolv Sanitetsvaror Fördelar underhållsplanering 1. Skapa överblick 2. Samordna underhållsinsatser 3. Underlag för budget 4. Underlag för ekonomisk plan 5. Utjämna kostnader 6. Erfarenhetsåterföring 7. Information till de brukarna 8. Samordning med ombyggnad 9. Samordning med brukarens planer 13

14 Planering är nödvändigt, men planer är livsfarliga! Winston Churchill 14