Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering"

Lars-Göran Dahlberg
för 7 år sedan
Visningar:

och underhåll Agenda netto kostnader skostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder - och underhållsplanering netto DN= H- Ad -D -U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar

1 och underhåll Agenda netto kostnader skostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder - och underhållsplanering netto DN= H- Ad -D -U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= utbetalningar U= sutbetalningar DN skall förränta eget och lånat kapital Betalningsnetto BN = DN- Amortering - räntor FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Begrepp Hyresinb netto (inkl adm (inkl adm Vidmakthålla Ombyggnad Bevara/ Återställa Ändra funktion Kontinuerlig Ofta/sällan Mycket sällan Liten Liten/stor Stor Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. 1

Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad.

2 Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om- och tillbyggnad enligt PBL. Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt - och underhåll Periodiska betalningar Kräver omfattande analyser Baseras på jämförelsematerial Eget Externt Årsredovisning Trend/nivå identifieras Kvalitativ bedömning Byggteknisk besiktning -termer Kontinuerligt behov Upprätthålla funktion Kortsiktigt 1 år Kontoplan Mediaförsörjning Värme El Avfall Tillsyn Observationer Felrapportering Skötsel Städning Sophämtning Byte (LKF) 2

3 (LKF) (LKF) kostnader för flerbostadshus

4 Värmeenergi Uppvärmningskostnader för en fastighet Påverkan Byggnadsår- och isoleringsstandard Återvinning ventilation tid ventilation Minskning av rumstemperatur Stommaterial Individuell värmemätning Individuell uppvärmning Flerbostadshus, 2006 Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Löpande underhåll Akutunderhåll Skador Skadegörelse Brist i material om installationer Planerat underhåll- förvaltningspolicy Förebyggande underhåll splaner stermer Akut Löpande underhåll övrigt löpande underhåll Förebyggande underhåll Planerat underhåll Långtidsplanerat underhåll Behovsstyrt underhåll Periodiskt underhåll 4

kort och långa sikt 5. Åtgärdsförslag 6.

Åldringsskede % % Projektering Utförande 20

5 Papp på lättbetong 6m Ett vanligt tak Balkongfunktion - ett exempel Teknisk lösning Förväntat tillstånd Servicenivå för balkonger Funktionskrav på kort och långa sikt 5. Åtgärdsförslag 6. Ekonomi Skadornas orsak Tidigt skede Åldringsskede % % Projektering Utförande Material Övrigt Procent av produktionskostnad 5

6 På tal om underhållsplanering Slutsats? Aj,Aj,Aj det var inte bra! (professor Bengt Hansson) enligt PBL splanering Uppmätning Relationsritning Besiktningar splan Uppföljning Databas 13 Byggnader skall underhållas med hänsyn till utseende och bevarandevärde Förtecknad åtgärder sintervall kostnader Prel underhållsplan Årskostnader 6

7 Byggnader skall uppfylla de krav som anges i 2 och 2a i lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk (PBL 3kap 3). Byggnadsverk skall underhållas så att deras egenskaper i de hänseenden som avses i första stycket i huvudsak bevaras. Byggnadsnämnden skall ta upp frågan om påföljd eller ingripande enligt detta kapitel så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande i denna lag eller av någon föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av dessa bestämmelser. PBL (10 kap)" sintervall - livslängd Byggnadsdel!!sintervall!Livslängd! Grund!!!!!!100 år! Murstomme!!!!!100 år! Fasadytor!!!5-10 år!!20-50 år! Taktäckning!!!20-50 år!100 år! Dörrar o fönster!!!5-50 år!!100 år! Invändig ytskikt!!!5-10 år!!100 år! Inredning!!!!!30 år! Installationer!!!15- år!!40 år! Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU) Hyresgästen kan själv avgöra om visst periodiskt lägenhetsunderhåll, t ex byte av golv och vitvaror, skall utföras under året eller om det skall skjutas på framtiden. Avstår hyresgästen från åtgärden erhålls hyresåterbäring. Standard Standardutveckling Hur mycket skall avsättas till framtida underhåll? Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Tid Rivning Livslängd 7

Säker Vatteninstallation Projekterings- beslut Vilka fel

Detta måste vi veta för att kunna göra en underhållsplan

Reparationskostnader? Hur påverkas resultatet?

SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller

förbättra produktivitet och effektivitet i

Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt

8 Säker Vatteninstallation Projekterings- beslut Vilka fel har byggnaden? Detta måste vi veta för att kunna göra en underhållsplan Våtrumsintyg? Ombyggnad av badrum Hur bokföra? skostnader? Reparationskostnader? Hur påverkas resultatet? Tillståndskontroll! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltningen. Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt Diagnos = Tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse Bra / önskvärt Modell Diagnos Prognos Beslut Feedback- iterativ process Analys/Diagnos av o kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet 8

9 Diagnoserna Prognos Beslut Syfte 1. Bestämma resurs och penningflöden 2. Bestämma bundet kapital 3. Utgöra grund för prognos a) Verksamhetsplanering b) Budget c) Kalkyler Framåtriktade In- och utbetalningar Betalning In Ut Engångsbetalning Upptagande av lån Försäljning Fastighetsköp Reinvestering Periodisk betalning Hyra Finansiella inbetalningar Administration Räntor Eget kapital Diagnos Tillståndskontroll Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag Målsättning= önskvärt tillstånd Produktivitetsmått = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/dou) Fastighetsförvaltning Arbetsuppgifter och organisation Administration Förvaltningsstrategi Egen eller extern förvaltning. Valet påverkas av. Fastighetsbeståndets storlek och geografiska spridning Byggnadernas tekniska utformning Fastigheternas användning Ägarens kompetens och kapacitet Ägarens ekonomiska förutsättningar Egen regi Adm D ou Förvaltningsstrategi Adm D ou Kostnadsfördelning Entreprenad Härtill nöd och tvungen -strategi Förebyggande åtgärder 9

10 Åtgärder Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard Förebyggande åtgärder Beslutsproblem När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen Lägsta godtagbara standard Ansvar för åtgärd Förebyggande åtgärd Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten Kontinuerlig uppvärmning Avlopp för spillvatten Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch Utrustning och utrymme för matlagning Förrådsutrymmen Möjlighet till tvättning Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar Kalkylräntans betydelse Lönsamt? Några exempel 10

11 Tack! Att tänka på vid renovering 11

Relevanta dokument

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering och underhåll Agenda netto kostnader skostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder - och underhållsplanering netto DN= H- Ad -D -U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D=