HSB BRF SANDSTENSBERGET I KIRUNA

Transkript

1 Sida 1 / 18 BRF-ANALYS HSB BRF SANDSTENSBERGET I KIRUNA ( ) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsraẗtsfo reningar Rapporten besta r av sex delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Ma klare 6. Styrelse Se för mer tips och information

2 Sida 2 / 18 Organisationsnummer Registreringsår 1964 FAKTA Kommun Kiruna Aktiv Område Tillåter juridisk person Nej EKONOMI Föreningen är ett privat bostadsföretag (äkta förening) Högt delbetyg på belåning, avgiftsnivå, kassaflöde, hyresintäkter och övriga intäkter, räntekostnader Lågt delbetyg på rörelsekostnader A++ innebär en mycket god ekonomi, medan lägsta betyget C betyder att föreningen har ekonomiska svårigheter FASTIGHETER Det finns inga registrerade lagfarter på HSB BRF Sandstensberget i Kiruna, vilket kan betyda att föreningen hyr marken av en markägare (ex kommun) eller att föreningen är nyregistrerad Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren Föreningen har 5 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är ca 197 Totalyta: kvm Boyta Lokalyta Pris/kvm SLUTPRISER 22 lägenheter har sålts de senaste 2 åren, varav de 3 senaste har sålts för 81.5 kvm för kr (7 669 kr per kvm) 71.5 kvm för kr (7 832 kr per kvm) 71.5 kvm för kr (8 741 kr per kvm) Snittpris år 2016 är kr/kvm och sjönk med -11% från ,5 5,0 2,5 0, MÄKLARE 1 mäklarfirma har sålt i föreningen de senaste två åren Mäklare Mia Alatalo på Svensk Fastighetsförmedling har sålt flest lägenheter (5 st) under de senaste två åren KONTAKT Teknisk förvaltare är HSB Ekonomisk förvaltare är HSB Föreningen har 7 styrelseledamöter Kontaktperson är Per-Olof Hannlöv ( )

3 Sida 3 / 18 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning Andel av insats: 0,64735 Andel av månadsavgift: 0,64735 Pantsättning: Lägenheten är pantsatt Visa all fakta Om föreningen Föreningen är innehavare av tomträtten Björnen 7. 5 flerfamiljshus byggdes mellan åren och benämns Gruvvägen Allmänt Föreningens namn: HSB:s Bostadsrättsförening Sandstensberget i Kiruna Föreningsform: Bostadsrätt Skattemässig status: Privatbostadsföretag (äkta) Kommun: Kiruna Renoveringsbeskrivning Gjorda renoveringar: Hissar, bastu, lekplatser Stammar, badrum, tvättstugor Fönsterbyte Renovering fasader, balkonger, ventilation Stamrenovering (Proline) och motorvärmarstyrning Gemensamma utrymmen Till bostaden tillhör att källarförråd samt ett skidförråd. Det finns en tvättstuga i varje hus. På Gruvvägen 24 finns även gym och solarium (gymmet och solariet är avgiftsbelagda). En grovtvättstuga finns på Gruvvägen 22 och bastu finns på Gruvvägen 20. Parkering Parkeringsplats, parkeringsplats med motorvärmare, carport samt garage finns, separat kö till vardera.

4 Sida 4 / 18 Föreningens ekonomi Kommande avgiftsförändringar: Registrerad ekonomisk plan Ekonomi Utgångspris kr Överlåtelseavgift Överlåtelseavgift: kr Överlåtelseavgift betalas av: säljare Månadsavgift kr I avgiften ingår värme, vatten, internet och kabel-tv Hushållsel tillkommer var 3e månad Inre reparationsfond Summa: kr Alla bilder

5 Sida 5 / Visa alla 21 bilder Välkommen in till ljus och rymlig lägenhet med lättmöblerade rum Hall med klädavhängning Vy mot köket från hallen, 2st garderober till höger

6 Sida 6 / 18 Hall med vy mot vardagsrum Vardagsrum med utgång till en rymlig balkong med härlig morgonsol Ljust och fräscht Gott om utrymme för både soffgrupp och övrigt möblemang Sovrum 1 till vänster på bild Rymlig kök Gott om utrymme för matplats

7 Sida 7 / 18 Sovrum 2 som nås från köket Sovrum 1 som nås från vardagsrummet Badrum där övervägande del renoverades under 2014 Värdera din bostad

8 Sida 8 / 18 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 30% 255 kr 535 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 20% 625 kr 625 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 20% 130 kr 168 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 13.2% 13.8% Rörelsekostnader Rörelsekostnader per kvm 10% 582 kr 538 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 10% 8 kr 19 kr INFORMATION Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra nyckeltal på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre nyckeltal på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Den ekonomiska bilden bör kompletteras med fastighetens skick och kommande renoveringsbehov

9 Sida 9 / 18 Föreningslån per kvm BELÅNING Föreningslån per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Trend -32.6% HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Föreningsskuld är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen Totala föreninglån uppgår till 3,12 miljon kronor under 2015 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Trend 0.3% HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på kr för en jämförelselägenhet under 2015 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras av lägenheternas andelstal

10 Sida 10 / 18 Kassaflöde per kvm KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Kassaflöde från den operationella verksamheten är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Ett positivt kassaflöde innebär att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov Totalt kassaflöde för 2015 är kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Jämförelse närliggande och liknande föreningar, % 80% 60% 40% 20% 0% Trend -5.6% 0% 4% 8% 12% 16% HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening Hyresintäkter indikerar även att så kallade "dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyresintäkter 2015 var kr

11 Sida 11 / 18 RÖRELSEKOSTNADER Rörelsekostnader per kvm Rörelsekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Trend % HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Rörelsekostnader definieras som drift, underhåll och övriga kostnader Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex. värme, sophantering och fastighetsskötsel Snittet är ca 350kr/kvm och kan variera mellan ca 200 och 500 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick Riktlinjen är att reservera 150kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 2015 var kr Övriga kostnader inkluderar administration, förvaltningskostnader och eventuella lönekostnader RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm Föreningens räntekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, % 3% 2% 0% Trend -40.0% HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 2015 är 3.5%, (se linje i graf) Röda linjen indikerar genomsnittlig räntenivå

12 Sida 12 / 18 JÄMFÖRELSEGRUPP: NÄRLIGGANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår Betyg Lån/m² Avgift/m² Pris/m² HSB BRF Sandstensberget A BRF Sjökatten A BRF Kungsängsliljan, Upplands-Bro A BRF Syskrinet A BRF Östhammaren A BRF Ystadsvägen B BRF Terrakottan A Riksbyggens BRF Färgeriet A Riksbyggens BRF Uppsalahus nr BRF London Nr A BRF Bävern nr A Medelvärde A

13 Sida 13 / 18 FASTIGHETER Det finns inga registrerade lagfarter på HSB BRF Sandstensberget i Kiruna, vilket kan betyda att föreningen hyr marken av en markägare (ex kommun) eller att föreningen är nyregistrerad Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren Föreningen har 5 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är ca 197 Totalyta: kvm Boyta Lokalyta

14 Sida 14 / 18 FASTIGHETSADRESSER Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gruvvägen Gruvvägen Gruvvägen Gruvvägen Gruvvägen

15 Sida 15 / 18 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1000-tal Slutpris per kvm i 1000-tal Jämförelse närliggande och liknande föreningar, ,5 9 8 Trend 5, ,5 7.5% 0, HSB BRF Sandstensberget Liknande Närliggande INFORMATION Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år, i de fall för få objekt finns baseras priset på objekt sålda under de senaste 12 månaderna Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för kronor per kvm i en föreningen med kronor i lån motsvarar en kostnad på kronor per kvm)

16 Sida 16 / 18 SENAST SÅLDA OBJEKT Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm December 2016 Gruvvägen kr kr Oktober 2016 Gruvvägen kr kr Juni 2016 Gruvvägen kr kr Mars 2016 Gruvvägen kr kr Januari 2016 Gruvvägen kr kr Mars 2014 Gruvvägen kr kr Februari 2014 Gruvvägen kr kr Februari 2014 Gruvvägen kr kr Januari 2014 Gruvvägen kr kr November 2013 Gruvvägen kr kr Juli 2013 Gruvvägen kr kr Juni 2013 Gruvvägen kr kr Juni 2013 Gruvvägen kr kr April 2013 Gruvvägen kr kr Mars 2013 Gruvvägen kr kr Februari 2013 Gruvvägen kr kr Februari 2013 Gruvvägen kr kr Januari 2013 Gruvvägen kr kr December 2012 Gruvvägen kr kr November 2012 Gruvvägen kr kr Oktober 2012 Gruvvägen kr kr Oktober 2012 Gruvvägen kr kr

17 Sida 17 / 18 MÄKLARE Namn Datum Företag Adress Objektstorlek Mia Alatalo November 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24 Catrin Isaksson November 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Mia Alatalo Augusti 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 28 Mia Alatalo Juni 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 28 Catrin Isaksson Februari 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 26 Mia Alatalo Januari 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Mia Alatalo December 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Peter Barsk September 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 26 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 April 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen April 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24

18 Sida 18 / 18 STYRELSE PER Namn Roll Ålder Telefon Per-Olof Hannlöv Ordinarie ledamot Kaija-Liisa Lehtomäki Ordinarie ledamot Ulla Margareta Almesten Ordinarie ledamot Ulf Esbjörn Nilsson Ordinarie ledamot Gustaf Daniel Blomberg Ordinarie ledamot 33 Pär Owe Esko Ordinarie ledamot 54 Kent Egon Siverhall Ordinarie ledamot 48