Fakta HSB Brf Eddan. Statusbesiktningar. Information till medlemmar. Stadgarna 28. Husens tekniska status

Transkript

1 HSB BRF EDDAN Den 29 augusti hölls en välbesökt extra föreningsstämma i vår bostadsrättsförening. I denna skrift finner du ett sammandrag av den viktiga information som lämnades under mötet angående status på föreningens hus.

2 Fakta HSB Brf Eddan HSB Brf är ett självständigt bostadsföretag organiserat som en ekonomisk förening. Verksamheten regleras främst av Lagen om ekonomiska föreningar Bostadsrättslagen Föreningens stadgar Lag om ekonomiska föreningar, Bostadsrättslagen och stadgarna Styrelsen ansvarar enligt lag och stadgar för att hålla föreningens hus i gott skick. Det är styrelsen som beslutar om allt underhåll. Stämman beslutar om ny-, om- eller tillbyggnad. En styrelsen som missköter detta ansvar kan dömas till personligt skadeståndsansvar. Stadgarna 28 Styrelsen ska upprätta en underhållsplan för genomförande av underhåll av bostadsrättsföreningens fastighet. (Styrelsen har beställt en helt ny underhållsplan från sakkunnig expertis) årligen budgetera för att säkerställa att tillräckliga medel finns för underhåll av bostadsrättsföreningens fastighet se till att bostadsrättsföreningens egendom besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med bostadsrättsföreningens underhållsplan, samt regelbundet uppdatera underhållsplanen Husen åldras Material slits och den tekniska livslängden är uppnådd eller överskriden på vissa byggnadsdelar Det finns risk för skador på person eller egendom Stora ekonomiska värden ska skyddas Inventeringen som gjorts visar att vissa underhållsåtgärder skjutits på framtiden. Informationen på stämman underströk vikten av att underhåll görs i rätt tid. Det mår såväl hus som föreningens långsiktiga ekonomi bra av. Information till medlemmar Styrelsens ordförande Eskil Johansson meddelade att ambitionen är att det ska komma ut regelbunden skriftlig information till alla medlemmar. Styrelsen kommer att inbjuda till regelbundna informationsmöten med en första start under hösten Statusbesiktningar Husens tekniska status Styrelsen har under försommaren och sommaren arbetat med att dokumentera och fastställa underhållsbehovet och 2018 har två större tekniska utredningar genomförts på styrelsens uppdrag. Sammantaget pekar uppgifterna på att det finns ett uppdämt behov av underhåll. Styrelsen har beställt två statusbesiktningar som genomförts av Tyréns 2014 och av A-konsult Se bilder ovan. Besiktningarna handlar främst om husens yttre klimatskal, dvs: Fasader Fönster Balkonger 2 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

3 Ytterdörrar och entréer Tak, takfot och terrasser Underhållsbehoven på respektive område som båda utredningarna pekar på beskrivs i sammanfattning nedan. Fasader Putsfasad Putsfasad bakom plåtbeklädnad alternativt steniskivor faller i bitar när man rör vid den. Spruckna tegelstenar Frostskadade tegelstenar Tegelfogar som smular sönder Tegelbalkar över fönster har släppt på vissa ställen Vinkeljärn mellan tegel och sockel mot norr på hus A behöver åtgärdas Fönster Fönster i trä/aluminium monterade i mitten av 1990-talet bedöms vara i gott skick En del fönster behöver smörjas och justeras Utvändiga anslutningsplåtar rostar och är bubbliga i ytskiktet Balkongplattor och balkongskärmar Balkongplattor och skärmar av betong är kraftigt skadade på vissa ställen avseende rostsprängningar Balkongfronter och burspråk är kraftigt solblekta. HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT

4 Takterrasser och tak Tätskikt är inte fullgott. Det förekommer läckor till underliggande våning. Takpapp behöver bytas. Översyn av takavvattning samt byte av rostiga rännkrokar, hängrännor och stuprör. Ytterdörrar och entréer Fungerar hjälpligt men kan med fördel bytas. Om entrépartier flyttas ut förhindras löv- och snöansamlingar. Nedan visas några detaljbilder från våra garagelängor mm som också är i behov av underhåll 4 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

5 Åtgärdsförslag Rapporterna avslutas med teknikernas förslag till åtgärder i husens skalskydd (tak, fasader, dörrar, balkonger mm). På denna sida presenteras förslagen utan någon prioritering från styrelsen. Hussockel Sockelplåt behöver bytas Fasad Vinkeljärn under tegelfasad på norra gaveln hus A ska åtgärdas Riv plåtfasad vid balkonger. Byt mot annat material Lagning och målning av balkar och pelare Rivning av stenifasadskivor, byt till annat material Laga sprucket tegel Byt defekta tegelbalkar över fönster Viss omfogning av tegelfasad Byte av fasadskivor vid fönster på burspråk Målning av plåtluckor i fasad Fönster och dörrar Byte till nya ytterdörrar på markplan till förråd etc Byte av anslutningsplåtar till samtliga fönster och fönsterdörrar Demontering av invändiga foder för drevning och omfogning inifrån (pga drag från fönster) Justering av samtliga spanjoletter Smörjning av rörliga delar vid fönster och fönsterdörrar Entréer Utbyte av entréer, minskning av nischer Ny belysning vid entréer Nya Skyltar för husnummer Tillgänglighetsanpassning av entréer Nya uppglasade entrépartier Balkonger Lagning av balkongnosar/balkongplattor Byte av plåtar och räcke kring balkonger. Ersätt med tät inglasning Ommålning av balkongnischer Ny brandklassad balkongskiljevägg Tak, takfot och takterrasser Fall på ränna samt tätskikt vid terrasser görs om Byte av träpanel i tak vid takkupoler Underhåll av takkupoler Byte fasadplåtar vid takfot och terrass Byte av krönplåt vid takfot Byte av takpapp Montage av solceller Styrelsens ställningstagande Styrelsen har inte tagit ställning till några av de förslag som framkommer i rapporterna. Detta arbete startar under hösten. I en första fas ska förslagen utvärderas. Därefter ska åtgärderna prioriteras och ekonomiska kalkyler ska tas fram. Vissa arbeten behöver åtgärdas omgående medan andra förslag kan senareläggas. Fokus kommer att vara långsiktigt god ekonomisk hushållning med föreningens resurser. Vid stämman gjordes jämförelser med tandläkarbesök eller service av din bil. Åtgärder i rätt tid kan leda till att dyra framtida ingrepp undviks. Beslutsgången är sådan att rent underhåll av befintligt material beslutas av styrelsen. De förslag som räknas som om-, till- och nybyggnad kräver beslut av föreningsstämman. Styrelsen återkommer med information i dessa frågor. Se längre fram i denna skrift. HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT

6 Ekonomi Bostadsrättsföreningen är ett företag som är fastighetsägare. Bostadsrättshavarna är de enda ägarna. Att äga fastigheter är långsiktiga projekt. Husen ska stå kvar i många år. Utöver att husen ska vara i gott skick är det viktigt med bra trivsel, trygghet och säkerhet. Detta kräver återkommande underhåll och strategiska satsningar. De förslag som presenteras i denna skrift har inte utvärderats eller kostnadsberäknats ännu. Detta kommer att göras i den fortsatta hanteringen av underhållsfrågorna. Hur är det med Brf Eddans ekonomi och möjligheter att möta kommande utmaningar? I tabellen nedan har vi hämtat nyckeltal från ett antal jämförbara bostadsrättsföreningar i Helsingborg. Samtliga föreningar har de senaste åren genomfört eller håller just nu på med omfattande underhållsåtgärder. Nyckeltalen har hämtats från bostadsrättsföreningarnas senaste årsredovisningar. 8 jämförbara Brf:er Källa: Årsredovisningar 2017 Namn Soliditet Årsavgift Lån kr/kvm Pris kr/kvm Eddan 55 % Fredriksdal 41 % Berga 13 % Kjellstorp 35 % Fyrverkaren 41 % Ättekulla 36 % Runan 35 % Sachsen 26 % Genomsnitt 32 % Kommentarer Soliditet Anger hur stor del av tillgångarna som har finansierats med eget kapital, vilket visar den långsiktiga ekonomiska överlevnadsförmågan Årsavgift Anger hur stor den genomsnittliga årsavgiften är i föreningen (Räkna så här: Brf Eddan 608 kr x 80 kvm/ 12 = månadsavgiften. Det betyder att avgiften för en lgh på 80 kvm i Eddan har en månadsavgift på ca kr. Avgiften för en lika stor lgh i Brf Berga är 786 kr x 80 kvm/12 = ca kr) Lån kr/kvm Anger föreningens skuld per kvadratmeter lägenhetsyta. Brf Eddan har en jämförelsevis låg belåning. Pris kr/kvm Anger det genomsnittliga överlåtelsevärdet på bostadsrätterna det senaste verksamhetsåret. Detta värde påverkar inte föreningens ekonomi men det visar marknadens syn på bostadsrätternas värde. 6 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

7 Hur går vi vidare? Underhålls- och investeringsplan Styrelsen har beställt en ny underhållsplan som bygger på besiktningar som genomförts av expertis på området under sommaren Planen kommer uppdateras årligen. Underhålls- och investeringsplanen visar vilka åtgärder som planeras för våra hus i framtiden. Planen visar även, i teorin, när åtgärden bör göras och ungefär vad kostnaden kan beräknas till. Denna plan är en av de viktigaste grundpelarna för styrelsens budget- och planeringsarbete. Prioritering av kommande underhåll Styrelsen kommer arbete under hösten med att prioritera vilka åtgärder som ska genomföras och i vilken ordning de bör göras. Här tas hänsyn till vår långsiktiga ekonomi och när åtgärder rent praktiskt är lämpliga att genomföra. När det till exempel rests byggnadsställningar vid husen bör förstås allt utvändigt arbete uppe på husfasaderna utföras. Ekonomiska kalkyler I samband med prioriteringarna görs även ekonomiska kalkyler för de olika förslagen. Expertstöd Styrelsen kommer givetvis att ta in hjälp från byggnads- och ekonomisk expertis för att vi ska få så bra underlag som möjligt i de framtida beslutsprocesserna. Skriftlig information I takt med att arbetet fortskrider har styrelsen som ambition att ge ut regelbunden skriftlig information till alla medlemmar. Informationsmöten Styrelsen kommer även att bjuda in till regelbundna informationsmöten. På dessa möten informerar vi om aktuella frågor samtidigt som du är välkommen med dina funderingar och synpunkter. Vi kommer givetvis vara lyhörda för goda förslag från medlemmarna. Bilderna visar idéförslag hur våra hus skulle kunna se ut om några år HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT

8 Informationsskriften är framtagen av styrelsen för HSB Brf Eddan i Helsingborg September HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018