BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG

Transkript

1 Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG ( ) INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsraẗtsfo reningar Rapporten genereras automatiskt baserat pa information fra n flera ka llor och tidpunkter, vilket go r att felaktiga uppgifter kan a terfinnas Rapporten besta r av sex delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Ma klare 6. Styrelse Se för mer tips och information

2 Sida 2 / 11 FÖRENINGSFAKTA Organisationsnummer Boyta (m²) 819 Område Göteborg Antal bostadsrätter 92 Registreringsår 23 Antal hyresrätter Aktiv Äger marken Äkta Tillåter juridisk person Bostadsyta i kvadratmeter (kvm) används för att jämföra olika föreningar Antalet lägenheter kan vara uppskattat baserat på bostadsyta och en jämförelselägenhet (6 kvm) Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen En oäkta förening innebär skattemässiga nackdelar för föreningen och boende Nybildade föreningar kan ses ur ett skattemässigt perspektiv som "oäkta" första räkenskapsåret, för att år två bli "äkta" Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren (ex kommun) De flesta föreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar vilket regleras i stadgarna

3 Sida 3 / 11 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning Föreningens namn Musetten 1 Kommun Göteborg Skattesats 33,22 Allmänt om föreningen Föreningen äger fastigheten Sävenäs 178:1 med adress Brattåskärrsvägen 21, 23 och 25. Byggnaderna som färdigställts under 27 innehåller 92 bostadsrättslägenheter. Gjorda renoveringar:hissarna besiktigades i april.brister i ventilationssystemet har åtgärdats.ovk har genomförts och godkänts.man har utfört kontroll av läckage från fasader. Det har orsakats av fel i fogmassan och åtgärdas av NCC.Primär Fastighetsförvaltning AB sköter den ekonomiska förvaltningen. Föreningen tillåter juridisk person: Nej Gemensamma utrymmen Till bostaden hör ett källarförråd om ca 4 kvm med högt i tak som man upplåter av föreningen. Det finns ett gemensamt cykelförråd som ligger på entréplan. Här kan man även ställa barnvagnar. Parkering Till varje lägenhet i föreningen ingår det en bilplats i ett gemensamt garage i månadsavgiften. Detta är ett varmgarage med hiss hela vägen upp till bostaden. Avgiftsbelagd besöksparkering finns på Brattåskärrsvägen.

4 Sida 4 / 11 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 3% 12 3 kr kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 2% Kassaflöde Kassaflöde per kvm 2% 135 kr 18 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 1% Drift- och underhåll Drift- och underhållskostnader per kvm 1% 269 kr 37 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 1% 381 kr 37 kr Den ekonomiska analysen innehåller betyg enbart om de underliggande värdena har kontrollerats Även om betyg saknas i analysen kan respektive nyckeltal analyseras i detalj genom att jämföra utveckling och genomsnittsvärden Spekulanter bör även väga in fastighetens skick och kommande renoveringsbehov

5 Sida 5 / 11 BELÅNING Föreningslån per kvm ( ) Föreningslån per kvm (jämförelse område och land, 213) % Föreningsskuld är den gemensamma skuld i en bostadsrättsförening Totala föreninglån uppgår till 94 miljon kronor under 213 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm ( ) Årsavgift per kvm (jämförelse område och land, 215) % Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på kr för en jämförelselägenhet under 215 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras i föreningens stadgar

6 Sida 6 / 11 KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm ( ) Kassaflöde per kvm (jämförelse område och land, 213) Kassaflöde per kvm är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Det ger en bra indikation på om föreningen är under eller överfinansierad Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov Totalt kassaflöde för 213 är kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Saknar data. Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening, därav ger för stora hyresintäkter (>4%) i förhållande till totala intäkter betyget C Hyresintäkter indikerar även att så kallade "Dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas

7 Sida 7 / 11 DRIFT- OCH UNDERHÅLL Drift- och underhållskostnader per kvm ( ) Drift- och underhållskostnader per kvm (jämförelse område och land, 213) % Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration, externa förvaltning och eventuell lön till styrelse Snittet i Sverige är ca 35kr/kvm, och kan variera mellan ca 2 och 5 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick En riktlinje är att reservera 15kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 213 var kr RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm ( ) Föreningens räntekostnader per kvm (jämförelse område och land, 213) % 3% 2% -2.9% % Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 213 är 3.12%, (se linje i graf)

8 Sida 8 / 11 FASTIGHETER Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gatubild Brattåskärrsvägen Brattåskärrsvägen 23

9 Sida 9 / 11 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1-tal ( ) Slutpris per kvm i 1-tal (jämförelse område och land, 215) %, 12,5 25, 37,5 5, Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för 7 kronor per kvm i en föreningen med 3 kronor i lån motsvarar en kostnad på 1 kronor per kvm) SÅLDA OBJEKT Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr Brattåskärrsvägen kr kr

10 Sida 1 / 11 MÄKLARE Namn Datum Företag Adress Objektstorlek Maj 215 svenskfast Brattåskärrsvägen Februari 215 svenskfast Brattåskärrsvägen November 214 svenskfast Brattåskärrsvägen 21 84

11 Sida 11 / 11 STYRELSE Namn Roll Ålder Telefon Bo Arne Lennart Ammilon Suppleant 66 Sten Berthold Raymond Tollbom Ordinarie ledamot 74 Bengt Christer Oskarsson Ordinarie ledamot 7 Margreth Ann-Christine Jönsson Ordinarie ledamot 7 Per Olof Johansson Ordinarie ledamot 74 Gunnel Iréne Benesch Ordinarie ledamot 72