Teknisk förvaltning och ombyggnad

Transkript

1 Teknisk förvaltning och ombyggnad Begrepp Byggteknik Funktionsbrister Ombyggnad Besiktning Agenda Teknisk förvaltning är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Begrepp Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. 1

2 Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Drift (inkl adm Vidmakthålla Kontinuerlig Liten Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Underhåll Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion. Ändring Om- och tillbyggnad enligt PBL. Ombyggnad Underhåll (inkl adm Bevara/ Återställa Ändra funktion Ofta/sällan Mycket sällan Liten/stor Stor Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Bostadsbyggandets regional fördelning Storstadsområde 48 % Norra Sverige 17 % Södra Sverige 35 % Byggnadens utformning 2

3 Stomsystem - antal våningar Lamellhus, betong Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar Trevånings lamellhus är vanligast. Byggnadens utformning Lägenhetsstorlek I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre. I hus byggda var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Material Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg. Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial. Byggnadens utformning Byggnadens utformning 3

4 Grundläggning Byggnadstekniska brister Byggnadens utformning Byggnadens utformning Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Skadedrabbade konstruktioner Låglutande papptak Krypgrund grundlagda hus 4

5 Skadedrabbade konstruktioner Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak Enskiktsputs Asbets Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Ålder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Byggfel från 1970-talet Byggfel från perioden ? 5

6 Byggfel - vem är boven! Vilka fel gör vi år 2008!?? Beslutsproblem Åtgärder När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen 6

7 Ansvar Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Enligt avtal ABK 96 Arbetsmiljöansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar Varför ombyggnad? Motiv för ombyggnad! Bostadstekniska skäl Lönsamhetsskäl Kulturella skäl Sociala skäl Lägre driftkostnader Estetiska skäl Upprustningsåläggande Byggnadstekniska skäl Reparation o underhåll Skattetekniska skäl Motiven styr åtgärderna! Lägsta godtagbara standard Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten Kontinuerlig uppvärmning Avlopp för spillvatten Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch Utrustning och utrymme för matlagning Förrådsutrymmen Möjlighet till tvättning 7

8 Förebyggande åtgärd Kalkylräntans betydelse Lönsamt? Bygglagstiftning PBL - Plan och bygglag BVF - Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk (EU s byggproduktdirektiv) BÄR 96 Allmänna råd om ändring av byggnad BBR 98, Boverkets Byggregler BKR 98, Boverkets konstruktionsregler Ändring av byggnad Ombyggnad = Ändring i lagstiftningen - allt som inte är nybyggnad eller underhåll och kan vara tillbyggnad eller annan ändring. Tillbyggnad - ökar en byggnads volym Annan ändring - yttre och inre åtgärd som innebär ändring av exempelvis planlösning, fasad, konstruktion och installationer Innehåll Bestämmelser Plan- och bygglag BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Lägsta godtagbara standard 8

9 Byggregler vid ombyggnad SBN 80 NR 1 (Ombyggnadsregler OR) BBR 94- BKR 94 Områdesbestämmelser Kommunen kan medge lägre krav men ändå långsiktigt godtagbara egenskaper Lägst LGS Rivning Programskedet Projektering Genomförande Anmäles genom rivningsanmälan Krav på rivningsplan Byggnadsnämnden kan befria frän anmälan Rivningsplanen skall godkännas av byggnadsnämnden Rivningsplanen skall visa hur olika material skall tas om hand Rivningen skall göras så att materialen kan separeras Enkel besiktning Planbestämmelser Skyddsrumskrav Hyresgästbehov Krav på LGS Varsamhetskrav Områdesbest Besiktning Projektering 1 Myndighetskontakt Hyresgästbehov Skisser Hyresgästsamtal K/I analys 1 Besiktning skatt Finansiering Projektering 2 Bygglovansökan Bygganmälan Lönsamhetskalkyl Info hyresgäst Bidrag Kreditansökan Rivningsanmälan Info grannar Besiktning grannfastighet 9

10 Intäkt/kostnad Underhåll enligt PBL 13 Byggnader skall underhållas med hänsyn till utseende och bevarandevärde Olika besiktningar Fastighetsöverlåtelse Entreprenadbesiktningar Stora markarbeten Byggtekniska utredningar Lokalöverlåtelse Syn vid tvister Fastighetsvärdering Skick- eller statusbesiktningar Fastighetsöverlåtelse Undersökningsplikt Krav på sakkunnig Krav på utökad undersökning Förekomst av dolda fel Utlåtande 10

11 Entreprenadbesiktningar Förbesiktning Slutbesiktning Garantibesiktning Särskild besiktning Överbesiktning Efterbesiktning Större markarbeten Strikt ansvar vid stora arbeten Besiktning före och efter arbetena Lokalöverlåtelse Före avflyttning - Vad är normalt slitage? Före inflyttning - Förekommande fel? Tillstånds och statusbesiktningar Bedöm återstående livslängd Bedöm underhållsåtgärder 11

12 Syn vid tvister Domstolar Länsstyrelse - kammarrätt m m Besiktning vid fastighetsvärdering Definition? Värdepåverkande faktorer Förekommande problem Besiktningsmannens ansvar Värdepåverkande faktorer Lage, Lage und Lage Övriga Datum Närvarande Syfte Utlåtande från besiktning Underlag för utlåtandet Dokumentation av iakttagelser vid syn Beskriv iakttagelser utan att analysera Läsaren skall kunna följa utlåtandet Analys och förslag 12

13 Förekommande problem Vad skall värderas och synas? Vilka krav skall ställas? Värde för vem? Underlag? Ansvar hos besiktningsman Konsultavtal Ansvar mot uppdragsgivare Besiktning Byggregler kräver förundersökning vid ändring Skattereglerna kräver besiktning och uppdelning i ombyggnad (höjer värdet) och underhåll (bibehåller värdet Bedömning av vad som kan användas i befintlig byggnad Stimulans till ombyggnad Skatteavdrag? Statliga bidrag 13

14 Problem vid ombyggnad Thank you! Planbestämmelser, k- märke (Krav på parkering, skyddsrum ) Krav på varsamhet - svårt att göra handlingar Brandkrav 14