JS Besiktningstjänst AB BRF HOLMGÅRD

Transkript

1 BYGGNADSFÖRTECKNING Byggnadsförteckningen beskriver hur underhållsplanen är strukturerad. Vanligen sker uppdelningen efter befintlig situationsplan och numreras på liknande sätt. Byggår BOA LOA UBA Anger byggnadsår för respektive byggnad Anger bostadsarea (lägenhetsyta) Anger lokalarea Anger m 2 uthyrningsbar area. LOA + BOA = UBA

2 MÄNGDFÖRTECKNING Mängdförteckningen anger summerade mängder för samtliga åtgärder som ingår i det periodiska underhållet för objektet. Sortering är uppdelat efter s.k. huvudgrupper för att lättare hitta de mängder som efterfrågas. Åtgärd (t.ex = Asfalt körbar ) Åtgärdskoden för den specifika åtgärden I tabellhuvudet finns ett antal beteckningar som enbart talar om hur rapporten är framtagen. I vissa fall finns åtgärder som ej kan beräknas utifrån mängder, s.k. schablonkostnader. Dessa anges istället i s.k. kilokronoråtgärder (kkr) och är en bedömning av hur mycket en åtgärd kommer att kosta i tusental kronor.

3 BESIKTNINGSRAPPORT Besiktningsrapporten är en komplett sammanställning av de underhållsåtgärder som ligger till grund för samtliga rapporter i underhållsplaneringen. Här kan man utläsa tidsuppgifter, när underhåll skall göras, med vilka intervall, samt när det senast utfördes. Dessutom framgår mängder på de olika åtgärderna i st, m, eller m 2. Sortering är gjord enligt underhållsplanens struktur. Åtgärd (t.ex = Hisskorgar, byte ) Koden för den specifika åtgärden Tidsuppgifter Nästa: När åtgärden skall utföras Intervall: Med vilket intervall åtgärden bör utföras (år) Föregående: Senast åtgärden utfördes senast I tabellhuvudet finns ett antal beteckningar som enbart talar om hur rapporten är framtagen.

4 FÖRUTSÄTTNINGAR PRISER Observera att priserna i underhållsplanen anger bruttopriser. Brutto-priset avser entreprenadkostnader, inkl. entreprenörsarvode, 25 % moms, en viss form av projekteringshandläggning - upphandling - byggledning m.m. samt finansiella kostnader. Beträffande tillägets storlek se under rubriken "kostnadsfaktor" på respektive rapport. När det gäller åtgärder vars koder börjar på 5 (vvs) och 9 (utrustning) och avser utbyte, kan respektive utförandeår flyttas både framåt och bakåt, åtgärderna byts som regel ej förrän de är helt obrukbara. De intervall som är valda är medelvärden av livslängden, för t.ex. en pump stämmer valt intervall ytterst sällan med verkligheten. Därför bör hänsyn tas till detta när planen analyseras. Om t.ex. kostnaderna ett visst år, innehåller höga kostnader inom huvudgrupp 5 eller 9, kan man förutsätta att dessa kostnader kommer att spridas över åren. Anledningen att åtgärderna ändå planeras med ett intervall, är att man vill ha med kostnaden i nyckeltalsberäkningen, kostnad per år och UBA (uthyrningsbar area). Priserna är budgetpriser och skall ses som en ungefärlig storlek av kostnaden. Anledningen är de mycket stora prisvariationerna som ofta råder inom byggbranschen, därför kan exakta priser endast erhållas vid en aktuell anbudsförfrågan och upphandling. Då det gäller á-priserna så anges datum för aktuellt prisläge under rubriken "kostnadsläge". Observera att stambyten ej ingår i underhållsplanen. Stambyten betraktas som en investeringsåtgärd, kostnaden för detta ligger normalt i fastighetens avskrivning.

5 UNDERHÅLLSPLAN 10 ÅR Beskriver det periodiska underhållet under en 10-års period, och redovisas som: Sammandrag för hela objektet. Underlag till avsättning finns presenterat på två olika sätt: 1. Kronor/år (UBA) Avsättningsbehov för att klara periodens underhåll (10 år). I det här fallet 100,86 kr per m 2 /år (UBA). 2. Evig kostnad/år (UBA) Avsättning för att klara alla kommande underhållsåtgärder (från i år och framåt). Det är de verkliga genomsnittliga underhållskostnaderna under fastighetens livslängd. I det här fallet 97,97 kr per m 2 /år (UBA). För att ha ett långsiktigt perspektiv på underhållet bör alternativ nr 2 användas för att få rätt avsättning till underhållet. Underhållskostnad/år i kkr Kostnad för underhåll per år i 1000-tal kronor

6 UNDERHÅLLSPLAN PER BYGGDEL, 10 ÅR Syftet med denna rapport är att man får en överblick på hur avsättningsbehovet kommer att fördelas per byggdel under den närmaste 10 åren. Här, liksom i underhållsplan 10 år, kan man utläsa en rekommenderad avsättning för att klara underhållsbehoven på lång sikt. Beträffande kostnader fördelade per åtgärd, hänvisas till besiktningsrapporten. Underlag till avsättning finns presenterat på två olika sätt: 1. Kronor/år (UBA) Avsättningsbehov för att klara periodens underhåll (10 år). I det här fallet 100,86 kr per m 2 /år (UBA). 2. Evig kostnad/år (UBA) Avsättning för att klara alla kommande underhållsåtgärder (från i år och framåt). Det är de verkliga genomsnittliga underhållskostnaderna under fastighetens livslängd. I det här fallet 97,97 kr per m 2 /år (UBA). Underhållskostnad/år i kkr Kostnad för underhåll per år i 1000-tal kronor

7 UNDERHÅLLSPROGNOS 30 ÅR Denna prognos avspeglar det periodiska underhållet under en 30-års period, och redovisas som: Sammandrag för hela objektet. Underlag till avsättning finns presenterat på två olika sätt: 1. Kronor/år (UBA) Avsättningsbehov för att klara periodens underhåll (30 år). I det här fallet 96,38 kr per m 2 /år (UBA). 2. Evig kostnad/år (UBA) Avsättning för att klara alla kommande underhållsåtgärder (från i år och framåt) Det är de verkliga genomsnittliga underhållskostnaderna under fastighetens livslängd. I det här fallet 97,97 kr per m 2 /år (UBA). I det här exemplet ändras alt. 1 från 100,86 kr/år och UBA (underhållsplan 10 år) till 96,38 kr/år och UBA (underhållsprognos 30 år). Rekommenderad avsättning för att klara alla framtida underhållsåtgärder (evig kostnad/år och UBA, alt. 2) förändras ej. Underhållskostnaderna är summerade i 3 årsperioder t.ex avser kostnaderna för underhåll under åren 2015, 2016 och Underhållskostnad/år i kkr Kostnad för underhåll per tre år i 1000-tal kronor

8 UNDERHÅLLSPROGNOS PER BYGGDEL, 30 ÅR Syftet med denna rapport är att man får en överblick på hur avsättningsbehovet kommer att fördelas per byggdel under den närmaste 30-årsperioden. Här, liksom i Underhållsprognos 30 år, kan man utläsa rekommenderad avsättning för att klara underhållsbehoven på lång sikt. Beträffande kostnader fördelade per åtgärd, hänvisas till besiktningsrapporten. Underlag till avsättning finns presenterat på två olika sätt: 1. Kronor/år (UBA) Avsättningsbehov för att klara periodens underhåll (30 år). I det här fallet 96,38 kr per m 2 /år (UBA). 2. Evig kostnad/år (UBA) Avsättning för att klara alla kommande underhållsåtgärder (från i år och framåt) Det är de verkliga genomsnittliga underhållskostnaderna under fastighetens livslängd. I det här fallet 97,97 kr per m 2 /år (UBA). Underhållskostnaderna är summerade i 3 årsperioder t.ex avser kostnaderna för underhåll under åren 2015,2016 och Underhållskostnad/år i kkr Kostnad för underhåll per tre år i 1000-tal kronor

9 UNDERHÅLLSPLAN/PROGNOS FONDAVSÄTTNING, 30 år Denna rapport beskriver underhållsfondens variation över åren. Fondens ingångsvärde och avsättning anges. Ingångsvärde är fondens behållning vid periodens början. Avsättning är det värde som styrelsen beslutar skall avsättas till underhållsfonden. 1. Ingångsvärde: Här anges värdet på den ingående fonden. I detta fall, är värdet kkr. 2. Rekommenderad avsättning Här anges den rekommenderade avsättningen per år. I det här fallet är den rekommenderade avsättningen 82,85 kr per m 2 /år (UBA) = 272 kkr/år. 3. Slutvärde Här syns det värde fonden har efter 30 år. I detta fall är värdet 0 kkr. 4. Evig kostnad/år (UBA) Avsättning för att klara alla kommande underhållsåtgärder (från i år och framåt). Det är de verkliga genomsnittliga underhållskostnaderna under fastighetens livslängd. I det här fallet 97,97 kr per m 2 /år (UBA) = 321 kkr/år. Underhållskostnad/år i kkr Kostnad för underhåll per tre år i 1000-tal kronor

10 ÅTGÄRDSPLAN 2015 Denna rapport beskriver mera ingående vilka åtgärder som är planerade för år I och med att åtgärder som ligger lite längre fram i tiden är osäkra, är det lämpligt att i detalj enbart studera åtgärder som skall göras inom de närmaste åren. Rapporten anger utförligt vilka åtgärderna är, vilka mängder som avses samt hur stor kostnaden blir. Vidare sorteras åtgärderna per byggnadsdel, rum och system, så att man lätt ser var åtgärderna är belägna. Startår: 2015 / Slutår: 2015 Åtgärd (t.ex = Formbar leksand, byte ) Anger vilket år som underhållet avser Åtgärdskoden för den specifika åtgärden I tabellhuvudet finns ett antal beteckningar som enbart talar om hur rapporten är framtagen.

11 ÅTGÄRDSPLAN 2016 Denna rapport beskriver mera ingående vilka åtgärder som är planerade för år I och med att åtgärder som ligger lite längre fram i tiden är osäkra, är det lämpligt att i detalj enbart studera åtgärder som skall göras inom de närmaste åren. Rapporten anger utförligt vilka åtgärderna är, vilka mängder som avses samt hur stor kostnaden blir. Vidare sorteras åtgärderna per byggnadsdel, rum och system, så att man lätt ser var åtgärderna är belägna. Startår: 2016 / Slutår: 2016 Åtgärd (t.ex = Formbar leksand, byte ) Anger vilket år som underhållet avser Åtgärdskoden för den specifika åtgärden I tabellhuvudet finns ett antal beteckningar som enbart talar om hur rapporten är framtagen.

12 ÅTGÄRDSPLAN 2017 Denna rapport beskriver mera ingående vilka åtgärder som är planerade för år I och med att åtgärder som ligger lite längre fram i tiden är osäkra, är det lämpligt att i detalj enbart studera åtgärder som skall göras inom de närmaste åren. Rapporten anger utförligt vilka åtgärderna är, vilka mängder som avses samt hur stor kostnaden blir. Vidare sorteras åtgärderna per byggnadsdel, rum och system, så att man lätt ser var åtgärderna är belägna. Startår: 2017 / Slutår: 2017 Åtgärd (t.ex = Grusytor, lagning ) Anger vilket år som underhållet avser Åtgärdskoden för den specifika åtgärden I tabellhuvudet finns ett antal beteckningar som enbart talar om hur rapporten är framtagen.